阿拉尼亚托斯穆尔2026年房价、租金与集市

托斯穆尔（Tosmur）是安塔利亚省阿拉尼亚的一个沿海街区，位于Güller Pınarı市中心以东约5.3公里处；迪姆河（Dim Çayı）流经其东南边缘，河对岸便是凯斯特尔（Kestel）。2026年10月14日，Emlakjet上托斯穆尔在售的91套公寓要价中位数为7,000,000里拉，约合127,000欧元，每平方米要价中位数为65,424里拉，用同样方法测量，比奥巴低4%，比马赫穆特拉高12%；其中三分之二是两居室。这里的房屋比奥巴更旧、更高：在售公寓中86%位于楼龄超过五年的楼里，55%位于九至十二层的楼里，而距海200米以内的18条房源每平方米要价比更远处高出约72%。长租市场上只有25套公寓，租金中位数为每月26,000里拉；一套带家具的2+1扣除地契转让税、物业费、保险、房产税和一个月空置后，毛收益率约5.5%，测算净收益率约4.6%。与凯斯特尔不同，托斯穆尔从未列入移民管理局2022年的关闭街区名单，但凭房产申请的居留许可要求房产价值至少200,000美元且业主不出租，而在售公寓中只有27%要价达到这一水平。日常所需在街区内就能解决，从9. Sokak的周四集市到七家连锁超市，而最近的公立医院在2.3公里外的奥巴。

托斯穆尔在哪里，离阿拉尼亚市中心和机场有多远？

托斯穆尔是安塔利亚省阿拉尼亚区的一个沿海街区（mahalle），根据OpenStreetMap于2026年10月15日测算的路线，距Güller Pınarı的阿拉尼亚市中心以东约5.3公里公路距离，距加济帕沙-阿拉尼亚机场36.9公里。 托斯穆尔位于西边的奥巴和东边的凯斯特尔之间。按照OpenStreetMap上的街区边界，迪姆河在入海前的最后1.5公里构成托斯穆尔的东南边缘；凯斯特尔从对岸开始，整个街区面积约1.9平方公里。

托斯穆尔原本是一个村庄，直到1998年12月8日的一项政府决定（次日刊登于《官方公报》Resmî Gazete）在此设立名为托斯穆尔的市镇。此后它一直是一个镇（belde），直到2012年的大都市市政法即第6360号法律在2014年3月地方选举时生效，才成为阿拉尼亚的一个街区。

同一路线测算给出了居民实际驾车的距离。

车程是路线服务在无拥堵情况下的估算，夏季每一行都要加上交通时间。由于单行道和双向分隔的D-400公路，部分距离还随方向而变：从奥巴到托斯穆尔为1.3公里，返程为2.6公里。阿拉尼亚东环路于2025年12月20日在哈斯巴赫切与马赫穆特拉之间开通，经奥巴隧道（653米）和迪姆隧道（1,692米）穿行内陆，为过境车辆提供了沿海D-400公路之外的选择。另有一条从安塔利亚通往阿拉尼亚的高速公路正在修建，详见安塔利亚-阿拉尼亚高速公路。

按照2025年12月2日公布的票价，阿拉尼亚市内公交使用可充值交通卡Kent Kart的全价票为35里拉。

谁住在托斯穆尔？

土耳其统计局TÜİK在其基于地址的人口登记中，统计截至2022年12月31日托斯穆尔有11,712名居民，这是2026年10月能查到的最新街区数据。 这大约是邻近奥巴28,864名居民的五分之二。该数字统计的是登记地址在托斯穆尔的人，因此包括有登记地址的外国居民，但不包括住在别处的度假房业主。

没有官方来源按街区公布外国居民人数。移民管理局（Göç İdaresi Başkanlığı）公布的是其2022年关闭街区名单，名单上没有托斯穆尔，而迪姆河对岸的凯斯特尔名列其中。

出售房源显示的更多是带家具的度假公寓，而非家庭住宅。2026年10月14日在售的91套公寓中，61套即67%带家具出售，79套即87%被描述为空置，7套有租客居住，5套由业主自住。即使在楼龄超过五年的楼里，78套中也有66套在出售时空置。用同样方法测量的奥巴，带家具的占45%，空置的占88%，但奥巴的空置公寓中有三分之二位于楼龄不超过五年的楼里。

在托斯穆尔买一套公寓要多少钱？

2026年10月14日托斯穆尔在售公寓的要价中位数为7,000,000里拉，约合127,000欧元，每平方米建筑面积要价中位数为65,424里拉，约合1,187欧元。 中位数来自当天土耳其全国性房产门户网站Emlakjet上全部91条公寓房源，逐条阅读得出。欧元金额按土耳其共和国中央银行（TCMB）2026年10月13日公报的欧元买入价55.1128里拉换算。这些是要价而非成交价，两者之间的差距见阿拉尼亚买房砍价。

托斯穆尔在售公寓中三分之二是2+1，而在房源记录的所有特征中，面积对要价的影响最大。

土耳其房源按卧室加客厅计算房间数，因此1+1是一间卧室加一间独立客厅，2+1是两间卧室。建筑面积包含部分墙体和阳台；样本中套内面积中位数为建筑面积的91.3%。3+1一行仅基于九条房源，其中五条被描述为一线海景（denize sıfır），因此它反映的是托斯穆尔的海滨公寓，而不是典型的家庭住宅。

用同样方法测量，托斯穆尔的价格介于奥巴和马赫穆特拉之间。2026年10月14日托斯穆尔每平方米价格中位数为65,424里拉，同日奥巴为68,149里拉，10月13日马赫穆特拉为58,289里拉：比奥巴低4%，比马赫穆特拉高12%。托斯穆尔的2+1比奥巴贵4.5%，1+1贵22%，部分原因是托斯穆尔的一居室更大，中位数为62.5平方米，奥巴为55平方米。

家具带来的溢价比差距看起来要小。2026年10月，带家具的2+1在42条房源中要价中位数为7,245,000里拉，15条无家具的为6,400,000里拉，即带家具的贵13%，但带家具的公寓也更新，楼龄中位数11年对16年，面积也更大，120平方米对110平方米。

2026年7月1日以后发布的房源，1+1要价5,000,000里拉，2+1要价6,850,000里拉。大多数房源发布于2026年，但有13条自2025年或更早就已挂出，一年后仍在出售的公寓说明它没有按要价卖出。

楼龄如何改变价格

托斯穆尔的房屋比邻近街区更旧：91套在售公寓中有78套即86%位于楼龄超过五年的楼里，奥巴为36%，马赫穆特拉为60%，新房只有4套。

仅11至15年这一档就有38条房源，因此托斯穆尔典型的在售公寓大约在2011至2015年间竣工。楼龄不超过五年的13套公寓每平方米要价比这一档高约53%，不过房源这么少，最新几行只能作参考。

楼龄对抗震安全的意义不亚于对价格的影响。现行的土耳其建筑抗震规范（Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği）于2019年1月1日生效，是否适用取决于建筑许可的日期，而不是竣工年份。在托斯穆尔，91套在售公寓中有60套即三分之二位于楼龄至少11年、大约2015年前竣工的楼里，因此它们的许可早于现行规范。

靠海还是更靠内：价格差距

2026年10月，距海200米以内的公寓每平方米要价比距海200米至1公里的公寓高约72%。 在描述中注明距离的31条房源里，200米以内的18条每平方米要价中位数为112,900里拉，200米至1公里之间的13条为65,714里拉。没有一条注明的距离超过1公里。

楼龄解释不了这一溢价。海边的公寓反而更旧，楼龄中位数11年对6年，18套中只有1套位于楼龄不超过五年的楼里。与海边相伴的是楼高：18套中有14套位于九层或十层的楼里。在2026年10月的整个样本中，九至十二层楼里的公寓每平方米要价中位数为74,692里拉，楼龄中位数相同的较低楼宇为56,364里拉；即使去掉海边房源，高楼里的2+1仍贵约15%。

在托斯穆尔租一套公寓要多少钱？

2026年10月14日托斯穆尔挂出长租的公寓，要价租金中位数为每月26,000里拉，约合472欧元，2+1为25,000里拉。 中位数来自当天Emlakjet上托斯穆尔全部25条出租房源，这使托斯穆尔成为一个小型租赁市场：奥巴在2026年7月至10月间有84条出租房源。

1+1的中位数高于2+1，原因是家具而不是面积。八套一居室中有五套带家具，而十七套两居室中有十套不带家具；2026年10月，带家具的2+1要价33,000里拉，约合599欧元，无家具的为23,000里拉，约合417欧元。

托斯穆尔的出租房源会挂上好几周。用于阿拉尼亚生活成本一文的2026年7月至10月样本中，托斯穆尔的全部18条房源在10月14日仍在挂出；要么这些公寓几周都没租出去，要么租出后房源没有撤下。所有户型合计，托斯穆尔每平方米租金中位数为273里拉，与马赫穆特拉的272里拉持平，低于奥巴的318里拉。

25条出租房源中，19条以空调供暖，13条位于site（封闭式住宅小区）内。注明aidat即每月物业费的22条房源，2026年10月的中位数为1,550里拉，其中2+1的15条为1,100里拉。注明押金的22条中，18条要求一个月租金。

托斯穆尔的公寓能带来多少租金回报？

按2026年10月的要价和租金，托斯穆尔一套带家具的两居室毛租金收益率约为5.5%，略低于奥巴同类公寓的5.9%。 这里的毛收益率是同类公寓十二个月租金中位数除以要价中位数。

每一行都有两点需要注意。两个数字都是要价，实际收益取决于买家付多少、租客签多少。每个租金只基于5至10条房源，一条新房源就可能让某一行变动半个百分点。

净收益率更低。aidat、房产税、强制地震保险DASK以及两任租客之间的空置月份都要从租金中扣除，下文的测算示例针对一套带家具的2+1计算了这些项目。在土耳其，租金收入还需纳税，税务居民和非居民的规则不同。

短期度假出租适用单独的制度。根据关于住宅旅游出租的第7464号法律，出租期不超过100天须获得文化和旅游部的许可，申请须附上楼内全体业主的一致决定。宪法法院于2025年12月25日驳回了对该规定的诉讼，判决于2026年4月2日刊登在《官方公报》上。在托斯穆尔，55%的在售公寓位于九至十二层的楼里，这意味着需要一栋大楼里每位业主的书面同意。

区域趋势目前对房东有利。在安塔利亚、布尔杜尔和伊斯帕尔塔地区，截至2026年8月的一年里，TCMB的新租户租金指数上涨22.8%，其房价指数上涨19.5%。

2026年外国人能凭托斯穆尔的地址获得居留许可吗？

能：托斯穆尔从未列入移民管理局2022年的关闭街区名单，因此托斯穆尔地址的答案不取决于关闭措施的措辞，但凭房产申请的居留许可仍要求房产价值至少200,000美元，且由业主自住而不出租。 名单在阿拉尼亚列出了卡尔吉贾克、马赫穆特拉、凯斯特尔和阿夫萨拉尔，没有托斯穆尔；该局公告所附、2026年10月17日核查的副本仍是2022年8月31日的文件。2026年4月至9月之间，该局修改了全国关闭公告的措辞，公告已不再把居留许可列为关闭所涵盖的手续，而是列出临时保护和国际保护登记，以及受保护者变更居住省份。

大多数托斯穆尔公寓过不了的正是价值门槛。移民管理局在e-İkamet申请网站上公布、于2026年10月13日核查的短期居留许可材料清单要求，用于凭房产申请许可的住房在购入之日价值至少相当于200,000美元的土耳其里拉，并作为外国人自己的住所使用，不得出租收取租金或其他收入。按TCMB 2026年10月13日美元买入价49.2794里拉计算，门槛约为9,856,000里拉。托斯穆尔91套在售公寓中只有25套即27%要价达到这一水平，60套两居室中只有12套；这25套中有9套是3+1，12套被描述为距海200米以内。为出租而购买的公寓不能同时作为业主居留许可的依据。

对地址来说，河流仍然重要。迪姆河对岸的凯斯特尔仍列在2022年名单上，而安塔利亚省移民局（Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü）自己的页面在2026年10月17日核查时仍是旧措辞，包括居留许可；该变更没有另行发布公告。因此，对于标称位于托斯穆尔的公寓，应在支付任何定金之前核对tapu（产权证）和国家地址登记中所写的街区（mahalle），稳妥的做法仍是书面询问省移民局，在这一确切地址提交的首次居留许可申请是否会被受理，并把这一答复作为购房条件。申请本身如何办理，见居留许可。

托斯穆尔的房屋存量是什么样的？

托斯穆尔是一个以较旧、较高的公寓楼为主的街区：一半以上的在售公寓位于九至十二层的楼里，86%位于楼龄超过五年的楼里。 2026年10月14日91条出售房源的详情页给出了这一概况；就楼高而言，托斯穆尔与马赫穆特拉相似，与奥巴正好相反。

托斯穆尔的91条房源中，77条注明有电梯，74条注明有露天或有顶停车位，28条注明公寓位于site内。没有一条注明以天然气供暖。注明aidat的28条出售房源，2026年10月的中位数为每月1,500里拉，奥巴为2,100里拉。

产权类型是较旧房源对买家有利的地方。在注明产权为kat irtifakı或kat mülkiyeti的48条房源中，只有14条即29%为kat irtifakı，即建设阶段产权。根据公寓所有权法（Kat Mülkiyeti Kanunu），建筑凭使用许可（iskan）转为完整的公寓所有权（kat mülkiyeti），因此托斯穆尔大多数在售公寓已经拥有完整产权。另一面是维护：约2012年竣工的楼已有约14年楼龄，因此值得问清电梯、屋顶和泳池的状况，以及楼宇维修基金的规模。如果卖家是外国业主，交易有其特有的核查事项，详见从外国业主手中购买土耳其二手房。

托斯穆尔的日常生活怎么样：集市、海滩、医院、学校？

托斯穆尔的日常生活很集中：海滩、周四集市、一所小学、一家邮局、四家药店和七家连锁超市都在街区内，而最近的公立医院和公立高中就在边界另一侧的奥巴。 以下地点均为2026年10月OpenStreetMap上有记录的地点，距离为从托斯穆尔中心出发的公路距离。

• 每周集市： 托斯穆尔的露天集市（pazar）每周四在9. Sokak举行，位于共和警察局后面，距离1.2公里。OpenStreetMap标注的营业时间为09:00至19:00，2020年和2021年发布的阿拉尼亚集市名单也给出了同一天和同一条街。最近的其他集市是周一的奥巴集市和周六的吉克吉利集市。
• 海： 托斯穆尔的海滩沿Ahmet Tovuş Bulvarı延伸，距中心0.8公里，迪姆河在街区东南角入海。
• 医疗： 托斯穆尔境内没有医院。公立大学医院ALKÜ阿拉尼亚教学与研究医院位于2.3公里外的奥巴，地图上最近的家庭健康中心（aile sağlığı merkezi）由家庭医生接诊，位于河的凯斯特尔一侧，公路距离2.2公里。OpenStreetMap记录托斯穆尔有四家药店。
• 购物： OpenStreetMap记录托斯穆尔有七家连锁超市（两家Migros、两家A101、两家Şok和一家BİM），Alanyum购物中心距离2.7公里。
• 学校： 托斯穆尔有一所小学，最近的公立高中Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi就在边界另一侧的奥巴。
• 迪姆河谷： D-400公路在距中心0.9公里处跨过迪姆河，迪姆洞穴（Dim Mağarası）沿河谷公路上行8.8公里。

电费、水费和超市价格与阿拉尼亚其他地方相同，因此为阿拉尼亚生活成本测算的月度预算同样适用于托斯穆尔；变化的只是房租。

住在托斯穆尔有哪些缺点？

托斯穆尔的主要缺点是房屋较旧、高楼使共同决策更难、租赁市场单薄、靠海溢价高，以及大多数在售公寓达不到的居留许可价值门槛。 这些都不至于排除托斯穆尔，但每一项都会改变买家需要核查的内容。

• 楼龄较旧： 86%的在售公寓位于楼龄超过五年的楼里，三分之二位于大约2015年前竣工、即早于现行抗震规范的楼里；维修费用和建筑许可日期都需要核查。
• 高楼： 55%位于九至十二层的楼里，因此按第7464号法律需要每位业主同意的短期度假出租，比在小楼里更难办成。
• 出租房源少： 2026年10月14日只有25套公寓挂出长租，而7月至10月初发布的托斯穆尔全部18条房源当天仍在挂出。
• 靠海溢价： 距海200米以内的公寓每平方米要价比更远处高约72%。
• 居留许可： 托斯穆尔从未列入2022年关闭街区名单，但2026年10月14日73%的在售公寓要价低于凭房产申请许可所需的200,000美元，而河对岸的凯斯特尔仍列在该名单上。
• 边界外的服务： 最近的医院、公立高中和家庭健康中心都在托斯穆尔边界外，位于奥巴或凯斯特尔。

这些问题都可以在出价前核查。使用许可和产权类型属于阿拉尼亚看房行程中列出的核查事项，趁卖家还想出售时，两者都更容易拿到。

托斯穆尔适合谁，与奥巴、凯斯特尔和马赫穆特拉相比如何？

托斯穆尔适合想要靠海、带泳池、拥有完整产权的成熟小区，离奥巴的医院和商店只有几分钟，每平方米价格介于奥巴和马赫穆特拉之间的买家。 它也适合需要凭该地址申请居留许可、且能支出超过2026年10月所要求的200,000美元的买家；在比较的五个街区中，托斯穆尔、奥巴和德米尔塔什是从未列入2022年关闭街区名单的三个，因此对它们来说，答案不取决于关闭措施的措辞。

托斯穆尔和奥巴的售价于10月14日测量，马赫穆特拉于10月13日测量，凯斯特尔于10月21日测量，德米尔塔什于2026年10月22日测量。托斯穆尔的租金是2026年10月14日全部25条在线房源，德米尔塔什的租金是2026年10月22日全部10条在线房源；其他三个街区的租金来自2026年7月至10月发布的房源，"样本太少"指该户型房源不足十条。到市中心的距离均测量至Güller Pınarı的同一点。关闭街区名单仍列有凯斯特尔和马赫穆特拉，但自2026年的修改以来，该局的全国公告已不再把居留许可列为其涵盖的手续。

按这些数字，托斯穆尔适合看重步行到海边、宁要已建成且产权清晰的楼也不要新房的买家，也适合愿意为2+1配家具的房东，这样毛收益率可从4.3%提高到5.5%。它不太适合想要新房的买家，因为91套在售公寓中只有13套楼龄不超过五年；也不太适合预算最紧的买家，他们会发现马赫穆特拉和德米尔塔什每平方米分别便宜约11%和12%；同样不太适合打算在大楼里做短期度假出租的投资者。

测算示例：在托斯穆尔购买并出租一套带家具的2+1

一套带家具的两居室，以2026年10月要价中位数7,245,000里拉购入，以每月33,000里拉的租金中位数出租，如果买家承担全部地契转让税且不付中介费，税前每年净回报约4.6%。 计算采用房源样本的中位数和2026年适用的费用，完整说明见土耳其购房费用。之所以用2+1，是因为托斯穆尔在售公寓中三分之二是2+1。

按2026年10月的价格，342,858里拉的净收入相当于7,534,800里拉总支出的4.6%；如果买家还支付最高中介费，则相当于7,882,560里拉的4.3%。较小的费用未计入：土地登记处服务费、产权过户时的宣誓翻译、家具更换，以及取决于业主税务居民身份的租金所得税。房产税一项是假设，因为公寓的市政估值由阿拉尼亚市政府确定，而不是由市场决定。同样的计算用于奥巴一套带家具的1+1得出5.9%，因为那套公寓比托斯穆尔带家具的2+1便宜41%，租金却只低20%。

托斯穆尔的房价和租金变化有多快？

官方数据只细到地区一级：在安塔利亚、布尔杜尔和伊斯帕尔塔地区，截至2026年8月的一年里，TCMB房价指数上涨19.5%，新租户租金指数上涨22.8%。 据TÜİK数据，2026年8月年度消费者价格通胀率为31.51%，因此两项数字按实际价值计算都是下跌，房价约下跌9%，租金约下跌7%。

TCMB和TÜİK都不发布阿拉尼亚或单个街区的指数。上文的房源中位数是某一天即2026年10月14日要价的快照，将于2027年1月用与奥巴和马赫穆特拉相同的方法更新，从那时起就能衡量托斯穆尔自身的变化。