Wohnung kaufen in Mahmutlar 2026: Preise, Mieten und Aufenthaltserlaubnis

Mahmutlar ist ein Küstenviertel von Alanya in der Provinz Antalya, rund 11,6 km östlich des Stadtzentrums von Alanya (Güller Pınarı). Am 13. Oktober 2026 lag der Median-Angebotspreis der 642 Wohnungen, die auf Emlakjet zum Verkauf standen, bei 3.900.000 TRY (rund 70.800 EUR) für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und bei 5.905.000 TRY (rund 107.200 EUR) für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern. Die Langzeitmieten lagen zwischen Juli und Oktober 2026 im Median bei 24.500 TRY im Monat für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und bei 25.000 TRY für eine mit zwei Schlafzimmern; eine möblierte Einzimmerwohnung kam auf eine Bruttorendite von etwa 6,9 % und im Rechenbeispiel auf eine Nettorendite von etwa 5,3 % nach Grunderwerbsgebühr, Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer und einem Monat Leerstand. Das Baualter bewegte den Quadratmeterpreis stärker als die Nähe zum Meer: Wohnungen in ein bis fünf Jahre alten Gebäuden verlangten rund 68.400 TRY pro m², in mehr als 20 Jahre alten Gebäuden 40.700 TRY, und Wohnungen bis 200 m vom Meer verlangten pro Quadratmeter nicht mehr als Wohnungen bis 1 km landeinwärts. Mahmutlar wird weiterhin auf der Sperrliste von 2022 der Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) genannt, doch zwischen April und September 2026 hat die Behörde ihre landesweite Mitteilung neu gefasst, die Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr unter den Verfahren aufführt, für die die Sperre gilt; die eigene Seite der Migrationsbehörde der Provinz Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) zeigte bei der Prüfung am 17. Oktober 2026 noch den alten Wortlaut. An der Wertgrenze hat sich nichts geändert: Eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz verlangt eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 US-Dollar, die der Eigentümer nicht vermietet, und nur 14 % der angebotenen Wohnungen erreichten diesen Preis. Von den angebotenen Wohnungen waren 91 % als leerstehend beschrieben, und 56 % derjenigen mit Angabe zum Grundbuchtyp waren noch auf kat irtifakı eingetragen, den Grundbuchtitel der Bauphase, der meist bedeutet, dass keine Nutzungserlaubnis registriert ist. Unter den fünf verglichenen Vierteln im Osten entsprach die Medianmiete von Mahmutlar mit 25.000 TRY der von Oba, lag unter den 30.000 TRY in Kestel und den 32.500 TRY in Kargıcak und über den 18.500 TRY in Demirtaş, wobei Oba näher am Zentrum liegt und wie Demirtaş nie auf der Sperrliste genannt wurde.

Wo liegt Mahmutlar, und wie weit ist es nach Alanya und zu den Flughäfen?

Mahmutlar ist ein Küstenviertel (mahalle) des Bezirks Alanya in der Provinz Antalya, rund 11,6 km auf der Straße östlich des Stadtzentrums von Alanya (Güller Pınarı) und 31,3 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya entfernt, gemessen mit dem Routing von OpenStreetMap am 13. Oktober 2026. Bis das Gesetz 6360, das Großstadtgesetz von 2012, mit den Kommunalwahlen im März 2014 in Kraft trat und die Kleinstädte der Provinz Antalya als Viertel in ihre Bezirke eingliederte, war Mahmutlar eine eigenständige Kleinstadt (belde) mit eigener Gemeindeverwaltung. Seitdem wird Mahmutlar von der Stadtverwaltung Alanya (Alanya Belediyesi) verwaltet.

Dasselbe Routing liefert die Strecken, die Bewohner tatsächlich fahren.

Die Fahrzeiten sind Schätzungen des Routingdienstes ohne Verkehr, im Sommer kommt auf jeder Zeile Verkehr hinzu. Die D-400, die Küstenstraße zwischen Antalya und Mersin, führt mitten durch Mahmutlar, und das Verkehrsministerium zählte auf der bestehenden Strecke durch den Osten Alanyas rund 33.000 Fahrzeuge am Tag. Das Ministerium eröffnete am 20. Dezember 2025 die ersten 12 km der neuen Ostumgehung von Alanya, von Hasbahçe bis Mahmutlar, mit doppelröhrigen Tunneln bei Oba, Dim und Mahmutlar. Die restlichen 3,2 km bis Kargıcak waren im Juli 2026 noch im Stadium der Grundstücksenteignung, sodass die vom Ministerium angekündigte Zeitersparnis, rund 35 Minuten auf 10 verkürzt, noch nicht erreicht ist. Eine eigene Autobahn wird von Antalya Richtung Alanya gebaut, Details unter Autobahn Antalya-Alanya.

Stadtbusse fahren entlang der Küste zwischen Mahmutlar und dem Zentrum von Alanya. Der volle Fahrpreis nach dem am 2. Dezember 2025 angekündigten Tarif beträgt 35 TRY mit der Kent Kart, der aufladbaren Verkehrskarte.

Wer wohnt in Mahmutlar, und wie viele Einwohner hat es?

Das türkische Statistikamt TÜİK zählte in seinem adressbasierten Melderegister zum 31. Dezember 2022 genau 53.034 Einwohner in Mahmutlar, die neueste Zahl auf Viertelebene, die im Oktober 2026 abrufbar war. Gezählt werden Personen mit gemeldeter Adresse in Mahmutlar, also auch ausländische Einwohner mit Meldeadresse, nicht aber Ferienwohnungsbesitzer, die anderswo leben.

Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl der ausländischen Einwohner nach Vierteln. Die Migrationsbehörde veröffentlicht aber eine Liste gesperrter Viertel, und Mahmutlar wird seit 2022 darauf genannt, zusammen mit Kestel, Kargıcak und Avsallar in Alanya; seit einer Neufassung zwischen April und September 2026 führt die landesweite Mitteilung der Behörde Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr unter den Verfahren auf, für die die Sperre gilt.

Die Verkaufsangebote zeigen, wie viel des Wohnungsbestands als Zweitwohnung genutzt wird. Von 642 Wohnungen, die am 13. Oktober 2026 zum Verkauf standen, waren 584, also 91 %, als leerstehend beschrieben, 48 als vom Eigentümer bewohnt und 10 als vermietet. Eine auf einem Verkaufsportal leerstehende Wohnung ist nicht dasselbe wie eine das ganze Jahr leerstehende Wohnung, aber das Muster passt zu einem Viertel, in dem viele Eigentümer zu Besuch kommen, statt dort zu leben.

Was kostet eine Wohnung in Mahmutlar?

Wohnungen, die am 13. Oktober 2026 in Mahmutlar zum Verkauf standen, hatten einen Median-Angebotspreis von 5.590.000 TRY, rund 101.400 EUR, und einen Median von 58.289 TRY pro Quadratmeter Bruttofläche, rund 1.058 EUR. Die Mediane stammen aus allen 642 Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, jede Anzeigenseite einzeln ausgelesen. Die Euro-Beträge beruhen auf dem Euro-Ankaufskurs von 55,1075 TRY, den die türkische Zentralbank (TCMB) am 12. Oktober 2026 veröffentlichte. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise; der Abstand zwischen beiden ist Verhandlungssache und wird unter Immobilienpreis in Alanya verhandeln ausführlich behandelt.

Die Wohnungsgröße bestimmt den Gesamtpreis stärker als jedes andere Merkmal, das die Anzeigen erfassen.

Türkische Anzeigen zählen Schlafzimmer plus Wohnzimmer: Eine 1+1 hat ein Schlafzimmer und ein separates Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche schließt anteilige Wände und Balkone ein; in der Stichprobe lag die Nettofläche im Median bei 91,5 % der Bruttofläche.

Die kleinsten Wohnungen kosten pro Quadratmeter am meisten. Am 13. Oktober 2026 verlangte eine 1+1 im Median 68.174 TRY pro m², 27 % mehr als eine 2+1; der günstigste Einstieg in Mahmutlar ist damit zugleich der teuerste pro Quadratmeter.

Auch die Möblierung bewegt den Preis. Im Oktober 2026 verlangten möblierte 1+1-Wohnungen über 93 Anzeigen im Median 4.350.000 TRY, 74 unmöblierte dagegen 3.650.000 TRY, ein Unterschied von 700.000 TRY oder 19 %.

Anzeigen, die seit dem 1. Juli 2026 eingestellt wurden, verlangten etwas mehr als ältere, noch laufende: 4.150.000 TRY für eine 1+1 und 6.000.000 TRY für eine 2+1. Die meisten der 642 Anzeigen stammten aus 2026, aber 112 waren seit 2025 und 3 seit 2024 online, und eine Wohnung, die nach einem Jahr noch inseriert ist, hat sich zum Angebotspreis nicht verkauft.

Wie das Baualter den Preis verändert

Das Baualter bewegt den Quadratmeterpreis stärker als Wohnungsgröße, Möblierung oder Entfernung zum Meer.

Eine Wohnung in einem mehr als 20 Jahre alten Gebäude verlangte pro Quadratmeter rund 40 % weniger als eine in einem ein bis fünf Jahre alten Gebäude. Ältere Gebäude haben zugleich größere Wohnungen, weshalb ihre Gesamtpreise weniger stark fallen als ihre Quadratmeterpreise. Von den 642 Anzeigen lagen 386, also 60 %, in Gebäuden, die älter als fünf Jahre waren.

Das Baualter verrät nicht zuverlässig, nach welcher Erdbebenvorschrift ein Gebäude errichtet wurde. Die geltende türkische Erdbebenbauvorschrift (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trat am 1. Januar 2019 in Kraft, und ob sie anzuwenden war, entscheidet das Datum der Baugenehmigung, nicht das Jahr der Fertigstellung. Ein 2020 fertiggestelltes Gebäude kann nach den Regeln von 2007 genehmigt worden sein, und ein vor 2019 genehmigtes Gebäude ist nicht allein deshalb unsicher; es wurde nach der damals geltenden Vorschrift geplant.

Am Meer oder weiter hinten: der Preisunterschied

Anzeigen mit Angabe zur Entfernung zum Meer zeigen keinen klaren Aufschlag pro Quadratmeter für die Nähe zum Strand. Von den 181 Anzeigen vom 13. Oktober 2026, die in der Beschreibung eine Entfernung nannten, verlangten Wohnungen bis 200 m vom Meer im Median 58.261 TRY pro m², Wohnungen 500 m bis 1 km landeinwärts 60.000 TRY. Das Baualter erklärt den Großteil davon. Nur 15 der 83 Anzeigen bis 200 m vom Meer, also 18 %, lagen in Gebäuden bis fünf Jahre, gegenüber 25 der 42 Anzeigen 500 m bis 1 km landeinwärts, also 60 %. Die neueren Blöcke weiter vom Strand verlangen einen Altersaufschlag, der den Lageaufschlag der älteren Blöcke am Meer aufhebt; zwei Wohnungen sollten deshalb bei gleichem Baualter verglichen werden, bevor man für Meerblick bezahlt.

Was kostet eine Mietwohnung in Mahmutlar?

Wohnungen in Mahmutlar, die zwischen dem 1. Juli und dem 8. Oktober 2026 zur Langzeitmiete angeboten wurden, hatten eine Median-Angebotsmiete von 24.500 TRY im Monat für eine 1+1 und 25.000 TRY für eine 2+1, rund 445 und 454 EUR. Die Mediane stammen aus 89 Emlakjet-Anzeigen in Mahmutlar, einem Teil der Stichprobe für die Lebenshaltungskosten in Alanya.

Eine 1+1 und eine 2+1 kosten in Mahmutlar im Median fast dieselbe Miete, weil die meisten angebotenen 1+1-Wohnungen möbliert sind: 23 von 30. Eine unmöblierte 1+1 verlangte zwischen Juli und Oktober 2026 16.500 TRY, doch es gab nur sieben solcher Anzeigen, zu wenige, um sich darauf zu verlassen.

Die Mietanzeigen beschreiben denselben Gebäudebestand wie die Verkaufsanzeigen. Von den 89 wurden 81 mit Klimaanlage beheizt, und 35 lagen in einer site (einer umschlossenen Wohnanlage). Die 48 Anzeigen, die ein aidat (das monatliche Hausgeld) nannten, kamen zwischen Juli und Oktober 2026 auf einen Median von 2.000 TRY, mit 2.500 TRY für eine 1+1 und 1.500 TRY für eine 2+1. Von den 48 Anzeigen mit Angabe zur Kaution verlangten 39 eine Monatsmiete.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Mahmutlar?

Eine möblierte 1+1 in Mahmutlar kam bei Angebotspreisen und Angebotsmieten vom Oktober 2026 auf eine Bruttomietrendite von etwa 6,9 %, die höchste der vier üblichen Kombinationen aus Größe und Möblierung. Bruttorendite bedeutet hier zwölf Monate Median-Angebotsmiete geteilt durch den Median-Angebotspreis desselben Wohnungstyps.

Zwei Einschränkungen gelten für jede Zeile. Beide Werte sind Angebotswerte, die tatsächliche Rendite hängt also davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt. Die Zeile der unmöblierten 1+1 beruht auf nur sieben Mietanzeigen.

Die Nettorendite ist niedriger. Hausgeld, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenpflichtversicherung und die Monate, in denen eine Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht, gehen von der Miete ab; das Rechenbeispiel weiter unten rechnet das für eine möblierte 1+1 durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei außerdem steuerpflichtig, und die Regeln unterscheiden sich für Gebietsansässige und Gebietsfremde.

Kurzzeitige Ferienvermietung ist ein eigenes Regime. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung einer Wohnung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes beiliegen, in dem die Wohnung liegt. In einer Anlage mit mehr als einem Gebäude müssen nur die Eigentümer dieses Gebäudes zustimmen. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, die Entscheidung wurde am 2. April 2026 im Amtsblatt veröffentlicht; ein einziger widersprechender Nachbar kann eine Genehmigung für Ferienvermietung also weiterhin verhindern.

Der regionale Trend arbeitet vorerst für Vermieter. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) in den zwölf Monaten bis August 2026 um 22,8 %, der Hauspreisindex um 19,5 %; die Mieten stiegen also schneller als die Preise.

Bekommen Ausländer 2026 eine Aufenthaltserlaubnis mit einer Adresse in Mahmutlar?

Eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Mahmutlar ist nach dem heutigen Wortlaut der Migrationsbehörde nicht mehr durch die Viertelsperre ausgeschlossen, doch eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz setzt weiterhin eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 US-Dollar voraus, die der Eigentümer selbst bewohnt und nicht vermietet, und nur 89 der 642 in Mahmutlar angebotenen Wohnungen, 14 %, verlangten am 13. Oktober 2026 so viel. Die Seite der Provinz Antalya zeigte am 17. Oktober 2026 noch den alten Wortlaut; wer eine Aufenthaltserlaubnis braucht, sollte die konkrete Adresse deshalb vor jeder Anzahlung von der Migrationsbehörde der Provinz bestätigen lassen.

Mahmutlar steht auf der Liste der 1.169 Viertel, die die Behörde ab dem 1. Juli 2022 sperrte, zusammen mit Kargıcak, Kestel und Avsallar in Alanya. Bis mindestens April 2026 hieß es in der Mitteilung der Behörde, die gelisteten Viertel seien für Aufenthaltserlaubnisse ebenso gesperrt wie für Registrierungen zum vorübergehenden und internationalen Schutz. Die am 29. September 2026 archivierte Fassung derselben Seite und die am 17. Oktober 2026 geprüfte Live-Seite nennen nur noch vorübergehenden Schutz, internationalen Schutz und den Wechsel der Provinz für Schutzberechtigte. Die Liste von 2022 ist weiterhin angehängt.

Die Sperre hat das Eigentum nie berührt: Ein ausländischer Käufer kann in einem gelisteten Viertel eine Wohnung kaufen und erhält das Grundbuch (tapu). Nach dem heutigen Wortlaut der landesweiten Mitteilung gilt die Sperre für Registrierungen zum vorübergehenden und internationalen Schutz und für den Wechsel der Provinz bei Schutzberechtigten, mit Ausnahmen für Neugeborene und den Familiennachzug der Kernfamilie, und eine Aufenthaltserlaubnis an der Adresse gehört nicht mehr zu den Verfahren, die sie nennt. Die Liste und ihr Geltungsbereich können sich durch Verwaltungsentscheidung erneut ändern, wie 2022 geschehen.

Die Wertgrenze ist jetzt die eigentliche Hürde. Die Liste der Unterlagen für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, die die Behörde auf ihrem Antragsportal e-İkamet veröffentlicht und die am 13. Oktober 2026 geprüft wurde, stellt für eine Erlaubnis über Immobilienbesitz zwei Bedingungen: Die Wohnung muss zum Erwerbsdatum mindestens 200.000 US-Dollar in türkischer Lira wert gewesen sein, und sie muss als eigene Wohnung des Ausländers genutzt werden, nicht zur Vermietung oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 12. Oktober 2026, 49,2471 TRY, lag die Schwelle bei rund 9.849.000 TRY, und nur 89 der 642 in Mahmutlar angebotenen Wohnungen, 14 %, verlangten so viel. Eine typische 1+1 oder 2+1 in Mahmutlar trägt deshalb keine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz, ganz gleich, wofür die Sperre gilt, und eine zum Vermieten gekaufte Wohnung kann nicht zugleich Grundlage der Aufenthaltserlaubnis ihres Eigentümers sein. Dasselbe Dokument nennt andere Gründe für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, etwa einen touristischen Aufenthalt, die nicht vom Immobilienbesitz abhängen.

Die eigene Seite der Migrationsbehörde der Provinz Antalya zeigte bei der Prüfung am 17. Oktober 2026 noch den alten Wortlaut, Aufenthaltserlaubnisse eingeschlossen, und eine gesonderte Mitteilung über die Änderung wurde nicht veröffentlicht; der sichere Weg ist deshalb weiterhin, bei der Migrationsbehörde der Provinz schriftlich anzufragen, ob ein Erstantrag auf Aufenthaltserlaubnis an genau dieser Adresse angenommen würde, und diese Antwort zur Bedingung des Kaufs zu machen. Wie der Antrag selbst abläuft, steht unter Aufenthaltserlaubnis, und aktuelle Wohnungen zum Verkauf in Mahmutlar sind separat gelistet.

Wie sieht der Wohnungsbestand in Mahmutlar aus?

Mahmutlar ist ein Viertel mittelhoher und hoher Wohnblöcke, die mit Klimaanlagen beheizt werden; die meisten Anzeigen erwähnen einen Pool, und die Mehrheit der angebotenen Wohnungen ist möbliert und leerstehend. Die Detailseiten der 642 Verkaufsanzeigen vom 13. Oktober 2026 ergeben dieses Profil.

Ein Pool taucht in weit mehr Beschreibungen auf als das Merkmal site, das Feld site allein sagt also wenig darüber, ob ein Block einen gemeinsamen Pool hat. Die 150 Verkaufsanzeigen, die im Oktober 2026 ein aidat nannten, kamen auf einen Median von 1.500 TRY im Monat, weniger als die 2.000 TRY in den Mietanzeigen.

Der Grundbuchtyp ist die Zeile, die ein Käufer zuerst prüfen sollte. Von den 297 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti angaben, nannten 166, also 56 %, kat irtifakı, den Titel der Bauphase. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) wechselt ein Gebäude auf Grundlage seiner Nutzungserlaubnis (iskan) zum vollen Wohnungseigentum (kat mülkiyeti); ein Titel, der noch kat irtifakı lautet, bedeutet daher meist, dass für das Gebäude als Ganzes keine Nutzungserlaubnis registriert ist. Das macht den Kauf der Wohnung nicht illegal, aber die Nutzungserlaubnis sollte vor jedem Angebot geprüft werden, und sie gehört zu den Prüfungen auf einer Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya.

Wie ist der Alltag in Mahmutlar, und wann ist Basar?

Der Alltag in Mahmutlar spielt sich rund um die Barbaros Caddesi, die Haupteinkaufsstraße, und die Küstenstraße D-400 ab, mit dem Strand auf der Meerseite der Straße. Die meisten Wohnungen liegen nah am Wasser: Von den 181 Verkaufsanzeigen, die im Oktober 2026 eine Entfernung zum Meer nannten, lagen 83 innerhalb von 200 m und 173 innerhalb von 1 km.

• Basare: OpenStreetMap verzeichnet einen Samstagsbasar im Zentrum von Mahmutlar und einen zweiten Markt im Osten, nahe der Barış Caddesi, der dienstags stattfindet. Die Tage legen die Händler vor Ort fest, sie sollten also bei der Ankunft bestätigt werden.
• Gesundheit: Das nächste staatliche Krankenhaus ist das ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi in Oba, 8,7 km entfernt, und das Privatkrankenhaus der Başkent-Universität in Alanya liegt 12,8 km entfernt.
• Schulen: Staatliche Grund- und Mittelschulen des Bildungsministeriums liegen im Viertel selbst, darunter die Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.

Versorgungstarife und Supermarktpreise sind dieselben wie im übrigen Alanya, die Monatsbudgets im oben verlinkten Beitrag zu den Lebenshaltungskosten gelten also auch für Mahmutlar; anders ist nur die Miete.

Welche Nachteile hat das Leben in Mahmutlar?

Die wichtigsten Nachteile von Mahmutlar sind eine Wertgrenze für die Aufenthaltserlaubnis, an der 86 % der angebotenen Wohnungen scheitern, die Entfernung zum Stadtzentrum über die D-400, ein hoher Anteil an Wohnungen ohne volles Wohnungseigentum, ein älterer Gebäudebestand und ein hoher Anteil leerstehender Wohnungen. Keiner davon schließt Mahmutlar aus, aber jeder verändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Aufenthaltserlaubnis: Die landesweite Mitteilung zur Sperre nennt Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr, die Seite der Provinz Antalya zeigte am 17. Oktober 2026 aber noch den alten Wortlaut, und 86 % der am 13. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen verlangten weniger als die 200.000 US-Dollar, die eine Erlaubnis über Immobilienbesitz voraussetzt.
• Entfernung und Verkehr: Das Zentrum von Alanya ist 11,6 km entfernt, und die D-400 durch Mahmutlar trägt den Küstenverkehr; die Ostumgehung entlastet einen Teil davon, ihr letzter Abschnitt Richtung Kargıcak ist aber nicht offen.
• Grundbuch und Genehmigungen: 56 % der Anzeigen mit Angabe zum Grundbuchtyp nannten kat irtifakı, die Nutzungserlaubnis muss also Gebäude für Gebäude geprüft werden.
• Älterer Bestand: 60 % der angebotenen Wohnungen lagen in Gebäuden, die älter als fünf Jahre waren, viele vor der Erdbebenvorschrift von 2019 genehmigt, und ein älteres Gebäude hat ältere Aufzüge, Leitungen und Dächer.
• Saisonaler Leerstand: 91 % der angebotenen Wohnungen waren als leerstehend beschrieben, was darauf hindeutet, dass viele Nachbarn Ferienwohnungsbesitzer sind.

Für wen eignet sich Mahmutlar, und wer sollte woanders suchen?

Mahmutlar eignet sich für Käufer, die eine 1+1 in Meeresnähe zu einem Median-Angebotspreis von 3.900.000 TRY im Oktober 2026 suchen und nicht auf eine neue Aufenthaltserlaubnis an dieser Adresse angewiesen sind; wer an der Adresse eine Erlaubnis braucht oder es nicht weit in die Altstadt haben will, sollte zuerst Oba vergleichen. Die Mietmediane aus derselben Stichprobe von Juli bis Oktober 2026, für Demirtaş aus den Anzeigen vom 22. Oktober 2026, stellen fünf Viertel im Osten nebeneinander.

"Zu wenige" bedeutet weniger als zehn Anzeigen dieser Größe. Oba liegt am nächsten am Zentrum, und Oba und Demirtaş sind die zwei der fünf Viertel, die nie auf der Sperrliste genannt wurden; ihre Antwort zur Aufenthaltserlaubnis hängt deshalb nicht davon ab, wie die Sperre formuliert ist. Kargıcak, das Nachbarviertel im Osten, verlangte die höchste Medianmiete, allerdings aus nur 18 Anzeigen, und Demirtaş jenseits davon liegt am nächsten am Flughafen Gazipaşa und verlangte die niedrigste, aus allen 10 am 22. Oktober 2026 aktiven Anzeigen. Kestel liegt auf der Karte zwischen Mahmutlar und Oba, verlangte aber eine höhere Medianmiete als beide.

Nach diesen Zahlen passt Mahmutlar zu einem Vermieter, der eine möblierte 1+1 langfristig vermietet, die Kombination mit der höchsten Bruttorendite, und zu einem Käufer mit knappem Budget, der für einen niedrigeren Quadratmeterpreis ein älteres Gebäude in Kauf nimmt. Beide Ziele lassen sich nicht in einer Wohnung verbinden: Eine vermietete Wohnung kann nicht Grundlage der Aufenthaltserlaubnis ihres Eigentümers sein. Weniger gut passt Mahmutlar zu Käufern, die eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz brauchen, da nur 89 der 642 angebotenen Wohnungen die Wertgrenze erreichten, oder die in Gehweite der Altstadt wohnen wollen.

Rechenbeispiel: eine möblierte 1+1 in Mahmutlar kaufen und vermieten

Eine möblierte 1+1, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 4.350.000 TRY und zur Median-Angebotsmiete von 25.000 TRY im Monat vermietet, brächte netto etwa 5,3 % im Jahr vor Einkommensteuer, wenn der Käufer die gesamte Grunderwerbsgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung nutzt die Mediane der Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, vollständig aufgeführt unter Kaufnebenkosten in der Türkei.

Zu Preisen vom Oktober 2026 entspricht das Nettoeinkommen von 240.058 TRY 5,3 % eines Aufwands von 4.524.000 TRY und 5,1 % von 4.732.800 TRY, wenn der Käufer auch die volle Maklerprovision trägt. Kleinere Kosten sind nicht enthalten: die Bearbeitungsgebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchamt, der Ersatz von Möbeln und die Einkommensteuer auf die Miete, die vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil der kommunale Einheitswert einer Wohnung von der Stadtverwaltung Alanya festgelegt wird, nicht vom Markt.

Wie schnell steigen Preise und Mieten in Mahmutlar?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Ebene der Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB in den zwölf Monaten bis August 2026 um 19,5 % und der Neumieten-Index um 22,8 %. Die jährliche Verbraucherpreisinflation lag im August 2026 laut TÜİK bei 31,51 %, beide Werte waren real also Rückgänge, um rund 9 % bei den Preisen und 7 % bei den Mieten.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder für ein einzelnes Viertel. Die Anzeigenmediane oben sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise eines einzigen Tages, des 13. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 nach derselben Methode erneuert; ab dann lässt sich die Entwicklung in Mahmutlar selbst messen.