Tapu devrine engel durumlar: yabancıya satışı geciktiren beş sebep

Türkiye'de bir tapu devrini her şeyden daha sık geciktiren beş sebep var ve bunların dördü alıcının kendi dosyasında değil, satıcıda ya da parselde duruyor. Parsel, başvuru verildikten sonra valiliğin yürüttüğü güvenlik bölgesi araştırmasını taşır ve beşi içinde kimsenin hızlandıramadığı tek kalem odur. Satıcı üçünü taşır: 19 Haziran 2021'den beri alıcıya geçmek yerine devri doğrudan durduran ödenmemiş emlak vergisi; mirasçıyı tapuda malik gösterip yine de satış yapamaz halde bırakabilen veraset ve intikal vergisi dosyası; ve eş, alacaklı ya da mahkeme kaldırana kadar tasarrufu yasaklayan aile konutu şerhi gibi kayıtlar. Beşincisi, Türk noterlik kurallarının bir tapu işlemi için aradığı fotoğraf ve düzenleme şeklini taşımadan yabancı bir noter önünde verilen vekaletnamedir. Beşinin hiçbiri nazikçe ortaya çıkmaz, çünkü Tapu Sicili Tüzüğü tapu müdürlüğüne bekleyen dosya rafı bırakmaz: mevzuata uymayan talep gecikmeksizin reddedilir, ret kaydı tapu kütüğünün beyanlar sütununa işlenir ve itiraz on beşer günlük iki aşamada yürür. Beşin dördü kapora el değiştirmeden önce okunabilir: tapu kaydından, belediyedeki emlak vergisi hesabından ve kütükte yazan edinme sebebinden.

Tapu devrine engel durumlar tek bakışta

Bir tapu devri beş sebeple takılır ve beşinden dördü alıcının belge klasöründe değil, satıcının kütükteki tarafında ya da parselin kendisinde durur. Alıcı kendi evrakını titizlikle hazırlar, sonra başkasına ait bir vergi borcuna, bir şerhe ya da bir vekaletnameye üç hafta kaybeder. Dördü de fiyat henüz pazarlık aşamasındayken kontrol edilebilir.

Altıncı olası sebep alıcının kendi dosyasıdır ve hem kontrolü en kolay olan hem de en iyi belgelenmiş olan odur. Vergi numarası, zorunlu deprem sigortası DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi ve döviz alım belgesi (DAB) alıcının kendi kontrol listesine, yani Türkiye'de ev almak için gerekli belgelere aittir.

Tapu müdürlüğünün ret kararı ne demek, itiraz nasıl işler

Türk tapu müdürlüğünde hiçbir şey yarım kalmaz. Talep ya tamamlanır ya da sebebi ve itiraz süresi yazılarak yazıyla reddedilir, dolayısıyla gecikme hiçbir zaman müdürlüğün içinde sırada geçen zaman değildir. Dosya gişeye ulaşmadan önce dışarıda bir şeyi düzeltmekle geçen zamandır.

17 Ağustos 2013'te Resmî Gazete'de yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü sırayı belirliyor. Kütük üzerinde yazılı talep olmadan hiçbir işlem yapılmaz ve kayıt incelemesi talebinde ya Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası ya da taşınmazın ada ve parsel numaraları belirtilmek zorundadır, aksi hâlde talep reddedilir. İmzalardan önce memur dosyadaki her belgeyi kontrol eder ve bir eksiklik veya hata bulunursa, o giderilmeden işlem imza aşamasına geçmez.

Günlük defter olan yevmiye defteri hem yürüyen talepleri hem de reddedilen talepleri kaydeder. Yarışan tescilli haklar arasındaki öncelik o defterdeki tarih ve sıra numarasına göre belirlenir, yani deftere giriş sırası kimin önce geleceğine karar verir.

Reddi düzenleyen madde 26'dır. Mevzuata uymayan ve Türk Medeni Kanunu'nun 1011. maddesindeki geçici tescil şerhiyle güvence altına alınamayan talep, sebebi, itiraz yeri ve itiraz süresi belirtilerek gecikmeksizin reddedilir. Ret kaydı ardından kütüğün beyanlar sütununa işlenir ve ret sebebi ortadan kalkmadan o rette kapsanan hiçbir işlem yapılamaz. İtiraz, tebliğden itibaren on beş gün içinde bölge müdürlüğüne, bu karara karşı ise bir on beş gün içinde Genel Müdürlüğe yapılır.

Alıcıyı ilgilendiren iki sonuç var. Ret, tapu kaydında sonraki bir alıcının okuyabileceği bir iz bırakır ve on beş günlük itiraz yolu, eksikliği giderip yeniden başvurmaktan neredeyse her zaman daha yavaştır.

Birinci gecikme: askeri güvenlik bölgesi satışa engel mi

Birinci gecikme, kimsenin hızlandıramadığı tek kalemdir. Başvuru verildikten sonra valilik, taşınmazın askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi veya özel güvenlik bölgesi içinde kalıp kalmadığını araştırır ve olumlu cevap gelmeden tescil tamamlanmaz.

Bu araştırma alıcıya ya da sokağa değil parsele bağlıdır. Antalya iline bağlı Alanya ilçesinin bir mahallesi olan Kestel'de aynı cadde üzerindeki iki apartman, farklı parseller üzerinde durdukları için farklı cevap alabilir. Araştırmanın ne kadar sürdüğüne dair yayımlanmış tahminler birbirini tutmuyor, dolayısıyla dürüst cevap birkaç haftadır ve süre parsele ve ile göre değişir.

Aynı aşama, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün teyit ettiği biçimde Tapu Kanunu'nun 35. maddesindeki edinim sınırlarını da taşır. Bir yabancı gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektar edinebilir ve bir ilçedeki yabancı mülkiyeti, o ilçenin özel mülkiyete konu alanının yüzde 10'unu aşamaz. Tek daire alan bir kişi hektar sınırına hiçbir zaman yaklaşmaz, ama ilçe yüzdesi kişiyi değil parseli bağlar.

Araştırma başvurudan sonra başladığı için savunmanın daha erken, sözleşmeye yazılması gerekir. Devrin olumlu cevaba bağlandığı ve olumsuz cevap hâlinde kaporanın iade edildiği bir hüküm, engellenmiş bir alımı kayıptan iadeye çevirir. Bu hüküm olmadan kısıtlı bir parselde kapora ödeyen alıcı, Türkiye'de hiçbir tapu müdürlüğünün kendisine devredemeyeceği bir taşınmaza para vermiş olur.

Bu araştırma yabancı edinimlerine özgüdür. Aynı daireyi alan Türk vatandaşı alıcıda ne valilik araştırması ne de 35. maddedeki sınırlar aranır; sonraki dört sebep ise uyruğa bakmaksızın herkes için aynı işler.

İkinci gecikme: emlak vergisi borcu olan ev satılabilir mi

İkinci gecikme size ait olmayan bir borçtur. Ödenmemiş emlak vergisi taşıyan bir taşınmaz devredilemez ve 2021'den beri o borç alıcıya da geçmez.

19 Haziran 2021'de yürürlüğe giren 7327 sayılı Kanun, Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesinin sekizinci fıkrasını değiştirdi. Yürürlükteki metin, tapu müdürlüklerinin emlak vergisi değerini ve emlak vergisi borcunu ilgili belediyenin sağladığı sistem üzerinden elektronik olarak sorgulamasını zorunlu tutuyor ve emlak vergisi borcu bulunan bina veya arazinin devrinin yapılmayacağını söylüyor; miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma ve özel kanunlarda yer alan diğer hâller bunun dışındadır. Müdürlük tamamlanan devri, izleyen ayın on beşinci günü akşamına kadar belediyeye bildirir.

Değiştirilen eski fıkra, ödenmemiş emlak vergisinden devredeni ve devralanı birlikte sorumlu tutuyordu. Yabancı alıcılar için yazılmış İngilizce içeriğin büyük bölümü hâlâ o eski kuralı tekrarlıyor ve satıcının birikmiş borcunun alıcının sorunu hâline geleceği uyarısını yapıyor. Değişiklikten beş yıl sonra doğru uyarı ters yöndedir.

Mahmutlar'da iki yıl emlak vergisi yatırmamış bir satıcı, alıcı için bir sorumluluk doğurmaz. O satıcı bir takvim sorunu doğurur, çünkü ödeme belediyede yapılıp belediye sistemi hesabı temiz gösterene kadar randevu yürümez.

Üçüncü gecikme: miras kalan ev satıcının adına kayıtlı ama satılamıyor

Üçüncü gecikme alıcıları en çok şaşırtanıdır, çünkü kütük doğru görünür. Satıcı, miras kalan dairenin tapuda kayıtlı maliki olabilir ve yine de satamaz, çünkü o taşınmaza düşen veraset ve intikal vergisinin devirden önce tamamen ödenmiş olması gerekir.

Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'nun 19. maddesi, alıcıların tek zannettiği iki olayı birbirinden ayırıyor. Mirasçılar adına tescil, verginin tarhı beklenmeden yapılır ve sonuç on beş gün içinde vergi dairesine bildirilir. Devir başka bir şeydir. O taşınmaza isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe taşınmaz devredilemez ve üzerinde ayni hak kurulamaz; bu da hem satışı hem ipoteği dışarıda bırakır. Tapu memurları, vergi dairesinden alınmış ilişik kesme belgesi olmadan devir yapamaz ve yapan memur vergiden mükelleflerle birlikte sorumlu olur. Mirasçılar 6183 sayılı Kanun'un 10. maddesinde sayılan türden teminat gösterirse vergi dairesi taşınmazın bir kısmının veya tamamının devrine izin verebilir, ama bu izin takdire bağlıdır.

Birincinin arkasında ikinci bir katman durur. Miras kalan bir daire iki veya daha fazla mirasçı arasında paylaşılıyorsa, Türk Medeni Kanunu'nun 701. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyeti söz konusudur ve tasarruf oybirliği gerektirir. Üç kardeşe kalan, kardeşlerden biri Almanya'da yaşayan bir Alanya dairesi için o kardeşin ya gişede bulunması ya da usulüne uygun temsil edilmesi gerekir.

Tapu kaydındaki tek bir satır alıcıya soru sormasını söyler. Edinme sebebi intikal yazıyorsa, kapora el değiştirmeden önce vergi dairesinin ilişik kesme belgesi istenir.

Dördüncü gecikme: şerhli tapu satılır mı, hangi şerh satışı durdurur

Dördüncü gecikme, tapu kaydında çoğu alıcının hiç okumadığı bir sütuna yazılıdır. Türk tapu mevzuatı, malikin tasarruf yetkisini yasaklayan belirli bir şerh kümesini tanır ve her biri, kendisini koyan makam kaldırana kadar satışı durdurur.

Tapu Sicili Tüzüğü'nün 49. maddesi bunları, her birinin gerektirdiği belgeyle birlikte sayıyor.

Aile konutu şerhi ayrı bir dikkat hak ediyor, çünkü yabancı alıcılar için hazırlanmış İngilizce içerikte neredeyse hiç geçmiyor. Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devredemeyeceğini düzenliyor ve malik olmayan eş, tapu müdürlüğünden şerhin işlenmesini isteyebiliyor. Tüzük de aynı hakkı teyit ediyor. Tosmur'da eşi bu şerhi işletmiş bir Türk satıcı, satış sözleşmesi ne yazarsa yazsın satışı tek başına tamamlayamaz.

Vatandaşlık şerhi artık ikinci el stokta düzenli olarak görülüyor, çünkü 2022'den itibaren Türk vatandaşlığı için alınan taşınmazlar üç yıllık kısıtlama altında tutuluyor ve ancak şimdi piyasaya ulaşmaya başlıyor.

Bir şerh alıcının lehine çalışır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca kütüğe şerh edilebilir ve bu şerh, vaadi beş yıl süreyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılar.

Beşinci gecikme: vekaletname ile tapu devri neden gişede geri çevrilir

Beşinci gecikme tek bir belgedir ve içeriğiyle hiç ilgisi olmayan sebeplerle geçersiz kalır. Tapu işleminde kullanılacak vekaletname, vekalet verenin fotoğrafını taşımak ve noterin düzenleme şeklinde yaptığı belge olmak zorundadır; yabancı bir noter önünde verilen belge sıklıkla ikisini de karşılamaz.

Adalet Bakanlığı'nın noterlik daireleri için hazırladığı teftiş rehberi iki noktayı da ortaya koyuyor. Noterlik Kanunu'nun 80/1. maddesi ve Noterlik Kanunu Yönetmeliği'nin 93. maddesi uyarınca, niteliği gereği tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnameler ilgilinin fotoğrafını taşımak zorundadır ve aslından çıkarılan örneklerde de fotoğraf bulunur. Taraf tüzel kişiyse imzalayan temsilcilerin fotoğrafları da aranır. Aynı rehber, tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnamelerin düzenleme şeklinde, yani noterin belgeyi bizzat düzenlemesiyle çıkarılması gerektiğini, imzanın yalnızca onaylandığı onaylama şeklinin yetmediğini kaydediyor.

Bundan dört ayrı geçersizlik noktası doğuyor ve bunlar alıcının vekaletnamesi kadar satıcınınki için de geçerli.

• Fotoğraf. Yabancı noterler fotoğraf eklemez, çünkü kendi hukukları bunu aramaz.
• Şekil. Yurt dışında onaylanan bir imza düzenlenmiş belge değildir ve bu ayrım tercümede görünmez.
• Yetki. Vekaletnamede satış ve tapu işlemi açıkça yazmalıdır, çünkü genel vekalet mülkiyet devrine ulaşmaz.
• Tasdik zinciri. Yurt dışında düzenlenen belgeye apostil ve yeminli Türkçe tercüme gerekir; Türk konsolosluğunda düzenlenen belge bu zinciri tamamen atlar.

Beşinci sorun daha sessizdir ve en çok uzun süredir malik olanları vurur. Bir ismin yazılışı pasaportta, vergi numarası kaydında, yeminli tercümede ve satıcının ilk alımında yazılmış mevcut tapu kaydında birbirini tutmak zorundadır. Pasaportu farklı bir çevriyazıyla yenilenmiş Rus veya Çinli bir satıcı artık kendi tapusuyla eşleşmez ve tescilli bir ismin düzeltilmesi gişede düşülen bir not değil ayrı bir başvurudur. Oslo'da yerel bir noter önünde, fotoğrafsız ve düzenleme yerine onaylama şeklinde imza atan Norveçli bir satıcı takvimi herkes adına belirler, çünkü yeni vekaletnamenin Türkiye'ye kadar yolculuk etmesi gerekir.

Tapu devrini geciktirmeyen beş şey

Yaygın biçimde tekrarlanan beş engel ya artık mevcut değil ya da sıradan bir alımda hiç geçerli olmadı. Aşağıdaki beşinin hiçbiri, yabancı alıcı ile özel satıcı arasındaki nakit bir ikinci el alımını durdurmaz ve ilki sıradan satışlardan Haziran 2024'te çıkarıldı.

Değerleme raporunun bir istisnası var. Türkiye'de konut kredisi kullanan alıcının yine rapora ihtiyacı olur, çünkü raporu banka ister ve krediyi anlaşılan fiyata değil ekspertiz değerine göre belirler.

İki haftalık gecikmenin gerçek bedeli: kapora bağlanma parası mı cayma parası mı

Bir gecikmenin mali zararı nadiren gecikmenin kendisinden gelir. Zarar, çoğu rezervasyon belgesinin tanımsız bıraktığı şeyden, yani ödenmiş paranın hukuki niteliğinden gelir.

Ağustos 2026'da Oba'da 150.000 euro bedelle satılan ikinci el bir daireyi, imzada 5.000 euro ödendiğini ve satıcının kapanmamış veraset ve intikal vergisi dosyası yüzünden randevunun iki hafta kaydığını varsayalım. Türk Borçlar Kanunu'na göre üç ayrı sonuç mümkündür ve hangisinin uygulanacağına sözleşme karar verir.

1. Sözleşme ödemenin niteliği hakkında bir şey söylemiyorsa. 177. madde bunu bağlanma parası sayar; bağlanma parası sözleşmenin kurulduğunu ispatlar ve bedelden düşülür. Bağlanma parası taraflardan hiçbirine dönme hakkı vermez, dolayısıyla çıkmak isteyen alıcının otomatik bir kapısı, gecikmeye sebep olan satıcının da otomatik bir kazancı yoktur.
2. Sözleşme ödemeyi cayma parası olarak adlandırıyorsa. 178. madde her iki tarafa dönme hakkı tanır, ama keskin bir asimetriyle: cayan alıcı parayı bırakır, cayan satıcı iki katını geri verir.
3. Sözleşme cezai şart öngörüyorsa. 179. madde buna izin verir, 182. madde ise fahiş bulduğu cezayı hâkimin indirmesine imkân tanır.

Üçünün de altında dördüncü bir ihtimal durur. Tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin devri ve satış vaadi, tapu müdürü veya noter önünde resmi şekilde yapılmak zorundadır ve adi yazılı belge geçersizdir. Geçersiz sözleşmeyle birlikte cayma ve cezai şart hükümleri de düşer, ödenen para ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir; bu da çoğu zaman kendiliğinden bir iade değil dava demektir.

Kur katmanı hesabı ağırlaştırıyor. Fiyat euro cinsinden kararlaştırılmışsa ve gecikme bir bozdurma dönemine denk geliyorsa, tarafların resmi senede taşıdığı tutar döviz alım belgesiyle bozdurulan tutardır ve mesleki yorumlar bu bozdurulan tutarı tapu harcına esas alınan değerle ilişkilendiriyor. İki haftalık kur hareketi bu yüzden yalnızca satış bedelini değil daha fazlasını etkiler.

Sözleşme açısından sonuç bir pazarlık değil bir kaleme alma meselesidir. Tarih değil şart yazılır ve gecikme bir tarafa aitse maliyeti kimin taşıyacağı ayrıca belirtilir.

Alanya'da tapu devri gecikmeleri: sahilde ne değişiyor

Antalya iline bağlı bir sahil ilçesi olan Alanya, İstanbul veya Ankara'dan farklı bir gecikme bileşimi üretir. Sebebi yerel piyasanın yapısıdır: Alanya işlemlerinin çoğu yabancı malikler arasındaki ikinci el satışlardır, bu da riski alıcının dosyasından satıcının belgelerine ve parsele kaydırır.

İki taraf da sıklıkla yurt dışındadır ve bu, hatalı vekaletname riskini yarıya indirmek yerine ikiye katlar. Alıcı özenle hazırlanır, Norveç'teki veya Rusya'daki satıcı ise yerel bir noter önünde fotoğrafsız imza atar.

Sahil parselleri güvenlik bölgesi araştırmasını da daha görünür biçimde taşır. Kargıcak ve Demirtaş'ta komşu parseller farklı cevap alabilir ve araştırma parsel kaydı üzerinden yürür.

İki örüntü daha yerel ve yenidir. 2022'den sonra Türk vatandaşlığı için alınan taşınmazlar üç yıllık kısıtlamadan çıkıp ikinci el piyasaya giriyor, dolayısıyla şerh sıradan görünen stokta karşımıza çıkıyor. Miras kalan daireler de 2000'lerden beri yabancıya satış yapan bir piyasada yaygın ve üç dört ülkeye dağılmış mirasçılar hem ilişik kesme belgesi takvimini hem oybirliği şartını uzatıyor.

Kapora öncesindeki pratik rutin kayda yapılan tek bir ziyarettir. Tapu kaydı, emlak vergisi hesabı ve edinme sebebi birlikte okunur, çünkü bu üç kaynak beş gecikmenin dördünü kapsar.