Den bokade tiden hos fastighetsmyndigheten i Turkiet är det möte där äganderätten till en bostad juridiskt byter händer, och dagen löper timme för timme genom en fast följd av moment i stället för genom en enda underskrift. Följden börjar innan någon når fram till disken, eftersom myndigheten sätter tiden per textmeddelande (SMS) och anger vilka belopp som ska vara betalda dessförinnan. Två betalningar förfaller: tapu harcı (lagfartsavgiften) på 4 procent av det deklarerade värdet enligt lag nr 492, i lagtexten uppdelad på 2 procent från köparen och 2 procent från säljaren, och en serviceavgift till myndighetens egen fond som sätts av en årlig taxa där köp av utländska medborgare prissätts för sig. Vid disken läses den officiella överlåtelsehandlingen upp, parterna skriver ordet "okudum" för hand innan de undertecknar, och en auktoriserad tolk skriver under bredvid dem när en köpare inte talar turkiska, med tolkens namn och hemadress införda i handlingen. Inskrivningen följer omedelbart på underskrifterna, och handlingen stämplas med datum, timme, minut och nummer i yevmiye (dagregistret), vilket är den punkt där artikel 705 i Türk Medeni Kanunu anser äganderätten förvärvad. Publicerade servicestandarder anger en ansökningstid på 15 minuter för ett försäljningsärende och en handläggningstid på mellan 30 minuter och två timmar, så disken är sällan det som fördröjer ett turkiskt bostadsköp. Nycklar, abonnemang, månadsavgiften till samfälligheten och det kommunala fastighetsregistret står kvar på säljaren tills köparen flyttar över dem, och inget av det sker hos fastighetsmyndigheten.
Så går dagen till, i rätt ordning
En bokad tid hos den turkiska fastighetsmyndigheten löper som en fast följd av fem moment, och överlåtelsen blir klar vid ett enda besök när akten och betalningarna redan är på plats. Köparen betalar innan ankomsten, parterna identifieras vid disken, tjänstemannen läser upp handlingen, alla undertecknar, och kontoret skriver in överlåtelsen. Äganderätten går över vid inskrivningen, inte vid underskriften.
Kontoren publicerar sina egna tidsåtaganden. Varje Tapu Müdürlüğü (det turkiska fastighetsmyndighetskontoret) utfärdar en Kamu Hizmet Standartları Tablosu (tabell över standarder för offentlig service) genom sin distriktsguvernör, och raden för försäljningsärenden i de tabellerna anger en ansökningstid på 15 minuter och en handläggningstid på mellan 30 minuter och två timmar, där handläggningssiffran varierar mellan kontoren. Disken är inte det som gör ett turkiskt köp långsamt.
| Moment | Vad som händer | Vem som agerar | Vad du har i handen |
|---|---|---|---|
| Före den bokade tiden | Avgifterna räknas ut och betalas mot ett referensnummer | Köparen | Betalningsreferensen från SMS:et |
| Ankomst och identifiering | Pass och akt kontrolleras, parterna matchas mot ansökan | Tjänstemannen på kontoret | Pass, skattenummer, biometriskt foto |
| Uppläsning | Den officiella överlåtelsehandlingen läses upp för parterna | Tjänstemannen eller kontorschefen | Auktoriserad tolk, om du inte talar turkiska |
| Underskrift | Parterna skriver "okudum" för hand och undertecknar, sedan skriver tjänstemannen under | Köpare, säljare, tolk | Samma penna till alla underskrifter |
| Inskrivning | Ärendet förs in i dagregistret och handlingen stämplas med tidpunkten | Fastighetsmyndigheten | Ingenting, kontoret gör det |
Hela köpet är en annan fråga än den bokade tiden. Veckor av tidsplanen ligger i valutaväxlingen och i säkerhetszonskontrollen, och hur lång tid det tar att köpa bostad i Turkiet går igenom de klockorna var för sig.
SMS:et som sätter din tid och din räkning
Fastighetsmyndigheten meddelar din tid och vad du ska betala genom ett textmeddelande, och betalningen måste vara inne före den tiden annars kan ansökan avskrivas. Meddelandet går ut efter att handläggarna har granskat den inlämnade ansökan, och det når varje part i affären och inte bara köparen.
Meddelandet bär fyra uppgifter: datum och klockslag för den bokade tiden, beloppen för tapu harcı (lagfartsavgiften) och döner sermaye (serviceavgiften till myndighetens fond), betalningens referensnummer, och de banker där betalningen kan göras. Turkiska källor som återger Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü och dess vägledning för ärenden hos fastighetsmyndigheten återger alla samma fyra punkter och samma varning om avskrivning.
Två praktiska följder gäller en utländsk köpare. Behåll referensnumret själv i stället för att lämna det till en mäklare, eftersom betalningen görs mot just det numret och ett försenat textmeddelande är ett känt problem när det passerar en utländsk mobiloperatör. Behandla betalningen som dagens verkliga deadline: en köpare som landar i Antalya på morgonen inför en tid klockan 11.00 och tänker ordna avgiften vid disken har missförstått ordningen.
Det finns ingen tillförlitlig uppgift om hur lång tid meddelandet tar på sig efter inlämnad ansökan, så planera efter den bokade tiden och inte efter SMS:et.
Du betalar två gånger, och bara den ena betalningen är de 4 procenten
En turkisk bostadsöverlåtelse bär två skilda betalningar hos fastighetsmyndigheten: lagfartsavgiften på 4 procent, som följer det deklarerade värdet, och serviceavgiften till myndighetens fond, som kommer från en årlig taxa och inte gör det. Utländska köpare budgeterar för den första och blir överraskade av den andra.
Tapu harcı är satt i avgiftsbilagan till lag nr 492 till 4 procent av det deklarerade försäljningsvärdet, av lagen uppdelat på 2 procent från köparen och 2 procent från säljaren. Praxis skiljer sig från lagtexten här, och köpare betalar ofta hela de 4 procenten eftersom fördelningen är förhandlingsbar och ofta förhandlas bort under prisdiskussionen. Det deklarerade värdet har dessutom ett rättsligt golv: enligt artikel 63 i samma lag beräknas avgiften på det deklarerade priset men aldrig på mindre än bostadens värde enligt emlak vergisi (den kommunala fastighetsskatten).
| Betalning | Hur den beräknas | Vem som är betalningsskyldig enligt lag | När den betalas |
|---|---|---|---|
| Tapu harcı, lagfartsavgiften | 4 procent av det deklarerade värdet, med det kommunala taxeringsvärdet som golv | 2 procent köparen, 2 procent säljaren | Före den bokade tiden |
| Döner sermaye, serviceavgiften till fonden | Fasta belopp ur den årliga taxan från Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü | Sökanden, i praktiken köparen | Före den bokade tiden, i samma betalning |
Ta en begagnad lägenhet som i augusti 2026 deklareras till 150 000 EUR. Överlåtelseavgiften på 4 procent av den deklarationen blir 6 000 EUR. Uppdelad så som lagen skriver den är vardera parten skyldig 3 000 EUR; betald så som många affärer i Alanya faktiskt läggs upp skickar köparen hela 6 000 EUR. Ligger samma lägenhets kommunala taxeringsvärde över 150 000 EUR räknas avgiften om på den högre siffran, och det är därför ett ovanligt lågt deklarerat pris inte ger den besparing köpare förväntar sig.
Fondavgiften beter sig annorlunda, och det ärliga svaret om dess storlek är att de publicerade siffrorna inte stämmer överens. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sätter avgiften genom en taxa varje år, 2026 års taxa trädde i kraft den 1 januari 2026, och beloppet följer ärendetypen och parternas status snarare än bostadens värde. Myndigheten har en egen regel för hur avgiften tas ut vid försäljning till utländska medborgare, så ett utländskt köp prissätts inte som ett inhemskt. Turkiska och engelska källor som anger belopp för 2026 skiljer sig åt med en faktor åtta, och taxan gick inte att bekräfta vid källan i augusti 2026, och därför står ingen siffra här. Det belopp som binder dig är det som står i ditt SMS.
Vad du fysiskt bär in i byggnaden
Dokumentmappen sätts samman före den bokade tiden, så det som följer med dig på dagen är identitet, ett foto och betalningsbevis. Myndigheten stämmer av den akt den redan har mot de människor som står vid disken.
- Pass, med auktoriserad turkisk översättning där kontoret kräver en, medfört i original och inte som kopia.
- Turkiskt skattenummer, som varje annat dokument i akten redan hänvisar till.
- Biometriskt foto, taget nyligen, där antalet exemplar varierar mellan kontoren.
- DASK-försäkring (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), den obligatoriska jordbävningsförsäkringen, utan vilken inskrivningen inte kan slutföras.
- Döviz alım belgesi, intyget om valutaköp, obligatoriskt vid förvärv av utländska medborgare sedan den 24 januari 2022.
- Kvitto eller referens för betald lagfartsavgift och serviceavgift.
- Notariebestyrkt fullmakt i original, där ett ombud närvarar i stället för köparen.
Vilka dokument du behöver för att köpa bostad i Turkiet går igenom hur varje post skaffas och vad den styrker. Det som spelar roll på dagen är vem som har dem: en köpare som aldrig har hållit i originalöversättningen av passet eller i DASK-försäkringen, och vars mäklare bär allt, har ingen möjlighet att kontrollera akten vid disken.
Din tolk skriver under din lagfart, och adressen hamnar på den
En köpare som inte talar turkiska måste ha en auktoriserad tolk vid överlåtelsen, och den tolken undertecknar den officiella handlingen tillsammans med parterna. Förordningen om officiella överlåtelsehandlingar som upprättas av fastighetsmyndighetens kontor, publicerad i Resmî Gazete den 10 november 2009, slår i artikel 17 fast att en auktoriserad tolk dessutom närvarar när en av parterna inte talar turkiska, att vittnen och tolken också undertecknar handlingen, och att identitetsuppgifter och bostadsadress för vittnet och tolken skrivs in i handlingen.
Samma artikel räknar upp de skilda fall som kräver två vittnen, vilket omfattar en part som inte kan skriva under, en part som inte kan läsa eller skriva, en part som är döv, blind eller inte kan tala, och varje tvivel om en parts identitet. En svensk köpare med giltigt pass och utan turkiska utlöser sällan vittnesregeln, men utlöser alltid tolkregeln.
Att läsa tolken som en undertecknare och inte som en hjälpreda ändrar en praktisk fråga. Den som översätter handlingen förs in i den med namn och hemadress, vilket gör dennes oberoende till en dokumenterad uppgift i stället för en artighet. En köpare vars säljare ordnar tolken, eller vars mäklare låter en egen anställd sitta på den platsen, får villkoren i överlåtelsen förklarade av någon som hör till motparten. Att ordna en tolk som arbetar för dig kostar en liten bråkdel av dagens övriga betalningar.
Vad tjänstemannen läser upp, och vad du faktiskt skriver under
Handlingen som undertecknas vid disken är inte köpekontraktet du kom överens om med säljaren: det är resmî senet (den officiella överlåtelsehandlingen) som fastighetsmyndigheten upprättar, och den läses upp innan någon skriver under. Artikel 18 i samma förordning från 2009 kräver att handlingen läses i närvaro av kontorschefen eller den tjänsteman som utsetts, parterna, och vittnen och tolk där sådana finns, högt och på ett sätt som alla kan förstå.
Två ytterligare moment överraskar köpare som väntar sig en signaturrad och inget mer. Artikel 19 kräver att parterna för hand skriver ordet "okudum" i signaturfältet, vilket betyder "jag har läst den". Artikel 20 kräver att parterna undertecknar med samma bläckpenna efter att ha skrivit det ordet, och att kontorschefen eller tjänstemannen undertecknar när ärendet är avslutat. Att skriva ett turkiskt ord för hand är det ögonblick där en köpare utan turkiska är helt beroende av sin tolk.
Det deklarerade värde som hamnar i handlingen styr överlåtelseavgiften, så uppläsningen är den sista praktiska chansen att kontrollera uppgifterna. Fyra fält förtjänar uppmärksamhet medan handlingen läses: numren för ada, parsel och bağımsız bölüm som identifierar fastigheten och den enskilda lägenheten, köparens namn och passuppgifter, den andel som överlåts när bostaden köps gemensamt, och det deklarerade priset. Turkisk rätt behandlar den officiella formen som ett giltighetsvillkor och inte som en formalitet, och ett informellt undertecknat avtal mellan köpare och säljare överlåter ingenting alls.
Minuten då du blir ägare har ett nummer
Äganderätten går över vid inskrivningen, och inskrivningen bär en tidsstämpel på minuten. Artikel 22 i förordningen från 2009 slår fast att införandet i yevmiye defteri (dagregistret) görs omedelbart efter underskrifterna, och att datum, timme och minut för yevmiye tillsammans med yevmiye-numret skrivs in på själva överlåtelsehandlingen.
Artikel 705 i Türk Medeni Kanunu står för den rättsliga halvan av svaret: förvärv av fast egendom sker genom inskrivning. Förordningen står för den dokumentära halvan. En köpare som undrar exakt när lägenheten blev dennes behöver inte rekonstruera dagen ur minnet, eftersom svaret är tryckt på handlingen som ett datum, en timme, en minut och ett registernummer.
Engelskspråkiga guider till turkisk fastighetsrätt påstår rutinmässigt att äganderätten går över i det ögonblick handlingen undertecknas, och advokatbyråers sidor skrivna för utländska köpare upprepar samma formulering. Underskriften och inskrivningen ligger minuter isär i en vanlig överlåtelse, så skillnaden får sällan följder, men den är skillnaden mellan en avtalshandling och en äganderätt. En överlåtelse som undertecknas och sedan stoppas innan införandet görs lämnar köparen utan äganderätt, och det är precis därför DASK-försäkringen, den betalda avgiften och säkerhetszonskontrollen alla måste vara på plats före underskrifterna och inte efter.
Följden förklarar också varför betalningen inte kan vänta. Överlåtelseavgiften är ett rättsligt villkor både för att upprätta den officiella handlingen och för att slutföra inskrivningen, så tidsstämpeln kan bara falla efter att pengarna är inne. En tid klockan 11.00 där avgiften kommer in 11.20 ger ingen inskrivning klockan 11.00; den ger en ombokad tid.
Vad du tar med dig ut från kontoret
Dagens resultat är en lagfart i köparens namn, som bär den inskrivning som styrker äganderätten. Tapu utfärdas när kontoret har slutfört inskrivningen, vilket också är den punkt då överlåtelsen får verkan mot alla andra.
Kontrollera fyra fält innan du lämnar disken och inte efteråt. Bekräfta att ägarens namn stämmer exakt med passet, inklusive hur tecken som turkiskan hanterar annorlunda än svenskan har skrivits. Bekräfta andelen, som anges som ett bråk när två personer köper tillsammans. Bekräfta numren för ada, parsel och bağımsız bölüm mot köpekontraktet. Bekräfta att datum och nummer för yevmiye finns med. Ett fel som upptäcks vid disken är en rättelse; ett fel som upptäcks i ett annat land är en andra resa.
Ansökan lämnas in genom Web Tapu, det digitala systemet som drivs av Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, som också är där tiden och betalningsanvisningarna kommer ifrån. Påståenden om att en fysisk och en digital lagfart alltid utfärdas tillsammans samma dag cirkulerar brett i engelskspråkiga guider utan någon officiell källa bakom sig, så behandla det fysiska dokument du får som det som ska kontrolleras, och fråga kontoret direkt om digital åtkomst.
Resten av samma dag: nycklar, el och kommunen
Inskrivningen överför äganderätten och ingenting annat, så abonnemangen, avgifterna till samfälligheten och det kommunala registret står kvar i säljarens namn tills köparen flyttar över dem. Inget av de stegen sker automatiskt hos fastighetsmyndigheten.
- Ta emot nycklarna mot en kort skriftlig överlämningsnotering som listar vad som togs emot, inklusive eventuell parkering eller förråd.
- För över abonnemangen för el och vatten, vilket kräver den nya lagfarten och skattenumret.
- Uppdatera förvaltningens register så att aidat (månadsavgiften till samfälligheten) faktureras rätt ägare från rätt datum.
- Anmäl förvärvet till kommunen för emlak vergisi (den kommunala fastighetsskatten), och bekräfta anmälningsfristen med just den kommunen, eftersom fristen inte är enhetlig i hela landet.
- Uppdatera ägaruppgifterna på DASK-försäkringen, som tecknades för överlåtelsen men fortfarande namnger den tidigare ägaren.
Ägande kräver inget uppehållstillstånd, och överlåtelsen medför ingen skyldighet att ansöka om ett. Uppehållstillståndet och vägen till medborgarskap är möjligheter som ägandet kan ligga till grund för, vilket är ett annat förhållande än det många köpare utgår från.
Vad som kan avsluta den bokade tiden utan att lagfarten byter ägare
Ett litet antal brister stoppar överlåtelsen på dagen själv, och betalningens tidpunkt är den vanligaste av dem. Den bredare uppsättningen skäl till att en turkisk överlåtelse fastnar ligger tidigare i processen och inte vid disken.
- Betalningen av lagfartsavgiften och serviceavgiften har inte kommit in före den bokade tiden.
- En part eller dennes ombud med notariebestyrkt fullmakt är inte på plats.
- Ingen auktoriserad tolk närvarar för en part som inte talar turkiska.
- DASK-försäkringen saknas, vilket blockerar inskrivningen helt.
- Säkerhetszonskontrollen har ännu inte kommit tillbaka från guvernörsämbetet, den görs fastighet för fastighet och spärrar inskrivningen oavsett vad som i övrigt är klart.
En ombokad tid är ett besvär och inte en förlorad affär, även om en köpare som har flugit in för en enda dag betalar för den i flygbiljetter. Ingen allmän regel gick att bekräfta om återbetalning av en redan betald överlåtelseavgift när en försäljning inte blir av, så behandla betalningen som bunden och fråga kontoret om ditt eget fall.
Den bokade tiden i Alanya: så ser en dag på ett distriktskontor ut
Reglerna är nationella, så det som skiftar lokalt är kontorets arbetsbelastning och dagens logistik. Överlåtelsen sker vid det fastighetsmyndighetskontor som hör till det distrikt där bostaden ligger, vilket skickar en lägenhet i Alanya till Alanyakontoret och en lägenhet i Gazipaşa till Gazipaşakontoret, båda i provinsen Antalya.
Trafiken vid Alanyas disk innehåller en hög andel utländska köpare, vilket har en direkt följd för planeringen: auktoriserade tolkar är efterfrågade och värda att boka innan den bokade tiden är känd snarare än efter. En köpare som slutför i Mahmutlar, ett kustområde i Alanyadistriktet i provinsen Antalya, och en köpare som slutför i Oba möter samma förfarande på samma kontor.
Ett visst kontors tabell över servicestandarder är en offentlig handling, och en köpare kan slå upp raden för försäljningsärenden i det distrikt där bostaden ligger. Alanyakontorets egen tabell gick inte att hitta i en sökning i augusti 2026, och ett kontors publicerade siffra går inte att generalisera till hela landet, så det som är till nytta är att kontrollera det distrikt som gäller dig i stället för att lita på ett nationellt genomsnitt.