Mahmutlar jest nadmorską dzielnicą Alanyi w prowincji Antalya, około 11,6 km na wschód od centrum Alanyi (Güller Pınarı). 13 października 2026 roku mediana ceny ofertowej 642 mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisie Emlakjet wynosiła 3 900 000 TRY (około 70 800 EUR) za mieszkanie z jedną sypialnią i 5 905 000 TRY (około 107 200 EUR) za mieszkanie z dwiema sypialniami. Mediana czynszu najmu długoterminowego od lipca do października 2026 roku wynosiła 24 500 TRY miesięcznie za mieszkanie z jedną sypialnią i 25 000 TRY za mieszkanie z dwiema sypialniami; umeblowane mieszkanie z jedną sypialnią dawało rentowność brutto około 6,9%, a w przykładzie obliczeniowym rentowność netto około 5,3% po opłacie za tapu, opłacie eksploatacyjnej, ubezpieczeniu, podatku od nieruchomości i jednym miesiącu bez najemcy. Cenę metra kwadratowego bardziej niż bliskość morza wyznaczał wiek budynku: mieszkania w budynkach w wieku od roku do pięciu lat oferowano po około 68 400 TRY za m², w budynkach starszych niż 20 lat po 40 700 TRY, a mieszkania do 200 m od morza nie były droższe za metr od mieszkań położonych do 1 km w głąb lądu. Mahmutlar nadal jest wymieniony na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku Urzędu ds. Migracji (Göç İdaresi Başkanlığı), ale między kwietniem a wrześniem 2026 roku urząd przeredagował swój ogólnokrajowy komunikat, który nie wymienia już zezwoleń na pobyt wśród procedur objętych zamknięciem; własna strona Prowincjonalnego Urzędu ds. Migracji w Antalyi (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) przy sprawdzeniu 17 października 2026 roku nadal zawierała dawne brzmienie. Próg wartości się nie zmienił: zezwolenie na pobyt na podstawie nieruchomości wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich, którego właściciel nie wynajmuje, a tę cenę osiągało tylko 14% mieszkań na sprzedaż. Spośród mieszkań na sprzedaż 91% opisano jako puste, a w 56% ogłoszeń podających rodzaj tytułu własności nadal figurował kat irtifakı, tytuł z etapu budowy, który zwykle oznacza brak zarejestrowanego pozwolenia na użytkowanie. Wśród pięciu porównanych wschodnich dzielnic mediana czynszu w Mahmutlarze, 25 000 TRY, była taka sama jak w Obie, niższa niż 30 000 TRY w Kestelu i 32 500 TRY w Kargıcaku i wyższa niż 18 500 TRY w Demirtaşu, przy czym Oba leży bliżej centrum i podobnie jak Demirtaş nigdy nie była wymieniona na liście zamkniętych dzielnic.
Gdzie leży Mahmutlar i jak daleko jest do Alanyi i lotnisk?
Mahmutlar jest nadmorską dzielnicą (mahalle) powiatu Alanya w prowincji Antalya, około 11,6 km drogą na wschód od centrum Alanyi (Güller Pınarı) i 31,3 km od lotniska Gazipaşa-Alanya, według wyznaczania tras OpenStreetMap z 13 października 2026 roku. Mahmutlar był samodzielnym miasteczkiem (belde) z własną gminą, dopóki ustawa 6360, ustawa o gminach metropolitalnych z 2012 roku, nie weszła w życie podczas wyborów lokalnych w marcu 2014 roku i nie włączyła miasteczek prowincji Antalya do ich powiatów jako dzielnic. Od tego czasu Mahmutlarem zarządza gmina Alanya (Alanya Belediyesi).
To samo wyznaczanie tras podaje odległości, które mieszkaniec faktycznie pokonuje.
| Z centrum Mahmutlaru do | Odległość drogą | Czas jazdy bez ruchu |
|---|---|---|
| Kestel (sąsiednia dzielnica na zachodzie) | 3,6 km | 4 minuty |
| Kargıcak (sąsiednia dzielnica na wschodzie) | 5,0 km | 6 minut |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (szpital uniwersytecki), Oba | 8,7 km | 11 minut |
| Oba | 9,1 km | 9 minut |
| Centrum Alanyi (Güller Pınarı) | 11,6 km | 14 minut |
| Twierdza Alanya | 15,5 km | 22 minuty |
| Lotnisko Gazipaşa-Alanya (GZP) | 31,3 km | 31 minut |
| Lotnisko Antalya (AYT) | 141,8 km | około 110 minut |
Czasy przejazdu są szacunkami serwisu wyznaczania tras bez ruchu, latem do każdego wiersza dochodzi ruch drogowy. Nadmorska droga D-400 między Antalyą a Mersin przecina Mahmutlar, a Ministerstwo Transportu naliczyło na istniejącym odcinku przez wschodnią Alanyę około 33 000 pojazdów na dobę. Ministerstwo otworzyło 20 grudnia 2025 roku pierwsze 12 km nowej wschodniej obwodnicy Alanyi, od Hasbahçe do Mahmutlaru, z dwururowymi tunelami przy Obie, Dimie i Mahmutlarze. Pozostałe 3,2 km do Kargıcaku w lipcu 2026 roku były nadal na etapie wykupu gruntów, więc pełna oszczędność czasu zapowiadana przez ministerstwo, z około 35 do 10 minut, nie jest jeszcze dostępna. Od Antalyi w stronę Alanyi budowana jest też osobna autostrada, opisana w artykule autostrada Antalya-Alanya.
Autobusy miejskie kursują wzdłuż wybrzeża między Mahmutlarem a centrum Alanyi. Pełny bilet według taryfy ogłoszonej 2 grudnia 2025 roku kosztuje 35 TRY z Kent Kart, doładowywaną kartą komunikacyjną.
Kto mieszka w Mahmutlarze?
TÜİK, turecki urząd statystyczny, naliczył w adresowym rejestrze ludności na dzień 31 grudnia 2022 roku 53 034 mieszkańców Mahmutlaru, co było najnowszą liczbą na poziomie dzielnicy dostępną w październiku 2026 roku. Liczba obejmuje osoby z zarejestrowanym adresem w Mahmutlarze, a więc także cudzoziemców z zarejestrowanym adresem, ale nie właścicieli mieszkań wakacyjnych mieszkających gdzie indziej.
Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby mieszkańców cudzoziemców według dzielnic. Urząd ds. Migracji publikuje natomiast listę zamkniętych dzielnic, a Mahmutlar jest na niej wymieniony od 2022 roku, razem z Kestelem, Kargıcakiem i Avsallarem w Alanyi; od przeredagowania dokonanego między kwietniem a wrześniem 2026 roku ogólnokrajowy komunikat urzędu nie wymienia już zezwoleń na pobyt wśród procedur objętych zamknięciem.
Ogłoszenia sprzedaży pokazują, jaka część zasobu mieszkaniowego służy jako drugie domy. Spośród 642 mieszkań wystawionych na sprzedaż 13 października 2026 roku 584, czyli 91%, opisano jako puste, 48 jako zamieszkane przez właściciela, a 10 jako wynajęte. Puste mieszkanie na portalu sprzedażowym to nie to samo co mieszkanie puste przez cały rok, ale ten obraz pasuje do dzielnicy, w której wielu właścicieli przyjeżdża w odwiedziny, zamiast mieszkać na stałe.
Ile kosztuje kupno mieszkania w Mahmutlarze?
Mieszkania wystawione na sprzedaż w Mahmutlarze 13 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 5 590 000 TRY, około 101 400 EUR, i medianę 58 289 TRY za metr kwadratowy powierzchni brutto, około 1 058 EUR. Mediany pochodzą ze wszystkich 642 ogłoszeń sprzedaży mieszkań opublikowanych tego dnia w Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, przy czym każdą stronę ogłoszenia odczytano osobno. Kwoty w euro przeliczono po kursie kupna euro 55,1075 TRY opublikowanym przez Bank Centralny Republiki Turcji (TCMB) 12 października 2026 roku. Są to ceny ofertowe, a nie ceny transakcyjne; różnica między nimi jest kwestią negocjacji i została szczegółowo omówiona w artykule negocjacja ceny mieszkania w Alanyi.
Wielkość mieszkania wyznacza cenę całkowitą bardziej niż jakakolwiek inna cecha podana w ogłoszeniach.
| Typ mieszkania | Ogłoszeń | Mediana ceny ofertowej | Środkowa połowa ogłoszeń | Mediana powierzchni brutto | Mediana za m² | Mediana w euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 188 | 3 900 000 TRY | od 3 500 000 do 4 615 000 TRY | 57 m² | 68 174 TRY | 70 800 EUR |
| 2+1 | 352 | 5 905 000 TRY | od 4 800 000 do 7 500 000 TRY | 110 m² | 53 807 TRY | 107 200 EUR |
| 3+1 | 57 | 8 300 000 TRY | od 6 885 000 do 11 000 000 TRY | 160 m² | 50 000 TRY | 150 600 EUR |
| 4+1 | 27 | 9 900 000 TRY | od 8 750 000 do 13 300 000 TRY | 215 m² | 51 389 TRY | 179 600 EUR |
Tureckie ogłoszenia liczą sypialnie plus salon: 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon, 2+1 ma dwie sypialnie. Powierzchnia brutto obejmuje udział ścian i balkonów; w próbie powierzchnia netto wynosiła w medianie 91,5% wartości brutto.
Najmniejsze mieszkania są najdroższe w przeliczeniu na metr. 13 października 2026 roku za 1+1 żądano w medianie 68 174 TRY za m², o 27% więcej niż za 2+1, więc najtańsze wejście do Mahmutlaru jest zarazem najdroższe w przeliczeniu na metr.
Umeblowanie również przesuwa cenę. W październiku 2026 roku umeblowane mieszkania 1+1 oferowano w medianie za 4 350 000 TRY w 93 ogłoszeniach, wobec 3 650 000 TRY w 74 ogłoszeniach bez mebli, różnica 700 000 TRY, czyli 19%.
Ogłoszenia dodane od 1 lipca 2026 roku żądały nieco więcej niż starsze, wciąż aktywne: 4 150 000 TRY za 1+1 i 6 000 000 TRY za 2+1. Większość z 642 ogłoszeń dodano w 2026 roku, ale 112 było aktywnych od 2025 roku, a 3 od 2024 roku, a mieszkanie, które po roku nadal jest na sprzedaż, nie sprzedało się za cenę ofertową.
Jak wiek budynku zmienia cenę
Wiek budynku przesuwa cenę metra bardziej niż wielkość mieszkania, umeblowanie czy odległość od morza.
| Wiek budynku | Ogłoszeń | Mediana za m² | W euro | Mediana ceny ofertowej |
|---|---|---|---|---|
| Nowy (gotowy lub w budowie) | 57 | 64 000 TRY | 1 161 EUR | 4 500 000 TRY |
| Od 1 do 5 lat | 199 | 68 396 TRY | 1 241 EUR | 5 130 000 TRY |
| Od 6 do 10 lat | 145 | 59 286 TRY | 1 076 EUR | 6 885 000 TRY |
| Od 11 do 15 lat | 100 | 51 494 TRY | 934 EUR | 6 063 500 TRY |
| Od 16 do 20 lat | 81 | 45 590 TRY | 827 EUR | 5 395 000 TRY |
| 21 lat i więcej | 60 | 40 732 TRY | 739 EUR | 3 945 000 TRY |
Mieszkanie w budynku starszym niż 20 lat było oferowane za metr o około 40% taniej niż w budynku w wieku od roku do pięciu lat. Starsze budynki mają też większe mieszkania, dlatego ich ceny całkowite spadają mniej stromo niż ceny za metr. Spośród 642 ogłoszeń 386, czyli 60%, dotyczyło budynków starszych niż pięć lat.
Wiek budynku nie jest wiarygodną wskazówką, według jakich norm sejsmicznych go wzniesiono. Obowiązujące tureckie normy sejsmiczne dla budynków (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) weszły w życie 1 stycznia 2019 roku, a o tym, czy miały zastosowanie, decyduje data pozwolenia na budowę, nie rok ukończenia budynku. Budynek ukończony w 2020 roku mógł otrzymać pozwolenie według przepisów z 2007 roku, a budynek z pozwoleniem sprzed 2019 roku nie jest z tego powodu niebezpieczny; zaprojektowano go według norm obowiązujących w tamtym czasie.
Przy morzu czy dalej: różnica w cenie
Ogłoszenia podające odległość od morza nie pokazują wyraźnej dopłaty za metr kwadratowy za bliskość plaży. Spośród 181 ogłoszeń z 13 października 2026 roku, które podały odległość w opisie, za mieszkania do 200 m od morza żądano w medianie 58 261 TRY za m², a za mieszkania od 500 m do 1 km od morza 60 000 TRY. Większość tej różnicy wyjaśnia wiek budynku. Tylko 15 z 83 ogłoszeń do 200 m od morza, czyli 18%, dotyczyło budynków nie starszych niż pięć lat, wobec 25 z 42 ogłoszeń w odległości od 500 m do 1 km, czyli 60%. Nowsze bloki dalej od plaży żądają dopłaty za wiek, która znosi dopłatę za lokalizację starszych bloków przy morzu, więc dwa mieszkania warto porównywać przy tym samym wieku budynku, zanim zapłaci się za widok na morze.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Mahmutlarze?
Mieszkania w Mahmutlarze oferowane w najmie długoterminowym od 1 lipca do 8 października 2026 roku miały medianę czynszu ofertowego 24 500 TRY miesięcznie za 1+1 i 25 000 TRY za 2+1, około 445 i 454 EUR. Mediany pochodzą z 89 ogłoszeń Emlakjet w Mahmutlarze, części próby do artykułu o kosztach życia w Alanyi.
| Typ mieszkania | Ogłoszeń | Mediana czynszu | Środkowa połowa ogłoszeń | Umeblowane, mediana | Nieumeblowane, mediana |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 30 | 24 500 TRY | od 18 000 do 25 000 TRY | 25 000 TRY (23 ogłoszenia) | 16 500 TRY (7 ogłoszeń) |
| 2+1 | 50 | 25 000 TRY | od 21 000 do 30 000 TRY | 26 250 TRY (28 ogłoszeń) | 24 000 TRY (22 ogłoszenia) |
Mieszkanie z jedną i z dwiema sypialniami wynajmuje się w Mahmutlarze za niemal tę samą medianę, bo większość oferowanych 1+1 jest umeblowana: 23 z 30. Nieumeblowane 1+1 oferowano od lipca do października 2026 roku za 16 500 TRY, ale takich ogłoszeń było tylko siedem, za mało, by na nich polegać.
Ogłoszenia najmu opisują ten sam zasób budynków co ogłoszenia sprzedaży. Spośród 89 mieszkań 81 ogrzewano klimatyzacją, a 35 znajdowało się w site (zamkniętym osiedlu). 48 ogłoszeń podających aidat, czyli miesięczną opłatę eksploatacyjną, dało od lipca do października 2026 roku medianę 2 000 TRY: 2 500 TRY dla 1+1 i 1 500 TRY dla 2+1. Spośród 48 ogłoszeń podających kaucję 39 żądało jednomiesięcznego czynszu.
Jaką rentowność najmu daje mieszkanie w Mahmutlarze?
Umeblowane mieszkanie 1+1 w Mahmutlarze przy cenach i czynszach ofertowych z października 2026 roku dawało rentowność najmu brutto około 6,9%, najwyższą z czterech typowych kombinacji wielkości i umeblowania. Rentowność brutto oznacza tu dwanaście miesięcy mediany czynszu ofertowego podzielone przez medianę ceny ofertowej tego samego typu mieszkania.
| Mieszkanie | Mediana czynszu | Mediana ceny | Rentowność brutto |
|---|---|---|---|
| Umeblowane 1+1 | 25 000 TRY | 4 350 000 TRY | 6,9% |
| Nieumeblowane 1+1 | 16 500 TRY | 3 650 000 TRY | 5,4% |
| Umeblowane 2+1 | 26 250 TRY | 6 450 000 TRY | 4,9% |
| Nieumeblowane 2+1 | 24 000 TRY | 5 500 000 TRY | 5,2% |
Do każdego wiersza odnoszą się dwa zastrzeżenia. Obie kwoty są ofertowe, więc rzeczywista rentowność zależy od tego, ile zapłaci kupujący i co podpisze najemca. Wiersz dla nieumeblowanego 1+1 opiera się na zaledwie siedmiu ogłoszeniach najmu.
Rentowność netto jest niższa. Aidat, podatek od nieruchomości, obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK i miesiące, w których mieszkanie stoi puste między najemcami, odlicza się od czynszu, a przykład obliczeniowy niżej przelicza to dla umeblowanego 1+1. Dochód z najmu jest w Turcji opodatkowany, a zasady różnią się dla rezydentów i nierezydentów.
Krótkoterminowy najem turystyczny podlega odrębnym przepisom. Zgodnie z ustawą 7464 o najmie turystycznym lokali mieszkalnych wynajem lokalu na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a do wniosku trzeba dołączyć jednomyślną uchwałę wszystkich właścicieli budynku, w którym znajduje się mieszkanie. W kompleksie z więcej niż jednym budynkiem zgodzić się muszą tylko właściciele tego budynku. Trybunał Konstytucyjny oddalił 25 grudnia 2025 roku wniosek przeciwko temu przepisowi w orzeczeniu opublikowanym w Dzienniku Urzędowym 2 kwietnia 2026 roku, więc jeden sprzeciwiający się sąsiad nadal może zablokować zezwolenie na najem turystyczny.
Regionalny trend na razie sprzyja wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów dla nowych najemców TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) wzrósł w ciągu roku do sierpnia 2026 roku o 22,8%, a indeks cen mieszkań o 19,5%, więc czynsze rosły szybciej niż ceny.
Czy cudzoziemcy mogą w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt pod adresem w Mahmutlarze?
Zezwolenie na pobyt na adres w Mahmutlarze nie jest już blokowane przez zamknięcie dzielnicy w obecnym brzmieniu komunikatu Urzędu ds. Migracji, ale zezwolenie na pobyt na podstawie nieruchomości nadal wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich, w którym właściciel sam mieszka i którego nie wynajmuje, a 13 października 2026 roku tyle żądało tylko 89 z 642 mieszkań na sprzedaż w Mahmutlarze, 14%. Strona prowincji Antalya 17 października 2026 roku nadal pokazywała dawne brzmienie, dlatego kupujący, który potrzebuje zezwolenia na pobyt, powinien przed wpłatą zadatku uzyskać potwierdzenie konkretnego adresu w prowincjonalnym urzędzie ds. migracji.
Mahmutlar jest na liście 1 169 dzielnic zamkniętych przez urząd od 1 lipca 2022 roku, razem z Kargıcakiem, Kestelem i Avsallarem w Alanyi. Co najmniej do kwietnia 2026 roku komunikat urzędu mówił, że dzielnice z listy są zamknięte dla zezwoleń na pobyt, a także dla rejestracji ochrony czasowej i międzynarodowej. Wersja tej samej strony zarchiwizowana 29 września 2026 roku i strona na żywo sprawdzona 17 października 2026 roku wymieniają tylko ochronę czasową, ochronę międzynarodową i zmianę prowincji dla osób objętych ochroną. Lista z 2022 roku jest nadal załączona.
| Data | Co się stało | Źródło |
|---|---|---|
| 1 lipca 2022 | Urząd zamknął 1 169 dzielnic w całej Turcji dla nowych zezwoleń na pobyt i rejestracji ochrony; opublikowana lista wymienia cztery w Alanyi: Kargıcak, Mahmutlar, Kestel i Avsallar | Komunikat urzędu i załączona lista z 31 sierpnia 2022 roku |
| 16 kwietnia 2026 | Komunikat wciąż wymienia zezwolenia na pobyt wśród zamkniętych procedur | Strona urzędu, kopia archiwalna |
| 4 czerwca 2026 | Lokalna prasa w Alanyi, powołując się na lokalnego polityka, podała, że cztery dzielnice zostały ponownie otwarte dla wniosków | Gazety lokalne; brak odpowiedniego komunikatu urzędu |
| 29 września 2026 | Komunikat nie wymienia już zezwoleń na pobyt; lista z 2022 roku pozostaje załączona | Strona urzędu, kopia archiwalna |
| 17 października 2026 | Ogólnokrajowy komunikat nadal nie wymienia zezwoleń na pobyt, a załączona lista z 2022 roku nadal wymienia Mahmutlar; własna strona zamkniętych dzielnic Prowincjonalnego Urzędu ds. Migracji w Antalyi nadal zawiera dawne brzmienie, łącznie z zezwoleniami na pobyt, a załączony do niej plik nie wymienia żadnej dzielnicy Alanyi | Strony urzędu i Prowincjonalnego Urzędu ds. Migracji w Antalyi, sprawdzone 17 października 2026 roku |
Zamknięcie nigdy nie dotyczyło własności: kupujący cudzoziemiec może kupić mieszkanie w dzielnicy z listy i otrzymać tytuł własności (tapu). W obecnym brzmieniu ogólnokrajowego komunikatu zamknięcie obejmuje rejestrację ochrony czasowej i międzynarodowej oraz zmianę prowincji dla osób objętych ochroną, z wyjątkami dla noworodków i łączenia najbliższej rodziny, a zezwolenie na pobyt pod tym adresem nie należy już do wymienionych procedur. Lista i to, czego dotyczy, mogą znów się zmienić decyzją administracyjną, tak jak w 2022 roku.
Główną przeszkodą jest teraz próg wartości. Lista dokumentów do krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, którą urząd publikuje w swoim serwisie wniosków e-İkamet i którą sprawdzono 13 października 2026 roku, stawia zezwoleniu na podstawie nieruchomości dwa warunki: w dniu nabycia lokal musiał być wart co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich w lirach tureckich i musi służyć cudzoziemcowi jako własne mieszkanie, a nie do wynajmu czy innego dochodu. Po kursie kupna dolara TCMB z 12 października 2026 roku, 49,2471 TRY, próg wynosił około 9 849 000 TRY, a tylko 89 z 642 mieszkań na sprzedaż w Mahmutlarze, czyli 14%, oferowano za taką kwotę. Typowe 1+1 lub 2+1 w Mahmutlarze nie wystarczy więc do zezwolenia na pobyt na podstawie nieruchomości, niezależnie od tego, czego dotyczy zamknięcie, a mieszkanie kupione pod wynajem nie może jednocześnie być podstawą zezwolenia swojego właściciela. Ten sam dokument wymienia inne podstawy krótkoterminowego zezwolenia, takie jak pobyt w celach turystycznych, które nie zależą od posiadania nieruchomości.
Własna strona Prowincjonalnego Urzędu ds. Migracji w Antalyi przy sprawdzeniu 17 października 2026 roku nadal zawierała dawne brzmienie, łącznie z zezwoleniami na pobyt, a osobnego komunikatu o zmianie nie opublikowano, więc bezpieczna kolejność pozostaje ta sama: zapytać pisemnie prowincjonalny urząd ds. migracji, czy pierwszy wniosek o zezwolenie na pobyt pod dokładnie tym adresem zostałby przyjęty, i uczynić odpowiedź warunkiem zakupu. Jak przebiega sam wniosek, opisano w materiale zezwolenie na pobyt, a aktualne mieszkania na sprzedaż w Mahmutlarze zebrano osobno.
Jak wygląda zasób mieszkaniowy w Mahmutlarze?
Mahmutlar jest dzielnicą średnio- i wysokich bloków mieszkalnych ogrzewanych klimatyzacją; większość ogłoszeń wspomina o basenie, a większość oferowanych mieszkań jest umeblowana i pusta. Taki obraz dają strony szczegółowe 642 ogłoszeń sprzedaży z 13 października 2026 roku.
| Co podaje ogłoszenie | Ogłoszeń | Udział w 642 |
|---|---|---|
| Budynek pięciopiętrowy, najczęstsza pojedyncza wysokość | 154 | 24% |
| Budynek od dziewięciu do dwunastu pięter | 321 | 50% |
| Klimatyzacja jako ogrzewanie | 604 | 94% |
| Kocioł gazowy jako ogrzewanie | 1 | poniżej 1% |
| Basen wspomniany w opisie | 501 | 78% |
| Mieszkanie w site (zamkniętym osiedlu) | 175 | 27% |
| Umeblowane | 354 | 55% |
| Nieumeblowane | 223 | 35% |
Basen pojawia się w znacznie większej liczbie opisów niż pole site, więc samo to pole mówi niewiele o tym, czy blok ma wspólny basen. 150 ogłoszeń sprzedaży podających aidat w październiku 2026 roku dało medianę 1 500 TRY miesięcznie, mniej niż 2 000 TRY w ogłoszeniach najmu.
Rodzaj tytułu własności jest pozycją, którą kupujący powinien sprawdzić najpierw. Spośród 297 ogłoszeń, które podały tytuł jako kat irtifakı lub kat mülkiyeti, 166, czyli 56%, podało kat irtifakı, tytuł z etapu budowy. Zgodnie z ustawą o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu) budynek przechodzi na pełną własność lokali (kat mülkiyeti) na podstawie pozwolenia na użytkowanie (iskan), więc tytuł, na którym nadal widnieje kat irtifakı, zwykle oznacza, że budynek jako całość nie ma zarejestrowanego pozwolenia na użytkowanie. Nie czyni to zakupu mieszkania nielegalnym, ale pozwolenie na użytkowanie warto sprawdzić przed każdą ofertą i należy ono do kontroli opisanych przy okazji wyjazdu na oglądanie nieruchomości w Alanyi.
Jak wygląda codzienne życie w Mahmutlarze i kiedy jest targ?
Codzienne życie w Mahmutlarze toczy się wokół Barbaros Caddesi, głównej ulicy handlowej, i nadmorskiej drogi D-400, a plaża leży po morskiej stronie drogi. Większość mieszkań jest blisko wody: spośród 181 ogłoszeń sprzedaży podających w październiku 2026 roku odległość od morza 83 mieściło się w promieniu 200 m, a 173 w promieniu 1 km.
- Targi: OpenStreetMap odnotowuje sobotni targ w centrum Mahmutlaru i drugi targ po wschodniej stronie, przy Barış Caddesi, odbywający się we wtorki. Dni ustalają sami handlarze, więc warto je potwierdzić na miejscu.
- Opieka zdrowotna: najbliższy szpital państwowy to ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi w Obie, 8,7 km stąd, a prywatny szpital Uniwersytetu Başkent w Alanyi jest oddalony o 12,8 km.
- Szkoły: państwowe szkoły podstawowe i gimnazja Ministerstwa Edukacji Narodowej działają w samej dzielnicy, w tym Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.
Taryfy za media i ceny w supermarketach są takie same jak w reszcie Alanyi, więc miesięczne budżety z podlinkowanego wyżej artykułu o kosztach życia obowiązują także w Mahmutlarze; różni się tylko czynsz.
Jakie są wady mieszkania w Mahmutlarze?
Główne wady Mahmutlaru to próg wartości dla zezwolenia na pobyt, którego nie spełnia 86% mieszkań na sprzedaż, odległość od centrum wzdłuż D-400, duży udział mieszkań bez pełnej własności lokalu, starzejący się zasób budynków i wysoki udział pustych mieszkań. Żadna z nich nie wyklucza Mahmutlaru, ale każda zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.
- Zezwolenie na pobyt: ogólnokrajowy komunikat o zamknięciu nie wymienia już zezwoleń na pobyt, choć strona prowincji Antalya 17 października 2026 roku nadal zawierała dawne brzmienie, a 86% mieszkań na sprzedaż 13 października 2026 roku oferowano poniżej 200 000 dolarów amerykańskich wymaganych przy zezwoleniu na podstawie nieruchomości.
- Odległość i ruch: centrum Alanyi leży 11,6 km dalej, a D-400 przez Mahmutlar niesie ruch nadmorski; wschodnia obwodnica odciąża część z niego, ale jej ostatni odcinek w stronę Kargıcaku nie jest otwarty.
- Tytuł i pozwolenia: 56% ogłoszeń podających rodzaj tytułu wskazało kat irtifakı, więc pozwolenie na użytkowanie trzeba sprawdzać budynek po budynku.
- Starszy zasób: 60% mieszkań na sprzedaż było w budynkach starszych niż pięć lat, wiele z pozwoleniem sprzed norm sejsmicznych z 2019 roku, a starszy budynek ma starsze windy, rury i dachy.
- Sezonowa pustka: 91% mieszkań na sprzedaż opisano jako puste, co sugeruje, że wielu sąsiadów to właściciele mieszkań wakacyjnych.
Dla kogo jest Mahmutlar, a kto powinien szukać gdzie indziej?
Mahmutlar pasuje kupującym, którzy chcą 1+1 blisko morza za medianę ceny ofertowej 3 900 000 TRY w październiku 2026 roku i nie zależą od nowego zezwolenia na pobyt pod tym adresem; kupujący, którzy potrzebują zezwolenia pod tym adresem albo chcą mieć blisko do starego miasta, powinni najpierw porównać Obę. Mediany czynszów z tej samej próby z lipca do października 2026 roku, dla Demirtaşu z ogłoszeń z 22 października 2026 roku, zestawiają pięć wschodnich dzielnic obok siebie.
| Dzielnica | Mediana czynszu, wszystkie wielkości | Mediana 1+1 | Mediana 2+1 | Ogłoszeń najmu | Do centrum Alanyi | Do lotniska Gazipaşa | Wymieniona na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nie |
| Kestel | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Tak |
| Mahmutlar | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Tak |
| Kargıcak | 32 500 TRY | za mało | za mało | 18 | 15,3 km | 26,8 km | Tak |
| Demirtaş | 18 500 TRY | za mało | za mało | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nie |
"Za mało" oznacza mniej niż dziesięć ogłoszeń danej wielkości. Oba leży najbliżej centrum, a Oba i Demirtaş to dwie z pięciu dzielnic, które nigdy nie były wymienione na liście zamkniętych dzielnic, więc odpowiedź w sprawie zezwolenia na pobyt nie zależy tam od tego, jak sformułowano zamknięcie. Kargıcak, sąsiednia dzielnica na wschodzie, miała najwyższą medianę czynszu, choć tylko z 18 ogłoszeń, a leżący dalej Demirtaş jest najbliżej lotniska Gazipaşa i miał najniższą, ze wszystkich 10 ogłoszeń aktywnych 22 października 2026 roku. Kestel leży na mapie między Mahmutlarem a Obą, ale mediana czynszu była tam wyższa niż w obu.
Według tych liczb Mahmutlar pasuje wynajmującemu, który oddaje umeblowane 1+1 najemcom długoterminowym, czyli kombinacji o najwyższej rentowności brutto, oraz kupującemu z ograniczonym budżetem, który zaakceptuje starszy budynek w zamian za niższą cenę metra. Tych dwóch celów nie da się połączyć w jednym mieszkaniu: wynajęte mieszkanie nie może być podstawą zezwolenia na pobyt swojego właściciela. Mahmutlar gorzej pasuje kupującemu, który potrzebuje zezwolenia na pobyt na podstawie nieruchomości, ponieważ próg wartości spełniło tylko 89 z 642 mieszkań na sprzedaż, lub który chce mieszkać w odległości spaceru od starego miasta.
Przykład obliczeniowy: kupno i wynajem umeblowanego 1+1 w Mahmutlarze
Umeblowane 1+1 kupione za medianę ceny ofertowej z października 2026 roku, 4 350 000 TRY, i wynajęte za medianę czynszu ofertowego 25 000 TRY miesięcznie przynosiłoby około 5,3% rocznie netto przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za tapu i nie płaci prowizji pośrednika. Obliczenie wykorzystuje mediany z prób ogłoszeń i opłaty obowiązujące w 2026 roku, w pełni zestawione w materiale koszty zakupu w Turcji.
| Pozycja | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Cena zakupu | 4 350 000 TRY | Mediana ceny ofertowej umeblowanego 1+1, 13 października 2026 roku |
| Opłata za tapu (tapu harcı) | 174 000 TRY | 4% zadeklarowanej ceny; ustawa dzieli ją na 2% kupujący i 2% sprzedający, ale często całość płaci kupujący |
| Prowizja pośrednika | od 0 do 208 800 TRY | Maksymalnie 4% plus 20% VAT; często płaci sprzedający lub deweloper |
| Wydatek łączny | od 4 524 000 do 4 732 800 TRY | Około 82 100 - 85 900 EUR |
| Czynsz roczny | 300 000 TRY | 25 000 TRY × 12 |
| Aidat | − 30 000 TRY | 2 500 TRY miesięcznie, mediana ogłoszeń najmu 1+1 |
| Ubezpieczenie DASK od trzęsień ziemi | − 1 942 TRY | Mediana polisy w prowincji Antalya, czerwiec 2026 roku |
| Podatek od nieruchomości | − 3 000 TRY | 0,2% wartości gminnej, przyjętej tu na 1 500 000 TRY |
| Jeden miesiąc pustostanu | − 25 000 TRY | Czynsz za miesiąc utracony między najemcami |
| Roczny dochód netto | 240 058 TRY | Około 4 360 EUR |
W cenach z października 2026 roku dochód netto 240 058 TRY stanowi 5,3% wydatku 4 524 000 TRY i 5,1% kwoty 4 732 800 TRY, jeśli kupujący płaci też maksymalną prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę urzędu katastralnego, przysięgłego tłumacza w urzędzie katastralnym, wymianę mebli i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Pozycja podatku od nieruchomości jest założeniem, ponieważ wartość gminną mieszkania ustala gmina Alanya, a nie rynek.
Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Mahmutlarze?
Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł w ciągu roku do sierpnia 2026 roku o 19,5%, a indeks czynszów dla nowych najemców o 22,8%. Roczna inflacja cen konsumpcyjnych w sierpniu 2026 roku wyniosła według TÜİK 31,51%, więc realnie obie wartości oznaczały spadek, o około 9% w przypadku cen i 7% w przypadku czynszów.
Ani TCMB, ani TÜİK nie publikują indeksu dla Alanyi ani dla pojedynczej dzielnicy. Powyższe mediany ogłoszeń są migawką cen ofertowych z jednego dnia, 13 października 2026 roku, i zostaną odświeżone w styczniu 2027 roku tą samą metodą, tak aby od tego momentu można było mierzyć zmiany w samym Mahmutlarze.