Türkiye'de ev almak, üç kümeye ayrılan bir belge dosyası ister: alıcının getirdikleri, satıcının getirdikleri ve Tapu Müdürlüğü'nün o gün ürettikleri. Alıcının belgelerinin çoğu kolayca alınır ve gerisinin kilidini açan belge vergi numarasıdır. İki kalem, listelerin yanıldığı yerdir. SPK ekspertiz raporu, normal bir alım için Haziran 2024'te zorunlu belge olmaktan çıktı, dolayısıyla onu hâlâ zorunlu sayan rehberler güncelliğini yitirmiştir. Aynı rehberlerin genelde atladığı belge ise döviz alım belgesidir, Tapu Müdürlüğü'nün gerçekten istediği kayıt. Yabancı bir alıcının bunların hiçbiri için oturum izni veya vatandaşlığı gerekmez; geçerli pasaport başlangıç noktasıdır ve noter onaylı bir vekaletname, alıcı hiç gelmeden bir temsilcinin tüm dosyayı toplamasını sağlar.
Belgelere bir bakış
Dosya alıcı belgeleri, satıcı belgeleri ve devir günü üretilen formlar olmak üzere ayrılır, ve alıcı tarafında yalnızca dört belge sert zorunluluktur: vergi numarası, gerektiğinde yeminli tercümeli pasaport, DASK deprem poliçesi ve DAB döviz kaydı. SPK ekspertiz raporu koşulludur, yalnızca vatandaşlık ya da oturum başvurusunda gerekir, ve bazı listelerin saydığı askeri bölge izni aslında getirdiğiniz bir belge değildir; başvuru yapıldıktan sonra valiliğin yürüttüğü bir kontroldür.
Dosya toplam on bir belgeden oluşur, her birinin bir sağlayıcısı ve bir alınma yolu vardır.
| Belge | Kim sağlar | Zorunlu mu | Nasıl alınır |
|---|---|---|---|
| Türk vergi numarası | Alıcı | Evet | Vergi dairesi, pasaportla |
| Pasaport ve yeminli Türkçe tercümesi | Alıcı | Evet | Kendi pasaportunuz; müdürlük istediğinde yeminli tercüman |
| DASK deprem poliçesi | Alıcı | Evet | Herhangi bir sigorta acentesi veya online |
| DAB döviz alım belgesi | Alıcı | Evet | Dövizi bozdururken banka üretir |
| Vesikalık fotoğraf | Alıcı | Evet | Yakın tarihli, herhangi bir fotoğrafçı |
| Satış sözleşmesi | Her iki taraf | Evet | Taraflar arasında düzenlenir, korumada noter onaylı |
| SPK ekspertiz raporu | Alıcı | Yalnız vatandaşlık veya oturumda | SPK lisanslı değerleme firması |
| Tapu | Satıcı | Evet | Satıcının mevcut tapusu |
| Vergi ve harç borcu yoktur | Satıcı | Uygulamada | Belediye ve vergi dairesi |
| İskan ve mülkiyet durumu | Satıcı ve bina | Doğrulanır | Tapu ve belediye kayıtları |
| Vekaletname | Alıcı, gelmeyecekse | Uzaktan alımda | Noter; yurt dışında düzenlenmişse apostil ve tercüme |
Vergi numaranız, her şeyin dayandığı belge
Türk vergi numarası ilk alınacak belgedir çünkü banka, döviz bozdurma ve tescilin hepsi ona bağlıdır, ve herhangi bir yabancı yalnızca pasaportla alabilir. Vergi numarası olmadan alıcı banka hesabı açamaz, parayı dosyaya bozduramaz ve tapuya kaydedilemez.
Vergi numarasını herhangi bir ödeme ayarlamadan önce alın. Türk vergi idaresi tarafından verilir ve oturum izni, vize veya vatandaşlık gerektirmez; mülk sahipliğinin kendisi de bunların hiçbirini taşımaz. Temsilci aracılığıyla alan bir alıcı, numarayı noter onaylı vekaletnameyle temsilciye aldırabilir, bu da alıcı yurt dışındayken dosyayı ilerletir.
Pasaport ve yeminli Türkçe tercümesi
Pasaportunuz temel belgedir ve Tapu Müdürlüğü, isteyen ofislerde onun yeminli Türkçe tercümesini ister. Pasaport, vergi dairesinden bankaya ve devrin kendisine kadar alım boyunca sizi kimliklendirir.
Tercüme, mahkemede geçerli tercümeleri de sağlayan meslek olan bir yeminli tercüman tarafından yapılır. Türkçe bilmeyen bir alıcının, imzaladığı senedi anlaması için imzada yeminli tercüman bulundurması genellikle istenir. Yurt dışında vekaletname vermek için kullanılan pasaport ek bir katman taşır: vekaletname noter onaylıdır ve Türkiye dışında düzenlendiğinde, müdürlükte kullanılmadan önce apostil ve tercüme edilir. Hangi tercümeleri istediğini ilgili Tapu Müdürlüğü'yle teyit edin, çünkü istekler müdürlüğe ve ile göre değişir.
DASK deprem sigortası, müdürlüğün atlamayacağı belge
DASK poliçesi sert bir zorunluluktur: Tapu Müdürlüğü poliçe olmadan devri tamamlamaz. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu), kayıtlı konutları kapsayan zorunlu deprem sigortası sistemidir.
Poliçeyi devir randevusundan önce alın. Herhangi bir sigorta acentesinden veya online olarak, alıcı adına ve o mülke özel düzenlenir, ve poliçe belgesi devir dosyasına girer. Müdürlük onu formalite değil önkoşul saydığı için, eksik veya süresi dolmuş bir DASK poliçesi o gün randevuyu durdurur; bu yüzden sonradan akla gelen bir kalem değil, vergi numarasının yanında listeye girer.
DAB: çoğu listenin atladığı döviz belgesi
Çoğu listenin atladığı belge, alıcının Türkiye'ye döviz getirdiğini ve bir banka aracılığıyla bozdurduğunu kanıtlayan döviz alım belgesidir. 24 Ocak 2022'den beri, satın alma yoluyla mülk edinen yabancı alıcının Tapu Müdürlüğü'ne DAB sunması gerekir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) bu zorunluluğu o tarihli duyurusunda teyit eder ve dayanağı Merkez Bankası'nın Sermaye Hareketleri Genelgesi'dir.
DAB bir banka aracılığıyla üretilir. Alıcı dövizi getirir, banka aracılığıyla bozdurur ve banka DAB'ı düzenler; belge devir dosyasına girer. Belge maliyet tarafını da besler: DAB'da görünen bozdurulan tutar, %4 devir harcının hesaplandığı resmî senet değerine yansır, dolayısıyla vergi matrahından ayrı durmaz. Bu bağlantı tek bir birincil metinden çok meslek yorumlarında belgelenir, dolayısıyla güçlü bir eğilim olarak ele alın ve rakamları banka ve noterle teyit edin.
SPK ekspertiz raporu: normal satışta artık zorunlu belge değil
Devlet onaylı bir ekspertiz raporu normal bir alım için artık zorunlu belge değildir; Haziran 2024'ten beri yalnızca alıcı vatandaşlık veya oturum izni başvurusu yaparken gereklidir. Rakip listelerin çoğunun güncelliğini yitirdiği yer burasıdır. SPK ekspertiz raporunu (ekspertiz raporu) hâlâ 2019'dan beri tüm yabancı satışlarında zorunlu diye listelerler, oysa düz bir alım için bu artık doğru değildir.
Değişiklik, 3 Haziran 2024'te yayımlanan ve 13 Haziran 2024'te yürürlüğe giren TKGM 2024/4 sayılı Genelge ile geldi; bu genelge normal satış veya satış vaadi sırasında ekspertiz raporu sunma zorunluluğunu kaldırdı. Raporu yalnızca Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı firmalar düzenler ve hâlâ gerektiği yerde onaydan itibaren üç ay geçerlidir. Yalnızca ev sahibi olmak için alan bir alıcı değerlemeyi dosyadan tamamen çıkarır. Vatandaşlık veya oturum için alan bir alıcı onu tutar, çünkü o başvurular hâlâ gerektirir, bu da raporu satışa değil alıcının hedefine bağlı koşullu bir belge yapar.
Satış sözleşmesi ve onu bağlayıcı kılan şey
Satış sözleşmesi dosyanın parçasıdır, ama hukuki şekli alıcıyı koruyup korumadığını belirler ve yalnızca noter onaylısı korur. Sözleşme fiyatı ve şartları kaydeder, ama tek başına mülkiyeti devretmez; Türk Medeni Kanunu madde 705 uyarınca mülkiyet imzayla değil tescille geçer.
Şekil, önemli olan noktadır. Tapulu taşınmazın mülkiyetini devreden bir sözleşme veya onu satma vaadi, noter ya da tapu memuru huzurunda resmî şekilde yapılmalıdır; Borçlar Kanunu madde 237, Medeni Kanun madde 706 ve Tapu Kanunu madde 26 aynı yöne işaret eder. Adi yazılı veya sözlü sözleşme hukuken geçersizdir. Noter onaylı satış vaadi (satış vaadi) daha fazlasını yapar: Medeni Kanun madde 1009 uyarınca tapuya şerh edilebilir, bu da üçüncü kişileri beş yıl bağlar ve satıcı sözünden dönerse alıcının devri mahkeme yoluyla zorlamasını sağlar. Belge olarak sözleşme, adi bir rezervasyon formu olarak bırakılmak yerine noter onaylı yaptırılmaya değer.
Satıcının devre getirmesi gerekenler
Dosyanın yarısı satıcınındır ve alıcı bu belgeleri para hareket etmeden önce durum tespitinde doğrular. Satıcının evrağı temiz, devredilebilir mülkiyeti kanıtlar.
Satıcı dört belge getirir.
- Satıcı adına, hiçbir ipotek, haciz veya kısıtlayıcı şerh taşımayan tapu.
- Kayıtlı malikle eşleşen kimlik belgesi.
- O mülkte ödenmemiş emlak vergisi veya belediye harcı olmadığını gösteren belge.
- Binanın iskan durumu, yani denetimden sonra kat mülkiyeti mi yoksa yalnız kat irtifakı mı taşıdığı, tapu ve belediye kayıtlarından okunur.
Satıcının belgelerini önce okumak alıcıyı korur: ödenmemiş harcı, haczi veya iskanı eksik olan bir mülk, imzadan sonra değil önce çözülecek bir belge sorunudur.
Temsilci aracılığıyla alım: vekaletnamenin kapsaması gerekenler
Gelemiyorsanız tüm alımı mümkün kılan tek belge, temsilcinizin yapacağı her işlemi açıkça kapsayan noter onaylı bir vekaletnamedir. Vekaletname, temsilcinin vergi numarası almasını, sözleşme imzalamasını, DAB üretmesini ve devre alıcı adına katılmasını sağlar.
Onu dikkatle düzenletin. Türkiye içinde imzalanan vekaletname orada noter onaylıdır; yurt dışında imzalanan ise yerel noter onayından sonra, müdürlükte geçerli olmadan önce apostil ve yeminli Türkçe tercüme edilir. Belge, genel bir ifadeye dayanmak yerine belirli yetkileri, vergi numarası alma, satış sözleşmesi imzalama, döviz bozdurma ve tapu devrini tamamlama yetkilerini adıyla saymalıdır. Bu işlemlerden birini atlayan bir vekaletname, temsilcinin o gün dolduramayacağı bir boşluk bırakır.
Off-plan mı ikinci el mi: belge dosyası nasıl değişir
Bireysel satıcıdan ikinci el alımın belge dosyası, geliştiriciden off-plan alımınkiyle aynı değildir, çünkü mülkün kendi evrağı farklı bir aşamadadır. İkinci elde kontrol edilecek tamamlanmış bir tapu ve iskan vardır; off-plan bir dairede henüz yoktur.
İkinci elde ağırlığı satıcının tapusu ve iskan taşır, ve devir mevcut kat mülkiyetini geçirir. Off-plan alımda, bina bitene kadar geliştirici sözleşmesi ve kat irtifakı devrededir, satış Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502 sayılı) ile tamamlanma teminatları altındadır, ve tam kat mülkiyeti tapusu ancak bina tamamlanıp denetlendiğinde düzenlenir. Alıcı imzalamadan önce iki yoldan hangisinin geçerli olduğunu teyit eder, çünkü istenecek belgeler ikisi arasında farklıdır.