Mahmutlar er en kystbydel i Alanya i provinsen Antalya, omtrent 11,6 km øst for sentrum av Alanya (Güller Pınarı). Den 13. oktober 2026 hadde de 642 leilighetene som var til salgs på Emlakjet en median prisantydning på 3 900 000 TRY (omtrent 70 800 EUR) for en leilighet med ett soverom og 5 905 000 TRY (omtrent 107 200 EUR) for en leilighet med to soverom. Langtidsleien lå mellom juli og oktober 2026 på en median på 24 500 TRY i måneden for en leilighet med ett soverom og 25 000 TRY for en med to soverom; en møblert leilighet med ett soverom ga en bruttoavkastning på omtrent 6,9 % og i regneeksempelet en nettoavkastning på omtrent 5,3 % etter skjøteavgift, fellesutgifter, forsikring, eiendomsskatt og en måned uten leietaker. Byggets alder styrte kvadratmeterprisen mer enn sjøen gjorde: leiligheter i bygg som var ett til fem år gamle ba om omtrent 68 400 TRY per m², mot 40 700 TRY i bygg eldre enn 20 år, mens leiligheter innenfor 200 m fra sjøen ikke ba om mer per kvadratmeter enn leiligheter inntil 1 km lenger opp. Mahmutlar er fortsatt nevnt på migrasjonsmyndighetens (Göç İdaresi Başkanlığı) liste over stengte bydeler fra 2022, men mellom april og september 2026 formulerte myndigheten om sin nasjonale kunngjøring, som ikke lenger regner oppholdstillatelser blant prosedyrene stengingen gjelder; den egne siden til migrasjonskontoret i Antalya-provinsen (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) hadde fortsatt den eldre ordlyden da den ble kontrollert den 17. oktober 2026. Verdigrensen er ikke endret: en oppholdstillatelse basert på eiendom krever en bolig verdt minst 200 000 amerikanske dollar som eieren ikke leier ut, og bare 14 % av leilighetene til salgs nådde den prisen. Av leilighetene til salgs var 91 % beskrevet som tomme, og 56 % av dem som oppga skjøtetype sto fortsatt på kat irtifakı, skjøtet fra byggefasen som som regel betyr at det ikke er registrert noen ferdigattest. Blant de fem sammenlignede bydelene i øst var medianleien i Mahmutlar på 25 000 TRY lik den i Oba, lavere enn 30 000 TRY i Kestel og 32 500 TRY i Kargıcak og høyere enn 18 500 TRY i Demirtaş, mens Oba ligger nærmere sentrum og i likhet med Demirtaş aldri har vært nevnt på listen over stengte bydeler.
Hvor ligger Mahmutlar, og hvor langt er det til Alanya og flyplassene?
Mahmutlar er en kystbydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, omtrent 11,6 km langs veien øst for sentrum av Alanya (Güller Pınarı) og 31,3 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn, ifølge ruteberegning i OpenStreetMap målt den 13. oktober 2026. Mahmutlar var en egen småby (belde) med egen kommune helt til lov 6360, storbyloven fra 2012, trådte i kraft ved lokalvalget i mars 2014 og la småbyene i Antalya inn i distriktene sine som bydeler. Siden da har Mahmutlar vært styrt av Alanya kommune (Alanya Belediyesi).
Den samme ruteberegningen gir avstandene en beboer faktisk kjører.
| Fra sentrum av Mahmutlar til | Avstand langs veien | Kjøretid uten trafikk |
|---|---|---|
| Kestel (nabobydel i vest) | 3,6 km | 4 minutter |
| Kargıcak (nabobydel i øst) | 5,0 km | 6 minutter |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (universitetssykehus), Oba | 8,7 km | 11 minutter |
| Oba | 9,1 km | 9 minutter |
| Sentrum av Alanya (Güller Pınarı) | 11,6 km | 14 minutter |
| Alanya borg | 15,5 km | 22 minutter |
| Gazipaşa-Alanya lufthavn (GZP) | 31,3 km | 31 minutter |
| Antalya lufthavn (AYT) | 141,8 km | omtrent 110 minutter |
Kjøretidene er ruteberegnerens anslag uten trafikk, og sommertrafikken kommer i tillegg på hver linje. D-400, kystveien mellom Antalya og Mersin, går tvers gjennom Mahmutlar, og samferdselsdepartementet talte omtrent 33 000 kjøretøy i døgnet på den eksisterende strekningen gjennom østlige Alanya. Departementet åpnet de første 12 km av Alanyas nye østlige ringvei, fra Hasbahçe til Mahmutlar, den 20. desember 2025, med doble tunnelløp ved Oba, Dim og Mahmutlar. De resterende 3,2 km til Kargıcak var i juli 2026 fortsatt på stadiet for grunnerverv, så hele tidsbesparelsen departementet lovet, omtrent 35 minutter kuttet til 10, er ennå ikke tilgjengelig. En egen motorvei bygges fra Antalya mot Alanya og omtales under motorveien Antalya-Alanya.
Bybusser går langs kysten mellom Mahmutlar og sentrum av Alanya. Full pris etter takstene som ble kunngjort 2. desember 2025 er 35 TRY med Kent Kart, det oppladbare reisekortet.
Hvem bor i Mahmutlar?
TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, talte 53 034 innbyggere i Mahmutlar i sitt adressebaserte folkeregister per 31. desember 2022, det nyeste tallet på bydelsnivå som var tilgjengelig i oktober 2026. Tallet teller personer med registrert adresse i Mahmutlar, altså også utenlandske innbyggere med registrert adresse, men ikke feriehuseiere som bor andre steder.
Ingen offisiell kilde publiserer antall utenlandske innbyggere per bydel. Migrasjonsmyndigheten publiserer derimot en liste over stengte bydeler, og Mahmutlar har vært nevnt på den siden 2022, sammen med Kestel, Kargıcak og Avsallar i Alanya; siden en omformulering mellom april og september 2026 regner myndighetens nasjonale kunngjøring ikke lenger oppholdstillatelser blant prosedyrene stengingen gjelder.
Salgsannonsene viser hvor mye av boligmassen som brukes som fritidsboliger. Av 642 leiligheter som var til salgs den 13. oktober 2026, var 584, eller 91 %, beskrevet som tomme, 48 som bebodd av eieren og 10 som utleid. En tom leilighet på en salgsportal er ikke det samme som en leilighet som står tom hele året, men mønsteret passer med en bydel der mange eiere kommer på besøk i stedet for å bo der.
Hva koster det å kjøpe leilighet i Mahmutlar?
Leiligheter som var til salgs i Mahmutlar den 13. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 5 590 000 TRY, omtrent 101 400 EUR, og en median på 58 289 TRY per kvadratmeter bruttoareal, omtrent 1 058 EUR. Medianene kommer fra alle 642 leilighetsannonser som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, og hver annonseside ble lest for seg. Beløpene i euro bygger på kjøpskursen for euro på 55,1075 TRY som Tyrkias sentralbank (TCMB) publiserte den 12. oktober 2026. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser; forskjellen mellom dem er gjenstand for forhandling og behandles grundig under prute på prisen for en leilighet i Alanya.
Størrelsen på leiligheten styrer totalprisen mer enn noen annen egenskap annonsene oppgir.
| Leilighetstype | Annonser | Median prisantydning | Midterste halvdel av annonsene | Median bruttoareal | Median per m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 188 | 3 900 000 TRY | 3 500 000 til 4 615 000 TRY | 57 m² | 68 174 TRY | 70 800 EUR |
| 2+1 | 352 | 5 905 000 TRY | 4 800 000 til 7 500 000 TRY | 110 m² | 53 807 TRY | 107 200 EUR |
| 3+1 | 57 | 8 300 000 TRY | 6 885 000 til 11 000 000 TRY | 160 m² | 50 000 TRY | 150 600 EUR |
| 4+1 | 27 | 9 900 000 TRY | 8 750 000 til 13 300 000 TRY | 215 m² | 51 389 TRY | 179 600 EUR |
Tyrkiske annonser teller soverom pluss stue: en 1+1 har ett soverom og en egen stue, en 2+1 har to soverom. Bruttoarealet inkluderer en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 91,5 % av bruttotallet.
De minste leilighetene koster mest per kvadratmeter. Den 13. oktober 2026 ba en 1+1 om en median på 68 174 TRY per m², 27 % mer enn en 2+1, så den billigste veien inn i Mahmutlar er også den dyreste per kvadratmeter.
Møbler flytter også prisen. I oktober 2026 ba møblerte 1+1 om en median på 4 350 000 TRY over 93 annonser, mot 3 650 000 TRY for 74 umøblerte, en forskjell på 700 000 TRY eller 19 %.
Annonser lagt ut siden 1. juli 2026 ba om litt mer enn eldre annonser som fortsatt lå ute: 4 150 000 TRY for en 1+1 og 6 000 000 TRY for en 2+1. De fleste av de 642 annonsene ble lagt ut i 2026, men 112 hadde ligget ute siden 2025 og 3 siden 2024, og en leilighet som fortsatt er til salgs etter et år, har ikke blitt solgt til prisantydningen.
Hvordan byggets alder påvirker prisen
Byggets alder flytter kvadratmeterprisen mer enn leilighetens størrelse, møblering eller avstand til sjøen.
| Byggets alder | Annonser | Median per m² | I euro | Median prisantydning |
|---|---|---|---|---|
| Nytt (ferdig eller under bygging) | 57 | 64 000 TRY | 1 161 EUR | 4 500 000 TRY |
| 1 til 5 år | 199 | 68 396 TRY | 1 241 EUR | 5 130 000 TRY |
| 6 til 10 år | 145 | 59 286 TRY | 1 076 EUR | 6 885 000 TRY |
| 11 til 15 år | 100 | 51 494 TRY | 934 EUR | 6 063 500 TRY |
| 16 til 20 år | 81 | 45 590 TRY | 827 EUR | 5 395 000 TRY |
| 21 år eller eldre | 60 | 40 732 TRY | 739 EUR | 3 945 000 TRY |
En leilighet i et bygg eldre enn 20 år ba om omtrent 40 % mindre per kvadratmeter enn en i et bygg som var ett til fem år gammelt. Eldre bygg har også større leiligheter, og derfor faller totalprisene mindre bratt enn kvadratmeterprisene. Av de 642 annonsene lå 386, eller 60 %, i bygg eldre enn fem år.
Byggets alder er ingen pålitelig pekepinn på hvilken jordskjelvforskrift bygget følger. Den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygg (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019, og om den gjaldt, avgjøres av datoen for byggetillatelsen, ikke av året bygget sto ferdig. Et bygg som sto ferdig i 2020, kan ha fått tillatelse etter reglene fra 2007, og et bygg som fikk tillatelse før 2019, er ikke usikkert bare av den grunn; det ble prosjektert etter forskriften som gjaldt da.
Ved sjøen eller lenger opp: prisforskjellen
Annonser som oppgir avstand til sjøen, viser ikke noe tydelig påslag per kvadratmeter for å ligge nær stranden. Av de 181 annonsene den 13. oktober 2026 som oppga en avstand i beskrivelsen, ba leiligheter innenfor 200 m fra sjøen om en median på 58 261 TRY per m², og leiligheter 500 m til 1 km lenger opp om 60 000 TRY. Byggets alder forklarer det meste av dette. Bare 15 av de 83 annonsene innenfor 200 m fra sjøen, 18 %, lå i bygg opptil fem år gamle, mot 25 av de 42 annonsene 500 m til 1 km opp, 60 %. De nyere blokkene lenger fra stranden tar et alderspåslag som opphever beliggenhetspåslaget til de eldre blokkene ved sjøen, så to leiligheter bør sammenlignes ved samme byggalder før man betaler for sjøutsikt.
Hva koster det å leie leilighet i Mahmutlar?
Leiligheter i Mahmutlar som ble annonsert for langtidsleie mellom 1. juli og 8. oktober 2026, hadde en median prisantydning for leie på 24 500 TRY i måneden for en 1+1 og 25 000 TRY for en 2+1, omtrent 445 og 454 EUR. Medianene kommer fra 89 annonser på Emlakjet i Mahmutlar, en del av utvalget for levekostnader i Alanya.
| Leilighetstype | Annonser | Median leie | Midterste halvdel av annonsene | Møblert, median | Umøblert, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 30 | 24 500 TRY | 18 000 til 25 000 TRY | 25 000 TRY (23 annonser) | 16 500 TRY (7 annonser) |
| 2+1 | 50 | 25 000 TRY | 21 000 til 30 000 TRY | 26 250 TRY (28 annonser) | 24 000 TRY (22 annonser) |
En leilighet med ett og en med to soverom leies ut for nesten samme median i Mahmutlar, fordi de fleste 1+1 som tilbys er møblerte: 23 av 30. En umøblert 1+1 ba om 16 500 TRY mellom juli og oktober 2026, men det fantes bare sju slike annonser, for få til å stole på.
Utleieannonsene beskriver den samme bygningsmassen som salgsannonsene. Av de 89 ble 81 varmet opp med klimaanlegg, og 35 lå i en site (et inngjerdet boligkompleks). De 48 annonsene som oppga en aidat, de månedlige fellesutgiftene, ga en median på 2 000 TRY mellom juli og oktober 2026, med 2 500 TRY for en 1+1 og 1 500 TRY for en 2+1. Av de 48 som oppga depositum, ba 39 om én måneds leie.
Hvilken leieavkastning gir en leilighet i Mahmutlar?
En møblert 1+1 i Mahmutlar viste en brutto leieavkastning på omtrent 6,9 % ved prisantydninger og leier i oktober 2026, den høyeste av de fire vanlige kombinasjonene av størrelse og møblering. Bruttoavkastning er her tolv måneders median leie delt på median prisantydning for samme type leilighet.
| Leilighet | Median leie | Median prisantydning | Bruttoavkastning |
|---|---|---|---|
| Møblert 1+1 | 25 000 TRY | 4 350 000 TRY | 6,9 % |
| Umøblert 1+1 | 16 500 TRY | 3 650 000 TRY | 5,4 % |
| Møblert 2+1 | 26 250 TRY | 6 450 000 TRY | 4,9 % |
| Umøblert 2+1 | 24 000 TRY | 5 500 000 TRY | 5,2 % |
To forbehold gjelder for hver linje. Begge beløpene er utlyste beløp, så den reelle avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker skriver under på. Linjen for umøblert 1+1 bygger på bare sju utleieannonser.
Nettoavkastningen er lavere. Aidat, eiendomsskatt, den obligatoriske jordskjelvforsikringen DASK og månedene en leilighet står tom mellom leietakere trekkes fra leien, og regneeksempelet lenger ned gjør den beregningen for en møblert 1+1. Leieinntekter skattlegges også i Tyrkia, og reglene er forskjellige for den som er bosatt i landet og den som ikke er det.
Korttidsutleie til turister er et eget regelverk. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig i perioder på inntil 100 dager tillatelse fra kultur- og turismedepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. I et kompleks med flere enn ett bygg er det bare eierne i det aktuelle bygget som må være enige. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot den regelen den 25. desember 2025, i en avgjørelse som ble kunngjort i den offisielle lovtidende 2. april 2026, så én nabo som sier nei kan fortsatt stanse en tillatelse til ferieutleie.
Den regionale trenden går i utleiernes favør foreløpig. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs leieindeks for nye leietakere (Yeni Kiracı Kira Endeksi) med 22,8 % i året fram til august 2026, mens boligprisindeksen steg med 19,5 %, så leiene vokste raskere enn prisene.
Kan utlendinger få oppholdstillatelse på en adresse i Mahmutlar i 2026?
En oppholdstillatelse på en adresse i Mahmutlar hindres ikke lenger av bydelsstengingen slik migrasjonsmyndigheten nå formulerer den, men en oppholdstillatelse basert på eiendom krever fortsatt en bolig verdt minst 200 000 amerikanske dollar som eieren selv bor i og ikke leier ut, og bare 89 av de 642 leilighetene til salgs i Mahmutlar, 14 %, ba om så mye den 13. oktober 2026. Siden for Antalya-provinsen viste fortsatt den eldre ordlyden den 17. oktober 2026, så en kjøper som trenger oppholdstillatelse, bør få provinsens migrasjonskontor til å bekrefte den konkrete adressen før noe forskudd betales.
Mahmutlar står på listen over de 1 169 bydelene som myndigheten stengte fra 1. juli 2022, sammen med Kargıcak, Kestel og Avsallar i Alanya. Fram til minst april 2026 sa myndighetens kunngjøring at bydelene på listen var stengt for oppholdstillatelser i tillegg til registrering av midlertidig og internasjonal beskyttelse. Versjonen av den samme siden som ble arkivert 29. september 2026, og den levende siden som ble kontrollert 17. oktober 2026, nevner bare midlertidig beskyttelse, internasjonal beskyttelse og bytte av provins for personer under beskyttelse. Listen fra 2022 er fortsatt vedlagt.
| Dato | Hva som skjedde | Kilde |
|---|---|---|
| 1. juli 2022 | Myndigheten stengte 1 169 bydeler i hele Tyrkia for nye oppholdstillatelser og beskyttelsesregistreringer; den publiserte listen nevner fire i Alanya: Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar | Myndighetens kunngjøring og den vedlagte listen datert 31. august 2022 |
| 16. april 2026 | Kunngjøringen regner fortsatt oppholdstillatelser blant de stengte prosedyrene | Myndighetens nettsted, arkivert kopi |
| 4. juni 2026 | Lokalpressen i Alanya meldte, med en lokalpolitiker som kilde, at de fire bydelene var åpnet for nye søknader igjen | Lokalaviser; ingen tilsvarende kunngjøring fra myndigheten |
| 29. september 2026 | Kunngjøringen nevner ikke lenger oppholdstillatelser; listen fra 2022 er fortsatt vedlagt | Myndighetens nettsted, arkivert kopi |
| 17. oktober 2026 | Den nasjonale kunngjøringen nevner fortsatt ikke oppholdstillatelser, og den vedlagte listen fra 2022 nevner fortsatt Mahmutlar; den egne siden om stengte bydeler hos migrasjonskontoret i Antalya-provinsen har fortsatt den eldre ordlyden, oppholdstillatelser medregnet, og filen som er vedlagt der, nevner ingen bydel i Alanya | Nettstedene til myndigheten og til migrasjonskontoret i Antalya-provinsen, kontrollert 17. oktober 2026 |
Stengingen har aldri rammet eierskap: en utenlandsk kjøper kan kjøpe en leilighet i en bydel på listen og få skjøtet (tapu). Slik den nasjonale kunngjøringen nå er formulert, gjelder stengingen registrering av midlertidig og internasjonal beskyttelse og bytte av provins for personer under beskyttelse, med unntak for nyfødte og familiegjenforening innen kjernefamilien, og en oppholdstillatelse på adressen er ikke lenger blant prosedyrene den nevner. Listen, og hva den omfatter, kan endres igjen ved administrativt vedtak, slik den ble i 2022.
Verdigrensen er nå det største hinderet. Listen over dokumenter for en kortvarig oppholdstillatelse, som myndigheten publiserer på søknadsportalen e-İkamet og som ble kontrollert den 13. oktober 2026, stiller to vilkår for en tillatelse basert på eiendom: boligen må ha vært verdt minst 200 000 amerikanske dollar i tyrkiske lira på ervervsdatoen, og den må brukes som utlendingens egen bolig, ikke til utleie eller annen inntekt. Til TCMBs kjøpskurs for dollar den 12. oktober 2026, 49,2471 TRY, lå terskelen på omtrent 9 849 000 TRY, og bare 89 av de 642 leilighetene til salgs i Mahmutlar, 14 %, ba om så mye. En typisk 1+1 eller 2+1 i Mahmutlar holder derfor ikke for en oppholdstillatelse basert på eiendom, uansett hva stengingen omfatter, og en leilighet som kjøpes for utleie, kan ikke samtidig være grunnlaget for eierens tillatelse. Det samme dokumentet nevner andre grunnlag for en kortvarig tillatelse, som opphold for turisme, som ikke avhenger av eiendom.
Den egne siden til migrasjonskontoret i Antalya-provinsen hadde fortsatt den eldre ordlyden, oppholdstillatelser medregnet, da den ble kontrollert den 17. oktober 2026, og ingen egen kunngjøring om endringen er publisert, så den sikre rekkefølgen er fortsatt å spørre provinsens migrasjonskontor skriftlig om en første søknad om oppholdstillatelse på nøyaktig den adressen ville blitt godtatt, og å gjøre svaret til en betingelse for kjøpet. Hvordan selve søknaden foregår, står under oppholdstillatelse, og aktuelle leiligheter til salgs i Mahmutlar er listet for seg.
Hvordan ser boligmassen i Mahmutlar ut?
Mahmutlar er en bydel med mellomhøye og høye boligblokker som varmes opp med klimaanlegg; de fleste annonser nevner basseng, og flertallet av leilighetene til salgs er møblerte og tomme. Detaljsidene til de 642 salgsannonsene den 13. oktober 2026 gir dette bildet.
| Det annonsen oppgir | Annonser | Andel av 642 |
|---|---|---|
| Bygg med fem etasjer, den vanligste enkelthøyden | 154 | 24 % |
| Bygg med ni til tolv etasjer | 321 | 50 % |
| Klimaanlegg som oppvarming | 604 | 94 % |
| Gasskjel som oppvarming | 1 | under 1 % |
| Basseng nevnt i beskrivelsen | 501 | 78 % |
| Leilighet i en site (inngjerdet boligkompleks) | 175 | 27 % |
| Møblert | 354 | 55 % |
| Umøblert | 223 | 35 % |
Basseng nevnes i langt flere beskrivelser enn feltet site viser, så det feltet alene sier lite om hvorvidt en blokk har felles basseng. De 150 salgsannonsene som oppga en aidat i oktober 2026, ga en median på 1 500 TRY i måneden, lavere enn 2 000 TRY i utleieannonsene.
Skjøtetypen er linjen en kjøper bør sjekke først. Av de 297 annonsene som oppga skjøtet som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oppga 166, eller 56 %, kat irtifakı, skjøtet fra byggefasen. Etter loven om eierseksjoner (Kat Mülkiyeti Kanunu) går et bygg over til full eierseksjon (kat mülkiyeti) på grunnlag av ferdigattesten (iskan), så et skjøte som fortsatt lyder på kat irtifakı, betyr som regel at bygget som helhet ikke har registrert ferdigattest. Det gjør ikke kjøpet av leiligheten ulovlig, men ferdigattesten bør sjekkes før ethvert bud, og den hører til kontrollene på en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya.
Hvordan er hverdagen i Mahmutlar, og hvilke dager er det basar?
Hverdagen i Mahmutlar dreier seg om Barbaros Caddesi, den viktigste handlegaten, og kystveien D-400, med stranden på sjøsiden av veien. De fleste leilighetene ligger nær vannet: av de 181 salgsannonsene som oppga avstand til sjøen i oktober 2026, lå 83 innenfor 200 m og 173 innenfor 1 km.
- Basarer: OpenStreetMap viser en lørdagsbasar i sentrum av Mahmutlar og en andre basar på østsiden, nær Barış Caddesi, som holdes på tirsdager. Det er markedsfolkene som bestemmer dagene, så de er verdt å bekrefte ved ankomst.
- Helse: nærmeste statlige sykehus er ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi i Oba, 8,7 km unna, og privatsykehuset til Başkent-universitetet i Alanya ligger 12,8 km unna.
- Skoler: offentlige barneskoler og ungdomsskoler under utdanningsdepartementet ligger i selve bydelen, blant dem Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.
Takster for strøm og vann og prisene i dagligvarebutikkene er de samme som ellers i Alanya, så månedsbudsjettene i teksten om levekostnader som er lenket ovenfor, gjelder også i Mahmutlar; det er leien som skiller seg ut.
Hva er ulempene ved å bo i Mahmutlar?
De viktigste ulempene ved Mahmutlar er en verdigrense for oppholdstillatelse som 86 % av leilighetene til salgs ikke klarer, avstanden til sentrum langs D-400, en stor andel leiligheter uten full eierseksjon, en eldre bygningsmasse og en høy andel tomme leiligheter. Ingen av dem utelukker Mahmutlar, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.
- Oppholdstillatelse: den nasjonale kunngjøringen om stenging nevner ikke lenger oppholdstillatelser, selv om siden for Antalya-provinsen fortsatt hadde den eldre ordlyden den 17. oktober 2026, og 86 % av leilighetene til salgs den 13. oktober 2026 ba om mindre enn de 200 000 amerikanske dollarene en tillatelse basert på eiendom krever.
- Avstand og trafikk: sentrum av Alanya ligger 11,6 km unna, og D-400 gjennom Mahmutlar bærer kysttrafikken; den østlige ringveien avlaster noe av den, men den siste strekningen mot Kargıcak er ikke åpen.
- Skjøte og tillatelser: 56 % av annonsene som oppga skjøtetype, oppga kat irtifakı, så ferdigattesten må sjekkes bygg for bygg.
- Eldre bygningsmasse: 60 % av leilighetene til salgs lå i bygg eldre enn fem år, mange med byggetillatelse fra før jordskjelvforskriften av 2019, og et eldre bygg har eldre heiser, rør og tak.
- Sesongtomhet: 91 % av leilighetene til salgs var beskrevet som tomme, noe som tyder på at mange naboer er feriehuseiere.
Hvem passer Mahmutlar for, og hvem bør se andre steder?
Mahmutlar passer for kjøpere som vil ha en 1+1 nær sjøen, til en median prisantydning på 3 900 000 TRY i oktober 2026, og som ikke er avhengige av en ny oppholdstillatelse på den adressen; kjøpere som trenger en tillatelse på adressen eller vil ha kort vei til gamlebyen, bør sammenligne med Oba først. Leiemedianene fra det samme utvalget fra juli til oktober 2026, for Demirtaş fra annonsene 22. oktober 2026, setter fem bydeler i øst ved siden av hverandre.
| Bydel | Median leie, alle størrelser | Median 1+1 | Median 2+1 | Utleieannonser | Til sentrum av Alanya | Til Gazipaşa lufthavn | Nevnt på listen over stengte bydeler 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nei |
| Kestel | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Ja |
| Mahmutlar | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Ja |
| Kargıcak | 32 500 TRY | for få | for få | 18 | 15,3 km | 26,8 km | Ja |
| Demirtaş | 18 500 TRY | for få | for få | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nei |
"For få" betyr færre enn ti annonser av den størrelsen. Oba ligger nærmest sentrum, og Oba og Demirtaş er de to av de fem som aldri har vært nevnt på listen over stengte bydeler, så svaret om oppholdstillatelse der avhenger ikke av hvordan stengingen er formulert. Kargıcak, nabobydelen i øst, ba om den høyeste medianleien, om enn fra bare 18 annonser, og Demirtaş, lenger øst, ligger nærmest Gazipaşa lufthavn og ba om den laveste, fra alle 10 annonsene som lå ute 22. oktober 2026. Kestel ligger på kartet mellom Mahmutlar og Oba, men ba om høyere medianleie enn begge.
Ut fra disse tallene passer Mahmutlar for en utleier som leier ut en møblert 1+1 til langtidsleietakere, kombinasjonen med høyest bruttoavkastning, og for en kjøper med stramt budsjett som godtar et eldre bygg for en lavere kvadratmeterpris. De to målene lar seg ikke forene i én leilighet: en utleid leilighet kan ikke være grunnlaget for eierens oppholdstillatelse. Mahmutlar passer dårligere for en kjøper som trenger en oppholdstillatelse basert på eiendom, siden bare 89 av de 642 leilighetene til salgs klarte verdigrensen, eller som vil bo i gangavstand fra gamlebyen.
Regneeksempel: kjøpe og leie ut en møblert 1+1 i Mahmutlar
En møblert 1+1 kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 4 350 000 TRY og leid ut til median leie på 25 000 TRY i måneden ville gi omtrent 5,3 % i året netto før inntektsskatt, dersom kjøperen betaler hele skjøteavgiften og ikke noe meglerhonorar. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og gebyrene som gjelder i 2026, fullt oppstilt under kjøpskostnader i Tyrkia.
| Post | Beløp | Grunnlag |
|---|---|---|
| Kjøpesum | 4 350 000 TRY | Median prisantydning møblert 1+1, 13. oktober 2026 |
| Skjøteavgift (tapu harcı) | 174 000 TRY | 4 % av oppgitt pris; loven deler den 2 % kjøper og 2 % selger, men ofte betaler kjøperen alt |
| Meglerhonorar | 0 til 208 800 TRY | Maksimalt 4 % pluss 20 % merverdiavgift; ofte betalt av selger eller utbygger |
| Samlet utlegg | 4 524 000 til 4 732 800 TRY | Omtrent 82 100 til 85 900 EUR |
| Årsleie | 300 000 TRY | 25 000 TRY × 12 |
| Aidat | − 30 000 TRY | 2 500 TRY i måneden, median for utleieannonser for 1+1 |
| DASK jordskjelvforsikring | − 1 942 TRY | Median polise i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Eiendomsskatt | − 3 000 TRY | 0,2 % av kommunens takst, her antatt å være 1 500 000 TRY |
| En måned tom | − 25 000 TRY | Én måneds leie tapt mellom leietakere |
| Netto årsinntekt | 240 058 TRY | Omtrent 4 360 EUR |
Med prisene i oktober 2026 er nettoinntekten på 240 058 TRY 5,3 % av et utlegg på 4 524 000 TRY og 5,1 % av 4 732 800 TRY hvis kjøperen også betaler det høyeste meglerhonoraret. Mindre kostnader er utelatt: tinglysingskontorets gebyr, den autoriserte tolken ved tinglysingskontoret, utskifting av møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi kommunens takst for en leilighet fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet.
Hvor raskt endrer priser og leie seg i Mahmutlar?
Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 19,5 % og leieindeksen for nye leietakere med 22,8 % i året fram til august 2026. Den årlige konsumprisveksten var 31,51 % i august 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle nedganger, på omtrent 9 % for prisene og 7 % for leiene.
Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Annonsemedianene ovenfor er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 13. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode, slik at endringen i Mahmutlar selv kan måles fra da av.