Yabancıdan yabancıya konut satışı: neyin değiştiği, neyin değişmediği

Yabancının Türkiye'de başka bir yabancıdan ikinci el konut alması, her alım gibi aynı kurallarla işleyen sıradan bir işlemdir ve yapamadığı tek şey Türk vatandaşlığı getirmektir. Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık, taşınmazın herhangi bir yabancı gerçek kişi adına kayıtlı olmamasını şart koşar; bu şart, fiyatı ne olursa olsun ve hâli ne olursa olsun bugün bir yabancının üzerine kayıtlı her daireyi eler. Satışı önce bir Türk vatandaşı üzerinden geçirerek şart aşılamaz, çünkü aynı düzenleme 12 Ocak 2017'den sonra bir yabancı gerçek kişi tarafından devredilmiş taşınmazı da kapsam dışında bırakır ve bir kez vatandaşlık başvurusuna konu olmuş daire ikinci bir başvuruyu taşıyamaz. Mavi kart sahipleri, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları ve çifte vatandaşlığı olan Türk vatandaşları yabancı sayılmadığı için onlardan alım vatandaşlık yolunu açık bırakır; tek istisna, Türk vatandaşlığını yatırım yoluyla kazanmış ve elinde Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı olduğu hâlde kapsam dışı kategoride kalmayı sürdüren satıcıdır. Pasaport derdi olmayan alıcı için bunların hiçbiri geçerli değildir; orada satıcının uyruğu altı kontrolün profilini değiştirir, yani tapudaki üç yıllık satış kısıtı şerhini, satıcının beş yıllık değer artış kazancı penceresini, yurt dışında düzenlenen vekaletnameyi, ödenmemiş emlak vergisi ile aidatı, atıl kalmış abonelikleri ve yabancı alıcı istisnasıyla sıfırdan alınmış bir dairenin katma değer vergisi (KDV) geçmişini. Ödenmemiş emlak vergisi ve ödenmemiş veraset ve intikal vergisi yürürlükteki hukukta alıcının borcuna dönüşmez, ama ikisi de ödenene kadar devri durdurur. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 25 Ağustos 2026 tarihli döviz alış kurlarıyla 400.000 dolar yaklaşık 343.000 euro eder; Alanya'da yabancı mülkiyetinin en yoğun olduğu ve satıcının pasaportunun en çok parayı belirlediği bant budur.

Yabancıdan yabancıya konut satışında ne değişir, ne değişmez?

Türkiye'de bir konut alımının neredeyse bütün mekanik adımları, satıcının elinde Türk pasaportu da olsa yabancı pasaport da olsa aynı işler; tamamen değişen tek şey dairenin taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık için kullanılıp kullanılamayacağıdır. Alımın kendisi hukuka uygun, sıradan ve yaygındır. Antalya'nın Akdeniz kıyısındaki ilçesi Alanya 2000'lerin başından beri yabancılara daire satıyor ve bugün piyasadaki ikinci el stokun büyük bir kısmı yabancı adlarına kayıtlı. O maliklerden alım rutin bir iştir.

Karışıklık iki ayrı sorunun birbirine karışmasından çıkıyor. Birinci soru bir yabancının başka bir yabancıdan alıp alamayacağını sorar ve cevabı evettir, her alımla aynı şartlarla. İkinci soru o dairenin taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık programına uyup uymadığını sorar ve orada satıcının uyruğu belirleyicidir.

Altı kalem daha hukuken değişmez ama profil olarak değişir, çünkü masanın karşısındaki kişi başka bir ülkede yaşıyor ve farklı bir teşvik setiyle almış.

Tabloyu, iki alıcıdan hangisi olduğunuzu sorarak okuyun. Türk pasaportu derdi olmayan alıcının önünde, kontrol listesi biraz değişmiş sıradan bir alım vardır. Bütün gerekçesi pasaport olan ve Haziran 2022'den beri değişmeyen 400.000 dolarlık eşiği harcamaya hazırlanan alıcının önünde ise o pasaportu veremeyecek bir daire vardır.

Yabancıdan alınan ev ile Türk vatandaşlığı olur mu?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Türk Vatandaşlığı Kanunu uygulama yönetmeliği için çıkardığı talimat, taşınmazın herhangi bir yabancı gerçek kişi adına kayıtlı olmamasını arar ve bu şart bugün bir yabancıya ait her daireyi eler. İfade, başvuranın kendi eşini ve çocuklarını da, aralarında hiçbir bağ olmayan yabancı malikleri de kapsar. Bu, alıcının kendi nitelikleriyle ilgili bir şart değil, aldığınız gün tapu kütüğünün hâliyle ilgili bir şarttır.

Eşik 400.000 dolardır ve taşınmaz başına ya da aile başına değil, başvuran kişi başına uygulanır. Tutara ulaşmak için kullanılacak taşınmaz sayısına sınır yoktur, yani başvuran iki taşınmazı da on taşınmazı da birleştirebilir; ana başvuranın eşi ve 18 yaşından küçük çocukları ek yatırım gerekmeden aile bireyi olarak başvuruya dahil olur. Taşınmaza sonrasında üç yıl satılamaz kısıtı konur ve bu kısıt tapunun kendisine işlenir.

Bu çerçevede satıcı şartı, aritmetiğin hiçbiri konuşulmadan önce uygulanan bir filtre gibi çalışır. Ağustos 2026 itibarıyla 450.000 dolara çıkılmış, tapusu temiz, iskanı geçerli ve satıcısı istekli bir daire, kütükteki tek bir satır yüzünden programın dışında kalır; hiçbir değerleme raporu, ödeme kurgusu veya hukuki argüman bunu oynatmaz.

Pasaportu hesaba katarak bakan herkes için buradan üç sonuç çıkar.

1. Fiyata göre elemeden önce satıcının uyruğuna göre eleyin. Dairenin şu an kimin üzerine kayıtlı olduğunu sormak hiçbir şeye mal olmaz ve Alanya'nın üst fiyat bandında boşa giden gezilerin en büyük kalemini ortadan kaldırır.
2. Emlakçının verdiği güvenceyi cevap değil başlangıç noktası sayın. Kütük asıldır ve güncel bir tapu kayıt örneği soruyu tek belgede bitirir.
3. İki alımı kendi kafanızda ayırın. Yabancıya ait bir daireyi ev ya da kira geliri için almanız hiçbir şekilde etkilenmez. Aynı daireyi pasaporta giden yol olarak almanız işlemez.

Alanyalı bir emlakçının yabancı alıcıya yabancıya ait daire göstermesi mutlaka yanıltma değildir, çünkü ikinci el alımların büyük çoğunluğunun vatandaşlıkla ilgisi yoktur. Uyumsuzluk yalnızca alıcının amacı hiç sesli söylenmediğinde ortaya çıkar.

Araya Türk vatandaşı girerse vatandaşlık şartı sağlanır mı?

Hayır, ve sebebi tam da bu yolu kapatmak için yazılmış bir kuraldır: taşınmazın ayrıca 12 Ocak 2017 tarihinden sonra herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından devredilmiş olmaması gerekir. Daireyi önce bir Türk vatandaşından geçirmek onu temizlemez. Kütük geçmişi tutar, talimat da o geçmişe uzanır.

Kural piyasada çoğu zaman iki ya da üç yıllık bekleme süresi diye anlatılır. Bu anlatım kuralı olduğundan hafif gösterir. Şartın metni kayan bir pencere değil sabit bir takvim tarihi belirler; yani 2018'de yapılmış bir devir 2026'da da taşınmazı elemeye devam eder ve etmeyi sürdürecektir.

Aynı şartın ikinci ayağı aile içi düzenlemeleri yakalar. İkinci el taşınmaz, başvuranın veya başvuranın birinci derece yakınlarının, Türk vatandaşı olsun olmasın, daha önce bir Türk vatandaşına ya da Türk şirketine devrettiği taşınmaz olamaz. Üçüncü ayak şirket mülkiyetini yakalar; yabancı alıcının veya birinci derece yakınlarının ortak ya da yönetici olduğu şirketleri ve Tapu Kanunu'nun 36. maddesi kapsamına giren, aynı uyruktan yabancı ortaklı şirketleri kapsar.

Buradan çıkan pratik talimat kısadır. Yalnızca güncel maliki değil, parselin edinim geçmişini isteyin. 2021'de Norveçli bir malikten alıp şimdi satışa çıkaran bir Türk vatandaşının dairesi, emlakçının normalde gösterdiği her belgede, yapıldığından beri Türk elinde kalmış bir daireyle birebir aynı görünür.

Bu olgular kütüğün güncel sayfasında değil tapu geçmişinde durduğu için, satan kişiye değil parseli inceleyen bir avukata sorulacak sorulardır.

Aynı daire ikinci kez vatandaşlık için kullanılabilir mi?

Bir taşınmaz vatandaşlık başvurusunu bir kez taşıyabilir ve bir kez taşıdıktan sonra aynı taşınmazı ya da aynı hisseyi başka hiçbir yabancı gerçek kişi yeni bir başvuru için kullanamaz. Daire o amaç bakımından kalıcı olarak tükenmiştir.

Bunun en çok geçerli olduğu yer, tam da alıcının bakma ihtimalinin en yüksek olduğu yerdir. Alanya'nın sahil mahallelerinde 400.000 dolar civarına çıkılan taşınmazlar vatandaşlık programının doğal stoğudur; bu da aralarında daha önce bir başvuruyu taşımış olanların oranını alışılmadık biçimde yükseltir. 2021 ve 2022 başvuru dalgasının üzerinden üç yıl veya daha fazla geçmişken, 2026'da o fiyat noktasından satan bir yabancı malik tanıdık bir profildir: kısıt süresi dolmuş ve artık satmakta serbest olan kişi.

O satıcı için satış düz bir çıkıştır. Aynı planı kuran alıcı için ise daire taşınmazı verir, pasaportu vermez.

Teşhis burada da satıcının anlattığı değil tapu geçmişidir. Önceki bir vatandaşlık ediniminin kütükte izleri kalır; bunların içinde önceki başvuru sırasında konulmuş satış kısıtı şerhi de vardır. Yalnızca dairenin şu anda kısıt taşıyıp taşımadığını soran alıcı, daha önce kısıt taşıyıp taşımadığı hakkında hiçbir şey öğrenmez.

Somut bir eşleştirme düşünün. Antalya ilinin Alanya ilçesindeki sahil mahallesi Mahmutlar'da yan yana iki daire Ağustos 2026'da 420.000 dolara çıkılmış olsun. Biri 2015'ten beri sahibi olan bir Türk ailesine ait. Diğeri, 2022'de o daireyle vatandaşlık kazanmış ve kısıtı 2025'te dolmuş bir yabancıya ait. Yazlık daire isteyen alıcı için ikisi birbirinin yerine geçer ve ikincisi pekâlâ daha ucuz olabilir. Türk vatandaşlığı isteyen alıcı için ise ortada tek bir daire vardır, o da birincisidir.

Mavi kartlı veya çifte vatandaş satıcı yabancı sayılır mı?

Mavi kart sahipleri, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları ve aynı zamanda başka bir devletin vatandaşı olan Türk vatandaşları talimat kapsamında yabancı sayılmaz; dolayısıyla onlardan alım vatandaşlık yolunu açık bırakır, ama sonucu tersine çeviren bir istisna vardır. İstisna, Türk vatandaşlığını Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamında, yani yatırım yolunun kendisiyle kazanmış satıcıları kapsar.

Genel durum bakımından metin açıktır. Türk vatandaşlığından izinle çıkmış ve mavi kart taşıyan kişiler, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları ve birden çok vatandaşlığı olan Türk vatandaşları talimat kapsamında yabancı olarak değerlendirilmez. Bir Türk vatandaşı aynı zamanda başka bir ülkenin vatandaşıysa, işlemde Türk vatandaşlığı esas alınır.

Zorluk istisnanın içinde yaşıyor. Yatırım programı kapsamında Türkiye'de taşınmaz alan, bununla vatandaşlık kazanan ve şimdi elinde Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı taşıyan bir satıcı çoğu bakımdan Türk vatandaşıdır, bu bir konuda ise kapsam dışı kategorinin içinde durmayı sürdürür. Ne kimlik kartında ne de kütüğün güncel sayfasında satıcının hangi kategoriye girdiğini bildiren bir şey vardır.

Buradan açıkça söylenmeye değer bir asimetri çıkar. En bariz biçimde yabancı görünen satıcı kategorisi, yani tapuda duran Norveçli ya da Rus bir ad, kolay fark edilir ve daireyi eler. En Türk görünen satıcı kategorisi, yani birkaç yıl önce düzenlenmiş bir Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı, daireyi aynı kesinlikle eleyebilir ve sıradan bir belge kontrolüne görünmez.

Vatandaşlık peşindeki alıcı bu yüzden kulağa müdahaleci gelen, aslında öyle olmayan bir soru sorar. Satıcının Türk vatandaşlığını ne zaman ve nasıl kazandığını sorun. Doğumla vatandaş olan anında cevap verir. Yatırımla vatandaş olan başka türlü cevap verir ve o cevap, alımın amacınıza hizmet edip edemeyeceğini belirler.

Yaygın biçimde dolaşan tavsiye yabancı alıcıya Türk satıcı aramasını söyler ve orada durur. Bu tavsiye iki yönden birden eksiktir. Gayet kullanılabilir olan mavi kartlı ve Kuzey Kıbrıslı satıcıları haksız yere eler, kullanılamayan yatırım yolu vatandaşlarını ise haksız yere içeri alır.

Tapuda 3 yıl satılamaz şerhi ve beyanlar hanesi ne söyler?

Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık için kullanılmış bir taşınmaza konulan üç yıllık kısıt tapunun kendisinde durur ve şerh yaşadığı sürece malik size hiçbir şekilde satamaz. Güncel bir tapu kayıt örneğinin beyanlar hanesini okumak, önünüzdeki dairenin hukuken satılabilir olup olmadığını öğrenmenin en hızlı yoludur.

Türk tapu sicili uygulaması, tasarrufu yasaklayan şerhlerle yalnızca kısıtlayan veya kişisel bir hakkı kayda geçiren kayıtları birbirinden ayırır. Tapu Sicili Tüzüğü yasaklayıcı kategoriyi sayar; içinde ihtiyati tedbirler, kamu hacizleri, iflas ve konkordato kayıtları, aile konutu şerhleri ve eşin tasarruf yetkisinin kaldırılması yer alır. İpotek ise buna karşılık bir şerh değil sınırlı ayni haktır ve tek başına satışı engellemez.

Yabancıya ait bir dairede ilk bakılacak iki kayıt vatandaşlık kısıtı ile aile konutu şerhidir. Birincisi vatandaşlık programının yarattığı fiyat bandında yaygındır. İkincisi önemlidir çünkü Türk hukuku aile konutunun devrinden önce malik olmayan eşin açık rızasını arar ve yabancı bir malikin medeni durumunu yurt dışından doğrulamak daha zordur.

Buradan iki talimat çıkar ve ikisi birbirinden farklıdır.

• Teklifinizden birkaç gün içinde tarihlenmiş güncel bir tapu kayıt örneği alın, malikin elindeki tapunun fotoğrafına güvenmek yerine; çünkü şerhler zaman içinde konur ve kalkar, eski bir belge de bugün hakkında hiçbir şey ispatlamaz.
• Satıcının medeni durumunu ve ailenin nerede yaşadığını sorun, şerh yokluğunun soruyu bitirdiğini varsaymak yerine; çünkü rıza şartı kütüğe kaydedilmiş olsun olmasın kanunda vardır.

Yaşayan bir kısıt kusur değil zamanlama sorunudur. Şerhin dolmasına aylar varsa daire henüz satılık değildir ve ileride satma vaadine karşılık ödenen her kapora, tarih gelmeden satıcının koşullarının değişmesi riskini taşır.

Değer artış kazancında 5 yıl hesabı tapu bedelini nasıl etkiler?

Son beş yıl içinde almış bir yabancı satıcı kazanç üzerinden Türkiye'de vergi öder; bu da onu, tapunuza yazılacak bedeli düşük göstermekte doğrudan menfaat sahibi yapar ve o düşük göstermenin bedeli yıllar sonra size çıkar. Türk hukuku edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde satılan taşınmazın kazancını vergiler, beş yıldan sonra istisna tutar ve kural, gelirin kaynağı taşınmaz olduğu için mukim olan da olmayan da aynı şekilde uygulanır.

Vergiye tabi rakam iki fiyat arasındaki ham fark değildir. Edinim bedeli kazanç hesaplanmadan önce endekslenir, yıllık istisna tutarı düşülür ve kalan kısım artan oranlı gelir vergisi tarifesinden vergilenir. Enflasyonist bir ortamda endeksleme çok şey değiştirir; satıcının kendi mali müşavirinin, satıcının korktuğundan küçük bir rakama ulaşmasının sebebi budur.

Bunların hiçbiri satıcının tapu müdürlüğündeki güdüsünü değiştirmez. Beyan edilen bedelin düşük olması hem satıcının vergiye tabi kazancını hem de tapu harcındaki %2'lik payını aynı anda azaltır. Harçlar Kanunu, harcın taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olmayan bir değer üzerinden hesaplanmasını isteyerek bir taban koyar ve beyan edilen rakamın gerçeği yansıtmadığı hâllerde farkın sonradan tarh edilmesine izin verir. O tabanla gerçek fiyat arasında bir alan vardır ve beş yıllık pencerenin içindeki satıcı o alanı arar.

Sizin tarafınızdaki aritmetik ters yönde işler. Ağustos 2026'da 200.000 euroya anlaşılmış, tarafların 150.000 euro beyan ettiği bir daireyi ele alalım. Alıcının harçtaki %2'lik payı 1.000 euro azalır. Alıcının kayda geçen edinim bedeli de 50.000 euro azalır; yani o alıcı kendi beş yıllık penceresi içinde satarsa, beyan edilecek kazanç olması gerekenden 50.000 euro büyük çıkar. Türk gelir vergisi o dilimde %15'ten başlar; bu da ertelenmiş riski, endeksleme öncesinde ve daha büyük bir kazancın ulaşacağı yüksek oranlar hesaba katılmadan 7.500 euroya koyar. Satıcının önerisini kabul eden alıcı, bugünkü 1.000 euroyu sonraki kabaca yedi katıyla takas etmiş olur.

Beş yılı geçmiş bir satıcının bu konuda ısrar etmek için çok daha az sebebi vardır; kütükteki edinim tarihini, satıcının vergi işleriyle hiç ilgilenmeseniz bile okumaya değer kılan sebeplerden biri budur.

Yurt dışındaki satıcıdan vekaletname ile tapu devri

Başka bir ülkeden satan yabancı malik devri neredeyse her zaman vekaletname ile yapar ve tamamlanma tarihinizi satıcının isteği değil o belgenin geçerliliği belirler. Türk noterlik kuralları, tapu işlerinde kullanılacak vekaletnamenin imza onayıyla değil düzenleme şeklinde hazırlanmasını ve vekalet verenin fotoğrafını taşımasını arar.

Yurt dışında yerel bir noter önünde düzenlenen vekaletnameler bu iki şartın ikisinde de sık sık takılır; çünkü çoğu yabancı noterlik sistemi belge düzenlemez, imza onaylar ve fotoğraf iliştirmez. Türk konsolosluğu iki sorunu birden çözer; ayarlaması daha uzun sürse de konsolosluk yolunun güvenilir yol olmasının sebebi budur.

Geçerliliğin arkasında ikinci bir soru durur: belge hâlâ yaşıyor mu. Türk vekaletnamesinin kendiliğinden bitiş tarihi yoktur; azledilene, kapsadığı iş tamamlanana veya vekalet ilişkisini sona erdiren hâllerden biri gerçekleşene kadar yürür. Aralık 2025'ten beri azilnameler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2025/6 sayılı genelgesiyle işlettiği Türkiye Azil Sistemi'ne kaydediliyor; bu da tapu müdürlüğüne, önüne getirilen belgenin iptal edilmiş olduğunu görme imkânı veriyor.

Aksama biçimi belirlidir ve adının konması gerekir. Satış tapu müdürlüğünde, satıcı fikrini değiştirdiği için değil, temsilci yanlış şekilde düzenlenmiş, fotoğrafsız veya kimse emlakçıya haber vermeden azledilmiş bir belgeyle geldiği için yatar. Bu olguların hiçbiri e-postayla gönderilen taranmış bir kopyada görünmez.

Vekaletnamenin, kullanılacağı sabah değil randevu alınmadan önce kendi avukatınızca incelenmesini isteyin. Yurt dışında bir konsoloslukta yeniden düzenlenmesi gereken bir belge haftalar ekler ve o haftalar, imzalamış olduğunuz kapora düzeninin içine düşer.

Emlak vergisi ve aidat borcu olan ev satılabilir mi?

Önceki malikin bıraktığı borçlar sizin kişisel sorumluluğunuza dönüşmez, ama ikisi devrin hiç gerçekleşmemesine yol açar; bu da onları risk olmaktan çıkarıp takvim sorununa çevirir. Yıllarını başka bir ülkede geçirmiş bir malik kendine özgü bir yarım kalmışlıklar deseni biriktirir.

En açık örnek ödenmemiş emlak vergisidir. Emlak Vergisi Kanunu, tapu müdürlüklerine devir sırasında belediyenin sistemini elektronik olarak sorgulamayı emreder ve emlak vergisi borcu bulunan bina ya da arazinin devrini, veraset, mahkeme kararı, cebri satış ve kamulaştırma için dar istisnalarla yasaklar. Alıcı ile satıcının ödenmemiş emlak vergisinden birlikte sorumlu tutulduğu eski kural artık yürürlükte değildir ve İngilizce kaynakların büyük bir kısmı hâlâ onu tekrarlıyor. Doğru talimat borcu devralmaktan korkmak değil, randevu alınmadan önce borcun kapatıldığını tespit etmektir.

İkinci durdurucu veraset ve intikaldir ve eski yabancı stokunda alıcıların beklediğinden daha sık çıkar. Satıcı daireyi miras yoluyla edinmişse, tescilin kendisi veraset ve intikal vergisini beklemez ama satış bekler. Tapu görevlileri vergi dairesinden alınmış ilişik kesme belgesi olmadan devri tamamlayamaz. Kütükte malik olarak adı geçen bir satıcı bu yüzden gerçekten satamayacak durumda olabilir.

Aidat yine başka türlü işler. Önceki malikin ödenmemiş aidatı yeni malikin kişisel borcuna dönüşmez. Daireye bağlanabilen şey, mahkemece tespit edilmiş ödenmemiş tutar için diğer kat maliklerine lehine tescil edilen kanuni ipotektir; o kayıt bir kez tescil edildikten sonra taşınmazla birlikte gider ve diğer alacakların önünde sıra alır. Talimat, birikmiş borcun sizi izlediğini varsaymak değil takyidat listesini okumaktır.

İki kış boyunca boş kalmış bir daire, hiçbir kütüğün cevaplamadığı fiziksel sorular da taşır; rutubet, ölmüş beyaz eşya ve yıllardır bakımı yapılmamış bir kombi bunlara dahildir. Bunların yeri hukuki dosya değil fiyattır.

Yabancıya konut satışında KDV istisnası ikinci elde işler mi?

Katma değer vergisi, kimin uyruğu ne olursa olsun gerçek kişiler arasındaki ikinci el satışta doğmaz; çünkü yabancı alıcıların duyduğu istisna yalnızca müteahhitten yapılan ilk teslime uygulanır. İkinci el bir daireye KDV istisnasını hesaba katarak yaklaşan alıcı, işleyecek bir yeri olmayan bir kuralı uyguluyor demektir.

İstisnanın kendisi KDV kanununun 13. maddesinde durur ve konut ya da iş yerinin, Türkiye'de yerleşik olmayan ve bedeli döviz olarak ödeyen bir alıcıya ilk teslimine uygulanır. Dört şartı birlikte taşır; bunlara bedelin en az %25'inin fatura tarihinden önce, kalanının bir yıl içinde gelmesi, binanın yapı ruhsatının bulunması ve taşınmazın tescilden sonra üç yıl elde tutulması dahildir.

İkinci el işleme uzanan şart bu sonuncusudur ve oraya satıcı tarafından uzanır. İstisnayla sıfır daire almış ve üç yıllık pencerenin içinde satan bir yabancı malik, daha önce istisna edilmiş KDV bakımından sorumluluk doğurur. Sorumluluk sizin değil onundur. Size etkisi zamanlama ve pazarlık pozisyonu düzeyinde kalır, çünkü beklemediği bir tarhiyatla karşılaşan satıcı oyalayabilir, fiyatı yeniden kurabilir veya satıştan çekilebilir.

Piyasada birbirine sıkça karıştırılan iki ayrı üç yıllık süre dolaşıyor. Biri KDV istisnasının elde tutma şartıdır. Diğeri vatandaşlık kısıtı şerhidir. İkisi farklı mevzuattan gelir, farklı amaca hizmet eder ve aynı dairede farklı zamanlarda işleyebilir. Üç yılın dolduğunu söyleyen satıcı iki sorudan yalnızca birini cevaplamıştır, hangisi olduğunu tespit etmek de size düşer.

KDV konusunda geriye kalan talimat kısadır. Satıcının daireyi hangi tarihte edindiğini ve müteahhitten yabancı alıcı istisnasıyla sıfır alıp almadığını tespit edin. İkisi de doğruysa ve üç yıl dolmamışsa işlemin yavaş ilerlemesini bekleyin.

Yabancıya tapu devrinde istenecek belgeler ve kontrol listesi

Kontrollerin kendisi sıradan bir Türk konut alımının kontrolleridir; değişen şey, hangilerinin sorun çıkarma olasılığının yükseldiğidir. Bir işlemi en hızlı durduranından başlayarak sırayla ilerlemek en çok zamanı kazandırır.

Bu listedeki işin çoğunu iki belge yapar. Güncel bir tapu kayıt örneği mülkiyeti, şerhleri ve takyidatı bir arada cevaplar. Avukatın tapu geçmişi incelemesi, kayıt örneğinin tek başına cevaplayamadığı vatandaşlık sorularını cevaplar.

Alıcıların sık eklediği bir kalem gereksizdir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2024/4 sayılı genelgesi Haziran 2024'te yürürlüğe girdiğinden beri olağan satışta SPK lisanslı değerleme raporu aranmıyor; rapor yalnızca vatandaşlık ve ikamet izni başvurularında zorunlu olmayı sürdürüyor. Satıcının yabancı olması bu soruyu iki yönden de etkilemez.

Alanya'da aynı daire, iki farklı alıcı

Yabancıya ait aynı daire, alıcının onunla ne yapmak istediğine bağlı olarak aynı anda hem mükemmel bir alım hem de imkânsız bir alım olabilir. Tek bir taşınmaz üzerinde sayıları işletmek, satıcının pasaportunun nerede paraya mal olduğunu ve nerede hiçbir şeye mal olmadığını gösterir.

Antalya ilinin Alanya ilçesindeki Oba mahallesinde, Ağustos 2026'da 343.000 euroya çıkılmış iki yatak odalı bir daireyi ele alalım. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın 25 Ağustos 2026 tarihli döviz alış kurlarıyla, ki euro 55,9892 TL ve dolar 48,0117 TL, bu fiyat yaklaşık 400.300 dolar eder. Malik, daireyi 2019'da sıfır almış İsveç vatandaşı.

A alıcısı Türk pasaportu istiyor. Daire yabancı gerçek kişi adına kayıtlı, dolayısıyla başka hiçbir şey incelenmeden talimattaki şartta düşer. Fiyatın 400.000 doların hemen üstünde olması önemsizdir, değerleme raporu önemsizdir, satıcının istekli olması önemsizdir. A alıcısının devam etmesinin maliyeti alımın bütün amacıdır. Doğru hamle durup Türk mülkiyetindeki stoğa bakmak ve karşılaştırılabilir Türk mülkiyetindeki dairenin, tam da bu amaca hizmet edebildiği için daha yüksek fiyatlı olabileceğini kabul etmektir.

B alıcısı yazlık ev ve kira geliri istiyor. B alıcısı için satıcının uyruğu ehliyet bakımından hiçbir şeyi değiştirmez ve altı kontrol ekler. Satıcı 2019'da almış, yani beş yıllık pencere geçmiş ve satıcının tapu bedelini düşük göstermek için vergisel bir sebebi kalmamış. Daire 2019'da sıfır alınmış, yani varsa KDV istisnasının elde tutma süresi çoktan dolmuş. Satıcı İsveç'te yaşıyor, yani vekaletname neredeyse kesin ve erkenden incelenmesi gerekiyor. Emlak vergisi, aidat ve abonelikler için bir borç taraması gerekiyor. B alıcısı sıradan şartlarla ilerler.

Bu karşılaştırma alıcıları şaşırtan bir fiyat desenini de açıklıyor. Alanya'da benzer iki daire durumları farklı olmadan fiyatta ayrışıyorsa, işi yapan değişkenlerden biri mülkiyet geçmişidir; çünkü Ağustos 2026'da durduğu hâliyle 400.000 dolarlık vatandaşlık bandındaki Türk mülkiyetli daire, yabancı mülkiyetli dairenin erişemediği bir alıcı havuzuna hizmet eder.

Bunun yanında duran ve mülkiyetten çok ikamete ait, Alanya'ya özgü bir etken daha var. Yabancı alıcıların en çok rağbet ettiği dört Alanya mahallesi, yani Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar, Göç İdaresi Başkanlığı'nın yayımladığı yeni ikamet kaydına kapalı mahalleler listesinde yer alıyor. Türkiye'de taşınmaz sahibi olmak hiçbir zaman tek başına ikamet izni doğurmadı ve o mahallelerde kayıt sorusunun il müdürlüğünden kendi ayrı cevabını alması gerekiyor.

Yabancı sahipli daireye teklif vermeden önce sorulacak beş soru

Sırasıyla sorulacak beş soru devam edip etmeyeceğinizi söyler ve konuşmayı bitirenler ilk ikisidir. Bunları kapora el değiştirmeden önce sormak hiçbir şeye mal olmaz ve rezervasyon ödemelerinin riske attığı parayı kurtarır.

1. Şu anda kimin malik olarak kayıtlı olduğunu ve uyruğunu sorun. Kütükteki yabancı gerçek kişi vatandaşlık yolunu anında kapatır ve sıradan alımı açık bırakır.
2. Taşınmazı 12 Ocak 2017'den sonra herhangi bir yabancının devredip devretmediğini sorun. Satıcının Türk olması bu soruyu bitirmez, cevabı yalnızca tapu geçmişi verir.
3. Taşınmazın daha önce bir vatandaşlık başvurusunda kullanılıp kullanılmadığını sorun. Bir kez kullanım onu kalıcı olarak tüketir.
4. Satıcı Türk vatandaşıysa vatandaşlığı ne zaman ve nasıl kazandığını sorun. Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık, Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartına rağmen satıcıyı kapsam dışı kategoriye geri koyar.
5. Bu hafta tarihlenmiş, beyanlar hanesi dahil bir tapu kayıt örneği isteyin. Yaşayan kısıtlar, aile konutu şerhleri ve takyidat aynı belgede görünür.

Vatandaşlıkla ilgilenmeyen alıcı ilk dört soruyu atlayıp beşinciden başlayabilir; üstüne emlak vergisi, veraset ve intikal vergisi ve bina borçları için borç taramasını ekler.

Bir emlakçıyla ilk konuştuğunuzda ne elde etmeye çalıştığınızı açıkça söyleyin. Pasaportun hedef olduğunu bilen emlakçı stoğu siz uçağa binmeden eleyebilir. Bunu bilmeyen emlakçı size bütçenize uyan daireleri gösterir ve Alanya'nın üst fiyat bandında o dairelerin büyük bir kısmı yabancı maliklere aittir.