Programa Genel Bakış
Türkiye yatırım yoluyla vatandaşlık programını 2017’de başlattı ve program kısa sürede dünya çapında en popüler seçeneklerden biri oldu. Mantık basit: en az $400.000 değerinde gayrimenkul alın, üç yıl elde tutun ve siz (eşiniz ve 18 yaş altı çocuklarınızla birlikte) Türk vatandaşlığı alın.
Karayipler veya Güney Avrupa’daki 6-12 ay süren ve milyonlarca dolara mal olabilen programların aksine, Türkiye çoğu başvuruyu 3-6 ay içinde sonuçlandırır. Gayrimenkul eşiği gerçekçidir; $400.000 Antalya, Alanya veya Bodrum gibi şehirlerde gerçekten iyi bir daire alabilir.
2017’den bu yana 30.000’den fazla aile bu yolla Türk vatandaşlığı aldı. Program birden fazla hükümet değişikliğini atlattı ve zaman içinde daha da sadeleşti.
Yatırım Şartları
Kurallar nettir, ancak detaylar önemlidir.
$400,000 — Minimum gayrimenkul yatırımı
Minimum Değer
Gayrimenkulünüzün (veya gayrimenkullerinizin) toplam değeri resmi ekspertizle en az $400.000 olarak doğrulanmalıdır. Ekspertiz rastgele bir emlak danışmanı tarafından değil, devlet lisanslı bir firma tarafından yapılır. Değer, tapu devri sırasında eşiği karşılamalıdır.
Birden Fazla Gayrimenkul Mümkün
$400.000 eşiğini karşılamak için birden fazla gayrimenkulü birleştirebilirsiniz. İki adet $200.000 değerinde daire almak, tek bir $400.000 değerindeki gayrimenkul kadar geçerlidir. Tüm gayrimenkuller adınıza alınmalı ve aynı başvuruda kaydedilmelidir.
Üç Yıllık Elde Tutma Süresi
Tapunuza satın alma tarihinden itibaren üç yıl satış yapılmasını engelleyen şerh konur. Üç yıl sonra şerh otomatik kalkar ve serbestçe satış yapabilirsiniz; vatandaşlığınız kalıcıdır.
Banka Havalesiyle Ödeme
Satın alma bedelinin tamamı Türk bankası üzerinden doğru belgelerle transfer edilmelidir. Nakit ödeme veya kripto transferi kabul edilmez. Banka işlemi kanıtlayan dekont üretir; bu başvurunuz için kritik belgedir.
Yalnızca Yeni Alımlar
Başvurudan önce sahip olduğunuz gayrimenkuller sayılmaz. Satın alma yeni olmalı ve tapu devir tarihi başvuru dönemi içinde kalmalıdır. 5 yıl önce alınmış bir gayrimenkulle geriye dönük başvuru yapamazsınız.
Satıcı Akrabanız Olan Türk Vatandaşı Olamaz
Türk vatandaşı bir akrabanızdan gayrimenkul satın alamazsınız. Devlet bu kuralı göstermelik işlemleri önlemek için ekledi. Akrabanız olmayan Türk vatandaşlarından, şirketlerden veya geliştiricilerden alım yapılabilir.
Uygun Gayrimenkul Türleri
Değer eşiğini karşıladığı sürece hemen her gayrimenkul türü uygundur.
Daireler (En Popüler)
En yaygın seçimdir. Alanya’da deniz manzaralı modern 2+1 daireler yaklaşık $150.000’den başlarken, Bodrum veya İstanbul’daki premium penthouse’lar $1M seviyesini aşabilir. İkinci el ve lansman öncesi alımlar uygundur.
Villalar ve Evler
Özellikle Alanya, Kemer ve Bodrum’da popüler olan müstakil veya yarı müstakil villalar uygundur. Arazi dahil olduğunda çoğu tek başına $400K eşiğini karşılar.
Ticari Gayrimenkul
Ofisler, dükkanlar ve ticari üniteler uygundur. Bazı yatırımcılar kira getirisi nedeniyle ticari gayrimenkulü tercih eder; turistik bölgelerde iyi konumlu dükkanlar yıllık %6-8 getiri sağlayabilir.
Arazi
Tarım veya imar arazileri uygundur; ancak $400K+ ekspertiz değerine sahip olmalıdır. Yalnız arazi yatırımları daha az yaygındır çünkü ekspertizler genellikle ihtiyatlıdır ve elde tutarken kira geliri yoktur.
Lansman Öncesi / İnşaat Halinde
Tapu (kat irtifakı veya tam tapu) düzenlenmiş ve ekspertiz eşiği karşılıyorsa inşaat halindeki gayrimenkuller de uygundur. Geliştiriciler erken alıcılar için piyasa altında fiyat sunduğundan lansman öncesi alımlar cazip olabilir.
Başvuru Süreci
Gayrimenkul aramadan pasaportu teslim almaya kadar eksiksiz zaman çizelgesi.
- Gayrimenkulü Bulun ve Satın Alın _(1–4 hafta)_ — $400K ekspertiz eşiğini karşılayacak gayrimenkulü bulmak için lisanslı emlak danışmanıyla çalışın. Satış sözleşmesini imzalayın, banka transferini tamamlayın ve Tapu Müdürlüğü’nde tapunuzu alın. Üç yıllık şerhi aynı anda talep edin.
- Resmi Ekspertiz Alın _(3–5 gün)_ — Gayrimenkulü değerlemek için devlet lisanslı (SPK lisanslı) ekspertiz şirketiyle çalışın. Gayrimenkulü inceler ve 3-5 iş günü içinde rapor düzenlerler. Ekspertiz değeri, rapor tarihindeki kurla $400.000 veya üzeri olmalıdır.
- Uygunluk Belgesi Alın _(1–2 hafta)_ — Gayrimenkulünüzün vatandaşlık yatırım eşiğini karşıladığını doğrulayan uygunluk belgesi için Tapu Müdürlüğü’ne başvurun. Müdürlük ekspertizi, tapu şerhini ve banka dekontlarını kontrol eder.
- Oturma İznine Başvurun _(2–4 hafta)_ — Vatandaşlık başvurusundan önce kısa dönem oturma iznine ihtiyacınız vardır. Gayrimenkul sahibi olarak bu süreç hızlandırılır. e-ikamet sistemi üzerinden başvurun ve randevunuza katılın. Vatandaşlık başvurusu işlemdeyken geçici izin alırsınız.
- Vatandaşlık Başvurusunu Sunun _(1 gün (teslim))_ — Vatandaşlık başvurunuzu İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü’ne yapın. Uygunluk belgesi, ekspertiz, banka dekontları, oturma izni, aile belgeleri ve biyometrik fotoğraflar dahil tüm belgeleri teslim edin. Dosya inceleme için Ankara’ya gider.
- Güvenlik Soruşturması ve Onay _(2–4 ay)_ — Türk istihbaratı (MİT) ve güvenlik birimleri arka plan kontrolleri yapar. Bu en uzun aşamadır ve büyük ölçüde sizin kontrolünüz dışındadır. Çoğu başvuru sahibi 2-4 ay içinde sonuç alır; karmaşık dosyalar daha uzun sürebilir.
- Vatandaşlığı Alın ve Pasaporta Başvurun _(1–2 hafta)_ — Onaylandığında karar yazısı alırsınız. Nüfus müdürlüğünde kayıt yaptırıp Türk kimliğinizi (kimlik) alın, ardından en yakın pasaport ofisinden pasaporta başvurun. Pasaport 10 yıl geçerlidir.
Zaman Çizelgesi ve Süre
Baştan sona gerçekçi beklentiler.
3–6 ay — Gayrimenkul alımından pasaporta kadar
Temiz geçmişe ve sade dosyaya sahip bazı başvuru sahipleri 60 gün gibi kısa sürede onay almıştır. Ancak buna güvenmeyin; 3-4 ay gerçekçi ortalamadır.
Gayrimenkul alımı (1-4 hafta) ve güvenlik incelemesi (2-4 ay) en uzun iki aşamadır. Belgeleriniz düzenliyse diğer adımlar hızlı ilerler.
Aile Dahili
Tek yatırım tüm ailenizi kapsar.
Eşiniz ve 18 yaş altındaki tüm çocuklarınız ek yatırım maliyeti olmadan vatandaşlık başvurusuna dahil edilir. Her aile üyesi kendi Türk kimliğini ve pasaportunu alır.
Vatandaşlık aldıktan sonra doğan çocuklar otomatik olarak Türk vatandaşı olur. 18 yaş üzerindeki çocuklar kendi uygun yatırımlarını yapmalı veya başka kanallardan başvurmalıdır.
Eşiniz gayrimenkul alımı sırasında hazır bulunmak zorunda değildir, ancak vatandaşlık başvurusu ve biyometrik kayıt için şahsen gelmelidir. Süreçte en az bir seyahatte tüm ailenin Türkiye’de olmasını planlayın.
Dahil
- Eş
- 18 yaş altı çocuklar
- Gelecekte doğacak çocuklar (otomatik)
Dahil Değil
- 18 yaş üzeri çocuklar
- Ebeveynler
- Kardeşler
Maliyet Dökümü
Gayrimenkul fiyatının ötesinde harcayacaklarınız.
| Item | Cost |
|---|---|
| Gayrimenkul alımı — Minimum uygun yatırım | $400,000+ |
| Tapu devir harcı — %2 alıcı + %2 satıcı olarak bölünür (pazarlığa açık) | Beyan edilen değerin %4’ü |
| Resmi ekspertiz — SPK lisanslı ekspertiz | $500–1,500 |
| Oturma izni ücretleri — Başvuru + kart + sigorta | $200–400 |
| Vatandaşlık başvuru ücreti — Aile başına | ~$1,000 |
| Hukuk/danışmanlık ücretleri — İsteğe bağlı ama önerilir | $3,000–8,000 |
| Pasaport ücreti — Kişi başı, 10 yıl geçerli | ~$300 |
| Çeviri ve noter — Belge çevirileri ve noter onayları | $300–800 |
Toplamda gayrimenkul için yaklaşık $420.000–$430.000, ayrıca ücret ve vergiler için $5.000–12.000 harcamayı bekleyin. Kesin tutar gayrimenkulün beyan değerine, avukat tutup tutmadığınıza ve dahil edilen aile üyesi sayısına bağlıdır.
Önemli Hususlar
Kur riski
$400K eşiği ABD doları üzerinden ölçülür. Euro veya sterlinle alım yapıyorsanız kur dalgalanmaları sizi eşiğin üstüne veya altına taşıyabilir. Transferden önce bankanızla uygun kuru sabitleyin.
Ekspertiz değerleri ihtiyatlı olabilir
Devlet lisanslı ekspertizler bazen gayrimenkulleri istenen fiyatın altında değerleyebilir. Tam $400K listelenmiş bir gayrimenkul alırsanız ekspertiz daha düşük gelebilir. Güvenlik payı için eşikten %5-10 yüksek fiyatlı gayrimenkulleri hedefleyin.
Askerlik yükümlülüğü
Erkek Türk vatandaşları askerlik yükümlülüğüne tabi olabilir. Ancak kendi ülkesinde askerlik yapmış çifte vatandaşlar veya 22 yaş üzeri olup bedel ödeyenler (yaklaşık $6.000) genellikle muaf tutulur. Durumunuz için avukata danışın.
Vergi etkileri
Türk vatandaşlığı hem Türkiye’de hem kendi ülkenizde vergi bildirim yükümlülükleri doğurabilir. Türkiye yerleşiklerin dünya gelirini vergilendirir ve bazı ülkeler yabancı vatandaşlığın bildirilmesini ister. Karar vermeden önce iki sistemi bilen bir vergi danışmanıyla görüşün.
Çifte vatandaşlık
Türkiye çifte vatandaşlığa tamamen izin verir. Mevcut vatandaşlığınızdan vazgeçmeniz gerekmez. Ancak kendi ülkenizin buna izin verip vermediğini kontrol edin; çoğu izin verse de Çin, Hindistan ve bazı Körfez ülkeleri gibi bazı ülkeler izin vermez.
Üç yıllık kilit gerçek bir sınırlama değildir
3 yıl satış engeli koyan tapu şerhi kısıtlayıcı görünebilir ama pratikte nadiren sorun olur. Gayrimenkulü kiraya verebilir, yenileyebilir veya içinde yaşayabilirsiniz. Çoğu yatırımcı zaten değer artışı için 3 yıldan uzun tutar.