Leilighet i Demirtaş, Alanya 2026: priser, leie, avstander og oppholdstillatelse

Demirtaş er en bydel i Alanya i provinsen Antalya, langs D-400 mot Gazipaşa, 24,9 km på vei fra sentrum, den lengst unna av de åtte bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte, og 22,6 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn, den nærmeste av de åtte, med 3 449 folkeregistrerte innbyggere i 2022 og bare rundt 2 km kyst i den vestre kanten. Den 22. oktober 2026 hadde de 73 leilighetene som lå ute til salgs i Demirtaş på Emlakjet en median prisantydning på 4 550 000 TRY, rundt 81 900 EUR, og en median på 57 556 TRY per kvadratmeter, den laveste av de åtte, selv om Mahmutlar og Avsallar lå mindre enn 3 % høyere. Tre av fire av leilighetene lå i bygg som var høyst fem år gamle, en tredjedel i blokker med ni til tolv etasjer, og nybygg ba om mindre per kvadratmeter enn leiligheter som var ett til fem år gamle. Demirtaş står ikke på migrasjonsmyndighetens stengningsliste fra 2022, men ingen av de 73 leilighetene ba om de 200 000 amerikanske dollarene som en oppholdstillatelse basert på eiendomseie krever; den dyreste, på 9 900 000 TRY, lå 2 460 TRY under grensen. Bare 10 leiligheter ble leid ut på lang sikt, til en median på 18 500 TRY i måneden, lavere enn i noen annen bydel i serien, og en 2+1 viste en bruttoavkastning på rundt 4,1 % og i regneeksempelet en nettoavkastning på rundt 3,1 %, det svakeste grunnlaget for utleie av de åtte. Hverdagen hviler på to dagligvarekjeder, en helsestasjon, et postkontor og en barneskole i landsbyen; de nærmeste statlige sykehusene ligger 22 til 24 km unna i Oba og Gazipaşa.

Hvor ligger Demirtaş, og hvor langt er det til Alanya sentrum og flyplassene?

Demirtaş er en bydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, langs kystveien mot Gazipaşa øst for Kargıcak, 24,9 km på vei fra Alanya sentrum ved Güller Pınarı, 22,6 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn og 154,1 km fra Antalya lufthavn, ifølge OpenStreetMap-ruting målt 22. oktober 2026. Det gjør den til den av de åtte bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte som ligger lengst fra sentrum, 0,3 km lenger enn Avsallar på vestsiden, og den som ligger nærmest Gazipaşa-Alanya lufthavn. Annonser oppgir ofte flyplassen til 15 km. Fra landsbypunktet i Demirtaş er det 17,0 km i luftlinje og 22,6 km på vei, rundt 22 minutter uten trafikk. De 25 km som ofte oppgis til sentrum, ligger nær de målte 24,9 km.

Etter grensen som føres av generaldirektoratet for tinglysing og matrikkel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) dekker Demirtaş 16,8 km², mer enn Kestels 12,4 km² og mindre enn Kargıcaks 23,4 km². Aliefendi og İspatlı ligger i nord, İshaklı i vest, Beyreli i øst, Hocalar i sørøst og Keşefli og Yeşilöz i sør. Kargıcak er ikke en direkte nabo: Aliefendi, İspatlı og İshaklı ligger imellom. Kystveien D-400 krysser den vestre kanten av bydelen, og landsbyen ligger 2,4 km i luftlinje innenfor den.

Demirtaş var en småby (belde) med egen kommune fram til 2014. Den var ikke med i regjeringsvedtaket fra 2009 som slo sammen Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı og Tosmur med Alanya kommune. Kommunen opphørte med lov 6360, kunngjort i den offisielle tidende (Resmî Gazete) 6. desember 2012, som avviklet småbykommunene i Tyrkias nye storbyprovinser og knyttet hver av dem som én bydel under småbyens navn til distriktskommunen, ved lokalvalget i mars 2014.

Den samme rutingen gir strekningene en beboer faktisk kjører.

Kjøretidene er rutetjenestens anslag ved fri flyt, så sommertrafikken legger til på hver linje. Startpunktet er det samme Demirtaş-punktet som i guidene om Kargıcak og Kestel, og rutingen gjengir de publiserte tallene deres: Kargıcak til Demirtaş 10,2 km og Kestel til Demirtaş 17,3 km. Etter disse anslagene ved fri flyt nås Gazipaşa sentrum, det statlige sykehuset der og flyplassen raskere enn Alanya sentrum.

Alanyas østlige ringvei, åpnet mellom Hasbahçe og Mahmutlar 20. desember 2025, slutter i Mahmutlar, og de siste 3,2 km mot Kargıcak var ikke åpnet i oktober 2026. Den som kommer fra Demirtaş, kjører derfor D-400 gjennom Kargıcak og Mahmutlar for å nå ringveien. Bomveien fra Serik, som skal være ferdig innen oktober 2028, ender på D-400 i Telatiye vest for Alanya, og hva den endrer for hver del av distriktet, står under motorveien Antalya-Alanya.

Ligger Demirtaş ved sjøen, og hvor langt er det fra landsbyen til stranden?

Demirtaş når sjøen bare i den vestre kanten, der rundt 2,0 km av OpenStreetMaps kystlinje ligger nærmest grensen, og selve landsbyen ligger rundt 2,5 km i luftlinje fra nærmeste strand. De 2,0 km kommer av at hver bit av OpenStreetMaps kystlinje er tildelt nærmeste TKGM-grense, fordi matrikkelgrensen stopper før strandlinjen, så tallet er et anslag, og naboene Yeşilöz, Kargıcak og Keşefli får lengre andeler av den samme kysten. Strendene som er kartlagt der, har verken navn eller underlag på OpenStreetMap.

Demirtaş er også kupert. I Copernicus høydemodell er medianhøyden for 178 jevnt fordelte punkter innenfor grensen 107 m, og 51 % av arealet ligger høyere enn 100 m, mot 9 % i Kestel og 71 % i Kargıcak. Den nordre stripen rundt landsbyen ligger på rundt 26 til 29 m, og terrenget stiger sørover mot åser med en median på 150 til 180 m og et høyeste punkt på 376 m. Bare 14 av de 73 salgsannonsene oppga avstand til sjøen, og bare 2 innenfor 200 m, så utvalget kan ikke måle hva nærheten til sjøen legger på prisen, slik det var mulig i Kestel og Kargıcak.

Hvem bor i Demirtaş?

TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, telte i sitt adressebaserte folkeregister per 31. desember 2022 3 449 registrerte innbyggere i Demirtaş, det nyeste tallet på bydelsnivå som kunne bekreftes i oktober 2026, opp fra 2 946 i 2017 og 3 030 i 2009. Det er den minste av de åtte bydelene i serien: Kargıcak hadde 5 989 innbyggere i 2022, Tosmur 11 712, Avsallar 15 220, Kestel 15 445, Cikcilli 21 449, Oba 28 864 og Mahmutlar 53 034. Med rundt 206 registrerte innbyggere per km² er den også den mest spredtbygde, og den registrerte befolkningen vokste med 17 % i de fem årene fram til 2022, mot 64 % i Kestel.

Registeret teller folk med adresse i Demirtaş, så det tar med utenlandske innbyggere med registrert adresse og utelater feriehuseiere som bor et annet sted. Ingen offisiell kilde publiserer antallet utenlandske innbyggere per bydel, og Demirtaş er ikke blant bydelene i Alanya som migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stengte i 2022 med henvisning til tettheten av utenlandsk befolkning.

Salgsannonsene beskriver en ny boligmasse som kjøpes for å beholdes snarere enn leies ut. Av de 73 leilighetene som lå ute til salgs 22. oktober 2026, ble 68, eller 93 %, beskrevet som tomme og 5 som bebodd av eieren; ingen var utleid. De fleste ble solgt umøblert: 23 av de 66 annonsene som oppga det, var møblert, 35 %, mot 74 % i Kestel og Kargıcak. Samme dag ble bare 10 leiligheter leid ut på lang sikt.

Hva koster det å kjøpe leilighet i Demirtaş?

Leiligheter til salgs i Demirtaş 22. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 4 550 000 TRY, rundt 81 900 EUR, og en median på 57 556 TRY per kvadratmeter bruttoareal, rundt 1 036 EUR, den laveste kvadratmeterprisen av de åtte bydelene i Alanya som er undersøkt på samme måte, men bare så vidt under Mahmutlar og Avsallar. Medianene kommer fra alle de 73 leilighetsannonsene som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, lest annonse for annonse. Eurobeløpene bygger på kjøpskursen for euro på 55,5780 TRY i bulletinen fra Tyrkias sentralbank (TCMB) 21. oktober 2026. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser, og forskjellen mellom dem er beskrevet under prute på prisen for en leilighet i Alanya.

Leiligheter med ett og to soverom utgjør 61 av de 73 annonsene, 32 og 29 av dem.

Tyrkiske annonser teller soverom pluss stue, så en 1+1 har ett soverom og en egen stue og en 2+1 to soverom. Bruttoarealet inkluderer en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 89 % av bruttotallet. Linjen for 3+1 hviler på 7 annonser og er derfor bare veiledende. De øvrige fem annonsene var to 3+2, to 5+1 og en 4+1.

Kvadratmeteren i Demirtaş er den billigste av de åtte undersøkte bydelene, men bare med liten margin til de to neste. Medianen på 57 556 TRY per kvadratmeter lå 1,3 % under Mahmutlars 58 289 TRY, målt 13. oktober 2026, og 2,4 % under Avsallars 59 000 TRY 16. oktober, deretter 9 % under Cikcillis 63 195 TRY 17. oktober, 12 % under Tosmurs 65 424 TRY og 16 % under Obas 68 149 TRY 14. oktober, 20 % under Kargıcaks 71 765 TRY 20. oktober og 24 % under Kestels 75 909 TRY 21. oktober. En 2+1 i Demirtaş ba om 31 % mindre enn i Kargıcak, der median 2+1 ba om 7 610 000 TRY, og 11 % mindre enn i Mahmutlar. Per leilighet er Avsallar fortsatt billigere: der ba medianannonsen om 4 200 000 TRY og median 2+1 om 4 875 000 TRY.

Møbler har en pris i Demirtaş, i motsetning til i Kestel og Kargıcak. I oktober 2026 ba møblerte 1+1 i median om 4 090 000 TRY mot 3 250 000 TRY for umøblerte, 26 % mer, for leiligheter av omtrent samme alder og størrelse, men bare 8 av 1+1-leilighetene var møblert, mot 21 umøblerte.

Annonser lagt ut siden 1. juli 2026 ba i median om 5 440 000 TRY for en 2+1 og 3 750 000 TRY for en 1+1, litt over hele utvalget, men 42 annonser er for få til å lese en trend ut av forskjellen. Ti annonser hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere. Fem gjentok en annen annonses romantall, areal og pris, det vanlige tegnet på at samme leilighet er lagt ut av to meglere; uten dem ligger medianen på 4 600 000 TRY og 57 743 TRY per kvadratmeter.

Hvordan endrer byggets alder kvadratmeterprisen i Demirtaş?

Tre av fire leiligheter til salgs i Demirtaş lå i bygg som var høyst fem år gamle, og nybygg ba om mindre per kvadratmeter enn leiligheter som var ett til fem år gamle: 56 737 TRY mot 67 854 TRY i oktober 2026. De 55 leilighetene som var høyst fem år gamle, utgjorde 75 % av utvalget, etter Avsallars 85 % den nest høyeste andelen i serien, mot 37 % i Kestel og 60 % i Kargıcak.

Dippen for nybygg holder i oktober 2026 også innenfor leilighetstypene: nye 1+1 ba om 58 299 TRY per kvadratmeter i 8 annonser, mot 68 182 TRY for 23 1+1 som var ett til fem år gamle, og nye 2+1 om 57 059 TRY i 9 annonser, mot 67 854 TRY i 10. Annonsene forklarer ikke forskjellen, og med 8 til 23 annonser per gruppe trenger den ikke å vare. De eldre klassene hviler på 5 til 8 annonser hver; de viser bare at bygg eldre enn fem år er sjeldne i Demirtaş og ber om mindre.

Fordi tre firedeler av boligmassen er høyst fem år gammel, ble de fleste leilighetene i Demirtaş ferdige etter at den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygg (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019. Det som avgjør om forskriften gjaldt, er datoen for byggetillatelsen, ikke året bygget sto ferdig, så en blokk som ble ferdig i 2021, kan fortsatt ha fått tillatelse etter de eldre reglene. Datoen for tillatelsen står i byggets mappe hos Alanya kommune.

Hva koster det å leie i Demirtaş?

Leiligheter i Demirtaş som ble leid ut på lang sikt 22. oktober 2026, hadde en median leie på 18 500 TRY i måneden, rundt 333 EUR, og de fem 2+1 en median på 18 000 TRY, de laveste leiene av de åtte undersøkte bydelene. Medianene kommer fra alle de 10 leieannonsene for leiligheter i Demirtaş på Emlakjet den dagen, så de er bare veiledende.

De øvrige fem leilighetene 22. oktober 2026 var to 1+1 til 12 000 TRY og 19 000 TRY, to 3+1 til 16 000 TRY og 20 000 TRY og en 4+1 til 20 000 TRY. Sju av de ti var umøblert og tre møblert, for få til å sammenligne. På tvers av alle størrelser ba Demirtaş i median om 182 TRY i leie per kvadratmeter, mot 348 TRY i Kestel, 318 TRY i Kargıcak og Oba og 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar. En 2+1 kostet 18 000 TRY i Demirtaş, mot 25 000 TRY i Tosmur og Mahmutlar, 29 000 TRY i Avsallar, 33 500 TRY i Kestel og 35 000 TRY i Kargıcak.

Leieannonser i Demirtaş blir liggende ute i månedsvis. To av de ti hadde ligget ute siden september og desember 2025, og av de 5 Demirtaş-annonsene i utvalget fra juli til begynnelsen av oktober 2026 som ble brukt til levekostnader i Alanya, lå 4 fortsatt ute 22. oktober. Bare én villa ble leid ut, for 35 000 TRY i måneden, så ingen villaleie kan oppgis.

Hvilken leieavkastning kan en leilighet i Demirtaş gi?

En leilighet med to soverom i Demirtaş viste en bruttoavkastning på rundt 4,1 % ved prisantydninger og leier i oktober 2026: tolv måneders medianleie på 18 000 TRY for en 2+1, delt på median prisantydning på 5 250 000 TRY. Ingen annen leilighetstype hadde nok leieannonser til en avkastning, og tallet for 2+1 hviler på fem leier, møblert og umøblert sammen, så én ny annonse kan flytte det et halvt prosentpoeng eller mer.

Prisene i Demirtaş er de laveste i serien, men leiene er enda lavere, så avkastningen er ikke høyere. Møblerte 2+1 viste ved samme måneds priser bruttoavkastninger på 5,5 % i Tosmur, 5,4 % i Kargıcak, 5,0 % i Kestel og 4,3 % i Cikcilli. Begge tallene bygger på prisantydninger, så den faktiske avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker skriver under på.

Nettoavkastningen er enda lavere. Aidat, den månedlige fellesutgiften, eiendomsskatt, DASK-jordskjelvforsikringen og månedene en leilighet står tom mellom leietakere, trekkes alle fra leien, og regneeksempelet for en 2+1 går gjennom de postene. Leieinntekter er også skattepliktige i Tyrkia, og reglene er forskjellige for bosatte og ikke-bosatte.

Korttids ferieutleie følger egne regler. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig for perioder på opptil 100 dager tillatelse fra kultur- og turistdepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot regelen 25. desember 2025, i en avgjørelse kunngjort i den offisielle tidende 2. april 2026. I Demirtaş, der 24 av de 73 leilighetene til salgs står i blokker med ni til tolv etasjer og 62 annonser nevner basseng, krever ferieutleie skriftlig samtykke fra hver eier i blokken.

Den regionale trenden går i utleiers favør inntil videre. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs indeks for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, mens boligprisindeksen steg med 20,0 %.

Kan utlendinger få oppholdstillatelse på en adresse i Demirtaş i 2026?

Demirtaş står ikke på migrasjonsmyndighetens liste over stengte bydeler, så ingen stengning står i veien for en adresse der, men en tillatelse basert på eiendomseie krever en bolig verdt minst 200 000 amerikanske dollar som eieren selv bor i, og ingen av de 73 leilighetene til salgs 22. oktober 2026 ba om så mye. Den dyreste leiligheten, en 5+1 på 230 m², ba om 9 900 000 TRY, rundt 199 950 USD og 2 460 TRY under grensen.

Myndighetens liste over 1 169 bydeler stengt fra 1. juli 2022 nevner fire i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar, på radene 145 til 148 i den vedlagte filen; Demirtaş er ikke blant dem. Kunngjøringen, kontrollert på nytt 22. oktober 2026, beskriver nå stengningen som gjeldende registreringer under midlertidig og internasjonal beskyttelse og bytte av provins for beskyttede personer, og nevner ikke lenger oppholdstillatelser. Hvordan ordlyden endret seg i 2026, står i guiden om Avsallar, en av de listede bydelene.

Verdikravet er det ingen leilighet i Demirtaş klarte. Myndighetens dokumentliste for kortvarig oppholdstillatelse, publisert på søknadssiden e-İkamet, krever at en bolig som brukes til en eiendomsbasert tillatelse, var verdt minst 200 000 amerikanske dollar i tyrkiske lira på datoen den ble ervervet, og brukes som utlendingens eget hjem, ikke leies ut eller brukes til annen inntekt. Ved TCMBs kjøpskurs for dollar 21. oktober 2026, 49,5123 TRY, lå grensen på rundt 9 902 000 TRY. Median 2+1 ba om 5 250 000 TRY, rundt 106 000 USD, omtrent 53 % av grensen. Hver annen bydel i serien hadde leiligheter over den: 40 % i Kargıcak og Cikcilli, 30 % i Kestel, rundt 27 % i Oba og Tosmur, 14 % i Mahmutlar og 3 % i Avsallar.

Fire av de sju villaene som lå ute til salgs i Demirtaş, ba om mer enn grensen, og to av de fire var samme hus lagt ut to ganger. En kjøper som trenger en eiendomsbasert tillatelse i Demirtaş, ser altså på en villa, ikke en leilighet, og verdien som teller, er den på kjøpsdatoen. Hvordan selve søknaden foregår, står under oppholdstillatelse.

Hvordan er boligmassen i Demirtaş?

Leilighetene i Demirtaş er nye: tre firedeler av dem som var til salgs 22. oktober 2026, lå i bygg som var høyst fem år gamle, en tredjedel i blokker med ni til tolv etasjer, 85 % av annonsene nevnte basseng, og to tredjedeler av annonsene som oppga en av de to formene for seksjonseie, oppga kat irtifakı, eierformen i byggefasen. Detaljsidene til de 73 salgsannonsene gir profilen.

De høye blokkene er de nye. De 24 leilighetene i blokker med ni til tolv etasjer var i median ett år gamle og ba i oktober 2026 om 69 329 TRY per kvadratmeter, mot 47 083 TRY for de 37 leilighetene i blokker med seks etasjer eller færre. Av de 73 annonsene oppga 57 heis, 59 parkering og 24 plasserte leiligheten i en site (et inngjerdet boligkompleks). Å ligge i en site betydde ikke dyrere: de 24 leilighetene i en site ba i median om 54 964 TRY per kvadratmeter, mot 62 692 TRY for de 49 utenfor. Ingen oppga naturgass som oppvarming. De 26 salgsannonsene som oppga en aidat, ga en median på 1 900 TRY i måneden, lavere enn Kestels 2 500 TRY, Kargıcaks 3 000 TRY og Obas 2 100 TRY og nær Avsallars 1 875 TRY, og 57 av de 73 annonsene beskrev leiligheten som mulig å belåne.

Av de 46 annonsene som oppga eierformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti (fullt seksjonseie), oppga 30, eller 65 %, kat irtifakı, etter Kestels 67 % den nest høyeste andelen i serien. I en ung boligmasse er det ventet: 20 av de 35 leilighetene som var høyst fem år gamle og oppga eierform, sto på kat irtifakı, som etter artikkel 3 i loven om seksjonseie (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) går over til kat mülkiyeti med brukstillatelsen (yapı kullanma izin belgesi, kalt iskan) for hele bygget. Blant eldre leiligheter var det 10 av 11, og en blokk som fortsatt står på kat irtifakı flere år etter at den sto ferdig, har som regel ingen registrert brukstillatelse. Hvilken eierform som gjelder, står i selve skjøtet, og hva hver type betyr for en kjøper, står under typer skjøte i Tyrkia.

Villaer er det få av. Sju var til salgs 22. oktober 2026, til en median på 10 600 000 TRY; to av annonsene gjaldt samme 4+1-hus på 240 m², én var et frittstående herskapshus på 850 m² til 75 000 000 TRY, og fem av de sju lå i bygg eldre enn ti år, så villapriser kan ikke måles.

Hvordan er hverdagen i Demirtaş: butikker, helsestasjon, skole, busser?

Hverdagen i Demirtaş dekker det grunnleggende i landsbyen og lite mer: to dagligvarekjeder, en helsestasjon og et postkontor ligger innen 0,6 km fra landsbypunktet, en statlig barneskole ligger i bydelen, og de nærmeste statlige sykehusene ligger 22 til 24 km unna i Oba og Gazipaşa. Stedene som nevnes, er registrert på OpenStreetMap i oktober 2026 og ligger innenfor TKGM-grensen; veiavstandene gjelder fra landsbypunktet i Demirtaş.

• Butikker: en BİM i Atatürk Caddesi og en A101 ligger 0,3 og 0,4 km fra landsbypunktet. De nærmeste kjøpesentrene er Plumeria i Kargıcak, 9,7 km unna, og Akdeniz Park i Mahmutlar, 14,2 km unna.
• Helse: en helsestasjon registrert på OpenStreetMap som Demirtaş Sağlık Ocağı ligger 0,5 km fra landsbypunktet, og to apotek er kartlagt innenfor grensen. De statlige sykehusene er ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus i Oba, 22,1 km og rundt 26 minutter unna, og Gazipaşa statlige sykehus, 23,7 km og rundt 19 minutter unna. Muhtaren, bydelens valgte tillitsperson, kan bekrefte hvilken fastlege som gjelder for en adresse.
• Skoler: den statlige barneskolen Demirtaş İlkokulu oppgir på sin side hos utdanningsdepartementet adressen Uğur Mumcu Caddesi nr. 28, og en katalog som gjengir departementets skoleliste, plasserer ungdomsskolen Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu i Antalya-Mersin Caddesi, navnet på D-400 her. Familier bør bekrefte plasser på hvert nivå hos utdanningsavdelingen i Alanya distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Post: et PTT-kontor ligger 0,6 km fra landsbypunktet.
• Ukemarked: ingen markedsdag for selve Demirtaş var å finne i oktober 2026, verken i markedslistene for Alanya eller på OpenStreetMap. Det nærmeste registrerte markedet er tirsdagsmarkedet i Mahmutlar, 12,7 km unna.
• Busser: ingen gjeldende rutetabell eller linjenummer for bybusser eller dolmuş (delte minibusser) til Demirtaş var å finne hos Alanya kommune i oktober 2026, så en kjøper uten bil bør sjekke nærmeste holdeplass og avgangshyppigheten på stedet.
• Sjøen: nærmeste strand ligger rundt 2,5 km i luftlinje fra landsbyen, og D-400 går langs kysten i den vestre kanten av bydelen.
• Syedra: ruinene av den antikke byen Syedra ligger i Kargıcak, 12,5 km på vei.

Strøm- og vanntariffer og dagligvarepriser er de samme som ellers i Alanya, så levekostnadene i Demirtaş skiller seg fra resten av distriktet først og fremst i leie og aidat, og begge er blant de laveste i serien. Et kjøpesenter og tirsdags- og lørdagsmarkedene ligger i Mahmutlar, rundt 16 minutter unna.

Hva er ulempene ved å bo i Demirtaş?

De viktigste ulempene ved Demirtaş er avstanden, 24,9 km til Alanya sentrum og mer enn 22 km til et statlig sykehus, et leilighetsmarked der ingen leilighet nådde verdikravet for oppholdstillatelse, et leiemarked på ti annonser med seriens laveste leier, en liten landsby med få tjenester og en landsby som ligger tilbaketrukket fra sjøen i stigende terreng. Ingen av dem utelukker Demirtaş, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.

• Avstand: Alanya sentrum ligger 24,9 km unna, rundt 29 minutter uten trafikk, lengst unna av de åtte undersøkte bydelene, og den østlige ringveien begynner først i Mahmutlar.
• Avstand til sykehus: de nærmeste statlige sykehusene ligger 22,1 km unna i Oba og 23,7 km unna i Gazipaşa.
• Oppholdstillatelse: ingen av de 73 leilighetene til salgs 22. oktober 2026 ba om de 200 000 amerikanske dollarene en eiendomsbasert tillatelse krever; den dyreste ba om 9 900 000 TRY.
• Tynt leiemarked: 10 leiligheter ble leid ut på lang sikt, til en median på 18 500 TRY i måneden og 182 TRY per kvadratmeter, det laveste i serien, og to av dem hadde ligget ute siden 2025.
• Et lite sted: 3 449 registrerte innbyggere, to dagligvarekjeder, ingen markedsdag som var å finne og ingen bussrutetabell som var å finne.
• Sjøen og skråningen: landsbyen ligger rundt 2,5 km i luftlinje fra stranden, halve bydelen ligger høyere enn 100 m, og bare 14 salgsannonser oppga avstand til sjøen.
• Skogbrann i nærheten: skogbrannen som brøt ut i nabobydelen Aliefendi 18. september 2025, skadet ifølge Antalyas regionale skogdirektorat 300 hektar skog og nådde ifølge nyhetsbyrået DHA İspatlı og Kargıcak; ingen rapport som er funnet, sier at den nådde Demirtaş.
• Gamle og doble annonser: 5 av de 73 salgsannonsene gjentok en annen annonses areal og pris, og 10 hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere.

Hver av disse kan sjekkes før et bud legges inn. Eierform, brukstillatelse, dato for byggetillatelse og veien til stranden er blant sjekkene som er beskrevet for en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya.

Hvem passer Demirtaş for, og hvordan står det seg mot Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur, Cikcilli og Avsallar?

Demirtaş passer kjøpere som vil ha en ny leilighet til seriens laveste kvadratmeterpris, nær Gazipaşa-Alanya lufthavn, og som bruker den selv i stedet for å regne med leie; den passer ikke en kjøper som trenger en eiendomsbasert oppholdstillatelse gjennom en leilighet, fordi ingen av leilighetene til salgs i oktober 2026 nådde verdikravet på 200 000 amerikanske dollar, eller en som vil nå byen, et sykehus eller stranden til fots. Det er også den eneste bydelen i serien der Gazipaşa sentrum, flyplassen og det statlige sykehuset nås raskere enn Alanya sentrum.

Salgsprisene ble målt for Demirtaş 22. oktober, for Kestel 21. oktober, for Kargıcak 20. oktober, for Cikcilli 17. oktober, for Avsallar 16. oktober, for Oba og Tosmur 14. oktober og for Mahmutlar 13. oktober 2026. Leiene for Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar og Tosmur er alle annonser som lå ute på måledagen, og tallene for Demirtaş hviler på 10 annonser; de for Oba og Mahmutlar kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026. Avstandene er målt til det samme punktet ved Güller Pınarı og det samme flyplasspunktet.

Ut fra disse tallene passer Demirtaş en kjøper som vil ha et feriested eller en bolig for lange opphold i en ny blokk, flyr via Gazipaşa, kjører bil og er fornøyd med landsbybutikk og helsestasjon i stedet for en by. Det passer dårligere for en investor som jakter avkastning og finner høyere bruttoavkastning i Oba, Mahmutlar eller Avsallar og et dypere leiemarked i alle tre; for en kjøper som trenger oppholdstillatelse gjennom eiendom og vil ha en leilighet; eller for en husholdning som trenger et sykehus eller stranden i gangavstand. Mahmutlar ber om nesten det samme per kvadratmeter, ligger 13,3 km nærmere sentrum og har flest annonser i serien, og Avsallar, like langt unna på vestsiden, ber om litt mer per kvadratmeter, men mindre per leilighet.

Regneeksempel: kjøpe og leie ut en 2+1 i Demirtaş

En leilighet med to soverom kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 5 250 000 TRY og leid ut til medianleien på 18 000 TRY i måneden ville gi rundt 3,1 % i året netto, før inntektsskatt, hvis kjøperen betaler hele tinglysingsavgiften og ikke noe meglerhonorar. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og kostnadene som gjelder i 2026, beskrevet i sin helhet under kjøpskostnader i Tyrkia. En 2+1 brukes fordi det er den eneste leilighetstypen med nok leieannonser til en median, fem, og den nest største gruppen leiligheter til salgs, 29 av 73.

Med priser fra oktober 2026 er nettoinntekten på 169 058 TRY 3,1 % av et utlegg på 5 460 000 TRY og 3,0 % av 5 712 000 TRY hvis kjøperen også betaler høyeste meglerhonorar. Mindre kostnader er utelatt: tinglysingskontorets servicegebyr, den autoriserte tolken ved tinglysingskontoret, reparasjoner, møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi den kommunale verdien av en leilighet fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet, og leien hviler på fem annonser for 2+1, møblert og umøblert sammen.

Regneeksemplene for Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %), Tosmur (4,6 %), Kestel (4,5 %), Kargıcak (4,3 %) og Cikcilli (3,9 %) ga alle mer, så Demirtaş er det svakeste tilfellet for å kjøpe for utleie av de åtte. Det kan ikke regnes noe eksempel for en 1+1, fordi bare to 1+1 ble leid ut. Med rundt 106 000 USD i oktober 2026 er 2+1-leiligheten omtrent halvparten av de 200 000 amerikanske dollarene en eiendomsbasert oppholdstillatelse krever, og en leilighet som leies ut, kan uansett ikke være grunnlag for en slik.

Hvor raskt endrer priser og leier seg i Demirtaş?

Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 20,0 % og indeksen for nye leietakeres leie med 23,6 % i året fram til september 2026, ifølge bulletinen publisert 16. oktober 2026. Den årlige konsumprisveksten var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle fall, på omtrent 7,5 % for priser og 5 % for leier. I hele Tyrkia steg de to indeksene med 22,3 % og 26,6 %.

Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for én enkelt bydel. Demirtaş' egne annonser gir bare et svakt signal: leiligheter lagt ut siden 1. juli 2026 ba om litt mer enn hele utvalget, 5 440 000 TRY mot 5 250 000 TRY for en 2+1, og 4 av de 5 leieannonsene i utvalget fra juli til begynnelsen av oktober lå fortsatt ute 22. oktober. Medianene for Demirtaş er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 22. oktober 2026, og oppdateres i januar 2027 med samme metode som for de øvrige sju bydelene; fra da av kan endringen i selve Demirtaş måles.