Emlakçı seçerken nelere dikkat edilmeli, komisyon oranı yüzde kaç

Türkiye'de emlakçı seçmek bir karakter değerlendirmesinden çok bir belge kontrolüdür, çünkü Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik yetkili bir işletmenin neyi taşımak, neyi göstermek ve ne kadar ücret almak zorunda olduğunu tek tek yazar. Yetkili bir emlak ofisi, Ticaret Bakanlığı tarafından kişiye değil işletmeye verilen bir yetki belgesi taşır ve bu belge Bakanlığın TTBS (Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi) ekranından, üyelik açmadan, ticaret unvanıyla sorgulanabilir. Aynı Yönetmelik alım satıma aracılık hizmet bedelini katma değer vergisi (KDV) hariç satış bedelinin yüzde 4'ü ile sınırlar ve aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça bu bedeli alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırır; yani her yerde tekrarlanan "alıcıdan yüzde 2" bir yasal oran değil, sözleşmeyle yapılmış bir paylaşımdır. Yönetmelik ayrıca taşınmazın gösterilmesini ücretsiz kılar, gösterme belgesinin içinde hizmet bedeli oranına kadar nelerin bulunacağını sayar ve alıcı sonradan ofisi devre dışı bırakıp malikle anlaşırsa ücretin yine hak edileceğini söyler. Bu düzenin hiçbiri müteahhitten doğrudan alınan sıfır daireye ulaşmaz, çünkü kendi ürettiği daireyi satan şirket aracılık etmiyordur ve açıklaması gereken tavanlı bir bedeli yoktur; satış maliyeti liste fiyatının içinde durur. 1 Ekim 2026'dan itibaren yeni bir ödeme sistemi kuralı ikisine birden ulaşacak ve bedelin, mülkiyet ile paranın aynı anda el değiştirmesini sağlayan bir sistem üzerinden ödenmesini zorunlu kılacak. Güçlü bir emlak ofisini zayıfından ayıran şey dolayısıyla dört doğrulanabilir veridir. Yetki belgesi numarası, sorumlu emlak danışmanının adı, gösterme belgesine yazılan hizmet bedeli oranı ve ofise para kazandıran yetkilendirme sözleşmesini kimin imzaladığı.

Emlakçı yetki belgesi nedir, kimin adına düzenlenir

Türkiye'de yetkili bir emlakçı, kişiye değil işletmeye verilen bir yetki belgesi, tam adıyla taşınmaz ticareti yetki belgesi taşır. 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, 5. maddesinde taşınmaz ticaretinin bu belgeyi taşıyan işletmeler ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılacağını düzenler. Belgeyi Ticaret Bakanlığı'nın il müdürlüğü verir, yeniler ve iptal eder; işlem Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden yürür.

Belge bir markayı değil bir ticari kimliği taşır. 5. maddenin üçüncü fıkrası, ticari işletmeye verilen belgede MERSİS numarasının ve tescilli ticaret unvanının bulunmasını arar; esnaf ve sanatkar işletmesine verilen belgede ise ESBİS'e kayıtlı ad ile sahibinin kimlik numarası görünür. Beşinci fıkra, Alanya'da bir ofisin kapısından giren alıcıyı en çok ilgilendiren cümleyi ekler. Yetki belgesi her işletme ve her sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenir ve devredilemez. Kardeş şirketin belge numarasıyla çalışan ikinci bir ofis, camdaki logo ne kadar tanıdık görünürse görünsün Yönetmeliğin dışındadır.

Belgelendirilen faaliyet çoğu yabancı alıcının sandığından dardır. 4. maddenin birinci fıkrasının (k) bendi taşınmaz ticaretini, tapuya kayıtlı olsun olmasın taşınmazların alım satım, pazarlama ve kiralanmasına aracılık ile 13. maddede sayılan ilgili hizmetler olarak tanımlar. Belirleyici kelime aracılıktır. Bu tek tanım, sonraki kuralların hangisinin sizin alımınıza uygulanacağına karar verir; Oba'da aynı daireyi gösteren iki şirketin tamamen farklı yükümlülüklere tabi olmasının sebebi de budur.

Alanya'da üç muhatap birbirine benziyor, yalnız biri düzenlenmiş emlakçı

Alanya'da yabancı alıcının karşısına üç ayrı muhatap çıkar ve yalnızca yetkili aracı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'teki ücret tavanına, sözleşme kurallarına ve şikayet yoluna bağlıdır. Üçü de aynı arabayla gelir, aynı ilan portallarını kullanır ve kendini İngilizce konuşurken emlak ofisi diye tanıtır. Bunları ilk gezmeden önce ayırmak, neyi talep edebileceğinizi ve iş kötüye giderse nereye gidebileceğinizi değiştirir.

İkinci satır, Alanya'daki sıfır konut piyasasındaki karışıklığın çoğunu açıklar. Size daireyi satan şirket o dairenin maliki ise iki tarafın arasında değil satıcının tarafında durur, dolayısıyla 20. maddenin sınırlayacağı bir aracılık bedeli yoktur. Satış maliyeti bunun yerine liste fiyatının içine yerleşir, tavansız ve görünmez. Üçüncü satırı 4. maddenin birinci fıkrasının (c) bendi kapatır; bu bent emlak danışmanını, yetkili işletme veya sözleşmeli işletme bünyesinde iş sözleşmesine bağlı olarak çalışan pazarlama ve satış personeli olarak tanımlar. İşvereni olmayan serbest bir aracı, Yönetmeliğin anladığı anlamda danışman değildir.

Emlakçı yetki belgesi sorgulama, TTBS'den üç dakikada nasıl doğrulanır

Bir emlak ofisini doğrulamak tek bir kamuya açık sayfayla ve hesap açmadan yapılır. Ticaret Bakanlığı, ttbs.gtb.gov.tr adresinde belge numarası, işletmenin ticaret unvanı veya il ile arama yapan ve üyelik istemeyen bir Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Sorgulama ekranı işletir. 22 Ağustos 2026'da yapılan kontrolde ekran açıktı ve bu üç alanı taşıyordu.

Kontrolü ilandan tezgaha taşıyan dört adım var.

1. İlanı önce okuyun, çünkü 14. maddenin ikinci fıkrasının (i) bendi her ilanın yetki belgesi numarasını, belgedeki işletme adını ve taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini taşımasını zorunlu tutar.
2. Tescilli ticaret unvanını TTBS aramasına birebir girin, kartvizitteki İngilizce markayı değil, çünkü 5. maddenin üçüncü fıkrası belgeyi MERSİS veya ESBİS kaydına bağlar.
3. Sonucu Bakanlığın yayımladığı listeyle karşılaştırın, çünkü 11. maddenin dördüncü fıkrası yetki belgesi sahiplerinin Bakanlık internet sitesinde duyurulmasını arar.
4. Ofisin kendi başına bir işletme mi yoksa başka bir şirketin çatısı altında çalışan sözleşmeli işletme mi olduğunu sorun, çünkü 6. maddenin üçüncü fıkrası sözleşmeli işletmenin de kendi yetki belgesini almasını şart koşar.

Boş dönen bir arama sonucunun üç olası anlamı vardır ve hiçbiri masum değildir. İşletme hiç belge almamıştır, belge iptal edilmiştir ya da size verilen ticaret unvanı tescilli olandan farklıdır. Belge numarasını yazılı isteyin ve kapora hareket etmeden önce aramayı tekrarlayın.

Yetki belgesi işletmenin, mesleki yeterlilik belgesi kişinindir

Ofis belgesi ile danışman yeterliliği iki ayrı soruyu cevaplar ve yetkili bir emlak ofisi yine de arabaya yeterlilik belgesi olmayan birini bindirebilir. 10. maddenin birinci fıkrası kişisel ölçütü koyar; sorumlu emlak danışmanının Mesleki Yeterlilik Kurumu'ndan alınmış Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesi, emlak danışmanının ise Seviye 4 belgesi taşıması gerekir. 6. maddenin birinci fıkrasının (ç) bendi iki katmanı birbirine bağlar, çünkü sorumlu emlak danışmanlarından en az biri Seviye 5 belgesi taşımadıkça işletme yetki belgesi alamaz.

Sorumlu emlak danışmanı, ofisin kendi uydurduğu bir unvan değildir. 4. maddenin birinci fıkrasının (i) bendi bu rolü, gerçek kişi tacirlerde tacirin kendisi, şirket ve şubelerde ise taşınmaz ticareti faaliyetini yürüten yetkili temsilci olarak tanımlar. O kişinin imza yükümlülüğü vardır. 14. maddenin üçüncü fıkrası, sözleşmeli işletmenin yetkilendirme, alım satıma aracılık, kiralamaya aracılık ve hizmet ortaklığı sözleşmelerinin bağlı olduğu işletmenin sorumlu emlak danışmanınca kontrol edilip imzalanmasını arar; 15. maddenin ikinci fıkrasının (a) bendi ise yetkilendirme sözleşmesinin üzerinde sorumlu emlak danışmanının adının ve imzasının bulunmasını ister.

Belgenin yokluğunu doğrudan niteliksizlik saymadan önce bilinmesi gereken bir muafiyet var. 10. maddenin ikinci fıkrası, taşınmaz ticaretiyle ilgili orta öğretim veya yüksek öğretim programlarından mezun olanları, denkliği tanınmış yabancı kurumlar dahil, mesleki yeterlilik belgesi şartından muaf tutar. İlk görüşmede sorulacak doğru soru bu yüzden suçlayıcı değil dardır. Kayıtlı sorumlu emlak danışmanının kim olduğunu sorun, çünkü imzalayacağınız belgelerde o ad görünmek zorundadır ve bunu cevaplayamayan bir satış temsilcisi, imzası ofisi bağlayan kişi değildir.

Emlakçının yasal yükümlülükleri nelerdir, neyi yapması yasak

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 14. maddesi mesleki davranışı itibar meselesi olmaktan çıkarıp yetkili bir işletmenin size karşı taşıdığı ve Ticaret Bakanlığı'nca denetlenen bir yükümlülükler listesine dönüştürür. Bunlardan yedisi, alıcının bir gezi programı sırasında neyi talep edebileceğini değiştirir.

• Belgeleri imzalamadan önce okumanız için yeterli süre verir, içerdikleri hükümleri açıklar ve imzaladığınız her şeyin bir örneğini size teslim eder (14/2-g).
• Teklifleri ve karşı teklifleri doğru ve tarafsız biçimde, yazılı veya elektronik ortamda, mümkün olan en kısa sürede iletir (14/2-ğ).
• Tercihlerinizi etkileyecek hiçbir bilgiyi saklamaz (14/2-ç).
• Hizmet verdiği kişilerin çıkarlarına aykırı davranışlardan kaçınır (14/2-d).
• Dürüst, adil ve özenli davranır, yanıltıcı bilgi vermez (14/2-b).
• Yalnızca satış, pazarlama veya kiralama konusunda yetkilendirildiği taşınmazların ilanını verir (14/2-j).
• Her yetkilendirme sözleşmesi için dosya tutar ve sözleşme ile ilgili belgeleri en az beş yıl saklar (14/2-k).

1. maddenin birinci fıkrası, uygulaması hiçbir şeye mal olmayan fiziksel bir test ekler. Taşınmaz ticaretine konu iş yeri konut olarak kullanılamaz ve orada başka bir ticari faaliyet yürütülemez. Bir daireden, bir lokantanın köşesinden veya bir araç kiralama tezgahından çalışan ofis, hizmet kalitesi tartışmaya açılmadan önce bu kuralın dışındadır.

Uygulamada en kolay kaybedilen kural okuma kuralıdır. Arabada, elinize bir kalem tutuşturularak ve hemen imzalamanız istenerek uzatılan Türkçe bir form, 14. maddenin ikinci fıkrasının (g) bendinin tam da düzenlediği durumdur. Belgeyi alıp okumayı ve imzalayarak geri getirmeyi istemek, zor bir müşterinin garip talebi değildir. Ofisin zaten taşıdığı bir yükümlülüğü yerine getirmesidir.

Yer gösterme belgesi nedir, imzalamadan önce nelere bakılır

Gezinin başında önünüze konan form taşınmaz gösterme belgesidir, yaygın adıyla yer gösterme belgesi, ve gösterme işleminin kendisi ücretsizdir. 19. maddenin dördüncü fıkrası, taşınmazın gösterilmesi hizmeti karşılığında ücret talep edilemeyeceğini açıkça yazar. Aynı maddenin birinci fıkrası, taşınmaz ister fiziki ister elektronik ortamda gösterilsin, gösterme hizmetinin bu belge düzenlenerek verilmesini arar.

1. maddenin ikinci fıkrası belgede asgari olarak nelerin bulunacağını sayar ve her kalem aynı zamanda karşınızdaki ofisi ölçen bir kontrol noktasıdır.

1. maddenin ikinci fıkrası ayrıca belgenin en az iki nüsha düzenlenip birer nüshasının taraflarda kalmasını arar; kendi nüshanızı almadan gezmeden dönmek, tek kaydın ofiste kalması demektir. Üçüncü fıkra her alıcı için ayrı belge düzenlenmesini, bir belgenin birden fazla taşınmazı kapsadığı hallerde ise her taşınmaz için ayrı imza alınmasını zorunlu tutar. Altında tek imza bulunan ve beş adres sıralayan tek bir sayfa bu şartı karşılamaz.

Emlakçıyı devre dışı bırakıp ev sahibinden almak komisyonu düşürür mü

Gezinin ardından ofisi devre dışı bırakmak ücreti ortadan kaldırmaz. 20. maddenin sekizinci fıkrası, taşınmaz gösterme belgesi düzenleyen işletme devre dışı bırakılarak yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde malikten doğrudan alım veya kiralama yapılması halinde hizmet bedelinin yine hak edileceğini düzenler. Arabada attığınız imza, bu hükmü işleten şeydir; gösterme belgesinin, peşinden gelen fiyat pazarlığından daha fazla dikkat hak etmesinin sebebi de budur.

Kuralın tam olarak okunması gereken bir sınırı var. Hüküm sınırsız bir süreye değil, ofis ile malik arasındaki yetkilendirme sözleşmesinin süresine bağlanır ve gösterme belgesine kaydedilmiş olan somut taşınmaza bağlanır. Kestel'de bir daireyi bir ofisle gezen, sonra aynı binada başka bir daireyi başka bir ofisten alan alıcı, 20. maddenin sekizinci fıkrasının lafzına girmez.

1. maddenin dokuzuncu fıkrası, ofisin işlem ortasında belgesini kaybettiği hali düzenler. İptal tarihinde geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri sona ermiş sayılır, ancak o ana kadar verilmiş hizmetler için ücret yine hak edilir. İptal edilmiş bir yetki belgesi dolayısıyla ilişkiyi bitirir, ofisin o güne kadar yaptığı işi silmez.

Emlakçı komisyon oranı yüzde kaç, yasal tavan nedir

Türkiye emlak komisyonunu piyasa teamülüyle değil yönetmelikle sınırlar. 20. maddenin birinci fıkrası, alım satıma aracılık hizmetinde hizmet bedeli oranının aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde 4'ünü geçemeyeceğini düzenler. İkinci fıkra kiralamaya aracılık bedelini, yine vergi hariç, bir aylık kira bedeli ile sınırlar. Katma değer vergisi bunun üzerine, 10 Temmuz 2023'ten beri yürürlükte olan yüzde 20 genel oranıyla eklenir.

Tavan bir üst sınırdır, bir tarife değildir. Taraflar yüzde 4'ün altında anlaşabilir ve yüksek bedelli dairelerde sık sık anlaşır; üstünde anlaşamazlar. İki fıkra daha, tavanın etrafından dolaşmanın bariz yollarını kapatır. 20. maddenin üçüncü fıkrası, 13. maddede sayılan ek hizmetlerin alım satıma veya kiralamaya aracılık ile birlikte verilmesi halinde, ayrı bir yetkilendirme sözleşmesi imzalanmış olsa bile tek bir hizmet bedeli alınabileceğini ve bu bedelin birinci fıkradaki oranı aşamayacağını düzenler. Dördüncü fıkra paranın ne zaman hak edildiğini sabitler; işletme, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmeti sunmakla hizmet bedelini hak eder.

Ağustos 2026 itibarıyla kabaca 150.000 euro tutan 8.402.000 TL'lik bir satış bedelinde yüzde 4 tavanı, vergi öncesinde en fazla 336.080 TL'lik bir aracılık bedeli üretir; yüzde 20 katma değer vergisi eklendiğinde brüt rakam 403.296 TL'ye çıkar. "Yüzde 4 artı vergi artı dosya masrafı artı evrak ücreti" diyen bir teklif, 20. maddenin üçüncü fıkrasının izin verdiğini aşar, çünkü ek hizmetler ikinci bir bedel taşıyamaz.

Emlakçı komisyonunu kim öder, alıcı mı satıcı mı

İnternette dolaşan cevap, alıcının teamülen yüzde 2, satıcının yüzde 2 ödediği yönündedir. Yönetmelik bundan ince biçimde farklı ve daha kullanışlı bir şey söyler. 20. maddenin beşinci fıkrası, tavanlar içinde belirlenen hizmet bedelinin aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit olarak paylaştırılacağını düzenler. Eşit paylaşım, sözleşme sustuğunda devreye giren bir varsayılandır; sözleşme ne yazarsa yazsın ayakta kalan bir piyasa standardı değildir.

Altıncı fıkra çifte tahsilat yolunu kapatır. Alım satımda alıcı ve satıcı ile ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi imzalanmış olsa da tek bir hizmet bedeli alınır ve bu bedel, aracılık sözleşmelerinde yine aynı tavanlar içinde belirlenir. Türkiye'de iki tarafı birden temsil etmek yasak değildir; iki kere ücret almak yasaktır. Yedinci fıkra işi ortaklaşa yürüten ofisleri düzenler; hizmet bedeli aracılık sözleşmesinde adı yazan işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesine göre, o sözleşme susuyorsa eşit olarak paylaşılır. Ortak yürütülen bir iş dolayısıyla sizin borcunuzu artırmaz.

Türk sözleşme hukuku ikinci bir koşullar katmanı koyar. Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesi simsarlık sözleşmesini tanımlar ve ardından taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını söyler. 521. madde ödemeyi nedenselliğe bağlar, çünkü simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. 525. madde ise aşırı olarak kararlaştırılmış ücretin, borçlunun istemi üzerine hakkaniyet gereği hakim tarafından indirilmesine izin verir; bu imkan tacir sıfatıyla hareket eden tarafa kapalı, tatil dairesi alan bireye açıktır.

Hesap örneği, Alanya'da 150.000 euroluk dairede komisyon tavanı

Tavanı olağan bir Alanya fiyatının üzerinde çalıştırmak, pazarlık alanının aslında ne kadar dar olduğunu gösterir. 150.000 euroluk bir daire, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 21 Ağustos 2026 tarihli 56,0159 euro alış kuruyla 8.402.385 TL eder ve yüzde 4 tavanı, katma değer vergisi eklendikten sonra kabaca 7.200 euroluk bir brüt üst sınır üretir.

Eşit paylaşım ile bedelin tamamen alıcıya yüklenmesi arasındaki fark, Ağustos 2026 itibarıyla tek bir dairede 3.600 eurodur ve hangisinin uygulanacağına, yabancı alıcıların çoğunun hiç okumadığı bir sözleşme hükmü karar verir. "Alıcıdan yüzde 3" diyen bir ofis dolayısıyla yasal bir oranı değil, sözleşmeyle yapılmış bir paylaşımı söylüyordur ve paylaşım, tavanın açık olmadığı biçimde pazarlığa açıktır. Aynı daire müteahhidinden doğrudan alınırsa bu satırların hiçbiri doğmaz, çünkü tavanlanacak, paylaştırılacak veya pazarlık edilecek bir aracılık bedeli yoktur.

"Alıcıdan komisyon alınmıyor" doğru olabilir ama bedeli yine de ödersiniz

Alanya'da sıfır konut satan ofisler yabancı alıcıya düzenli olarak ödenecek komisyon olmadığını söyler ve bu cümle çoğunlukla çeki kimin yazdığının doğru bir tarifidir, dairenin neye mal olduğunun değil. Daireler müteahhidin mülkiyetindeyse sizinle malik arasında aracılık bedeli doğmaz, dolayısıyla satış maliyetine 20. maddeden hiçbir şey uygulanmaz. Bir ofis müteahhidin stokunu o müteahhitle yaptığı sözleşme uyarınca satıyorsa bedeli müteahhit öder ve ofisin sözleşmedeki karşı tarafı müteahhittir.

Sonuç kötü niyetten değil yapıdan doğar. Bir ofisin sözleşmeden doğan yükümlülükleri, kendisiyle yetkilendirme sözleşmesini imzalamış kişiye karşıdır. 14. maddenin ikinci fıkrasının (ç) ve (d) bentleri, hizmet verilen kişilerin tercihlerini etkileyecek bilgilerin saklanmamasını ve o kişilerin çıkarlarına aykırı davranılmamasını ister; o kişilerin kim olduğunu ise sözleşme tanımlar. Hiçbir şey imzalamamış bir alıcı, genel davranış kuralları ve gösterme belgesi ile korunur, ama sözleşme ilişkisinin tamamen dışında durur.

Belgeye dayanan bir karşı hamle var. 15. maddenin dördüncü fıkrası, iş sahibinin alıcı veya kiracı olduğu yetkilendirme sözleşmelerini açıkça öngörür; yani alıcı tarafında yetkilendirme sözleşmesi, Yönetmeliğin zaten tanıdığı bir biçimdir. Böyle bir sözleşme imzalamak ilişkinin yönünü kağıda geçirir ve 15. maddenin üçüncü fıkrasındaki bilgi listesini devreye sokar; bu liste, sözleşmede taşınmazın imar ve iskan durumunun, tapu bilgilerinin, büyüklüğünün, yaşının ve fiili kullanımının, bulunduğu katın ve cephesinin, toplu taşımaya ve sosyal donatılara uzaklığının, iç düzeninin ve üzerinde ipotek, haciz veya benzeri bir kısıtlama bulunup bulunmadığının kayda geçmesini arar.

Bu ayrım Türk satıcıyı ve Türk emlak ofisini de aynı yerden bağlar; yüzde 4 tavanı, gösterme belgesi ve tek hizmet bedeli kuralı alıcının uyruğuna göre değişmez, dolayısıyla kendi dairesini yabancıya satan malik de aynı sözleşme metinlerini imzalar. AKEA aynı piyasada ve aynı kurallar altında çalışıyor; Alanya'daki sıfır konut stokunun önemli bölümünde satış bedelini alıcı değil müteahhit ödüyor. Burada anlatılan model dolayısıyla başka firmalara ait bir uygulama değil, o satışlarda AKEA'nın kendi modelidir ve alıcı, bu ofis dahil herhangi bir ofise belirli bir daire için ücreti kimin ödediğini sorma hakkına sahiptir.

Ödeme sistemi zorunluluğu 1 Ekim 2026'da başlıyor

29 Nisan 2026 tarihli ve 33238 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan bir değişiklik, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e Ödeme sistemi başlıklı yeni bir Ek Madde 1 ekledi. Maddenin birinci fıkrası, taşınmaz satışında bedelin bir kısmının veya tamamının nakit, havale, elektronik fon transferi veya Bakanlıkça belirlenen diğer yöntemlerle ödenmesi halinde, bedelin, mülkiyet ile paranın eş anlı el değiştirmesini sağlayacak biçimde kurulmuş bir ödeme sistemi üzerinden ödeneceğini düzenler. Ticaret Bakanlığı, başlangıç tarihinin 1 Temmuz 2026'dan 1 Ekim 2026'ya ertelendiğini duyurdu.

Yeni maddenin dört özelliği, kuralın yabancı alıcıya nasıl ulaşacağını belirliyor.

• İşletmelerin yanı sıra diğer gerçek ve tüzel kişilerin satışlarını da kapsar, yani yalnız yetkili emlak ofislerine değil özel satıcılara ve müteahhitlere de ulaşır.
• Bedelin kredilendirilen kısmını dışarıda bırakır; 5411 sayılı Bankacılık Kanunu kapsamındaki bir banka ya da 6361 sayılı Kanun kapsamındaki bir finansman veya tasarruf finansman şirketi bedelin bir bölümünü kredilendirdiğinde geri kalan bölüm sistemin içinde kalır.
• Her işlemden, satıcıya aktarılan satış bedelinden düşülmek üzere bir kullanım bedeli alınır.
• Sistemin dışında kalacak satışların listesini, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın görüşü alınarak Ticaret Bakanlığı'nın belirlemesine ve Bakanlık internet sitesinde duyurmasına bırakır.

Dördüncü özellikteki yetki devri, bugün söylenebileceklerin dürüst sınırını çiziyor. Ek Madde 1, istisnaları Yönetmeliğin metnine yazmak yerine Bakanlığa bırakıyor; dolayısıyla hangi işlemlerin sistemin dışında kalacağına dair her kesin iddia, devirden haftalar önce ödenen kaporalar dahil, henüz yayımlanmamış kuralların önüne geçmiş olur. Alıcının bugün yapabileceği şey, aday ofise 1 Ekim 2026'dan sonra ödemeyi nasıl yürütmeyi planladığını sormaktır; bu konuyu hiç düşünmemiş bir ofis, kendi işlemlerini yönetecek değişikliği okumamış demektir.

Emlakçı nereye şikayet edilir, yaptırımı ne

Yetkili bir emlak ofisi hakkındaki şikayetler meslek örgütüne değil devlete gider. 22. maddenin birinci fıkrası, Yönetmeliğin uygulanmasını ve uygulamadan doğan sorun ve şikayetleri denetleme yetkisini Ticaret Bakanlığı'na verir ve Bakanlığın bu yetkiyi il müdürlükleri aracılığıyla kullanabileceğini düzenler. İkinci fıkra, Bakanlığın talebi üzerine yetkili idarelerin ön inceleme yapmasını zorunlu tutar; üçüncü fıkra sonuçların on gün içinde il müdürlüğüne bildirilmesini ister.

Yaptırım idaridir. 22. maddenin dördüncü fıkrası, Yönetmeliğe aykırılıklara 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'un 18. maddesindeki idari para cezalarını, 12. maddenin ikinci fıkrasındaki internet ilanı kurallarına aykırılıklara ise 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'un 12. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendindeki cezaları uygular. Beşinci fıkra, bayilik benzeri bir ofis kural dışına çıktığında önem kazanan bir hüküm ekler; sözleşmeli işletmenin, bağlı olduğu işletmenin kontrolündeki bir konuda Yönetmeliğe aykırı davranması halinde her ikisine ayrı ayrı ceza verilir.

Delil dosyanızın zaten var olması gerekiyor. 14. maddenin ikinci fıkrasının (g) bendi imzaladığınız her şeyin bir örneğinin size verilmesini, 19. maddenin ikinci fıkrası ise gösterme belgesinin en az iki nüsha düzenlenip birinin sizde kalmasını zorunlu tutar. Bu nüshaları, sorguladığınız belge numarasıyla birlikte saklamak, uyuşmazlığı ne söylendiğine dair bir tartışma olmaktan çıkarıp imzalı bir dosyaya dönüştürür. İdari şikayet ile para alacağına ilişkin özel hukuk davası ayrı yollardır ve birini yürütmek diğerinin yerine geçmez.