Yabancıya vekaletname ile tapu devri: alıcı Türkiye'ye gelmeden satış nasıl yapılır

Yabancı bir alıcı Türkiye'ye hiç gelmeden ev alabilir, çünkü noterde düzenlenmiş vekaletnameyi taşıyan bir vekil, tapu müdürlüğündeki imza dahil alımın gerektirdiği her işlemi yapar. Vekaletname her yere ulaşmaz ve uzaktan yürüyen bir alımın sağlam olup olmadığına üç boşluk karar verir. Türk bankacılık mevzuatı uzaktan müşteri edinmede kullanılacak kimlik belgesini Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı olarak tanımlar, dolayısıyla hiçbir banka yabancı alıcının kendi adına görüntülü görüşmeyle hesap açmaz; tapu müdürlüğünün aradığı zorunlu döviz alım belgesini (DAB) doğuran döviz satışını da yalnızca alıcı, satıcı ya da bunlardan birinin vekili yapabilir. Döviz satışı aynı zamanda kimsenin geri alamadığı tek adımdır: Merkez Bankası alışı tamamladıktan sonra işlemden vazgeçilemez ve işlem iptal edilemez, oysa eksik bir tapu başvurusu yalnızca yazıyla reddedilir ve ret tapu kaydına işlenir. Devletin kendi sistemlerine erişim üçüncü boşluğu ters yönde kapatır, çünkü e-Devlet şifresi 98 veya 99 ile başlayan, Türkiye'de verilmiş bir kimlik numarası ister ve PTT (Posta ve Telgraf Teşkilatı) şifreyi yalnızca ikamet sınıfı belgeler karşılığında teslim eder; bu da ilk kez alan kişiyi süreci kütükten değil vekilinden okur hâlde bırakır. Vergi numarası ters yöne gitmiştir ve artık Gelir İdaresi Başkanlığı'ndan çevrimiçi alınmaktadır, dolayısıyla vekaletnameden tümüyle çıkarılabilir. Alıcıların çoğu için hesap tek bir görme gezisinden yanadır, çünkü Türk noteri önünde düzenlenen vekaletname apostil ve yeminli tercüme zincirini atlar ve uzaktan alınan mülk yine de oturum izni randevusunu bizzat gidilmeyi bekler hâlde bırakır.

Yabancı alıcı Türkiye'ye gelmeden ev alabilir mi

Noterde düzenlenmiş vekaletnameyi taşıyan bir vekil, tapu müdürlüğündeki imza dahil alımın gerektirdiği her işlemi yapabilir, dolayısıyla alıcının Türkiye'ye hiç girmesi gerekmez. Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti sözleşmeyle değil tescille geçer ve tapu müdürlüğü tescili taraflar hazırken ya da onların noterde düzenlenmiş vekaletname taşıyan temsilcileri hazırken tamamlar. Süreçte hiçbir aşama, mülkiyetin şartı olarak alıcının bizzat gelmesini aramaz.

Kimlik şartları çoğu alıcının beklediğinden hafiftir. Geçerli pasaport başlangıç noktasıdır ve taşınmaz alımı için oturum izni, vize statüsü veya Türk vatandaşlığı aranmaz. Türk hukuku avukat tutma zorunluluğu da getirmez; tapuda temsil bir tercihtir, kural değil.

Bu cevap yaklaşık on iki işlemin yalnızca birini kapsar. Alım bir zincirdir ve zincirde vekaletnamenin ulaşmadığı adımlar, hiçbir bankanın görüntülü görüşmeyle yapmayacağı adımlar ve bir kez atıldıktan sonra geri alınamayan tek bir adım vardır. Yürüyen uzaktan alımla ters giden uzaktan alım arasındaki fark, devrin kendisinde değil o adımlarda durur.

Yabancıya satışta hangi adım Türkiye'de bir insanı gerektirir

İlk görüşten anahtar teslimine kadar yabancı alım on üç adımdan oluşur ve bunlardan yalnızca ikisi alıcının kendi fiziksel varlığını gerektirir; üçü daha ise Türkiye'de bir binada birinin durmasını ister. Kalanı belgeyle yol alır.

Devredilmeye direnen iki satır birinci ve sonuncudur. Vekil sizin için bir duvara bakıp anlatabilir, vekil sizin için tapuda imza atabilir, ama bu iki işlemden hiçbiri alıcının kendi gözünü mülkün üstüne ya da kendi parmak ucunu göç idaresi gişesine koymaz.

Yabancı potansiyel vergi numarası nasıl alınır, vergi dairesine gitmek gerekir mi

Yabancı alıcı Türk vergi numarasını Gelir İdaresi Başkanlığı'nın dijital kanalından alır ve numara resmî PDF yazı olarak döner; gişeye gidilmez, vekil devreye girmez. Yabancılar için potansiyel vergi kimlik numarası başvurusu idarenin kendi sitesinde durur ve ad, soyad, cinsiyet, yabancı kimlik numarası, doğum yeri, ana adı, baba adı, ülke, pasaport numarası, telefon numarası ve adres ister. Pasaportun kimlik sayfası formla birlikte yüklenir.

Numara ilk sıradadır çünkü ondan sonraki her şey onu ister. Ödemeler, banka hesapları ve tapu dosyası vergi numarasını taşır; eski kontrol listelerinin numarayı en başa koyup vekile devretmesinin sebebi budur.

İşi alıcının kendisinin yapması vekaletnamenin şeklini değiştirir. Verilen her yetki birinin kullanabileceği bir yetkidir ve vergi numarası, belgeden tümüyle çıkarılması en kolay olan kalemdir. Numarayı noter randevusundan önce alan kişi, vekaletnameyi o yetki içinde olmadan düzenletebilir.

Çevrimiçi yola bir uyarı eşlik ediyor. Form cep telefonu numarası istiyor ama hattın Türk hattı olması gerekip gerekmediğini yüzünde yazmıyor, dolayısıyla bütün sırayı uzaktan başvuru üzerine kurmadan önce bu nokta teyit edilir.

Yabancı uyruklu uzaktan banka hesabı açabilir mi

Türk bankacılık mevzuatı uzaktan müşteri edinmede kullanılacak kimlik belgesini Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı olarak tanımlar, dolayısıyla böyle bir kartı olmayan yabancı uyruklu kişi görüntülü görüşmeyle müşteri olarak alınamaz. Bankalarca kullanılacak uzaktan kimlik tespiti yöntemlerine dair yönetmelik 1 Nisan 2021 tarihli ve 31441 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve bu tanımı tanımlar maddesine koydu. Uzaktan müşteri edinme, Türkiye'de ikamet etmeyen yabancı alıcının elinde bulunmayan bir belgenin etrafına kurulmuştur.

Aynı yönetmeliğin içinde bir pasaport yolu var ve neredeyse her yabancı alıcıyı dışarıda bırakacak kadar dar. Nüfus cüzdanı ya da Mavi Kart, yani Türk vatandaşlığından çıkanlara verilen belge sahiplerine, ICAO 9303 standardındaki yakın alan iletişimi özellikli pasaportla ve yalnızca yurt dışında yaşayan vatandaşlara yönelik YUVAM hesabı açılışı için uygulanıyor. "Yabancı" kelimesi yönetmeliğin kimlik tespitine ilişkin hükümlerinde hiç geçmiyor.

İşleyen yol şubedeki vekildir. Hesap açmayı açıkça yazan noter tasdikli vekaletname, vekilin mevzuatın aradığı yüz yüze kimlik tespitini tamamlamasına imkan verir. Genel ifade bunu karşılamaz, çünkü şube tam olarak o özel yetkiyi arar.

Bankalar mevzuatın üstüne kendi ticari şartlarını ekliyor. Bir kısmı Türkiye'de ikamet etmeyenlerden açılış tutarı istiyor, bir kısmı o tutarı bir süre bloke tutuyor; tutarlar ve süreler bankadan bankaya değişiyor ve haber verilmeden değişebiliyor. Bu şartlar mevzuattan değil bankadan geldiği için bir bloga yazılmış bütçe kalemi olarak değil ilgili şubeye sorulacak soru olarak durmalıdır.

Döviz alım belgesi kimin adına düzenlenir, dövizi kim bozdurabilir

Döviz alım belgesini doğuran döviz satışını yalnızca dört kişi yapabilir: alıcı, satıcı ya da bunlardan birinin vekili veya temsilcisi. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası bu sınırı Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi kapsamındaki döviz satışlarına ilişkin uygulama talimatında koyuyor ve kısıtlama, uzaktan alan kişilerin en kolay kaydığı düzeni kapatıyor: emlak ofisi gibi üçüncü bir tarafın parayı kendi adına bozdurmasını.

Döviz alım belgesi, satın alma yoluyla taşınmaz edinen yabancı uyruklular için 24 Ocak 2022'den beri zorunludur ve tapu müdürlüğü belgeyi görmek ister. Aynı Merkez Bankası talimatı belgenin asgari olarak neleri taşıması gerektiğini söylüyor: adına döviz bozdurulan yabancı uyruklunun adı ve soyadı, pasaport numarası veya yabancı kimlik numarası, alınan dövizin Amerikan doları karşılığı ve işlemin Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi kapsamında olduğuna dair ifade.

Zorunluluk uyruğa bağlıdır. Aynı daireyi alan Türk vatandaşı alıcıdan bu belge istenmez, dolayısıyla bir Türk satıcının kendi geçmiş alımından hatırladığı sıra yabancı alıcıda birebir yürümez.

Hiç seyahat etmeyen alıcı için iki sonuç doğar. Birincisi hiçbir maliyeti olmayan bir kontroldür: belgede alıcının kendi adı yazmak zorundadır ve başkasının adını taşıyan belge o alıcının belgesi değildir. İkincisi bir rahatlamadır, çünkü talimat yabancı kimlik numarası yerine pasaport numarasını kabul ediyor ve Türkiye'de hiç ikamet geçmişi olmayan alıcı da kendi adına uygun bir belge tutabiliyor.

Döviz cinsi ve zamanlama kendi ayrıntısını taşıyor. Merkez Bankası bu mekanizmada Amerikan doları, euro ve İngiliz sterlini alıyor; diğer para birimleri banka tarafından önce bu üçünden birine çevriliyor. Oslo'dan Norveç kronu gönderen bir alıcı bu yüzden bir değil iki çevrimden geçiyor. Uygulanan kur, Merkez Bankası'nın 10.00, 11.00, 12.00, 13.00, 14.00 ve 15.00'te ilan ettiği döviz alış kurudur ve dövizin Türk lirasına döndüğü andan önce yayımlanan son kur esas alınır.

Bozdurulan döviz geri alınabilir mi

Merkez Bankası döviz alışını tamamladıktan sonra satıştan hiçbir sebeple vazgeçilemez ve işlem iptal edilemez; bankalar da işlemden önce tarafları bu konuda bilgilendirmek zorundadır. Uygulama talimatındaki bu tek cümle, dönüşü olmayan noktayı çoğu alıcının beklemediği bir yere taşıyor.

Herkesin endişelendiği devirle karşılaştırmak farkı görünür kılıyor. Türk tapu mevzuatı müdürlüğe bekleyen dosya rafı bırakmaz: mevzuata uymayan talep, sebebi, itiraz yeri ve itiraz süresi belirtilerek gecikmeksizin reddedilir ve ret kaydı tapu kütüğünün beyanlar sütununa işlenir. İtiraz on beş gün içinde bölge müdürlüğüne, ardından bir on beş gün içinde Genel Müdürlüğe yürür. Tamamlanmayan devir, hiç olmamış devirdir ve para tapudan geçmemiştir.

Döviz çevrimi bunun tersidir. Kuralı gereği geri alınamaz, tapu dosyayı görmeden önce olur ve uzaktan alımda çoğunlukla onu başkası tetikler. Bütün savunma sıralamadadır: önce tapu kaydı okunur ve sözleşme şartları oturtulur, döviz sonra bozdurulur. Kararlı görünmek için erken bozduran alıcı, geri alınamayan tek hamlesini harcamış olur.

Yabancı uyruklu e-Devlet şifresi alabilir mi, kütüğü kim görebilir

Yabancı uyruklu bir kişinin e-Devlet şifresi alabilmesi için 98 veya 99 ile başlayan, Türkiye'de verilmiş bir kimlik numarası gerekir ve PTT şifreyi yalnızca ikamet sınıfı belgeler karşılığında teslim eder; dolayısıyla hiç Türkiye ikameti olmamış alıcının ne devlet portalında girişi ne de tapunun kendi çevrimiçi sistemine bakışı olur. Sonuç sessizdir ve gözden kaçması kolaydır: alım boyunca uzaktaki alıcı, kütüğün yazdığını değil vekilin anlattığını görür.

PTT'nin yabancı uyruklulardan kabul ettiği belgeler tek bir aile oluşturuyor.

• İkamet izni belgeleri kişinin Türkiye'deki statüsünü ortaya koyar.
• Geçici koruma ve uluslararası koruma belgeleri bu rejimler altındaki kişileri kapsar.
• Vatansız kişi kimlik belgesi hiçbir vatandaşlığı olmayanları kapsar.
• Yabancı misyon ve yabancı temsilcilik personel kartları akredite personeli kapsar.
• Çalışma izni belgesi, çalışma izni muafiyet belgesi ve Turkuaz Kart belgeleri çalışma yetkisi olanları kapsar ve yanlarında pasaport da istenir.

Turist damgasıyla gelmiş bir yatırımcının elinde bunlardan hiçbiri yoktur. Şifreyi vekil de alabilir, ama yalnızca noter tarafından düzenlenmiş ve vekilin e-Devlet şifresi almaya, bu amaçla vekalet veren adına taahhütte bulunmaya yetkili olduğunu açıkça yazan bir vekaletnameyle. Alımı yürütmeye dair genel yetki bunu kapsamaz.

Uzaktaki alıcıya telefon konuşmasından daha sağlam bir şey veren üç ikame var. Kapora el değiştirmeden önce kütükten güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi isteyin, çünkü ikisi de satıcının beyanı değil tapunun ürettiği belgedir. Başvuru verildikten sonra yevmiye numarasını yazılı isteyin, çünkü yevmiye kaydı tarih, saat ve dakikayı taşır ve yarışan hakların önceliğini sabitler. Reddin tapu kaydının kendisine işlendiğini bilin; bu, kaydın sonradan okunmasının bir başvurunun yalnızca geciktiğini mi yoksa reddedildiğini mi gösterdiği anlamına gelir.

Konsolosluk vekaletnamesi mi, Türk noterinde vekaletname mi

Alıcıların çoğu için tek bir görme gezisi hem en ucuz hem en güvenli yoldur, çünkü Türk noteri önünde düzenlenen vekaletname apostil ve yeminli tercüme zincirini tümüyle atlar ve alıcı aynı hafta mülkü kendi gözüyle görür. Üç yol hukuki sonuçtan çok evrak yükü ve körlük bakımından ayrışıyor.

Belgenin şekli, hiç gelmeme yolunun işleyip işlemeyeceğine tek başına karar veriyor. Tapu işleminde kullanılacak vekaletname, Türk noterlik kuralları uyarınca vekalet verenin fotoğrafını taşımak ve noterin düzenleme şeklinde çıkardığı belge olmak zorundadır; imzanın yalnızca onaylanması yetmez. Yabancı noter önünde verilen belgeler sıklıkla iki şartı da atlıyor ve eksiklik noterin masasında değil tapu gişesinde ortaya çıkıyor. Türk konsolosluğu belgeyi doğrudan düzenler ve iki sorunu birden çözer; ikisi de hukuken geçerliyken konsolosluk yolunun yerel noter yolundan daha güvenilir olmasının sebebi budur.

Maliyetler burada sabit değil yapısaldır. Hiç gelmeme yolu bir konsolosluk harcı veya noter ücreti, bir apostil, bir yeminli tercüme ve bir kurye hareketi doğuruyor; tek gezi yolu bir noter ücreti ve bir uçuş doğuruyor. Hangi toplamın büyük olduğu alıcının nerede yaşadığına bağlı ve ücretlerin kendisi her yıl yeniden belirleniyor.

Uzaktan ev almak oturum izni verir mi

Mülk sahibi olmak tek başına oturum izni doğurmaz ve oturum izni başvurusu, başvuranın randevuya bizzat gitmesini gerektirir. Göç İdaresi Başkanlığı, vizesinin veya vize muafiyetinin tanıdığı süreden ya da doksan günden fazla kalacak yabancıların e-ikamet sistemi üzerinden başvurması gerektiğini ve başvuranların randevu gününde il veya ilçe göç idaresi müdürlüğünde hazır bulunmak zorunda olduğunu belirtiyor. Geçerli mazereti olmadan gelmeyenler hiç başvurmamış sayılıyor.

Bu kural sıfır gezi vaadinin sınırını çiziyor. Alım belgeyle yürür, izin insanla yürür. Getiri için uzaktan alıp hiç kalmayı düşünmeyen yatırımcı bundan etkilenmez. İkamet ya da vatandaşlık düşünerek alan kişi ise en az bir geziyi sonda keşfetmek yerine takvime baştan yazmalıdır.

Değerleme raporu da aynı ayrımı izliyor ve insanları ters sebeple yanıltıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 13 Haziran 2024'te yürürlüğe giren 2024/4 sayılı Genelgesiyle Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme raporu sıradan alımda aranmaz oldu, dolayısıyla yatırım amacıyla uzaktan alan kişinin rapora ihtiyacı yok. Rapor Türk vatandaşlığı ve oturum izni dosyalarında zorunlu kalmaya devam ediyor; yani pasaport peşindeki alıcı, sıradan alıcının kurtulduğu bir şartı taşıyor.

Daireyi hiç görmeden almanın kapanmayan riskleri

Temiz yürüyen bir uzaktan alımdan sonra geriye kalan riskler hukuki değil fizikseldir ve hiçbirini bir belge kontrol etmez. İyi düzenlenmiş vekaletnameyle çalışan vekil alıcının tapusunu korur. Dosyadaki hiçbir şey alıcıyı mülkün kendisinden korumaz.

• Deniz manzarası, ancak öndeki parsel boş kaldığı sürece yaşar. Antalya iline bağlı Alanya ilçesinde sorulmaya değer soru manzaranın bugün var olup olmadığı değil, o boş parselin imar durumunun neye izin verdiğidir.
• Denize uzaklık haritada ve yürüyerek farklı davranır. Kargıcak'ta sudan 500 metre uzaktaki bir daire suyun 60 metre üstünde durabilir ve bu, ağustosta yürüyüşü tırmanışa çevirir.
• Kat, cephe, asansör ve aidat günlük hayatı kat planından daha çok belirler. Asansörü beşinci katta duran bir binadaki en üst kat güney cepheli daire, broşürdeki daireden başka bir varlıktır.
• Sahil mahallelerinde doluluk mevsime göre savrulur. Temmuzdaki Mahmutlar ile ocaktaki Mahmutlar iki ayrı yerdir ve video turu bunlardan yalnız birini kaydeder.
• Teslimdeki eksikleri arayan birinin olması gerekir. Anahtar teslimde daireyi kimin kontrol edeceği, listenin neyi kapsayacağı ve listedeki bir kalem giderilmezse ne olacağı yazılı kararlaştırılır.

Video görüşme, emlak ofisinin değil alıcının şartlarıyla yürütüldüğünde açığı daraltıyor. Kesilmiş bir dizi yerine kesintisiz ve kurgusuz tek bir gezinti isteyin, çünkü kurgulanmış görüntü neyin görülmeye değer olduğuna sizin yerinize karar verir. Günün saatini önceden sabitleyin ve aynı daireyi başka bir saatte tekrar isteyin, çünkü öğleden sonra güneşi ile akşam gürültüsü ayrı ayrı gelir. Kamerayı balkona çıkartıp tam tur döndürtün, sonra merdiven boşluğuna, otoparka, çöp noktasına ve sayaç dolabına götürtün; bir binanın gerçekte nasıl yönetildiğini gösteren yerler bunlardır. Aidatın neyi kapsadığını ve binanın borcu olup olmadığını sorun, cevabı satıcıdan değil site yöneticisinden yazılı isteyin.

Bir belge açığın bir bölümünü kapatıyor. Zorunlu deprem sigortası DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) poliçesi olmadan devir tamamlanmaz, dolayısıyla poliçe uzaktaki alıcının vazgeçirilebileceği bir ek değil dosyadaki sabit bir noktadır.