Demirtaş, Alanya 2026: ceny mieszkań, wynajem, odległości i pobyt

Demirtaş to dzielnica Alanyi w prowincji Antalya przy drodze D-400 w stronę Gazipaşy, 24,9 km drogą od centrum, najdalej położona z ośmiu dzielnic Alanyi zbadanych tą samą metodą, i 22,6 km od lotniska Gazipaşa-Alanya, najbliżej z ośmiu, z 3 449 zameldowanymi mieszkańcami w 2022 roku i zaledwie około 2 km wybrzeża na zachodnim skraju. 22 października 2026 roku 73 mieszkania wystawione na sprzedaż w Demirtaşu na Emlakjet miały medianę ceny ofertowej 4 550 000 TRY, około 81 900 EUR, i medianę 57 556 TRY za metr kwadratowy, najniższą z ośmiu, choć Mahmutlar i Avsallar były droższe o mniej niż 3%. Trzy na cztery z tych mieszkań znajdowały się w budynkach najwyżej pięcioletnich, jedna trzecia w blokach od dziewięciu do dwunastu pięter, a nowe mieszkania kosztowały za metr mniej niż mieszkania w wieku od roku do pięciu lat. Demirtaşu nie ma na liście zamkniętych dzielnic urzędu ds. migracji z 2022 roku, ale żadne z 73 mieszkań nie kosztowało 200 000 dolarów amerykańskich, których wymaga zezwolenie na pobyt oparte na własności nieruchomości; najdroższemu, za 9 900 000 TRY, zabrakło do progu 2 460 TRY. Na wynajem długoterminowy wystawiono tylko 10 mieszkań, z medianą 18 500 TRY miesięcznie, niżej niż w jakiejkolwiek innej dzielnicy serii, a 2+1 dało stopę zwrotu brutto około 4,1% i w przykładzie obliczeniowym netto około 3,1%, najsłabszy wynik dla wynajmu spośród ośmiu. Codzienne życie opiera się na dwóch sieciowych supermarketach, ośrodku zdrowia, poczcie i szkole podstawowej we wsi; najbliższe szpitale państwowe są 22-24 km dalej, w Obie i Gazipaşy.

Gdzie leży Demirtaş i jak daleko jest do centrum Alanyi i lotnisk?

Demirtaş to dzielnica (mahalle) powiatu Alanya w prowincji Antalya przy nadmorskiej drodze do Gazipaşy na wschód od Kargıcaku, według pomiaru tras OpenStreetMap z 22 października 2026 roku 24,9 km drogą od centrum Alanyi przy Güller Pınarı, 22,6 km od lotniska Gazipaşa-Alanya i 154,1 km od lotniska w Antalyi. To czyni go najdalszą od centrum z ośmiu dzielnic Alanyi zbadanych tą samą metodą, o 0,3 km dalej niż Avsallar po zachodniej stronie, i najbliższą lotniska Gazipaşa-Alanya. Ogłoszenia często podają 15 km do lotniska. Z punktu wsi Demirtaş to 17,0 km w linii prostej i 22,6 km drogą, około 22 minut bez korków. Często podawane 25 km do centrum jest bliskie zmierzonym 24,9 km.

Według granicy prowadzonej przez Generalną Dyrekcję Ksiąg Wieczystych i Katastru (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) Demirtaş zajmuje 16,8 km², więcej niż 12,4 km² Kestelu i mniej niż 23,4 km² Kargıcaku. Na północy leżą Aliefendi i İspatlı, na zachodzie İshaklı, na wschodzie Beyreli, na południowym wschodzie Hocalar, a na południu Keşefli i Yeşilöz. Z Kargıcakiem nie ma wspólnej granicy: między nimi leżą Aliefendi, İspatlı i İshaklı. Nadmorska droga D-400 przecina zachodni skraj dzielnicy, a wieś leży 2,4 km od niej w linii prostej w głąb lądu.

Do 2014 roku Demirtaş był miasteczkiem (belde) z własną gminą. Nie objęła go decyzja rządu z 2009 roku, która przyłączyła Kestel, Cikcilli, Obę, Çıplaklı i Tosmur do gminy Alanya. Jego gmina przestała istnieć na mocy ustawy 6360, ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym (Resmî Gazete) 6 grudnia 2012 roku, która zlikwidowała gminy miasteczek w nowych prowincjach metropolitalnych Turcji i przyłączyła każdą do gminy powiatu jako jedną dzielnicę pod nazwą miasteczka, z wyborami lokalnymi w marcu 2014 roku.

Te same trasy dają odległości, które mieszkaniec faktycznie pokonuje.

Czasy jazdy to szacunki serwisu wyznaczania tras przy swobodnym ruchu, więc letni ruch dodaje się do każdego wiersza. Punkt startowy jest ten sam co w przewodnikach po Kargıcaku i Kestelu, a trasy odtwarzają ich opublikowane wartości: z Kargıcaku do Demirtaşu 10,2 km i z Kestelu do Demirtaşu 17,3 km. Według tych szacunków przy swobodnym ruchu do centrum Gazipaşy, tamtejszego szpitala państwowego i na lotnisko dojeżdża się szybciej niż do centrum Alanyi.

Wschodnia obwodnica Alanyi, otwarta między Hasbahçe a Mahmutlarem 20 grudnia 2025 roku, kończy się w Mahmutlarze, a jej ostatnie 3,2 km w stronę Kargıcaku do października 2026 roku nie zostały otwarte. Kierowca z Demirtaşu jedzie więc do obwodnicy drogą D-400 przez Kargıcak i Mahmutlar. Płatna autostrada z Seriku, która ma być gotowa do października 2028 roku, kończy się na D-400 w Telatiye na zachód od Alanyi; co zmienia dla każdej części powiatu, opisano w tekście autostrada Antalya-Alanya.

Czy Demirtaş leży nad morzem i jak daleko jest plaża od wsi?

Demirtaş sięga morza tylko na zachodnim skraju, gdzie około 2,0 km linii brzegowej OpenStreetMap leży najbliżej jego granicy, a sama wieś znajduje się około 2,5 km od najbliższego brzegu w linii prostej. Wartość 2,0 km wynika z przypisania każdego odcinka linii brzegowej OpenStreetMap do najbliższej granicy TKGM, bo granica katastralna kończy się przed linią wody, więc jest przybliżona, a sąsiednie Yeşilöz, Kargıcak i Keşefli dostają dłuższe odcinki tego samego wybrzeża. Plaże zaznaczone tam na OpenStreetMap nie mają ani nazwy, ani oznaczenia nawierzchni.

Demirtaş jest też pagórkowaty. W modelu wysokości Copernicus mediana wysokości 178 równomiernie rozłożonych punktów wewnątrz granicy wynosi 107 m, a 51% terenu leży powyżej 100 m, wobec 9% w Kestelu i 71% w Kargıcaku. Północny pas wokół wsi leży na wysokości około 26-29 m, a teren wznosi się na południe ku wzgórzom z medianą od 150 do 180 m i najwyższym punktem 376 m. Tylko 14 z 73 ogłoszeń sprzedaży podało odległość od morza, a tylko 2 do 200 m, więc próba nie pozwala zmierzyć, ile bliskość morza dodaje do ceny, jak to było możliwe w Kestelu i Kargıcaku.

Kto mieszka w Demirtaşu?

TÜİK, turecki urząd statystyczny, naliczył w adresowym rejestrze ludności na 31 grudnia 2022 roku 3 449 zameldowanych mieszkańców Demirtaşu, to najnowsza liczba dla dzielnicy, którą udało się potwierdzić w październiku 2026 roku, wobec 2 946 w 2017 roku i 3 030 w 2009 roku. To najmniejsza z ośmiu dzielnic serii: w 2022 roku Kargıcak miał 5 989 mieszkańców, Tosmur 11 712, Avsallar 15 220, Kestel 15 445, Cikcilli 21 449, Oba 28 864, a Mahmutlar 53 034. Przy około 206 zameldowanych mieszkańcach na km² jest też najrzadziej zaludniona, a jej zameldowana ludność wzrosła w ciągu pięciu lat do 2022 roku o 17%, wobec 64% w Kestelu.

Rejestr liczy osoby z adresem w Demirtaşu, więc obejmuje cudzoziemców z zarejestrowanym adresem i pomija właścicieli domów wakacyjnych mieszkających gdzie indziej. Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby cudzoziemców według dzielnic, a Demirtaşu nie ma wśród dzielnic Alanyi, które urząd ds. migracji (Göç İdaresi Başkanlığı) zamknął w 2022 roku z powodu gęstości ludności zagranicznej.

Ogłoszenia sprzedaży opisują nowy zasób kupowany raczej po to, by go trzymać niż wynajmować. Z 73 mieszkań wystawionych na sprzedaż 22 października 2026 roku 68, czyli 93%, opisano jako puste, a 5 jako zamieszkane przez właściciela; żadne nie było wynajęte. Większość sprzedawano bez umeblowania: z 66 ogłoszeń, które to podawały, 23 były umeblowane, 35%, wobec 74% w Kestelu i Kargıcaku. Tego samego dnia na wynajem długoterminowy wystawiono tylko 10 mieszkań.

Ile kosztuje kupno mieszkania w Demirtaşu?

Mieszkania wystawione na sprzedaż w Demirtaşu 22 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 4 550 000 TRY, około 81 900 EUR, i medianę 57 556 TRY za metr kwadratowy powierzchni brutto, około 1 036 EUR, najniższą cenę metra spośród ośmiu dzielnic Alanyi zbadanych tą samą metodą, choć tylko nieznacznie niższą niż w Mahmutlarze i Avsallarze. Mediany pochodzą ze wszystkich 73 ogłoszeń mieszkań dostępnych tego dnia na Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, czytanych ogłoszenie po ogłoszeniu. Kwoty w euro przeliczono po kursie kupna euro 55,5780 TRY z biuletynu Banku Centralnego Republiki Turcji (TCMB) z 21 października 2026 roku. To ceny ofertowe, a nie transakcyjne, a różnicę między nimi opisuje tekst negocjacja ceny mieszkania w Alanyi.

Mieszkania z jedną i dwiema sypialniami stanowią 61 z 73 ogłoszeń, 32 i 29 z nich.

Tureckie ogłoszenia liczą sypialnie plus salon, więc 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon, a 2+1 dwie sypialnie. Powierzchnia brutto obejmuje część ścian i balkonów; w próbie powierzchnia netto wynosiła w medianie 89% wartości brutto. Wiersz 3+1 opiera się na 7 ogłoszeniach, więc jest tylko orientacyjny. Pozostałe pięć ogłoszeń to dwa 3+2, dwa 5+1 i jedno 4+1.

Metr kwadratowy w Demirtaşu jest najtańszy z ośmiu zbadanych dzielnic, ale tylko z niewielką przewagą nad dwiema kolejnymi. Mediana 57 556 TRY za metr była o 1,3% niższa niż 58 289 TRY w Mahmutlarze, zmierzone 13 października 2026 roku, i o 2,4% niższa niż 59 000 TRY w Avsallarze 16 października, potem o 9% niższa niż 63 195 TRY w Cikcilli 17 października, o 12% niższa niż 65 424 TRY w Tosmurze i o 16% niższa niż 68 149 TRY w Obie 14 października, o 20% niższa niż 71 765 TRY w Kargıcaku 20 października i o 24% niższa niż 75 909 TRY w Kestelu 21 października. Mieszkanie 2+1 w Demirtaşu kosztowało o 31% mniej niż w Kargıcaku, gdzie mediana 2+1 wynosiła 7 610 000 TRY, i o 11% mniej niż w Mahmutlarze. W przeliczeniu na mieszkanie Avsallar jest wciąż tańszy: tam mediana ogłoszenia wynosiła 4 200 000 TRY, a mediana 2+1 4 875 000 TRY.

Meble mają w Demirtaşu swoją cenę, inaczej niż w Kestelu i Kargıcaku. W październiku 2026 roku umeblowane 1+1 kosztowały w medianie 4 090 000 TRY wobec 3 250 000 TRY za nieumeblowane, o 26% więcej, przy podobnym wieku i powierzchni, choć umeblowanych było tylko 8 z mieszkań 1+1, wobec 21 bez mebli.

Ogłoszenia wystawione od 1 lipca 2026 roku podawały w medianie 5 440 000 TRY za 2+1 i 3 750 000 TRY za 1+1, nieco więcej niż cała próba, ale 42 ogłoszenia to za mało, by odczytać z tej różnicy trend. Dziesięć ogłoszeń wisiało od 2025 roku lub dłużej. Pięć powtarzało liczbę pokoi, powierzchnię i cenę innego ogłoszenia, co zwykle oznacza to samo mieszkanie wystawione przez dwóch pośredników; bez nich mediana wynosi 4 600 000 TRY i 57 743 TRY za metr.

Jak wiek budynku zmienia cenę metra kwadratowego w Demirtaşu?

Trzy na cztery mieszkania wystawione na sprzedaż w Demirtaşu znajdowały się w budynkach najwyżej pięcioletnich, a nowe mieszkania kosztowały za metr mniej niż mieszkania w wieku od roku do pięciu lat: 56 737 TRY wobec 67 854 TRY w październiku 2026 roku. 55 mieszkań najwyżej pięcioletnich stanowiło 75% próby, drugi największy udział w serii po 85% w Avsallarze, wobec 37% w Kestelu i 60% w Kargıcaku.

Spadek przy nowych mieszkaniach utrzymuje się w październiku 2026 roku także w ramach typów: nowe 1+1 kosztowały 58 299 TRY za metr w 8 ogłoszeniach, wobec 68 182 TRY dla 23 mieszkań 1+1 w wieku od roku do pięciu lat, a nowe 2+1 57 059 TRY w 9 ogłoszeniach, wobec 67 854 TRY w 10. Ogłoszenia nie wyjaśniają tej różnicy, a przy 8-23 ogłoszeniach w grupie może ona nie przetrwać. Starsze przedziały opierają się na 5-8 ogłoszeniach każdy; pokazują tylko, że budynków starszych niż pięć lat jest w Demirtaşu mało i są tańsze.

Ponieważ trzy czwarte zasobu ma najwyżej pięć lat, większość mieszkań w Demirtaşu ukończono po wejściu w życie obecnych tureckich przepisów sejsmicznych dla budynków (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) 1 stycznia 2019 roku. O tym, czy przepisy miały zastosowanie, decyduje data pozwolenia na budowę, a nie rok ukończenia, więc blok oddany w 2021 roku mógł jeszcze dostać pozwolenie według dawnych zasad. Data pozwolenia jest w aktach budynku w gminie Alanya.

Ile kosztuje wynajem w Demirtaşu?

Mieszkania w Demirtaşu wystawione na wynajem długoterminowy 22 października 2026 roku miały medianę czynszu ofertowego 18 500 TRY miesięcznie, około 333 EUR, a pięć mieszkań 2+1 medianę 18 000 TRY, najniższe czynsze spośród ośmiu zbadanych dzielnic. Mediany pochodzą ze wszystkich 10 ogłoszeń najmu mieszkań w Demirtaşu na Emlakjet z tego dnia, więc są tylko orientacyjne.

Pozostałe pięć mieszkań 22 października 2026 roku to dwa 1+1 za 12 000 TRY i 19 000 TRY, dwa 3+1 za 16 000 TRY i 20 000 TRY oraz jedno 4+1 za 20 000 TRY. Siedem z dziesięciu było nieumeblowanych, a trzy umeblowane, za mało, by je porównać. We wszystkich wielkościach Demirtaş żądał w medianie 182 TRY czynszu za metr kwadratowy, wobec 348 TRY w Kestelu, 318 TRY w Kargıcaku i Obie oraz 270-273 TRY w Cikcilli, Tosmurze, Mahmutlarze i Avsallarze. Mieszkanie 2+1 kosztowało 18 000 TRY w Demirtaşu, wobec 25 000 TRY w Tosmurze i Mahmutlarze, 29 000 TRY w Avsallarze, 33 500 TRY w Kestelu i 35 000 TRY w Kargıcaku.

Ogłoszenia najmu w Demirtaşu wiszą miesiącami. Dwa z dziesięciu były wystawione od września i grudnia 2025 roku, a z 5 ogłoszeń z Demirtaşu w próbie od lipca do początku października 2026 roku, użytej w tekście o kosztach życia w Alanyi, 4 nadal wisiały 22 października. Na wynajem wystawiono tylko jedną willę, za 35 000 TRY miesięcznie, więc czynszu za wille nie da się podać.

Jaką stopę zwrotu z najmu może dać mieszkanie w Demirtaşu?

Mieszkanie z dwiema sypialniami w Demirtaşu dało stopę zwrotu z najmu brutto około 4,1% przy cenach i czynszach ofertowych z października 2026 roku: dwanaście miesięcy mediany czynszu 18 000 TRY dla 2+1 podzielone przez medianę ceny ofertowej 5 250 000 TRY. Żaden inny typ mieszkań nie miał dość ogłoszeń najmu do policzenia stopy zwrotu, a wynik dla 2+1 opiera się na pięciu czynszach, umeblowanych i nieumeblowanych razem, więc jedno nowe ogłoszenie może go przesunąć o pół punktu lub więcej.

Ceny w Demirtaşu są najniższe w serii, ale czynsze jeszcze niższe, więc stopa zwrotu nie jest wyższa. Umeblowane 2+1 dawały przy cenach z tego samego miesiąca stopy zwrotu brutto 5,5% w Tosmurze, 5,4% w Kargıcaku, 5,0% w Kestelu i 4,3% w Cikcilli. Obie wartości opierają się na cenach ofertowych, więc rzeczywista stopa zwrotu zależy od tego, ile zapłaci kupujący i co podpisze najemca.

Stopa netto jest jeszcze niższa. Aidat, czyli miesięczna opłata na utrzymanie, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK i miesiące pustostanu między najemcami pomniejszają czynsz, a przykład obliczeniowy dla 2+1 przechodzi przez te pozycje. Dochód z najmu jest w Turcji opodatkowany, a zasady różnią się dla rezydentów i nierezydentów.

Krótkoterminowy najem wakacyjny podlega odrębnym zasadom. Według ustawy 7464 o turystycznym najmie mieszkań wynajem na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a do wniosku dołącza się jednomyślną uchwałę wszystkich właścicieli w budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Trybunał Konstytucyjny oddalił skargę na ten przepis 25 grudnia 2025 roku, w orzeczeniu ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym 2 kwietnia 2026 roku. W Demirtaşu, gdzie 24 z 73 mieszkań na sprzedaż stoją w blokach od dziewięciu do dwunastu pięter, a 62 ogłoszenia wspominają basen, najem wakacyjny wymaga pisemnej zgody każdego właściciela w bloku.

Regionalny trend sprzyja na razie wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów dla nowych najemców TCMB wzrósł o 23,6% w roku do września 2026 roku, a indeks cen mieszkań o 20,0%.

Czy cudzoziemcy mogą w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt na adres w Demirtaşu?

Demirtaşu nie ma na liście zamkniętych dzielnic urzędu ds. migracji, więc żadne zamknięcie nie blokuje adresu w nim, ale zezwolenie oparte na własności nieruchomości wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich, w którym mieszka sam właściciel, a żadne z 73 mieszkań wystawionych na sprzedaż 22 października 2026 roku nie kosztowało tyle. Najdroższe mieszkanie, 5+1 o powierzchni 230 m², kosztowało 9 900 000 TRY, około 199 950 USD, 2 460 TRY poniżej progu.

Lista urzędu z 1 169 dzielnicami zamkniętymi od 1 lipca 2022 roku wymienia cztery w Alanyi, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel i Avsallar, w wierszach 145-148 załączonego pliku; Demirtaşu wśród nich nie ma. Komunikat, sprawdzony ponownie 22 października 2026 roku, opisuje teraz zamknięcie jako dotyczące rejestracji w ramach ochrony czasowej i międzynarodowej oraz zmiany prowincji przez osoby objęte ochroną i nie wymienia już zezwoleń na pobyt. Jak zmieniało się brzmienie w 2026 roku, opisuje przewodnik po Avsallarze, jednej z dzielnic z listy.

Warunku wartości nie spełniło żadne mieszkanie w Demirtaşu. Lista dokumentów urzędu dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, opublikowana na portalu wniosków e-İkamet, wymaga, by lokal użyty do zezwolenia opartego na nieruchomości był w dniu nabycia wart co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich w lirach tureckich i służył jako własne mieszkanie cudzoziemca, a nie był wynajmowany ani wykorzystywany do innego dochodu. Przy kursie kupna dolara TCMB z 21 października 2026 roku, 49,5123 TRY, próg wynosił około 9 902 000 TRY. Mediana 2+1 kosztowała 5 250 000 TRY, około 106 000 USD, mniej więcej 53% progu. Każda inna dzielnica serii miała mieszkania powyżej progu: 40% w Kargıcaku i Cikcilli, 30% w Kestelu, około 27% w Obie i Tosmurze, 14% w Mahmutlarze i 3% w Avsallarze.

Cztery z siedmiu willi wystawionych na sprzedaż w Demirtaşu kosztowały więcej niż próg, przy czym dwie z tych czterech to ten sam dom wystawiony dwukrotnie. Kupujący, który potrzebuje w Demirtaşu zezwolenia opartego na nieruchomości, patrzy więc na willę, a nie mieszkanie, a liczy się wartość z dnia zakupu. Jak przebiega samo składanie wniosku, opisuje tekst zezwolenie na pobyt.

Jakie mieszkania są w Demirtaşu?

Mieszkania w Demirtaşu są nowe: trzy czwarte wystawionych na sprzedaż 22 października 2026 roku znajdowały się w budynkach najwyżej pięcioletnich, jedna trzecia w blokach od dziewięciu do dwunastu pięter, 85% ogłoszeń wspominało basen, a dwie trzecie ogłoszeń podających jedną z dwóch form własności lokalu podawało kat irtifakı, formę własności z etapu budowy. Profil dają strony szczegółów 73 ogłoszeń sprzedaży.

Wysokie bloki to te nowe. 24 mieszkania w blokach od dziewięciu do dwunastu pięter miały w medianie rok i w październiku 2026 roku kosztowały 69 329 TRY za metr, wobec 47 083 TRY dla 37 mieszkań w blokach do sześciu pięter. Z 73 ogłoszeń 57 podało windę, 59 parking, a 24 umieściły mieszkanie w site (zamkniętym osiedlu). Położenie w site nie oznaczało wyższej ceny: 24 mieszkania w site kosztowały w medianie 54 964 TRY za metr, wobec 62 692 TRY dla 49 poza nimi. Żadne nie podało gazu jako ogrzewania. 26 ogłoszeń sprzedaży z podanym aidatem dało medianę 1 900 TRY miesięcznie, mniej niż 2 500 TRY w Kestelu, 3 000 TRY w Kargıcaku i 2 100 TRY w Obie i blisko 1 875 TRY w Avsallarze, a 57 z 73 ogłoszeń opisało mieszkanie jako kwalifikujące się do kredytu hipotecznego.

Z 46 ogłoszeń, które podały formę własności jako kat irtifakı lub kat mülkiyeti (pełna własność lokalu), 30, czyli 65%, podało kat irtifakı, drugi największy udział w serii po 67% w Kestelu. W młodym zasobie to oczekiwane: z 35 mieszkań najwyżej pięcioletnich z podaną formą 20 miało kat irtifakı, które zgodnie z artykułem 3 ustawy o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu, ustawa 634) przechodzi w kat mülkiyeti na podstawie pozwolenia na użytkowanie (yapı kullanma izin belgesi, zwane iskan) dla całego budynku. Wśród starszych mieszkań było to 10 z 11, a blok, który lata po ukończeniu wciąż ma kat irtifakı, zwykle nie ma zarejestrowanego pozwolenia na użytkowanie. Która forma obowiązuje, widać w samym akcie własności, a co oznacza każdy typ dla kupującego, opisuje tekst rodzaje tapu: kat mülkiyeti i kat irtifakı.

Willi jest mało. 22 października 2026 roku na sprzedaż wystawiono siedem, z medianą 10 600 000 TRY; dwa ogłoszenia dotyczyły tego samego domu 4+1 o powierzchni 240 m², jedno wolnostojącej rezydencji o powierzchni 850 m² za 75 000 000 TRY, a pięć z siedmiu stało w budynkach starszych niż dziesięć lat, więc cen willi nie da się zmierzyć.

Jak wygląda codzienne życie w Demirtaşu: sklepy, ośrodek zdrowia, szkoła, autobusy?

Codzienne życie w Demirtaşu zapewnia we wsi podstawy i niewiele więcej: dwa sieciowe supermarkety, ośrodek zdrowia i poczta są w promieniu 0,6 km od punktu wsi, w dzielnicy działa państwowa szkoła podstawowa, a najbliższe szpitale państwowe są 22-24 km dalej, w Obie i Gazipaşy. Wymienione miejsca są zaznaczone na OpenStreetMap w październiku 2026 roku i leżą wewnątrz granicy TKGM; odległości drogowe liczone są od punktu wsi Demirtaş.

• Sklepy: BİM przy Atatürk Caddesi i A101 są 0,3 i 0,4 km od punktu wsi. Najbliższe centra handlowe to Plumeria w Kargıcaku, 9,7 km dalej, i Akdeniz Park w Mahmutlarze, 14,2 km dalej.
• Zdrowie: ośrodek zdrowia oznaczony na OpenStreetMap jako Demirtaş Sağlık Ocağı jest 0,5 km od punktu wsi, a wewnątrz granicy zaznaczono dwie apteki. Szpitale państwowe to szpital kliniczny ALKÜ w Alanyi w Obie, 22,1 km i około 26 minut drogi, oraz szpital państwowy w Gazipaşy, 23,7 km i około 19 minut. Muhtar, wybrany przedstawiciel dzielnicy, może potwierdzić, który lekarz rodzinny obsługuje dany adres.
• Szkoły: państwowa szkoła podstawowa Demirtaş İlkokulu podaje na swojej stronie w Ministerstwie Edukacji Narodowej adres Uğur Mumcu Caddesi 28, a katalog powielający ministerialną listę szkół umieszcza szkołę średnią pierwszego stopnia Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu przy Antalya-Mersin Caddesi, jak nazywa się tu D-400. Rodziny powinny potwierdzić miejsca na każdym etapie w powiatowym wydziale edukacji Alanyi (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Poczta: placówka PTT jest 0,6 km od punktu wsi.
• Cotygodniowy targ: w październiku 2026 roku nie udało się ustalić dnia targu w samym Demirtaşu, ani na listach targów Alanyi, ani na OpenStreetMap. Najbliższy zarejestrowany targ to wtorkowy targ w Mahmutlarze, 12,7 km dalej.
• Autobusy: w październiku 2026 roku nie udało się znaleźć w gminie Alanya aktualnego rozkładu ani numeru linii autobusów miejskich czy dolmuşów (wspólnych minibusów) do Demirtaşu, więc kupujący bez samochodu powinien sprawdzić najbliższy przystanek i częstotliwość kursów na miejscu.
• Morze: najbliższy brzeg jest około 2,5 km od wsi w linii prostej, a D-400 biegnie wzdłuż wybrzeża na zachodnim skraju dzielnicy.
• Syedra: ruiny starożytnego miasta Syedra leżą w Kargıcaku, 12,5 km drogą.

Taryfy za prąd i wodę oraz ceny w supermarketach są takie same jak w reszcie Alanyi, więc koszty życia w Demirtaşu różnią się od reszty powiatu głównie czynszem i aidatem, a oba należą do najniższych w serii. Centrum handlowe oraz targi we wtorki i soboty są w Mahmutlarze, około 16 minut jazdy.

Jakie są minusy mieszkania w Demirtaşu?

Główne minusy Demirtaşu to odległość, 24,9 km do centrum Alanyi i ponad 22 km do szpitala państwowego, rynek mieszkań, na którym żadne mieszkanie nie osiągnęło progu wartości dla zezwolenia na pobyt, rynek najmu z dziesięcioma ogłoszeniami i najniższymi czynszami w serii, mała wieś z niewieloma usługami oraz wieś odsunięta od morza na wznoszącym się terenie. Żaden z nich nie wyklucza Demirtaşu, ale każdy zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.

• Odległość: centrum Alanyi jest 24,9 km dalej, około 29 minut bez korków, najdalej z ośmiu zbadanych dzielnic, a wschodnia obwodnica zaczyna się dopiero w Mahmutlarze.
• Odległość do szpitala: najbliższe szpitale państwowe są 22,1 km dalej w Obie i 23,7 km dalej w Gazipaşy.
• Zezwolenie na pobyt: żadne z 73 mieszkań wystawionych na sprzedaż 22 października 2026 roku nie kosztowało 200 000 dolarów amerykańskich, których wymaga zezwolenie oparte na nieruchomości; najdroższe kosztowało 9 900 000 TRY.
• Cienki rynek najmu: na wynajem długoterminowy wystawiono 10 mieszkań, z medianą 18 500 TRY miesięcznie i 182 TRY za metr kwadratowy, najniżej w serii, a dwa z nich wisiały od 2025 roku.
• Małe miejsce: 3 449 zameldowanych mieszkańców, dwa sieciowe supermarkety, brak znalezionego dnia targu i brak znalezionego rozkładu autobusów.
• Morze i zbocze: wieś jest około 2,5 km od brzegu w linii prostej, połowa dzielnicy leży powyżej 100 m, a tylko 14 ogłoszeń sprzedaży podało odległość od morza.
• Pożar lasu w pobliżu: pożar lasu, który wybuchł w sąsiednim Aliefendi 18 września 2025 roku, według Regionalnej Dyrekcji Leśnictwa w Antalyi zniszczył 300 hektarów lasu i według agencji DHA dotarł do İspatlı i Kargıcaku; żaden znaleziony raport nie mówi, że dotarł do Demirtaşu.
• Stare i powtórzone ogłoszenia: 5 z 73 ogłoszeń sprzedaży powtarzało powierzchnię i cenę innego ogłoszenia, a 10 wisiało od 2025 roku lub dłużej.

Każdy z tych punktów można sprawdzić przed złożeniem oferty. Forma własności, pozwolenie na użytkowanie, data pozwolenia na budowę i droga na plażę należą do kontroli opisanych w tekście wyjazd na oglądanie nieruchomości w Alanyi.

Dla kogo jest Demirtaş i jak wypada na tle Mahmutlaru, Kargıcaku, Kestelu, Oby, Tosmuru, Cikcilli i Avsallaru?

Demirtaş pasuje kupującym, którzy chcą nowego mieszkania po najniższej cenie metra w serii, blisko lotniska Gazipaşa-Alanya, i którzy będą z niego korzystać sami, zamiast liczyć na czynsz; nie pasuje kupującemu, który potrzebuje zezwolenia na pobyt opartego na nieruchomości przez mieszkanie, bo żadne z mieszkań na sprzedaż w październiku 2026 roku nie osiągnęło progu 200 000 dolarów amerykańskich, ani komuś, kto chce dotrzeć pieszo do miasta, szpitala lub na plażę. To także jedyna dzielnica serii, z której do centrum Gazipaşy, na lotnisko i do szpitala państwowego dojeżdża się szybciej niż do centrum Alanyi.

Ceny sprzedaży zmierzono dla Demirtaşu 22 października, dla Kestelu 21 października, dla Kargıcaku 20 października, dla Cikcilli 17 października, dla Avsallaru 16 października, dla Oby i Tosmuru 14 października i dla Mahmutlaru 13 października 2026 roku. Czynsze dla Demirtaşu, Kestelu, Kargıcaku, Cikcilli, Avsallaru i Tosmuru to wszystkie ogłoszenia dostępne w dniu pomiaru, przy czym dla Demirtaşu jest ich 10; dla Oby i Mahmutlaru pochodzą z ogłoszeń wystawionych od lipca do października 2026 roku. Odległości zmierzono do tego samego punktu przy Güller Pınarı i do tego samego punktu lotniska.

Według tych liczb Demirtaş pasuje kupującemu, który chce domu wakacyjnego lub mieszkania na długie pobyty w nowym bloku, lata przez Gazipaşę, jeździ samochodem i wystarczy mu wiejski supermarket i ośrodek zdrowia zamiast miasta. Gorzej pasuje inwestorowi szukającemu zwrotu, który znajdzie wyższe stopy brutto w Obie, Mahmutlarze lub Avsallarze i głębszy rynek najmu we wszystkich trzech; kupującemu, który potrzebuje zezwolenia na pobyt przez nieruchomość i chce mieszkania; albo gospodarstwu domowemu, które potrzebuje szpitala lub plaży w zasięgu spaceru. Mahmutlar żąda prawie tyle samo za metr, jest o 13,3 km bliżej centrum i ma najwięcej ogłoszeń w serii, a Avsallar, w tej samej odległości po zachodniej stronie, żąda za metr nieco więcej, ale za mieszkanie mniej.

Przykład obliczeniowy: kupno i wynajem 2+1 w Demirtaşu

Mieszkanie z dwiema sypialniami kupione po medianie ceny ofertowej z października 2026 roku, 5 250 000 TRY, i wynajęte po medianie czynszu ofertowego 18 000 TRY miesięcznie przynosiłoby około 3,1% rocznie netto, przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za wpis do księgi i żadnej prowizji pośrednika. Obliczenie wykorzystuje mediany z prób ogłoszeń i koszty obowiązujące w 2026 roku, opisane w całości w tekście koszty zakupu w Turcji. Wybrano 2+1, bo to jedyny typ mieszkań z wystarczającą liczbą ogłoszeń najmu do mediany, pięć, i druga największa grupa mieszkań na sprzedaż, 29 z 73.

Przy cenach z października 2026 roku dochód netto 169 058 TRY to 3,1% wydatku 5 460 000 TRY i 3,0% kwoty 5 712 000 TRY, jeśli kupujący płaci też maksymalną prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę usługową urzędu ksiąg wieczystych, tłumacza przysięgłego w urzędzie, naprawy, meble i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Wiersz podatku od nieruchomości jest założeniem, bo wartość gminną mieszkania ustala gmina Alanya, a nie rynek, a czynsz opiera się na pięciu ogłoszeniach 2+1, umeblowanych i nieumeblowanych razem.

Przykłady obliczeniowe dla Oby (5,9%), Mahmutlaru (5,3%), Avsallaru (5,2%), Tosmuru (4,6%), Kestelu (4,5%), Kargıcaku (4,3%) i Cikcilli (3,9%) dały wszystkie więcej, więc Demirtaş jest najsłabszym przypadkiem zakupu pod wynajem spośród ośmiu. Przykładu dla 1+1 nie da się policzyć, bo na wynajem wystawiono tylko dwa mieszkania 1+1. Przy cenie około 106 000 USD w październiku 2026 roku mieszkanie 2+1 to mniej więcej połowa 200 000 dolarów amerykańskich, których wymaga zezwolenie na pobyt oparte na nieruchomości, a mieszkanie wynajęte najemcom i tak nie mogłoby być jego podstawą.

Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Demirtaşu?

Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł o 20,0%, a indeks czynszów dla nowych najemców o 23,6% w roku do września 2026 roku, według biuletynu opublikowanego 16 października 2026 roku. Roczna inflacja konsumencka wyniosła we wrześniu 2026 roku 29,73% według TÜİK, więc obie wartości oznaczały realne spadki, o około 7,5% dla cen i 5% dla czynszów. W całej Turcji oba indeksy wzrosły o 22,3% i 26,6%.

Ani TCMB, ani TÜİK nie publikują indeksu dla Alanyi ani dla pojedynczej dzielnicy. Własne ogłoszenia Demirtaşu dają tylko słaby sygnał: mieszkania wystawione od 1 lipca 2026 roku kosztowały nieco więcej niż cała próba, 5 440 000 TRY wobec 5 250 000 TRY za 2+1, a 4 z 5 ogłoszeń najmu z próby od lipca do początku października wciąż wisiały 22 października. Mediany ogłoszeń dla Demirtaşu to zdjęcie cen ofertowych z jednego dnia, 22 października 2026 roku, i zostaną odświeżone w styczniu 2027 roku tą samą metodą co dla pozostałych siedmiu dzielnic; od tego momentu będzie można mierzyć zmiany w samym Demirtaşu.