Fem saker som försenar lagfarten i Turkiet

Fem saker försenar en lagfartsöverlåtelse i Turkiet oftare än något annat, och fyra av dem sitter hos säljaren eller på själva fastigheten i stället för i köparens egen pärm. Fastigheten bär säkerhetszonskontrollen som guvernörsämbetet gör efter att ansökan lämnats in, och den kontrollen är den enda av de fem som ingen kan skynda på. Säljaren bär tre av dem: obetald fastighetsskatt, som sedan den 19 juni 2021 blockerar överlåtelsen helt i stället för att följa med till köparen; ett arvsskatteärende som kan lämna en arvinge registrerad som ägare och ändå oförmögen att sälja; och anmärkningar som en registrerad familjebostad, som förbjuder förfogande tills en make, en borgenär eller en domstol släpper den. Den femte är en fullmakt som upprättats inför en utländsk notarius publicus utan fotografiet och den upprättade formen som turkiska notariatsregler kräver för en fastighetsregistertransaktion. Ingen av de fem upptäcks skonsamt, eftersom den turkiska fastighetsregisterförordningen inte lämnar registret någon vilandehylla: en ansökan som inte uppfyller kraven avslås utan dröjsmål, avslaget antecknas i fastighetens deklarationskolumn och en invändning löper i två steg om femton dagar vardera. Fyra av de fem går att läsa av innan en handpenning byter händer, ur lagfartsbeviset, det kommunala skattekontot och det förvärvsskäl som står skrivet i registret.

Vad försenar lagfarten i Turkiet? De fem orsakerna i korthet

En lagfartsöverlåtelse i Turkiet stannar upp av fem återkommande skäl, och fyra av de fem sitter på säljarens sida av registret eller i själva fastigheten, inte i köparens dokumentmapp. Köpare förbereder sina egna papper noggrant och förlorar sedan tre veckor på en skatteskuld, en anmärkning eller en fullmakt som tillhör någon annan. Alla fyra går att kontrollera medan priset fortfarande förhandlas.

Den sjätte tänkbara orsaken är köparens egen pärm, och den är både lättast att styra och bäst dokumenterad. Skattenumret, jordbävningsförsäkringen DASK och valutaväxlingsintyget DAB hör hemma i köparens egen checklista över handlingar vid ett bostadsköp i Turkiet.

Fastighetsregistret i Turkiet har inget väntrum

Ingenting ligger halvfärdigt hos ett turkiskt fastighetsregister. En ansökan blir antingen genomförd eller skriftligen avslagen, med angivet skäl och överklagandefrist, så en försening är aldrig tid som tillbringas i kö inne i registret. Det är tid som tillbringas utanför det, med att laga något innan akten når disken.

Tapu Sicili Tüzüğü (fastighetsregisterförordningen), publicerad i den officiella tidningen den 17 augusti 2013, anger ordningen. Ingen transaktion sker i registret utan en skriftlig begäran, och varje begäran om registerutdrag måste ange antingen ett turkiskt personnummer eller fastighetens ada och parsel (kvarters- och fastighetsnummer), annars avslås begäran. Före undertecknandet granskar tjänstemannen varje handling i akten, och om en brist eller ett fel upptäcks går förfarandet inte vidare till signeringssteget förrän det är rättat.

Dagboken, yevmiye defteri, för in både de ansökningar som går igenom och de ansökningar som avslås. Företrädet mellan konkurrerande registrerade rättigheter följer datum och löpnummer i den dagboken, så inskrivningsordningen avgör vem som rangordnas först.

Artikel 26 reglerar avslaget. En begäran som inte följer lagstiftningen, och som inte kan säkras genom en anteckning om provisorisk registrering enligt artikel 1011 i den turkiska civillagen, avslås utan dröjsmål, med skäl, plats för invändning och invändningsfrist angivna. Avslaget antecknas därefter i registrets beyanlar-kolumn (deklarationer), och ingen transaktion som omfattas av avslaget får genomföras förrän skälet är undanröjt. En invändning går till regiondirektoratet inom femton dagar från delgivning, och mot det beslutet till generaldirektoratet inom ytterligare femton dagar.

Två följder betyder något för en köpare. Ett avslag lämnar ett spår i fastighetsregistret som en senare köpare kan läsa, och överklagandevägen på femton dagar är nästan alltid långsammare än att rätta bristen och ansöka på nytt.

Försening ett: militär- och säkerhetszonskontrollen startar först efter ansökan

Den första förseningen är den enda som ingen kan skynda på. Efter att ansökan lämnats in kontrollerar guvernörsämbetet om fastigheten ligger inom ett militärt förbudsområde, en säkerhetszon eller en privat säkerhetszon, och ingen registrering slutförs förrän ett positivt besked kommit in.

Den kontrollen hänger på fastigheten, inte på köparen och inte på gatan. Två flerbostadshus vid samma väg i Kestel, ett område i Alanya i Antalyaprovinsen, kan ge olika svar därför att de ligger på olika fastigheter. Publicerade uppskattningar av hur lång tid kontrollen tar motsäger varandra, så det ärliga svaret är några veckor, med variation mellan fastigheter och provinser.

Samma steg bär förvärvsgränserna i artikel 35 i fastighetsregisterlagen, bekräftade av Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (generaldirektoratet för fastighetsregister och lantmäteri). En utländsk medborgare får inneha högst 30 hektar i hela landet, och utländskt ägande i ett distrikt får inte överstiga 10 procent av den yta i distriktet som är öppen för privat ägande. Den som köper en lägenhet närmar sig aldrig hektargränsen, men distriktsprocenten binder fastigheten snarare än personen.

Eftersom kontrollen börjar först efter ansökan måste försvaret skrivas tidigare, in i avtalet. En klausul som knyter tillträdet till ett positivt besked, och som återbetalar handpenningen om beskedet blir negativt, förvandlar ett blockerat köp från en förlust till en återbetalning. Utan den klausulen har köparen av en spärrad fastighet betalat handpenning på ett objekt som inget fastighetsregister i Turkiet kan skriva över på dem.

Försening två: säljarens obetalda fastighetsskatt stoppar överlåtelsen vid disken

Den andra förseningen är en skuld som inte är din. En fastighet med obetald emlak vergisi (kommunal fastighetsskatt) kan inte överlåtas alls, och sedan 2021 följer den skulden inte heller med till köparen.

Lag 7327, i kraft från den 19 juni 2021, ersatte åttonde stycket i artikel 30 i fastighetsskattelagen. Den gällande texten kräver att fastighetsregisterdirektoraten elektroniskt frågar efter fastighetsskattevärdet och fastighetsskatteskulden genom det system som den berörda kommunen tillhandahåller, och anger att överlåtelse av en byggnad eller mark med fastighetsskatteskuld inte genomförs, utom vid arv, domstolsbeslut, utmätning, expropriation och andra situationer som anges i särskilda lagar. Registret rapporterar därefter den genomförda överlåtelsen till kommunen senast på kvällen den femtonde dagen i påföljande månad.

Stycket som detta ersatte gjorde överlåtaren och förvärvaren solidariskt ansvariga för obetald fastighetsskatt. Mycket av det engelskspråkiga materialet skrivet för utländska köpare upprepar fortfarande den äldre regeln och varnar för att säljarens efterskott blir köparens problem. Fem år efter ändringen går den korrekta varningen åt andra hållet.

En säljare i Mahmutlar som hoppat över två års fastighetsskatt skapar inget betalningsansvar för köparen. Den säljaren skapar ett kalenderproblem, eftersom mötet inte kan genomföras förrän betalningen gjorts hos kommunen och det kommunala systemet rapporterar kontot som rensat.

Försening tre: ärvd lägenhet som står i säljarens namn men ändå inte får säljas

Den tredje förseningen är den som överraskar köpare mest, eftersom registret ser korrekt ut. En säljare kan vara registrerad ägare till en ärvd lägenhet och ändå vara oförmögen att sälja den, eftersom arvsskatten på just den fastigheten måste vara betald i sin helhet före varje överlåtelse.

Artikel 19 i lagen om arvs- och gåvoskatt skiljer på två händelser som köpare antar är en enda. Registrering i arvingarnas namn görs utan att man väntar på att skatten fastställs, med resultatet rapporterat till skattekontoret inom femton dagar. Överlåtelse är något annat. Till dess att den arvs- och gåvoskatt som belöper på den fastigheten är betald i sin helhet kan fastigheten inte överlåtas och ingen sakrätt kan skapas i den, vilket utesluter både en försäljning och en inteckning. Tjänstemän vid fastighetsregistret får inte genomföra en överlåtelse utan ett friskrivningsintyg utfärdat av skattekontoret, och en tjänsteman som ändå gör det blir solidariskt ansvarig för skatten tillsammans med de skattskyldiga. Om arvingarna ställer säkerhet av det slag som räknas upp i artikel 10 i lag 6183 får skattekontoret tillåta överlåtelse av del av eller hela fastigheten, men det tillståndet är en bedömningsfråga.

Ett andra lager ligger bakom det första. När två eller flera arvingar delar en ärvd lägenhet innehar de den i elbirliği mülkiyeti (samägande utan bestämda andelar) enligt artikel 701 i den turkiska civillagen, och förfogande kräver enighet. En lägenhet i Alanya som lämnats till tre syskon, varav ett bor i Tyskland, behöver det tyska syskonet antingen vid disken eller korrekt företrätt.

En rad i lagfartsbeviset säger åt en köpare att fråga vidare. Där förvärvsskälet lyder intikal (övergång genom arv) ska skattekontorets friskrivningsintyg begäras innan någon handpenning byter händer.

Försening fyra: vad anmärkningskolumnen i lagfartsbeviset kan dölja

Den fjärde förseningen står skriven i fastighetsregistret i en kolumn som de flesta köpare aldrig läser. Turkisk fastighetsregisterpraxis erkänner en bestämd uppsättning anmärkningar som förbjuder ägarens rätt att förfoga, och var och en av dem stoppar en försäljning tills det organ som satt dit den släpper den.

Artikel 49 i fastighetsregisterförordningen räknar upp dem tillsammans med den handling som var och en kräver.

Anmärkningen om familjebostad förtjänar särskild uppmärksamhet, eftersom den nästan saknas helt i engelskspråkigt material för utländska köpare. Artikel 194 i den turkiska civillagen föreskriver att ingen av makarna får överlåta familjebostaden utan den andres uttryckliga samtycke, och den make som inte äger fastigheten får be fastighetsregisterdirektoratet att föra in anmärkningen. Förordningen bekräftar samma rätt. En turkisk säljare i Tosmur vars make registrerat den anmärkningen kan inte slutföra en försäljning ensam, vad köpekontraktet än säger.

Medborgarskapsanmärkningen dyker numera upp regelbundet i beståndet av begagnade bostäder, eftersom fastigheter köpta för turkiskt medborgarskap från 2022 och framåt hålls under en treårig spärr och först nu börjar nå marknaden.

En anmärkning arbetar till köparens fördel. Ett löfte att sälja som upprättats inför en notarius publicus kan antecknas i registret enligt artikel 26 i fastighetsregisterlagen, och den anteckningen gör löftet gällande mot tredje man i fem år.

Försening fem: fullmakt som underkänns vid disken

Den femte förseningen är en enda handling, och den underkänns av skäl som inte har med innehållet att göra. En fullmakt som används för en fastighetsregistertransaktion måste bära fullmaktsgivarens fotografi och måste vara upprättad i notariens deklaratoriska form, och en handling undertecknad inför en utländsk notarius publicus uppfyller ofta ingetdera kravet.

Det turkiska justitieministeriets inspektionsvägledning för notariatskontor slår fast båda punkterna. Enligt artikel 80/1 i notariatslagen och artikel 93 i notariatsförordningen måste avtal och fullmakter som till sin natur kräver en fastighetsregistertransaktion bära den berörda personens fotografi, och kopior utfärdade från originalet måste bära det också. Är parten en juridisk person krävs även fotografier på de företrädare som undertecknar. Samma vägledning anger att fullmakter som kräver en fastighetsregistertransaktion måste utfärdas i düzenleme-form, det vill säga att notarien upprättar handlingen, och inte i onaylama-form, det vill säga att notarien enbart bestyrker en namnteckning.

Fyra brottpunkter följer av det, och de gäller säljarens handling lika mycket som köparens.

• Fotografiet. Utländska notarier fäster inget, eftersom deras egen lag inte kräver det.
• Formen. En namnteckning bestyrkt utomlands är inte en upprättad handling, och skillnaden är osynlig i översättning.
• Behörigheten. Fullmakten måste uttryckligen ange försäljningen och registertransaktionen, eftersom en generalfullmakt inte når fram till en äganderättsöverlåtelse.
• Legaliseringskedjan. En handling upprättad utomlands behöver apostille och auktoriserad turkisk översättning, medan en handling upprättad vid ett turkiskt konsulat hoppar över den kedjan helt.

Ett femte problem är tystare, och det slår hårdast mot dem som ägt länge. Stavningen av ett namn måste stämma över passet, skattenummerregistret, den auktoriserade översättningen och den befintliga inskrivningen i lagfartsbeviset, som skrevs när säljaren först köpte. En rysk eller kinesisk säljare vars pass sedan dess utfärdats på nytt med en annan translitterering matchar inte längre sin egen tapu, och att rätta ett registrerat namn är en separat ansökan snarare än en notering vid disken. En norsk säljare som undertecknar inför en lokal notarius publicus i Oslo, utan fotografi och i bestyrkt i stället för upprättad form, sätter kalendern för alla andra, eftersom en ersättningshandling måste resa tillbaka till Turkiet.

Vad som inte försenar en lagfart i Turkiet

Fem vitt spridda hinder finns antingen inte längre eller gällde aldrig ett vanligt köp. Inget av de fem nedan håller upp ett kontant andrahandsköp mellan en utländsk köpare och en privat säljare, och det första av dem togs bort från vanliga försäljningar i juni 2024.

Värderingsrapporten bär ett förbehåll. En köpare som tar turkiskt bolån behöver ändå en, eftersom långivaren kräver den och sätter lånet mot det värderade beloppet snarare än mot det överenskomna priset.

Vad kostar två veckors försening vid ett bostadsköp i Turkiet

Den ekonomiska skadan av en försening kommer sällan av förseningen. Den kommer av den rättsliga karaktären hos de pengar som redan betalats, något som de flesta reservationshandlingar lämnar odefinierat.

Tänk dig en begagnad lägenhet i Oba prissatt till 150 000 EUR i augusti 2026, med 5 000 EUR betalt vid signering, där mötet skjuts upp två veckor för att säljaren har ett oreglerat arvsskatteärende. Tre utfall är möjliga enligt den turkiska obligationsrättslagen, och avtalet avgör vilket som gäller.

1. Avtalet säger ingenting om betalningens karaktär. Artikel 177 behandlar den då som bağlanma parası (handpenning som bevisar att avtal slutits) och den räknas av från priset. Sådan handpenning ger ingen av parterna rätt att dra sig ur, så köparen som vill ut har ingen automatisk väg ut och säljaren som orsakade förseningen behåller ingen automatisk vinst.
2. Avtalet kallar betalningen cayma parası (ångervite). Artikel 178 låter då endera parten dra sig ur, med en skarp asymmetri: köparen som drar sig ur lämnar kvar pengarna, medan säljaren som drar sig ur betalar tillbaka dubbelt.
3. Avtalet sätter en vitesklausul. Artikel 179 tillåter det, och artikel 182 låter en domare sätta ned ett vite som befinns oskäligt.

En fjärde möjlighet ligger under alla tre. En överlåtelse av äganderätten till registrerad fast egendom, och ett löfte att sälja den, måste ske i officiell form inför en fastighetsregisterdirektör eller en notarius publicus, och en privat undertecknad handling är ogiltig. Klausuler om förverkande och vite faller med det ogiltiga avtalet, och betalda pengar återkrävs enligt reglerna om obehörig vinst, vilket i praktiken oftast betyder process i stället för en återbetalning.

Valutalagret komplicerar räkningen. När priset är avtalat i euro och förseningen sträcker sig över en växling är det belopp som växlats genom valutaväxlingsintyget det som parterna bär med sig in i den officiella handlingen, och facklitteraturen kopplar det växlade beloppet till det värde som används för lagfartsavgiften. Två veckors växelkursrörelse når därför längre än till köpeskillingen ensam.

Slutsatsen för ett avtal är en fråga om formulering snarare än förhandling. Skriv villkor, inte datum, och ange vem som bär kostnaden när förseningen tillhör en av parterna.

Lagfart i Alanya: vad som skiljer på kusten

Alanya, ett kustdistrikt i Antalyaprovinsen, producerar en annan blandning av förseningar än Istanbul eller Ankara. Skälet är den lokala marknadens form: de flesta transaktioner i Alanya är andrahandsköp mellan utländska ägare, vilket flyttar risken från köparens pärm till säljarens handlingar och till fastigheten.

Båda sidor befinner sig ofta utomlands, vilket fördubblar exponeringen mot en bristfällig fullmakt i stället för att halvera den. Köparen förbereder sig noggrant, och säljaren i Norge eller Ryssland undertecknar inför en lokal notarius publicus utan fotografi.

Kustfastigheter bär också säkerhetszonskontrollen mer synligt. Grannfastigheter i Kargıcak och Demirtaş kan ge olika svar, och kontrollen görs mot fastighetsregistret.

Två andra mönster är lokala och färska. Fastigheter köpta för turkiskt medborgarskap efter 2022 lämnar nu sin treåriga spärr och kommer ut på andrahandsmarknaden, så anmärkningen dyker upp på bestånd som ser vanligt ut. Ärvda lägenheter är också vanliga på en marknad som sålt till utländska köpare sedan 2000-talet, och arvingar utspridda över tre eller fyra länder förlänger både tidtabellen för friskrivningsintyget och kravet på enighet.

Den praktiska rutinen före en handpenning är ett besök i registret. Läs lagfartsbeviset, fastighetsskattekontot och förvärvsskälet tillsammans, eftersom de tre källorna täcker fyra av de fem förseningarna.