Köpa bostad i Turkiet i barnets namn

Att köpa bostad i Turkiet i barnets namn är ett byte av rättsligt regelverk, inte en formalitet, eftersom den underårige blir full ägare den dag ägarhandlingen skrivs under och föräldern behåller bara de befogenheter som turkisk lag räknar upp. Det turkiska fastighetsregistret sätter ingen nedre åldersgräns för den ägaren, så ett nyfött barn kan stå på handlingen, men båda föräldrarna måste skriva under så länge äktenskapet består och en skild förälder behöver det domstolsbeslut som gav dem barnet. Om familjen kan sälja innan barnet fyller 18 hänger på en enda mening som skrivs in i den officiella köpehandlingen, om att affären faller utanför artiklarna 327 och 356 i civillagen, som handlar om att använda barnets egna tillgångar till barnets uppfostran. Med den meningen på plats blandas ingen domare in, och utan den blir domstolstillstånd obligatoriskt. Tre handlingar är helt stängda och inget domstolsbeslut öppnar dem igen, eftersom en förälder inte får ge bort, donera eller pantsätta en underårigs egendom, vilket också betyder att en lägenhet registrerad på ett barn inte senare kan flyttas över till ett syskon. Upplägget ger ingenting på migrationssidan, eftersom tröskeln på 400 000 US-dollar för medborgarskap måste ligga i sökandens eget namn, och uppehållstillståndet som grundas på fastighetsinnehav tillhör ägaren medan familjetillstånd går nedåt från en anknytningsperson till make och barn i stället för uppåt till en förälder. På kostnadssidan betalar vägen via barnets namn köparens stämpelavgift på 2 % en enda gång, en gåva senare lägger till en avgift på 68,31 promille på det registrerade värdet plus överlåtelseskatt till halva satser, och ett arv senare ger överlåtelseskatt över ett fribelopp på 2 907 136 lira per barn för 2026 tillsammans med ett skattekvitto som blockerar all vidareförsäljning tills skatten är betald.

Kan en utlänning köpa bostad i Turkiet i barnets namn?

Ja, och det turkiska fastighetsregistret tillämpar ingen åldersgräns alls. Ett nyfött barn kan stå i ägarkolumnen, mülkiyet (äganderätt), på ett tapu (det turkiska ägarbeviset) den dag handlingen utfärdas, och ett utländskt barn behandlas på samma sätt som ett turkiskt. Det som ändras är inte om köpet kan gå igenom. Det som ändras är vem ägaren är efteråt och vad den ägarens föräldrar får göra.

Barnet blir full ägare. Föräldern blir något snävare: en legal ställföreträdare vars befogenheter räknas upp i lag. Artikel 342 i den turkiska civillagen (Türk Medeni Kanunu, lag 4721) säger det rakt ut i sitt första stycke, att mödrar och fäder är sina barns legala ställföreträdare gentemot tredje man inom ramen för sitt velayet. Handlingen skrivs under velayeten, alltså att föräldern skriver under i barnets ställe, och förälderns eget namn kommer aldrig in i ägarkolumnen.

Två turkiska ord ligger bakom det enda svenska ordet vårdnad, och de flesta engelskspråkiga sidor i ämnet väljer fel ord. Velayet är föräldraansvaret, som mödrar och fäder har automatiskt. Vesayet är förmynderskap, som en domstol skapar genom att utse en vasi. Regelverken är inte utbytbara och reglerna som följer skiljer sig skarpt. Vesayet kommer in i bilden först när velayet saknas: när båda föräldrarna har avlidit, när en domstol har fråntagit någon sitt velayet, eller när modern har velayet men själv är underårig och velayet inte har getts till fadern. Ett gift par som köper en lägenhet i Alanya, ett distrikt i provinsen Antalya, till sin åttaåring befinner sig inom velayet, inte vesayet.

Barnets omdömesförmåga hjälper inte barnet att agera själv. En underårig som är gammal nog att förstå en affär kan ändå inte skriva under en försäljning eller upplåta en inteckning i egendom registrerad i sitt namn, eftersom sådana handlingar skapar förpliktelser. Undantaget går bara åt ett håll. En underårig får ta emot något som ges utan motprestation, så en mor- eller farförälder som ger bort en lägenhet till ett barnbarn gör en överlåtelse som barnets sida giltigt kan ta emot.

Vem skriver under hos fastighetsregistret, och vad ska bevisas

Båda föräldrarna skriver under så länge äktenskapet består. Artikel 336 i civillagen säger att föräldrarna utövar velayet gemensamt så länge äktenskapet varar, och fastighetsregistret läser detta bokstavligt: handlingen avvisas när en förälder uteblir eller invänder. Faderns utslagsröst som fanns i den gamla civillagen är borta.

Generaldirektoratet för fastighetsregister och kadaster, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, redovisar vem som agerar i varje familjesituation i sitt cirkulär 2023/1 om legal ställföreträdare vid registerärenden. Reglerna täcker de kluriga fallen, och ett av dem sammanfattas regelmässigt fel.

Fjärde raden är fällan. Artikel 336 säger att velayet går över till den efterlevande när en förälder dör, och engelskspråkiga sammanfattningar stannar där. Cirkulär 2023/1 gör inte det, eftersom fallet med en skild förälder som hade velayet och sedan avled är ett annat: den efterlevande föräldern måste lägga fram ett domstolsbeslut innan registret låter dem agera. En familj som utgår från att bostaden kan säljas på ett dödsfallsintyg upptäcker glappet vid disken.

En utländsk underårig behöver också papper som en vuxen köpare aldrig tänker på. Barnet behöver ett födelsebevis med apostille och auktoriserad översättning till turkiska, ett pass, och ett turkiskt skattenummer utfärdat i barnets eget namn, inte en förälders. Allt annat på standardlistan över handlingar vid ett utländskt köp gäller oförändrat, och barnet är inte med. Bara föräldern skriver under. Föräldrar som inte kan resa kan utse ett ombud, men fullmakten måste bära uttrycklig behörighet för just den affären i stället för allmänna formuleringar.

Meningen i köpehandlingen som avgör hur ni tar er ur affären

En enda förklaring i resmî senet, den officiella köpehandling som upprättas vid disken, avgör om en försäljning senare kräver en domare. Föräldern förklarar att affären inte faller inom artiklarna 327 och 356 i civillagen. Med den meningen inskriven i handlingen och undertecknad av föräldern och köparen söks inget domstolstillstånd. Utan den kan försäljningen inte gå igenom direkt och domstolstillstånd blir obligatoriskt.

Ingen av artiklarna säger det som de flesta köpare antar att den säger. Artikel 327 gör föräldrarna ansvariga för kostnaderna för barnets vård, utbildning och skydd, och lägger sedan i sitt andra stycke till att föräldrarna får lägga ett bestämt belopp ur barnets egna tillgångar på den vården och utbildningen med en domares tillstånd, där föräldrarna är fattiga, eller där barnets särskilda förhållanden kräver extraordinära utgifter, eller där något annat ovanligt skäl finns. Artikel 356 fungerar likadant från andra hållet: kapitalbelopp, ersättningar och liknande rättigheter får delvis användas till barnets försörjning så som ordinära behov kräver, och där nödvändighet finns för barnets vård, uppfostran och utbildning får en domare tillåta föräldrarna att gå in i barnets övriga tillgångar med belopp som domaren bestämmer.

Lästa tillsammans handlar spärren om att förbruka ett barns förmögenhet för att försörja och skola det barnet, inte om vanlig förmögenhetsförvaltning. Att sälja en lägenhet i Alanya och behålla köpeskillingen åt samma barn är inte den situation någon av artiklarna beskriver. Det är därför fastighetsregistret ber föräldern säga det för protokollet i stället för att skicka varje familj till domstol.

Kravet kom i etapper. Cirkulär 2002/7 slog fast att utanför de frågor som kräver tillstånd från vesayet-myndigheten enligt artikel 342, och utanför artiklarna 327 och 356, söks inget domartillstånd. Förvirringen fortsatte, så cirkulär 2014/4, med nummer 1756 och daterat 11 juni 2014, krävde att saken skrevs in i själva den officiella handlingen. Cirkulär 2023/1 bär regeln i dag.

I praktiken sitter formuleringen inne i handlingens brödtext bredvid priset och fastighetsuppgifterna, i en mening med innebörden att den gjorda försäljningen inte faller inom tillämpningsområdet för artiklarna 327 och 356 i den turkiska civillagen. Där en förälder agerar genom ombud säger cirkulär 2023/1 att fullmakten inte behöver upprepa frasen. Turkisk juridisk doktrin är av annan mening och menar att registrets tjänstemän borde leta efter den ändå, eftersom en omtvistad affär kan utsätta staten för skadeståndsansvar. Att lägga in meningen i fullmakten kostar ingenting hos notarien och tar bort ett argument längre fram, vilket gör det säkrare valet uppenbart även om cirkuläret inte kräver det.

Sälja innan barnet fyller 18: regeln, rättspraxis och disken

Turkisk lag och turkisk praxis vid disken är inte helt överens här, och en familj som planerar en utgång bör behandla den oenigheten som det verkliga svaret. Den dominerande linjen i praxis från Yargıtay, den turkiska kassationsdomstolen, säger att inget domartillstånd behövs. Yargıtays första civilavdelning slog i avgörande 2019/2827 av den 18 april 2019 i mål 2019/1073 fast att artikel 342 inte kräver domartillstånd för försäljning av ett barns tillgångar. Andra civilavdelningen gick längre i avgörande 2017/12079 i mål 2016/19351, daterat 2 november 2017, och fann att en begäran om ett tillstånd som lagen inte kräver saknar rättsligt intresse, vilket betyder att domstolen inte tar upp ansökan. Ett avgörande från samma avdelning 2019, 2019/6208 i mål 2019/158, bekräftade att en domare utanför artiklarna 327 och 356 inte kan gripa in i överlåtelser av ett barns egendom utom där barnets bästa har åsidosatts.

Det finns avgöranden åt andra hållet också. Yargıtays fjortonde civilavdelning intog minoritetsståndpunkten i 2014/2013 i mål 2013/16771, daterat 17 februari 2014. Mer träffande ogiltigförklarade första civilavdelningen en försäljning i avgörande 2015/12241 just därför att det nödvändiga tillståndet inte hade inhämtats. En sakkunniggranskad studie från 2026 av exakt denna fråga, publicerad av Haluk Saruhan i Journal of Law and Economics Research, lägger ut båda linjerna och är själv internt splittrad: i ett avsnitt står att tillstånd från fredsdomstolen är obligatoriskt och i senare avsnitt att det inte krävs utanför artiklarna 327 och 356.

Registerkontoren har lagt till ett eget lager. Fastighetsregisterkontor har dokumenterat begärt domstolsbeslut i velayet-fall där inget krävs, en praxis allvarlig nog att generaldirektoratets egen korrespondens har tagit upp den som en källa till onödig skada för medborgarna.

En sådan splittring ger en instruktion om förfarandet, inte om juridiken. Ställ frågan skriftligt till det specifika tapu müdürlüğü, det lokala registerkontor som ska hantera affären, innan någon handpenning byter händer, och behåll svaret i akten. Köpare på andra sidan bordet har sin egen version av samma steg: där säljaren är underårig, be att få se om handlingen bär förklaringen om artiklarna 327 och 356 före mötet i stället för på mötet. Förseningar och avslag hos det turkiska fastighetsregistret följer sina egna dokumenterade regler, och en saknad förklaring är precis den sorts brist som stoppar en överlåtelse.

Tre saker en förälder aldrig får göra med barnets bostad

En förälder får inte ge bort barnets egendom, lägga in den i en stiftelse eller ställa den som säkerhet för annans skuld, och ett domstolsbeslut botar ingen av de tre. Artikel 342 för över reglerna om företrädande av personer under vesayet till velayet, bortsett från de frågor som behöver vesayet-myndighetens tillstånd, och artikel 449 anger förbudet direkt: att för en person under vesayet gå i borgen, bilda stiftelse och ge betydande gåvor är förbjudet.

Ordet som gör jobbet är betydande. Civillagen från 2001 snävade in ett äldre generellt gåvoförbud till betydande gåvor, en ändring som artikelns egen motivering redovisar. En lägenhet klarar den tröskeln enligt varje mått, så en förälder kan inte ge bort ett barns Alanya-lägenhet till någon, inte heller till ett annat av sina egna barn.

Där en sådan begäran når disken avslås den på stället, inte bordläggs, enligt artikel 1016 i civillagen och artikel 26 i tapuförordningen. Avslaget är skriftligt, motiverat och registrerat.

Följden är den familjer oftast missar att förutse. Att registrera en bostad i ett barns namn stänger dörren för att senare jämna ut mellan syskon genom överlåtelse, eftersom vägen tillbaka ut är en gåva och gåvor av en underårigs egendom är spärrade tills det barnet fyller 18. En förälder som köper en 2+1-lägenhet, alltså två sovrum plus vardagsrum, i Mahmutlar, ett kustområde i distriktet Alanya, i ett äldre barns namn och senare vill jämna ut för ett yngre syskon har inget rent instrument för det medan det äldre barnet fortfarande är 17.

Förbudet går bara åt ett håll. Egendom kan röra sig mot ett barn fritt. Där en gåva till barnet är villkorslös tillåter cirkulär 2023/1 att endera föräldern tar emot den ensam, så en mor- eller farförälders överlåtelse kräver inte båda föräldrarna vid disken.

När en särskild företrädare måste delta: reglerna om jäv

Där en förälder står på båda sidor av en affär måste en kayyım delta och en domare godkänna den. En kayyım är en företrädare som en domstol utser för en enda bestämd fråga, till skillnad från en vasi, som har allmän behörighet. Artikel 345 i civillagen sätter testet: en rättshandling mellan ett barn och en mor eller far, eller mellan ett barn och tredje man i moderns eller faderns intresse, får försätta barnet i en förpliktelse endast med en kayyıms deltagande och en domares godkännande.

Tre situationer når den tröskeln i registrets praxis. Att en förälder köper barnets egendom, eller intecknar den för att säkra förälderns egen upplåning, är det tydligaste. Klyvning mellan förälder och barn är det andra, och cirkulär 2023/1 lägger till en detalj som fäller familjer: där domstolsbeslutet inte stavar ut andelen och de självständiga objekt som tillfaller barnet kan registrets tjänsteman inte slutföra affären ens med beslutet i handen. Kassationsdomstolen har också beordrat utredning, i avgörande 2016/7637 av den 14 april 2016 i mål 2016/4126, av om en far med velayet hade flyttat tillgångar som hans barn ärvt in i sin egen förmögenhet, med överföring av barnets tillgångar och deras avkastning till en kayyım som möjlig utgång.

Två närliggande affärer behöver inget av detta. En inteckning som säkrar barnets egen skuld ligger inom förälderns vanliga behörighet. Att omvandla elbirliği mülkiyeti, samägande utan bestämda andelar, till paylı mülkiyet, samägande med bråkdelsandelar antecknade på handlingen, kräver inget domstolstillstånd alls. Skillnaden mellan de två formerna av samägande avgör mer än de flesta utländska köpare väntar sig, och det är samma skillnad som styr att köpa tillsammans med make eller partner.

Vad ändras när barnet bara äger en andel

En delägare kan överlåta sin egen andel utan att fråga de andra delägarna, och det gäller fortfarande när delägaren är ett barn. Artikel 688 i civillagen ger varje paydaş, varje delägare med en bråkdelsandel, en ägares rättigheter över den andelen, som kan överlåtas, pantsättas och utmätas av borgenärer. Att registrera andelen i en underårigs namn ändrar ingenting av det. Föräldern skriver under velayeten som förut, och förklaringen om artiklarna 327 och 356 avgör fortfarande om en domare blir inblandad.

Engelskspråkiga sidor om underåriga och turkisk egendom hävdar regelbundet att varje affär som rör en underårigs andel kräver domstolsgodkännande tillsammans med samtycke från varenda delägare. Samtyckeshalvan är fel som turkisk samäganderätt, och felet har en kostnad, eftersom det säger en familj att den är inlåst när den inte är det.

Det de andra delägarna har är en förköpsrätt, önalım, inte ett veto. Där en andel säljs till någon utanför ägarkretsen kan de kvarvarande delägarna ta över den försäljningen på samma villkor. Två drag i rätten ändrades den 25 december 2025 genom lag 7571. Den yttre tidsgränsen föll från två år till ett, och priset den förköpande delägaren betalar blev det marknadsvärde en domare fastställer i stället för siffran som står på handlingen. En familj som äger halva en lägenhet i Oba tillsammans med en utomstående tredje man kan alltså sälja den halvan fritt, men köparen tar över en andel som står öppen för förköp i ett år.

Om fastighetsregistret avslår: 15 dagar, och sedan 15 till

En avslagen ansökan avslås skriftligt med skäl, och klockan börjar gå den dag beslutet delges. Artikel 26 i tapuförordningen kräver att ansökningar som inte följer lagstiftningen avslås utan dröjsmål, med skälen, överklagandeinstansen och tidsfristen angivna. Det finns inget vilande läge i det turkiska fastighetsregistret där en bristfällig akt helt enkelt får vänta.

Vägen ut har två lika långa steg. Sökanden överklagar till det regiondirektorat kontoret hör till inom 15 dagar från delgivning, och överklagar regiondirektoratets beslut till generaldirektoratet inom ytterligare 15 dagar. Saknade handlingar eller en obevisad förfoganderätt är de vanliga grunderna där en underårig är inblandad, och båda går att åtgärda, men själva avslaget antecknas under tiden i registrets anmärkningskolumn.

Räknas bostad i barnets namn för turkiskt medborgarskap?

Nej. Tröskeln på 400 000 US-dollar i fastighetsvärde för turkiskt medborgarskap genom investering gäller per sökande, och egendomen måste vara registrerad i sökandens eget namn och hållas under en treårig överlåtelsespärr antecknad på handlingen. En förälder vars pengar köpte lägenheten men vars namn inte står på den har ingenting som räknas.

Programmet flyttar anhöriga nedåt, aldrig uppåt. En huvudsökande som når tröskeln tar med make och barn under 18 in i samma akt utan ytterligare investering. Ett barn som äger fastighet bär inte med sig en förälder åt andra hållet, och ett barn över 18 behöver sina egna 400 000 US-dollar.

Den praktiska effekten är att de två målen drar åt olika håll. Föräldrar som vill ha både medborgarskap och en tillgång i barnets namn beskriver två köp, inte ett, eftersom samma lägenhet inte kan ligga i sökandens namn för migrationsakten och i barnets namn för arvsplanen.

Ger det föräldern uppehållstillstånd i Turkiet?

Nej, och skälet sitter i lagtexten, inte i myndighetens bedömning. Det korttidsuppehållstillstånd som ges till fastighetsägare beviljas enligt artikel 31 första stycket punkt b i lagen om utlänningar och internationellt skydd, lag 6458, till "de som har fast egendom i Turkiet". Rättighetens innehavare är ägaren. Där ägaren är sju år gammal ligger föräldern bredvid utanför den punkten.

Familjevägen täpper inte till glappet heller. Artikel 34 i samma lag ger familjeuppehållstillstånd till en anknytningspersons utländska make, till anknytningspersonens eller makens underåriga utländska barn, och till anknytningspersonens eller makens beroende utländska barn. Föräldrar saknas i den uppräkningen. Ett tillstånd som ges den vägen kan i vart fall inte överstiga anknytningspersonens egen tillståndsperiod.

En familj vars enda turkiska tillgång ligger i ett barns namn har därför ingen fastighetsbaserad uppehållsväg för de vuxna, och det är de vuxna som behöver den. Om barnet kan söka tillstånd i eget namn är en separat fråga som beror på hur migrationsmyndigheten hanterar en ansökan gjord genom en legal ställföreträdare, så ställ den till provinsdirektoratet för migrationshantering innan ni antar något av svaren. Själva köpet krävde aldrig något uppehållstillstånd från början, varken för barnet eller för föräldrarna. Ett giltigt pass räcker för att köpa.

Vem deklarerar hyresintäkten, och vem skriver under

Hyresintäkten tillhör barnet, och föräldern skriver under deklarationen för barnets räkning. Artikel 10 i den turkiska skatteförfarandelagen lägger skyldigheterna för underåriga som är skattskyldiga på deras legala ställföreträdare, så deklarationen för en uthyrd lägenhet i Alanya lämnas in och skrivs under av föräldern medan barnet förblir skattskyldig i registret.

En detalj i den skyldigheten fäller föräldrar. En legal ställföreträdare som brister i den kan inte kräva tillbaka den påföljande sanktionsavgiften från barnet, medan regressrätten för själva skatten består. En förälder som glömmer deklarationsperioden i mars bär avgiften personligen.

Eftersom barnet är en egen skattskyldig med eget skattenummer läggs barnets hyresintäkt inte till en förälders deklaration, och barnets egna grundavdrag och deklarationströsklar gäller för den. Hur de trösklarna fungerar för ägare som inte är skatterättsligt bosatta i Turkiet är en fråga för en turkisk revisor, eftersom hemvisten ändrar regelverket för vuxna och barn lika.

Barnets namn nu, gåva senare eller arv senare: vad varje väg kostar

Att köpa direkt i barnets namn är den enda av de tre vägarna som betalar ingångskostnaden en gång. Köpet är en vanlig försäljning, beskattas som en, och ingen separat överlåtelsehändelse följer. Alternativen lägger en andra överlåtelse ovanpå den första, antingen under förälderns livstid eller efter den.

Ta en 2+1-lägenhet i Oba, ett bostadsområde i distriktet Alanya i provinsen Antalya, köpt för 150 000 euro. Med Turkiets centralbanks köpkurs på 56,0159 lira per euro den 21 augusti 2026 blir det 8 402 385 lira. För en utländsk köpare är siffran som förs in i handlingen det lirabelopp som står på döviz alım belgesi, valutaväxlingsintyget som utfärdas när medlen växlas, så det deklarerade priset och det växlade beloppet följer varandra.

Gåvokolumnen bär två detaljer som ändrar hur den läses. Satsen för att ge bort fast egendom är 68,31 promille enligt punkt 4 i tariff 4 i avgiftslagen, fastställd genom ett ministerrådsbeslut av den 24 december 2012 med verkan från den 1 januari 2013, och den tas ut av den som tar emot gåvan. Det är ungefär tre och en halv gånger de 2 % en köpare betalar vid ett köp. Den beräknas på det registrerade värdet, inte på det avtalade priset, så lirabeloppet landar under vad kvoten ensam antyder. Det finns ingen familjerabatt på själva avgiften. Rabatten sitter på skattesidan: gåvor från förälder, make eller barn beskattas till halva de satser som gäller för vederlagsfria överlåtelser, enligt en regel den turkiska skatteförvaltningen anger rakt ut.

Satserna för vederlagsfria överlåtelser startar på 10 % och stiger till 30 % över fem skikt, mot 1 % till 10 % för arv, enligt 2026 års tariff publicerad i allmänt meddelande 57 i den officiella tidningen den 31 december 2025. Fribeloppet för vederlagsfria överlåtelser 2026 är 66 935 lira, mot 2 907 136 lira per barn för arv, vilket är ungefär 51 900 euro till samma kurs den 21 augusti 2026. Fast egendom värderas för denna skatt till sitt taxeringsvärde, inte sitt försäljningspris, så den exakta räkningen hänger på en siffra kommunen håller och familjen aldrig ser på kontraktet.

Arvskolumnen har ett tidsdrag som överraskar arvingar. Enligt artikel 19 i lagen om arvs- och gåvoskatt går registrering av ärvd egendom igenom utan att vänta på att skatten fastställs, men egendomen kan inte överlåtas vidare eller belastas förrän skatten som hänger på den är helt betald, och registrets tjänstemän kan inte slutföra en överlåtelse utan ett kvitto från skattekontoret. Registreringen väntar inte. Försäljningen gör det.

En fråga har inget verifierat svar och förtjänar ett i stället för ett antagande. Där en förälders pengar betalar för en bostad registrerad direkt i en underårigs namn är det oklart om själva överföringen av medel från förälder till barn behandlas som en vederlagsfri överlåtelse för arvs- och gåvoskatt, och turkisk praxis tycks inte ha avgjort det offentligt. Handlingen redovisar en försäljning och beskattas som en försäljning. Penningflödet är en separat fråga, och en turkisk revisor bör besvara den skriftligt för den enskilda familjen innan medlen flyttas.

Arvsskälet folk anger, och varför det bara fungerar till hälften

Att lägga lägenheten i ett barns namn tar verkligen bort den lägenheten ur en framtida turkisk arvsfördelning, och det lägger den verkligen inte utom räckhåll för andra arvingar. Båda halvorna är sanna, och den andra halvan är den ingen engelskspråkig sida i ämnet redovisar.

Arv av fast egendom belägen i Turkiet styrs av turkisk rätt oavsett ägarens nationalitet, enligt artikel 20 i den turkiska lagen om internationell privaträtt. Den regeln är inte öppen för val, och turkisk rätt erkänner saklı pay, den laglott vissa arvingar inte kan skrivas bort från. Bröstarvingar, föräldrar och efterlevande make har laglott; syskon förlorade sin 2007.

Artikel 565 i civillagen räknar upp de vederlagsfria överlåtelser under livstiden som kan återkallas på samma sätt som förordnanden i testamente, och dess fjärde led täcker överlåtelser som en avliden gjort med det uppenbara syftet att sätta laglottsreglerna ur spel. En bostad finansierad av en förälder och registrerad på ett barn kan angripas under det ledet av de andra laglottsarvingarna. Testet har tänder åt båda hållen: avsikten att skada laglotten måste vara uppenbar, och turkisk doktrin presumerar inte den avsikten enbart av att en överlåtelse översteg den disponibla kvoten.

Två olika anspråk kan följa, och de slutar olika. Ett tenkis-anspråk, jämkning, behandlar överlåtelsen som giltig och sätter bara ned den del som äter in i laglotten. Ett muris muvazaası-anspråk, skenavtal från arvlåtaren, som väcks där en överlåtelse kläddes ut till något den inte var för att hålla tillgångar borta från arvingar, angriper hela affären och kan sluta i att handlingen ogiltigförklaras och egendomen registreras om.

Det ger en användbar beslutsregel. Risken är låg där det finns ett barn och hög där det finns flera, och högre än så där barn från ett tidigare äktenskap finns. En enbarnsfamilj som registrerar Alanya-lägenheten på det barnet gör något ingen annan arvinge har talerätt att riva upp. En familj med tre barn som registrerar den på det äldsta har skapat ett anspråk de andra två kan väcka efter förälderns död.

Varje alternativ har sitt eget tak. Ett testamente upprättat i den form som erkänns av den avlidnes egen nationella lag är formellt giltigt i Turkiet, men det kan inte gå utöver den turkiska laglotten när det gäller turkisk fast egendom. Att dela upp köpet på bråkdelsandelar på handlingen redan från början är det instrument som gör mest nytta med minst friktion, eftersom det låser utfallet vid köptillfället i stället för att lämna det att argumenteras om efteråt. Det tillvägagångssättet bär sina egna regler om andelar, utträdesrätt och förköp.