Wohnung kaufen in Demirtaş, Alanya 2026: Preise, Mieten, Entfernungen und Aufenthalt

Demirtaş ist ein Viertel von Alanya in der Provinz Antalya an der D-400 Richtung Gazipaşa, 24,9 km Straße vom Stadtzentrum entfernt, das am weitesten entfernte der acht nach derselben Methode erhobenen Viertel Alanyas, und 22,6 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya, das nächstgelegene der acht, mit 3.449 gemeldeten Einwohnern im Jahr 2022 und nur rund 2 km Küste an seinem Westrand. Am 22. Oktober 2026 verlangten die 73 Wohnungen, die in Demirtaş auf Emlakjet zum Verkauf standen, im Median 4.550.000 TRY, rund 81.900 EUR, und im Median 57.556 TRY pro Quadratmeter, der niedrigste Wert der acht, wobei Mahmutlar und Avsallar weniger als 3 % darüber lagen. Drei von vier dieser Wohnungen lagen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden, ein Drittel in Blöcken mit neun bis zwölf Geschossen, und Neubauwohnungen verlangten pro Quadratmeter weniger als Wohnungen, die ein bis fünf Jahre alt waren. Demirtaş steht nicht auf der Sperrliste der Migrationsbehörde von 2022, doch keine der 73 Wohnungen verlangte die 200.000 US-Dollar, die eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage von Immobilieneigentum voraussetzt; die teuerste blieb mit 9.900.000 TRY um 2.460 TRY darunter. Nur 10 Wohnungen wurden langfristig zur Miete angeboten, im Median für 18.500 TRY im Monat, weniger als in jedem anderen Viertel der Reihe, und eine 2+1 zeigte eine Bruttorendite von rund 4,1 % und im Rechenbeispiel eine Nettorendite von rund 3,1 %, die schwächste Ausgangslage für eine Vermietung unter den acht. Der Alltag stützt sich auf zwei Supermarktketten, ein Gesundheitszentrum, ein Postamt und eine Grundschule im Dorf; die nächsten staatlichen Krankenhäuser liegen 22 bis 24 km entfernt in Oba und Gazipaşa.

Wo liegt Demirtaş und wie weit ist es bis ins Zentrum von Alanya und zu den Flughäfen?

Demirtaş ist ein Viertel (mahalle) des Bezirks Alanya in der Provinz Antalya an der Küstenstraße nach Gazipaşa östlich von Kargıcak, nach dem am 22. Oktober 2026 gemessenen OpenStreetMap-Routing 24,9 km Straße vom Stadtzentrum Alanyas am Güller Pınarı, 22,6 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya und 154,1 km vom Flughafen Antalya entfernt. Damit ist es unter den acht nach derselben Methode erhobenen Vierteln Alanyas das am weitesten vom Zentrum entfernte, 0,3 km weiter als Avsallar auf der Westseite, und das dem Flughafen Gazipaşa-Alanya nächstgelegene. Anzeigen geben den Flughafen oft mit 15 km an. Vom Dorfpunkt Demirtaş sind es 17,0 km Luftlinie und 22,6 km Straße, ohne Verkehr rund 22 Minuten. Die oft genannten 25 km zum Zentrum liegen nahe an den gemessenen 24,9 km.

Nach der Grenze der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) umfasst Demirtaş 16,8 km², mehr als die 12,4 km² von Kestel und weniger als die 23,4 km² von Kargıcak. Aliefendi und İspatlı liegen im Norden, İshaklı im Westen, Beyreli im Osten, Hocalar im Südosten, Keşefli und Yeşilöz im Süden. Kargıcak ist kein direkter Nachbar: Aliefendi, İspatlı und İshaklı liegen dazwischen. Die Küstenstraße D-400 quert den Westrand des Viertels, und das Dorf liegt 2,4 km Luftlinie landeinwärts davon.

Demirtaş war bis 2014 eine Kleinstadt (belde) mit eigener Gemeinde. Es gehörte nicht zu dem Regierungsbeschluss von 2009, der Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı und Tosmur in die Stadtgemeinde Alanya eingliederte. Seine Gemeinde endete mit dem Gesetz 6360, veröffentlicht im Amtsblatt (Resmî Gazete) am 6. Dezember 2012, das die Kleinstadtgemeinden in den neuen Großstadtprovinzen der Türkei auflöste und jede als einzelnes Viertel unter dem Namen der Kleinstadt ihrer Bezirksgemeinde anschloss, mit den Kommunalwahlen im März 2014.

Dasselbe Routing liefert die Strecken, die Bewohner tatsächlich fahren.

Die Fahrzeiten sind Schätzungen des Routingdienstes bei freier Fahrt, im Sommer kommt auf jede Zeile Verkehr hinzu. Der Startpunkt ist derselbe Demirtaş-Punkt wie in den Ratgebern zu Kargıcak und Kestel, und das Routing reproduziert deren veröffentlichte Werte: Kargıcak nach Demirtaş 10,2 km und Kestel nach Demirtaş 17,3 km. Nach diesen Schätzungen bei freier Fahrt sind das Zentrum von Gazipaşa, sein staatliches Krankenhaus und der Flughafen schneller erreicht als das Zentrum von Alanya.

Die Ostumgehung von Alanya, am 20. Dezember 2025 zwischen Hasbahçe und Mahmutlar eröffnet, endet in Mahmutlar, und ihre letzten 3,2 km Richtung Kargıcak waren bis Oktober 2026 nicht eröffnet. Wer aus Demirtaş kommt, fährt deshalb über die D-400 durch Kargıcak und Mahmutlar bis zur Umgehung. Die mautpflichtige Autobahn aus Serik, die bis Oktober 2028 fertig sein soll, endet an der D-400 in Telatiye westlich von Alanya; was sie für jeden Teil des Bezirks ändert, steht unter Autobahn Antalya-Alanya.

Liegt Demirtaş am Meer, und wie weit ist der Strand vom Dorf entfernt?

Demirtaş erreicht das Meer nur an seinem Westrand, wo rund 2,0 km der OpenStreetMap-Küstenlinie seiner Grenze am nächsten liegen, und das Dorf selbst liegt rund 2,5 km Luftlinie vom nächsten Ufer entfernt. Die 2,0 km ergeben sich, indem jeder Abschnitt der OpenStreetMap-Küstenlinie der nächstgelegenen TKGM-Grenze zugeordnet wird, weil die Katastergrenze vor der Uferlinie endet; der Wert ist also eine Näherung, und die Nachbarn Yeşilöz, Kargıcak und Keşefli erhalten längere Anteile derselben Küste. Die dort kartierten Strände tragen auf OpenStreetMap weder Namen noch Belagsangabe.

Demirtaş ist außerdem hügelig. Im Copernicus-Höhenmodell liegt der Median von 178 gleichmäßig verteilten Punkten innerhalb der Grenze bei 107 m, und 51 % der Fläche liegen höher als 100 m, gegenüber 9 % in Kestel und 71 % in Kargıcak. Der nördliche Streifen um das Dorf liegt bei etwa 26 bis 29 m, nach Süden steigt das Gelände zu Hügeln mit einem Median von 150 bis 180 m an, der höchste Punkt liegt bei 376 m. Nur 14 der 73 Verkaufsanzeigen nannten eine Entfernung zum Meer, und nur 2 lagen innerhalb von 200 m; die Stichprobe kann daher nicht messen, was die Nähe zum Meer zum Preis beiträgt, wie es in Kestel und Kargıcak möglich war.

Wer wohnt in Demirtaş?

TÜİK, das türkische Statistikamt, zählte in seinem adressbasierten Melderegister zum 31. Dezember 2022 in Demirtaş 3.449 gemeldete Einwohner, die jüngste Zahl auf Viertelebene, die im Oktober 2026 bestätigt werden konnte, nach 2.946 im Jahr 2017 und 3.030 im Jahr 2009. Es ist das kleinste der acht Viertel der Reihe: Kargıcak hatte 2022 5.989 Einwohner, Tosmur 11.712, Avsallar 15.220, Kestel 15.445, Cikcilli 21.449, Oba 28.864 und Mahmutlar 53.034. Mit rund 206 gemeldeten Einwohnern pro km² ist es auch das am dünnsten besiedelte, und seine gemeldete Bevölkerung wuchs in den fünf Jahren bis 2022 um 17 %, gegenüber 64 % in Kestel.

Das Register zählt Menschen mit Adresse in Demirtaş; es enthält also ausländische Bewohner mit gemeldeter Adresse und lässt Ferienhausbesitzer, die anderswo leben, außen vor. Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl ausländischer Einwohner nach Vierteln, und Demirtaş gehört nicht zu den Vierteln Alanyas, die die Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) 2022 wegen der Dichte ausländischer Bevölkerung gesperrt hat.

Die Verkaufsanzeigen beschreiben einen neuen Bestand, der eher gehalten als vermietet wird. Von den 73 Wohnungen, die am 22. Oktober 2026 zum Verkauf standen, waren 68, also 93 %, als leer beschrieben und 5 als vom Eigentümer bewohnt; keine war vermietet. Die meisten wurden unmöbliert angeboten: 23 der 66 Anzeigen mit Angabe dazu waren möbliert, 35 %, gegenüber 74 % in Kestel und Kargıcak. Am selben Tag wurden nur 10 Wohnungen langfristig zur Miete angeboten.

Was kostet eine Wohnung in Demirtaş?

Wohnungen, die am 22. Oktober 2026 in Demirtaş zum Verkauf standen, hatten einen Median-Angebotspreis von 4.550.000 TRY, rund 81.900 EUR, und einen Median von 57.556 TRY pro Quadratmeter Bruttofläche, rund 1.036 EUR, den niedrigsten Quadratmeterpreis der acht nach derselben Methode erhobenen Viertel Alanyas, wenn auch nur knapp unter Mahmutlar und Avsallar. Die Mediane stammen aus allen 73 Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, jede Anzeigenseite einzeln ausgelesen. Die Euro-Beträge beruhen auf dem Euro-Ankaufskurs von 55,5780 TRY im Bulletin der türkischen Zentralbank (TCMB) vom 21. Oktober 2026. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise; der Abstand zwischen beiden ist unter Immobilienpreis in Alanya verhandeln beschrieben.

Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern machen 61 der 73 Anzeigen aus, 32 und 29 davon.

Türkische Anzeigen zählen Schlafzimmer plus Wohnzimmer, eine 1+1 hat also ein Schlafzimmer und ein separates Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche enthält einen Anteil an Wänden und Balkonen; in der Stichprobe lag die Nettofläche im Median bei 89 % der Bruttoangabe. Die Zeile für 3+1 beruht auf 7 Anzeigen und ist daher nur ein Anhaltspunkt. Die übrigen fünf Anzeigen waren zwei 3+2, zwei 5+1 und eine 4+1.

Der Quadratmeter in Demirtaş ist der günstigste der acht erhobenen Viertel, aber nur mit kleinem Abstand zu den nächsten beiden. Der Median von 57.556 TRY pro Quadratmeter lag 1,3 % unter Mahmutlars 58.289 TRY, gemessen am 13. Oktober 2026, und 2,4 % unter Avsallars 59.000 TRY am 16. Oktober, dann 9 % unter Cikcillis 63.195 TRY am 17. Oktober, 12 % unter Tosmurs 65.424 TRY und 16 % unter Obas 68.149 TRY am 14. Oktober, 20 % unter Kargıcaks 71.765 TRY am 20. Oktober und 24 % unter Kestels 75.909 TRY am 21. Oktober. Eine 2+1 in Demirtaş verlangte 31 % weniger als in Kargıcak, wo die Median-2+1 7.610.000 TRY verlangte, und 11 % weniger als in Mahmutlar. Pro Wohnung ist Avsallar weiterhin günstiger: Dort verlangte die Median-Anzeige 4.200.000 TRY und die Median-2+1 4.875.000 TRY.

Möbel haben in Demirtaş einen Preis, anders als in Kestel und Kargıcak. Im Oktober 2026 verlangten möblierte 1+1 im Median 4.090.000 TRY gegenüber 3.250.000 TRY für unmöblierte, 26 % mehr, bei Wohnungen von etwa gleichem Alter und gleicher Größe, allerdings waren nur 8 der 1+1 möbliert, gegenüber 21 unmöblierten.

Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Anzeigen verlangten im Median 5.440.000 TRY für eine 2+1 und 3.750.000 TRY für eine 1+1, etwas mehr als die gesamte Stichprobe, doch 42 Anzeigen reichen nicht, um aus dem Abstand einen Trend abzulesen. Zehn Anzeigen waren seit 2025 oder früher online. Fünf wiederholten Zimmerzahl, Fläche und Preis einer anderen Anzeige, das übliche Zeichen dafür, dass dieselbe Wohnung von zwei Maklern eingestellt wurde; ohne sie liegt der Median bei 4.600.000 TRY und 57.743 TRY pro Quadratmeter.

Wie verändert das Baualter den Quadratmeterpreis in Demirtaş?

Drei von vier Wohnungen, die in Demirtaş zum Verkauf standen, lagen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden, und Neubauwohnungen verlangten pro Quadratmeter weniger als Wohnungen, die ein bis fünf Jahre alt waren: 56.737 TRY gegenüber 67.854 TRY im Oktober 2026. Die 55 höchstens fünf Jahre alten Wohnungen machten 75 % der Stichprobe aus, nach Avsallars 85 % der zweithöchste Anteil der Reihe, gegenüber 37 % in Kestel und 60 % in Kargıcak.

Der Knick bei Neubauten gilt im Oktober 2026 auch innerhalb der Wohnungstypen: neue 1+1 verlangten in 8 Anzeigen 58.299 TRY pro Quadratmeter, gegenüber 68.182 TRY für 23 1+1, die ein bis fünf Jahre alt waren, und neue 2+1 in 9 Anzeigen 57.059 TRY, gegenüber 67.854 TRY in 10. Die Anzeigen erklären den Abstand nicht, und bei 8 bis 23 Anzeigen je Gruppe muss er nicht von Dauer sein. Die älteren Klassen beruhen auf je 5 bis 8 Anzeigen; sie zeigen nur, dass Gebäude über fünf Jahre in Demirtaş selten sind und weniger verlangen.

Weil drei Viertel des Bestands höchstens fünf Jahre alt sind, wurden die meisten Wohnungen in Demirtaş fertiggestellt, nachdem die geltende türkische Erdbebenbauverordnung (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) am 1. Januar 2019 in Kraft trat. Ob die Verordnung galt, entscheidet das Datum der Baugenehmigung, nicht das Jahr der Fertigstellung; ein 2021 fertiggestellter Block kann also noch nach den früheren Regeln genehmigt worden sein. Das Genehmigungsdatum steht in der Bauakte bei der Stadtgemeinde Alanya.

Was kostet die Miete in Demirtaş?

Wohnungen, die am 22. Oktober 2026 in Demirtaş langfristig zur Miete angeboten wurden, verlangten im Median 18.500 TRY im Monat, rund 333 EUR, und die fünf 2+1 im Median 18.000 TRY, die niedrigsten Mieten der acht erhobenen Viertel. Die Mediane stammen aus allen 10 Emlakjet-Mietanzeigen für Wohnungen in Demirtaş an diesem Tag und sind daher nur ein Anhaltspunkt.

Die übrigen fünf Wohnungen am 22. Oktober 2026 waren zwei 1+1 für 12.000 TRY und 19.000 TRY, zwei 3+1 für 16.000 TRY und 20.000 TRY und eine 4+1 für 20.000 TRY. Sieben der zehn waren unmöbliert und drei möbliert, zu wenige für einen Vergleich. Über alle Größen verlangte Demirtaş im Median 182 TRY Miete pro Quadratmeter, gegenüber 348 TRY in Kestel, 318 TRY in Kargıcak und Oba und 270 bis 273 TRY in Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar und Avsallar. Eine 2+1 kostete in Demirtaş 18.000 TRY, gegenüber 25.000 TRY in Tosmur und Mahmutlar, 29.000 TRY in Avsallar, 33.500 TRY in Kestel und 35.000 TRY in Kargıcak.

Mietanzeigen in Demirtaş bleiben monatelang online. Zwei der zehn standen seit September und Dezember 2025 im Netz, und von den 5 Demirtaş-Anzeigen in der Stichprobe von Juli bis Anfang Oktober 2026 für die Lebenshaltungskosten in Alanya waren 4 am 22. Oktober noch online. Nur eine Villa wurde zur Miete angeboten, für 35.000 TRY im Monat, eine Villenmiete lässt sich also nicht angeben.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Demirtaş?

Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern zeigte in Demirtaş zu Angebotspreisen und Mieten vom Oktober 2026 eine Bruttomietrendite von rund 4,1 %: zwölf Monate der Median-Miete von 18.000 TRY für eine 2+1, geteilt durch den Median-Angebotspreis von 5.250.000 TRY. Kein anderer Wohnungstyp hatte genug Mietanzeigen für eine Rendite, und der Wert für 2+1 beruht auf fünf Mieten, möbliert und unmöbliert zusammen; eine einzige neue Anzeige könnte ihn um einen halben Punkt oder mehr verschieben.

Die Preise in Demirtaş sind die niedrigsten der Reihe, die Mieten aber noch niedriger, daher ist die Rendite nicht höher. Möblierte 2+1 zeigten zu den Preisen desselben Monats Bruttorenditen von 5,5 % in Tosmur, 5,4 % in Kargıcak, 5,0 % in Kestel und 4,3 % in Cikcilli. Beide Werte beruhen auf Angebotspreisen; die tatsächliche Rendite hängt davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt.

Die Nettorendite ist noch niedriger. Aidat, die monatliche Nebenkostenpauschale, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenversicherung und die Monate Leerstand zwischen zwei Mietern gehen von der Miete ab, und das Rechenbeispiel für eine 2+1 rechnet diese Posten durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei zudem steuerpflichtig, und die Regeln unterscheiden sich für Gebietsansässige und Nichtansässige.

Kurzfristige Ferienvermietung folgt einer eigenen Regelung. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung einer Wohnung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes beiliegen, in dem die Wohnung liegt. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, die Entscheidung erschien am 2. April 2026 im Amtsblatt. In Demirtaş, wo 24 der 73 Verkaufswohnungen in Blöcken mit neun bis zwölf Geschossen stehen und 62 Anzeigen einen Pool erwähnen, braucht eine Ferienvermietung die schriftliche Zustimmung jedes Eigentümers im Block.

Der regionale Trend begünstigt Vermieter vorerst. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB im Jahr bis September 2026 um 23,6 %, ihr Hauspreisindex um 20,0 %.

Bekommen Ausländer 2026 eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Demirtaş?

Demirtaş steht nicht auf der Liste gesperrter Viertel der Migrationsbehörde, einer Adresse dort steht also keine Sperre im Weg; eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage von Immobilieneigentum verlangt aber eine selbst bewohnte Wohnung im Wert von mindestens 200.000 US-Dollar, und keine der 73 Wohnungen, die am 22. Oktober 2026 zum Verkauf standen, verlangte so viel. Die teuerste Wohnung, eine 5+1 mit 230 m², verlangte 9.900.000 TRY, rund 199.950 US-Dollar und 2.460 TRY unter der Schwelle.

Die Liste der Behörde mit 1.169 seit dem 1. Juli 2022 gesperrten Vierteln nennt in Alanya vier, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar, in den Zeilen 145 bis 148 der angehängten Datei; Demirtaş ist nicht darunter. Die Bekanntmachung, am 22. Oktober 2026 erneut geprüft, beschreibt die Sperre inzwischen als Sperre für Registrierungen unter vorübergehendem und internationalem Schutz und für Provinzwechsel von Schutzberechtigten und nennt Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr. Wie sich der Wortlaut 2026 geändert hat, steht im Ratgeber zu Avsallar, einem der gelisteten Viertel.

Die Wertschwelle ist die, an der jede Wohnung in Demirtaş scheiterte. Die Unterlagenliste der Behörde für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, veröffentlicht auf ihrer Antragsseite e-İkamet, verlangt, dass eine für eine immobilienbasierte Erlaubnis genutzte Wohnung am Tag des Erwerbs mindestens 200.000 US-Dollar in türkischen Lira wert war und als eigene Wohnung des Ausländers genutzt wird, nicht vermietet oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 21. Oktober 2026, 49,5123 TRY, lag die Schwelle bei rund 9.902.000 TRY. Die Median-2+1 verlangte 5.250.000 TRY, rund 106.000 US-Dollar, etwa 53 % der Schwelle. Jedes andere Viertel der Reihe hatte Wohnungen darüber: 40 % in Kargıcak und Cikcilli, 30 % in Kestel, rund 27 % in Oba und Tosmur, 14 % in Mahmutlar und 3 % in Avsallar.

Vier der sieben Villen, die in Demirtaş zum Verkauf standen, verlangten mehr als die Schwelle, zwei dieser vier sind dasselbe, doppelt eingestellte Haus. Wer in Demirtaş eine immobilienbasierte Erlaubnis braucht, sucht also eine Villa, keine Wohnung, und maßgeblich ist der Wert am Tag des Kaufs. Wie der Antrag selbst abläuft, steht unter Aufenthaltserlaubnis.

Wie sieht der Wohnungsbestand in Demirtaş aus?

Die Wohnungen in Demirtaş sind neu: Drei Viertel der am 22. Oktober 2026 angebotenen lagen in höchstens fünf Jahre alten Gebäuden, ein Drittel in Blöcken mit neun bis zwölf Geschossen, 85 % der Anzeigen erwähnten einen Pool, und zwei Drittel der Anzeigen, die eine der beiden Formen des Wohnungseigentums angaben, nannten kat irtifakı, den Titel der Bauphase. Die Detailseiten der 73 Verkaufsanzeigen liefern das Profil.

Die hohen Blöcke sind die neuen. Die 24 Wohnungen in Blöcken mit neun bis zwölf Geschossen waren im Median ein Jahr alt und verlangten im Oktober 2026 69.329 TRY pro Quadratmeter, gegenüber 47.083 TRY für die 37 Wohnungen in Blöcken mit sechs oder weniger Geschossen. Von den 73 Anzeigen nannten 57 einen Aufzug, 59 einen Parkplatz, und 24 verorteten die Wohnung in einer site (einer geschlossenen Wohnanlage). In einer site zu liegen hieß nicht teurer: Die 24 Wohnungen in einer site verlangten im Median 54.964 TRY pro Quadratmeter, gegenüber 62.692 TRY für die 49 außerhalb. Keine nannte Erdgas als Heizung. Die 26 Verkaufsanzeigen mit aidat-Angabe nannten im Median 1.900 TRY im Monat, weniger als Kestels 2.500 TRY, Kargıcaks 3.000 TRY und Obas 2.100 TRY und nahe an Avsallars 1.875 TRY, und 57 der 73 Anzeigen bezeichneten die Wohnung als hypothekenfähig.

Von den 46 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti (volles Wohnungseigentum) angaben, nannten 30, also 65 %, kat irtifakı, nach Kestels 67 % der zweithöchste Anteil der Reihe. In einem jungen Bestand ist das zu erwarten: 20 der 35 höchstens fünf Jahre alten Wohnungen mit Titelangabe standen auf kat irtifakı, das nach Artikel 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (Kat Mülkiyeti Kanunu, Gesetz 634) mit der Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi, kurz iskan) für das ganze Gebäude zu kat mülkiyeti wird. Bei älteren Wohnungen waren es 10 von 11, und ein Block, der Jahre nach der Fertigstellung noch auf kat irtifakı steht, hat meist keine eingetragene Nutzungsgenehmigung. Welcher Titel gilt, steht in der Grundbuchurkunde; was jede Art für Käufer bedeutet, steht unter Tapu-Arten in der Türkei.

Villen gibt es wenige. Sieben standen am 22. Oktober 2026 zum Verkauf, im Median für 10.600.000 TRY; zwei der Anzeigen waren dasselbe 4+1-Haus mit 240 m², eine war ein freistehendes Anwesen mit 850 m² für 75.000.000 TRY, und fünf der sieben lagen in Gebäuden, die älter als zehn Jahre waren; Villenpreise lassen sich daher nicht messen.

Wie ist der Alltag in Demirtaş: Einkauf, Ärzte, Schule, Busse?

Der Alltag in Demirtaş deckt im Dorf das Nötigste ab und kaum mehr: zwei Supermarktketten, ein Gesundheitszentrum und ein Postamt liegen innerhalb von 0,6 km vom Dorfpunkt, eine staatliche Grundschule liegt im Viertel, und die nächsten staatlichen Krankenhäuser sind 22 bis 24 km entfernt in Oba und Gazipaşa. Die genannten Orte sind im Oktober 2026 auf OpenStreetMap erfasst und liegen innerhalb der TKGM-Grenze; die Straßenentfernungen gelten ab dem Dorfpunkt Demirtaş.

• Einkauf: Ein BİM an der Atatürk Caddesi und ein A101 liegen 0,3 und 0,4 km vom Dorfpunkt entfernt. Die nächsten Einkaufszentren sind das Plumeria in Kargıcak, 9,7 km entfernt, und Akdeniz Park in Mahmutlar, 14,2 km entfernt.
• Gesundheit: Ein auf OpenStreetMap als Demirtaş Sağlık Ocağı erfasstes Gesundheitszentrum liegt 0,5 km vom Dorfpunkt entfernt, und innerhalb der Grenze sind zwei Apotheken kartiert. Die staatlichen Krankenhäuser sind das ALKÜ Alanya Lehr- und Forschungskrankenhaus in Oba, 22,1 km und rund 26 Minuten entfernt, und das staatliche Krankenhaus Gazipaşa, 23,7 km und rund 19 Minuten entfernt. Der muhtar, der gewählte Ortsvorsteher, kann bestätigen, welcher Hausarzt für eine Adresse zuständig ist.
• Schulen: Die staatliche Grundschule Demirtaş İlkokulu gibt auf ihrer Seite beim Bildungsministerium als Adresse Uğur Mumcu Caddesi Nr. 28 an, und ein Verzeichnis, das die Schulliste des Ministeriums wiedergibt, verortet die Mittelschule Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu an der Antalya-Mersin Caddesi, dem hiesigen Namen der D-400. Familien sollten Plätze auf jeder Stufe bei der Bildungsdirektion des Bezirks Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü) bestätigen lassen.
• Post: Eine PTT-Filiale liegt 0,6 km vom Dorfpunkt entfernt.
• Wochenmarkt: Ein Markttag für Demirtaş selbst ließ sich im Oktober 2026 weder in den Marktlisten für Alanya noch auf OpenStreetMap finden. Der nächste erfasste Markt ist der Dienstagsmarkt in Mahmutlar, 12,7 km entfernt.
• Busse: Für Stadtbusse oder dolmuş (Sammelkleinbusse) nach Demirtaş ließ sich im Oktober 2026 bei der Stadtgemeinde Alanya kein aktueller Fahrplan und keine Liniennummer finden; wer ohne Auto kauft, sollte die nächste Haltestelle und den Takt vor Ort prüfen.
• Meer: Das nächste Ufer liegt rund 2,5 km Luftlinie vom Dorf entfernt, und die D-400 verläuft am Westrand des Viertels an der Küste.
• Syedra: Die Ruinen der antiken Stadt Syedra liegen in Kargıcak, 12,5 km Straße entfernt.

Strom- und Wassertarife und Supermarktpreise sind dieselben wie anderswo in Alanya; die Lebenshaltungskosten in Demirtaş unterscheiden sich vom Rest des Bezirks also vor allem bei Miete und aidat, und beide gehören zu den niedrigsten der Reihe. Ein Einkaufszentrum sowie der Dienstags- und der Samstagsmarkt liegen in Mahmutlar, rund 16 Minuten entfernt.

Welche Nachteile hat das Leben in Demirtaş?

Die wichtigsten Nachteile von Demirtaş sind die Entfernung, 24,9 km zum Zentrum Alanyas und mehr als 22 km zu einem staatlichen Krankenhaus, ein Wohnungsmarkt, in dem keine Wohnung die Wertschwelle für die Aufenthaltserlaubnis erreichte, ein Mietmarkt aus zehn Anzeigen mit den niedrigsten Mieten der Reihe, ein kleines Dorf mit wenigen Diensten und ein Dorf, das vom Meer zurückgesetzt an ansteigendem Gelände liegt. Keiner davon schließt Demirtaş aus, aber jeder verändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Entfernung: Das Stadtzentrum von Alanya liegt 24,9 km entfernt, ohne Verkehr rund 29 Minuten, das am weitesten entfernte der acht erhobenen Viertel, und die Ostumgehung beginnt erst in Mahmutlar.
• Entfernung zum Krankenhaus: Die nächsten staatlichen Krankenhäuser liegen 22,1 km entfernt in Oba und 23,7 km entfernt in Gazipaşa.
• Aufenthaltserlaubnis: Keine der 73 Wohnungen, die am 22. Oktober 2026 zum Verkauf standen, verlangte die 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Erlaubnis voraussetzt; die teuerste verlangte 9.900.000 TRY.
• Dünner Mietmarkt: 10 Wohnungen wurden langfristig zur Miete angeboten, im Median für 18.500 TRY im Monat und 182 TRY pro Quadratmeter, die niedrigsten Werte der Reihe, und zwei davon standen seit 2025 im Netz.
• Ein kleiner Ort: 3.449 gemeldete Einwohner, zwei Supermarktketten, kein auffindbarer Markttag und kein auffindbarer Busfahrplan.
• Meer und Hanglage: Das Dorf liegt rund 2,5 km Luftlinie vom Ufer entfernt, die Hälfte des Viertels liegt höher als 100 m, und nur 14 Verkaufsanzeigen nannten eine Entfernung zum Meer.
• Waldbrand in der Nähe: Der Waldbrand, der am 18. September 2025 im benachbarten Aliefendi ausbrach, beschädigte nach Angaben der Regionaldirektion für Forstwirtschaft Antalya 300 Hektar Wald und erreichte nach Angaben der Nachrichtenagentur DHA İspatlı und Kargıcak; kein gefundener Bericht sagt, dass er Demirtaş erreichte.
• Alte und doppelte Anzeigen: 5 der 73 Verkaufsanzeigen wiederholten Fläche und Preis einer anderen Anzeige, und 10 waren seit 2025 oder früher online.

Jeder dieser Punkte lässt sich vor einem Angebot prüfen. Titelart, Nutzungsgenehmigung, Datum der Baugenehmigung und der Weg zum Strand gehören zu den Prüfungen, die unter Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya beschrieben sind.

Für wen eignet sich Demirtaş, und wie schneidet es im Vergleich mit Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur, Cikcilli und Avsallar ab?

Demirtaş eignet sich für Käufer, die eine neue Wohnung zum niedrigsten Quadratmeterpreis der Reihe nahe am Flughafen Gazipaşa-Alanya suchen und sie selbst nutzen, statt auf Miete zu setzen; es eignet sich nicht für Käufer, die über eine Wohnung eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis brauchen, weil im Oktober 2026 keine der angebotenen Wohnungen die Wertschwelle von 200.000 US-Dollar erreichte, und nicht für jemanden, der Stadt, Krankenhaus oder Strand zu Fuß erreichen will. Es ist außerdem das einzige Viertel der Reihe, von dem aus das Zentrum von Gazipaşa, der Flughafen und das staatliche Krankenhaus schneller erreicht sind als das Zentrum von Alanya.

Die Verkaufspreise wurden für Demirtaş am 22. Oktober erhoben, für Kestel am 21. Oktober, für Kargıcak am 20. Oktober, für Cikcilli am 17. Oktober, für Avsallar am 16. Oktober, für Oba und Tosmur am 14. Oktober und für Mahmutlar am 13. Oktober 2026. Die Mieten für Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar und Tosmur sind alle am Erhebungstag online gewesenen Anzeigen, die für Demirtaş beruhen auf 10 Anzeigen; die für Oba und Mahmutlar stammen aus Anzeigen, die zwischen Juli und Oktober 2026 eingestellt wurden. Die Entfernungen sind zum selben Punkt am Güller Pınarı und zum selben Flughafenpunkt gemessen.

Nach diesen Zahlen passt Demirtaş zu einem Käufer, der ein Ferienhaus oder eine Wohnung für lange Aufenthalte in einem neuen Block sucht, über Gazipaşa fliegt, Auto fährt und mit Dorfsupermarkt und Gesundheitszentrum statt einer Stadt zufrieden ist. Weniger passt es zu einem Anleger, der Rendite sucht und in Oba, Mahmutlar oder Avsallar höhere Bruttorenditen und in allen dreien einen tieferen Mietmarkt findet; zu einem Käufer, der eine Aufenthaltserlaubnis über Eigentum braucht und eine Wohnung will; oder zu einem Haushalt, der ein Krankenhaus oder den Strand in Gehweite braucht. Mahmutlar verlangt fast dasselbe pro Quadratmeter, liegt 13,3 km näher am Zentrum und hat die meisten Anzeigen der Reihe, und Avsallar, gleich weit entfernt auf der Westseite, verlangt pro Quadratmeter etwas mehr, pro Wohnung aber weniger.

Rechenbeispiel: eine 2+1 in Demirtaş kaufen und vermieten

Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 5.250.000 TRY und vermietet zur Median-Angebotsmiete von 18.000 TRY im Monat, brächte vor Einkommensteuer rund 3,1 % netto im Jahr, wenn der Käufer die gesamte Grundbuchgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung nutzt die Mediane aus den Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, die unter Kaufnebenkosten in der Türkei ausführlich beschrieben sind. Eine 2+1 wird gewählt, weil sie der einzige Wohnungstyp mit genug Mietanzeigen für einen Median ist, fünf, und die zweitgrößte Gruppe der Verkaufswohnungen, 29 von 73.

Zu Preisen vom Oktober 2026 sind die 169.058 TRY Nettoeinkommen 3,1 % eines Aufwands von 5.460.000 TRY und 3,0 % von 5.712.000 TRY, wenn der Käufer auch die höchste Maklerprovision zahlt. Kleinere Posten sind nicht enthalten: die Dienstgebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchamt, Reparaturen, Möbel und die Einkommensteuer auf die Miete, die von der steuerlichen Ansässigkeit des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil den kommunalen Steuerwert einer Wohnung die Stadtgemeinde Alanya festlegt, nicht der Markt, und die Miete beruht auf fünf 2+1-Anzeigen, möbliert und unmöbliert zusammen.

Die Rechenbeispiele für Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %), Tosmur (4,6 %), Kestel (4,5 %), Kargıcak (4,3 %) und Cikcilli (3,9 %) ergaben alle mehr; für den Kauf zur Vermietung ist Demirtaş damit unter den acht der schwächste Fall. Für eine 1+1 lässt sich kein Beispiel rechnen, weil nur zwei 1+1 zur Miete angeboten wurden. Mit rund 106.000 US-Dollar im Oktober 2026 liegt die 2+1 bei etwa der Hälfte der 200.000 US-Dollar, die eine immobilienbasierte Aufenthaltserlaubnis voraussetzt, und eine an Mieter vermietete Wohnung könnte ohnehin nicht als Grundlage dafür dienen.

Wie schnell ändern sich Preise und Mieten in Demirtaş?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB im Jahr bis September 2026 um 20,0 % und der Neumieten-Index um 23,6 %, nach dem am 16. Oktober 2026 veröffentlichten Bulletin. Die jährliche Verbraucherpreisinflation lag im September 2026 laut TÜİK bei 29,73 %, beide Werte waren real also Rückgänge, um rund 7,5 % bei den Preisen und 5 % bei den Mieten. Landesweit stiegen die beiden Indizes um 22,3 % und 26,6 %.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder für ein einzelnes Viertel. Die eigenen Anzeigen von Demirtaş liefern nur ein schwaches Signal: Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Wohnungen verlangten etwas mehr als die gesamte Stichprobe, 5.440.000 TRY gegenüber 5.250.000 TRY für eine 2+1, und 4 der 5 Mietanzeigen aus der Stichprobe von Juli bis Anfang Oktober waren am 22. Oktober noch online. Die Anzeigen-Mediane für Demirtaş sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise an einem Tag, dem 22. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 nach derselben Methode wie bei den anderen sieben Vierteln aktualisiert; ab dann lässt sich die Veränderung in Demirtaş selbst messen.