Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı ne kadar?

Alanya'da bir dairenin fiyatından ne kadar indirim alınabileceğinin sabit bir yüzdesi yoktur, çünkü Türkiye'de hiçbir kurum ilan fiyatı ile anlaşılan fiyat arasındaki farkı yayımlamaz. Türkiye'nin yayımladığı iki rakam ise konuşmanın sınırlarını çizer. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2025'te yabancı uyruklulara 21.534 konut satıldığını kaydetti; bu, 2022'deki 67.490 zirvesinin kabaca %32'sidir ve Antalya ili bunun 7.118'ini aldı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası ise Temmuz 2026'ya kadarki bir yılda konut fiyatlarının nominal olarak %25,0 arttığını, reel olarak %5,1 gerilediğini, Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinin ise %23,6 ile ülke rakamının altında kaldığını kaydetti. Bu tabloda pazarlık edilebilir sayılar arasında en zor hareket edeni ilan fiyatıdır; dört sayı ondan daha kolay hareket eder. Birincisi tapu harcının paylaşımıdır, ki Türk hukuku tarafların her birine %2 yüklediği için 150.000 euroluk bir dairede 3.000 euro değerindedir. İkincisi satış bedelinin %4'üyle sınırlı olan ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılan emlakçı hizmet bedelidir. Üçüncüsü fiyatın hangi para biriminde sabitlendiğidir, çünkü tapuya döviz alım belgesindeki lira rakamı geçer. Dördüncüsü mobilya, birikmiş borçlar ve teslim zamanlamasından oluşan pakettir. İndirimin biçimini dairenin büyüklüğünden daha güvenilir biçimde tahmin eden şey ise satıcının kim olduğudur, çünkü kendi stoğunu satan bir müteahhit aracı değil satışın tarafıdır ve liste fiyatını bütün bir proje boyunca savunur. Yabancı alıcının yoğun olduğu dört Alanya mahallesi, yani Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapalı mahalleler listesinde adıyla yer alır; ama Başkanlığın ulusal duyurusu artık ikamet iznini kapatmanın kapsadığı işlemler arasında saymıyor, bu yüzden liste eskisine göre daha zayıf ve daha belirsiz bir pazarlık kozudur.

Alanya'da ev alırken yüzde kaç pazarlık yapılır

Türkiye'de hiçbir kurum ilan fiyatı ile anlaşılan fiyat arasındaki farkı yayımlamıyor, dolayısıyla Alanya indirimleri hakkında okuduğunuz tek tek yüzdelerin her biri, mülk satan bir şirketin ürettiği tahmindir. TÜİK kaç konutun el değiştirdiğini ve kime satıldığını yayımlar. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) değerleme verisinden kurulmuş, kalite düzeltmeli bir konut fiyat endeksi yayımlar. İki kurum da satıcının ne istediğini ve alıcının ne ödediğini ölçmez; Türkiye'de İngiliz, Hollandalı ya da İsveçli alıcıların kendi ülkelerinde kullandığı türden, gerçekleşen satış fiyatlarını gösteren kamuya açık bir sicil yoktur.

İngilizce içerikte dolaşan aralıkların birbiriyle bu kadar açık çelişmesinin sebebi o boşluktur.

Dört aralık, hiçbiri diğeriyle tam örtüşmüyor ve hepsi cevapta menfaati olan taraflarca yayımlanmış. Bir alıcı bunlardan teklif ayarlayamaz.

Alıcının ayar yapabileceği şey, bir Türk satıcıyı gerçekten hareket ettiren koşullar kümesidir. Bunların dördü teklif verilmeden önce gözlenebilir ve her birinin arkasında kamuya açık bir kaynak vardır.

1. Talep hacmi, TÜİK'in yabancılara satış serisiyle ölçülür ve satıcının kaç alıcı daha bekleyebileceğini belirler.
2. Fiyat yönü, TCMB konut fiyat endeksinin nominal değil reel hâliyle ölçülür ve beklemenin satıcıyı ödüllendirip ödüllendirmediğini belirler.
3. Satıcı tipi, dairenin müteahhit stoğu mu ikinci el mi olduğundan okunur ve fiyatın bir politika mı yoksa kişisel bir karar mı olduğunu belirler.
4. Piyasada geçen süre, ilan geçmişinden ve satıcının taşınmazı ne zaman edindiğini gösteren tapu kaydından okunur ve ne kadar sabır kaldığını belirler.

Pazarlığı atlamanın doğru olduğu iki durum vardır. Aradığınız özellikteki arz gerçekten inceyse, yani aynı mahallede aynı anda kabaca beşten az karşılaştırılabilir daire varsa atlanır. Daire yapısal olarak eşsizse, örneğin asansörlü bir blokta güney cepheli tek çatı katıysa yine atlanır. Ağustos 2026 Alanya seviyelerinde fiyatlanmış 150.000 euroluk bir dairede %3 indirim 4.500 euro eder. O daireyi kaçırıp altı ay sonra daha kötüsünü almak çoğu durumda 4.500 eurodan pahalıya gelir, aynı fiyattan yeniden ilana çıkan satıcı ise hiçbir şey kaybetmemiştir.

Yüzde 30 ila 40 altında teklif verme tavsiyesi neden emlak tavsiyesi değil

Türkiye için en çok dolaşan pazarlık tavsiyesi, alıcılara açılış hamlesi olarak ilan fiyatından %30 ila %40 düşmelerini öneren Property Turkey'in pazarlık yazısından gelir. Bu tavsiye pazar esnaflığından ithal edilmiştir ve tapuya kayıtlı bir taşınmaz işlemine geçmez, çünkü iki durum alıcının doğrulayabileceği üç noktada ayrışır.

Bir halının kamuya açık taban değeri yoktur. Türkiye'de bir dairenin vardır. Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi tapu harcını beyan edilen devir bedeli üzerinden alır ve matrahın emlak vergisi değerinin altına düşemeyeceğini söyler. Gişedeki her taraf bir tabanın var olduğunu ve kabaca nerede durduğunu bilir.

Halıcı düşük bir teklifi dinlemekle hiçbir şey kaybetmez. Türk satıcı gösterim günü kaybeder. Türk emlakçıları, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 19. maddesi gereği her gösterim için taşınmaz gösterme belgesi düzenlemek ve bunu gösterilen her taşınmaz için ayrı ayrı imzalatmak zorundadır. Gösterim, gündelik bir gezinti değil evrakı olan idari bir olaydır ve açılış teklifini ciddiyetsiz okuyan bir emlakçı yenisini ayarlamaz.

Halı pazarlığı geride kayıt bırakmaz. Taşınmaz pazarlığı bırakır. Aynı yönetmeliğin 14. maddesi emlakçıyı, her teklifi ve karşı teklifi karşı tarafa yazılı olarak veya elektronik ortamda ve gecikmeksizin iletmekle yükümlü tutar. Açılış rakamınız, satıcının sakladığı ve sonraki bütün turları çerçeveleyen bir belgeye dönüşür.

Pratik sonuç aritmetiktir ve aşağıdaki örnek boyunca Ağustos 2026 fiyatlarıyla 150.000 euroluk bir daire kullanılmıştır. 150.000 euroluk ilan fiyatına karşı 100.000 euroluk bir açılış teklifi, 140.000 euroda anlaşmak için alan açmaz. Daireye ilan fiyatının üçte ikisi kadar değer biçtiğinizi gösteren yazılı bir kayıt üretir ve Türk satıcıların çoğu bunu cevap vermeyi bırakmak için bir sebep olarak okur. Üç emsal ilanla desteklenmiş 138.000 euroluk bir açılış teklifi ise hanginizin emsallerinin daha iyi olduğuna dair bir konuşma başlatır.

Yabancıya konut satışı rakamları alıcının pazarlık gücü hakkında ne söylüyor

Türkiye'de yabancı uyruklulara konut satışı 2025'te 21.534 adede indi; bu dokuz yılın en düşük yıllık rakamı ve 2022'deki 67.490 adetlik zirvenin kabaca %32'si. TÜİK 2025 toplamını 2024'e göre %9,4 düşüş olarak kaydetti; bu, o yıl Türkiye'de satılan 1.688.910 konutun yaklaşık %1,3'üne denk geliyor. 2022'de aynı kategori tüm satışların %4,5'ini oluşturuyordu. Alanya'da bir daire için yarışan yabancı alıcı havuzu, bugünkü satıcıların çoğunun satın aldığı dönemdekinin kabaca üçte biri kadar.

Alanya alıcısı için bunun en çok önem taşıdığı yer Antalya ilidir. TÜİK'in il kırılımı Antalya'yı 2025'te yabancı uyruklulara 7.118 satışla, 7.989 ile İstanbul'un ardından ikinci ve 1.800 ile Mersin'in açık ara önünde gösteriyor. Antalya böylece, zaten üçte iki gerilemiş bir ülke toplamının yaklaşık %33'ünü tek başına soğurdu. Bir yıla ve batıda Kemer ile Kaş'tan doğuda Gazipaşa'ya kadar ilin bütün ilçelerine yayıldığında 7.118 satış ince bir akıştır. TÜİK bu rakamı ilçe bazında yayımlamadığı için hiçbir dürüst kaynak bunların kaçının Alanya'ya gittiğini söyleyemez.

2026 verisi karışık ve karışık olarak okunmalı. TÜİK Temmuz 2026'da yabancı uyruklulara 2.120 satış kaydetti, bu Temmuz 2025'e göre %1,9 artış; buna karşılık ocak-temmuz kümülatifi 11.203 adetle yıllık bazda %7,3 düşüktü. Yedi aylık negatif toplama karşı tek bir pozitif ay toparlanma değildir ve seviye 2022 zirvesinin çok altında kalmaya devam ediyor. Temmuz 2026 alıcı listesinin başında 394 adetle Rusya vatandaşları, ardından 189 ile İran ve 145 ile Ukrayna vatandaşları yer aldı.

Türkiye genelindeki toplam konut satışı buna bağlı bir hikâye anlatıyor. Temmuz 2026'da ülke genelinde 123.603 konut satıldı, bu Temmuz 2025'e göre %17,0 düşüş; ipotekli satışlar %23,7 artışla 23.888 adede çıkarken ikinci el satışlar %20,8 azalarak 81.074 oldu. İç talep finansmanlı alıma kayarken nakitle alan yabancı segment küçülüyor.

Bu rakamları silah olarak değil soru olarak kullanın. Satıcıya son altmış günde daireyi kaç kişinin gezdiğini sorun. Yabancı alıcı havuzunun üçte iki daraldığı bir piyasada iki ayda iki gösterim yapmış bir satıcı ile sekiz gösterim yapmış olan esaslı biçimde farklı konumdadır.

Konut fiyatları gerçekten artıyor mu: nominal ve reel iki ayrı cevap veriyor

Türkiye'de konut fiyatları Temmuz 2026'ya kadarki bir yılda nominal olarak %25,0 arttı ve reel olarak %5,1 geriledi; Merkez Bankası bu iki rakamı aynı cümlede yayımlıyor. TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi, 2023 bazı 100 üzerinden Temmuz 2026'da 234,8'e ulaştı ve aylık %1,5 yükseldi. Geçen yıl fiyatların dörtte bir arttığını söyleyen bir satıcı nominal rakamı doğru aktarıyordur. O rakamdan beklemenin bedelsiz olduğu sonucunu çıkaran bir satıcı ise Merkez Bankası'nın yayımladığının yalnızca yarısını aktarıyordur.

Reel rakamın arkasındaki aritmetik kamuya açık ve yeniden üretilebilir. TÜİK yıllık tüketici enflasyonunu Temmuz 2026'da %31,75 olarak açıkladı. Fiyat endeksindeki değişimi enflasyon katsayısına bölmek 1,250'nin 1,3175'e bölümünü verir, sonuç 0,9488, yani %5,1'lik reel düşüş. Bu sonuç Merkez Bankası'nın kendi yayımladığı reel rakamla birebir örtüşüyor, dolayısıyla yöntem doğrulanmış oluyor.

Aynı yöntemin bölgesel uygulaması Alanya alıcısının gerçekten ihtiyaç duyduğu sayıyı veriyor. TCMB endeksi istatistiki bölge düzeyinde de kırıyor ve Antalya, Burdur ve Isparta bölgesi Temmuz 2026'da yıllık %23,6 nominal artış kaydetti, yani ülke genelindeki %25,0'in altında.

%23,6'yı aynı deflatörden geçirmek 1,236'nın 1,3175'e bölümünü verir, sonuç 0,9381, yani kabaca %6,2'lik reel düşüş. Merkez Bankası bölgesel reel rakam yayımlamıyor, dolayısıyla o %6,2 resmî bir rakam değil, iki resmî rakamdan yapılmış bir hesaptır.

Bölgesel rakamı iki sınır kayıtlar. Antalya, Burdur ve Isparta bölgesi kıyının yanına iki iç il katan istatistiki bir birimdir ve TCMB ilçe düzeyinde hiçbir şey yayımlamaz, dolayısıyla hiçbir kaynak özel olarak Alanya hakkındaki bir iddiayı desteklemez. Endeks ayrıca değerleme verisinden kuruludur ve ilan fiyatlarını değil kalite düzeltmeli işlem değerlerini ölçer, yani herhangi bir ilanın kaça satılacağını söylemez.

Söylediği şey, satıcının hangi çerçeveyi kullandığıdır. %25 diyen bir satıcı, Türkiye'yi ve nominal lirayı aktarıyordur. Dairenin bulunduğu bölge bundan daha az yükselmiştir ve rakamın her hâli enflasyon çıkarıldığında düşer.

Fiyatı kim koydu: müteahhit mi, yerli ikinci el malik mi, yurt dışındaki yabancı malik mi

İlan fiyatını koyan kişinin kimliği, indirimin biçimini taşınmazın büyüklüğünden daha güvenilir biçimde tahmin eder, çünkü Alanya'daki üç satıcı tipi farklı kısıtlarla karşı karşıyadır ve farklı ödünlere cevap verir.

Kendi projesinden daire satan bir müteahhit hukuken aracı değil işlemin tarafıdır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 4. maddesi taşınmaz ticaretini, taşınmazların alım, satım, pazarlama ve kiralanmasında aracılık olarak tanımlar. Kendi stoğunu satan bir şirket aracılık etmiyordur, dolayısıyla yönetmeliğin hizmet bedeli rejimi o ilişkiye tutunmaz. Müteahhidin liste fiyatı proje geneline uygulanan ticari bir politikadır ve tek bir alıcı için açıkça kırılması aynı bloktaki bütün satılmamış daireleri değersizleştirir. Bu yüzden müteahhitler başlığı savunur ve paketten verir.

Yerli ikinci el malik fiyatı kişisel olarak koyar ve kişisel olarak değiştirebilir. Kısıtı genellikle bir tarihtir; ikinci bir taşınmaz, bir boşanma, bir iş ihtiyacı ya da bir taşınma. Bunu açıklamak zorunda değildir ama kısıt çoğu zaman ne kadar hızlı cevap verdiğinde ve teslim tarihine şart bağlayıp bağlamadığında görünür.

Yurt dışından satan yabancı malik ise yerli malikin taşımadığı bir işletme maliyeti taşır. Aidat işlemeye devam eder, taşınmazın kontrol edilmesi gerekir ve bir Türkiye işlemini başka bir ülkeden yönetmek ya seyahat ya da Türk vekaletnamesi ister. Aralık 2025'ten beri o vekaletname, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün işlettiği Türkiye Azil Sistemi içinde durur; bu da uzaktaki maliklerin hissettiği bir idari katman ekler.

Ağustos 2026 fiyatlarıyla işlenmiş bir örnek farkı somutlaştırıyor. Antalya ili Alanya ilçesinin bir konut mahallesi olan Oba'da aynı sitedeki iki daire de 150.000 eurodan ilanda. Biri müteahhidin bitmemiş son dairesi, diğeri iki yıldır gelmemiş Norveçli bir malikin. Müteahhidi fiyattan sıkıştırmak muhtemelen bir ret ve belki 4.000 euroluk beyaz eşya teklifi üretir. Norveçli maliki üç emsal ve bir teslim tarihiyle fiyattan sıkıştırmak daha verimli konuşmadır, çünkü Norveçli malikin değerini indirimle zedeleyeceği başka dairesi yoktur.

Teklif vermeden önce emsal listesi nasıl kurulur

Emsal listesi, yabancı alıcının kimseye para ödemeden kurabileceği tek pazarlık aracıdır ve tek bir Alanya sitesi için kurmak bir öğleden sonra alır. Amaç bir değerlemeye varmak değildir. Amaç, hangi dairelerle karşılaştırdığınızı ve neden karşılaştırdığınızı söyleyebilmek, böylece konuşmayı kanaatten spesifikasyona taşımaktır.

Karşılaştırmadan önce agresif biçimde filtreleyin. Listeyi önce aynı siteyle sınırlayın, site dörtten az ilan veriyorsa ancak o zaman aynı mahalleye genişletin.

1. Eşleştirin: önce site, sonra blok, sonra kat ve cephe.
2. Kaydedin: her ilan için brüt ve net metrekareyi ayrı ayrı yazın.
3. Kaydedin: binanın yaşını ve ilanda veriliyorsa yapı ruhsatı tarihini yazın.
4. Kaydedin: aylık aidatı yazın, çünkü aylık 90 euro aidatı olan bir daire ile 40 euro olan aynı fiyattan karşılaştırılamaz.
5. Kaydedin: tapunun kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğunu yazın; birincisi tamamlanmış bir yapı üzerindeki tam mülkiyet, ikincisi henüz tamamlandığı belgelenmemiş bir yapı üzerindeki inşaat irtifakıdır.
6. Eleyin: bu alanlardan ikisi veya daha fazlası eksik olan ilanı tahminle doldurmak yerine listeden çıkarın.

Türkiye emsal listelerini özel olarak bozan üç tuzak vardır. İlanlar sık sık brüt metrekare verir, yani dairenin ortak alan payını ve duvar kalınlığını içeren alanı; alıcı ise net metrekareyi, yani kullanılabilir iç alanı varsayar ve Alanya dairelerinde aradaki fark yaygın olarak belirtilen büyüklüğün beşte birine kadar çıkar. Aynı fiziksel daire çoğu zaman üç dört portalda farklı fiyatlarla görünür, dolayısıyla daireleri değil portal kayıtlarını saymak arzı olduğundan büyük gösterir. Eşyalı ve eşyasız daireler de aynı başlık fiyatıyla listelenir; mobilyanın bir değerleme girdisi değil bir ödün kalemi olmasının sebebi tam olarak budur.

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir değerleme raporu, elde edilebilecek gerçekten bağımsız tek sayıdır ve statüsü İngilizce içeriğin büyük bölümünün henüz yakalayamadığı biçimde yakın zamanda değişti. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 3 Haziran 2024'te yayımlanan ve 13 Haziran 2024'te yürürlüğe giren 2024/4 sayılı genelgesi, yabancı alıcının olağan satış ya da satış vaadi işlemlerinde değerleme raporu sunma zorunluluğunu kaldırdı. Rapor, Türk vatandaşlığı ve ikamet izni başvurularında zorunlu olmayı sürdürüyor. Ayrıca taşınmaz teminatıyla kredi veren bir banka her hâlükârda rapor isteyecek ve krediyi anlaşılan fiyata göre değil değerleme uzmanının rakamına göre boyutlandıracaktır. Nakit alan bir alıcı üçüncü taraftan bir sayı istiyorsa raporu gönüllü olarak yaptırabilir ve bunu teklifin ardından değil öncesinde yaptırmak ona pazarlık değeri kazandırır.

Fiyat euro, tapu lira: hangi rakamı pazarlık ediyorsunuz

Alanya'da bir daire euro üzerinden ilan edilir ve lira üzerinden tescil edilir; fiyatın hangi para biriminde sabitlendiği, anlaşma ile tapu arasındaki hareketi kimin taşıyacağını belirler. 24 Ocak 2022'den bu yana, satın alma yoluyla taşınmaz edinen yabancı alıcı tapu müdürlüğüne döviz alım belgesi sunmak zorundadır; belge, alıcının dövizinin bir Türk bankası aracılığıyla Merkez Bankası'na satılmasıyla düzenlenir. Resmî tapuya ulaşan rakam, o belgedeki lira rakamıdır.

Bu çevrimi Merkez Bankası'nın uygulama talimatındaki üç kural yönetir ve her birinin bir pazarlık sonucu vardır.

Uygulanacak kur, anlaşmayla değil saatle belirlenir. Talimat çevrim kurunu, dövizin bozdurulduğu saatten önce Merkez Bankası'nın en son ilan ettiği döviz alış kuru olarak belirler ve kurlar 10.00, 11.00, 12.00, 13.00, 14.00 ve 15.00'te ilan edilir. Taraflardan hiçbiri haftanın lehine olan kurunu seçemez.

Doğrudan çevrilen yalnızca üç para birimi vardır. Talimat Amerikan doları, euro ve İngiliz sterlinini sayar; başka herhangi bir para birimi banka tarafından önce bu üçünden birine çevrilir. İsveçli, Norveçli, Danimarkalı ya da Polonyalı bir alıcı böylece iki çevrim katmanından geçer ve ilk katmandaki makas, hiçbir taşınmaz pazarlığının geri kazandırmadığı gerçek bir maliyettir.

Çevrim kesindir. Talimat, Merkez Bankası döviz alımını tamamladıktan sonra satıştan hiçbir sebeple vazgeçilemeyeceğini ve işlemin iptal edilemeyeceğini belirtir, bankaları da tarafları bu konuda önceden bilgilendirmekle yükümlü tutar. Türkiye'deki bir alımda dönüşü olmayan nokta tapu imzası değil döviz çevrimidir.

Dolayısıyla pratik pazarlık, kur tahmini yapmak değil para birimi ve zamanlama üzerinedir. Fiyatı euro üzerinden sabitlemek euro maliyetini kesinleştirir ve tapudaki lira rakamını hareketli bırakır. Fiyatı lira üzerinden sabitlemek lira rakamını kesinleştirir ve euro maliyetini hareketli bırakır. Lira cinsinden 8.400.000 TL'lik bir fiyatta kurdaki %1'lik hareket 84.000 TL eder; bu da Merkez Bankası'nın 24 Ağustos 2026 tarihli 1 euro = 55,9939 TL alış kuruyla yaklaşık 1.500 euro, yani %1'lik fiyat ödünüyle aynı değerdedir. Lira üzerinden fiyat veren satıcılarla elinde euro tutan alıcılar aynı anda iki fiyatı pazarlık ediyordur.

Para birimini ve çevrim zamanlamasını yazılı teklife koyun. Fiyatın hangi para biriminde sabitlendiğini belirtin ve çevrimin tapu randevusundan kaç iş günü önce yapılacağını belirtin.

Bir ayrım Türkiye'de oturan alıcı için önemlidir: döviz alım belgesi şartı, taşınmazı satın alma yoluyla edinen yabancı uyruklu alıcıya bağlıdır. Lira ile alan bir Türk vatandaşı bu adımdan geçmez ve bu bölümdeki zamanlama pazarlığı ona uygulanmaz.

Fiyattan daha kolay hareket eden beş kalem

Başlık fiyatını hareket ettirmeyen bir satıcı, çoğu zaman istediğiniz indirimden daha değerli kalemleri verir, çünkü başlık fiyatı diğer alıcılara görünür, paket görünmez. Müteahhitlerin böyle davranmasının özel sebebi budur ve bir teklifin tek bir sayı değil bir paket taşıması gerekmesinin de sebebi budur.

Uygulamada beş kalem pazarlığa açıktır ve her biri istenmeden önce sayısallaştırılabilir.

Bunlardan ikisinin arkasında, alıcının istemeden önce bilmesi gereken bir hukuki mekanizma vardır.

Ödenmemiş emlak vergisi devraldığınız bir risk değil, geçemeyeceğiniz bir tarihtir. Emlak Vergisi Kanunu'nun 2021'de değiştirilen 30. maddesi, tapu müdürlüklerinin emlak vergisi borcunu belediyenin sistemi üzerinden elektronik olarak sorgulamasını zorunlu tutar ve emlak vergisi borcu bulunan bina ya da arsanın hiç devredilemeyeceğini söyler. Alıcı ile satıcıyı ödenmemiş emlak vergisinden müteselsilen sorumlu tutan eski kural artık yürürlükte değildir. Yani borcu olan satıcı size bir fatura devretmiyor, randevunuzu bekletiyordur; bu da birikmiş borcu kapatmayı satıcının size yaptığı bir jest değil kendi yükümlülüğü hâline getirir.

Ödenmemiş aidat farklı işler ve daha tehlikelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi önceki malikin ortak gider borcunu yeni malike şahsen geçirmez. Öngördüğü şey şudur: bir kat malikinin borcu mahkeme kararıyla tespit edilmiş ve ödenmemişse, diğer kat malikleri lehine o bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir ve bu alacak öncelikli sırada yer alır. Tescil edilmiş bir kanuni ipotek taşınmazla birlikte yürür. Takyidat kaydını bunun için kontrol edin ve ödenmemiş aidata dair bir taahhüdü sözleşmeye koyun.

Tapu harcını kim öder, satıcı alıcının payını üstlenebilir mi

Türk hukuku tapu harcını eşit böler; beyan edilen değerin %2'sini alıcıya, %2'sini satıcıya yükler ve toplam %4 eder. Alıcının %4'ün tamamını ödemesi ise hukuki bir kural değil, yaygın bir piyasa alışkanlığıdır. O alışkanlık tam olarak kanuni dayanağı olmadığı için pazarlığa açıktır ve Ağustos 2026 fiyatlarıyla 150.000 euroluk bir dairede satıcının alıcı payını üstlenmesi 3.000 euro değerindedir.

Aritmetik, 150.000 euroluk bir dairede Merkez Bankası'nın 24 Ağustos 2026 tarihli 1 euro = 55,9939 TL alış kuruyla şöyle işler.

Harcı kanuni paylaşımına döndüren bir alıcı, o Ağustos 2026 örneğinde 3.000 euro kazanır; bu, başlık fiyatı hiç hareket etmeden alım bedeli üzerinde %2'lik fiili bir indirimdir. Satılmamış bir blok boyunca liste fiyatını savunan bir müteahhit için bu, fiyattan 3.000 euro vermekten esaslı biçimde daha kolay bir ödündür, çünkü hiçbir fiyat listesinde görünmez.

Hesabın matrahının kanuni bir tabanı vardır ve bu, ödünün neye uygulanabileceğini sınırlar. Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi harcın beyan edilen devir bedeli üzerinden, ancak emlak vergisi değerinin altına düşmemek kaydıyla hesaplanmasını arar. Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda ise aynı madde harcın devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanmasını arar. Oran sabit, matrahın tabanı belli olduğuna göre gerçekten açık olan tek soru hangi payı kimin ödeyeceğidir.

Harcın yanında bir satır daha durur. Tapu işlemleri ayrıca yıllık tarifeyle belirlenen ve yabancı taraflı işlemlerde farklı hesaplanan döner sermaye hizmet bedeli taşır. 2026 tarifesi için ikincil kaynaklarda dolaşan rakamlar birbirinden sekiz kata varan farkla ayrıştığı için güvenilir yol, tutarı tapu müdürlüğünün kendi randevu bildiriminden almaktır; bildirim ödenecek harcı ve hizmet bedelini bir ödeme referansıyla birlikte gösterir.

İndirim istemek tapuda düşük bedel göstermek anlamına mı geliyor

İndirim pazarlığı yapmak ile beyan edilen değeri düşük göstermek ayrı iki eylemdir ve yabancı alıcı için ikincisi, denetimden çok döviz kurallarıyla kapatılmıştır. "Vergiden tasarruf" diye tapuda düşük rakam önerilen alıcıya indirim değil sorumluluk teklif edilmektedir.

Yabancı alıcılar bakımından aradaki boşluğu üç mekanizma kapatır.

Beyan edilen rakam döviz alım belgesine bağlıdır. Alıcının yabancı gerçek kişi olduğu hâllerde, noterdeki satış vaadi sözleşmesine esas alınan değer döviz alım belgesine kaydedilen lira tutarıdır. Hangi tutar bozdurulmuşsa evraka geçen tutar odur.

Matrahın kanuni bir tabanı vardır. Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi, taraflar ne yazarsa yazsın matrahın emlak vergisi değerinin altına düşmesini engeller.

Düşük beyan tescilden sonra da düzeltilebilir. Aynı madde, harcın emlak vergisi değerinin altında bir değer üzerinden ödendiğinin ya da beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığının sonradan anlaşılması hâlinde aradaki farkın ikmalen veya re'sen tarh edileceğini öngörür. Tescil dosyayı kapatmaz.

Dördüncü bir sonuç yıllar sonra ve sizin üzerinizde doğar. Türkiye'de beş yıl içindeki yeniden satışta değer artış kazancı vergisi, satış bedeli ile edinme maliyeti arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Bugün düşük bir edinme değeri beyan etmek, sattığınızda vergilendirilecek kazancı büyütür. Ağustos 2026'da 20.000 euro düşük beyan ederek bunun %4'ünü, yani 800 euroyu kurtaran bir alıcı, gelecekte beyan edeceği kazancı 20.000 euro artırmıştır.

Beyan edilen değeri düzenleyen kurallar ve düşük beyanın sonuçları kendi başına bir yazıyı hak eder. Pazarlığa ait olan şey sınırdır: daha düşük fiyat isteyin, tapuda daha düşük rakamı reddedin ve iki konuşmayı ayrı tutun.

Emlak komisyon oranı yüzde kaç ve teklifinize nasıl giriyor

Türk mevzuatı emlakçı hizmet bedelini katma değer vergisi hariç satış bedelinin %4'üyle sınırlar ve aksi kararlaştırılmadıkça bedelin taraflar arasında eşit paylaşılacağı varsayılanını koyar. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesi iki kuralı da içerir ve alıcılara nadiren söyleneni ikincisidir: hükmün ifadesi, aksi kararlaştırılmadıkça hizmet bedelinin taraflar arasında eşit paylaşılarak ödeneceğidir.

AKEA bir emlak şirketidir ve bu türden işlemlerden hizmet bedeli kazanır, dolayısıyla okurun işine geleni değil yönetmeliğin ne dediğini bilmeye hakkı vardır.

Teklif hazırlayan bir alıcı için dört sonuç doğar.

%4 rakamı bir tavandır, tarife değildir. Taraflar daha azını kararlaştırabilir, daha fazlasını kararlaştıramaz. %4'ün altında verilen her oran zaten kanunun içindedir, yani daha aşağısını istemek hukuki değil ticari bir konuşmadır.

"Alıcıdan komisyon alınmıyor" bir indirim değildir. Hizmet bedelinin tamamını müteahhit ya da satıcı ödüyorsa, bedel size verilen fiyatın içindedir. O cümle çeki kimin yazdığını anlatır, sizin ödeyip ödemediğinizi değil.

Eşit paylaşım varsayılan olduğuna göre bunu değiştiren şey yazılı bir anlaşmadır. Hizmet bedelinin tamamını ödemeniz isteniyorsa bu, 20. madde anlamında aksinin kararlaştırılmasıdır ve rakamı görebileceğiniz biçimde yazıya geçmelidir.

Oran siz sormadan zaten kâğıtta olmalıdır. 19. madde, gösterme belgesinde zorunlu alanlar arasında hizmet bedeli oranının veya tutarının yazmasını ve gösterilen her taşınmaz için ayrı imza alınmasını arar. Üzerinde hizmet bedeli oranı bulunmayan bir gösterme belgesi yönetmeliğe uymaz.

Bu konuşmada alıcıyı koruyan iki hüküm daha vardır. Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesi taşınmaz simsarlığında yazılı sözleşmeyi geçerlilik şartı sayar, dolayısıyla sözlü bir ücret talebi zayıf bir yerden başlar. 525. madde ise aşırı bulunan ücretin borçlunun talebiyle hâkim tarafından indirilebilmesine izin verir ve tacirleri bu korumanın dışında tutar; yani tatil dairesi alan gerçek kişi kapsam içinde, ticaret şirketi kapsam dışındadır.

Buraya bir karşı ağırlık da girer. 20. madde ayrıca, emlakçının gösterme belgesi düzenlediği ve alıcının yetki süresi içinde emlakçıyı atlayarak doğrudan malikle işlem yaptığı hâllerde hizmet bedelinin yine hak edileceğini öngörür. Gezdikten sonra emlakçıyı devre dışı bırakmak bir tasarruf değildir.

Satıcının beş yıllık değer artış kazancı saati esnekliği hakkında ne söylüyor

Taşınmazını beş yıldan uzun süre önce edinmiş bir Türk satıcı satıştan değer artış kazancı vergisi ödemez, beş yılın içinde olan öder; bu da edinme tarihini, satıcının ne kadar alanı olduğuna dair okunabilir bir işaret hâline getirir. Türk gelir vergisi mevzuatı, edinme tarihinden beş yıl geçtikten sonra satılan taşınmazın kazancını istisna tutar; beş yılın içinde kazanç beyan edilir, 2026 için 150.000 TL'lik yıllık istisna ve edinme maliyetinin endekslenmesiyle azaltılır ve artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir.

Tarih sır değildir. Tapu kaydı mevcut malikin ne zaman ve hangi sebeple edindiğini gösterir; saklayacak bir şeyi olmayan satıcı bunu gösterir, emlakçının yetkiyle aldığı kayıt örneği de gösterir.

İşaret iki yönlü çalışır ve satıcıya karşı kullanılmak yerine dikkatle okunmalıdır. Beş yıllık pencerenin ikinci yılındaki bir satıcının, beyan edeceği kazancı ölçülü tutan bir devir bedelini tercih etmek için vergisel bir sebebi vardır; bu esneklik değil direnç beklemek için bir sebeptir. Yedi yıl önce edinmiş bir satıcı ise hiçbir değer artış kazancı yüküyle karşılaşmaz, dolayısıyla fiyat indirimi ona tam olarak indirdiği tutar kadara mal olur, ne fazlası ne eksiği; bu da en azından aritmetiğini sadeleştirir.

Bunun izin vermediği şey, satıcının vergi durumunu tapudaki rakamı oynatarak çözmeye kalkışmaktır. Vergi kuralları ve istisna tutarları her yıl değişir ve satıcının kendi mukimlik durumuna bağlıdır, dolayısıyla yukarıdaki rakamlar konuşmanın çerçevesidir, kimsenin borcunun hesabı değil.

Kapalı mahalle listesi Alanya'da pazarlıkta alıcının hâlâ işine yarar mı?

Eskisi kadar değil: yabancı alıcıların en çok tercih ettiği dört Alanya mahallesi Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapalı mahalleler listesinde adıyla yer alıyor, ama Başkanlığın ulusal duyurusu artık ikamet iznini kapatmanın kapsadığı işlemler arasında saymıyor; bu yüzden oradaki ikinci el alıcı havuzunun daralması artık daha zayıf ve belirsiz. Başkanlığın kendi yayımladığı tabloda Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar, hepsi Antalya ili Alanya ilçesinin kıyı mahalleleri olmak üzere 145 ila 148. satırlarda yer alır.

Kapatma rejimi gerçek ve belgelidir, ama metni değişti. Başkanlık Nisan ile Eylül 2026 arasında ulusal kapatma duyurusunun metnini değiştirdi; duyuru artık ikamet iznini kapatmanın kapsadığı işlemler arasında saymıyor, onun yerine geçici ve uluslararası koruma kayıtlarını ve koruma altındaki kişilerin ikamet ili değişikliğini sayıyor; yeni doğanlar ile çekirdek aile birleşimi istisnadır. Kapatılan mahalle sayısı 1 Temmuz 2022 itibarıyla 1.169'a ulaştı ve yayımlanan ekte 1.162 mahalle satırı listeleniyor.

Pazarlık bakımından üç sonuç önemlidir ve birincisi en çok karıştırılanıdır.

Kapatma o adresteki kayıtları etkiler, mülkiyeti değil. Yabancı uyruklu bir kişi, duyurunun iki metnine göre de, listedeki bir mahallede taşınmaz satın alabilir, sahip olabilir ve tapuyu adına tescil ettirebilir. Türkiye'de taşınmaz sahibi olmak ile orada oturma hakkına sahip olmak ayrı rejimlerdir ve tapu ikamet izni vermez.

Alıcı havuzu, daralıyorsa bile, eskisinden daha az daralır. Kargıcak veya Mahmutlar'daki bir satıcı yine tatil evi arayan, yatırım amaçlı kiraya verecek ya da vatandaşlık yolunu kullanacak bir alıcıya satabilir. Kapatma eskiden Türkiye'ye taşınıp o adrese kayıt yaptırmak isteyen alıcıyı dışarıda bırakıyordu; bu da Alanya'daki İskandinav ve Alman talebinin kayda değer bir dilimidir. Ulusal metin artık ikamet iznini anmıyor, ama bu alıcı, il göç idaresi o adresteki bir izin başvurusunun kabul edileceğini yazılı olarak teyit edene kadar yine geri durabilir. Bu temkin ne kadar ağırlık taşıyorsa, sizin teklifinize değil, satıcının bütün pazarlama dönemine uygulanır.

Güncel durum varsayılmaz, kontrol edilir. Alanya yerel basını ve bir ilçe siyasetçisi Haziran 2026'da dört mahallenin başvurulara yeniden açıldığını bildirdi. Göç İdaresi Başkanlığı ne bir yeniden açılış ne de metin değişikliği için ayrı bir duyuru yayımladı ve duyurusuyla birlikte yayımlanan en son ek hâlâ 2022 tarihli dosya. Liste idari kararla değişiyor. Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü'nün kendi sayfası 17 Ekim 2026'da kontrol edildiğinde ikamet izni dahil eski metni hâlâ taşıyordu; bu yüzden güvenli sıra yine il göç idaresine, tam adresle ilk ikamet izni başvurusunun kabul edilip edilmeyeceğini yazılı sormak ve bu cevabı satışın şartı yapmaktır. Emlakçının ya da satıcının bu konudaki güvencesini kabul etmeyin.

Yalnızca yatırım amacıyla alıyorsanız ve ikamet sizin için önemsizse, kapatma size hiçbir şeye mal olmaz; izne ihtiyacı olan alıcılar arasında hâlâ yarattığı temkin ise ne kadarsa satıcının üstüne düşer. Bunu söyleyin, ama Başkanlık duyurusunun metnini değiştirmeden önceki kadar ağırlık taşımasını beklemeyin.

Yazılı teklif nasıl verilir, kaparo nasıl korunur

Tarihli, süresi belirli ve şartları açıkça yazılmış bir teklif hiçbir maliyet doğurmaz ve pazarlığı sohbetten ayıran şey odur; üstelik yönetmelik böyle bir teklifin varlığını zaten varsayar. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 14. maddesi emlakçıyı, her teklifi ve karşı teklifi karşı tarafa yazılı olarak veya elektronik ortamda ve gecikmeksizin sunmakla yükümlü tutar; dolayısıyla yazılı teklif veren bir alıcı zorluk çıkarmıyor, süreci tasarlandığı gibi kullanıyordur.

Teklifte altı unsur bulunur.

1. Yazın: fiyatı ve fiyatın sabitlendiği para birimini yazın.
2. Yazın: tapu harcının nasıl paylaşılacağını ve emlakçı hizmet bedelini kimin ödeyeceğini yazın.
3. Yazın: teklifin son geçerlilik tarihini, yaygın olarak beş ila yedi gün, yazın.
4. Sıralayın: teklifin bağlı olduğu şartları, yani temiz takyidat kaydını, iskan durumunu ve teyit edilmiş aidat borcunu sıralayın.
5. Sıralayın: dahil olan envanteri, mobilya anlaşmanın parçasıysa kalem kalem sıralayın.
6. Belirtin: hedeflenen tapu randevusu aralığını belirtin.

Rezervasyon ödemesi ile kaparoyu ayrı tutun, çünkü Türk hukuku parayı makbuzun üstündeki isme göre değil sözleşmenin ne yazdığına göre nitelendirir. Türk Borçlar Kanunu'nun 177. maddesi uyarınca sözleşme yapılırken verilen para, sözleşmenin kurulduğunun kanıtı olan bağlanma parası sayılır ve sözleşmede ya da yerel âdette aksi öngörülmedikçe asıl borçtan düşülür. Bağlanma parası cayma hâlinde kendiliğinden yanmaz. Cayan alıcının parayı kaybettiği, cayan satıcının iki katını ödediği sonuç ancak sözleşmede 178. madde anlamında cayma parası açıkça kararlaştırılmışsa doğar.

İşlem sırası buradan çıkar. Önce fiyatı ve şartları yazılı olarak anlaşın, ödemeyi ancak imzaladığınız belge o ödemenin ne olduğunu ve her senaryoda ne olacağını yazdığında yapın. Şartlar anlaşılmadan rezervasyon bedeli ödeyen bir alıcı, elinde kalan bütün baskı alanını harcamıştır.

Takviminize bir tarih eklemeye değer. Bedelin ve tapunun eş zamanlı el değiştirmesini gerektiren Güvenli Ödeme Sistemi, Ticaret Bakanlığı'nın ilk belirlenen 1 Temmuz 2026 tarihini ertelemesinin ardından taşınmaz satışları için 1 Ekim 2026'da zorunlu hâle geliyor. Kural, işletmeler tarafından yapılan satışları da diğer gerçek ve tüzel kişilerin satışlarını da kapsıyor. Bakanlık sistemin dışında tutulan işlemlerin listesini henüz yayımlamadı, dolayısıyla rezervasyon ödemelerinin ve kaparonun nasıl ele alınacağı netleşmiş değil. Kendi kapanış tarihinize hangi rejimin uygulanacağını avukatınıza ya da emlakçınıza sorun.