Emlak ilanında görülen ifadeler: yabancı alıcıyı yanıltan terimler

Türkiye'de emlak ilanı serbest bir reklam metni değil, mevzuatla çerçevesi çizilmiş bir belgedir ve yabancı alıcıyı yanıltan ifadelerin çoğu, Türk hukukunun başka bir yerde kesin olarak tanımladığı kelimelerdir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, yetki belgeli bir ofisin verdiği ilanın ada ve parsel numaralarını, yapı kullanma izni durumunu ve taşınmaz üzerinde ipotek veya benzeri bir kısıtlama bulunup bulunmadığını taşımasını zorunlu tutuyor; yani ilan, alıcının e-postayla kovaladığı soruların çoğunu zaten borçlu durumdadır. En geniş açık metrekaredir, çünkü Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tek bir daire için altı ayrı alan tanımlıyor ve hiçbir kural ilana bunlardan hangisini yazdığını söyleme yükümlülüğü getirmiyor; altısı da yapı ruhsatı eki onaylı mimari projede kayıtlıdır. İkinci açık ilandaki bina yaşıdır, çünkü bir binanın tasarımını hangi deprem yönetmeliğinin yönettiğini ruhsat tarihi belirler ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği yalnızca 1 Ocak 2019'dan itibaren düzenlenen ruhsatlara uygulanmıştır. Üç etiket daha okunduğu gibi çalışmaz; krediye uygun alıcının kredi kapasitesini değil binanın evrakını anlatır, kiracılı alıcıya anahtarı değil kirayı ve bir aylık bildirim süresini bırakır, denize sıfır ise Kıyı Kanunu'nun konut için izin vermediği bir konumu tarif eder, çünkü yapılar kıyı kenar çizgisine 50 metreden fazla yaklaşamaz. Aidat tek bir aylık rakam olarak görünür, oysa Kat Mülkiyeti Kanunu bina giderlerini iki ayrı anahtara böler; biri daireler arasında eşit paylaşılır, diğeri her dairenin arsa payına göre hesaplanır. Bir ilanı satıcıyı bağlayan alanlar, başka mevzuatta tanımlı alanlar ve hiçbir hukuki içeriği olmayan ifadeler diye ayırmak birkaç dakika sürer ve emlakçıya sorulmaya değer her soruyu değiştirir.

Emlak ilanında zorunlu bilgiler nelerdir?

Yetki belgeli bir emlak ofisinin yayımladığı ilan yetki belgesi numarasını, ticaret unvanını, ili, ilçeyi, mahalleyi, ada ve parsel numaralarını ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 15/3 maddesinde sayılan bilgi setinin tamamını göstermek zorundadır. Yönetmelik sunuma dair tek bir talimat ekliyor ve 14/2/(i) maddesinin ifadesi kesindir; bu bilgiler "kolay okunabilir şekilde" yer alacaktır.

15/3 maddesi yabancı alıcının hiç ulaşamadığı kısımdır, çünkü ilan maddesinde değil yetkilendirme sözleşmesi maddesinde durur. 14/2/(i) onu atıfla ilana çeker. Sonuç şudur ki Türkiye'de yetki belgeli bir ofisin ilanı, yabancı alıcının emlakçıya sormak için e-posta yazdığı soruların çoğunu hukuken zaten yanıtlamış olmalıdır.

İki sınır bu okumayı dürüst tutar. Yükümlülük Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi sahibi işletmeleri ve onlarla sözleşmeli işletmeleri bağlar, dolayısıyla malikin bizzat verdiği bir ilan 14. maddenin dışında kalır. Ve piyasada uyum düzeyi eşit değildir; kural ilanın size ne borçlu olduğunu tarif eder, her ilanın ne içerdiğini değil. Bir alan eksikse doğru okuma, ilanın eksik olduğudur; taşınmazın sorunlu olduğu değil.

İlandaki bilgilerin hangisi bağlayıcı, hangisi reklam?

Bir emlak ilanındaki her satır üç gruptan birine girer ve o satır hakkında ne yapılacağını grup belirler. Bazı alanlar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in zorunlu tuttuğu alanlardır ve yokluğu başlı başına bir bulgudur. Bazılarının Türk hukukunun başka bir yerinde kesin tanımı vardır, ama ilanın o tanımı izleme yükümlülüğü yoktur. Bazılarının hiçbir hukuki içeriği yoktur ve kimse onlara dayanamaz.

Bir ilanı bu şekilde ayırmak yaklaşık iki dakika sürer ve emlakçıya gönderilecek soruları değiştirir.

Örnek bir ayrıştırma farkı görünür kılar. Mahmutlar'da "2+1, 110 m², denize sıfır, krediye uygun, iskanlı, aidat 1.500 TL" diye okunan bir ilan, Eylül 2026 itibarıyla, ada ve parsel verilmişse tapu kaydında doğrulanabilecek bir birinci grup iddiası, anlam kazanmadan önce tanım gerektiren iki ikinci grup iddiası ve yalnızca "denize yakın" demek olan bir üçüncü grup ifadesi içerir.

2+1 ne demek, ilanda oda sayısı neyi anlatır?

Türkçe ilanda 2+1, iki yatak odası artı bir salon demektir; yani 2+1 üç odalı değil, iki yatak odalı bir dairedir. Artıdan önceki rakam yatak odalarını, sonraki rakam salonları sayar. 1+0 uyuma ve oturma alanının tek oda olduğu stüdyodur, 1+1'de bir yatak odası ve bir salon vardır, 3+1'de üç yatak odası bulunur, 4+2'de dört yatak odası ve iki salon vardır.

Mutfak formüle hiç girmez. İlan "amerikan mutfak" diyorsa mutfak ayrı bir oda değil, salona açıktır; Alanya ilçesinde 2010 sonrası yapılan stokta bu yaygındır. Banyolar ayrıca yazılır, genelde tam banyo için "banyo", tuvalet için "tuvalet" denir.

Oda formülü, zorunlu iç mekan alanları arasında aslında en az bilgi vereni olanıdır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 15/3/(f) maddesi oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısını yaklaşık büyüklükleriyle birlikte ister. Sayılar neredeyse her ilana geçer. Büyüklükler neredeyse hiç geçmez, oysa aynı etiketi taşıyan iki daireyi ayıran şey büyüklüklerdir.

Oba'da ikisi de 2+1 ve 110 m² diye ilan edilen iki daire çok farklı kurgulanmış olabilir. Birincisinde salon 38 m²'ye çıkar ve iki yatak odası 11'er m²'dir; bu, misafir ağırlayan bir çift için uygundur ve aile evi olarak zorlanır. İkincisinde salon 22 m², yatak odaları 16'şar m²'dir ve sonuç tümüyle tersine döner. İki ilan da doğrudur. Ne aldığınızı yalnızca ikinci rakam kümesi söyler ve Türk mevzuatı zaten ofisin bunları yayımlamasını istiyor.

Brüt m2 ile net m2 farkı nedir, ilanda hangisi yazar?

Türk imar mevzuatı tek bir daire için altı ayrı alan tanımlar ve emlak ilanının, metrekare rakamının bunlardan hangisine ait olduğunu söyleme zorunluluğu yoktur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bağımsız bölüm için dört alanı 4/1/(ğ) maddesinde, o bölüme ait depo ya da eklenti için iki alanı daha 4/1/(v) maddesinde tanımlar. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ise 15/3/(c) maddesinde yalnızca "büyüklüğü"nü ister. Türkiye'de metrekare kafa karışıklığının çoğu bu iki hüküm arasındaki boşlukta yaşar.

Altı tanım kesindir ve dördü, yabancı alıcının dahil sandığı şeyleri dışarıda bırakır.

Pratik sonuç şudur ki aynı daire için üç ayrı metrekare rakamı da doğru olabilir. Onaylı projesinde bağımsız bölüm brüt alanı 110 m² kayıtlı bir Mahmutlar dairesini ele alın. Net alan tanımı balkonları ve en az bir yanı açık her hacmi açıkça dışarıda bıraktığı için 12 m²'lik bir balkon net rakamdan düşer; kolonlar, bacalar ve iç duvar kalınlıkları da öyle. Bu kurgu için seksenli yılların ortasında bir net alan sıradan bir sonuçtur. Dairenin merdiven boşluğundan, girişten, asansör kuyusundan ve koridorlardan aldığı payı ekleyin, genel brüt alan 125 m²'yi geçebilir. 128 m² diyen bir satıcı, 110 m² diyen bir ofis ve 85 m² diyen bir ölçümcü, kimse yanlış beyanda bulunmadan tek bir daireyi tarif ediyor olabilir.

Bu aralığa genel bir yüzde yakıştırılmamalıdır. Türkiye'deki alanlar üzerine İngilizce yazılar kaynak göstermeden yüzde on beş ile otuz arasında bir fark dolaştırır; gerçek fark ise belirli bir binanın ne kadar balkon, kaç kolon ve ne kadar ortak alan taşıdığına bağlıdır. Güvenilir hamle bir indirim uygulamak değil, ilanın altı alandan hangisini yazdığını sormak ve ardından altısının da yazılı olduğu belgeyi istemektir.

Tapuda metrekare yazar mı?

Türk tapu senedi bir dairenin alanını yazmaz, bu yüzden ilandaki hiçbir metrekare rakamı tapuyla karşılaştırılarak doğrulanamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu'na (634 sayılı Kanun) göre kat mülkiyetine tabi bir daire kat mülkiyeti kütüğünde kendi sayfasını işgal eder ve 13/4 maddesi orada kayıtlı her bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazandığını söyler. O sayfada kayıtlı olan şey, onaylı projedeki bağımsız bölüm numarası ile arsa payıdır. Bina hala kat irtifakındaysa 14/2 maddesi dairenin numarasını kendi sayfası yerine arsanın tapu kütüğü sayfasındaki beyanlar hanesine yazdırır. İki yol da bir alan rakamı üretmez.

Alanlar resmî bir belgede vardır ve Türk imar mevzuatı hangisi olduğunu tam olarak söyler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 57/3 maddesi, her bağımsız bölüm için bağımsız bölüm net alanı, eklenti net alanı, bağımsız bölüm brüt alanı, eklenti brüt alanı, genel brüt alan ve toplam brüt alanın tamamının ruhsat eki onaylı mimari projede gösterilmesini ister. Aynı hüküm bu rakamların 4. maddedeki tanımlara, imar planına ve tapu kayıtlarına uygun olmasını da zorunlu tutar.

Bu, belirsiz bir talebi somut bir talebe çevirir. Satıcıya "bu net mi, brüt mü?" diye sormak bir görüş davet eder. Ruhsat eki onaylı mimari projeyi istemek ise altı rakamın da halihazırda kayıtlı ve hukuken tutarlı olmak zorunda olduğu belgeyi istemektir. Daireyi inşaattan beri elinde tutan bir satıcıda genelde vardır, müteahhitte kesinlikle vardır. Bina ruhsat sisteminden önceye dayanıyorsa ya da sonradan kayda alındıysa, onaylı projenin yokluğu başka bir sorunun cevabıdır.

Ada ve parsel numarasıyla ilandaki bilgi nasıl doğrulanır?

Ada ve parsel numaraları binanın üzerinde durduğu araziyi tanımlar ve kamuya açık bir kaydı açan tek zorunlu ilan alanıdır. Tapu Sicili Tüzüğü bunu 16/4 maddesinde somutlaştırır; kayıt sorgusunun ya kimlik numarasıyla ya da ada ve parsel numaralarıyla yapılmasını ister. Bunlar olmadan yabancı alıcının kayda giriş yolu hiç yoktur; bunlarla parsel, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün kamuya açık parsel sorgu hizmeti üzerinden aranabilir hale gelir.

Kontrolü dört adımda yapın.

1. İlandaki il, ilçe, mahalle, ada ve parseli okuyun, eksik parça varsa yazılı olarak isteyin.
2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parselsorgu.tkgm.gov.tr adresindeki parsel sorgu hizmetini açın ve il, ilçe, mahalle, ada, parsel bilgisini girin.
3. Parselin kayıtlı niteliğini ilanın tarif ettiğiyle karşılaştırın.
4. Parselin yüzölçümünü ve sınırlarını satıcının gösterdiği vaziyet planıyla karşılaştırın.

Sorgunun döndürdüğü şey bir taşınmaz dosyası değil, bir parsel kaydıdır. İl, ilçe ve mahalleyi, ada ve parsel numaralarını, pafta bilgisini, metrekare cinsinden yüzölçümünü ve parselin kayıtlı niteliğini taşır; yanında kadastral sınır çizimi ve arsanın hava fotoğrafı bulunur. Bu kalemler dar ama belirleyici bir soruyu yanıtlamaya yeter; ilanda tarif edilen arazi, ilanın söylediği yerde var mı ve ilanın ima ettiği niteliği taşıyor mu.

Bu kontrolün ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar somuttur. Başlığı "villa" olan bir ilanın parseli arsa olarak kayıtlıysa, o parsele karşı tamamlanmış bir yapı işlenmemiş demektir; bu satıcıya sorulacak bir sorudur, bir hüküm değil. Fotoğraflardaki siteden çok daha küçük bir parsel, sitenin birden fazla parsele yayıldığını düşündürür ve sizin bölümünüzün hangisinde durduğunu bilmeniz gerekir. İlanın adını verdiğinden başka bir mahallede çıkan parsel, coğrafya sorusunu siz yola çıkmadan önce gündeme getirir.

Bir sınır önemlidir. Kamuya açık parsel sorgusu parseli gösterir, malikini göstermez. Mülkiyet kimlik doğrulamasının arkasındadır, çünkü Türk Medeni Kanunu'nun 1020. maddesi tapu sicilini ilgisini inanılır kılan herkese açar ve tapu kaydını gösteren e-Devlet hizmetleri kimlik doğrulaması ister. Parseli kontrol etmek bir eleme adımıdır, devirden önce yapılacak tapu çalışmasının yerine geçmez.

İskanlı ne demek, iskansız daire neye mal olur?

İskan, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, tamamlanmış bir yapının ruhsatına ve eklerine uygun olduğunun tespitidir; kalite belgesi değildir. İmar Kanunu'nun (3194 sayılı Kanun) 30. maddesi bunu açıkça koyar ve tamamlanmış bir yapının kullanılabilmesi için "yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti"ni arar. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 15/3/(a) maddesi imar ve yapı kullanma izni durumunu zorunlu ilan alanı yapar; bir ilanda bulunmamasının dikkat çekmesi bu yüzdendir.

İskansız stokun bedeli uygulamaya bırakılmamış, İmar Kanunu'na yazılmıştır. 31. madde yapı kullanma izni olmayan yapıların "izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar" dediği için, geçici bağlantıyla çalışan bir daire yalnızca zahmetli bir konumda değil, mevzuat açısından tanımlı bir konumdadır.

Aynı maddelerdeki iki ayrıntı, alıcının soracağı soruyu değiştirir. 30. madde yapının tamamlanmış kısımları için izin verilmesine imkan tanır, yani kısmi yapı kullanma izinleri vardır ve tek bir site aynı anda izinli ve izinsiz bloklar barındırabilir. 31. madde de iznini almış bölümlerin bu hizmetlerden yararlandığını ekleyerek halkayı kapatır. Dolayısıyla işe yarayan soru sitenin iskanı olup olmadığı değil, sizin bağımsız bölümünüzün iskanı olup olmadığıdır.

Tapu buna bağlı bir sinyal taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3/3 maddesi, binanın tamamı için alınmış yapı kullanma izni üzerine kat irtifakını kat mülkiyetine çevirir. Hala kat irtifakı yazan bir tapu, izni sormak için bir sebeptir; iznin var olmadığının kanıtı değildir, çünkü geçiş kimsenin yapmadığı bir talebi de bekliyor olabilir. Aynı hüküm, İngilizce kaynaklarda nadiren görünen bir kolu alıcıya verir; geçişin yalnızca müteahhit tarafından değil, kat irtifakı sahiplerinden herhangi biri tarafından da başlatılmasına izin verir.

Yapı kayıt belgesi iskan yerine geçer mi?

Yapı Kayıt Belgesi, Türkiye'nin 2018 imar barışı kapsamında verilen kayıt belgesidir; ruhsatsız yapıyı kayda alır, o yapının herhangi bir kurala uygun olduğunu belgelemez. İmar Kanunu'nun 11 Mayıs 2018 tarihli 7143 sayılı Kanun'la eklenen geçici 16. maddesi düzenlemeyi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılmış yapıların kaydı olarak tarif eder ve bunları "yapı sahibinin beyanına göre" kaydeder. Beyan, bir denetçinin değil malikin beyanıdır.

Belgenin alıcıyı ilgilendiren üç özelliği var ve üçü de maddenin kendisinde yazılı.

• Belge kapsamındaki abonelikler geçicidir. Hüküm su, elektrik ve doğal gazın "geçici olarak" bağlanmasına imkan tanır; bu, 31. madde uyarınca yapı kullanma izninin ardından gelen kalıcı aboneliğden farklı bir hukuki konumdur.
• Belgenin içine bir bitiş tarihi yerleşiktir. Geçici 16. madde, Yapı Kayıt Belgesi'nin yapı yeniden yapılana ya da yapıya kentsel dönüşüm uygulanana kadar geçerli olduğunu söyler.
• Düzenleme sonraki yapılara kapalıdır. Yalnızca 31 Aralık 2017'den önce tamamlanmış yapılar kapsama girdi ve başvurular 31 Ekim 2018'de kapandı, dolayısıyla o tarihten sonra yapılan hiçbir bina belge taşıyamaz.

İmar barışı binaları hakkında çok tekrarlanan bir iddia yanlıştır ve madde bunu doğrudan söyler. İngilizce ve Türkçe kaynaklar sık sık, yalnızca Yapı Kayıt Belgesi olan bir binanın yapı kullanma izni alamayacağı için hiçbir zaman kat mülkiyetine geçemeyeceğini yazar. Geçici 16. madde bunun tersini düzenler; üç şartla, "yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın" cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisine izin verir. Binanın Yapı Kayıt Belgesi bulunmalı, bütün maliklerin muvafakati alınmalı ve imar planında kamu hizmet alanlarına denk gelen yerler terk edilmelidir. Bu yol kullanıldığında tescil harcı iki kat alınır.

Gerçek binaları tıkayan şart muvafakat şartıdır. Sekiz ülkeye yayılmış kırk malikli bir sahil bloğu kırk imzanın hepsine ihtiyaç duyar ve ulaşılamayan tek malik geçişi süresiz olarak durdurur. Antalya'nın Alanya ilçesinde eski stokun kayda değer bir bölümü ruhsat yerine belgeyle durduğu için, bu aritmetik bir dairenin ipotek edilip edilemeyeceğini ya da dönüştürülüp dönüştürülemeyeceğini belirler. Anayasa Mahkemesi ayrıca geçici 16. maddenin bazı bölümlerini 24 Eylül 2020 ve 23 Temmuz 2024 tarihli kararlarıyla iptal etmiştir; bu da düzenlemenin genelini değil, eldeki belgenin kendisini bir avukata okutmak için ek bir sebeptir.

Bina yaşı hangi deprem yönetmeliğini gösterir?

Bir binanın tasarımını yöneten deprem yönetmeliğini yapı ruhsatının tarihi belirler; binanın bittiği ya da satıldığı yıl değil. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18 Mart 2018 tarihli ve 30364 sayılı (mükerrer) Resmî Gazete'de yayımlandı ve kendi 5. maddesi 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdiğini söylüyor. Aynı yönetmeliğin 4. maddesi, o tarihten önce ruhsat almış her şeyi yöneten 2007 tarihli Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'i yürürlükten kaldırdı.

Türkçe ilan genelde tek bir rakam verir, bina yaşını, ve o rakam üç ayrı tarihten herhangi birinin yerine geçebilir.

Üçüncü satır bir yorum değildir. İmar Kanunu'nun 31. maddesi "İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir" cümlesiyle başlar. Yani Türk hukuku bir binanın yaşının tanımını zaten elinde tutuyor ve bu tanım ilanın kullandığı tanım değil.

Aritmetiği gerçek bir örnek üzerinde yürütmeye değer. Alanya'nın Kestel mahallesinde 2017'de ruhsat almış, 2020'de bitmiş ve yapı kullanma iznini 2021'de almış bir blok, 2026'da beş ya da altı yaşında diye ilan edilecektir. Taşıyıcı sistem tasarımını 2007 yönetmeliği yönetmiştir, çünkü ruhsat 1 Ocak 2019'dan yaklaşık iki yıl öncedir. Mart 2019'da ruhsat almış ve 2022'de bitmiş komşu blok dört yaşında diye ilan edilir ve yürürlükteki yönetmelikle tasarlanmıştır. Daha yeni görünen bina, önemli olan anlamda daha eski olandır.

Bu bulgunun yanına iki sınır düşer. 2019 öncesi ruhsatlı bir bina ne hukuka aykırıdır ne de güvensizdir; o günün yürürlükteki kurallarıyla yapılmıştır ve her ülkedeki konut stokunun normal durumu budur. Ve yürürlükteki yönetmelik yalnızca yeni yapılarla sınırlı değildir, çünkü 1. maddesi mevcut binaların deprem etkisi altında değerlendirilmesini ve güçlendirilmesini de kapsar; dolayısıyla eski bir binanın yapısal değerlendirmesi doğaçlama değil, tanımlı bir prosedürdür. Satıcıya sorulacak şey basitçe ruhsat tarihidir ve o tarih yapı ruhsatının üzerinde yazar.

Krediye uygun ne demek, alıcının kredi alacağı anlamına gelir mi?

Krediye uygun ifadesi alıcının uygunluğunu değil binanın evrakını anlatır; yani bir bankanın o taşınmaza kredi verebileceği anlamına gelir, size kredi vereceği anlamına gelmez. Bir Türk bankasının bir daireye ipotek koyabilmesi için dairenin genellikle kat mülkiyetine tabi ayrı bir taşınmaz olarak var olması ve binanın yapı kullanma izninin bulunması gerekir; ifadenin ilanlarda iskanlı ile birlikte gezmesinin sebebi budur.

İfadenin ikinci yarısı değerlemeyle ilgilidir ve yabancı alıcının en sık yanlış hesapladığı yer burasıdır. İpotekli alımda banka, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme şirketinin hazırladığı ekspertiz raporunu ister ve kredi, tarafların anlaştığı fiyat üzerinden değil takdir edilen değer üzerinden hesaplanır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 3 Haziran 2024 tarihli ve 13 Haziran 2024'te yürürlüğe giren 2024/4 sayılı Genelgesi ile yabancılara olağan satışlarda değerleme raporu ibrazına dair genel zorunluluğu kaldırdı ve raporu vatandaşlık ile oturma izni başvurularında zorunlu bıraktı. Bu kaldırma ipotekli alımlara ulaşmaz, çünkü orada rapor kredi verenin kendi şartı olarak geri döner.

Bunun açtığı boşluk borç değil, özkaynak boşluğudur. 150.000 EUR'ya, yani Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 10 Eylül 2026 tarihli 56,3113 euro alış kuruyla yaklaşık 8,45 milyon TL'ye ilan edilmiş bir Oba dairesine 135.000 EUR değer takdir edilebilir. Bankanın uyguladığı her kredi oranı bundan sonra 135.000 EUR üzerine uygulanır ve 15.000 EUR'luk fark, kredi şartlarının istediği peşinatın üstüne alıcıdan gelmek zorundadır. Bütçesini ekspertiz yerine istenen fiyattan kuran alıcı devir masasına eksik gelir.

Yerleşik olmayan bir yabancı alıcının Türkiye'de konut kredisi alıp alamayacağı ayrı bir sorudur; bankaya, gelir belgelerine ve uyruğa bağlıdır ve hiçbir ilan bu konuda bir şey söylemez.

Kiracılı daire satılırsa ne olur, alıcı ne zaman taşınabilir?

Kiracılı bir dairenin satılması kira ilişkisini bitirmez, çünkü Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 310. maddesi, kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenler. Kiracılı işaretli bir ilan bu nedenle size devir tarihinden itibaren kirayı önerir, anahtarı değil.

Taşınmazı kendi kullanımınız için geri almak, Kanun'un 351. maddesinde belirlenen bir takvime bağlıdır. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Aynı madde alternatif bir yol da sunar ve davanın, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmasına da imkan tanır.

Takvim ilk ay konusunda affetmez. 15 Mart 2026'da devri tamamlayan bir alıcı, kiracıya yazılı bildirimi 15 Nisan 2026'ya kadar yapmak zorundadır ve davayı 15 Eylül 2026'dan itibaren açabilir. Bir aylık bildirimi kaçırmak alıcının haklarını bitirmez, çünkü ikinci fıkradaki dönem sonu yolu durmaya devam eder; ama oturmayı alıcının aklındaki sezonun çok ötesine itebilir. Türk hukuku bildirim süresini ve bekleme süresini belirler; açılan davanın ne kadar süreceğini belirlemez ve bunun dürüst bir tahmini kanun metninden çıkarılamaz.

Kiracılı bir alımdan önce satıcıdan üç belge istenir; yazılı kira sözleşmesi, depozitonun kaydı ve kiracının fiilen ne ödediğini ilanın iddia ettiğiyle karşılaştıran ödeme geçmişi.

İlanda yasal karşılığı olmayan ifadeler hangileri?

Türkçe ilanlarda en sık tekrarlanan ifadelerden altısı Türk mevzuatının hiçbir yerinde geçmez, dolayısıyla hiçbir satıcı, emlak ofisi ya da portal bunlara bağlanamaz. Kendi başlarına sahtekarlık değildirler; biri onları bir ölçüme çevirene kadar içeriksizdirler. İçlerinden biri diğerlerinden fazla dikkat hak eder, çünkü Türk kıyı mevzuatı o ifadenin olağan okumasıyla çelişir.

"Denize sıfır" ifadesi, Kıyı Kanunu'nun (3621 sayılı Kanun) konut için izin vermediği bir konumu tarif eder. 4. madde sahil şeridini, kıyı kenar çizgisinden kara yönünde en az 100 metre genişliğindeki alan olarak tanımlar. 5. madde ise sahil şeritlerinde yapılacak yapıların kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabileceğini, bu çekme mesafesi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanın yalnızca yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreaktif amaçla kullanılabileceğini düzenler. Aynı madde kıyının devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğunu, herkesin eşit ve serbest kullanımına açık bulunduğunu ve kıyı ile sahil şeridinden yararlanmada kamu yararının gözetileceğini söyler. Suyun tam kenarında bir konut yapısı kanunun öngördüğü şey değildir ve ifade pratikte "yakın" demektir.

Üç kayıt bu okumayı doğru tutar. Kıyı kenar çizgisi, Kıyı Kanunu'nun ayrıca düzenlediği bir usulle parsel parsel belirlenir, dolayısıyla hiçbir mesafe bir fotoğraftan varsayılamaz. 5. madde, yöresel kullanımlar ve doğal eşikler gerektirdiğinde sahil şeridinin 100 metreden daha derin belirlenmesine izin verir; yani 100 metre bir taban değerdir, sabit bir rakam değil. Ve kanun, 1992 değişikliklerinden önceki yapılar ile köy yerleşik alanları için ayrı rejimler taşır, bu yüzden suya yakın duran mevcut bir yapı ihlal kanıtı değildir.

Aidat nasıl belirlenir, ilandaki tutar neyi göstermez?

İlandaki aidat rakamı kat malikleri kurulunun o yılki kararıdır; sonraki maliki bağlamaz ve sabit kalmaz. Bunu Avrupa'nın başka yerlerindeki ortak gider kaleminden daha zor okunur kılan şey, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bina giderlerini aynı madde içinde iki ayrı anahtara bölmesidir; öyle ki aynı bloktaki eşit büyüklükte iki daire hukuka uygun biçimde farklı tutarlar ödeyebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20/1 maddesi iki anahtarı da açıkça koyar. (a) bendine göre her kat maliki kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanan avansa eşit olarak katılır. (b) bendine göre her kat maliki binanın sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yöneticinin ücretine ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır.

Bu ayrım yabancı alıcının beklemediği sonuçlar üretir. Tosmur'da bir blokta 110 m²'lik iki daireyi düşünün; biri zemin katta ve arsa payı 20/1000, diğeri en üst katta ve arsa payı 28/1000. İkisi de kapıcı ücretinden tam olarak aynı payı öder. Üst kattaki daire, binanın sigortasına, asansör bakımına, cephe onarımına ve havuzun işletme giderine zemin kattakinden yüzde kırk fazla öder. Tek bir aylık rakam veren ilan, bu iki konumdan hangisini satın aldığınızı size söyleyemez; arsa payı ise aynı kanunun 3/2 maddesiyle başlangıçta sabitlenir ve dairenin değeri değiştiğinde değişmez.

İki hüküm daha varsayımların önünü keser. 20/1/(c) maddesi, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider payını ödemekten kaçınamayacağını söyler; "havuzu hiç kullanmayacağım" indirimini kaldıran hüküm budur. 20/2 maddesi, gider payını ya da avansı tamamen ödemeyen malik için gecikme tazminatını aylık yüzde beş olarak belirler.

Önceki malikin bıraktığı ödenmemiş aidatlar telaş değil dikkat ister. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi satıcının borcunu alıcının kişisel borcu haline getirmez; düzenlediği şey, borç tahsil edilemediğinde diğer kat malikleri lehine daire üzerine kanuni ipotek tescil edilebileceği ve alacaklarının öncelikli olduğudur. Tescil edilmiş kanuni ipotek taşınmaz üzerinde bir yüktür ve onunla birlikte gezer. Doğru adım, borcun peşinden geleceğini ya da kendiliğinden yok olacağını varsaymak değil, tapudaki takyidat listesini okumak ve sözleşmeye ödenmemiş aidat kalmadığını yazdırmaktır.

Bağlanmadan önce yöneticiden iki belge isteyin; kurulun onayladığı yıllık işletme projesi ve kurulun büyük işler hakkında ne karar verdiğini gösteren karar defteri.

Emlak yetki belgesi sorgulama: ilanı kim yayımlayabilir?

Türkiye'de emlak ilanını yalnızca Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi sahibi bir işletme yayımlayabilir ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 14/2/(i) maddesi belge numarasının ilanın kendisinde yer almasını ister. O numara kamuya açık biçimde sorgulanabilir; bir Türk ilanında yapılabilecek en hızlı tek doğrulama budur.

Yayımlayanı üç adımda kontrol edin.

1. İlandaki yetki belgesi numarasını ve ticaret unvanını bulun, yokluğunu ilk bulgu olarak kabul edin.
2. Numarayı ya da ticaret unvanını Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'ndeki belge sorgulama ekranından sorgulayın; ekran kamuya açıktır ve üyelik istemez.
3. Sorgunun döndürdüğü ticaret unvanının ilandaki isimle aynı olduğunu, benzer ya da bağlı bir işletme olmadığını doğrulayın.

Aynı yönetmelikteki dört yükümlülük daha, kurallara uygun bir Türk ilanının neye benzediğini belirler ve varlıklarını bildiğinizde fark edilmeleri kolaylaşır.

• Portallar belgesiz işletmeyi üye yapamaz. 12/2/(b) maddesi ilan platformu işletenini, üyelik vermeden önce belgeyi Bakanlığın internet sitesi ya da bilgi sistemi üzerinden kontrol etmekle yükümlü kılar.
• Portallar yayından önce mülkiyeti ya da yetkiyi doğrulamak zorundadır. 31 Ağustos 2023'te yayımlanan değişiklikle eklenen 12/2/(ç) maddesi, platformun yayımdan önce taşınmazın üyeye ya da üyenin birinci veya ikinci derece kan hısımlarına veya eşine ait olduğunu ya da üyenin malik tarafından yetkilendirildiğini doğrulamasını ister.
• Ofisler yetkili olmadıkları taşınmazı ilan edemez. 14/2/(j) maddesi, işletmenin satış, pazarlama veya kiralama yetkisi bulunmayan taşınmazın ilanını yasaklar.
• Satılan taşınmazın ilanı üç gün içinde kaldırılır. 14/2/(h) maddesi ofisin, satışın, kiralamanın, satış ya da kiralamadan vazgeçilmesinin veya yetkilendirme sözleşmesinin sona ermesinin ardından üç gün içinde ilanı kaldırmasını ister.

Bunların sonuncusu, yabancı alıcıları bıktıran bir kalıbı açıklar. Haftalar önce satılmış bir daire için hala yayında duran ilan yalnızca ihmal edilmiş bir kayıt değildir; 14/2/(h) maddesini ihlal eder ve ilgiyi başka stoka çekmek için sürdürülen aynı pratik, 12/1 maddesinin ilanlarda yanıltıcı bilgi ve belgeyi yasaklarken ele aldığı şeydir. Bunların hiçbiri bir Türk portalını dolandırıcılığa kapalı hale getirmez, çünkü yönetmelik doğrulama görevini platforma yükler ama doğrulamanın nasıl yapılacağını belirlemez.

Enerji kimlik belgesi satışta zorunlu mu?

Türk mevzuatı satış için Enerji Kimlik Belgesi'ni zorunlu tutar ve malik bir kopyasını alıcıya vermek zorundadır. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği'nin 25/15 maddesi "binalar veya bağımsız bölümlere ilişkin alım, satım ve kiraya verme ile ilgili iş ve işlemlerde enerji kimlik belgesi düzenlenmiş olması şartı aranır" der ve satış ya da kiralama anında malikin bir kopyasını alıcıya veya kiracıya vereceğini belirtir. Mevcut binalar için bu yükümlülük 1 Ocak 2020'den beri uygulanıyor.

Belge, Hollandalı, Alman, İsveçli ya da Danimarkalı bir alıcının kendi ülkesinde her ilana iliştirilmiş görmeye alıştığı enerji performansı sertifikasının Türkiye'deki karşılığıdır ve Türk ilanlarında neredeyse hiç görünmemesinin metinsel bir açıklaması vardır. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 14/2/(i) maddesi enerji kimlik bilgisini ilanda yalnızca "varsa" ister; dolayısıyla belge taşımayan bir ilan, satışın kendisi belgeyi gerektirse bile ilan kurallarını kendiliğinden ihlal etmiş olmaz.

Yaptırım, yükümlülükten ayrı bir meseledir ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı mevcut binalarda enerji kimlik belgesine dair kendi yayımladığı rehberde bu farkı açıkça yazıyor. Tapu müdürlükleri, belediyeler ve ilgili kurumlarca yapılacak denetim orada "planlanmaktadır" olarak tarif ediliyor. Adı konmuş tek yaptırım işlemin kendisidir. Hiç belge almamış bir binaya ayrıca idari para cezası bağlanmıyor ve aynı rehber, mevcut bir binanın belge alabilmek için dış cephe yalıtımı yaptırmak zorunda olmadığını doğrulayarak yaygın bir endişeyi gideriyor.

Alıcı için bu, mütevazı ama gerçek bir adım üretir. Belgeyi devir anında değil teklif verilirken isteyin, çünkü belgeyi üretmekle yükümlü taraf maliktir ve enerji sınıfı, bir Türk binasının size vereceği tek karşılaştırılabilir verimlilik verisidir.

Bir Alanya ilanı satır satır nasıl okunur?

Sıradan bir Alanya ilanının baştan sona okunması on üç alan çıkarır ve bunların üçü hukuken zorunlu olduğu halde eksiktir. Yönetmeliği bilen bir okurun ilk fark ettiği şey o üç eksiktir ve alıcının geri kalan her şeyi bağımsız olarak doğrulamasını sağlayacak alanlar tam olarak onlardır.

Aşağıdaki ilan kopyalanmış değil kurgulanmıştır, ama içindeki her alan Antalya'nın Alanya ilçesine ait Türk portal stokunda görünür ve rakamları Eylül 2026 itibarıyla verilmiştir.

Satılık Daire · Mahmutlar, Alanya · 2+1 · 110 m² · 3. kat · Bina yaşı 6 · Eşyalı · Denize 400 m · Aidat 1.500 TL (Eylül 2026) · Krediye uygun · İskanlı · Site içerisinde, havuzlu · 145.000 EUR (Eylül 2026)

En ağır iki satır, orada olmayan iki satırdır. Bu biçimde bir ilan Alanya piyasasında sıradandır ve size sahtekarca hiçbir şey söylemez; yalnızca alıcının kimsenin iyi niyetine güvenmeden geri kalanını doğrulamasını sağlayacak üç alanı dışarıda bırakır.

Yabancıya satış yapanların emlak ilanı hakkında sorduğu sorular