Çocuk adına tapu: 18 yaşından küçük adına ev almak

Çocuk adına tapu almak bir formalite değil, bir hukuki rejim değişikliğidir; çünkü tapu senedinin imzalandığı gün taşınmazın tam maliki küçük olur ve ana babanın elinde yalnızca kanunun saydığı yetkiler kalır. Türk tapu uygulaması o malik için alt yaş sınırı tanımaz, yani yeni doğmuş bir bebek adına tapu çıkar; buna karşılık evlilik sürdüğü sürece ana ve babanın birlikte imza atması, boşanmış tarafın ise velayeti kendisine veren mahkeme kararını ibraz etmesi gerekir. Ailenin çocuk 18 yaşına gelmeden satış yapıp yapamayacağı, resmî senede yazılan tek bir cümleye bağlıdır: işlemin, çocuğun kendi malvarlığının onun bakımı ve eğitimi için harcanmasını düzenleyen 327 ve 356. maddelerin kapsamı dışında kaldığı beyanı. O cümle varsa hakim işin içine hiç girmez, yoksa mahkeme izni zorunlu hale gelir. Üç işlem ise tümüyle kapalıdır ve hiçbir mahkeme kararı onları açmaz; ana baba çocuğun taşınmazını bağışlayamaz, vakfa özgüleyemez ve kefalet için rehnedemez. Bunun doğrudan sonucu şudur: bir çocuk adına tescil edilen daire sonradan kardeşine aktarılamaz. Göç tarafında ise düzenleme hiçbir şey kazandırmaz, çünkü 400.000 dolarlık vatandaşlık eşiği başvuranın kendi adına aranır ve taşınmaz üzerinden ikamet izni malike aittir; aile izni destekleyiciden eşe ve çocuğa doğru iner, çocuktan ana babaya doğru çıkmaz. Maliyet tarafında çocuk adına doğrudan alım giriş bedelini bir kez öder; sonradan bağış kayıtlı değer üzerinden binde 68,31 harç ile yarı oranlı veraset ve intikal vergisi ekler; sonradan miras ise 2026 için çocuk başına 2.907.136 liralık istisnanın üzerinde vergi ve satıştan önce alınması gereken bir ilişik kesme belgesi getirir.

Çocuğa tapu verilir mi, alt yaş sınırı nedir

Verilir, ve Türk tapu mevzuatı hiçbir alt yaş sınırı tanımaz. Tapu senedinin düzenlendiği gün yeni doğmuş bir bebek mülkiyet sütununda görünebilir; yabancı uyruklu çocuk da Türk çocuğuyla aynı muameleyi görür. Değişen şey alımın yapılıp yapılamayacağı değildir. Değişen şey alımdan sonra malikin kim olduğu ve o malikin ana babasının neye yetkili olduğudur.

Çocuk tam malik olur. Ana baba ise daha dar bir konuma geçer, yetkileri kanunda tek tek sayılmış bir yasal temsilci olur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 342. maddesi birinci fıkrasında bunu açıkça kurar; ana ve baba, velayetleri çerçevesinde üçüncü kişilere karşı çocuklarının yasal temsilcisidir. Tapu senedi velayeten imzalanır, yani ana baba çocuğun yerine imza atar ve kendi adı mülkiyet sütununa hiçbir zaman girmez.

Bu konuda en sık karıştırılan şey üç ayrı kurumdur ve karıştırıldığında yanlış belgenin peşine düşülür. Velayet ana babanın kendiliğinden sahip olduğu yetkidir. Vesayet mahkemenin vasi atayarak kurduğu rejimdir. Kayyımlık ise mahkemenin tek bir iş için temsilci atamasıdır. Üçünün kuralları birbirinin yerine geçmez. Vesayet ancak velayetin bulunmadığı yerde devreye girer: ana babanın ikisi de öldüğünde, mahkeme velayeti kaldırdığında, ya da velayet anada olmakla birlikte ananın kendisi küçük olduğunda ve velayet babaya verilmemişse. Alanya'da sekiz yaşındaki çocuğu için daire alan evli bir çift vesayetin değil velayetin içindedir.

Çocuğun ayırt etme gücüne sahip olması onu tek başına hareket ettirmez. İşlemi anlayacak yaştaki bir küçük bile adına tescilli taşınmazı satamaz ya da üzerinde ipotek kurduramaz, çünkü bu işlemler onu borç altına sokar. İstisna tek yönlüdür. Küçük karşılıksız kazanmayı tek başına kabul edebilir; yani toruna daire bağışlayan bir dede, çocuk tarafının geçerli biçimde kabul edebileceği bir devir yapıyordur.

Velayeten tapu devrinde kim imza atar, hangi belge istenir

Evlilik sürdüğü sürece ana ve baba birlikte imza atar. Türk Medeni Kanunu'nun 336. maddesi, evlilik devam ettiği sürece ana ve babanın velayeti birlikte kullanacağını söyler ve tapu müdürlüğü bunu harfiyen okur; taraflardan biri gelmediğinde ya da itiraz ettiğinde istem reddedilir. Eski Medeni Kanun'daki babanın üstün oyu artık yoktur.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, taşınmaz tescilinde yasal temsile ilişkin 2023/1 sayılı genelgesinde her aile durumunda kimin işlem yapacağını ortaya koyar. Kurallar zor halleri de kapsar ve bunlardan biri düzenli olarak yanlış özetlenir.

Tuzak dördüncü satırdadır. 336. madde ana babadan biri öldüğünde velayetin sağ kalana geçtiğini söyler ve özetler burada durur. 2023/1 sayılı genelge durmaz, çünkü boşanmadan sonra velayeti elinde tutan tarafın ölmesi hali farklıdır: sağ kalan tarafın işlem yapabilmesi için önce bir mahkeme kararı ibraz etmesi gerekir. Ölüm belgesine dayanarak satışın yürüyeceğini varsayan aile bu boşluğu gişede fark eder.

Yabancı uyruklu küçük için, yetişkin alıcının aklına hiç gelmeyen bir evrak katmanı daha vardır. Çocuğun apostil şerhi taşıyan doğum belgesine ve bunun yeminli Türkçe tercümesine, pasaportuna ve ana babanınki değil kendi adına alınmış Türk vergi kimlik numarasına ihtiyacı olur. Bu üç adım yalnızca yabancı uyruklu çocuk için işler; yabancıya satışta istenen belge listesindeki her şey ise olduğu gibi geçerlidir. Çocuk randevuya katılmaz, imzayı yalnızca ana baba atar. Seyahat edemeyen ana baba vekil tayin edebilir, ancak vekaletnamenin genel ifadelerle değil işlem için özel yetkiyle düzenlenmesi gerekir.

Resmî senetteki 327 ve 356 beyanı ne işe yarar

Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senede yazılan tek bir beyan, taşınmazın sonradan satılması için hakim izni gerekip gerekmeyeceğini belirler. Ana baba, işlemin Türk Medeni Kanunu'nun 327 ve 356. maddeleri kapsamına girmediğini beyan eder. Bu cümle resmî senede yazılıp ana baba ile alıcı tarafından imzalandığında hakim izni aranmaz. Yazılmadığında satış doğrudan yürüyemez ve mahkeme izni zorunlu hale gelir.

İki madde de alıcıların çoğunun sandığı şeyi söylemez. 327. madde çocuğun bakımı, eğitimi ve korunması için gereken giderleri ana babaya yükler, ikinci fıkrasında ise ana babanın hakimin izniyle çocuğun kendi malvarlığından belirli bir miktarı bu bakım ve eğitim için harcayabileceğini ekler; bunun için ana babanın yoksul olması, çocuğun özel durumunun olağanüstü harcama gerektirmesi ya da başka olağan dışı bir sebebin bulunması aranır. 356. madde aynı işi öbür uçtan yapar: toptan ödemeler, tazminatlar ve benzeri edimler çocuğun bakımı için olağan ihtiyaçlar gerektirdikçe kısım kısım kullanılabilir, çocuğun bakımı, yetiştirilmesi ve eğitimi için zorunluluk varsa hakim ana babaya çocuğun diğer mallarına da belirleyeceği miktarda başvurma yetkisi verebilir.

İkisi birlikte okunduğunda kapının konusu, çocuğun kendi servetinin yine o çocuğu beslemek ve okutmak için tüketilmesidir, olağan malvarlığı yönetimi değil. Alanya'daki daireyi satıp bedeli aynı çocuk için tutmak, iki maddenin de tarif ettiği durum değildir. Tapu müdürlüğünün her aileyi mahkemeye göndermek yerine ana babadan bunu kayda geçirmesini istemesinin sebebi budur.

Zorunluluk aşama aşama yerleşti. 2002/7 sayılı genelge, 342. madde uyarınca vesayet makamının iznini gerektiren haller ile 327 ve 356. maddeler dışında hakim izni aranmayacağını belirtiyordu. Tereddüt sürdüğü için 11 Haziran 2014 tarihli ve 1756 sayılı 2014/4 sayılı genelge, bu hususun resmî senedin kendisine yazılmasını zorunlu kıldı. Kuralı bugün 2023/1 sayılı genelge taşıyor.

Uygulamada ibare, bedelin ve parsel bilgilerinin yanında resmî senedin gövdesinde yer alır; yapılan satışın Türk Medeni Kanunu'nun 327 ve 356. maddeleri kapsamında bulunmadığı yolunda bir cümledir. Ana babanın vekil aracılığıyla işlem yaptığı halde 2023/1 sayılı genelge vekaletnamenin bu ibareyi tekrarlamasını aramaz. Türk doktrini buna katılmaz ve tapu memurunun ibareyi yine de araması gerektiğini savunur, çünkü ihtilaflı bir işlem devletin sorumluluğunu doğurabilir. Cümlenin noterde vekaletnameye eklenmesi hiçbir masraf getirmez ve ileride bir tartışma konusunu ortadan kaldırır; genelge zorunlu tutmasa da güvenli yolun hangisi olduğu bu yüzden ortadadır.

Velayet altındaki çocuğun mallarının satışında mahkeme izni şart mı

Kanun ile gişe uygulaması burada tam olarak örtüşmüyor ve çıkışını planlayan aile bu uyuşmazlığı asıl cevap saymalı. Baskın Yargıtay içtihadı hakim iznine gerek olmadığı yönünde. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18 Nisan 2019 tarihli 2019/1073 esas ve 2019/2827 karar sayılı kararında, 342. maddenin çocuğun mallarının satışı için hakim izni aramadığına hükmetti. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2 Kasım 2017 tarihli 2016/19351 esas ve 2017/12079 karar sayılı kararında bir adım öteye geçerek, kanunun aramadığı bir iznin istenmesinde hukuki yarar bulunmadığına karar verdi; yani mahkeme talebi esastan incelemez. Aynı dairenin 2019/158 esas ve 2019/6208 karar sayılı 2019 tarihli kararı da, 327 ve 356. maddeler dışında çocuğun malvarlığının devrine hakimin ancak çocuğun yararının gözetilmediği hallerde müdahale edebileceğini doğruladı.

Ters yönde kararlar da var. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 17 Şubat 2014 tarihli 2013/16771 esas ve 2014/2013 karar sayılı kararında azınlık görüşünü benimsedi. Daha keskin olanı, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2015/12241 sayılı kararıdır; bir satış tam da gerekli izin alınmadığı için geçersiz sayıldı. Haluk Saruhan'ın Hukuk ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi'nde yayımlanan 2026 tarihli hakemli çalışması iki çizgiyi de ortaya koyar ve kendi içinde de bölünmüştür; bir bölümünde sulh hukuk mahkemesinin izninin zorunlu olduğunu, ilerleyen bölümlerinde 327 ve 356. maddeler dışında izin gerekmediğini söyler.

Tapu müdürlükleri buna kendi katmanını ekledi. Velayet hallerinde gerekmediği halde mahkeme kararı istendiği kayda geçmiştir ve uygulama, Genel Müdürlüğün kendi yazışmalarında vatandaşın önlenebilir mağduriyeti olarak ele alınacak kadar yaygınlaşmıştır.

Böyle bir bölünme hukuki değil usule ilişkin bir talimat üretir. Soruyu, işlemi yapacak olan tapu müdürlüğüne, kapora hareket etmeden önce yazılı olarak sorun ve cevabı dosyada tutun. Masanın öbür tarafındaki alıcıların da aynı adımın kendi sürümü vardır: satıcı küçükse, resmî senedin 327 ve 356. madde beyanını taşıyıp taşımadığını randevuda değil randevudan önce görmek isteyin. Tapu devrini durduran ret ve gecikme sebeplerinin kendi belgelenmiş kuralları vardır, eksik beyan da devri durduran türden bir eksikliktir.

Ana babanın çocuğun malı üzerinde asla yapamayacağı üç işlem

Ana baba çocuğun taşınmazını bağışlayamaz, vakfa özgüleyemez ve kefalet için rehnedemez; üçünde de mahkeme kararı sonucu değiştirmez. 342. madde, vesayet makamının iznini gerektiren haller dışında, vesayet altındaki kişilerin temsiline ilişkin hükümleri velayete taşır; 449. madde ise yasağı doğrudan kurar: vesayet altındaki kişi adına kefil olmak, vakıf kurmak ve önemli bağışlarda bulunmak yasaktır.

İşi yapan kelime "önemli" kelimesidir. 2001 tarihli Medeni Kanun, bağışlara ilişkin eski mutlak yasağı önemli bağışlarla sınırladı ve maddenin kendi gerekçesi bu değişikliği kaydeder. Bir daire hangi ölçüte vurulursa vurulsun bu eşiği aşar; dolayısıyla ana baba çocuğun Alanya'daki dairesini kimseye bağışlayamaz, kendi diğer çocuğuna da bağışlayamaz.

Böyle bir istem gişeye ulaştığında ertelenmez, yerinde reddedilir; dayanak Türk Medeni Kanunu'nun 1016. maddesi ile Tapu Sicili Tüzüğü'nün 26. maddesidir. Ret yazılıdır, gerekçelidir ve kayda geçer.

Ailelerin en sık öngöremediği sonuç buradan çıkar. Taşınmazı tek bir çocuk adına tescil etmek, kardeşler arasında sonradan devirle denge kurma kapısını kapatır; çünkü geri dönüş yolu bağıştır ve küçüğün malının bağışlanması o çocuk 18 yaşına gelene kadar yasaktır. Mahmutlar'da 2+1 daireyi büyük çocuğunun adına alan, sonra küçük kardeş için dengeyi düzeltmek isteyen ana babanın, büyük çocuk henüz 17 yaşındayken elinde temiz bir araç yoktur.

Yasak tek yönlüdür. Mülkiyet çocuğa doğru serbestçe hareket edebilir. Çocuğa yapılan bağış koşulsuzsa, 2023/1 sayılı genelge ana babadan birinin tek başına kabul etmesine izin verir; yani dedenin yaptığı devir için ikisinin birden gişeye gelmesi gerekmez.

Çocuğa kayyım ne zaman atanır, vasiden farkı nedir

Ana baba işlemin iki tarafında birden duruyorsa kayyımın katılması ve hakimin onay vermesi zorunludur. Kayyım, mahkemenin tek bir iş için atadığı temsilcidir; genel yetkiyle donatılan vasiden bu yönüyle ayrılır. Türk Medeni Kanunu'nun 345. maddesi ölçütü koyar: çocuk ile ana veya baba arasında ya da ana babanın menfaatine olarak çocuk ile üçüncü kişi arasında yapılacak hukuki işlem, ancak kayyımın katılması ve hakimin onayıyla çocuğu borç altına sokabilir.

Tapu uygulamasında bu eşiğe üç durum ulaşır. En açık olanı, ana babanın çocuğun taşınmazını satın alması ya da kendi borcunu güvenceye almak için o taşınmazı ipotek ettirmesidir. İkincisi ana baba ile çocuk arasındaki paylaşmadır ve 2023/1 sayılı genelge burada aileleri şaşırtan bir ayrıntı ekler: mahkeme kararı çocuğa düşen payı ve bağımsız bölümleri açıkça göstermiyorsa, tapu memuru karar elinde olsa bile işlemi tamamlayamaz. Yargıtay ayrıca 14 Nisan 2016 tarihli 2016/4126 esas ve 2016/7637 karar sayılı kararında, velayeti elinde tutan babanın çocuğuna intikal eden malları kendi malvarlığına aktarıp aktarmadığının araştırılmasını, çocuğun mallarının ve gelirlerinin kayyıma devri ihtimaliyle birlikte emretti.

Bunlara komşu iki işlem hiçbirini gerektirmez. Çocuğun kendi borcunu güvenceye alan ipotek ana babanın olağan yetkisi içindedir. Payların ayrı ayrı belirlenmediği elbirliği mülkiyetinin, tapuda kesirli paylarla gösterilen paylı mülkiyete dönüştürülmesi ise hiçbir mahkeme izni istemez. Bu iki ortak mülkiyet biçimi arasındaki fark, yabancı alıcıların çoğunun beklediğinden fazlasını belirler ve eşle ya da partnerle ortak alımı yöneten fark da aynı farktır.

Hisseli tapu çocuğa verilir mi, payı satmak için ne gerekir

Paydaş kendi payını diğer paydaşlara sormadan devredebilir ve paydaş çocuk olduğunda da bu değişmez. Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi her paydaşa kendi payı üzerinde malik hakları tanır; pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczedilebilir. Payın küçük adına tescil edilmesi bunların hiçbirini değiştirmez. Ana baba yine velayeten imza atar, 327 ve 356. madde beyanı da hakimin işin içine girip girmeyeceğini yine belirler.

Küçükler ve Türk taşınmazı konusunda yayın yapan İngilizce sayfalar, küçüğün payına dokunan her işlemin mahkeme onayı yanında bütün paydaşların rızasını da gerektirdiğini düzenli olarak yazar. Rıza kısmı Türk paylı mülkiyet hukuku bakımından yanlıştır ve bu hatanın bir bedeli vardır, çünkü aileye kilitli olmadığı bir yerde kilitli olduğunu söyler.

Diğer paydaşların elindeki şey veto değil önalım hakkıdır. Pay, mülkiyet grubunun dışındaki birine satıldığında kalan paydaşlar o satışı aynı şartlarla üstlenebilir. Hakkın iki unsuru 7571 sayılı Kanunla 25 Aralık 2025'te değişti. Üst süre iki yıldan bir yıla indi ve önalım hakkını kullanan paydaşın ödeyeceği bedel, tapuda yazan rakam yerine hakimin belirlediği rayiç bedel oldu. Oba'daki bir dairenin yarısını yabancı bir üçüncü kişiyle birlikte tutan aile bu yarıyı serbestçe satabilir, ama alıcı bir yıl boyunca önalıma açık kalan bir payı devralmış olur.

Tapu müdürlüğü reddederse itiraz nasıl ve kaç günde yapılır

Reddedilen istem gerekçesiyle birlikte yazılı olarak reddedilir ve süre kararın tebliğ edildiği gün işlemeye başlar. Tapu Sicili Tüzüğü'nün 26. maddesi, mevzuata uymayan istemlerin gerekçesi, itiraz yeri ve süresi gösterilerek gecikmeksizin reddedilmesini arar. Türk tapu sicilinde kusurlu dosyanın öylece beklediği bir askıda statüsü yoktur.

Çıkış yolu eşit uzunlukta iki aşamalıdır. İstem sahibi, tebliğden itibaren 15 gün içinde müdürlüğün bağlı olduğu bölge müdürlüğüne itiraz eder; bölge müdürlüğünün kararına karşı da 15 gün içinde Genel Müdürlüğe başvurur. Küçüğün taraf olduğu işlemlerde olağan ret sebepleri eksik belge ile tasarruf yetkisinin ispatlanamamasıdır ve ikisi de giderilebilir; ancak bu arada ret kararı kütüğün beyanlar sütununa işlenir.

Çocuk adına alınan taşınmaz vatandaşlığa sayılır mı

Sayılmaz. Taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığında 400.000 ABD doları eşiği her başvuran için ayrı aranır; taşınmazın başvuranın kendi adına tescilli olması ve tapuya üç yıl satılmama şerhi konması gerekir. Parasıyla daireyi alan ama adı tapuda bulunmayan ana babanın elinde sayılabilecek bir şey yoktur.

Program bağımlıları aşağı doğru taşır, yukarı doğru hiçbir zaman taşımaz. Eşiği karşılayan ana başvuran, eşini ve 18 yaşından küçük çocuklarını ek yatırım yapmadan aynı dosyaya katar. Taşınmaz sahibi çocuk ana babasını ters yönde taşımaz, 18 yaşını doldurmuş çocuk ise kendi 400.000 dolarını karşılamak zorundadır.

Pratikteki sonuç iki hedefin birbirini çekmesidir. Hem vatandaşlık hem de çocuk adına bir varlık isteyen ana baba tek bir alımı değil iki ayrı alımı tarif ediyordur, çünkü aynı daire hem göç dosyası için başvuranın adında hem de miras planı için çocuğun adında duramaz.

Çocuğun tapusu ana babaya oturma izni verir mi

Vermez, ve sebebi idarenin takdirinde değil kanun metnindedir. Taşınmaz maliklerine verilen kısa dönem ikamet izni, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca "Türkiye'de taşınmaz malı bulunanlara" verilir. Hakkın sahibi maliktir. Malik yedi yaşındaysa yanında duran ana baba o bendin kapsamına girmez.

Aile yolu da boşluğu kapatmaz. Aynı kanunun 34. maddesi aile ikamet iznini destekleyicinin yabancı eşine, kendisinin veya eşinin ergin olmayan yabancı çocuğuna ve kendisinin veya eşinin bağımlı yabancı çocuğuna verir. Ana baba bu listede geçmez. Bu yolla verilen izin ayrıca destekleyicinin kendi ikamet izni süresini hiçbir halde aşamaz.

Türkiye'deki tek varlığı çocuk adına tescilli olan ailenin, yetişkinler için taşınmaza dayanan bir ikamet yolu yoktur ve ihtiyacı olan taraf yetişkinlerdir. Çocuğun kendi hakkıyla izin alıp alamayacağı ayrı bir sorudur ve yasal temsilci eliyle yapılan başvuruyu göç idaresinin nasıl karşıladığına bağlıdır; iki cevaptan birini varsaymadan önce il göç idaresi müdürlüğüne sorun. Alımın kendisi ise ne çocuk ne de ana baba için hiçbir zaman ikamet izni gerektirmedi. Almak için geçerli bir pasaport yeterlidir.

Çocuk adına kayıtlı evin kira gelirini kim beyan eder

Kira geliri çocuğa aittir, beyannameyi çocuk adına ana baba imzalar. Vergi Usul Kanunu'nun 10. maddesi mükellef olan küçüklerin ödevlerini kanuni temsilcilerine yükler; kiraya verilen Alanya dairesinin beyannamesi ana baba tarafından verilir ve imzalanır, kayıtlarda mükellef olarak çocuk kalır.

Bu ödevin bir ayrıntısı ana babaları hazırlıksız yakalar. Ödevini yerine getirmeyen kanuni temsilci, doğan cezayı çocuktan geri alamaz; verginin kendisi bakımından rücu hakkı ise saklıdır. Mart beyan dönemini kaçıran ana baba cezayı kendi üzerine almış olur.

Çocuk ayrı vergi kimlik numarasıyla ayrı bir mükellef olduğu için kira geliri ana babanın beyanına eklenmez ve gelire çocuğun kendi istisnası ile kendi beyan sınırı uygulanır. Bu sınırların Türkiye'de vergi mukimi olmayan malikler bakımından nasıl işlediği bir Türk mali müşavirine sorulacak sorudur, çünkü mukimlik rejimi yetişkinde de küçükte de değiştirir.

Çocuğa tapu devri masrafı: şimdi almak, sonra bağışlamak, miras bırakmak

Üç yol içinde giriş maliyetini yalnızca bir kez ödeyen tek yol, doğrudan çocuk adına almaktır. Alım olağan bir satıştır ve öyle vergilendirilir, ardından ayrı bir devir olayı gelmez. Diğer iki yol birinci devrin üstüne ikinci bir devir ekler; ya ana babanın sağlığında ya da ölümünden sonra.

Oba'da 150.000 euroya alınan 2+1 bir daireyi ele alalım. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 21 Ağustos 2026 tarihli euro alış kuru 56,0159 lira olduğuna göre bu 8.402.385 lira eder. Yabancı alıcıda resmî senede yazılan rakam, para bozdurulurken düzenlenen döviz alım belgesindeki lira tutarıdır; dolayısıyla beyan edilen bedelle bozdurulan tutar birbirini izler. Bu bağ yalnızca yabancı uyruklu alıcıyı ilgilendirir.

Bağış sütunu, okumayı değiştiren iki ayrıntı taşır. Taşınmaz bağışında harç oranı, Harçlar Kanunu'na bağlı 4 sayılı tarifenin 4. bendi uyarınca binde 68,31'dir; oran 24 Aralık 2012 tarihli Bakanlar Kurulu kararıyla belirlendi ve 1 Ocak 2013'te yürürlüğe girdi, tahsil ise bağışı alandan yapılır. Bu, alıcının bir satışta ödediği %2'nin kabaca üç buçuk katıdır. Harç anlaşılan bedel üzerinden değil kayıtlı değer üzerinden alınır, dolayısıyla lira tutarı yalnızca orana bakınca beklenenin altında kalır. Harcın kendisinde aile indirimi yoktur. İndirim vergi tarafındadır: ana babadan, eşten veya çocuktan yapılan bağışlar, ivazsız intikaller için belirlenen oranların yarısı üzerinden vergilendirilir ve Gelir İdaresi Başkanlığı bunu açıkça belirtir.

İvazsız intikallere uygulanan bu oranlar beş dilim boyunca %10'dan başlayıp %30'a çıkar; mirasta ise oranlar %1 ile %10 arasındadır. Dayanak, 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 57 seri numaralı genel tebliğdeki 2026 tarifesidir. 2026 için ivazsız intikal istisnası 66.935 lira, mirasta ise çocuk başına 2.907.136 liradır; ikincisi 21 Ağustos 2026 kuruyla yaklaşık 51.900 euro eder. Taşınmaz bu vergide satış bedeli üzerinden değil emlak vergisine esas değeri üzerinden değerlendiği için, kesin tutar belediyenin elinde duran ve ailenin sözleşmede hiç görmediği bir rakama bağlıdır.

Miras sütununun mirasçıları şaşırtan bir zamanlama özelliği vardır. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca miras kalan taşınmazın tescili verginin tahakkukunu beklemeden yapılır, ancak taşınmaza ilişkin vergi tamamen ödenmedikçe taşınmaz devredilemez ve üzerinde hak tesis edilemez; tapu memuru da vergi dairesinden alınacak ilişik kesme belgesi olmadan devri tamamlayamaz. Tescil beklemez. Satış bekler.

Bir sorunun doğrulanmış cevabı yoktur ve varsayım yerine bunun söylenmesi gerekir. Ana babanın parasıyla doğrudan küçük adına tescil edilen bir taşınmazda, paranın ana babadan çocuğa geçişinin veraset ve intikal vergisi bakımından başlı başına bir ivazsız intikal sayılıp sayılmadığı Türk uygulamasında kamuya açık biçimde çözülmüş görünmüyor. Tapu senedi bir satışı kaydeder ve satış gibi vergilendirilir. Paranın hareketi ayrı bir sorudur; para hareket etmeden önce somut aile için bir Türk mali müşavirinden yazılı cevap alınmalıdır.

Çocuğa devredilen tapu bozulur mu: saklı pay, tenkis ve muris muvazaası

Daireyi çocuğun adına tescil etmek onu ileride açılacak bir Türk terekesinin dışına gerçekten çıkarır, diğer mirasçıların erişiminin dışına ise gerçekten çıkarmaz. İki yarı da doğrudur ve ikinci yarıyı bu konudaki hiçbir İngilizce sayfa kurmaz.

Türkiye'de bulunan taşınmazların mirası, malikin uyruğu ne olursa olsun Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesi uyarınca Türk hukukuna tabidir. Bu kural tarafların seçimine açık değildir ve Türk hukuku, belirli mirasçıların dışında bırakılamayacağı saklı payı tanır. Altsoy, ana baba ve sağ kalan eş saklı paylıdır; kardeşler saklı paylarını 2007'de kaybetti.

Türk Medeni Kanunu'nun 565. maddesi, ölüme bağlı tasarruflar gibi tenkise tabi tutulabilecek sağlararası kazandırmaları sayar ve dördüncü bendi, murisin saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla yaptığı açık kazandırmaları kapsar. Ana babanın parasıyla alınıp tek bir çocuk adına tescil edilen taşınmaz, diğer saklı paylı mirasçılar tarafından bu bende dayanılarak dava konusu edilebilir. Ölçüt iki tarafı da kesiyor: saklı payı zedeleme kastının açık olması gerekir ve Türk doktrini bu kastı, kazandırmanın tasarruf edilebilir kısmı aşmış olmasından kendiliğinden çıkarmaz.

Bunun ardından birbirinden farklı iki dava gelebilir ve ikisi farklı biter. Tenkis davası devri geçerli kabul eder ve yalnızca saklı payı yiyen kısmı indirir. Muris muvazaası davası ise devrin, malları mirasçılardan kaçırmak amacıyla gerçekte olduğundan başka gösterildiği hallerde açılır, işlemin tamamına yönelir ve tapunun iptali ile yeniden tescille sonuçlanabilir.

Buradan işe yarar bir karar kuralı çıkar. Risk tek çocuklu ailede düşüktür, çocuk sayısı arttıkça yükselir, önceki evlilikten çocuk varsa daha da yükselir. Alanya'daki daireyi tek çocuğunun adına tescil eden aile, hiçbir mirasçının bozdurmak için sıfatı bulunmadığı bir şey yapıyordur. Üç çocuğu olup daireyi en büyüğün adına tescil eden aile ise, diğer ikisinin ana babanın ölümünden sonra açabileceği bir dava yaratmıştır.

Alternatiflerin her birinin kendi tavanı vardır. Ölenin kendi millî hukukunun tanıdığı şekilde yapılmış vasiyetname Türkiye'de şeklen geçerlidir, ama Türkiye'deki taşınmaz söz konusu olduğunda Türk saklı payını aşamaz. En az sürtünmeyle en çok işi gören araç, alımı en baştan tapuda kesirli paylara bölmektir; çünkü bu, sonucu sonradan tartışmaya bırakmak yerine alım anında sabitler. Bu yaklaşımın da paylara, çıkış haklarına ve önalıma ilişkin kendi kuralları vardır.