Ev bakarken nelere dikkat edilmeli: Alanya'da yabancı alıcının gezisi

Ev bakma gezisi, yabancı alıcının kısa listedeki daireleri yerinde gezdiği ve arkalarındaki belgeleri kontrol ettiği kısa ve organize bir ziyarettir; Türkiye'de masrafını normalde satıcı taraf üstlenir. Bu ödeme geri kalan her şeyin biçimini belirler, çünkü acenteler uçak biletini yalnızca satış tamamlanırsa iade eder ve gezi böylece pazarlık başlamadan önce harcanmış bir indirime dönüşür. Pazarlığın konusu olan fiyatta ise emlakçı hizmet bedeli yüzde 4 ile sınırlıdır ve yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Gazipaşa-Alanya havalimanı merkeze yaklaşık 40 km, Antalya ise yaklaşık 125 km uzaklıktadır, yani havalimanı seçimi gidiş ve dönüş transferinin toplamda iki saatin altında mı yoksa beş saate yakın mı olacağını belirler. Sahada dört belge soruların çoğunu kapatır; tapu senedi, takyidat listesi, binanın 1 Ocak 2019'dan beri yürürlükte olan deprem yönetmeliğine göre tasarlanıp tasarlanmadığını gösteren yapı ruhsatı tarihi ve olmadan binanın elektrik, su ve kanalizasyon aboneliğini hukuken alamayacağı yapı kullanma izin belgesi. Hâlâ kat irtifakı olarak görünen bir tapu tek başına bir işarettir, çünkü Türk hukuku bu tapuyu kat mülkiyetine binanın tamamı için alınan yapı kullanma izin belgesine dayanarak çevirir. Bir kontrolün ise daireyle hiçbir ilgisi yoktur: Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar, göç idaresinin yayımladığı yabancı ikamet kaydına kapalı mahalleler listesinde yer alır, yani bir dairenin sahibi olmakla o adrese kayıt yaptırabilmek ayrı sorulardır. Dönüş uçağından önce hiçbir şeyin imzalanması gerekmez, çünkü Türk Borçlar Kanunu'na göre verilen kaparo, sözleşmede öyle yazmadıkça kendiliğinden yanmaz.

Yabancı alıcının inceleme gezisi nedir, ne değildir

İnceleme gezisi yabancı alıcının kısa listedeki taşınmazları yerinde gezdiği kısa ve organize bir ziyarettir, ve Türkiye pazarında bir seyahat hizmeti değil bir satış kanalıdır. Türk acenteler aynı ziyareti üç ayrı adla pazarlar; inceleme gezisi, ev bakma gezisi ve tanıtım turu. Üç ad tek bir ticari düzeni tarif eder: acente programı, şoförü, tercümanı ve çoğu zaman oteli ayarlar, masrafı da satıştan çıkarır.

Antalya'nın Akdeniz kıyısındaki bir ilçesi olan Alanya bu kanalın merkezinde durur, çünkü alıcı tabanı neredeyse tamamen yabancı ve neredeyse tamamen uzaktadır. Oslo'da ya da Rotterdam'da oturan bir alıcı salı akşamı binanın önünden yürüyerek geçemez, dolayısıyla sahadaki iki üç gün, kendi ülkesinde aylara yayılan gündelik gözlemin yükünü taşır.

Geziyi tanımlayan da bu yüktür. İnceleme gezisi satın alma anı değildir ve arasına randevu sıkıştırılmış bir tatil de değildir. Bilgisayar başında yapılamayacak işlerin yapılabildiği dar bir penceredir: tapu müdürlüğünün önünde tapu kaydını okumak, dairede gerçekten yaşayacağınız saatte içinde durmak, satıcı yokken site yöneticisiyle konuşmak ve bağlanmak üzere olduğunuz adresin yasal olarak ikamet kaydı yapılabilen bir adres olduğunu doğrulamak.

Ücretsiz inceleme gezisinin parasını gerçekte kim ödüyor

Parasını alıcı öder, satış bedelinin içinde, ve bir kez daha pazarlık gücünden öder. Türk acenteler geziyi ücretsiz diye tanıtır ve mekanizmayı kendi sayfalarında açıkça yazar: alım gerçekleşirse uçak biletleri iki kişiye kadar iade edilir veya taşınmazın fiyatından düşülür, alım gerçekleşmezse konaklama ve transferler için fatura çıkarılır. Yalnızca satış tamamlanınca geri gelen bir masraf hediye değildir. Pazarlık masasına oturulmadan önce harcanmış bir indirimdir.

İkinci maliyet daha az görünür ve daha büyüktür. Ağırlanan bir gezi, alıcının gördüğü tüm örneklemi tek bir şirketin portföyüne kilitler. O şirketin kazanç sağlayabildiği taşınmazlar, onun seçtiği sırayla ve aralarındaki yol süresi yine onun kontrolünde gezilir. Sonucun çarpılması için uygunsuz hiçbir şey yapılması gerekmez. Tek kaynaktan on bir daire gezen bir alıcı, piyasayı gördüğüne inanır.

Türk hukuku emlakçı tarafının alabileceğine tavan koyar ama fiyatın gezinin masrafını taşımasını engellemez. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satışta hizmet bedeli, katma değer vergisi hariç satış bedelinin yüzde 4'ünü aşamaz ve taraflar yazılı olarak aksini kararlaştırmadıkça aralarında eşit paylaşılır. Ağustos 2026 fiyatlarıyla 150.000 euroluk bir dairede bu yasal tavan toplamda 6.000 euro, alıcı tarafında 3.000 eurodur. İade edilen iki gidiş dönüş bileti bu rakamın dışında değil, bir yerinde durur.

Acentenin programıyla mı gezilir, kendi başına mı

Kendi cebinden ödenen bir gezi nakit olarak daha pahalıdır ve pazarlık payından daha azını verir; alıcıların çoğu için işleyen cevap ise karma bir düzendir: ağırlanan günler kabul edilir ama bir gün kendi hesabına ayrılır. Belirleyici değişken para değildir. Programda olmayan bir şeyi görmek istediğine karar verdiği anda alıcının kimin arabasında olduğudur.

İki biçim sahada karşılığı olan altı noktada ayrışır.

Karma düzen işler, çünkü iki biçim farklı yerlerden çatlar. Ağırlanan program lojistikte gerçekten verimli, kapsamda gerçekten dardır. Kendi başınıza geçirilen bir gün, tercihen ilk gün, program etrafınızda kapanmadan kapsam sorununu çözer. Kiralık aracı uçmadan önce ayırtmak gerekir, çünkü tanıma turu birinci günde dördüncü güne göre çok daha değerlidir.

Emlakçı kendi malını mı satıyor, aracılık mı yapıyor

İlk gezide tek bir soru sorulur: bu daireyi siz mi satıyorsunuz, yoksa aracılık mı ediyorsunuz? Cevap, hangi kuralların uygulanacağını değiştirir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmaz ticaretini 4/1/k maddesinde taşınmazların alım, satım, pazarlama ve kiralanmasında aracılık olarak tanımlar. Kendi projesinden daire satan bir müteahhit satışın tarafıdır, aracı değildir; dolayısıyla yüzde 4 tavanının ve hizmet bedeli rejiminin tutunacağı bir bedel yoktur. Bu bir açık kapı değildir ve usulsüzlük de değildir. Farklı bir hukuki ilişkidir ve yabancıya yapılan sıfır konut satışlarının büyük bölümünün doğrudan yapımcıdan geldiği Alanya'da yaygındır.

Bu ayrımın gezi sırasında işe yarayan üç sonucu vardır. Birincisi, aracılık yapan bir şirketin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi bulunması gerekir ve bunu Ticaret Bakanlığı'nın ttbs.gtb.gov.tr adresindeki sorgulama ekranından hesap açmadan alıcı da kontrol edebilir. İkincisi, yönetmelik işletmede en az bir sorumlu emlak danışmanının Seviye 5 Mesleki Yeterlilik Belgesi taşımasını arar; bu, şirketin yetki belgesi olup olmamasından ayrı bir sorudur. Üçüncüsü, yönetmelik müşterisi alıcı olan bir yetkilendirme sözleşmesini açıkça öngörür, yani alıcının kendi tarafında yazılı bir anlaşma istemesi tanınmış bir biçimdir, tuhaf bir talep değil.

Bir belge ofiste değil arabada karşınıza çıkar. Yönetmelik her gösterim için en az iki nüsha taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesini ve bir nüshanın alıcıda kalmasını şart koşar. Belgede şirketin yetki belgesi numarası, sorumlu emlak danışmanının imzası, alıcının kimlik ve yabancı kimlik numarası, taşınmazın tapu kayıt bilgileri ve adresi, gösterimin tarihi ve amacı ile hizmet bedeli oranı veya tutarı bulunmak zorundadır. Hizmet bedelini yazmayan ya da tek imza altında beş adres sıralayan bir belge yönetmeliğe uymaz. Aynı yönetmelik gösterimin kendisi için alıcıdan ücret alınmasını da yasaklar, danışmanı imzadan önce belgeyi okumaya yetecek süreyi vermekle ve imzalanan her belgenin bir nüshasını alıcıya teslim etmekle yükümlü tutar.

Gazipaşa havalimanı Alanya arası kaç km, Antalya'dan ne kadar sürer

Gazipaşa-Alanya havalimanı Alanya merkeze yaklaşık 40 km ve karayoluyla kabaca 35 ila 50 dakika mesafededir; Antalya havalimanı ise yaklaşık 120 ila 125 km uzaklıkta ve iki ila iki buçuk saat sürer. Gazipaşa açık farkla yakın olan havalimanıdır ve aynı açık farkla seyrek olanıdır, bu yüzden alıcıların çoğu isteyerek ya da istemeyerek Antalya'ya iner.

Bu aritmetik gezinin konforunu değil biçimini belirler. Antalya üzerinden gidiş dönüş kabaca dört ila beş saatlik yol demektir. Dört günlük bir gezide bu bir seyahat ayrıntısı değildir. Yarım gezi günüdür ve programın sonundan, yani kısa liste ziyaretlerinin yapılması gereken kısmından kesilir.

Buradan iki planlama kuralı çıkar. İskandinavya'dan veya Almanya'dan geliniyorsa önce Gazipaşa'ya bakılır, çünkü oraya doğrudan bir uçuş aynı takvim günleri içinde gezi saatine dönüşür. Antalya'ya inilecekse transfer, ilk öğleden sonranın kullanılabilir olduğu varsayılmadan programa ayrı bir blok olarak yazılır ve kısa liste tekrar ziyaretleri dördüncü güne değil üçüncü güne konur.

Alanya'da ev bakmak için yılın hangi ayı doğru

Acenteler ilkbahar ve sonbaharı önerir ve kendi amaçları bakımından haklıdırlar, ama daireyi yıllarca elinde tutacak bir alıcı Alanya'yı en az bir kez ocak veya şubat ayında görmelidir. Nisan ve ekim kıyının hoş versiyonunu gösterir, yani satan versiyonunu. Kış ise gerçekte satın alınan versiyonu gösterir ve hiçbir fotoğrafın cevaplamadığı soruları cevaplar.

Kış ziyareti hava koşullarına dayanma meselesi değildir. Doluluk ve işletme gerçeğiyle ilgilidir, ikisi de doğrudan gözlenebilir. Akşam saatinde sitede dolaşıp ışığı yanan pencereler sayılır. Havuzun hangi aylarda dolu olduğu ve ısıtılıp ısıtılmadığı sorulur. Alt sokaktaki lokantaların ve marketin açık mı yoksa kepenkli mi olduğuna bakılır. Yönetimden yıllık ortalama yerine aralık ile şubat arasını kapsayan aidat ekstresi istenir, çünkü ısınma, rutubet ve düşük tahsilat oranı hesaplarda kışın görünür.

En az maliyetli uzlaşma iki ziyaretli plandır. Kısa listeyi kurmak için ara mevsimde bir gezi, finalisti doğrulamak için kısa bir kış gezisi yapılır ve kaparo kararı ilk ziyaretten sonraya değil ikinciden sonraya bırakılır. İki kez gelemeyecek alıcılar en azından kış aidat ekstresini ve sitenin kış fotoğraflarını istemeli, gelen reddi de bir bilgi olarak değerlendirmelidir.

Bir günde kaç ev bakılabilir

Acente programları çoğunlukla günde beş gezi vaat eder ve beş, alıcının değil satıcının sayısıdır. Kıyı mahallelerinin birbirine kısa sürüş mesafesinde olduğu Alanya'da günde dört ila altı daire fiziken mümkündür. Bir günde gezilen beş daire hakkında işe yarar ve karşılaştırılabilir ayrıntıyı akılda tutmak ise bambaşka bir sorundur ve gezinin işe yarayıp yaramayacağını belirleyen de odur.

Karar yorgunluğu tahmin edilebilir bir kalıpla ortaya çıkar. İlk iki gezi incelenir, üçüncü ve dördüncü ilk ikiyle karşılaştırılır, beşincinin hükmü arabada verilir. Üç günde on beş daire gezen bir alıcı ikisini net hatırlar, geri kalanı zihninde birbirine karışmıştır. On beş daire gezen bir gezinin çoğu zaman ilk sabah görülen daireyle bitmesinin sebebi budur; o daire, alıcının inceleyecek dikkati olduğu tek dairedir.

Örneklemi kullanılabilir tutan üç kural vardır. Gün dört geziyle sınırlanır ve kazanılan süre dünün en iyisine ikinci bir ziyaret için kullanılır. Kısa listeye giren daireler ilk gezidekinden farklı bir saatte tekrar görülür, çünkü balkondaki güneş, sokaktan gelen gürültü, sahil yolundaki trafik ve park yeri bulunabilirliği sabah on birle akşam yedi arasında değişir. Her dairede aynı dört şey fotoğraflanır; elektrik panosu, banyo tavanı, balkonun görüş hattı ve daire kapısının önündeki koridor. Böylece sonraki karşılaştırma izlenimler arasında değil kayıtlar arasında yapılır.

Dört günlük Alanya ev bakma gezisi için gün gün plan

Dört gün, birinci gün alıcının kendisine ait olmak ve üçüncü gün gezmeye değil doğrulamaya ayrılmak şartıyla yeterlidir. Sık görülen hata, dört günü de randevuyla doldurup evrak işini kalkış sabahının baskısına bırakan bir programdır.

Her günün, süre aştığında ne yapılacağına dair bir kuralı olmalıdır. Birinci gün aday çıkarmadıysa ikinci günün gezi sayısı artırılmaz, çünkü sorun örneklem büyüklüğü değil mahalle filtresidir. İkinci gün istenen belgeler üçüncü günün sabahına kadar gelmediyse bu cevabın kendisi sayılır ve kısa liste, belgeleri gelen taşınmaza kaydırılır. Üçüncü gün tapuyla ilgili çözülmemiş bir soruyla bitiyorsa gezi başarılı olmuş demektir, çünkü soru alıcı hâlâ vazgeçmekte serbestken bulunmuştur.

Alım sürecinin hangi adımı Türkiye'de bulunmayı gerektirir

Alım sürecinin şaşırtıcı ölçüde büyük bir kısmı uzaktan yapılabilir ve bu, sahadaki günleri değersiz değil daha değerli kılar, çünkü o günler gerçekten fiziksel varlık gerektiren işlere ayrılmalıdır. Türk hukuku usulüne uygun yetkilendirilmiş bir temsilcinin devri tamamlamasına izin verir ve döviz alım belgesini doğuran döviz bozdurma işlemi alıcı, satıcı veya temsilcileri tarafından yapılabilir. Fiziksel varlık, insanların sandığı ölçüde hukuki bir zorunluluk değildir.

Altı iş alıcının kendisini ya da Türkiye'de geçirilecek bir günü gerektirir ve programda korunmaya değer olanlar bunlardır.

• Dairede, gerçekten kullanacağınız saatte durmak, çünkü cephe, gürültü, ışık ve merdiven ya da asansöre bağımlılık burada belli olur ve bu, parası riskte olmayan hiç kimseye devredilemez.
• Site yönetimiyle yüz yüze görüşmek, çünkü aidat, borç ve kurallara dair işe yarar cevaplar konuşmada verilir, bir yabancıya e-posta ile yazılı olarak nadiren verilir.
• Tapu kaydını ve takyidat listesini okumak, ki Tapu Sicili Tüzüğü'ne göre bu kayıt kimlik numarası üzerinden veya taşınmazın ada ve parsel numaralarıyla sorgulanabilir.
• Türkiye'de banka hesabı açmak, ki Türk kimlik kartı olmayan bir yabancı uyruklu için bu genellikle şube ziyareti demektir, çünkü uzaktan müşteri edinimine dair düzenleme kimlik belgesini Türk kimlik kartı olarak tanımlar.
• İkamet izni randevusuna katılmak, ki göç idaresi bunu bizzat ister; geçerli mazereti olmadan randevusuna gelmeyen başvurucu hiç başvurmamış sayılır.
• Tapu müdürlüğünde veya noterde imza atmak, çünkü Türkiye'de taşınmaz satış sözleşmesi memur huzurunda ıslak imzayla, alıcının kendisi ya da temsilcisi tarafından imzalanmak zorundadır.

İki idari iş için ise gelmeye hiç gerek yoktur. Türk vergi numarası Gelir İdaresi Başkanlığı'nın yabancı uyruklulara açık kendi çevrimiçi formundan alınabilir; form ad, cinsiyet, yabancı kimlik numarası, doğum yeri, anne ve baba adı, ülke, pasaport numarası, telefon ve adres ister, ayrıca pasaportun kimlik sayfasının yüklenmesini bekler. Vekaletname Türk hukukunun şekil şartlarını karşılamak kaydıyla yurt dışında da düzenlenebilir. Bunların herhangi biri için bir gezi gününü sırada geçirmek, pencerenin kötü kullanılmasıdır.

Ev bakarken hangi belgeler istenmeli

Yedi belge istenir ve kaparodan sonra değil gezinin kendisinde istenir, çünkü hepsini elde etmek satıcı hâlâ teklifinizi isterken daha kolaydır. Emlakçının kendi yönetmeliği zaten yetkilendirme sözleşmesinde taşınmazın imar ve yapı kullanma izni durumunu, tapu kaydını, büyüklüğünü, yaşını, fiili kullanımını, bulunduğu katı ve cephesini, ayrıca üzerinde ipotek, haciz veya benzeri bir kısıtlama olup olmadığını kayda geçirmesini ister. Yani istenen, acentenin elinde bulundurmakla yükümlü olduğu bilgidir.

Bu listedeki iki kalem alıcıların hafife aldığı hukuki sonuçlar taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ödenmeyen ortak giderler için diğer maliklerin lehine, o bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tesis edilebilir ve bu türden tescilli bir yük taşınmazla birlikte yürür; dolayısıyla kural, borç yokluğuna dair bir beyana güvenmek değil takyidat listesini okumaktır. Ayrıca ödenmemiş emlak vergisi bulunan bir taşınmaz hiç devredilemez: Emlak Vergisi Kanunu tapu müdürlüğünün vergi borcunu elektronik ortamda sorgulamasını zorunlu tutar ve borç varken devri yasaklar. Bu, devralınan bir risk değil bir takvim sorunudur, ama ağustosta öğrenilmesi gereken bir takvim sorunudur, tapu gişesinde değil.

Gezilen daire tapudaki bağımsız bölümle aynı mı

Bağımsız bölüm numarası, kat ve blok, daha dairenin içindeyken tapuyla karşılaştırılır, çünkü belge ile fiziksel dairenin aynı odada bulunduğu tek an gezinin kendisidir. Alıcılar belgelerle daireyi iki ayrı iş sayar, biri avukatın diğeri kendilerinin. Aradaki uyuşmazlık ise başka bir şehirde evrak okuyan bir avukatın yakalayamayacağı şeydir.

Kat Mülkiyeti Kanunu satın alınan şeyi, anagayrimenkul içinde bir bağımsız bölüm olarak tanımlar ve bunu her bölümün konumu ve büyüklüğüyle orantılı hesaplanması gereken bir arsa payına bağlar. Dolayısıyla dört tanımlayıcının birbirini tutması gerekir; parselin ada ve parsel numarası, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası. Alanya'nın büyük sitelerinde binalar çoğu zaman harflendirilir ve daireler inşaattan sonra yeniden numaralandırılır, bu yüzden kapıdaki numara, posta kutusundaki numara ve tapudaki numara kendiliğinden aynı olmaz.

Beş kontrol on dakika alır ve her geziye girer.

• Kapı numarası, posta kutusu ve sayaç dolabı etiketi fotoğraflanır, sonra üçü birden tapuda yazan bağımsız bölüm numarasıyla karşılaştırılır.
• Yukarı çıkmadan önce katlar dışarıdan sayılır, çünkü eğimli araziye oturan bir zemin kat, ilçedeki diğer bütün uyuşmazlıklardan daha sık biçimde birinci kat diye satılır.
• O bağımsız bölümün mimari projesi istenir ve kapalı alanlar karşılaştırılır, çünkü ruhsattan sonra kapatılan bir balkon ya da üstü örtülen bir teras, yapı kullanma izin belgesinin tam olarak denetlediği şeydir.
• Bulunulan katta musluklar ve duş açılır, çünkü üst katlarda su basıncı bir hidrofora bağlıdır ve gezi randevusu bunu göstermez.
• Tapudaki arsa payı okunur ve benzer dairelere göre küçük görünüyorsa sorgulanır, çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu arsa paylarının orantılı dağıtılmadığı hallerde malike mahkemeden yeniden dağıtım isteme hakkı tanır.

Arsa payı kontrolü aldığı iki dakikaya değer, çünkü bu sayı tapuda öylece durmaz. Bağımsız bölümün kat malikleri kurulundaki ağırlığını ve ortak giderlerdeki payını belirler; yani arsa payı düşük yazılmış bir daire, büyüklüğüne göre kalıcı olarak eksik bir oy ve kalıcı olarak fazla bir fatura taşır.

Yapı ruhsatı tarihi 2018 deprem yönetmeliğine giriyor mu

Binanın yaşına değil yapı ruhsatındaki tarihe bakılır, çünkü Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 18 Mart 2018 tarihli ve 30364 sayılı mükerrer Resmî Gazete'de yayımlanmıştır ve 5. maddesi yürürlük tarihini 1 Ocak 2019 olarak belirler. 2018'de ruhsat alıp 2020'de biten bir bina yeni görünür ama önceki kurallara göre tasarlanmıştır. Aynı yönetmelik, 6 Mart 2007'de yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik'i yürürlükten kaldırmıştır; yani ruhsat tarihi, tasarımı iki rejimden hangisinin yönettiğini söyler.

Yönetmeliğin kendi metninden üç pratik sonuç çıkar. Kapsamı yeni yapıyla sınırlı değildir, mevcut binaların deprem etkisi altında değerlendirilmesi ve güçlendirilmesine de uzanır; dolayısıyla eski bir bloğun yapısal değerlendirmesi doğaçlama bir jest değil tanımlı bir usuldür. 2019 öncesi bir ruhsat tarihi binayı hukuka aykırı ya da güvensiz yapmaz, çünkü bina o tarihte yürürlükteki mevzuata göre inşa edilmiştir ve 2019 öncesi her daireyi elemek Alanya'daki ikinci el stokun büyük bölümünü silmek olurdu. Tarihin yaptığı iş, hangi soruların sorulacağını ve bağlanmadan önce bağımsız bir değerlendirme yaptırmanın gerekip gerekmediğini söylemektir.

Yapılamayacak olan şey, yapıyı bakarak değerlendirmektir. Sıvadaki çatlaklar, yeni boya ve modern bir mutfak, kolon donatısı ya da temelin altındaki zemin hakkında hiçbir bilgi taşımaz. Ruhsat tarihi alıcı için önemliyse yönetimden statik proje ve zemin etüdü istenir ve bunları bağımsız bir inşaat mühendisi okur. Ayrıca DASK'ın zorunlu deprem sigortası olduğu, yapısal yeterlilik belgesi olmadığı akılda tutulur; tapu müdürlüğü devir için geçerli bir poliçe arar, poliçe ise binanın nasıl davranacağı hakkında hiçbir şey söylemez.

İkamet izni kapalı mahalleler: Alanya'da hangi mahalleler listede

Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti ile ikamet kaydı ayrı rejimlerdir ve Alanya'nın yabancıya en yoğun satış yapılan dört mahallesi göç idaresinin kapalı listesinde yer almıştır. Göç İdaresi Başkanlığı, yabancıların yeni kaydına kapatılan mahallelerin indirilebilir listesiyle birlikte kapatma duyuruları yayımlar. Duyuru başlangıçta 781 mahallenin kapatıldığını, sayının 1 Temmuz 2022 itibarıyla 1.169'a çıkarıldığını, kapatmanın ikamet izinlerini ve ikamet ilinin değiştirilmesini kapsadığını, yeni doğanlar ile çekirdek aile birleşiminin ise istisna olduğunu kaydeder.

Konunun genel olmaktan çıkıp bir Alanya sorununa dönüştüğü yer ekli listedir. İdarenin kendi dosyasının 145 ila 148. satırları Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar mahallelerini adlandırır; dördü de Antalya ili Alanya ilçesindedir ve dördü de yabancıya en çok satış yapılan mahalleler arasındadır. Kapalı bir mahallede daire alan bir yabancı yine geçerli bir tapu alır. Alamadığı şey, o adrese kayıt yaptırıp üzerine ikamet izni kurma imkanıdır.

Güncel durum ise hiçbir kaynağın alıcı adına kapatamayacağı kısımdır. Alanya yerel basını Haziran 2026'da dört mahallenin başvurulara yeniden açıldığını yazdı ve bir ilçe siyasetçisi bu yönde alıntılandı, ancak göç idaresinin kendi sitesinde buna karşılık gelen bir duyuru bulunmuyor; sitedeki en son yayımlanmış ek hâlâ 2022 tarihli. Kapatma ve yeniden açma, canlı bir kamuya açık durum sayfası olmadan değişen idari kararlardır. Dolayısıyla kural belirli ve gösterişsizdir: hiçbir şey imzalanmadan önce tam adres il göç idaresine götürülür, ya da avukat götürür, ve o mahalle için o tarihteki cevap alınır. İkamet amacıyla aranan asgari taşınmaz değerine dair size söylenen her rakama da aynı şüpheyle yaklaşılır, çünkü o eşik ticari sitelerde resmi bir dayanak gösterilmeden yaygın biçimde dolaşır.

Site yöneticisine sorulacak sorular, emlakçıya sorulmayanlar

Site yöneticisi, gezi boyunca bina hakkında ayrıntılı bilgisi olan ve kararınızdan komisyon almayacak tek kişidir. Yöneticiyle geçirilen yirmi dakika, satıcı tarafının kendiliğinden söylemekle yükümlü olmadığı bilgiyi üretir ve bu görüşmeyi sahadayken ayarlamak kolay, sonradan yurt dışından ayarlamak neredeyse imkansızdır.

Altı soru sorulur ve karşılığında bir belge varsa cevap yazılı istenir.

• Bu dairenin gerçek aylık aidatı nedir ve blokta tahsilat oranı kaçtır? Kimsenin ödemediği yüksek bir aidat, bakımsız bir site ve ilerideki bir ek ödeme çağrısı üretir.
• Bu dairenin borcu var mı ve bunun için kanuni ipotek tesis edilmiş mi? Cevap takyidat listesinde bulunanla örtüşmeli, örtüşmüyorsa üstüne gidilmelidir.
• Havuz hangi aylarda dolu ve ısıtılıyor mu? Tanıtım fotoğrafları on bir ay çalışan bir havuzla dört ay çalışan bir havuzu ayırt etmez.
• Dairelerin ne kadarı günlük ve kısa süreli kiralanıyor, yönetim planı buna izin veriyor mu? Bu, komşularınız mı yoksa dönüşümlü bir nüfus mu olacağını belirler ve kendi kiralama planınızın binada hukuka uygun olup olmadığını da belirler.
• Bu katta su basıncı nasıl, planlı kesintiler var mı? Alanya'nın eski bloklarında üst katlar hidrofora bağlıdır ve arıza biçimi mevsimseldir.
• Yönetim planı evcil hayvan, tadilat ve balkon kapatma konusunda hangi kısıtları getiriyor? Bunlar tercih değil, binaya tescil edilmiş ve uygulanabilir kurallardır.

Uçaktan önce kaparo verilir mi, sözleşme imzalanır mı

Hayır, ve son öğleden sonra bunun için kurulan baskı, bir inceleme gezisinin en öngörülebilir olayıdır. Bu akşam dolan teklif bir satış tekniğidir. Taşınmaz gerçekten rekabetçiyse beş gün sonra da rekabetçi olacaktır, beş gün içinde elden çıkarsa da yabancı bir ülkede, karşı tarafın koyduğu bir süre baskısı altında verilecek bir karardan kaçınılmış olur.

Türk kaparo hukuku beklemenin aleyhine değil lehine konuşur. Sözleşme yapılırken verilen para, Türk Borçlar Kanunu'nun 177. maddesi uyarınca kural olarak bağlanma parası sayılır; yani sözleşmenin kurulduğunun ispatıdır ve bedelden düşülür. Alıcıların uyarıldığı çarpıcı sonuç, yani cayan alıcının parayı kaybetmesi ve cayan satıcının iki katını iade etmesi, 178. maddeden doğar ve yalnızca taraflar gerçekten cayma parası kararlaştırmışsa uygulanır. İngilizce kaynakların çoğu sert kuralı kendiliğinden işliyormuş gibi anlatır. Öyle değildir; hangi kuralın uygulanacağı, makbuzun üstündeki isme değil imzalanan belgenin metnine bağlıdır.

Ayrıca iki yönlü işleyen bir şekil sorunu vardır. Tapu siciline kayıtlı taşınmazın mülkiyetini devreden sözleşmeler ve bu tür taşınmazların satış vaadi sözleşmeleri, tapu memuru veya noter önünde resmi şekilde yapılmak zorundadır. Emlak ofisinde imzalanan el yazısı bir rezervasyon formu çoğu zaman iki tarafın da sandığı bağlayıcı belge değildir; bu hem içindeki cayma şartını zayıflatır hem de alıcının taşınmazı tutma gücünü aynı ölçüde zayıflatır. Güvenli sıra, eve dönmek, belgeyi incelettirmek ve sonrasında resmi şekilde imzalamaktır. Bunu beklemeyen bir satıcı işe yarar bir şey söylüyor demektir.

Örnek hesap: bağımsız hareket etmenin Alanya'da maliyeti

Bir inceleme gezisinde bağımsızlığın fiyatı birkaç yüz euro seviyesindedir, koruduğu pozisyon ise binlerce euro değerindedir ve bu aritmetik ağırlanan bir program kabul edilmeden önce yapılmaya değer. Aşağıdaki karşılaştırma, Antalya ili Alanya ilçesinin kıyı mahallelerinden Mahmutlar'da 150.000 euroluk ikinci el bir daireyi esas alır ve Türk lirası tutarlarını Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 24 Ağustos 2026 tarihli döviz alış kuruyla, 1 euro = 55,9939 TL üzerinden çevirir.

Hesabın avukat tarafının yayımlanmış bir tabanı vardır. 4 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde "konut alımı" adında bir kalem yoktur. En yakın kalemi, bir hakkın doğumu, tespiti, tescili veya devri için yapılan işleri kapsar ve 2026 yılı için 12.000 TL olarak belirlenmiştir. Yazılı danışma ilk saat için 7.000 TL, avukatlık bürosunda sözlü danışma ilk saat için 4.000 TL olarak listelenmiştir; her iki tutar da 2026 tarifesindendir.

Tablodan iki karar kuralı çıkar. Tarife rakamları teklif değil taban olduğu için yabancı alıcı dosyası karşılığında kesilecek gerçek fatura bunların üzerinde olacaktır, ama tabanın üç katında bile bağımsız bir inceleme, denetlediği alıcı tarafı hizmet bedelinin çok küçük bir kısmına mal olur. İade edilen biletler ise ancak vazgeçilen pazarlık payından pahalıysa kendini karşılar; aynı Ağustos 2026 örneğinde bu, tek bir yüzde puanının bile takas edilmeye değer olması için iki gidiş dönüş biletinin 1.500 eurodan pahalı olması demektir.

Aynı hesaba bir kontrol daha girer. Avukatlık Kanunu'nun 38/b maddesi uyarınca avukat, aynı işte karşı tarafa ait bir menfaat için daha önce iş görmüş veya danışmanlık yapmışsa işi reddetmek zorundadır ve yasak açıkça avukatın ortaklarını ve birlikte çalıştığı avukatları da kapsar. Satıcı acentenin tanıştırdığı ve aynı zamanda müteahhide de hizmet veren bir bürodan gelen avukat, bu yüzden yalnızca uygunsuz bir tercih değildir. O büroda işlemle ilgilenen başka kimlerin bulunduğu sorulur.

Geziyi başlamadan bitiren pasaport ve vize kuralları

Türkiye, pasaportun vizeyle veya vize muafiyetiyle tanınan kalış süresinin en az 60 gün ötesine kadar geçerli olmasını arar; 90 günlük kalış için bu, 150 günlük kalan geçerlilik demektir. Dışişleri Bakanlığı kuralı tam olarak bu ifadeyle koyar ve 90 günlük izin için 150 gün rakamını örnek olarak verir. Havayolları kuralı check-in sırasında uygular, dolayısıyla 149 günü kalmış bir pasaport, Türkiye pasaport kontrolünde bir tartışma değil kalkış havalimanında reddedilen bir uçuş üretir.

İkinci kural alıcılar için turistlere olduğundan daha önemlidir. Vizeden muaf umuma mahsus pasaport hamilleri her 180 günlük dönemde en fazla 90 gün kalabilir ve 180 günlük pencere takvim tarihinde sıfırlanmaz, ileriye doğru kayar. Birden fazla inceleme gezisi bu haktan gün yer. Üç geziye yayılmış üç hafta geçiren ve sonra ikamet izni başvurusu işlenirken daha uzun kalmayı planlayan bir alıcının elinde sandığından daha az gün vardır, üstelik ikamet randevusuna bizzat katılmak zorundadır.

Buradan iki pratik sonuç çıkar. Pasaportun geçerlilik tarihi, tanınan kalış süresine göre kontrol edilir, çünkü kural sabit 150 gün olarak değil o sürenin 60 gün ötesi olarak yazılmıştır ve daha kısa bir izin sayıyı değiştirir. Kişi kendi uyruğuna ait şartı genel bir açıklamaya güvenmek yerine Dışişleri Bakanlığı sayfalarından kontrol eder, çünkü vize şartları ve izin verilen kalış süreleri ülkeye göre değişir ve değişebilir.