Tapu çeşitleri nelerdir: kat mülkiyeti, kat irtifakı ve arsa payı gerçekte neyi değiştirir

Türkiye'de tapu çeşitleri, belgeleri zayıftan güçlüye doğru sıralayan bir liste değil, taşınmazın hangi kütüğe kayıtlı olduğunun ve o kütüğün ondan ne yaptığının tarifidir. Kütük sorusu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tek bir cümlesinde çözülür: kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır. Yani kat mülkiyetli bir daire kendi başına bir taşınmazdır, kat irtifaklı bir daire ise beyanlar hanesine bağımsız bölüm numarası düşülmüş bir arsa payıdır. Bu ayrımdan dört sonuç doğar ve her biri para demektir. Birincisi vatandaşlıktır: çıplak arsa 12 Aralık 2023'ten beri yatırım yoluyla vatandaşlığa uygun değildir, çünkü o tarihte yönetmelik değiştirilerek kat mülkiyeti, kat irtifakı veya üzerinde bina bulunma şartı getirildi. İkincisi altyapıdır: abonelikler yapı kullanma izin belgesi çıkana kadar bağlanmaz ve hâlâ kat irtifakı yazan bir tapu, binanın tamamını kapsayan iskanın bulunmadığının kuvvetli delilidir. Üçüncüsü süredir: onaylı projeye göre beş yıl içinde bina yapılmamışsa sulh hâkimi kat irtifakını sona erdirebilir ve kayıt terkin edilir. Dördüncüsü vergidir: emlak vergisi yapıyı değil kütükteki vasfı izler, bu yüzden hâlâ arsa olarak kayıtlı bir taşınmaz Alanya'da mesken oranının üç katı üzerinden vergilenir. Arsa payı bunların altında kalıcı bir sayı olarak durur: tahsis anındaki değerle orantılıdır, sonradan değer artsa da azalsa da değiştirilemez ve ait olduğu daireden ayrı satılamaz, miras yoluyla geçemez, ipotek edilemez.

Türkiye'de kaç çeşit tapu var?

Türk hukuku tapuları zayıftan güçlüye derecelendirmez ve "tapu çeşidi" mevzuatın kullandığı bir kategori değildir. Değişen şey taşınmazın hangi kütüğe kayıtlı olduğudur, neye sahip olduğunuzu da o kütük belirler. Konuyu anlatan rehberler genellikle bir sıralama sunar, en üstte kat mülkiyeti, altında diğerleri; ama o sıralama Türk eşya hukukunun bir kuralı değil, rehberlerin kendi icadıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı Kanun) asıl mimariyi iki maddede kurar. 11. madde kat mülkiyetinin de kat irtifakının da kat mülkiyeti kütüğüne kaydedileceğini söyler; bu kütük, Tapu Sicili Tüzüğü uyarınca olağan tapu kütüğünden ayrı bir defter olarak tutulur. 13. madde ise o deftere kaydın ne yaptığını anlatır. Bir yapı kat mülkiyetine çevrildiğinde, parselin sayfasındaki mülkiyet hanesine "bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir" ibaresi yazılır ve o sayfa, parsel lehine veya aleyhine kurulan irtifak hakları dışında her işleme kapanır. Her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde kendi sayfasına taşınır.

1. madde, bütün meseleyi bitiren cümleyle kapanır. Kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanır ve onaylı projede kendisine verilen numarayı alır. Kat mülkiyetli bir daire, binanın bir payı değildir. Kendi sayfası olan, kendi başına bir taşınmazdır.

Kat irtifakı tersine işler. 14. madde, bir arsa üzerindeki kat irtifaklarının, arsanın kendi tapu kütüğü sayfasındaki beyanlar hanesine her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının işlenmesiyle kurulacağını söyler. Yapı onaylı projeye göre tamamlandığında bağımsız bölüm numaraları ve eklentileri de aynı beyanlar hanesine yazılır. Yani kat irtifakında daireniz hiç taşınmaz değildir. Sahip olduğunuz şey bir arsanın payıdır, daire ise kütükte bir haneye düşülmüş kayıt olarak vardır.

Alanya'da yabancı bir alıcıya gösterilecek tapuların neredeyse tamamı dört durumdan birine girer. Alanya, Türkiye'nin Akdeniz kıyısında, Antalya'ya bağlı bir ilçedir.

• Kat mülkiyeti bağımsız bölümü ayrı bir taşınmaz olarak kat mülkiyeti kütüğüne koyar.
• Kat irtifakı kat mülkiyeti kütüğüne arsaya bağlı bir arsa payı koyar, bağımsız bölüm beyanlar hanesinde durur.
• Arsa veya tarla tapuları, ister tam ister hisseli olsun, parseli olağan tapu kütüğünde tutar.
• Devremülk bir bağımsız bölümün mülkiyeti değil, paya bağlı bir irtifak hakkıdır.

Alanya merkezin doğusundaki Oba'da, ilçedeki yeni stokun kabaca dörtte birinin bulunduğu mahallede, iki tapu gösterilen bir alıcı bu dördünden hangisinin geçerli olduğunu satıcıya hiçbir şey sormadan, belgeye tek bakışta çözebilir.

Kat mülkiyeti tapu ne demek?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir dairenin kat mülkiyeti kütüğünde kendi sayfasına kayıtlı, tam ve ayrı mülkiyetidir ve Türk hukukunda dairenin kendisinin taşınmaz sayıldığı tek düzendir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 1. maddesi bunu, tamamlanmış bir yapının başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleriyle sınırlar; madde bunların arasında daireleri, büroları, dükkânları, mahzenleri ve depoları sayar.

Kanun sözlüğü 2. maddede tanımlar ve tanımlar önemlidir, çünkü tapuda karşınıza çıkarlar. Taşınmazın bütünü anagayrimenkul, yalnız yapının kendisi anayapı, başlı başına kullanılmaya elverişli bölümler ise bağımsız bölümdür. Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan ona tahsis edilmiş yer eklentidir. Bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı kat mülkiyeti, sahibi ise kat malikidir.

Kanundaki iki sınırlama, bu düzenin her zaman elde edilebilir olduğunu sanan alıcıları şaşırtır. 10. madde, taşınmazın tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamayacağını söyler. Bina ya bütün olarak geçer ya da hiç geçmez; satıcının, blokun geri kalanı kat irtifakında kalırken tek daireyi çevirmeyi teklif edememesinin sebebi budur. 50. madde ise tümü kârgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamayacağını ekler.

Oba'nın hemen doğusundaki Tosmur'da ikinci el bir 2+1 düşünün. Tapuda kat mülkiyeti yazıyorsa, bina 13. maddedeki dönüşümden geçmiş, içindeki her bağımsız bölüm aynı anda kat mülkiyeti kütüğüne taşınmış ve parselin kendi sayfası yeni işlemlere kapanmıştır. Bunların hiçbiri satıcının anlatımından çıkarılmaz. Tapudaki kelimenin anlamı budur.

Kat irtifakı nedir, tapuda ne yazar?

Kat irtifakı, henüz bitmemiş veya başlanmamış bir yapıdaki bağımsız bölümler lehine arsa üzerinde kurulan bir irtifak hakkıdır ve hak sahibinin sahip olduğu şey daire değil arsa payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesi kat irtifakının, arsa maliki veya paydaşlarınca kurulan bir irtifak hakkı olduğunu açıkça söyler. 1. madde amacı ekler: yapı tamamlandığında ulaşılacak kat mülkiyetine temel olmak.

1. maddedeki mekanizma, ayrımın neden akademik olmadığını gösterir. Kat irtifakları, her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının arsanın tapu kütüğü sayfasındaki beyanlar hanesine işlenmesiyle kurulur; yapı bittikten sonra bağımsız bölüm numaraları ve eklentileri de aynı haneye yazılır. Yani kat irtifakında tescil arsaya bağlanır. Dairenin kendi sayfası, ayrı taşınmaz niteliği ve dönüşüm gerçekleşene kadar kütükte proje numarası yoktur.

1. madde neyin dosyalanacağını da düzenler. Malik veya bütün paydaşlar, 12. maddeye uygun düzenlenen ve yetkili kamu kurumlarınca onaylanan mimari projeyi, maliklerin imzaları alınıp tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmiş olarak, bir yönetim plânıyla birlikte verir. Aynı madde ilerisi için akılda tutulmaya değer bir ayrıntı da kaydeder: kat mülkiyetine geçiş anında ayrıca yönetim plânı istenmez.

Kestel'de inşaatı süren bir blokta daire için imza atan proje aşamasındaki alıcı, arsayı gösteren, 60/4800 gibi bir kesir taşıyan ve bağımsız bölüm numarası beyanlar hanesinde duran bir tapu alır. O alıcının sahip olduğu şey, Kestel'deki bir parselin dört bin sekiz yüzde altmışıdır. Daire, onaylı projeyle desteklenen ve bir haneye kaydedilmiş bir vaattir.

Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı: alıcı için ne değişir?

İki düzen arasında altı şey değişir ve bunların dördü paraya dokunur. Farklar, belge kalitesinin derecelendirilmesinden değil, kütük mimarisinden doğar.

Alıcıları en çok şaşırtan satır vatandaşlık satırıdır, çünkü iki düzen bu çizginin aynı tarafında dururken çıplak arsa öbür tarafta kalır. Rakip karşılaştırmalarda en çok atlanan satır ise sonuncusudur.

Mahmutlar'da kat mülkiyetli bitmiş bir daireyle aynı mahallede kat irtifaklı indirimli bir proje dairesi arasında seçim yapan alıcı, güçlü tapuyla zayıf tapu arasında seçim yapmıyor. Seçim, var olan bir taşınmazla taşınmaza dönüşecek bir arsa payı arasındadır ve ikincisine bir abonelik sorusu ile beş yıllık bir saat iliştirilmiştir.

Yabancıya satışta vatandaşlığı neden tapu türü belirliyor?

12 Aralık 2023'ten beri tapudaki düzen, gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlıkta bir uygunluk şartıdır ve çıplak arsa artık kabul edilmiyor. Değişiklik, 12 Aralık 2023 tarihli ve 32397 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan, 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ekindeki yönetmelikle, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'te yapıldı.

Değişiklik tek bir ibare değişikliğidir ve lafzı dikkatle okunmayı hak eder. 20. maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinde geçen "döviz tutarı karşılığı taşınmaz" ibaresi, "kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde bina bulunmak kaydıyla arsa vasıflı döviz tutarı karşılığı taşınmaz" olarak değiştirildi. Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.

Bu lafızdan doğrudan üç sonuç çıkar. Kat mülkiyetli bir daire uygundur. Kat irtifaklı proje dairesi de uygundur; düzenin vatandaşlık dosyalarında bu kadar yaygın olmasının sebebi budur. Üzerinde hiçbir şey bulunmayan arsa vasıflı bir parsel veya tarla vasıflı bir arazi uygun değildir ve değişikliğin yayımlandığı günden beri uygun değildir.

Tutar eşiği ve elde tutma şartı ayrı hükümlerle düzenlenir, bu ibare onları etkilemez. Program eşiği 400.000 ABD dolarıdır, eşik taşınmaz başına değil başvuran başına uygulanır ve taşınmaz, kütüğe şerh edilen üç yıllık satmama taahhüdüyle tutulur.

Alanya'nın doğu komşusu Gazipaşa'da iki arsadan 400.000 ABD doları değer toplayan bir yatırımcı tutarı tutturur, şartı kaçırır. Aynı yatırımcı kat irtifaklı bitmemiş bir daire aldığında ikisini birden tutturur. Arsalarda kusurlu olan bir şey yoktur. Yalnızca yönetmeliğin Aralık 2023'te benimsediği lafzın dışında kalırlar.

Kat irtifakı var iskan yok: elektrik ve su bağlanır mı?

Kat irtifakı yazan bir tapu, yapının tamamını kapsayan bir yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığını söyler ve İmar Kanunu, o belge çıkana kadar elektrik, su ve kanalizasyon bağlantılarını vermez. Bağlantıyı kuran hüküm Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesidir: kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak türüdür ve yapının tamamı için alınan yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşür.

Sonucu İmar Kanunu'nun (3194 sayılı Kanun) 31. maddesi taşır. Madde, yapının tamamlanma tarihini yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarih olarak saptar ve bu belge alınmamış yapıların, belge alınana kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesisatlarından yararlanamayacağını söyler. Aynı maddenin son cümlesi ilki kadar önemlidir: izni almış olan bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanır.

İmar Kanunu'nun 30. maddesi kısmi iznin neden var olduğunu açıklar. Yapı tamamen bitmişse tamamına, kısmen kullanılması mümkün kısımlarına ise o kısımlar için ayrı izin verilebilir. Bu yüzden Kargıcak'taki tek bir sitede iskanı ve abonelikleri olan bir blok ile ikisi de olmayan başka bir blok yan yana durabilir.

Alıcının soracağı doğru soru, genelde sorulandan daha dardır. Sitenin iskanı var mı diye sormak, site hakkında bir cevap üretir. Sizin bağımsız bölümünüzün yapı kullanma izni var mı diye sormak, daire hakkında bir cevap üretir.

Bir çıkarım güvenle yürür, tersi yürümez. Hâlâ kat irtifakı yazan bir tapu, binanın tamamını kapsayan iznin verilmediğinin kuvvetli delilidir, çünkü 3. madde dönüşümü izne bağlar. Ters çıkarım tutmaz: izin alınmış olabilir ama henüz kimse dönüşümü talep etmemiştir ve 3. madde dönüşümün talep üzerine de yapılabilmesine izin verir. Kat irtifakı görmek, soru sormak için sebeptir, iznin olmadığının ispatı değildir.

Buraya bir düzeltme girer, çünkü bu konudaki en güçlü rakip içerik durumu olduğundan ağır anlatıyor. Kat irtifakına bağlı kısıt, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan değil imar mevzuatından gelir ve İmar Kanunu'nun öngördüğü yaptırım abonelik bağlanmamasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kat irtifaklı bir bağımsız bölümün kiraya verilmesini yasaklayan bir hüküm yoktur.

Kat irtifakı kaç yıl geçerli, bina bitmezse iptal edilir mi?

Evet, iptal edilebilir ve mekanizma kaydı kütükten silen bir mahkeme kararıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 49. maddesi, kat irtifakına konu arsa üzerinde, irtifak kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin başvurusu üzerine sulh hâkiminin, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre uzatılmasına karar vereceğini söyler. Madde, sürenin başvuru üzerine yeniden uzatılabileceğini ve bu fıkraya göre kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kaydın silineceğini ekler.

Yabancı alıcılara yönelik yabancı dildeki içeriklerin hiçbiri bu hükme değinmiyor; oysa hüküm tam da proje aşamasındaki alıcıların endişelendiği senaryoyu düzenliyor. Kapora toplayan, kat irtifaklarını tescil ettiren ve sonra inşaatı durduran bir müteahhit, bütün bağımsız bölüm sahiplerini kanunla çizilmiş beş yıllık bir pencerenin içinde bırakır.

İki sınır, hükmün olduğundan daha ürkütücü görünmesini engeller. Sona erme kendiliğinden olmaz. Maliklerden birinin başvurusunu ve sulh hâkiminin kararını gerektirir; hâkim sona erdirmek yerine uzatabilir ve birden fazla kez uzatabilir. Sona erme, alıcının mülkünü de elinden almaz. Biten şey kat irtifakıdır, yani bir arsa payının belirlenmiş bir müstakbel daireye tahsisidir. Arsanın kendisindeki paydaşlık ayakta kalır ve hak sahibi olağan anlamda arsa paydaşı olmayı sürdürür.

Avsallar'da 2021'den beri duran bir projeye bakan alıcı için pratik okuma, belgelerle değil tarihlerle ilgilidir. Kat irtifakının tescil tarihi saati başlatır, onaylı proje neyin yapılmış olması gerektiğini tanımlar ve beşinci yıla yaklaşan durmuş bir şantiyede diğer bağımsız bölüm sahipleri başvuruyu çoktan düşünüyor olabilir.

Arsa payı nedir ve neden sonradan değiştirilemez?

Arsa payı, bir bağımsız bölüme tahsis edilen arsa paydaşlığıdır, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olmak zorundadır ve bağımsız bölümün değeri sonradan arttı ya da azaldı diye değiştirilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesi bunu, kanunun koyduğu kurallara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları olarak tanımlar.

1. madde tek bir fıkrada üç ayrı kural taşır ve alıcılar genellikle yalnız birincisiyle karşılaşır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, projede her bağımsız bölüme konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak tahsis edilen arsa payı açıkça gösterilerek kurulur. Paylar oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Ve bir bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen artma veya eksilme sebebiyle değiştirilemez.

Tapudaki sayıyı kalıcı bir karara çeviren şey üçüncü kuraldır. Oran, kuruluş anında, o günkü değerler üzerinden sabitlenir. Sonradan ticari cephe kazanan bir zemin kat, orijinal payını korur. Önüne dikilen yeni blok yüzünden deniz manzarasını kaybeden bir en üst kat da orijinal payını korur. Farklı bir sayıya giden tek yol ikinci kuraldaki mahkeme başvurusudur ve o başvuru, tahsis anındaki orantısızlıkla ilgilidir, o günden bu yana değerlere ne olduğuyla değil.

Oba'da aynı blokta satılan iki daireyi ele alın; ikisi de 95 metrekare, ikisi de 2+1. İlk tapuda arsa payı 45/3000, ikincisinde 90/3000 yazıyor. Alanlar aynı, arsa payları iki kat farklı. İkinci alıcı o arsadan ne alıyorsa, ilk alıcı onun yarısını alıyor, kalıcı olarak, ve dairelerin değerindeki sonraki hiçbir değişiklik bu iki sayıyı oynatmayacak. İlanda birbirinin yerine geçebilir görünen iki tapu, altlarındaki arsada esaslı biçimde farklı hisseleri tarif ediyor.

Arsa payı daireden ayrı satılır mı?

Hayır, ve yasak aynı anda üç yönde birden mutlaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5. maddesi, kat mülkiyetinin başkasına devredilmesi veya miras yoluyla geçmesi hâlinde ona bağlı arsa payının da birlikte geçeceğini; arsa payının kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceğini, ayrı olarak miras yoluyla geçemeyeceğini ve başka bir hakla kayıtlanamayacağını söyler.

Üç ayağın her biri ayrı bir kapıyı kapatır. Pay tek başına satılamaz, dolayısıyla satıcının altındaki arsa payını kendinde tutarak daireyi satma önerisinin hukuki bir sonucu olmaz. Pay tek başına miras yoluyla geçemez, dolayısıyla bir tereke daireyi bir mirasçıya, arsayı başka bir mirasçıya vererek bölünemez. Pay tek başına ipotek edilemez veya başka bir hakla yüklenemez, dolayısıyla ayrı bir teminat olarak kullanılamaz.

Çıplaklı'da arsa payının bir kısmını kendinde tutarak listedeki fiyatı düşürmeyi öneren bir müteahhit, Türk hukukunun izin vermediği bir işlemi anlatıyordur. Arsa payı, bağımsız bölümden ayrılabilecek bir bileşen değildir. 5. madde gereği her yönde onunla birlikte gider.

Arsa vasıflı tapuda emlak vergisi neden üç kat çıkıyor?

Emlak vergisi oranı, üzerinde ne durduğunu değil kütüğün taşınmaz için ne dediğini izler ve arsa vasfıyla mesken vasfı arasındaki fark Alanya'da üç kattır. Emlak Vergisi Kanunu (1319 sayılı Kanun) oranları iki ayrı maddede belirler, çünkü binalar ve araziler ayrı başlıklar altında vergilendirilir.

1. madde bina vergisi oranını meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde iki olarak saptar. 18. madde arazi vergisi oranını, genel olarak arazide binde bir, arsada binde üç olarak saptar. Sonra her iki madde de aynı çarpanı uygular: 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır.

Alanya, Antalya Büyükşehir Belediyesi sınırları içindedir, dolayısıyla orada artırımlı oranlar geçerlidir.

Hâlâ arsa olarak vasıflandırılan bir taşınmaz, mesken oranının üç katı üzerinden vergilenir. Kat irtifakı kurulmuş ama binası henüz beyan edilmemiş bir arsanın durumu budur ve vasıf sorusunun neden bir evrak sorusu değil bir maliyet sorusu olduğunun sebebi de budur.

Geçişi iki hüküm düzenler ve ikisi de yükü malikin sırtına yıkar. 33. madde, yeni bina inşasını vergi değerini değiştiren sebepler arasında sayar; 23. madde ise bildirimin, inşaatın sona erdiği bütçe yılı içinde, kısmen kullanılmaya başlanmışsa her kısmın kullanılmaya başlandığı bütçe yılı içinde, taşınmazın bulunduğu belediyeye verilmesini ister. 8. madde geçişten sonra da yaşayan bir taban ekler: yeni inşa edilen binaya ait vergi, arsasının veya arsa payının vergisinden az olamaz ve bu hüküm inşaatın sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.

Yani arsa vasfından mesken vasfına geçmek faturayı hemen mesken oranına indirmez. Dört bütçe yılı boyunca arsa payının vergisi asgari tutarı belirler. Ödenecek gerçek tutar, alış fiyatına değil belediyenin takdir ettiği vergi değerine bağlıdır; akılda tutulmaya değer olanın oranlar ve mekanizma olmasının sebebi budur.

Devremülk tapusu nedir, mülkiyet sayılır mı?

Devremülk bir bağımsız bölümün mülkiyeti değildir; Türk hukuku onu paya bağlı bir irtifak hakkı olarak sınıflandırır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57. maddesi, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkının, paydaşlardan her biri lehine paya bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabileceğini ve bu hakka devre mülk hakkı dendiğini söyler.

1. madde nerede kurulabileceğini sınırlar: devre mülk hakkı ancak mesken niteliği taşıyan, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yapılarda ya da müstakil yapılarda kurulabilir. 60. madde kütükte nasıl göründüğünü açıklar; hakkın kurulmasının anagayrimenkulün, bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüğü sayfalarındaki beyanlar hanesine işlenmesini ve verilecek tapu senedinde belirtilmesini şart koşar.

Buraya tarihli bir düzeltme girer, çünkü asgari süre yaygın biçimde yanlış aktarılıyor. 59. madde, devre mülk haklarının yılın belirli dönemlerine ayrılmasını ve on beş günden değil, yedi günden az olmamasını arar. Rakam, 24 Mart 2022 tarihli 7392 sayılı Kanun o maddedeki "15" ibaresini "7" olarak değiştirene kadar on beş gündü. Hâlâ on beş gün diyen Türkçe ve yabancı dildeki kaynaklar 2022 öncesi metinden çalışıyor.

Devremülkün istenmez hâle geldiğinde nasıl davrandığını iki hüküm daha belirler ve ikisi de hak sahibinin aleyhinedir. 63. madde, devre mülk hakkına konu taşınmazın paydaşlarının, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa paylaşma isteminde bulunamayacağını söyler. Türk paydaşlığından olağan çıkış yolu olan ortaklığın giderilmesi davası, böylece kanunla kapatılmıştır. 64. madde her dönemin sonunu düzenler: hak sahipleri taşınmazı boşaltıp bir sonraki hak sahibine devretmek zorundadır; devretmezlerse, diğer bir dönem maliki veya yöneticinin kütük kaydını ve sözleşmeyi ibraz etmesi üzerine taşınmaz, mahallin en büyük mülki amirinin emriyle başka bir işleme ve bildirime gerek kalmadan kolluk kuvvetince derhâl boşaltılır ve idari veya adli mercilere yapılan başvuru boşaltmayı durdurmaz.

Konaklı yakınındaki bir sahil sitesinde kendisine "tapu" diye bir hafta önerilen alıcıya gerçek, tescilli ve icra edilebilir bir şey öneriliyor. Bu, beyanlar hanesine işlenmiş bir irtifak hakkıdır; kanuni tabanı yedi gün, paylaşma yoluyla çıkışı kapalı ve her dönem sonunda uygulanan kestirme bir devir usulü vardır.

Hisseli tapu ne demek, tapuda neyi değiştirir?

Hisseli tapu bir tapu çeşidi değil, mülkiyet yapısının tarifidir ve değiştirdiği şey, adı yazılı malikin fiilen devredebileceği payın hangisi olduğudur. Kelime, taşınmazın birden fazla kişi tarafından kütükte gösterilen paylar hâlinde tutulduğu paylı mülkiyeti anlatır; karşısında tek kişinin elindeki müstakil mülkiyet durur.

Okumak bir değil iki alanın meselesidir. Malik satırı sahibini yazar. Hisse satırı payı yazar ve o malikin satabileceği şey o paydır. Demirtaş'ta bir parselin 1/4'üne sahip bir satıcı onun 1/4'ünü devredebilir; bu, geriye üç paydaş bırakan tam ve hukuka uygun bir işlemdir.

Türk paylı mülkiyeti hakkında sık tekrarlanan bir iddia yanlıştır ve adının konması gerekir. Beş paydaş diye kanuni bir tavan yoktur. Türk Medeni Kanunu bir taşınmazın birden çok kişi tarafından paylar hâlinde tutulmasından söz eder ve azami sayı koymaz; dolayısıyla pratik sınırlar mevzuattaki bir rakam değil, yönetim ve finansmandır.

Pay satın alan yabancı bir alıcıyı en çok şaşırtacak hüküm önalım hakkıdır, çünkü diğer paydaşlara satışa karşı bir talep verir. 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihte yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, süreyi bir yıl ve bedeli tapuda yazan rakam değil rayiç bedel olarak belirledi.

Ortak alımları, çıkışları, evlilik ve miras sonuçlarını düzenleyen rejim, kendi kuralları olan ayrı bir konudur ve tapuda iki isim ve ortak ev almak başlığı altında ele alınıyor. Tapu okuma listesine giren şey daha dardır: payı okuyun, satılanla eşleştiğini doğrulayın ve önalım süresi başka birinin fırsatına dönüşmeden diğer paydaşların kim olduğunu belirleyin.

Alanya'da hangi amaca hangi tapu türü uyuyor?

Her amaç farklı bir kapıyı kapatır ve kapıları uygulama değil kanun kapatır. Düzenler soyut olarak iyi ya da kötü değildir; işe yarayan karşılaştırma belirli bir hedefe karşı yapılandır.

Alanya'nın mahalle dokusu, ilk iki satırın en sık ısıran satırlar olmasına yol açıyor. Oba, Mahmutlar, Kestel ve Kargıcak ilçedeki yeni ve yakın tarihli inşaatın en yoğun olduğu yerler ve kat irtifaklı tapular da orada toplanıyor. Bu sezon taşınmayı önceleyen bir alıcıyla en düşük giriş fiyatını önceleyen bir alıcı, tapuda aynı kelimeyi aramıyor.

Tapuda kat mülkiyeti var mı nasıl öğrenilir?

Önce tapunun kendisini okuyun, çünkü düzen belgenin üzerinde yazılıdır; sonra durumu kâğıda göre değil kütüğe göre doğrulayın. Dört adım yeter ve hiçbiri satıcının işbirliğine bağlı değildir.

1. Okuyun: tapunun yüzündeki düzen, kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı, ikisi de değilse parselin niteliği nedir.
2. Sorgulayın: tapudaki ada ve parsel numaralarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün parsel sorgulama uygulamasından (`parselsorgu.tkgm.gov.tr`) parseli kontrol edin.
3. İsteyin: takyidat listesini isteyin; kısıtlamalar tapu senedinde değil orada durur.
4. Doğrulayın: güncel kaydı, malikin e-Devlet üzerinden girdiği Web Tapu'dan teyit edin.

Dördüncü adımın, Türkiye'ye turist olarak giren alıcıları yakalayan bir şartı vardır: e-Devlet şifresi, 98 veya 99 ile başlayan yabancı kimlik numarasına ve ikamet niteliğinde bir belgeye bağlı olarak verilir. Bunlara sahip olmayan malik bunun yerine tapu müdürlüğüne bizzat gider.

Satıcıya sorulacak tek bir soru, evraklarla ilgili genel bir sorudan daha çok şey çıkarır. Sitenin iskanı var mı yerine binanın tamamını kapsayan yapı kullanma izin belgesi var mı diye sormak, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinin dönüşüme bağladığı şartın tam karşılığıdır.

Kat irtifakı kat mülkiyetine ne zaman döner, kim başlatır?

Dönüşüm yapı kullanma izin belgesini izler ve kat irtifakı sahiplerinden herhangi biri müteahhidi beklemeden süreci başlatabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi, kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak türü olduğunu ve yapının tamamı için alınan yapı kullanma izin belgesine dayanılarak, kanunun gösterdiği şartlarla kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşeceğini söyler. Ardından gelen cümle, alıcıların nadiren duyduğu cümledir: bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortaklardan birinin istemiyle de yapılabilir.

Belgeler 12. maddeden gelir: dış cepheleri ve iç bölümleri gösteren mimari proje, bağımsız bölümlerin, eklentilerin ve ortak yerlerin ölçüleri, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, her bağımsız bölümün cinsi ve birbirini izleyen numarası, her bölümün yapı inşaat alanı ve bunlarla birlikte yapı kullanma izin belgesi. 14. madde daha önce anılan muafiyeti sağlar: kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez, çünkü kat irtifakı kurulurken zaten verilmiştir.

Pratik sonuç, inisiyatifin kimde olduğuyla ilgilidir. Cikcilli'de bir bloku bitirmiş, iznini almış ve bir sonraki şantiyeye geçmiş bir müteahhidin tapu işlemlerini tamamlamak için özel bir sebebi yoktur. 3. madde malikleri o sebebin beklentisinde bırakmaz. Tek bir hak sahibinin istemi, bina için süreci başlatmaya yeter.

Tüm daireleri tek kişi alırsa kat mülkiyeti sona erer mi?

Hayır, ve Kat Mülkiyeti Kanunu bunu açıkça söyler. 46. madde, kat mülkiyetinin kat mülkiyeti kütüğündeki kaydın silinmesiyle sona ereceğini düzenler ve ardından, bir taşınmazdaki bütün bağımsız bölümlerin tek kişinin mülkiyetinde toplanmasının kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmeyeceğini belirtir.

Silme, bir durumu değil bir işlemi gerektirir. Aynı madde, kaydın, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri elinde toplamış olan malikin, kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi yönündeki yazılı istemiyle silineceğini söyler. Taşınmaz o zaman, bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarına göre genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilir ve eski kayıtlarla bağlantısı korunur.

Çıplaklı'da küçük bir blokun tamamını satın alan bir yatırımcı, yazılı istem yapılana kadar varsayılan olarak kat mülkiyeti rejiminin içinde kalır; her bağımsız bölüm kendi sayfasında ayrı taşınmaz olmayı sürdürür. O istemin yapılıp yapılmayacağı, bağımsız bölümlerin sonradan tek tek nasıl satılabileceğini etkileyen bir karardır ve kazara verilmez.