Köpekontrakt i Turkiet: vilket dokument binder och vad som måste stå i det

Ett köpekontrakt för en bostad i Turkiet är ett av tre skilda dokument, och vilket av dem du skriver under avgör om klausulerna i det binder någon alls. Ett vanligt skriftligt avtal som undertecknas på ett mäklarkontor överför ingenting och kan i regel inte heller bära en fungerande klausul om förverkad handpenning, eftersom artikel 237 i den turkiska obligationsrättslagen och artikel 706 i den turkiska civillagen gör den officiella formen till ett giltighetsvillkor i stället för till en formalitet. En utfästelse om fastighetsförsäljning som upprättas hos notarie skapar däremot ett verkställbart anspråk och kan antecknas i fastighetsregistret, där den håller mot en senare köpare i fem år. Sedan den 1 januari 2023 kan en notarie enligt artikel 61/A i den turkiska notarielagen även upprätta själva köpekontraktet och registrera det i fastighetsregistrets system, med 4 procent i överlåtelseavgift att betala och utan stämpelskatt. Oavsett vilket dokument som används identifieras bostaden med sina ada-, parsel- och enhetsnummer i stället för med sin adress, och det deklarerade priset har ett lagstadgat golv vid det kommunala taxeringsvärdet, där en mellanskillnad efterbeskattas enligt artikel 63 i den turkiska avgiftslagen. För en utländsk köpare är det belopp som når lagfarten den summa i turkiska lira som står på valutaköpsintyget, vilket avgör frågan om deklarerat pris innan någon hinner ta upp den. Och om en prisklausul i euro över huvud taget är tillåten avgörs av var vardera parten är bosatt, inte av vilket pass de bär.

Tre olika dokument kallas köpekontrakt i Turkiet

Turkisk praktik lägger tre skilda dokument bakom ordet köpekontrakt, och de väger olika tungt juridiskt. Papperet du får i handen på ett mäklarkontor i Alanya är oftast det svagaste av de tre, och klausullistan i det är värd exakt lika mycket som dokumentet som bär den.

Det första dokumentet är ett vanligt skriftligt avtal, undertecknat av köpare och säljare med mäklaren som vittne. Formen känns igen hemifrån, där ett köpekontrakt följs av ett köpebrev och därefter av ansökan om lagfart, men likheten stannar vid namnet. Det andra är en taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (utfästelse om fastighetsförsäljning), upprättad av en notarie i formen düzenleme şeklinde, vilket betyder att notarien själv författar handlingen i stället för att bara bestyrka underskrifter under en text som någon annan har skrivit. Det tredje är ett taşınmaz satış sözleşmesi (köpekontrakt) som upprättas av en notarie enligt artikel 61/A i den turkiska notarielagen, en väg som har funnits sedan den 1 januari 2023 och som nästan ingen svenskspråkig guide har hunnit ikapp.

Artikel 61/A kom in i notarielagen genom lag 7413, som lade till köpekontrakt i förteckningen över notariella ärenden i artikel 60 och infogade själva artikel 61/A. Professorerna Süha Tanrıver och Mehmet Serkan Ergüne redogjorde för mekanismen i Ankara universitets juridiska fakultets tidskrift 2023: ansökan lämnas genom Turkiska notariesamfundets bokningssystem via myndighetsportalen e-Devlet, notarien slår upp fastighetsregistret genom TAKPAS, och när parterna har skrivit under tar notarien ut ett yevmiye-nummer (journalnummer) ur TAKBİS och registrerar kontraktet där, varefter fastighetsregistret verkställer registreringen. Notariens behörighet är inte exklusiv. Luckan hos fastighetsregistret står kvar öppen, och en köpare kan fortfarande göra det köpare alltid har gjort.

Den som i dag läser svenskspråkig information om turkiska bostäder möter nästan överallt samma beskrivning: mäklaren skriver köpekontraktet, notarien bestyrker det, och lagfarten söks sedan hos fastighetsregistret. Beskrivningen stämde till och med den 31 december 2022. Sedan dess finns ett tredje dokument som de flesta svenska sidor om ämnet ännu inte känner till.

Om klausulerna binder någon avgörs innan du läser dem

Ett avtal som överlåter turkisk fast egendom, eller lovar att överlåta den, är giltigt bara när en officiell myndighet upprättar det, och ett ogiltigt avtal bär inga klausuler alls. Kravet står på tre ställen samtidigt: artikel 237 i den turkiska obligationsrättslagen, artikel 706 i den turkiska civillagen och artikel 26 i den turkiska lagen om fastighetsregistret. Tanrıver och Ergüne beskriver denna officiella form som ett giltighetsvillkor och inte som en bevisregel, med ogiltighet som följd av att den förbigås.

Den praktiska effekten överraskar köpare åt båda hållen. En klausul om förverkad handpenning i ett vanligt skriftligt reservationsformulär binder i regel inte köparen, eftersom klausulen faller med dokumentet som bär den. Samma logik tar ifrån köparen de skyddande klausulerna, så en säljare som tar emot pengarna och säljer till någon annan har brutit mot ett dokument som aldrig skapade något anspråk på bostaden. Vad som händer med pengar som redan har betalats enligt ett sådant dokument är en separat fråga, och turkisk rätt besvarar den genom obehörig vinst i stället för genom avtalet.

Artikel 61/A mjukade inte upp den regeln. Den lade till en andra myndighet som kan uppfylla den, och det är därför notarievägen spelar roll: den gör ett dokument som tidigare bara var förberedande till ett dokument som bär överlåtelsen.

Parterna, och varför du behöver ett turkiskt skattenummer först

En utländsk köpare behöver ha sitt turkiska skattenummer i handen innan kontraktet upprättas, inte efteråt. Förordningen om notariella köpekontrakt, publicerad i den officiella tidningen den 11 januari 2023, anger vilka identitetsuppgifter som förs in i handlingen för en part som inte är turkisk medborgare: utländska identitetsuppgifter tillsammans med ett yabancı kimlik numarası (utlänningsnummer) eller ett potansiyel vergi kimlik numarası (potentiellt skattenummer), uppgifter om statslösa där det är aktuellt, och blåkortsnumret för den som har ett blått kort.

En köpare som aldrig har haft turkiskt uppehållstillstånd har inget utlänningsnummer, vilket gör det potentiella skattenumret till den identifikator som hamnar på papperet. Den turkiska skattemyndigheten driver en ansökningskanal på nätet för det på dijital.gib.gov.tr, som frågar efter namn, föräldrarnas namn, födelseort, land, passnummer, en adress och ett telefonnummer, med passets identitetssida uppladdad.

Två poster till hör hemma i partsklausulen. Där någon skriver under enligt en fullmakt hör fullmaktens datum och yevmiye-nummer in i kontraktet, eftersom artikel 504 i obligationsrättslagen kräver särskild behörighet för att överlåta fast egendom och en generalfullmakt inte räcker. Där säljaren är ett bolag namnger klausulen den person vars underskrift binder bolaget.

Bostaden: adressen är inte bostaden, ada och parsel är det

En turkisk bostad identifieras med sina koordinater i fastighetsregistret, inte med sin gatuadress, och ett kontrakt som bara ger en adress har inte identifierat någonting. Förordningen räknar upp vad som identifierar egendomen i ett notariellt köpekontrakt: stadsdelen eller byn, pafta (kartbladet), ada (kvartersnumret) och parsel (tomtnumret), bağımsız bölüm (numret på den självständiga enheten) när en lägenhet säljs, ytan, gränserna, egendomstypen, och andelen i äganderätten när egendomen innehas i andelar.

Oba, en stadsdel i distriktet Alanya i provinsen Antalya, visar varför detta spelar roll. Ett enda bostadskomplex där kan rymma fyra huskroppar med identiska planlösningar, och två lägenheter i olika huskroppar delar gatuadress, våningsplan och planlösning samtidigt som de bär olika enhetsnummer. Ett kontrakt som pekar ut "2+1-lägenheten på tredje våningen" beskriver fyra lägenheter samtidigt.

Klausulen anger också om byggnaden har kat mülkiyeti (full äganderätt till den färdiga lägenheten) eller kat irtifakı (byggservitut), den preliminära titel som gäller innan byggnaden får sitt boendetillstånd. Förråd och parkeringsplatser är ofta separata självständiga enheter med egna nummer, så en köpare som fick en parkeringsplats visad vid visningen behöver dess enhetsnummer inskrivet bredvid lägenhetens.

Prisklausulen, och valutafrågan som ett uppehållstillstånd kan ändra

Om en prisklausul i euro är tillåten avgörs av var vardera parten är bosatt, inte av vilket pass någon av dem har. Regelverket är dekret nr 32 om skydd av det turkiska penningvärdet och de tillämpningsmeddelanden som har utfärdats under det, och begränsningen biter på avtal mellan personer som är bosatta i Turkiet. En köpare som bor i Stockholm eller Göteborg är inte bosatt i Turkiet i den meningen, vilket är skälet till att prissättning i euro är rutin vid försäljning till köpare som flyger in för affären.

Klassificeringen är inte permanent. En köpare som senare tar ett turkiskt uppehållstillstånd kan flytta över till kategorin bosatt, och behandlingen av utländska köpare enligt dessa meddelanden ändrades så sent som 2024. Den som skriver under en prisklausul i utländsk valuta med turkiskt uppehållstillstånd i handen har en fråga värd att ställa skriftligt till en jurist, eftersom svaret hänger på den aktuella meddelandetexten och inte på någon allmän princip.

En följd ligger fast oavsett vilken valuta som står i kontraktet. Där en utländsk fysisk person är köpare är det försäljningsbelopp som förs in i lagfarten den summa i turkiska lira som står på döviz alım belgesi (valutaköpsintyget), handlingen som skapas när köparens utländska valuta säljs till centralbanken genom en turkisk bank. Eurobeloppet som parterna förhandlade fram lever kvar i kontraktet; lirabeloppet som når registret kommer från växlingen.

Priset i kontraktet mot priset som skrivs in i lagfarten

Det deklarerade värdet har ett lagstadgat golv, och att deklarera under det verkliga priset utsätter köparen för en senare beskattning i stället för att spara pengar rent. Artikel 63 i den turkiska avgiftslagen sätter underlaget för överlåtelseavgiften till det deklarerade överlåtelsepriset, som inte får understiga bostadens emlak vergisi değeri (kommunala taxeringsvärde). Samma artikel föreskriver att där avgiften senare visar sig ha betalats på ett värde under taxeringsvärdet, eller på ett deklarerat pris som inte motsvarar verkligheten, beskattas mellanskillnaden i efterhand eller på myndighetens eget initiativ.

Räkningen är värd att göra innan någon föreslår den. Ta en lägenhet i Alanya som är överenskommen till 200 000 euro där parterna deklarerar 120 000 euro, med de satser som gäller i augusti 2026. Överlåtelseavgiften ligger på 4 procent av det deklarerade värdet totalt, enligt lag delad i 2 procent från köparen och 2 procent från säljaren, så att underskatta priset med 40 procent flyttar omkring 1 600 euro i avgift bort från köparens sida av disken. Mot det står tre exponeringar. Avgiftsskillnaden kan beskattas i efterhand enligt artikel 63. Köparens anskaffningsvärde i registret är nu 80 000 euro lägre, vilket blåser upp den skattepliktiga vinsten vid en vidareförsäljning inom det femårsfönster då kapitalvinst beskattas. Och en köpare som söker turkiskt medborgarskap, där tröskeln är 400 000 US-dollar per sökande, mäts på den deklarerade siffran och inte på beloppet som faktiskt fördes över.

Tanrıver och Ergüne lägger till en punkt från notariens sida. Notarier tar upp avgifter och skatter enligt artikel 118 i notarielagen, ett försäljningspris som visas under marknadsvärdet leder till att mindre avgift tas upp, och författarna behandlar det som en rättslig skyldighet snarare än en preferens att marknadsvärdet visas i ett notariellt köpekontrakt. För en utländsk köpare stänger frågan till stor del sig själv, eftersom siffran i lagfarten hämtas från valutaköpsintyget.

Betalningsplanen, och vad klausulen om äganderätt vid slutbetalning faktiskt gör

En klausul om att äganderätten övergår vid slutbetalning ordnar parternas förpliktelser; den flyttar ingen äganderätt. Artikel 705 i den turkiska civillagen överför äganderätt till fast egendom genom registrering, och ingen mening i ett privat avtal ersätter registerinföringen. Vad klausulen däremot gör nytta med är att knyta säljarens skyldighet att infinna sig till överlåtelsen ihop med köparens skyldighet att betala, så att ingendera sidan behöver röra sig först på förtroende.

Planen fungerar bättre när varje delbetalning knyts till en kontrollerbar händelse i stället för till ett kalenderdatum. En hållbar struktur knyter handpenningen till undertecknandet av den notariella handlingen, nästa betalning till ett rent besked i guvernörsämbetets kontroll enligt artikel 36 i lagen om fastighetsregistret, som prövar om tomten ligger inom en militär- eller säkerhetszon, och slutlikviden till själva besöket för registrering.

Växlingssteget förtjänar en egen rad i planen, eftersom det är punkten utan återvändo. Centralbankens tillämpningsinstruktion om valutaförsäljning föreskriver att när centralbanken väl har genomfört sitt köp kan valutaförsäljningen inte överges av något skäl och transaktionen inte annulleras, och att bankerna måste upplysa parterna om detta i förväg. En köpare vars kontrakt lägger växlingen före beskedet om militärkontrollen har satt det oåterkalleliga steget före det villkorade.

Anteckningsklausulen: raden som binder nästa köpare

Den enda klausul som skyddar en köpare mot att säljaren säljer till någon annan är den som för in kontraktet i fastighetsregistret. En utfästelse om fastighetsförsäljning som har upprättats hos notarie kan antecknas i registret enligt artikel 26 i lagen om fastighetsregistret, och anteckningen förvandlar ett rent personligt anspråk till ett som köparen kan göra gällande mot tredje man, inklusive en senare köpare. Vardera parten kan begära anteckningen, och begäran står sig även där kontraktet inte uttryckligen föreskriver den. Anteckningens verkan mot tredje man löper i fem år, under vilka den berättigade kan väcka talan om att få lagfarten registrerad i sitt eget namn.

Sedan lag 7413 kan en part be notarien ordna anteckningen genom fastighetsregistrets informationssystem mot betalning av avgifterna, utan en separat resa till fastighetsregistrets kontor. Den ändringen gör anteckningen från ett ärende att uträtta till en rad på samma möte.

Scenariot som klausulen skyddar mot är vardagligt snarare än exotiskt. En säljare skriver på med en köpare i mars, får ett bättre bud i juni och säljer till den andra köparen. Utan anteckning har den första köparen ett skadeståndsanspråk mot säljaren och inget anspråk på lägenheten. Med anteckning överlever den första köparens rätt den andra försäljningen.

Vite och dröjsmål, och klausulerna som en domare kan skriva om

En vitesklausul är i princip verkställbar och i praktiken justerbar, eftersom en turkisk domare får sätta ned ett vite som anses oskäligt. Artikel 179 i obligationsrättslagen låter parterna avtala om vite vid avtalsbrott, och artikel 182 ger domstolen makt att skära ned ett vite den anser överdrivet. En klausul om att köparen förverkar 20 procent av priset vid dröjsmål med fullföljandet är ingen självverkställande regel; den är ett utgångsläge som en domstol kan gå tillbaka till.

Villkor som måste vara uppfyllda gör nyttigare arbete än viten i ett turkiskt köp, eftersom det som stoppar en överlåtelse mestadels är administrativt. Guvernörsämbetets kontroll av militär- och säkerhetszoner görs tomt för tomt och tar veckor snarare än dagar, med en tidsåtgång som varierar mellan provinser. Där säljaren har ärvt egendomen hindrar artikel 19 i lagen om arvs- och överlåtelseskatt överlåtelsen tills skatten är betald i sin helhet och kräver ett intyg från skattekontoret. Där kommunal fastighetsskatt är obetald hindrar artikel 30 i fastighetsskattelagen fastighetsregistret från att genomföra överlåtelsen över huvud taget. Var och en av dessa är ett villkor värt att skriva in, med en angiven följd om det brister, i stället för en överraskning att upptäcka på dagen.

Vad som händer med pengar som redan har betalats när ett avtal faller bort styrs av reglerna om handpenning snarare än av vitesklausulen, och utgångsläget i turkisk rätt är mindre bestraffande än vad de flesta svenskspråkiga vägledningar antyder.

Vad du ärver med lägenheten: tillträdes- och garantiklausulen

Obetalda månadsavgifter som den tidigare ägaren har lämnat efter sig blir inte din personliga skuld, men de kan redan vara registrerade som en belastning på själva lägenheten. Artikel 22 i den turkiska lagen om ägarlägenheter, med rubriken säkerhet för gemensamma kostnader, gör den boende solidariskt ansvarig vid sidan av ägaren för skulder i aidat (månadsavgift), och föreskriver att där skulden ändå inte kan drivas in registreras en legal panträtt i den försumlige ägarens självständiga enhet till förmån för de övriga ägarna, vars anspråk har förmånsrätt. Artikeln säger ingenting om att en senare köpare ärver skulden personligen.

Anvisningen som följer är konkret. Läs listan över takyidat (belastningar) i registret och leta efter en registrerad legal panträtt, eftersom en registrerad belastning följer med lägenheten medan en oregistrerad restskuld inte gör det. Skriv sedan in en säljargaranti i kontraktet som täcker obetalda månadsavgifter, förbrukningskonton och eventuell tvist med förvaltningen.

Resten av tillträdesklausulen täcker det som köparen antar ingår och ofta inte gör. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), den obligatoriska jordbävningsförsäkringen, måste vara på plats innan en överlåtelse går igenom. El- och vattenkonton förs över snarare än ärvs, och en säljare som lämnar dem öppna tar depositionerna med sig. Möbler, vitvaror och luftkonditioneringsaggregat hör hemma i en inventarieförteckning som bifogas kontraktet, post för post, eftersom ett fast monterat kök och ett fristående kylskåp behandlas olika av alla utom av den som fotograferade dem. Där en hyresgäst bor kvar går det befintliga hyresavtalet och hyresgästens deposition över till den nya ägaren, och bådadera hör hemma i bilagan.

Två datum hör också hemma i klausulen, eftersom de sällan är samma datum. Registreringen sker vid disken, medan nyckelöverlämningen kan hamna dagar eller veckor på endera sidan om den, och en säljare som fortfarande packar på registreringsdagen är en tillräckligt vanlig situation att planera för. Ange tillträdesdagen separat från registreringsdagen, och skriv vem som bär månadsavgifter, förbrukningsräkningar och försäkring i glappet mellan dem.

Språk, tillämplig lag och var du faktiskt skulle stämma

En klausul om utländsk lag undantränger inte turkisk rätt eller turkiska domstolar i frågor som rör själva fastigheten. Tvister om äganderätt och andra sakrätter i turkisk fast egendom styrs av turkisk rätt som lagen på den ort där egendomen ligger, och turkiska domstolar prövar dem. Avtalsförpliktelser mellan parterna lämnar mer utrymme för partsval, och gränsen mellan de två är en fråga för en jurist snarare än för en mall.

Språkfrågan avgörs vid disken. Den officiella handlingen är på turkiska, och där en part inte talar turkiska deltar en auktoriserad tolk och skriver under handlingen tillsammans med parterna. Ett tvåspråkigt kontrakt är ändå värt att ha, med en klausul som namnger vilken text som gäller, men köparen bör veta att den gällande texten är den turkiska och att den som översätter den är part i undertecknandet snarare än en åskådare.

Nyproduktion: kontraktet som lagstiftningen skriver åt dig

Vid ett köp på ritning från en byggherre skriver konsumentlagstiftningen större delen av kontraktet, och parterna kan inte förhandla ned de villkoren. Det turkiska handelsministeriets konsumentvägledning anger ramen: försäljningen måste göras genom en utfästelse om fastighetsförsäljning upprättad av notarie i formen düzenleme şeklinde, köparen har 14 dagar på sig att frånträda utan skäl eller påföljd, och därutöver en rätt att gå ur utan skäl i upp till 24 månader, mot en ersättning som är begränsad till 2 procent av priset under de första tre månaderna, 4 procent från tre till sex månader, 6 procent från sex till tolv månader och 8 procent från tolv till tjugofyra månader. Den rättsliga leveransen får inte överstiga 48 månader från kontraktsdatum, och projekt med 30 enheter eller fler kräver en byggfärdigställandeförsäkring eller en likvärdig garanti.

Ett köp av en begagnad bostad från en privat ägare ligger helt utanför den ordningen, vilket är skälet till att samma klausul kan vara tvingande i ett köp och saknas i nästa.

Vad den korrekta versionen kostar

Att flytta pappersarbetet till ett dokument som faktiskt binder kostar mindre än de flesta köpare antar, eftersom notarievägen inte bär någon stämpelskatt. Artikel 61/A föreskriver att bara överlåtelseavgiften enligt avgiftslagen tas ut på notariella köpekontrakt, och undantar de kontrakten från stämpelskatt och de tillhörande handlingarna från avgiften för värdehandlingar. Separat satte lag 6728 av den 9 augusti 2016 stämpelskattesatsen till noll för utfästelser om fastighetsförsäljning upprättade i officiell form och för förhandsbetalda bostadsköpskontrakt enligt konsumentlagstiftningen.

Notariearvodet har en form värd att känna till även utan sin aktuella siffra. Artikel 61/A fastställer en undre och en övre gräns uttryckta i lira, anger att arvodet visas i taxan, föreskriver att dessa gränser höjs varje år med det uppräkningstal som publiceras enligt skatteförfarandelagen, och tillägger att notarien inte får göra anspråk på något utöver det arvodet. En offert som överstiger taxan, eller som lägger på en separat serviceavgift ovanpå, ligger utanför vad artikeln tillåter.

Det finns en andra sak som köparen får för det arvodet. Artikel 162 i notarielagen gör notarier ansvariga för skada som uppstår av att ett köpekontrakt upprättas, på strikt grund, och Tanrıver och Ergüne beskriver ansvaret som primärt, vilket betyder att den skadelidande kan stämma notarien direkt i stället för att först gå på staten. Exemplen de ger omfattar ett kontrakt undertecknat av en part som saknade rättshandlingsförmåga, ett kontrakt med formfel, och en försäljning genomförd på en förfalskad fullmakt eller ett förfalskat arvsintyg. Anspråk löper på två år från upptäckt och tio år från handlingen.

En begränsning gäller varje version av dokumentet. Köpekontrakt kan inte fullbordas elektroniskt genom notariernas informationssystem, eftersom parternas viljeförklaringar måste tas upp i notariens närvaro, så antingen köparen eller ett behörigt ombud skriver under med penna i rummet. En notarie utomlands kan inte upprätta kontraktet alls, eftersom handlingen tas fram och registreras genom det turkiska fastighetsregistrets informationssystem.