Köpa hus i Turkiet tillsammans med make eller sambo

Att köpa hus i Turkiet tillsammans med make eller sambo är ett köp i paylı mülkiyet (samägande i bestämda andelar), och tapu (lagfarten) för in varje ägares andel som ett bråk, till exempel 1/2 eller 3/4. Det bråket väger tyngre än de flesta köpare räknar med, eftersom turkisk rätt inte känner något samägande med efterlevanderätt och ingen andel går automatiskt över till den efterlevande. Artikel 20 första stycket i den turkiska lagen om internationell privaträtt och processrätt lägger fast egendom i Turkiet under turkisk arvsrätt oavsett vad ett testamente upprättat i hemlandet säger, och artikel 499 i den turkiska civillagen ger en efterlevande make en fjärdedel av kvarlåtenskapen vid sidan av den avlidnes bröstarvingar. Ett par som skriver in 1/2 var och efterlämnar två barn lämnar den efterlevande 5/8 av lägenheten, medan samma lägenhet i ett enda namn hade lämnat den efterlevande 1/4. En sambo ärver ingenting alls enligt turkisk rätt, vilket gör andelen på lagfarten till det enda skydd som finns på bordet. Att sälja en andel senare utlöser den andra ägarens lagstadgade förköpsrätt, som lag nr 7571 den 25 december 2025 gjorde om till högst ett år och till ett pris som motsvarar det marknadsvärde domaren fastställer. Par som köper med turkiskt medborgarskap i tankarna möter ytterligare en fälla, eftersom gränsen på 400 000 US-dollar gäller per sökande och en jämn delning av en kvalificerande lägenhet diskvalificerar båda.

Samägande på en turkisk lagfart: vad som faktiskt skrivs in

Två personer som köper en turkisk lägenhet tillsammans blir paylı malikler (delägare med bestämda andelar), och tapu (lagfarten) för in varje andel som ett bråk, till exempel 1/2 eller 3/4. Artikel 688 i Türk Medeni Kanunu (den turkiska civillagen) sammanfattar regeln i en mening: vid paylı mülkiyet (samägande i bestämda andelar) äger flera personer hela en fysiskt odelad sak, var och en med en bestämd andel. Turkiska köpare kallar handlingen som följer för en hisseli tapu (lagfart med andelar).

En bestämd andel bär bestämda befogenheter. Varje delägare får överlåta sin andel, pantsätta den och se den utmätas av sina egna borgenärer, allt utan den andra ägarens underskrift. Andelen beter sig som egendom i egen rätt, och det är därför bråket som står tryckt på lagfarten avgör betydligt mer än de flesta köpare antar.

Turkisk rätt känner också en andra, helt annan form. Elbirliği mülkiyeti (samägande utan andelar) enligt artikel 701 uppstår ur en gemenskap som lagen själv skapar, oftast miras ortaklığı (gemenskapen mellan arvingarna) som bildas när en ägare avlider. Delägare i den formen har ingen individuell andel, och varje förfogande kräver enighet. Ett frivilligt köp av ett par ger den aldrig upphov till.

En välbekant anglosaxisk konstruktion har ingen turkisk motsvarighet alls. Turkisk fastighetsregisterrätt känner inget samägande med efterlevanderätt, så den efterlevande tar inte automatiskt över hela lägenheten när den andra ägaren dör. Köpare från England, Irland, Australien och Kanada utgår ofta från att konstruktionen från hemlandet reser med dem. Det gör den inte, och den avlidnes andel går över till den avlidnes arvingar enligt reglerna längre ner.

Olika kontantinsats: andelen är ett beslut, inte automatiskt 50/50

Ingenting i turkisk rätt kräver lika andelar, och ett par får skriva in vilka bråk som helst som de kommer överens om, även 70/100 och 30/100, så länge bråken tillsammans utgör helheten. Fastighetsmyndigheten skriver in det parterna förklarar vid mötet. Artikel 688 talar om "flera personer" och sätter ingen övre gräns för hur många det får vara, vilket gör att det ofta upprepade påståendet att en turkisk bostad får ha högst fem ägare saknar lagstöd.

Bråket bör mäta något verkligt. Ta ett par som köper en lägenhet i Alanya där den ena parten skjuter till 70 procent av köpeskillingen från sparande och den andra 30 procent. En inskrivning på 1/2 och 1/2 överför 20 procent av lägenhetens värde till den som satsat minst, i inskrivningsögonblicket, permanent och utan någon vidare dokumentation. En inskrivning på 70/100 och 30/100 registrerar det som faktiskt hände. Inget av valen är fel, men bara ett av dem är medvetet.

Att rätta bråket i efterhand kostar pengar. Att lägga till ett namn eller flytta en andel är ingen administrativ ändring. Turkisk rätt behandlar det som en ny överlåtelse av en andel från en ägare till en annan, vilket innebär ett andra besök hos fastighetsmyndigheten och en andra tapu harcı (lagfartsavgift) beräknad på värdet av den andel som flyttas. Att förklara de avsedda bråken redan vid det första mötet kostar ingenting extra.

Var pengarna kommer ifrån och var andelen hamnar bör också stämma överens. En överlåtelse utan betalning bär en gåvodimension enligt turkisk skatterätt, och behandlingen beror på vilka parterna är och vilka belopp det handlar om. Ta upp ojämn finansiering med en turkisk advokat eller revisor före mötet i stället för efter.

Två köpare betyder två utländska ägandekvoter

Turkisk rätt sätter tak för utländskt förvärv per person i stället för per bostad, och artikel 35 i Tapu Kanunu (den turkiska fastighetsregisterlagen) begränsar varje utländsk privatperson till 30 hektar i hela landet och till 10 procent av den privatägda arealen i ett enskilt distrikt. Eftersom taket hänger på personen bär två köpare två tak, och myndigheten mäter varje förvärvare mot sin egen kvot.

Den praktiska tyngden i detta skiljer sig kraftigt mellan olika slags objekt. Ett par som köper en lägenhet av typen 2+1 i Oba kommer aldrig i närheten av 30 hektar, och kvoten är irrelevant för dem. Ett par som köper mark i Kargıcak eller en villatomt i Demirtaş kan däremot slå i distriktstaket, eftersom tioprocentsregeln beror på hur mycket av just det distriktet som redan är i utländska händer och på fastighetens storlek. Ställ frågan på fastighetsnivå innan någon handpenning betalas, eftersom svaret gäller den enskilda fastigheten och inte är något en mäklare kan generalisera.

Båda köparna behöver också sina egna papper. Varje utländsk förvärvare behöver ett turkiskt vergi kimlik numarası (skattenummer) i eget namn, och ingen av köparna kan låna den andras.

Vad som ändras hos fastighetsmyndigheten när ni är två köpare

Vissa moment i ett turkiskt köp hänger på bostaden och vissa på personen, och valutaväxlingen hänger på personen, vilket gör den till det moment där två köpare beter sig annorlunda än en. Tillämpningsanvisningen från Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (Turkiets centralbank) kräver att döviz alım belgesi (intyget om valutaköp) minst bär namn och efternamn på den utländska medborgare för vars räkning valutan växlades, den personens passnummer eller Yabancı Kimlik Numarası (utlänningsnummer), och beloppets motvärde i amerikanska dollar.

Två följder gäller ett par. Varje köpares insats behöver ett intyg som namnger just den köparen, och ett intyg i den ena partens namn dokumenterar inte den andra partens pengar. Artikel 4 tredje stycket i samma anvisning begränsar vem som får utföra växlingen till köparen, säljaren eller deras ombud och företrädare, så en vän, en familjemedlem eller en mäklarbyrå kan inte växla medlen i eget namn åt en köpare.

Växlingen är dessutom den punkt där man inte kan vända om. Artikel 6 första stycket slår fast att när centralbanken väl har slutfört köpet av valutan kan försäljningen av den valutan inte överges av något skäl och transaktionen inte annulleras, och att bankerna måste upplysa kunden om detta i förväg. Par som växlar innan kontrollen av lagfarten är klar bär den risken gemensamt.

Närvaron följer samma personliga logik. Varje köpare infinner sig antingen vid den bokade tiden hos fastighetsmyndigheten eller företräds av ett ombud med notariebestyrkt fullmakt som uttryckligen ger rätt att köpa fast egendom, eftersom en allmän fullmakt inte fungerar hos ett turkiskt fastighetsregisterkontor. Att den ena parten är på plats själv medan den andra företräds av ett ombud är rutin och skapar inga svårigheter.

För utländska köpare är det deklarerade värdet inte heller ett fritt val. I transaktioner där utländska privatpersoner är köpande part är det beloppet i turkiska lira på intyget om valutaköp som den officiella handlingen återger.

Bostaden på en ägare: vad ger äktenskapet den andra maken?

Turkisk makarätt kan skapa en rätt för en make som inte står på lagfarten, men den rätten är en rätt till värde och inte till en andel av ägandet, och den gör inte den andra maken till delägare i lägenheten. Artikel 202 i den turkiska civillagen tillämpar edinilmiş mallara katılma (deltagande i den egendom som förvärvats under äktenskapet) automatiskt på äktenskap från och med den 1 januari 2002, om inte makarna avtalar om ett annat system. Under det systemet delas egendom som förvärvats under äktenskapet efter värde när äktenskapet upplöses, och den make som inte är ägare har en katılma alacağı (deltagandefordran).

Skillnaden mellan en värdefordran och en andel spelar roll vid myndighetens disk. En deltagandefordran görs gällande mot den andra maken och inte mot registret, och den sätter inget namn på lagfarten.

Ett andra lager gäller utländska par, och det är det lager som svenskspråkiga bostadssajter genomgående hoppar över. Vilket lands makarättsliga system som gäller för ett utländskt par avgörs av de turkiska lagvalsreglerna i Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (den turkiska lagen om internationell privaträtt och processrätt), och inte av var lägenheten ligger. Anknytningsfaktorerna går via makarnas gemensamma nationella lag och deras gemensamma hemvist, vilket innebär att ett svenskt par som gift sig i Sverige mycket väl kan få svenska regler tillämpade på sin lägenhet i Alanya.

Det gör den självsäkra mening som återkommer i hela branschen, att en make har samma rättigheter oavsett om namnet står på handlingen eller inte, fel i två riktningar samtidigt. Det turkiska systemet gäller inte automatiskt för ett utländskt par, och även där det gäller ger det en fordran i pengar snarare än ägande. Fråga en turkisk advokat vilket system som styr ert äktenskap innan ni behandlar lagfarten som en dekoration.

Familjens bostad (aile konutu): det enda hindret mot en ensidig försäljning

Turkisk rätt erbjuder faktiskt ett verkligt hinder mot en ensidig försäljning, och artikel 194 i den turkiska civillagen hindrar den ena maken från att överlåta aile konutu (familjens bostad) eller inskränka rättigheterna till den utan den andra makens uttryckliga samtycke. En make som inte är registrerad ägare kan begära att fastighetsmyndigheten för in en şerh (anteckning) om att bostaden är familjens bostad, och en make vars samtycke vägras utan godtagbart skäl kan be en domare att gripa in.

Skyddet avgränsas av användningen och inte av ägandet. Turkiska rättskällor beskriver aile konutu som den bostad där makarna lever tillsammans och som utgör medelpunkten i deras gemensamma liv, och läser andrabostäder och sommarbostäder som liggande utanför den beskrivningen. En lägenhet i Alanya som används några veckor varje sommar svarar inte mot den definitionen, så det skydd utländska par ibland utlovas når inte fram till det typiska semesterköpet.

Samma prövning slår åt andra hållet för köpare som flyttar. Ett par som flyttar till Alanya, tar uppehållstillstånd och gör lägenheten till sitt verkliga hem ändrar bostadens karaktär, eftersom karaktären följer hur bostaden används och inte den beteckning som står på handlingen. Par som tänker flytta bör ta upp anteckningen med en advokat när flytten väl är verklig.

Arvsrätt i Turkiet: lägenheten följer turkisk lag, inte ditt svenska testamente

Här slutar samägandet att vara pappersarbete. Artikel 20 första stycket i den turkiska lagen om internationell privaträtt och processrätt slår fast att arv följer den avlidnes nationella lag, men att turkisk lag gäller för fast egendom belägen i Turkiet. Regeln är inte öppen för parternas val. En svensk, tysk eller nederländsk ägares lägenhet i Alanya går i arv enligt turkisk arvsrätt oavsett medborgarskap, hemvist eller vad ett testamente upprättat hemma säger.

Två skilda operationer löper sedan i en fast ordning, och att blanda ihop dem ger upphov till de flesta av de felaktiga siffror som cirkulerar. Det makarättsliga systemet upphör automatiskt vid dödsfall enligt artikel 225 i den turkiska civillagen och avvecklas först, vilket fastställer den efterlevande makens deltagandefordran. Först återstoden bildar den tereke (kvarlåtenskap) som går över till arvingarna. Ordningen är inte kosmetisk, eftersom deltagandefordran regleras innan det över huvud taget finns en kvarlåtenskap att fördela.

Arvssteget följer sedan artikel 499, som ger den efterlevande maken en fjärdedel av kvarlåtenskapen vid arv vid sidan av den avlidnes bröstarvingar, hälften vid sidan av den avlidnes föräldrar, och tre fjärdedelar vid sidan av mor- och farföräldrar och deras barn.

Att tillämpa det på ett par med två barn gör andelen på lagfarten mätbar. Ett par köper en lägenhet i Alanya och skriver in den 1/2 på var och en. Den ena maken dör. Den efterlevande behåller sin egen 1/2 och tar sedan en fjärdedel av den avlidnes 1/2, alltså 1/8, vilket ger 5/8 totalt. De två barnen delar på återstående 3/8. Hade samma lägenhet varit inskriven enbart i den avlidnes namn hade den efterlevande fått en fjärdedel av helheten och barnen tre fjärdedelar.

Glappet mellan 5/8 och 1/4 är tre åttondelar av en lägenhet, och det är andelen vid mötet som avgör det. Deltagandefordran från avvecklingen av det makarättsliga systemet ligger ovanpå dessa bråk och räknas separat, och det är därför den ofta upprepade formuleringen att en efterlevande make automatiskt behåller 50 procent medan barnen tar de andra 50 procenten inte håller. Den siffran lånar värdedelningen från makarätten och presenterar den som en arvslott.

Köpa som sambo i Turkiet: vid dödsfall räknas bara lagfarten

Turkisk arvsrätt känner ingen sambo. En efterlevande sambo ärver ingenting enligt lag, hur länge paret än har levt tillsammans, oavsett om de har gemensamma barn och oavsett om hemlandet registrerar deras förhållande. Den turkiska legala arvsordningen löper via bröstarvingar, sedan föräldrar, sedan mor- och farföräldrar, med den efterlevande maken som en egen kategori, och en sambo förekommer ingenstans i den.

Lagvalsregeln stänger den alternativa vägen. Eftersom artikel 20 första stycket skickar den turkiska lägenheten till turkisk rätt har ett svenskt samboförhållande eller ett nederländskt registrerat partnerskap ingen ställning alls hos fastighetsmyndigheten i Alanya, hur fullständigt det än skyddar paret hemma.

Följderna delar sig rent efter konstruktion. Står lägenheten enbart i den ena sambons namn och den sambon avlider, får den efterlevande ingenting och lägenheten går till den avlidnes barn eller föräldrar. Är lägenheten inskriven 1/2 och 1/2 behåller den efterlevande sin egen halva och den avlidnes halva går till den avlidnes familj, vilket gör den efterlevande till delägare tillsammans med människor hen kanske aldrig har träffat. De nya delägarna har varje befogenhet en ägare har, inklusive befogenheten att framtvinga en försäljning.

För ett ogift par gör bråket på lagfarten därför mer arbete än för ett gift par, eftersom det inte finns något makarättsligt system bakom det som andra försvarslinje.

Testamente och laglott: vad ett testamente inte kan ändra

Ett testamente hjälper, inom gränser som turkisk rätt sätter och inte testatorn. Artikel 20 fjärde stycket i den turkiska lagen om internationell privaträtt och processrätt godtar ett testamentariskt förordnande som upprättats i den form som den avlidnes egen nationella lag föreskriver, så ett testamente som är korrekt upprättat i Sverige eller Tyskland är inte ogiltigt i Turkiet av formskäl. Form och innehåll är olika frågor, och det är innehållet som binder.

Den materiella gränsen är saklı pay (laglotten). En testator får förordna endast över tasarruf edilebilir kısım (den fritt disponibla delen), eftersom artikel 506 i den turkiska civillagen reserverar fasta andelar för vissa arvingar. Laglotten uppgår till hälften av arvslotten för bröstarvingar, en fjärdedel av arvslotten för varje förälder, och för den efterlevande maken hela arvslotten vid arv vid sidan av bröstarvingar eller föräldrar, annars tre fjärdedelar av den.

Att syskonens laglott togs bort genom lag nr 5650 år 2007 betyder mest för ogifta par. En ägare som efterlämnar varken bröstarvingar eller föräldrar i livet kan testamentera den turkiska lägenheten till sin sambo med bred marginal, eftersom syskon och mer avlägsna släktingar inte har någon laglott. En ägare med barn står i motsatt läge, eftersom barnens reserverade hälft av arvslotten står kvar vad testamentet än säger. Planera den turkiska lägenheten i Turkiet och behandla ett testamente från hemlandet som något som täcker tillgångarna i hemlandet.

Sälja sin andel senare: förköpsrätten som ändrades i december 2025

Samägande bär en inskränkning som överraskar säljare snarare än köpare. När en delägare säljer sin andel till en utomstående har de övriga delägarna en yasal önalım hakkı (lagstadgad förköpsrätt) som låter dem ta över andelen i stället, enligt artikel 732 i den turkiska civillagen. Rätten uppstår inte vid en försäljning mellan befintliga delägare, så en partner som köper ut den andra utlöser ingenting.

Artikel 733 styr förfarandet. Försäljningen meddelas de övriga delägarna av köparen eller säljaren genom en notarie, och rätten faller om den inte utövas inom tre månader från det meddelandet, med en yttre tidsgräns räknad från försäljningen.

Två delar av regeln ändrades nyligen, och den mesta publicerade vägledningen har inte hunnit ikapp. Lag nr 7571, publicerad i Resmî Gazete (den turkiska författningssamlingen) den 25 december 2025 och i kraft samma dag, kortade den yttre tidsgränsen från två år till ett år och ändrade prisgrunden, så att förköpspriset numera är det marknadsvärde domaren fastställer och inte det pris som står på handlingen. Ändringen tog också bort exekutiva försäljningar och vissa offentliga upphandlingsförsäljningar från rättens tillämpningsområde, och den gäller inte försäljningar som slutfördes innan den trädde i kraft.

Sidor som rankar på ämnet i augusti 2026, däribland minst en turkisk advokatbyrås blogg, beskriver fortfarande en tvåårsgräns och ett köp till priset på handlingen. Båda påståendena var korrekta fram till december 2025 och är det inte längre, vilket spelar roll eftersom de två ändringarna drar åt motsatta håll. Ett kortare fönster hjälper den som köper en andel, medan ett pris satt till marknadsvärde tar bort det gamla incitamentet att utöva rätten mot ett underdeklarerat belopp på handlingen.

Läsningen beror på vilken sida av affären du står. En delägare som säljer sin halva till en utomstående bör räkna med att köparen prissätter ett år av exponering. En utländsk köpare som förvärvar en andel av en befintlig delägare i en byggnad bär den exponeringen själv i ett år efter inskrivningen.

När delägarna inte kommer överens: medling och offentlig auktion

Ingen delägare kan sitta fast för alltid. Artikel 698 i den turkiska civillagen ger varje delägare rätt att kräva att samägandet upplöses, om inte en skyldighet att fortsätta samägandet följer av en rättshandling eller av att bostaden är avsatt för ett varaktigt ändamål. Talan kallas izale-i şuyu (upplösning av samägandet).

Domstolen väljer mellan två utgångar. Den kan besluta om aynen taksim (delning i natura), där bostaden delas fysiskt när det går utan värdeförlust, eller om delning genom försäljning, där bostaden säljs på offentlig auktion och köpeskillingen fördelas efter andelarna. En enskild lägenhet låter sig sällan delas i natura, så den realistiska utgången för en lägenhet i Alanya är en auktion, och auktionspriser ligger ofta under vad en ostressad försäljning på öppna marknaden skulle ge.

Ett processuellt steg kommer numera först. Sedan den 1 september 2023 är en ansökan om arabuluculuk (medling) en förutsättning för att väcka talan om upplösning, infört genom lag nr 7445 som ändrade artikel 18/B i lag nr 6325, och ett mål som väcks utan medlingsförsök avvisas på processuella grunder.

Delägarna får inskränka rätten, men bara på ett bestämt sätt. Artikel 698 andra stycket tillåter att rätten att kräva upplösning begränsas genom rättshandling i högst tio år, och kräver att avtal om fortsatt samägande av fast egendom upprättas i officiell form, med möjlighet till anteckning i fastighetsregistret. Ett privat skriftligt avtal mellan två partner om att inte kräva upplösning stoppar därför inte en talan om upplösning av turkisk fast egendom, eftersom artikeln kräver officiell form. Ett avtal som ingås för längre tid än tio år är inte ogiltigt; tiden sätts ner till tio år, och delägarna får förnya.

Turkiskt medborgarskap genom bostad: fällan med 50/50

Par som köper tillsammans med medborgarskapet i tankarna strukturerar sig ofta ut ur behörigheten. Investeringsgränsen för turkiskt medborgarskap genom bostad är 400 000 US-dollar och den gäller per sökande, så två personer som delar en lägenhet för 400 000 dollar lika håller 200 000 dollar var och ingen av dem kvalificerar sig. Att lägga ihop andelar lägger inte ihop behörighet.

Vägen som fungerar går åt andra hållet. Den ena maken håller egendom som når hela gränsen i eget namn, och den andra maken tas tillsammans med barn under 18 år med i den ansökan som medsökande utan någon ytterligare investering. Två vuxna som var för sig vill ha medborgarskap i egen rätt måste nå gränsen var för sig.

Medborgarskapsvägen tar också bort den flexibilitet en andelsstruktur normalt ger. Egendom som används för ansökan omfattas av ett treårigt försäljningsförbud, och det förbudet når överlåtelser av andelar och inte bara försäljning av hela bostaden, så ett par på den här vägen kan inte bygga om sina bråk under de tre åren. Väg det låset mot värdet av att hålla lägenheten i två namn.

Samäganderättsavtal: vad ni skriver ner före tiden hos fastighetsmyndigheten

Lagfarten registrerar bråken och ingenting annat, så vem som betalade vad, vem som bär de löpande kostnaderna och hur endera ägaren kommer ur ägandet hör hemma i ett separat dokument som undertecknas före mötet. Sex punkter täcker marken för de flesta par.

1. Skriv in bråken och skälet till dem, inklusive vem som betalade vad och från vilket konto, eftersom lagfarten visar bråket men aldrig skälet.
2. Fördela de löpande kostnaderna, med namn på vem som betalar aidat (månadsavgiften till samfälligheten), premien för DASK (den obligatoriska jordbävningsförsäkringen), emlak vergisi (den kommunala fastighetsskatten) och reparationer, och i vilka proportioner.
3. Utforma utgången, genom att slå fast om en ägare som lämnar först måste erbjuda sin andel till den andra, hur priset bestäms och hur lång tid den andra har på sig att betala.
4. Bestäm värderingsmetoden i stället för värdet, genom att namnge en oberoende värderingsman eller ett sätt att utse en, eftersom ett avtalat belopp åldras illa.
5. Hantera dödsfallet direkt, med insikten att ett testamente från hemlandet styr formen för förordnandet medan turkisk arvsrätt styr den turkiska lägenheten.
6. Formalisera varje avtal om att inte kräva upplösning, eftersom artikel 698 andra stycket kräver officiell form för fast egendom och en privat handling inte håller.

En gräns hör hemma i själva dokumentet. Ett avtal mellan delägare binder delägarna, och det ändrar varken bråket som står på lagfarten eller ställningen för tredje man som förlitar sig på registret. Där avsikten är att binda registret är verktyget inskrivning eller anteckning, inte ett privat avtal.