Hur väljer man mäklare i Turkiet?

Att välja mäklare i Turkiet är en kontroll av handlingar snarare än en bedömning av person, eftersom Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (förordningen om fastighetshandel) anger vad en mäklarfirma med licens måste inneha, visa och ta betalt för. En firma med licens innehar ett yetki belgesi, ett auktorisationsbevis som handelsministeriet utfärdar till företaget, och vem som helst kan söka på det beviset efter firmanamn i ministeriets skärm TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi, informationssystemet för fastighetshandel) utan att ha något konto. Samma förordning sätter ett tak på 4 procent av priset exklusive mervärdesskatt för arvodet vid en förmedlad försäljning, och delar arvodet lika mellan köpare och säljare om inte förmedlingsavtalet säger något annat, vilket gör den flitigt citerade uppgiften om "2 procent från köparen" till en avtalad fördelning och inte till en lagstadgad nivå. Förordningen gör också själva visningen kostnadsfri, räknar upp vad visningshandlingen måste innehålla ända ned till arvodesnivån, och låter firman kräva sitt arvode ändå om köparen senare går runt den till ägaren. Ingenting av den apparaten når ett köp direkt från en byggherre, eftersom ett bolag som säljer sina egna enheter inte förmedlar och därför inte har något takbelagt arvode att redovisa, utan bär sin försäljningskostnad inne i utropspriset. Från den 1 oktober 2026 når en ny regel om betalningssystem båda fallen och kräver att priset förs genom ett system som byter ägare och pengar i samma ögonblick. Fyra kontrollerbara uppgifter skiljer därför en stark firma från en svag: numret på auktorisationsbeviset, namnet på den ansvariga rådgivaren, arvodesnivån som står skriven på visningshandlingen, och vem det är som har undertecknat det uppdragsavtal som betalar firman.

Vilken licens måste en fastighetsmäklare i Turkiet ha?

En mäklarfirma med licens i Turkiet innehar ett yetki belgesi (taşınmaz ticareti yetki belgesi, auktorisationsbevis för fastighetshandel), utfärdat till företaget och inte till personen. Förordningen om fastighetshandel, publicerad i Resmî Gazete (den turkiska officiella tidningen) den 5 juni 2018 under nummer 30442, anger i artikel 5 att fastighetshandel bedrivs av verksamheter och avtalsanslutna verksamheter som innehar det beviset. Handelsministeriets länsdirektorat utfärdar, förnyar och återkallar beviset genom informationssystemet för fastighetshandel.

Beviset bär företagets identitet och inte ett varumärke. Artikel 5 tredje stycket kräver att ett bevis för en handelsverksamhet visar MERSİS-numret och det registrerade firmanamnet, medan ett bevis utfärdat till en näringsidkares rörelse visar det ESBİS-registrerade namnet och innehavarens personnummer. Artikel 5 femte stycket lägger till den mening som betyder mest för en köpare som kliver in på ett kontor i Alanya: ett yetki belgesi utfärdas separat för varje verksamhet och varje avtalsansluten verksamhet, och det kan inte överlåtas. Ett andra kontor som handlar under ett systerbolags bevisnummer arbetar utanför förordningen, hur bekant logotypen i fönstret än ser ut.

Den verksamhet som licensieras är smalare än de flesta utländska köpare tror. Artikel 4 första stycket punkt k definierar taşınmaz ticareti som förmedling vid försäljning, marknadsföring och uthyrning av fast egendom, oavsett om egendomen är införd i fastighetsregistret eller inte, tillsammans med de tilläggstjänster som räknas upp i artikel 13. Det bärande ordet är förmedling. Den enda definitionen avgör vilka av de följande reglerna som gäller för ditt köp, och den är skälet till att två bolag som visar dig samma lägenhet i Oba kan lyda under helt olika skyldigheter.

Tre motparter ser likadana ut i Alanya, och bara en är mäklare i lagens mening

Utländska köpare i Alanya möter tre olika sorters motpart, och bara den förmedlare som har licens är bunden av arvodestaket, avtalsreglerna och klagomålsvägen i förordningen om fastighetshandel. Alla tre kommer i samma bil, använder samma portaler och beskriver sig på engelska som en fastighetsmäklarfirma. Att sortera dem före den första visningen ändrar vad du kan kräva och vart du kan vända dig om affären går fel.

Den andra raden förklarar det mesta av förvirringen på marknaden för nyproduktion i Alanya. När bolaget som säljer dig en lägenhet också äger den lägenheten står det på säljarens sida av affären i stället för mellan två parter, så artikel 20 har inget förmedlingsarvode att begränsa. Bolagets försäljningskostnad ligger i stället inne i utropspriset, utan tak och osynlig. Den tredje raden stängs av artikel 4 första stycket punkt c, som definierar en emlak danışmanı (fastighetsrådgivare) som marknadsförings- och försäljningspersonal anställd genom anställningsavtal hos en verksamhet med licens eller en avtalsansluten verksamhet. En fristående förmedlare utan arbetsgivare är över huvud taget inte en rådgivare i förordningens mening.

Så kontrollerar du själv mäklarens licens på tre minuter

Att kontrollera en turkisk firma tar en offentlig webbsida och inget konto. Handelsministeriet driver en söksida för auktorisationsbevis för fastighetshandel på ttbs.gtb.gov.tr, som söker på bevisnummer, registrerat firmanamn eller län och inte kräver något medlemskap. En kontroll den 22 augusti 2026 visade sidan öppen och försedd med de tre fälten.

Fyra steg tar kontrollen från annonsen till disken.

1. Läs annonsen först, eftersom artikel 14 andra stycket punkt i kräver att varje annons bär licensnumret, firmanamnet som står på beviset, samt län, distrikt, stadsdel, kvarter och fastighetsbeteckning för objektet.
2. Skriv in det exakta registrerade firmanamnet i TTBS-sökningen, inte det engelska varumärket på visitkortet, eftersom artikel 5 tredje stycket binder beviset till MERSİS- eller ESBİS-registreringen.
3. Jämför träffen mot ministeriets publicerade register, som artikel 11 fjärde stycket kräver ska förteckna gällande bevisinnehavare på ministeriets webbplats.
4. Fråga om kontoret är en işletme i egen rätt eller en sözleşmeli işletme (avtalsansluten verksamhet) som arbetar inne i ett annat bolags lokaler, eftersom artikel 6 tredje stycket kräver att den avtalsanslutna verksamheten har ett eget bevis.

En tom sökträff kan betyda tre saker, och ingen av dem är ofarlig: företaget har aldrig haft något bevis, beviset har återkallats, eller firmanamnet du fick skiljer sig från det registrerade. Be om bevisnumret skriftligt och gör om sökningen innan någon handpenning rör sig.

Licensen tillhör företaget, behörigheten tillhör personen

En firmalicens och en personlig behörighet svarar på två skilda frågor, och en firma med licens kan ändå sätta en person utan behörighet i bilen med dig. Artikel 10 första stycket sätter den personliga ribban: en sorumlu emlak danışmanı (ansvarig fastighetsrådgivare) måste inneha ett mesleki yeterlilik belgesi (yrkesbevis) på nivå 5 från Mesleki Yeterlilik Kurumu, myndigheten för yrkeskvalifikationer, och en emlak danışmanı måste inneha nivå 4. Artikel 6 första stycket punkt ç binder sedan ihop de två skikten, eftersom en verksamhet inte kan få något yetki belgesi om inte minst en av dess ansvariga rådgivare har nivå 5.

Här ligger den tydligaste skillnaden mot hemmaplan. I Sverige är det mäklaren som person som registreras hos Fastighetsmäklarinspektionen, och en svensk köpare letar därför efter en registrerad individ. I Turkiet ligger licensen på företaget och behörigheten på personen, vilket är två uppgifter att kontrollera i stället för en.

Den ansvariga rådgivaren är ingen titel som firman har hittat på. Artikel 4 första stycket punkt i definierar rollen som näringsidkaren själv i en enskild firma, och som det behöriga ombud som driver fastighetsverksamheten i bolag och filialer. Den personen bär skyldigheter vid undertecknandet. Artikel 14 tredje stycket kräver att en avtalsansluten verksamhets uppdrags-, förmedlings-, hyres- och samarbetsavtal granskas och undertecknas av den ansvariga rådgivaren hos den verksamhet den är bunden till, och artikel 15 andra stycket punkt a kräver den ansvariga rådgivarens namn och namnteckning på själva uppdragsavtalet.

Ett undantag är värt att känna till innan du drar slutsatsen att ett saknat bevis betyder en rådgivare utan kompetens. Artikel 10 andra stycket befriar den som har examen från en gymnasial eller eftergymnasial utbildning inom områden som hör till fastighetshandel från kravet på yrkesbevis, inbegripet erkända likvärdiga utländska lärosäten. Den användbara frågan vid ett första möte är därför smal snarare än anklagande. Fråga vem den registrerade ansvariga rådgivaren är, eftersom det namnet måste stå på de handlingar du kommer att ombes skriva under, och en säljare som inte kan svara är inte den vars namnteckning binder firman.

Mäklarens skyldigheter i Turkiet, och vad förordningen förbjuder

Artikel 14 i förordningen om fastighetshandel gör yrkesetiken till något annat än en fråga om anseende, nämligen en lista över skyldigheter som en firma med licens har mot dig och som handelsministeriet kan tvinga fram. Sju av dem ändrar vad en utländsk köpare kan kräva under en visningsresa.

• Ger dig tillräckligt med tid att läsa handlingar innan du skriver under, förklarar bestämmelserna de innehåller och lämnar dig en kopia av allt du undertecknar, enligt artikel 14 andra stycket punkt g.
• Förmedlar varje bud och motbud korrekt och sakligt, skriftligen eller elektroniskt, så snart det går, enligt artikel 14 andra stycket punkt ğ.
• Undanhåller ingenting som skulle påverka valen hos dem den betjänar, enligt artikel 14 andra stycket punkt ç.
• Undviker handlande som strider mot intressena hos dem den betjänar, enligt artikel 14 andra stycket punkt d.
• Handlar ärligt, rättvist och omsorgsfullt och lämnar ingen vilseledande information, enligt artikel 14 andra stycket punkt b.
• Marknadsför bara objekt den har fått i uppdrag att sälja, marknadsföra eller hyra ut, enligt artikel 14 andra stycket punkt j.
• För en akt för varje uppdragsavtal och bevarar avtalet med tillhörande handlingar i minst fem år, enligt artikel 14 andra stycket punkt k.

Artikel 14 första stycket lägger till ett fysiskt test som inte kostar någonting att tillämpa. Lokaler som används för fastighetshandel får inte användas som bostad, och ingen annan näringsverksamhet får bedrivas där. En firma som arbetar från en lägenhet, eller från ett hörn av en restaurang eller en biluthyrningsdisk, står utanför den regeln redan innan någon fråga om servicekvalitet uppstår.

Regeln om lästid är den som lättast går förlorad i praktiken. En blankett på turkiska som räcks över i en bil tillsammans med en penna och en uppmaning att skriva under nu är exakt den situation artikel 14 andra stycket punkt g tar sikte på. Att be om att få ta med handlingen, läsa den och lämna tillbaka den undertecknad är inget besvärligt krav från en krånglig kund. Det är firman som fullgör en skyldighet den redan har.

Handlingen du skriver under vid visningen, och varför visningen är gratis

Blanketten som tas fram i början av en visning är ett taşınmaz gösterme belgesi (handling om visning av fastighet), och själva visningen måste vara kostnadsfri. Artikel 19 fjärde stycket anger rakt ut att inget arvode får krävas i utbyte mot tjänsten att visa en fastighet. Artikel 19 första stycket kräver att visningen levereras genom att handlingen utfärdas, oavsett om objektet visas fysiskt eller elektroniskt.

Artikel 19 andra stycket räknar upp vad handlingen minst måste innehålla, och varje punkt fungerar samtidigt som en kontroll av firman framför dig.

Artikel 19 andra stycket kräver också minst två exemplar, varav ett stannar hos vardera parten, så att lämna en visning utan ditt exemplar betyder att den enda uppteckningen ligger hos firman. Artikel 19 tredje stycket kräver en separat handling för varje köpare, och där en handling omfattar mer än ett objekt en separat namnteckning för varje objekt. Ett enda blad med fem adresser och en namnteckning längst ned uppfyller inte det kravet.

Kan du gå förbi mäklaren och köpa direkt av ägaren?

Att gå runt firman efter en visning tar inte bort arvodet. Artikel 20 åttonde stycket anger att när ett objekt köps eller hyrs direkt av ägaren under uppdragsavtalets löptid genom att den verksamhet som utfärdade visningshandlingen kopplas bort, är arvodet ändå intjänat. Namnteckningen du lämnade i bilen är det som sätter den bestämmelsen i arbete, vilket är skälet till att visningshandlingen förtjänar mer uppmärksamhet än prisdiskussionen som följer på den.

Regeln har en gräns som är värd att läsa noggrant. Den fäster vid löptiden för uppdragsavtalet mellan firman och ägaren, inte vid en obegränsad tid, och den fäster vid det bestämda objekt som står upptecknat på visningshandlingen. En köpare som får se en lägenhet i Kestel genom en firma och senare köper en annan lägenhet i samma hus genom en annan firma träffas inte av ordalydelsen i artikel 20 åttonde stycket.

Artikel 20 nionde stycket täcker vad som händer när firman förlorar sin licens mitt i en affär. Uppdragsavtal som gäller den dag beviset återkallas anses uppsagda, men arvodet är ändå intjänat för tjänster som redan levererats dessförinnan. Ett återkallat bevis avslutar alltså relationen utan att sudda ut det firman redan har gjort.

Hur många procent får en mäklare ta i Turkiet?

Turkiet sätter tak på mäklararvodet genom förordning i stället för genom marknadssedvänja. Artikel 20 första stycket anger att arvodesnivån för en förmedlad försäljning inte får överstiga 4 procent av det försäljningspris som anges i förmedlingsavtalet, exklusive mervärdesskatt. Artikel 20 andra stycket sätter tak på arvodet vid en förmedlad uthyrning vid en månadshyra, också det exklusive moms. Mervärdesskatt läggs sedan till med den allmänna skattesatsen 20 procent, gällande sedan den 10 juli 2023.

Taket är ett tak och ingen skala. Parterna får avtala om mindre än 4 procent och gör det ofta på dyrare objekt, men de får inte avtala om mer. Två ytterligare stycken stänger de uppenbara vägarna runt taket. Artikel 20 tredje stycket anger att när tilläggstjänsterna i artikel 13 levereras jämsides med den förmedlade försäljningen eller uthyrningen får bara ett arvode tas ut, även om ett separat uppdragsavtal har undertecknats, och det arvodet får inte överstiga nivån i artikel 20 första stycket. Artikel 20 fjärde stycket fastställer när pengarna över huvud taget är intjänade, nämligen genom att verksamheten levererar den tjänst som uppdragsavtalet gäller.

På ett försäljningspris om 8 402 000 TRY, ungefär 150 000 euro i augusti 2026, ger taket på 4 procent ett högsta förmedlingsarvode på 336 080 TRY före moms, och momsen på 20 procent tar bruttosumman till 403 296 TRY. En offert som lyder "4 procent plus moms plus en akthanteringsavgift plus en dokumentavgift" överstiger vad artikel 20 tredje stycket tillåter, eftersom tilläggstjänsterna inte får bära någon andra debitering.

Vem betalar mäklararvodet, köparen eller säljaren?

Det engelskspråkiga svar som cirkulerar på nätet lyder att köparen brukar betala 2 procent och säljaren 2 procent. Förordningen säger något som skiljer sig subtilt och är mer användbart. Artikel 20 femte stycket anger att arvodet, satt inom taken, betalas i lika delar mellan parterna om inte förmedlingsavtalet anger något annat. Lika delning är en utgångspunkt som gäller när avtalet tiger, inte en marknadsstandard som överlever vad avtalet än säger.

Artikel 20 sjätte stycket stänger vägen till dubbeldebitering. Där separata uppdragsavtal har undertecknats med köparen och med säljaren för en försäljning får bara ett tjänstearvode tas ut, och det arvodet sätts på nytt i förmedlingsavtalen inom samma tak. Att företräda båda sidor är inte förbjudet i Turkiet, men ett dubbelt arvode är det. Artikel 20 sjunde stycket behandlar firmor som arbetar en affär tillsammans: arvodet betalas till den verksamhet som namnges i förmedlingsavtalet och delas enligt samarbetsavtalet, eller lika om det avtalet tiger. En affär som drivs gemensamt ökar alltså inte vad du är skyldig.

Turkisk avtalsrätt lägger till ett andra villkorsskikt. Artikel 520 i Türk Borçlar Kanunu (den turkiska obligationsrättslagen) definierar ett simsarlık sözleşmesi (mäklaravtal) och anger sedan att ett mäklaravtal som rör fast egendom inte är giltigt om det inte har ingåtts skriftligen. Artikel 521 knyter betalningen till orsakssambandet, eftersom mäklaren tjänar in ett arvode bara om avtalet kommer till stånd som ett resultat av mäklarens verksamhet. Artikel 525 låter en domare sätta ned ett oskäligt avtalat arvode på gäldenärens begäran av skälighetshänsyn, en möjlighet som är stängd för en part som handlar som näringsidkare men öppen för en enskild som köper en semesterlägenhet.

Räkneexempel: vad taket på 4 procent betyder för en lägenhet i Alanya på 150 000 euro

Att köra taket genom ett vanligt Alanyapris visar hur litet förhandlingsutrymmet faktiskt är. En lägenhet för 150 000 euro motsvarar 8 402 385 TRY till köpkursen 56,0159 TRY per euro hos Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Turkiets centralbank, den 21 augusti 2026, och taket på 4 procent ger då ett högsta bruttoarvode på ungefär 7 200 euro när momsen är inräknad.

Lika delning och full belastning ligger 3 600 euro från varandra på en enda lägenhet i augusti 2026, och en klausul i ett avtal som de flesta utländska köpare aldrig läser avgör vilken av dem som gäller. En firma som offererar "3 procent från köparen" offererar därför en avtalad fördelning och ingen lagstadgad nivå, och en fördelning går att förhandla på ett sätt som taket inte gör. Samma lägenhet köpt direkt av sin byggherre ger ingen av dessa rader alls, eftersom det inte finns något förmedlingsarvode att sätta tak på, fördela eller förhandla.

Varför "ingen provision för köparen" oftast stämmer och ändå kostar dig

Firmor som säljer nyproduktion i Alanya berättar rutinmässigt för utländska köpare att det inte finns någon provision att betala, och påståendet stämmer oftast som en beskrivning av vem som skriver checken snarare än av vad lägenheten kostar. Där byggherren äger enheterna uppstår inget förmedlingsarvode mellan dig och ägaren, så ingenting i artikel 20 når försäljningskostnaden. Där en firma säljer en byggherres bestånd enligt avtal med den byggherren är det byggherren som betalar arvodet, och motparten i firmans avtal är byggherren.

Följden är strukturell snarare än illvillig. En firmas avtalade skyldigheter löper mot den som har undertecknat uppdragsavtalet med den. Artikel 14 andra stycket punkterna ç och d kräver att firman inte undanhåller något som påverkar valen och att den undviker handlande mot intressena hos dem den betjänar, och vilka de personerna är avgörs av avtalet. En köpare som inte har undertecknat något skyddas av de allmänna uppförandereglerna och av visningshandlingen, men står helt utanför avtalsförhållandet.

Det finns ett dokumenterat motdrag. Artikel 15 fjärde stycket förutser uttryckligen uppdragsavtal där iş sahibi (uppdragsgivaren) är köparen eller hyresgästen, vilket betyder att ett uppdragsavtal på köparsidan är en form som förordningen redan känner igen. Att teckna ett sådant sätter riktningen på relationen på pränt, och det drar in upplysningslistan i artikel 15 tredje stycket, som kräver att avtalet redovisar objektets bygglovs- och inflyttningsstatus, fastighetsregisteruppgifter, storlek, ålder och faktiska användning, våningsplan och väderstreck, avstånd till kollektivtrafik och samhällsservice, planlösning, samt om objektet bär någon inteckning, utmätning eller liknande inskränkning.

AKEA arbetar på samma marknad och under samma regler, och på en stor del av sitt bestånd av nyproduktion i Alanya betalas försäljningsarvodet av byggherren och inte av köparen. Modellen som beskrivs här är därför AKEA:s egen på de försäljningarna och ingen praxis som hör andra firmor till, och en köpare har rätt att fråga vilken firma som helst, inklusive den här, vem som betalar den på en bestämd lägenhet.

Från den 1 oktober 2026 ska köpeskillingen gå genom betalningssystemet

En ändring publicerad i Resmî Gazete den 29 april 2026 under nummer 33238 lade till en ny Ek Madde 1 (tilläggsartikel 1) med rubriken Ödeme sistemi (betalningssystem) i förordningen om fastighetshandel. Dess första stycke anger att när hela eller delar av priset i en fastighetsförsäljning betalas kontant, genom överföring, genom elektronisk betalning eller på andra sätt som ministeriet bestämmer, betalas priset genom ett betalningssystem byggt för att låta äganderätten och priset byta händer samtidigt. Handelsministeriet meddelade att starten skjuts upp från den 1 juli 2026 till den 1 oktober 2026.

Fyra drag i den nya artikeln avgör hur den når en utländsk köpare.

• Gäller försäljningar av verksamheter och av andra fysiska och juridiska personer, vilket når privata säljare och byggherrar och inte bara mäklarfirmor med licens.
• Undantar den finansierade delen där en bank enligt banklagen 5411 eller ett finansierings- eller sparfinansieringsbolag enligt lag 6361 lånar ut en del av priset, medan resten stannar inne i systemet.
• Tar ut en användningsavgift på varje transaktion, dragen från det försäljningspris som förs över till säljaren.
• Överlåter åt handelsministeriet att bestämma vilka försäljningar som faller utanför systemet, i samråd med ministeriet för miljö, stadsplanering och klimatförändring, och att kungöra listan på ministeriets webbplats.

Delegationen i det fjärde draget sätter den ärliga gränsen för vad som kan sägas i dag. Ek Madde 1 lämnar undantagen till ministeriet i stället för att skriva in dem i förordningen, så varje tvärsäkert påstående om vilka transaktioner som slipper systemet, inbegripet handpenningar som betalas veckor före överlåtelsen, springer före regler som ännu inte har publicerats. Vad en köpare kan göra nu är att fråga en tilltänkt firma hur den tänker hantera betalningen efter den 1 oktober 2026, eftersom ett kontor som inte har tänkt på saken inte har läst den ändring som styr dess egna affärer.

Vart vänder du dig om mäklaren bryter mot reglerna?

Klagomål på en firma med licens går till staten och inte till något branschorgan. Artikel 22 första stycket ger handelsministeriet befogenhet att granska tillämpningen av förordningen och de problem och klagomål som uppstår ur den, och anger att ministeriet får utöva den befogenheten genom sina länsdirektorat. Artikel 22 andra stycket kräver att lokala licensmyndigheter genomför en förberedande granskning på ministeriets begäran, och artikel 22 tredje stycket ger dem tio dagar att rapportera resultatet till länsdirektoratet.

Sanktionen är administrativ. Artikel 22 fjärde stycket tillämpar de administrativa böterna i artikel 18 i lag 6585 om reglering av detaljhandeln på överträdelser av förordningen, och böterna i artikel 12 första stycket punkt d i lag 6563 om reglering av elektronisk handel på överträdelser av reglerna om annonsering på nätet i artikel 12 andra stycket. Artikel 22 femte stycket lägger till en bestämmelse som betyder något när ett franchiseliknande kontor missköter sig: där en avtalsansluten verksamhet bryter mot förordningen i en fråga som ligger inom kontrollen hos den verksamhet den är bunden till, döms böter ut separat mot båda.

Din bevisakt är redan enligt reglerna tvungen att finnas. Artikel 14 andra stycket punkt g ålägger firman att lämna dig en kopia av allt du skriver under, och artikel 19 andra stycket kräver att visningshandlingen utfärdas i minst två exemplar med ett kvar hos dig. Att spara de kopiorna, tillsammans med det bevisnummer du sökte på, gör en tvist till en akt med namnteckningar i stället för till ett gräl om vad som sades. Administrativt klagomål och ett civilrättsligt krav på pengar är två skilda vägar, och att gå den ena ersätter inte den andra.