阿拉尼亚马赫穆特拉：2026年在这里买房、租房和生活要花多少钱

马赫穆特拉（Mahmutlar）是安塔利亚省阿拉尼亚的一个沿海街区，位于阿拉尼亚市中心（Güller Pınarı）以东约11.6公里处。2026年10月13日，Emlakjet上在售的642套公寓中，一居室的要价中位数为3,900,000里拉（约70,800欧元），两居室为5,905,000里拉（约107,200欧元）。2026年7月至10月间，长租租金中位数为一居室每月24,500里拉、两居室每月25,000里拉；带家具的一居室毛租金回报率约为6.9%，在扣除地契转让税、物业费、保险、房产税和一个月空置之后，测算示例中的净回报率约为5.3%。决定每平方米价格的更多是楼龄而不是离海远近：楼龄一至五年的楼房中，公寓每平方米要价约68,400里拉，楼龄超过20年的楼房为40,700里拉，而距海200米以内的公寓每平方米要价并不高于距海最远1公里的公寓。马赫穆特拉仍列于移民管理局（Göç İdaresi Başkanlığı）2022年的禁止名单上，但该局在2026年4月至9月间修改了全国公告的措辞，公告已不再把居留许可列为禁止措施涵盖的手续；安塔利亚省移民管理处（Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü）自己的页面在2026年10月17日核查时仍保留旧措辞。价值门槛没有变化：以房产为依据的居留许可要求房产价值至少200,000美元且业主不出租，而在售公寓中只有14%的要价达到这一水平。在售公寓中91%被描述为空置，注明地契类型的房源中有56%仍为kat irtifakı，即建设阶段的产权，通常意味着没有登记使用许可。在比较的五个东部街区中，马赫穆特拉25,000里拉的租金中位数与奥巴（Oba）相同，低于凯斯特尔（Kestel）的30,000里拉和卡尔吉贾克（Kargıcak）的32,500里拉，高于德米尔塔什（Demirtaş）的18,500里拉，而奥巴离市中心更近，并与德米尔塔什一样从未列入禁止名单。

马赫穆特拉在哪里，离阿拉尼亚和机场有多远？

马赫穆特拉是安塔利亚省阿拉尼亚区的一个沿海街区（mahalle），根据2026年10月13日的OpenStreetMap路线测算，沿公路距阿拉尼亚市中心（Güller Pınarı）以东约11.6公里，距加济帕夏-阿拉尼亚机场31.3公里。 在2012年的大都市市政法第6360号法律于2014年3月地方选举时生效、把安塔利亚省各小镇作为街区并入所在区之前，马赫穆特拉是一个拥有自己市政府的小镇（belde）。此后，马赫穆特拉由阿拉尼亚市政府（Alanya Belediyesi）管理。

同一路线测算给出了居民实际行驶的距离。

车程是路线服务在无拥堵情况下的估算，夏季每一行都要加上交通拥堵的时间。安塔利亚和梅尔辛之间的沿海公路D-400穿过马赫穆特拉，交通部在穿过阿拉尼亚东部的现有路段上统计到每天约33,000辆车。交通部于2025年12月20日开通了新的阿拉尼亚东环路的前12公里，从哈斯巴赫切到马赫穆特拉，在奥巴、迪姆和马赫穆特拉设有双洞隧道。通往卡尔吉贾克的剩余3.2公里在2026年7月仍处于征地阶段，因此交通部预计的全部节时效果，即约35分钟缩短到10分钟，目前尚未实现。从安塔利亚通往阿拉尼亚方向的另一条高速公路也在建设中，详见安塔利亚-阿拉尼亚高速公路。

市内公交车沿海岸往返于马赫穆特拉和阿拉尼亚市中心之间。按2025年12月2日公布的票价，使用可充值交通卡Kent Kart的全价票为35里拉。

谁住在马赫穆特拉？

土耳其统计局TÜİK在基于地址的人口登记系统中统计，截至2022年12月31日马赫穆特拉有53,034名居民，这是2026年10月能够获取的最新街区级数据。 该数字统计的是登记地址在马赫穆特拉的人，因此包括有登记地址的外国居民，但不包括住在别处的度假房业主。

没有任何官方来源按街区公布外国居民人数。不过，移民管理局会公布禁止街区名单，马赫穆特拉自2022年起就列在这份名单上，同在名单上的阿拉尼亚街区还有凯斯特尔、卡尔吉贾克和阿夫萨拉尔（Avsallar）；自2026年4月至9月间修改措辞以来，该局的全国公告已不再把居留许可列为禁止措施涵盖的手续。

出售房源显示了住房存量中有多少被用作第二居所。在2026年10月13日挂牌出售的642套公寓中，584套即91%被描述为空置，48套为业主自住，10套已出租。销售平台上的空置公寓并不等于全年空置，但这一情况符合一个许多业主是来度假而不是常住的街区。

在马赫穆特拉买一套公寓要多少钱？

2026年10月13日在马赫穆特拉挂牌出售的公寓，要价中位数为5,590,000里拉，约101,400欧元，每平方米建筑面积的中位数为58,289里拉，约1,058欧元。 中位数来自当天在土耳其全国性房产门户网站Emlakjet上的全部642条公寓出售房源，每个房源页面都逐一读取。欧元金额按土耳其共和国中央银行（TCMB）2026年10月12日公布的欧元买入汇率55.1075里拉换算。这些是要价而不是成交价；两者之间的差距取决于谈判，详见阿拉尼亚买房砍价。

决定总价的首先是公寓面积，房源中记录的其他任何特征都不如它重要。

土耳其房源按卧室加客厅计数：1+1是一间卧室加一间独立客厅，2+1是两间卧室。建筑面积包括分摊的墙体和阳台；在样本中，套内面积的中位数为建筑面积的91.5%。

最小的公寓每平方米最贵。2026年10月13日，1+1每平方米要价中位数为68,174里拉，比2+1高27%，因此进入马赫穆特拉最便宜的方式，按每平方米算也是最贵的。

家具也会影响价格。2026年10月，93条带家具1+1房源的要价中位数为4,350,000里拉，而74条不带家具房源为3,650,000里拉，相差700,000里拉，即19%。

2026年7月1日以后发布的房源，要价比仍在挂牌的旧房源略高：1+1为4,150,000里拉，2+1为6,000,000里拉。642条房源中大多数发布于2026年，但有112条自2025年起、3条自2024年起一直挂牌，挂牌一年后仍在出售的公寓，说明按要价没有卖出去。

楼龄如何改变价格

楼龄对每平方米价格的影响大于公寓面积、家具或离海距离。

楼龄超过20年的公寓，每平方米要价比楼龄一至五年的公寓低约40%。老楼里的公寓面积也更大，因此其总价的下降没有每平方米价格那么陡。642条房源中有386条即60%位于楼龄超过五年的楼房。

楼龄并不能可靠地说明一栋楼遵循哪一版抗震规范。现行的土耳其建筑抗震规范（Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği）于2019年1月1日生效，是否适用取决于建筑许可的日期，而不是楼房的竣工年份。2020年竣工的楼房可能是按2007年规则获批的，而2019年以前获批的楼房并不因此就不安全；它是按当时有效的规范设计的。

海边还是更靠内：价格差距

注明离海距离的房源并没有显示靠近海滩在每平方米上有明显溢价。在2026年10月13日描述中注明距离的181条房源里，距海200米以内的公寓每平方米要价中位数为58,261里拉，距海500米至1公里的公寓为60,000里拉。楼龄解释了其中大部分差异。距海200米以内的83条房源中只有15条即18%位于楼龄不超过五年的楼房，而距海500米至1公里的42条房源中有25条即60%如此。离海滩较远的新楼收取的楼龄溢价抵消了海边老楼的位置溢价，因此在为海景付钱之前，应在相同楼龄下比较两套公寓。

在马赫穆特拉租一套公寓要多少钱？

2026年7月1日至10月8日间在马赫穆特拉挂牌长租的公寓，1+1的要价租金中位数为每月24,500里拉，2+1为25,000里拉，约合445欧元和454欧元。中位数来自马赫穆特拉的89条Emlakjet房源，它们是阿拉尼亚生活成本所用样本的一部分。

在马赫穆特拉，一居室和两居室的租金中位数几乎相同，因为出租的1+1大多带家具：30套中有23套。2026年7月至10月间，不带家具的1+1要价16,500里拉，但这类房源只有七条，数量太少，不足为据。

出租房源描述的楼房存量与出售房源相同。89套中有81套使用空调取暖，35套位于site（封闭式小区）内。注明aidat（每月物业费）的48条房源，2026年7月至10月间的中位数为2,000里拉，其中1+1为2,500里拉，2+1为1,500里拉。在注明押金的48条房源中，39条要求一个月租金。

马赫穆特拉的公寓能带来多少租金回报？

按2026年10月的要价和要价租金计算，马赫穆特拉带家具的1+1毛租金回报率约为6.9%，在四种常见的面积和家具组合中最高。 这里的毛回报率是指同类公寓十二个月的要价租金中位数除以其要价中位数。

每一行都有两点需要注意。两个数字都是要价，因此实际回报取决于买家付了多少、租客签了多少。不带家具1+1这一行只基于七条出租房源。

净回报率更低。物业费、房产税、DASK强制地震保险以及两任租客之间空置的月份都要从租金中扣除，下文的测算示例为带家具的1+1做了这一计算。在土耳其，租金收入还需纳税，税务居民和非税务居民适用的规则不同。

短期度假出租适用单独的制度。根据关于住宅旅游出租的第7464号法律，以最长100天的期限出租住宅需要获得文化和旅游部的许可，申请时必须附上公寓所在楼栋全体业主的一致同意决定。在由多栋楼组成的小区里，只需该楼栋的业主同意。宪法法院于2025年12月25日驳回了针对这一规定的诉讼，判决于2026年4月2日在政府公报上公布，因此只要有一位邻居反对，仍然可以阻止度假出租许可。

目前地区趋势对房东有利。在安塔利亚、布尔杜尔和伊斯帕尔塔地区，截至2026年8月的一年里，TCMB的新租客租金指数（Yeni Kiracı Kira Endeksi）上涨了22.8%，而其房价指数上涨了19.5%，也就是说租金涨得比房价快。

2026年外国人能凭马赫穆特拉的地址获得居留许可吗？

按照移民管理局现在的措辞，马赫穆特拉地址的居留许可已不再受街区禁止措施的限制，但以房产为依据的居留许可仍要求房产价值至少200,000美元，并且由业主本人居住、不出租，而2026年10月13日马赫穆特拉642套在售公寓中只有89套即14%要价达到这一水平。 安塔利亚省的页面在2026年10月17日仍显示旧措辞，因此需要居留许可的买家应在支付定金之前，请省移民管理部门确认具体地址。

马赫穆特拉与阿拉尼亚的卡尔吉贾克、凯斯特尔和阿夫萨拉尔一起，列在移民管理局自2022年7月1日起禁止的1,169个街区名单上。至少到2026年4月，该局的公告仍称名单上的街区禁止办理居留许可以及临时保护和国际保护登记。同一页面在2026年9月29日的存档版本，以及2026年10月17日核查的在线页面，只列出临时保护、国际保护以及受保护者变更所在省份。2022年的名单仍作为附件保留。

禁止措施从未影响产权：外国买家可以在名单上的街区购买公寓并取得地契（tapu）。按照全国公告现在的措辞，禁止措施涵盖临时保护和国际保护登记以及受保护者变更所在省份，并对新生儿和核心家庭团聚作了例外规定，而在该地址办理居留许可已不在其列出的手续之中。这份名单及其涵盖范围，可能像2022年那样再次通过行政决定改变。

价值门槛现在是主要障碍。移民管理局在其申请网站e-İkamet上公布、并于2026年10月13日核查的短期居留许可所需文件清单，对以房产为依据的许可规定了两个条件：房产在取得之日的价值必须至少相当于200,000美元的土耳其里拉，而且必须作为该外国人自己的住宅使用，不得用于出租或其他创收。按TCMB 2026年10月12日的美元买入汇率49.2471里拉计算，门槛约为9,849,000里拉，而马赫穆特拉642套在售公寓中只有89套即14%要价达到这一水平。因此，无论禁止措施涵盖哪些手续，马赫穆特拉一套典型的1+1或2+1都不足以支持以房产为依据的居留许可，而为出租购买的公寓也不能同时作为业主本人居留许可的依据。同一文件还列出了不依赖房产所有权的其他短期居留理由，例如以旅游为目的的居留。

安塔利亚省移民管理处自己的页面在2026年10月17日核查时仍保留包括居留许可在内的旧措辞，而且该变化没有另发公告，因此稳妥的做法仍是以书面形式询问省移民管理部门，在这个确切地址提出的首次居留许可申请是否会被受理，并把答复作为购房的条件。申请本身如何办理，见居留许可一文，当前马赫穆特拉在售公寓另有专页列出。

马赫穆特拉的住房存量是什么样的？

马赫穆特拉是一个以空调取暖的中高层和高层公寓楼为主的街区；大多数房源提到泳池，在售公寓大多带家具且空置。 2026年10月13日642条出售房源的详情页给出了这一概况。

描述中提到泳池的次数远多于site字段所显示的，因此单看这个字段，很难判断一栋楼是否有共享泳池。2026年10月注明aidat的150条出售房源，中位数为每月1,500里拉，低于出租房源中的2,000里拉。

买家首先应该核查的是地契类型。在注明地契为kat irtifakı或kat mülkiyeti的297条房源中，有166条即56%为kat irtifakı，也就是建设阶段的产权。根据《分户产权法》（Kat Mülkiyeti Kanunu），楼栋凭使用许可（iskan）转为完全分户产权（kat mülkiyeti），所以地契上仍写着kat irtifakı，通常意味着整栋楼没有登记使用许可。这并不会使购买公寓变成违法行为，但在任何出价之前都应核查使用许可，这也是阿拉尼亚看房行程中列出的检查项目之一。

马赫穆特拉的日常生活是什么样的，集市在哪天？

马赫穆特拉的日常生活以主要商业街Barbaros Caddesi和沿海公路D-400为中心，海滩位于公路靠海的一侧。 大多数公寓离海很近：在2026年10月注明离海距离的181条出售房源中，83条在200米以内，173条在1公里以内。

• 集市： OpenStreetMap标注了马赫穆特拉中心的周六集市，以及东侧Barış Caddesi附近的第二个集市，每周二开市。日期由摊贩自行决定，因此到达后值得再确认一下。
• 医疗： 最近的公立医院是位于奥巴的ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi，距离8.7公里；Başkent大学在阿拉尼亚的私立医院距离12.8公里。
• 学校： 国民教育部所属的公立小学和初中就在街区内，其中包括Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu。

水电等公用事业价格和超市价格与阿拉尼亚其他地方相同，因此上文链接的生活成本文章中的月度预算同样适用于马赫穆特拉；不同的只有租金这一项。

住在马赫穆特拉有哪些缺点？

马赫穆特拉的主要缺点是86%的在售公寓达不到的居留许可价值门槛、沿D-400到市中心的距离、相当比例的公寓没有完全分户产权、老化的住房存量以及较高的空置比例。 这些都不足以把马赫穆特拉排除在外，但每一项都会改变买家需要核查的内容。

• 居留许可： 全国禁止公告已不再列出居留许可，但安塔利亚省的页面在2026年10月17日仍保留旧措辞，而且2026年10月13日在售公寓中有86%要价低于以房产为依据的许可所要求的200,000美元。
• 距离和交通： 阿拉尼亚市中心在11.6公里外，穿过马赫穆特拉的D-400承载着沿海车流；东环路分担了一部分，但通往卡尔吉贾克的最后一段尚未开通。
• 地契和许可： 注明地契类型的房源中有56%为kat irtifakı，因此必须逐栋核查使用许可。
• 老旧存量： 60%的在售公寓位于楼龄超过五年的楼房，其中许多是在2019年抗震规范之前获批的，老楼的电梯、管道和屋顶也更旧。
• 季节性空置： 91%的在售公寓被描述为空置，说明许多邻居是度假房业主。

马赫穆特拉适合谁，谁应该去别处看看？

马赫穆特拉适合想在海边买一套1+1、2026年10月要价中位数为3,900,000里拉，且不依赖在该地址办理新居留许可的买家；需要在该地址办理居留许可，或希望离老城近一些的买家，应先与奥巴比较。 同一份2026年7月至10月样本的租金中位数（德米尔塔什取2026年10月22日的房源），把五个东部街区放在一起比较。

"太少"表示该户型的房源不足十条。奥巴离市中心最近；奥巴和德米尔塔什是五个街区中从未列入禁止名单的两个，因此那里的居留许可答案不取决于禁止措施的措辞。东侧相邻的卡尔吉贾克租金中位数最高，但只基于18条房源；更远的德米尔塔什离加济帕夏机场最近，租金最低，依据是2026年10月22日全部10条在线房源。凯斯特尔在地图上位于马赫穆特拉和奥巴之间，但其租金中位数比两者都高。

按这些数字，马赫穆特拉适合把带家具的1+1长期出租的房东，这是毛回报率最高的组合；也适合预算有限、愿意接受老楼以换取更低每平方米价格的买家。这两个目标无法在同一套公寓上兼得：出租的公寓不能作为业主本人居留许可的依据。对于需要以房产为依据办理居留许可的买家，马赫穆特拉就不太合适，因为642套在售公寓中只有89套达到价值门槛；希望住在步行可达老城范围内的买家也是如此。

测算示例：在马赫穆特拉购买并出租一套带家具的1+1

一套带家具的1+1，以2026年10月4,350,000里拉的要价中位数买入，并以每月25,000里拉的要价租金中位数出租，如果买家承担全部地契转让税且不付中介费，税前每年的净回报约为5.3%。 测算使用房源样本的中位数和2026年有效的各项费用，完整列表见土耳其购房费用。

按2026年10月的价格，240,058里拉的净收入相当于4,524,000里拉支出的5.3%，如果买家还支付了最高中介费，则相当于4,732,800里拉的5.1%。较小的费用没有计入：土地登记处的服务费、地契办理时的宣誓翻译、家具更换，以及取决于业主税务居民身份的租金所得税。房产税这一行是假设，因为公寓的市政估值由阿拉尼亚市政府确定，而不是由市场决定。

马赫穆特拉的房价和租金变化有多快？

官方数据只到地区一级：在安塔利亚、布尔杜尔和伊斯帕尔塔地区，截至2026年8月的一年里，TCMB房价指数上涨19.5%，新租客租金指数上涨22.8%。 据TÜİK数据，2026年8月的年度消费者物价通胀率为31.51%，因此两个数字按实际值计算都是下降，房价约下降9%，租金约下降7%。

TCMB和TÜİK都没有发布阿拉尼亚或单个街区的指数。上文的房源中位数是2026年10月13日这一天的要价快照，将于2027年1月按相同方法更新，从那时起就可以衡量马赫穆特拉本身的变化。