Yabancıya tapu devri: randevu günü saat saat nasıl işler

Türkiye'de tapu randevusu, bir taşınmazın mülkiyetinin hukuken el değiştirdiği tapu müdürlüğü buluşmasıdır ve gün tek bir imzayla değil, sabit bir sırayla saat saat ilerler. Sıra taraflar gişeye ulaşmadan başlar, çünkü randevu saatini müdürlük kısa mesajla bildirir ve o saatten önce ödenmesi gereken tutarları aynı mesajda yazar. İki ödeme doğar: 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca beyan edilen değerin %4'ü olan ve kanunen %2 alıcı, %2 satıcı diye bölünen tapu harcı ile yıllık tarifeyle belirlenen, yabancı uyrukluların alımlarını ayrıca fiyatlayan döner sermaye hizmet bedeli. Gişede resmi senet taraflara yüksek sesle okunur, taraflar imza yerine el yazısıyla "okudum" yazar ve Türkçe bilmeyen bir tarafın yanında yeminli tercüman da senedi imzalar; tercümanın adı ve ikametgah adresi senede yazılır. Tescil imzaların hemen ardından yapılır ve senedin üzerine yevmiye tarihi, saati, dakikası ve numarası basılır; Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi mülkiyetin kazanıldığı anı işte o tescile bağlar. Yayımlanmış hizmet standartları satış işlemine 15 dakikalık başvuru süresi ve 30 dakika ile iki saat arasında bir tamamlanma süresi yazıyor, yani bir Türk alımını geciktiren şey nadiren gişedir. Anahtar, abonelikler, aidat ve belediyedeki emlak vergisi kaydı alıcı taşıyana kadar satıcının üzerinde kalır ve bunların hiçbiri tapuda olmaz.

Yabancıya satışta tapu devir süreci nasıl ilerler

Tapu randevusu beş aşamalı sabit bir sırayla işler ve dosya ile ödemeler önceden yerindeyse devir tek ziyarette tamamlanır. Alıcı gelmeden önce öder, taraflar gişede kimlikten geçirilir, memur senedi yüksek sesle okur, herkes imzalar ve müdürlük devri tescil eder. Mülkiyet imzayla değil tescille geçer.

Tapu müdürlükleri kendi süre taahhütlerini yayımlıyor. Her Tapu Müdürlüğü, bağlı olduğu kaymakamlık üzerinden bir Kamu Hizmet Standartları Tablosu çıkarır ve bu tablolardaki satış satırı 15 dakikalık başvuru süresi ile 30 dakika ile iki saat arasında değişen bir tamamlanma süresi kaydeder; tamamlanma rakamı müdürlükten müdürlüğe değişir. Bir Türk alımını yavaşlatan şey gişe değildir.

Alımın tamamı ayrı bir sorudur. Takvimin haftalarla ölçülen kısmı döviz bozdurmada ve valiliğin güvenlik bölgesi araştırmasında durur; yabancıya satışta tapu devrinin ne kadar sürdüğü o ayrı saatleri tek tek ele alır.

Tapu müdürlüğünden gelen mesaj: randevu saatini ve ödemeyi o belirler

Randevu saatini ve ödenecek tutarları tapu müdürlüğü kısa mesajla bildirir ve ödemenin o saatten önce geçmesi gerekir, aksi hâlde başvuru iptal edilebilir. Mesaj, müdürlük personeli dosyayı inceledikten sonra çıkar ve yalnızca alıcıya değil işlemin her tarafına ulaşır.

Mesaj dört bilgi taşır: randevu tarihi ve saati, tapu harcı ile döner sermaye hizmet bedelinin tutarları, ödeme referans numarası ve ödemenin yapılabileceği bankalar. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün tapu işlemlerine dair yönlendirmesini aktaran Türkçe kaynaklar aynı dört kalemi ve iptale dair aynı uyarıyı tekrarlıyor.

Yabancı alıcı açısından iki pratik sonuç doğuyor. Referans numarası emlak ofisinde bırakılmak yerine alıcının kendisinde durmalıdır, çünkü ödeme o numaraya yapılır ve mesajın yurt dışı hat üzerinden geç düşmesi bilinen bir sorundur. Günün gerçek son tarihi de randevu saati değil ödemedir: saat 11:00 randevusu için o sabah Antalya'ya inen ve harcı gişede halletmeyi planlayan alıcı sırayı yanlış kurmuştur.

Mesajın dosya verildikten kaç gün sonra geldiğine dair güvenilir bir rakam yok, dolayısıyla plan mesaja değil randevu saatine göre yapılır.

Tapuda iki ayrı ödeme var ve yalnızca biri %4'lük tapu harcı

Bir devirde tapuda iki ayrı ödeme yapılır: beyan edilen değere göre değişen %4'lük tapu harcı ve yıllık tarifeden gelen, taşınmazın değerine bağlı olmayan döner sermaye hizmet bedeli. Yabancı alıcılar birincisini bütçeye koyup ikincisiyle gişede tanışıyor.

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı tarifede beyan edilen satış bedelinin %4'ü olarak belirlenmiştir ve kanun bunu %2 alıcı, %2 satıcı diye böler. Uygulama kanundan burada ayrılıyor; pazarlığa açık olan bu bölüşüm çoğu zaman fiyat görüşmesinde eritildiği için alıcılar sık sık %4'ün tamamını ödüyor. Beyan edilen değerin bir de yasal tabanı var: aynı kanunun 63. maddesi uyarınca harç beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ama hiçbir zaman taşınmazın emlak vergisi değerinin altına inemez.

Ağustos 2026'da beyan değeri 150.000 euro olan ikinci el bir daireyi ele alalım. Bu beyan üzerinden %4'lük harç 6.000 euro eder. Kanunun yazdığı gibi bölündüğünde her taraf 3.000 euro öder; Alanya işlemlerinin fiilen kurulduğu biçimde ise 6.000 euronun tamamını alıcı gönderir. Aynı dairenin emlak vergisi değeri 150.000 euronun üstündeyse harç yüksek olan rakam üzerinden yeniden hesaplanır, alışılmadık ölçüde düşük bir beyanın beklenen tasarrufu üretmemesinin sebebi budur.

Döner sermaye bedeli başka türlü davranıyor ve boyutu hakkındaki dürüst cevap, yayımlanmış rakamların birbirini tutmadığıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bedeli her yıl tarifeyle belirliyor, 2026 tarifesi 1 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi ve tutar taşınmazın değerine değil işlem türüne ve tarafların durumuna bağlı. Genel müdürlük yabancı uyruklulara yapılan satışlarda bedelin tahsili için ayrı bir kural tutuyor, yani yabancı alım yerli alım gibi fiyatlanmıyor. 2026 tutarlarını veren Türkçe ve İngilizce kaynaklar arasında sekiz kata varan fark var ve tarifenin kendisi Ağustos 2026'da kaynağından doğrulanamadı; burada bir rakam bulunmamasının sebebi budur. Bağlayıcı tutar, randevu mesajında yazan tutardır.

Bu iki kalemden yalnızca döner sermayenin yabancı satırı ile döviz alım belgesi zorunluluğu uyruğa bağlıdır; aynı daireyi alan Türk vatandaşı alıcıda ikisi de aranmaz. Tapu harcı ise her iki alıcı için aynı kuralla işler.

Yabancıya tapu devri için gerekli evraklar randevu gününde kimin elinde durur

Belge dosyası randevudan önce tamamlanır, dolayısıyla o gün fiilen taşınan şey kimlik, fotoğraf ve ödeme belgesidir. Müdürlük elindeki dosyayı gişede duran insanlarla karşılaştırır.

• Pasaport, müdürlük istiyorsa yeminli Türkçe tercümesiyle birlikte, fotokopi değil aslı.
• Türk vergi numarası, dosyadaki diğer her belge zaten buna atıf yapıyor.
• Yakın tarihli biyometrik fotoğraf, adedi müdürlükten müdürlüğe değişiyor.
• Zorunlu deprem sigortası DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi, olmadan tescil tamamlanamaz.
• DAB (döviz alım belgesi), yabancı uyrukluların edinimlerinde 24 Ocak 2022'den beri zorunlu.
• Tapu harcı ve hizmet bedeline ait ödeme dekontu veya referansı.
• Alıcı yerine temsilci katılacaksa noter onaylı vekaletnamenin aslı.

Yabancı alıcının hangi belgeyi nasıl temin ettiği ve her birinin neyi kanıtladığı ayrı bir konudur. Randevu gününde önemli olan ayrım zilyetliktir: pasaport tercümesinin ya da DASK poliçesinin aslını hiç eline almamış, her şeyi emlak ofisinde duran bir alıcının gişede dosyayı denetleme imkânı yoktur.

Tapuda yeminli tercüman zorunlu mu, resmi senedi kim imzalar

Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman zorunludur ve tercüman resmi senedi taraflarla birlikte imzalar. Tapu müdürlüklerince düzenlenen resmi senetlere ilişkin ve 10 Kasım 2009'da Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik, 17. maddesinde taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa ayrıca yeminli tercüman bulundurulacağını, tanıkların ve tercümanın da resmi senedi imzalayacağını, tanık ile tercümanın kimlik bilgileri ve ikametgah adreslerinin senede yazılacağını söylüyor.

Aynı madde iki tanık gerektiren ayrı hâlleri de sayıyor: imza atamayan taraf, okuma yazma bilmeyen taraf, sağır, kör veya dilsiz taraf ve tarafın kimliği hakkında duyulan tereddüt. Geçerli pasaportu olan ve Türkçe bilmeyen bir İskandinav alıcı tanık kuralını nadiren tetikler, tercüman kuralını ise her zaman tetikler.

Tercümanı yardımcı değil imza sahibi olarak okumak pratik bir soruyu değiştiriyor. Senedi çeviren kişi adıyla ve ev adresiyle senede geçtiği için bağımsızlığı nezaket meselesi değil kayıt meselesidir. Tercümanını satıcının temin ettiği ya da emlak ofisinin kendi çalışanının o koltukta oturduğu bir alıcıya, devrin şartlarını işin karşı tarafına bağlı biri anlatmış olur. Kendisi için çalışan bir tercüman ayarlamak, günün diğer ödemelerinin yanında küçük bir tutardır.

Resmi senet nedir, gişede imzalanan belge satış sözleşmesi değildir

Gişede imzalanan belge satıcıyla yapılan satış sözleşmesi değil, tapu müdürlüğünün düzenlediği resmi senettir ve imzalardan önce yüksek sesle okunur. Aynı 2009 yönetmeliğinin 18. maddesi senedin müdür veya görevlendirilen memur, taraflar ve varsa tanıklarla tercümanın huzurunda, yüksek sesle ve herkesin anlayabileceği biçimde okunmasını arıyor.

İmza satırından ibaret bir tören bekleyen alıcıyı iki adım daha şaşırtıyor. Yönetmeliğin 19. maddesi tarafların imza yerine el yazısıyla "okudum" kelimesini yazmasını istiyor. 20. madde ise bu kelimeyi yazdıktan sonra tarafların aynı mürekkepli kalemle imzalamasını, işlem bittiğinde müdürün veya memurun imzalamasını gerektiriyor. El yazısıyla Türkçe bir kelime yazmak, Türkçe bilmeyen bir alıcının tamamen tercümana bağlı olduğu andır.

Senede geçen beyan değeri tapu harcını belirlediği için, okuma sırasında kayıtları denetlemek için kalan son pratik fırsattır. Senet okunurken dört alan dikkate değer: parseli ve bağımsız bölümü tanımlayan ada, parsel ve bağımsız bölüm numaraları, alıcının adı ve pasaport bilgileri, taşınmaz ortak alınıyorsa devredilen hisse ve beyan edilen bedel. Türk hukuku resmi şekli bir formalite değil geçerlilik şartı sayar; alıcıyla satıcı arasında imzalanmış adi yazılı bir anlaşma hiçbir şey devretmez.

Tapuda yevmiye numarası ne demek: malik olunan dakikanın numarası vardır

Mülkiyet tescille geçer ve tescilin dakikaya kadar inen bir zaman damgası vardır. 2009 yönetmeliğinin 22. maddesi, yevmiye defterine kaydın imzaların hemen ardından yapıldığını, yevmiye tarihi, saati ve dakikası ile yevmiye numarasının resmi senedin üzerine yazıldığını söylüyor.

Cevabın hukuki yarısını Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi veriyor: taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. Belgesel yarısını yönetmelik veriyor. Dairenin tam olarak ne zaman kendisinin olduğunu soran bir alıcının günü hafızasından kurmasına gerek yok, çünkü cevap senedin üzerinde tarih, saat, dakika ve defter numarası olarak basılı duruyor.

Türk mülkiyeti anlatan İngilizce rehberler mülkiyetin senedin imzalandığı anda geçtiğini rutin biçimde yazıyor ve yabancı alıcılar için hazırlanmış hukuk bürosu sayfaları aynı ifadeyi tekrarlıyor. Olağan bir devirde imza ile tescil dakikalarla ayrıldığı için bu ayrım nadiren canını yakar, ama sözleşmesel bir işlemle ayni bir hak arasındaki farktır. İmzalanıp da kayıt yapılmadan durdurulan bir devir alıcıyı mülkiyetsiz bırakır; DASK poliçesinin, ödenmiş harcın ve güvenlik bölgesi olurunun imzalardan sonra değil önce yerinde olması gerekmesinin sebebi tam olarak budur.

Sıra, ödemenin neden bekleyemeyeceğini de açıklıyor. Tapu harcı hem resmi senedin düzenlenmesinin hem tescilin tamamlanmasının yasal önkoşuludur, dolayısıyla zaman damgası ancak para girdikten sonra düşebilir. Harcın 11:20'de geçtiği bir 11:00 randevusu, 11:00 tescili üretmez; ertelenmiş bir randevu üretir.

Tapu devri alırken dikkat edilmesi gerekenler: gişeden kalkmadan dört alan

Günün çıktısı, alıcı adına düzenlenmiş ve tescil kaydını taşıyan tapu senedidir. Tapu, müdürlük tescili tamamladığında verilir; devir de aynı anda üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmaya başlar.

Dört alan gişeden kalkmadan kontrol edilir, sonradan değil. Malik adının pasaportla harfi harfine örtüştüğü, Türkçenin kendi alfabesinden farklı yazdığı karakterlerin çevriyazısı dahil doğrulanır. Ortak alımda kesir olarak okunan hisse doğrulanır. Ada, parsel ve bağımsız bölüm numaraları satış sözleşmesiyle karşılaştırılır. Yevmiye tarihinin ve numarasının senette bulunduğu doğrulanır. Gişede bulunan hata bir düzeltmedir, başka bir ülkede bulunan hata ikinci bir seyahattir.

Başvurunun kendisi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün işlettiği çevrimiçi sistem Web Tapu üzerinden yapılıyor; randevu ve ödeme yönlendirmesi de oradan çıkıyor. Fiziksel tapu ile dijital tapunun her zaman aynı gün birlikte verildiği iddiası İngilizce rehberlerde resmi bir kaynağa dayanmadan yaygın biçimde dolaşıyor, dolayısıyla doğrulanacak şey elde edilen fiziksel belgedir ve dijital erişim doğrudan müdürlüğe sorulur.

Tapu devrinden sonra yapılması gerekenler: anahtar, abonelik, aidat ve emlak vergisi

Tescil yalnızca mülkiyeti devreder; abonelikler, aidat ve belediye kaydı alıcı taşıyana kadar satıcının adında kalır. Bunların hiçbiri tapuda kendiliğinden olmaz.

• Anahtarlar, varsa otopark ve depo dahil neyin teslim alındığını yazan kısa bir teslim tutanağı karşılığında alınır.
• Elektrik ve su abonelikleri devredilir, bunun için yeni tapu ve vergi numarası gerekir.
• Site yönetimi kayıtları güncellenir ki aidat doğru tarihten itibaren doğru malike fatura edilsin.
• Belediyeye emlak vergisi için edinim bildirilir ve beyan süresi o belediyeye teyit ettirilir, çünkü süre ülke genelinde tek değil.
• DASK poliçesindeki malik bilgisi güncellenir; poliçe devir için alınmıştır ama hâlâ önceki durumu yazıyordur.

Mülkiyet oturum izni gerektirmez ve devir, oturum izni başvurusu yapma yükümlülüğü doğurmaz. Oturum izni ve vatandaşlık yolu, mülkiyetin destekleyebileceği seçeneklerdir; bu, birçok alıcının varsaydığından farklı bir ilişkidir.

Tapu randevusu hangi hâllerde devirsiz kapanır

Devri günün kendisinde durduran sebeplerin sayısı azdır ve en sık olanı ödemenin zamanında geçmemesidir. Bir Türk devrinin takılmasına yol açan sebeplerin geniş kümesi gişede değil sürecin daha erken aşamalarında durur.

• Tapu harcı ve hizmet bedeli randevu saatinden önce hesaba geçmemiştir.
• Taraflardan biri ya da noter onaylı vekaletnameyle hareket eden vekili hazır değildir.
• Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman gelmemiştir.
• DASK poliçesi eksiktir, bu tescili doğrudan durdurur.
• Valilikten güvenlik bölgesi olurunun dönmesi beklenmektedir; oluru parsel bazında verilir ve geri kalan her şey hazır olsa da tescili bekletir.

Ertelenen randevu alımın kaybı değil bir zahmettir, gerçi tek gün için uçakla gelmiş bir alıcı bunu uçuş biletiyle öder. Satış gerçekleşmediğinde ödenmiş tapu harcının iadesine dair genel bir kural doğrulanamadı, dolayısıyla ödeme taahhüt edilmiş sayılır ve somut durum tapu müdürlüğüne sorulur.

Alanya Tapu Müdürlüğü'nde randevu günü: ilçe müdürlüğü ne demektir

Kurallar ülke genelinde aynıdır, yerelde değişen şey müdürlüğün iş yükü ve günün lojistiğidir. Devir, taşınmazın bulunduğu ilçenin tapu müdürlüğünde yapılır; bu da Alanya'daki bir daireyi Alanya müdürlüğüne, Gazipaşa'daki bir daireyi Gazipaşa müdürlüğüne gönderir, ikisi de Antalya ilindedir.

Alanya'nın gişe trafiğinde yabancı alıcıların payı yüksek ve bunun planlamaya doğrudan bir sonucu var: yeminli tercümanlara talep fazladır, dolayısıyla tercüman randevu saati belli olduktan sonra değil öncesinde ayarlanır. Antalya iline bağlı Alanya ilçesinin sahil mahallelerinden Mahmutlar'da devir alan bir alıcı ile Oba'da devir alan bir alıcı aynı müdürlükte aynı prosedürden geçer.

Belirli bir müdürlüğün hizmet standartları tablosu kamuya açık bir belgedir ve taşınmazın bulunduğu ilçenin satış satırına bakılabilir. Alanya müdürlüğünün kendi tablosu Ağustos 2026'da yapılan aramada bulunamadı ve tek bir müdürlüğün yayımladığı rakam ülke geneline uygulanmaz, dolayısıyla işe yarayan adım ulusal bir ortalamaya güvenmek değil ilgili ilçeye bakmaktır.