Gayrimenkul satış sözleşmesinde neler yer almalı, hangi belge gerçekten bağlar

Türkiye'de "satış sözleşmesi" denince üç ayrı belge kastedilir ve alıcının hangisini imzaladığı, içindeki maddelerin birini bile bağlayıp bağlamayacağına karar verir. Emlak ofisinde imzalanan adi yazılı sözleşme mülkiyeti taşımaz ve çoğu zaman içindeki cezai şartı da taşıyamaz, çünkü Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi resmî şekli bir usul ayrıntısı değil geçerlilik şartı sayar. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi dava edilebilir bir alacak doğurur ve tapu kütüğüne şerh edilebilir, şerh de üçüncü kişilere karşı beş yıl etki gösterir. 1 Ocak 2023'ten beri noter, Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi uyarınca taşınmaz satış sözleşmesinin kendisini de düzenleyip tapu bilişim sistemine kaydedebiliyor; ödenecek olan yalnızca %4'lük tapu harcıdır, damga vergisi yoktur. Hangi belge kullanılırsa kullanılsın taşınmaz adresiyle değil ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla tanımlanır; beyan edilen bedelin ise emlak vergisi değerinde yasal bir tabanı vardır ve eksik beyan Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi uyarınca sonradan tarh edilir. Yabancı alıcıda tapuya giden rakam döviz alım belgesinde yazan Türk lirası tutarıdır, bu da beyan tartışmasını kimse açmadan kapatır. Bedelin euro üzerinden yazılıp yazılamayacağı ise tarafların pasaportuna değil nerede yerleşik olduklarına bağlıdır.

"Satış sözleşmesi" denen üç ayrı belge ve aralarındaki fark

Türk uygulamasında "satış sözleşmesi" sözcüğünün arkasında üç ayrı belge durur ve üçünün hukuki ağırlığı birbirinden farklıdır. Alanya'daki bir emlak ofisinde alıcının eline tutuşturulan belge çoğunlukla üçünün en zayıfıdır ve içindeki madde listesi, tam olarak onu taşıyan belge kadar değerlidir.

Birincisi adi yazılı sözleşmedir; alıcı ile satıcı imzalar, emlakçı tanık olur. İkincisi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterin düzenleme şeklinde hazırladığı belgedir. Düzenleme şeklinde olması, noterin başkasının yazdığı metindeki imzaları onaylaması değil, belgeyi kendisinin kaleme alması demektir. Üçüncüsü Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi uyarınca noterin düzenlediği taşınmaz satış sözleşmesidir. 1 Ocak 2023'ten beri açık olan bu yol, İngilizce kaynakların çoğuna hâlâ yansımış değildir.

61/A maddesi Noterlik Kanunu'na 7413 sayılı Kanunla girdi; aynı kanun taşınmaz satış sözleşmesini 60. maddedeki noterlik işleri listesine ekledi ve 61/A maddesini ihdas etti. Prof. Dr. Süha Tanrıver ile Prof. Dr. Mehmet Serkan Ergüne, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi'nde 2023'te yayımlanan incelemelerinde mekanizmayı adım adım anlatıyor: başvuru, e-Devlet kapısı üzerinden Türkiye Noterler Birliği randevu sistemiyle yapılır, noter tapu kaydını Tapu Paylaşım Sistemi üzerinden sorgular, taraflar imzaladığı anda noter tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi sisteme kaydeder ve tescil tapu müdürlüğünce yapılır. Noterin bu yetkisi münhasır değildir. Tapu müdürlüğünün gişesi açık kalmaya devam eder ve alıcı her zaman yaptığı şeyi yapabilir.

Adi yazılı sözleşme geçerli mi, resmî şekil şartı ne sonuç doğurur

Taşınmaz mülkiyetini geçiren ya da geçirmeyi vaat eden sözleşme ancak resmî bir makam düzenlediğinde geçerlidir ve geçersiz bir sözleşmenin hiçbir maddesi yoktur. Şart aynı anda üç yerde durur: Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi. Tanrıver ile Ergüne bu resmî şekli bir ispat kuralı değil geçerlilik şartı olarak niteliyor ve şekle uyulmamasının yaptırımını kesin hükümsüzlük olarak koyuyor.

Uygulamadaki sonuç tarafları iki yönde birden şaşırtır. Emlakçının rezervasyon formundaki cezai şart kaydı alıcıyı kural olarak bağlamaz, çünkü kayıt kendisini taşıyan belgeyle birlikte düşer. Aynı mantık alıcıyı koruyan maddeleri de silip götürür; parayı alıp taşınmazı bir başkasına satan satıcı, zaten taşınmaz üzerinde hiçbir talep doğurmamış bir belgeyi ihlal etmiş olur. Böyle bir belge kapsamında ödenmiş paranın akıbeti ayrı bir sorudur ve Türk hukuku bu soruyu sözleşme üzerinden değil sebepsiz zenginleşme hükümleri üzerinden cevaplar.

61/A maddesi bu kuralı gevşetmedi. Kuralı karşılayabilen ikinci bir makam ekledi, noter yolunun önemi de buradan geliyor: eskiden yalnızca hazırlık niteliğinde olan bir belgeyi devri taşıyan belgeye dönüştürdü.

Taraflar maddesi: yabancı alıcının kimlik ve vergi numarası

Yabancı alıcının Türk vergi numarasını sözleşme düzenlenmeden önce almış olması gerekir, sonrasında değil. Noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemesine ilişkin ve 11 Ocak 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik, Türk vatandaşı olmayan taraf için belgeye hangi kimlik verilerinin gireceğini sayıyor: yabancı ülke kimlik bilgileriyle birlikte yabancı kimlik numarası veya potansiyel vergi kimlik numarası, varsa vatansız kişi bilgileri ve mavi kart sahipleri için mavi kart numarası.

Türkiye'de hiç ikamet izni almamış alıcının yabancı kimlik numarası yoktur, dolayısıyla belgeye giren tanımlayıcı potansiyel vergi kimlik numarası olur. Gelir İdaresi Başkanlığı bunun için dijital.gib.gov.tr adresinde çevrimiçi bir başvuru kanalı işletiyor; ad soyad, ana ve baba adı, doğum yeri, ülke, pasaport numarası, adres ve telefon numarası isteniyor, pasaportun kimlik sayfası da yükleniyor.

Taraflar maddesine iki kayıt daha girer. İmza vekâletnameyle atılıyorsa vekâletnamenin tarihi ve yevmiye numarası sözleşmede yer alır, çünkü Türk Borçlar Kanunu'nun 504. maddesi taşınmaz devri için özel yetki arar ve genel vekâletname bu işi görmez. Satıcı bir şirketse madde, imzası şirketi bağlayan kişiyi adıyla gösterir.

Taşınmaz maddesi: adres taşınmazı tanımlamaz, ada ve parsel tanımlar

Türkiye'de taşınmaz sokak adresiyle değil kütük bilgileriyle tanımlanır ve yalnızca adres veren bir sözleşme hiçbir şeyi tanımlamamıştır. Yönetmelik, noterde düzenlenen satış sözleşmesinde taşınmazı neyin belirlediğini sayıyor: mahalle veya köy, pafta, ada ve parsel numaraları, daire satılıyorsa bağımsız bölüm numarası, yüzölçümü, sınırlar, taşınmazın cinsi ve paylı mülkiyette hisse oranı.

Antalya'nın Alanya ilçesindeki Oba mahallesi bunun neden önemli olduğunu gösterir. Oradaki tek bir sitede aynı kat planına sahip dört blok bulunabilir ve farklı bloklardaki iki daire aynı sokak adresini, aynı kat numarasını ve aynı planı paylaşırken farklı bağımsız bölüm numaraları taşır. "Üçüncü kattaki 2+1 daire" diyen bir sözleşme aynı anda dört daireyi tarif eder.

Madde ayrıca binada kat mülkiyeti mi yoksa yapı kullanma izin belgesi alınmadan önceki ara tapu olan kat irtifakı mı kurulduğunu belirtir. Depo ve otopark yerleri çoğu zaman kendi numarası olan ayrı birer bağımsız bölümdür, dolayısıyla daireyi gezerken kendisine otopark gösterilen alıcının o yerin bağımsız bölüm numarasını da dairenin numarasının yanına yazdırması gerekir.

Bedel maddesi ve döviz sorusu: belirleyici olan uyruk değil yerleşiklik

Bedelin euro üzerinden yazılmasının serbest olup olmadığı, tarafların hangi pasaportu taşıdığına değil nerede yerleşik olduklarına bağlıdır. Kural kitabı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ile ona dayanılarak çıkarılan tebliğlerdir ve getirdiği kısıt Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmelerde işler. Oslo'da veya Rotterdam'da yaşayan alıcı bu bakımdan Türkiye'de yerleşik sayılmaz, işlem için uçakla gelen alıcılara yapılan satışlarda euro fiyatlamasının olağan olmasının sebebi budur.

Bu ayrım kalıcı değildir. Sonradan Türkiye'de ikamet izni alan alıcı yerleşik kategorisine geçebilir ve yabancı uyruklu alıcıların bu tebliğler karşısındaki durumu 2024'te yeniden düzenlendi. Elinde Türkiye ikamet izni varken döviz cinsinden bedel kaydı imzalayacak olan kişinin sorusunu bir avukata yazılı olarak sorması gerekir, çünkü cevap genel ilkeden değil tebliğin güncel metninden çıkar. Aynı ayrım satıcı ve emlakçı tarafında da işler: iki taraf da Türkiye'de yerleşikse bedel Türk lirası üzerinden yazılır, alıcının Türk olması tek başına döviz kaydını serbest bırakmaz.

Sözleşmedeki para birimi ne olursa olsun bir sonuç sabit kalır. Alıcı yabancı gerçek kişiyse resmî senede geçen satış rakamı, alıcının dövizinin Türk bankası aracılığıyla Merkez Bankası'na satılmasıyla üretilen döviz alım belgesinde yazan Türk lirası tutarıdır. Tarafların pazarlıkla belirlediği euro rakamı sözleşmede yaşamaya devam eder, kütüğe giden lira rakamı ise dönüşümden gelir.

Sözleşmedeki bedel ile tapuda yazan bedel: düşük gösterme neye mal olur

Beyan edilen değerin yasal bir tabanı vardır ve gerçek bedelin altında beyan, para kazandırmaktan çok alıcıyı sonradan yapılacak bir tarhiyata açık hale getirir. Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi tapu harcının matrahını beyan edilen devir bedeli olarak belirler ve bu bedelin taşınmazın emlak vergisi değerinin altına inemeyeceğini söyler. Aynı madde, harcın emlak vergisi değerinin altındaki bir tutar üzerinden ya da gerçeği yansıtmayan bir beyan üzerinden ödendiğinin sonradan tespiti halinde aradaki farkın ikmalen veya re'sen tarh edileceğini düzenler.

Hesabı kimse teklif etmeden önce yapmakta yarar var. Alanya'da 200.000 EUR'ya anlaşılmış bir daireyi ele alalım, taraflar 120.000 EUR beyan etsin ve Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükteki oranlar geçerli olsun. Tapu harcı beyan edilen değerin toplam %4'ü oranındadır ve kanun gereği %2 alıcıdan, %2 satıcıdan alınır; dolayısıyla bedeli %40 eksik göstermek alıcının tarafından yaklaşık 1.600 EUR harç eksiltir. Buna karşılık üç açık oluşur. Harç farkı 63. madde uyarınca sonradan tarh edilebilir. Alıcının kütükteki iktisap bedeli artık 80.000 EUR daha düşüktür, bu da değer artış kazancının vergilendirildiği beş yıllık süre içinde yapılacak bir satışta vergiye tabi kazancı şişirir. Türk vatandaşlığı yolunu kullanacak alıcı içinse kişi başı 400.000 USD olan eşik, fiilen transfer edilen tutara göre değil beyan edilen rakama göre ölçülür.

Tanrıver ile Ergüne meseleye noter tarafından bir nokta ekliyor. Noterler harç ve vergileri Noterlik Kanunu'nun 118. maddesi uyarınca tahsil eder, rayiç değerin altında gösterilen satış bedeli daha az harç tahsil edilmesine yol açar ve yazarlar noterde düzenlenen satış sözleşmesinde rayiç değerin gösterilmesini bir tercih değil hukuki yükümlülük sayıyor. Yabancı alıcıda soru büyük ölçüde kendiliğinden kapanır, çünkü senede geçen rakam döviz alım belgesinden alınır.

Ödeme planı ve "bedel ödenince mülkiyet geçer" kaydının gerçekte yaptığı

Mülkiyetin son ödemeyle geçeceğini söyleyen kayıt, tarafların borçlarını sıraya koyar, mülkiyeti taşımaz. Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi taşınmaz mülkiyetini tescille geçirir ve özel bir sözleşmedeki hiçbir cümle kütük kaydının yerini tutmaz. Kaydın işe yarayan tarafı şudur: satıcının devir işlemine katılma borcunu alıcının ödeme borcuna bağlar, böylece iki taraftan hiçbiri güvene dayanarak önce hareket etmek zorunda kalmaz.

Ödeme planı, her taksit takvim tarihine değil doğrulanabilir bir olaya bağlandığında daha iyi çalışır. İşleyen bir kurgu ilk ödemeyi noterde düzenlenen belgenin imzasına, ikincisini Tapu Kanunu'nun 36. maddesi kapsamında valilikçe yapılan ve parselin askerî yasak bölge ya da güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını inceleyen kontrolün olumlu sonuçlanmasına, kalanı da tescil randevusunun kendisine bağlar.

Döviz dönüşümü adımı planda kendi satırını hak eder, çünkü dönüşü olmayan noktadır. Merkez Bankası'nın döviz satışına ilişkin uygulama talimatı, Merkez Bankası alımını tamamladıktan sonra döviz satışından hiçbir sebeple vazgeçilemeyeceğini ve işlemin iptal edilemeyeceğini, bankaların da bunu taraflara önceden bildirmesi gerektiğini düzenliyor. Döviz dönüşümünü olumlu kontrol sonucundan önceye koyan bir sözleşme, geri alınamaz adımı koşullu adımın önüne yerleştirmiş olur.

Tapuya şerh: satıcı taşınmazı bir başkasına satarsa ne olur

Alıcıyı, satıcının taşınmazı bir başkasına satmasına karşı koruyan tek madde, sözleşmeyi tapu kütüğüne yazdıran maddedir. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca kütüğe şerh edilebilir ve şerh, yalnızca kişisel nitelikteki talebi alıcının üçüncü kişilere, sonraki alıcı dahil, ileri sürebileceği bir hakka dönüştürür. Şerhi taraflardan her biri isteyebilir ve sözleşmede açıkça öngörülmemiş olsa bile istem geçerlidir. Şerhin üçüncü kişilere karşı etkisi beş yıl sürer; bu süre içinde hak sahibi tapunun kendi adına tescili için dava açabilir.

7413 sayılı Kanundan sonra taraf, harç ve masrafları ödeyerek şerhin tapu bilişim sistemi üzerinden yapılmasını noterden isteyebiliyor, tapu müdürlüğüne ayrıca gitmesi gerekmiyor. Bu değişiklik şerhi ayrı bir işten çıkarıp aynı randevunun bir kalemi haline getiriyor.

Maddenin savuşturduğu senaryo istisnai değil sıradandır. Satıcı mart ayında bir alıcıyla sözleşme imzalar, haziranda daha iyi bir teklif alır ve taşınmazı ikinci alıcıya satar. Şerh yoksa ilk alıcının elinde satıcıya karşı bir tazminat talebi kalır, daire üzerinde talebi kalmaz. Şerh varsa ilk alıcının hakkı ikinci satıştan sağ çıkar.

Cezai şart, hâkimin indirme yetkisi ve daha işe yarayan koşullar

Cezai şart kural olarak geçerlidir ama uygulamada esnektir, çünkü Türk hâkimi aşırı bulduğu cezayı indirebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 179. maddesi tarafların ihlal için ceza kararlaştırmasına imkân verir, 182. maddesi ise mahkemeye aşırı gördüğü cezayı indirme yetkisi tanır. Devirdeki her gecikme için alıcının bedelin %20'sini kaybedeceğini söyleyen bir kayıt kendiliğinden işleyen bir kural değildir, mahkemenin yeniden değerlendirebileceği bir başlangıç pozisyonudur.

Türkiye'deki bir alımda geciktirici koşullar cezalardan daha çok iş görür, çünkü devri durduran olaylar çoğunlukla idaridir. Askerî yasak bölge ve güvenlik bölgesi bakımından valilikçe yapılan inceleme parsel parsel yürütülür, günlerle değil haftalarla ölçülür ve süresi ilden ile değişir. Taşınmaz satıcıya mirastan gelmişse Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'nun 19. maddesi vergi tamamen ödenmeden devre izin vermez ve vergi dairesinden ilişik kesme belgesi ister. Emlak vergisi borcu varsa Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesi tapu müdürlüğünün devri yapmasını baştan engeller. Bunların her biri, sonucu belirtilmiş bir koşul olarak sözleşmeye yazılmayı hak eder; randevu günü keşfedilecek bir sürpriz olarak bırakılmayı değil.

Sözleşme ayakta kalmadığında ödenmiş paranın ne olacağını cezai şart değil kapora hükümleri belirler ve Türk hukukunun bu konudaki varsayılanı, İngilizce kaynakların çoğunun anlattığından daha az cezalandırıcıdır.

Teslim ve ayıp maddesi: aidat borcu yeni malike geçer mi

Önceki malikin bıraktığı aidat borcu yeni malikin kişisel borcu haline gelmez, ama dairenin üzerine çoktan bir yük olarak tescil edilmiş olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "ortak giderlerin teminatı" başlıklı 22. maddesi, aidat borçlarından kat malikiyle birlikte o bağımsız bölümde kiracı olarak oturanı da sorumlu tutuyor ve borcun yine de tahsil edilememesi halinde borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edileceğini, bu alacağın öncelikli olduğunu düzenliyor. Madde, borcun sonraki alıcıya kişisel olarak geçeceğine dair bir şey söylemiyor.

Bundan çıkan talimat somut. Kütükteki takyidat listesi okunur ve kanuni ipotek tescili aranır, çünkü tescil edilmiş bir yük daireyle birlikte yolculuk ederken tescil edilmemiş bir gecikmiş borç etmez. Ardından sözleşmeye, ödenmemiş aidatları, abonelik hesaplarını ve varsa yönetim uyuşmazlıklarını kapsayan bir satıcı taahhüdü konur.

Teslim maddesinin geri kalanı, alıcının dahil sandığı ama çoğu kez dahil olmayan şeyleri kapsar. Zorunlu deprem sigortası sistemi olan DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesinin devir tamamlanmadan önce yürürlükte olması gerekir. Elektrik ve su abonelikleri miras kalmaz, devredilir; hesabı açık bırakan satıcı depozitolarını da beraberinde bırakır. Mobilya, beyaz eşya ve klimalar sözleşmeye eklenen bir demirbaş listesinde kalem kalem sayılmalıdır, çünkü ankastre mutfak ile serbest duran buzdolabı, ikisini fotoğraflayan kişi dışında herkesin gözünde farklı muamele görür. Dairede kiracı oturuyorsa mevcut kira sözleşmesi ve kiracının depozitosu yeni malike geçer, ikisi de eke girer.

Maddeye iki tarih daha girer, çünkü bu ikisi nadiren aynı tarihtir. Tescil gişede olur, anahtar teslimi ise ondan günler hatta haftalar önce veya sonra düşebilir ve tescil günü hâlâ eşya toplayan satıcı, plan yapmayı gerektirecek kadar sık rastlanan bir durumdur. Teslim tarihini tescil tarihinden ayrı olarak yazın ve aradaki boşlukta aidatı, faturaları ve sigortayı kimin taşıdığını belirtin.

Sözleşmenin dili, uygulanacak hukuk ve yetkili mahkeme

Yabancı hukuk seçimi kaydı, taşınmazın kendisine ilişkin sorularda Türk hukukunu ve Türk mahkemelerini devre dışı bırakmaz. Türkiye'deki taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer hukuku olarak Türk hukukuna tabidir ve bu uyuşmazlıkları Türk mahkemeleri görür. Taraflar arasındaki borç ilişkileri irade serbestisine daha fazla yer bırakır, ikisi arasındaki sınır ise hazır şablonun değil avukatın cevaplayacağı bir sorudur.

Dil sorusunu gişe çözer. Resmî belge Türkçe düzenlenir ve taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa işleme yeminli tercüman katılır ve belgeyi taraflarla birlikte imzalar. İki dilli bir sözleşme yine de değerlidir ve hangi metnin esas alınacağını belirten bir kayıt taşımalıdır; ancak alıcının bilmesi gereken şey, esas metnin Türkçe olduğu ve tercüme edeni işlemin dışında duran biri değil imzacılardan biri olduğudur.

Projeden satışta sözleşmeyi büyük ölçüde mevzuat yazar

Müteahhitten yapılan ön ödemeli konut alımında sözleşmenin büyük bölümünü tüketici mevzuatı yazar ve taraflar bu hükümleri aşağı çekemez. Ticaret Bakanlığı'nın tüketici rehberi çerçeveyi ortaya koyuyor: satış, noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle gerçekleştirilir, alıcının 14 gün içinde sebep göstermeden ve ceza ödemeden cayma hakkı vardır, ayrıca 24 aya kadar sebep göstermeden dönme hakkı bulunur ve bunun karşılığındaki tazminat ilk üç ayda bedelin %2'si, üç ile altı ay arasında %4'ü, altı ile on iki ay arasında %6'sı, on iki ile yirmi dört ay arasında %8'i ile sınırlıdır. Yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı aşamaz ve 30 bağımsız bölümden büyük projelerde bina tamamlama sigortası veya muadili bir teminat aranır.

Şahıstan yapılan ikinci el alım bu rejimin tamamen dışındadır, aynı maddenin bir alımda zorunlu, bir sonrakinde hiç bulunmamasının sebebi de budur.

Doğru belgenin maliyeti: tapu harcı, noter ücreti ve damga vergisi istisnası

Evrakı gerçekten bağlayan bir belgeye taşımak çoğu alıcının sandığından ucuza gelir, çünkü noter yolunda damga vergisi yoktur. 61/A maddesi, noterde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı alınacağını düzenliyor ve bu sözleşmeleri damga vergisinden, işleme ilişkin kâğıtları da değerli kâğıt bedelinden istisna tutuyor. Bundan ayrı olarak, 9 Ağustos 2016 tarihli 6728 sayılı Kanun resmî şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri ile tüketici mevzuatındaki ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde damga vergisi oranını sıfıra indirdi.

Noter ücretinin güncel rakamı bilinmese bile şeklini bilmek işe yarar. 61/A maddesi Türk lirası cinsinden bir alt ve bir üst sınır koyuyor, ücretin tarifede gösterileceğini belirtiyor, bu sınırların her yıl Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranında artacağını düzenliyor ve noterin bu ücretin ötesinde bir talepte bulunamayacağını ekliyor. Tarifeyi aşan ya da üzerine ayrı bir hizmet bedeli ekleyen bir fiyat, maddenin izin verdiğinin dışındadır.

Alıcının bu ücret karşılığında aldığı ikinci bir şey var. Noterlik Kanunu'nun 162. maddesi noterleri, taşınmaz satış sözleşmesi düzenlemekten doğan zarardan kusursuz olarak sorumlu tutar; Tanrıver ile Ergüne bu sorumluluğu asli nitelikte sayıyor, yani zarar gören önce Devlete başvurmak zorunda kalmadan doğrudan notere dava açabiliyor. Yazarların verdiği örnekler arasında ehliyetsiz bir tarafın imzaladığı sözleşme, şekil bakımından sakat sözleşme ve sahte vekâletname ya da sahte mirasçılık belgesiyle yapılan satış bulunuyor. Talep hakkı zararın öğrenilmesinden itibaren iki yıl, fiilden itibaren on yıl içinde kullanılır.

Belgenin her sürümü için geçerli tek bir sınır var. Taşınmaz satış sözleşmeleri noterlik bilişim sistemi üzerinden elektronik ortamda tamamlanamaz, çünkü tarafların beyanlarının noterin huzurunda alınması gerekir; dolayısıyla ya alıcı ya da usulüne uygun yetkilendirilmiş temsilcisi odada ıslak imza atar. Yurt dışındaki bir noter sözleşmeyi hiç düzenleyemez, çünkü belge Türkiye'deki tapu bilişim sistemi üzerinden hazırlanır ve kaydedilir.