Tapuda iki isim: eşle veya partnerle ortak ev almak

Türkiye'de bir daireyi eşinizle ya da partnerinizle birlikte almak tapuya paylı mülkiyet olarak yazılır ve tapu senedi her malikin payını 1/2 ya da 3/4 gibi bir kesirle gösterir. O kesir alıcıların çoğunun beklediğinden fazlasını taşır, çünkü Türk hukukunda maliklerden biri öldüğünde payın kendiliğinden diğerine geçtiği bir ortak mülkiyet biçimi yoktur. Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesinin birinci fıkrası, Türkiye'deki taşınmazı kişinin kendi ülkesinde düzenlenmiş vasiyetnamesi ne derse desin Türk miras hukukuna bağlar; Türk Medeni Kanunu'nun 499. maddesi ise sağ kalan eşe, murisin altsoyuyla birlikte mirasçı olduğunda terekenin dörtte birini verir. Daireyi 1/2 ve 1/2 tescil ettiren ve arkasında iki çocuk bırakan bir çift, sağ kalan eşi dairenin 5/8'ine taşır; aynı daire tek isim üzerinde olsaydı sağ kalanın payı 1/4 olurdu. Resmî nikah yoksa birlikte yaşayan kişi Türk hukukuna göre hiçbir şey almaz, dolayısıyla masadaki tek koruma tapudaki pay sütunudur. Payın sonradan üçüncü kişiye satılması diğer paydaşın yasal önalım hakkını doğurur; 7571 sayılı Kanun bu hakkı 25 Aralık 2025'te en çok bir yıl işleyen ve hakimin belirlediği rayiç bedelden kullanılan bir hakka dönüştürdü. Vatandaşlık düşünerek alan çiftleri ayrı bir tuzak bekler, çünkü 400.000 dolarlık eşik her başvuran için ayrı ayrı aranır ve tek daireyi eşit bölen iki kişinin ikisi de eşiğin altında kalır.

Hisseli tapu nedir, paylı mülkiyet ne demek

Bir daireyi birlikte alan iki kişi paylı malik olur ve tapu senedi her birinin payını 1/2 ya da 3/4 gibi bir kesirle gösterir. Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi kuralı tek cümlede kurar; paylı mülkiyette birden çok kişi, maddeten bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Uygulamada ortaya çıkan belgeye hisseli tapu denir.

Belli pay belli yetki taşır. Her paydaş kendi payını devredebilir, üzerinde ipotek kurdurabilir ve o pay kendi alacaklıları tarafından haczedilebilir; bunların hiçbiri diğer malikin imzasını gerektirmez. Pay kendi başına bir mülk gibi davranır, tapuya yazılan kesrin alıcıların sandığından çok daha fazlasını belirlemesinin sebebi de budur.

Türk hukuku ikinci ve çok farklı bir biçimi daha tanır. 701. maddedeki elbirliği mülkiyeti kanundan doğan bir topluluktan kaynaklanır; en sık görüleni malikin ölümüyle kurulan miras ortaklığıdır. Bu biçimde paydaşların ayrı payı yoktur ve her tasarruf oybirliği ister. Bir çiftin iradi alımı elbirliği mülkiyeti doğurmaz.

Anglosakson hukukunun tanıdık bir yapısının ise Türkiye'de hiçbir karşılığı yoktur. Türk tapu mevzuatı sağ kalanın hakkıyla ortak mülkiyet (joint tenancy with right of survivorship) diye bir biçim tanımaz, dolayısıyla maliklerden biri öldüğünde daire kendiliğinden diğerine geçmez. İngiltere, İrlanda, Avustralya ve Kanada'dan gelen alıcılar kendi ülkelerindeki yapının onlarla birlikte seyahat ettiğini varsayar. Etmez; ölen malikin payı Türk miras hukukunun kurallarına göre kendi mirasçılarına geçer.

Tapuda pay oranı nasıl belirlenir, yüzde 50-50 zorunlu mu

Türk hukuku eşit pay şartı koymaz ve çift, toplamı bütünü verdiği sürece 70/100 ile 30/100 dahil üzerinde anlaştığı her kesri tescil ettirebilir. Tapu müdürlüğü randevuda tarafların beyan ettiğini yazar. 688. madde "birden çok kişi" der ve sayıya üst sınır getirmez; bir Türk taşınmazının en çok beş maliki olabileceği yolundaki yaygın iddianın kanuni dayanağı yoktur.

Kesir gerçek bir şeyi ölçmelidir. Alanya'da daire alan bir çift düşünün; taraflardan biri bedelin yüzde 70'ini birikiminden, diğeri yüzde 30'unu ödüyor. 1/2 ve 1/2 tescil, dairenin değerinin yüzde 20'sini tescil anında, kalıcı olarak ve başka hiçbir belge üretmeden az katkı yapan tarafa geçirir. 70/100 ve 30/100 tescil ise fiilen olanı kaydeder. İkisi de yanlış değildir, ama yalnızca biri bilinçlidir.

Kesri sonradan düzeltmek para ister. İsim eklemek veya pay kaydırmak idari bir düzeltme değildir. Türk hukuku bunu bir paydaştan diğerine yapılan yeni bir pay devri sayar; yani ikinci bir tapu randevusu ve devreden payın değeri üzerinden hesaplanan ikinci bir tapu harcı demektir. İstenen kesirleri ilk randevuda beyan etmek fazladan hiçbir şeye mal olmaz.

Paranın nereden geldiğiyle payın nereye düştüğü de örtüşmelidir. Bedelsiz yapılan devir Türk vergi hukukunda bağış boyutu taşır ve muamele tarafların sıfatına ve tutara göre değişir. Katkılar eşit değilse bunu randevudan sonra değil önce bir Türk avukatına veya mali müşavire sorun.

Yabancıya satışta 30 hektar sınırı iki alıcıda nasıl işler

Türk hukuku yabancının edinimini taşınmaz başına değil kişi başına sınırlar ve Tapu Kanunu'nun 35. maddesi her yabancı gerçek kişiyi ülke genelinde 30 hektarla, tek bir ilçede ise özel mülkiyete konu alanın yüzde 10'uyla sınırlar. Tavan kişiye bağlandığı için iki alıcı iki tavan taşır ve müdürlük her ediniciyi kendi kotası karşısında ölçer.

Bu sınır yalnızca yabancı uyruklu edinicileri bağlar; Türk vatandaşı alıcı için ne 30 hektar ne de ilçe yüzdesi işler. Çiftin bir tarafı Türk, diğeri yabancıysa kota yalnızca yabancı tarafın payı üzerinden hesaplanır.

Kuralın pratik ağırlığı taşınmaz tipine göre keskin biçimde değişir. Oba'da 2+1 daire alan bir çift 30 hektara hiçbir zaman yaklaşmaz ve kota onları ilgilendirmez. Kargıcak'ta arazi ya da Demirtaş'ta villa arsası alan bir çift ilçe tavanına takılabilir, çünkü yüzde 10 kuralı o ilçenin ne kadarının hâlihazırda yabancı elinde olduğuna ve parselin büyüklüğüne bağlıdır. Soruyu kapora hareket etmeden önce parsel düzeyinde sorun, çünkü cevap parsele özgüdür ve emlakçının genelleyebileceği bir şey değildir.

İki alıcının evrakı da ayrıdır. Her yabancı edinici kendi adına Türk vergi kimlik numarası alır ve alıcılardan biri diğerininkini kullanamaz.

İki alıcı olunca tapu müdürlüğünde ne değişir

Türk alımında bazı adımlar taşınmaza, bazıları kişiye bağlanır ve döviz bozdurma adımı kişiye bağlandığı için iki alıcının tek alıcıdan ayrıştığı yer burasıdır. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın uygulama talimatı, döviz alım belgesinin (DAB) en azından adına döviz bozdurulan yabancı uyruklunun adını ve soyadını, o kişinin pasaport numarasını veya yabancı kimlik numarasını ve tutarın Amerikan doları karşılığını taşımasını arar.

Çift için iki sonuç doğar. Her alıcının katkısı kendi adına düzenlenmiş bir belge ister ve taraflardan birinin adına düzenlenen belge diğerinin parasını belgelemez. Aynı talimatın 4. maddesinin üçüncü fıkrası dövizi bozdurabilecek kişileri alıcı, satıcı ve bunların vekilleri ile temsilcileriyle sınırlar; dolayısıyla bir arkadaş, bir aile ferdi veya bir acente alıcı adına kendi adına bozdurma yapamaz.

Bozdurma aynı zamanda dönüşü olmayan noktadır. 6. maddenin birinci fıkrası, Merkez Bankası döviz alışını tamamladıktan sonra o dövizin satışından hiçbir sebeple vazgeçilemeyeceğini ve işlemin iptal edilemeyeceğini, bankaların da bunu müşteriye önceden bildirmesi gerektiğini söyler. Tapu incelemesi bitmeden bozduran çiftler bu riski birlikte taşır.

Randevuya katılım da aynı kişisel mantığı izler. Her alıcı ya tapu randevusunda hazır bulunur ya da taşınmaz alımına açık yetki veren, noterde düzenlenmiş vekaletnameyle temsil edilir; Türk tapu müdürlüğünde genel vekaletname iş görmez. Taraflardan birinin bizzat gelip diğerinin vekille temsil edilmesi olağan bir durumdur ve hiçbir güçlük çıkarmaz.

Yabancı alıcı için beyan edilen değer de serbest bir tercih değildir. Alıcı tarafın yabancı gerçek kişi olduğu işlemlerde resmî senede yazılan tutar, döviz alım belgesindeki Türk lirası tutarıdır.

Tapu tek eşin üzerineyse diğer eşin hakkı var mı

Türk mal rejimi hukuku tapuda görünmeyen eşe bir talep hakkı verebilir, ama bu talep mülkiyet payı değil değer alacağıdır ve diğer eşi dairenin paydaşı yapmaz. Türk Medeni Kanunu'nun 202. maddesi, eşler sözleşmeyle başka bir rejim seçmedikçe 1 Ocak 2002'den sonraki evliliklere edinilmiş mallara katılma rejimini kendiliğinden uygular. Bu rejimde evlilik içinde edinilen mal, rejim sona erdiğinde değer üzerinden paylaşılır ve tapuda adı olmayan eş bir katılma alacağı elde eder.

Değer alacağıyla mülkiyet payı arasındaki fark tapu gişesinde belirginleşir. Katılma alacağı sicile karşı değil diğer eşe karşı ileri sürülür ve tapuya isim yazdırmaz.

Yabancı çiftler için ikinci bir katman devreye girer ve İngilizce yayın yapan emlak siteleri düzenli olarak bu katmanı atlar. Yabancı bir çiftin hangi ülkenin mal rejimine tabi olduğunu dairenin bulunduğu yer değil, Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'daki bağlama kuralları belirler. Bağlama noktaları eşlerin müşterek millî hukuku ve müşterek mutad meskeni üzerinden ilerler; yani Norveç'te evlenmiş Norveçli bir çiftin Alanya'daki dairesine pekâlâ Norveç rejimi uygulanabilir.

Sektörde sık rastlanan "eşin adı tapuda olsa da olmasa da hakları aynıdır" cümlesini aynı anda iki ayrı yönden yanlış yapan şey budur. Yabancı çift için Türk rejimi kendiliğinden gelmez, geldiği yerde de mülkiyet değil para alacağı üretir. Tapuyu süs saymadan önce evliliğinize hangi rejimin uygulandığını bir Türk avukatına sorun.

Aile konutu şerhi nedir, yazlık daireye konur mu

Türk hukuku tek taraflı satışı gerçekten durduran bir koruma tanır ve Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, eşlerden birinin diğerinin açık rızası olmadan aile konutunu devretmesini veya üzerindeki hakları sınırlamasını engeller. Tapuda malik olarak görünmeyen eş, taşınmazın aile konutu olduğunu gösteren şerhin tapu kütüğüne işlenmesini isteyebilir; rızası haklı sebep olmadan verilmeyen eş de hakimin müdahalesini isteyebilir.

Koruma mülkiyetle değil kullanımla tanımlanır. Türk hukuk kaynakları aile konutunu eşlerin birlikte yaşadığı ve ortak hayatlarının merkezini oluşturan konut olarak tarif eder, ikinci konutlarla yazlıkları bu tarifin dışında bırakır. Her yaz birkaç hafta kullanılan bir Alanya dairesi bu tanıma girmez, dolayısıyla yabancı çiftlere zaman zaman vaat edilen koruma tipik tatil alımına ulaşmaz.

Aynı ölçüt Türkiye'ye taşınan alıcılar için ters yönde işler. Alanya'ya yerleşen, oturum izni alan ve daireyi fiilen evi hâline getiren bir çift taşınmazın niteliğini değiştirir, çünkü nitelik tapuda yazan sınıflandırmayı değil konutun kullanılma biçimini izler. Taşınma niyeti olan çiftler taşınma gerçekleştiğinde şerhi avukatlarıyla konuşmalıdır.

Eşlerden biri ölürse mirasta eş payı ne olur

Ortak mülkiyetin evrak olmaktan çıktığı yer burasıdır. Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesinin birinci fıkrası, mirasın ölenin millî hukukuna tabi olduğunu, ancak Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukukunun uygulanacağını söyler. Kural tarafların seçimine açık değildir. İsveçli, Alman veya Hollandalı bir malikin Alanya'daki dairesi; uyruğu, ikametgahı veya ülkesinde düzenlenmiş vasiyetnamesi ne olursa olsun Türk miras hukukuna göre geçer.

Bundan sonra iki ayrı işlem sabit bir sırayla yürür ve bu ikisini birbirine karıştırmak dolaşımdaki yanlış sayıların çoğunu üretir. Mal rejimi, Türk Medeni Kanunu'nun 225. maddesi uyarınca ölümle kendiliğinden sona erer ve önce tasfiye edilir; bu da sağ kalan eşin katılma alacağını belirler. Terekeyi ancak geriye kalan kısım oluşturur ve mirasçılara o geçer. Sıra biçimsel değildir, çünkü katılma alacağı, paylaşılacak bir tereke ortaya çıkmadan önce karşılanır.

Miras adımı 499. maddeyi izler; madde sağ kalan eşe, murisin altsoyuyla birlikte mirasçı olduğunda terekenin dörtte birini, ana ve babasıyla birlikte mirasçı olduğunda yarısını, büyük ana ve büyük babalarıyla ve onların çocuklarıyla birlikte mirasçı olduğunda dörtte üçünü verir.

Bunu iki çocuklu bir çifte uygulamak pay sütununu ölçülebilir kılar. Çift Alanya'da bir daire alıp 1/2 ve 1/2 tescil ettiriyor. Eşlerden biri ölüyor. Sağ kalan kendi 1/2'sini korur, ölen eşin 1/2'sinin dörtte birini yani 1/8'ini alır ve toplamda 5/8'e ulaşır. İki çocuk kalan 3/8'i paylaşır. Aynı daire yalnızca ölen eşin adına tescil edilmiş olsaydı, sağ kalan bütünün dörtte birini, çocuklar dörtte üçünü alırdı.

5/8 ile 1/4 arasındaki fark bir dairenin sekizde üçüdür ve bunu randevudaki pay sütunu belirler. Rejim tasfiyesinden doğan katılma alacağı bu kesirlerin üzerine oturur ve ayrıca hesaplanır; sağ kalan eşin otomatik olarak yüzde 50'yi aldığı, çocukların da diğer yüzde 50'yi paylaştığı yolundaki yaygın cümlenin tutmamasının sebebi de budur. O rakam mal rejiminden gelen değer paylaşımını alıp miras payı diye sunar.

Resmî nikah yoksa birlikte yaşayan kişinin miras hakkı var mı

Türk miras hukuku evlilik dışı birlikteliği tanımaz. Sağ kalan partner, çift ne kadar uzun süre birlikte yaşamış olursa olsun, ortak çocukları bulunsa da, birliktelikleri kendi ülkelerinde kayıtlı olsa da kanunen hiçbir şey almaz. Türk yasal mirasçılık düzeni altsoy, ana baba ve büyük ana büyük baba zümreleri üzerinden ilerler, sağ kalan eş ayrı bir kategori olarak durur ve evlilik dışı partner bu düzenin hiçbir yerinde geçmez.

Alternatif yolu kanunlar ihtilafı kuralı kapatır. 20. maddenin birinci fıkrası Türkiye'deki daireyi Türk hukukuna gönderdiği için, Hollanda'daki tescilli birliktelik (geregistreerd partnerschap) veya İsveç'teki birlikte yaşam (sambo) Alanya tapu müdürlüğünde hiçbir statü taşımaz, o birliktelik çifti kendi ülkesinde ne kadar eksiksiz korursa korusun.

Sonuçlar yapıya göre net biçimde ayrışır. Daire taraflardan birinin tek adına tescilliyse ve o kişi ölürse, sağ kalan hiçbir şey almaz ve daire ölenin çocuklarına veya ana babasına geçer. Daire 1/2 ve 1/2 tescilliyse sağ kalan kendi yarısını korur, ölenin yarısı ölenin ailesine geçer; bu da sağ kalanı hiç tanımadığı kişilerle paydaş yapar. Yeni paydaşlar bir malikin sahip olduğu bütün yetkilere sahiptir, satışı zorlama yetkisi dahil.

Evli olmayan çift için tapudaki kesir bu yüzden evli çifte göre daha çok iş görür, çünkü arkasında ikinci savunma hattı olarak duran bir mal rejimi yoktur.

Vasiyetname saklı payı aşabilir mi, yurt dışında yapılan vasiyet geçerli mi

Vasiyetname işe yarar, ama sınırı vasiyetçi değil Türk hukuku çizer. Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun'un 20. maddesinin dördüncü fıkrası, ölenin millî hukukunun öngördüğü şekilde yapılmış ölüme bağlı tasarrufu kabul eder; yani Almanya'da veya İsveç'te usulüne uygun düzenlenmiş bir vasiyetname Türkiye'de şekil yönünden geçersiz sayılmaz. Şekil ile esas ayrı sorulardır ve bağlayıcı olan esastır.

Esastaki sınır saklı paydır. Vasiyetçi yalnızca tasarruf edilebilir kısım üzerinde yön verebilir, çünkü Türk Medeni Kanunu'nun 506. maddesi belirli mirasçılara sabit oranlar ayırır. Saklı pay altsoy için yasal miras payının yarısı, ana ve babadan her biri için yasal miras payının dörtte biri, sağ kalan eş için altsoy veya ana baba zümresiyle birlikte mirasçı olması hâlinde yasal miras payının tamamı, diğer hâllerde yasal miras payının dörtte üçüdür.

Kardeşlerin saklı payının 5650 sayılı Kanun'la 2007'de kaldırılmış olması en çok evli olmayan çiftleri ilgilendirir. Altsoyu ve sağ kalan ana babası bulunmayan bir malik, Türkiye'deki daireyi vasiyetnameyle partnerine geniş bir marjla bırakabilir, çünkü kardeşlerin ve daha uzak hısımların saklı payı yoktur. Çocuğu olan malik bunun tam tersi bir konumdadır, çünkü çocukların yasal miras payının yarısı vasiyetname ne derse desin ayakta kalır. Türkiye'deki daireyi Türkiye'de planlayın ve ülkenizdeki vasiyetnameyi oradaki malvarlığını kapsayan belge olarak görün.

Hisseli tapuda önalım hakkı ve 25 Aralık 2025'te değişen süre

Paylı mülkiyet, alıcıdan çok satıcıyı şaşırtan bir kısıt taşır. Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar, Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi uyarınca o payı onun yerine alabilecekleri yasal önalım hakkına sahip olur. Hak, mevcut paydaşlar arasındaki satışta doğmaz; yani taraflardan biri diğerinin payını satın alıyorsa hiçbir şey tetiklenmez.

Mekanizmayı 733. madde düzenler. Satış, alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilir ve hak, bildirimden itibaren üç ay içinde kullanılmazsa düşer; ayrıca satış tarihinden işlemeye başlayan bir üst süre vardır.

Kuralın iki unsuru yakın zamanda değişti ve yayımlanmış rehberlerin çoğu bunu yakalamadı. 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan ve aynı gün yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, üst süreyi iki yıldan bir yıla indirdi ve bedel esasını değiştirdi; önalım bedeli artık tapuda yazan satış bedeli değil, hakimin belirlediği rayiç bedeldir. Değişiklik ayrıca cebrî satışları ve bazı kamu ihalesi satışlarını hakkın kapsamından çıkardı ve yürürlükten önce tamamlanmış satışlara uygulanmaz.

Ağustos 2026'da bu konuda üst sıralarda duran sayfalar, en az bir Türk hukuk bürosu blogu dahil, hâlâ iki yıllık süreden ve tapuda yazan bedelden söz ediyor. İki cümle de Aralık 2025'e kadar doğruydu, bugün değil; bunun önemi iki değişikliğin ters yönlere itmesinden geliyor. Kısalan süre payı satın alan tarafın işine yarar, rayiç bedel esası ise düşük beyan edilmiş tapu bedeline karşı hakkı kullanma yolundaki eski teşviki ortadan kaldırır.

Okuma, işlemin hangi tarafında durduğunuza bağlıdır. Yarısını dışarıdan birine satan taraf, alıcının bir yıllık riski fiyata yansıtmasını beklemelidir. Bir binada mevcut paydaştan pay alan yabancı alıcı ise bu riski tescilden sonra bir yıl boyunca kendisi taşır.

Ortaklar anlaşamazsa izale-i şuyu davası nasıl işler

Hiçbir paydaş süresiz biçimde kilitli kalmaz. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi her paydaşa paylaşma isteme hakkı verir; hukuki bir işlem veya taşınmazın sürekli bir amaca özgülenmiş olması paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü doğurmadıkça bu hak kullanılabilir. Dava, izale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinir.

Mahkeme iki sonuç arasında seçim yapar. Değer kaybı olmadan mümkünse taşınmazı fiilen bölen aynen taksime hükmedebilir; mümkün değilse satış yoluyla paylaşmaya, yani taşınmazın açık artırmayla satılıp bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir. Tek bir daire aynen taksime nadiren elverir, dolayısıyla bir Alanya dairesi için gerçekçi sonuç açık artırmadır ve açık artırma bedelleri acele edilmeden yapılan özel satışın altında kalmaya eğilimlidir.

Bir usul adımı artık davadan önce gelir. 1 Eylül 2023'ten beri arabuluculuğa başvurmak ortaklığın giderilmesi davası için dava şartıdır; düzenleme 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesini değiştiren 7445 sayılı Kanun'la getirildi ve arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

Paydaşlar bu hakkı sınırlayabilir, ama yalnızca belirli bir biçimde. 698. maddenin ikinci fıkrası paylaşma isteme hakkının hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlanmasına izin verir ve taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılmasını arar, tapu kütüğüne şerh verilebilmesine de imkan tanır. İki partner arasında adi yazılı biçimde yapılan paylaşma istememe anlaşması bu yüzden Türkiye'deki taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davasını durdurmaz, çünkü madde resmî şekil arar. On yıldan uzun süre için yapılan anlaşma geçersiz olmaz; süre on yıla iner ve paydaşlar yenileyebilir.

Ortak tapuyla vatandaşlık olur mu, 400.000 dolar eşiği bölünür mü

Vatandaşlık düşünerek birlikte alan çiftler kendilerini sık sık uygunluğun dışına yapılandırır. Taşınmaz yatırımıyla Türk vatandaşlığında eşik 400.000 ABD dolarıdır ve her başvuran için ayrı ayrı aranır; 400.000 dolarlık tek daireyi eşit bölen iki kişiden her biri 200.000 dolar tutar ve ikisi de eşiğe ulaşamaz. Payları toplamak uygunluğu toplamaz.

İşleyen yol ters yönde ilerler. Eşlerden biri eşiği tek başına karşılayan taşınmazı kendi adına tutar; diğer eş ve 18 yaşından küçük çocuklar ek yatırım yapmadan aynı başvuruya bağlı olarak dosyaya girer. Kendi hakkıyla vatandaşlık isteyen iki yetişkinin eşiği ayrı ayrı karşılaması gerekir.

Vatandaşlık yolu, pay yapısının normalde verdiği esnekliği de elinizden alır. Başvuruya konu edilen taşınmaz üç yıl satılmama şerhiyle tutulur ve bu kısıt taşınmazın tamamının satışı kadar pay devirlerine de uzanır; dolayısıyla bu yoldaki bir çift üç yıl boyunca kesirlerini yeniden düzenleyemez. Daireyi iki isimde tutmanın değerini bu kilide karşı tartın.

Randevudan önce yazıya dökülmesi gereken altı madde

Tapu yalnızca kesirleri kaydeder, başka hiçbir şeyi kaydetmez; kimin ne ödediği, işletme giderlerini kimin karşılayacağı ve taraflardan biri çıkmak istediğinde ne olacağı randevudan önce imzalanan ayrı bir belgeye aittir. Çiftlerin çoğu için altı madde alanı kapatır.

1. Kesirleri ve sebebini yazın, kimin hangi hesaptan ne ödediği dahil, çünkü tapu kesri gösterir ama sebebini hiçbir zaman göstermez.
2. İşletme giderlerini paylaştırın, aidatı, zorunlu deprem sigortası (DASK) primini, emlak vergisini ve tamir masraflarını kimin hangi oranda ödeyeceğini adıyla belirterek.
3. Çıkışı tasarlayın, ayrılan malikin payını önce diğerine teklif etmek zorunda olup olmadığını, bedelin nasıl belirleneceğini ve diğerinin ödemek için ne kadar süresi olduğunu ortaya koyarak.
4. Değeri değil değerleme yöntemini sabitleyin, bağımsız bir değerleme uzmanı ya da onu seçme mekanizması belirleyerek, çünkü üzerinde anlaşılan bir rakam hızla eskir.
5. Ölümü doğrudan ele alın, ülkenizdeki vasiyetnamenin tasarrufun şeklini, Türk miras hukukunun ise Türkiye'deki daireyi yönettiğini bilerek.
6. Paylaşma istememe anlaşmasını resmî şekle bağlayın, çünkü 698. maddenin ikinci fıkrası taşınmazlarda resmî şekil arar ve adi yazılı belge tutmaz.

Belgenin kendisine bir sınır da yazılmalı. Paydaşlar arasındaki anlaşma paydaşları bağlar; tapuya yazılı kesri veya sicile güvenerek işlem yapan üçüncü kişilerin konumunu değiştirmez. Sicili bağlamak isteniyorsa araç özel sözleşme değil, tescil ya da şerhtir.