Mahmutlar är en kuststadsdel i Alanya i provinsen Antalya, cirka 11,6 km öster om Alanyas centrum (Güller Pınarı). Den 13 oktober 2026 hade de 642 lägenheter som var till salu på Emlakjet ett medianpris på 3 900 000 TRY (cirka 70 800 EUR) för en lägenhet med ett sovrum och 5 905 000 TRY (cirka 107 200 EUR) för en lägenhet med två sovrum. Långtidshyrorna låg mellan juli och oktober 2026 på en median av 24 500 TRY i månaden för en lägenhet med ett sovrum och 25 000 TRY för en med två sovrum; en möblerad lägenhet med ett sovrum gav en bruttoavkastning på cirka 6,9 % och i räkneexemplet en nettoavkastning på cirka 5,3 % efter lagfartsavgift, avgift till förvaltningen, försäkring, fastighetsskatt och en månad utan hyresgäst. Byggnadens ålder styrde kvadratmeterpriset mer än havet gjorde: lägenheter i hus som var ett till fem år gamla begärde cirka 68 400 TRY per m², mot 40 700 TRY i hus äldre än 20 år, medan lägenheter inom 200 m från havet inte begärde mer per kvadratmeter än lägenheter upp till 1 km längre upp. Mahmutlar nämns fortfarande på migrationsmyndighetens (Göç İdaresi Başkanlığı) lista över stängda stadsdelar från 2022, men mellan april och september 2026 formulerade myndigheten om sitt nationella meddelande, som inte längre räknar upp uppehållstillstånd bland de förfaranden stängningen gäller; den egna sidan hos migrationskontoret i Antalyaprovinsen (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) hade fortfarande den äldre lydelsen när den kontrollerades den 17 oktober 2026. Värdegränsen har inte ändrats: ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande kräver en bostad värd minst 200 000 amerikanska dollar som ägaren inte hyr ut, och bara 14 % av lägenheterna till salu nådde det priset. Av lägenheterna till salu beskrevs 91 % som tomma, och 56 % av dem som angav typ av lagfart stod fortfarande på kat irtifakı, lagfarten från byggskedet som oftast betyder att inget slutbesked finns registrerat. Bland de fem jämförda stadsdelarna i öster var Mahmutlars medianhyra på 25 000 TRY lika med Obas, lägre än Kestels 30 000 TRY och Kargıcaks 32 500 TRY och högre än 18 500 TRY i Demirtaş, medan Oba ligger närmare centrum och liksom Demirtaş aldrig har nämnts på listan över stängda stadsdelar.
Var ligger Mahmutlar, och hur långt är det till Alanya och flygplatserna?
Mahmutlar är en kuststadsdel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, cirka 11,6 km på väg öster om Alanyas centrum (Güller Pınarı) och 31,3 km från Gazipaşa-Alanya flygplats, enligt ruttberäkning i OpenStreetMap den 13 oktober 2026. Mahmutlar var en egen småstad (belde) med egen kommun tills lag 6360, storstadslagen från 2012, trädde i kraft vid lokalvalen i mars 2014 och lade in småstäderna i Antalya som stadsdelar i sina distrikt. Sedan dess styrs Mahmutlar av Alanyas kommun (Alanya Belediyesi).
Samma ruttberäkning ger de avstånd som en boende faktiskt kör.
| Från Mahmutlars centrum till | Avstånd på väg | Körtid utan trafik |
|---|---|---|
| Kestel (grannstadsdel i väster) | 3,6 km | 4 minuter |
| Kargıcak (grannstadsdel i öster) | 5,0 km | 6 minuter |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (universitetssjukhus), Oba | 8,7 km | 11 minuter |
| Oba | 9,1 km | 9 minuter |
| Alanyas centrum (Güller Pınarı) | 11,6 km | 14 minuter |
| Alanyas borg | 15,5 km | 22 minuter |
| Gazipaşa-Alanya flygplats (GZP) | 31,3 km | 31 minuter |
| Antalyas flygplats (AYT) | 141,8 km | cirka 110 minuter |
Körtiderna är ruttjänstens uppskattningar utan trafik, och sommartrafiken läggs till på varje rad. D-400, kustvägen mellan Antalya och Mersin, går rakt genom Mahmutlar, och transportministeriet räknade cirka 33 000 fordon om dagen på den befintliga sträckan genom östra Alanya. Ministeriet öppnade de första 12 km av Alanyas nya östra ringled, från Hasbahçe till Mahmutlar, den 20 december 2025, med dubbla tunnelrör vid Oba, Dim och Mahmutlar. De återstående 3,2 km till Kargıcak var i juli 2026 fortfarande i skedet för markförvärv, så den fulla tidsvinst som ministeriet utlovade, cirka 35 minuter som blir 10, finns ännu inte. En separat motorväg byggs från Antalya mot Alanya och beskrivs under motorvägen Antalya-Alanya.
Stadsbussar går längs kusten mellan Mahmutlar och Alanyas centrum. Fullt pris enligt den taxa som tillkännagavs den 2 december 2025 är 35 TRY med Kent Kart, det laddningsbara resekortet.
Vilka bor i Mahmutlar?
TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, räknade 53 034 invånare i Mahmutlar i sitt adressbaserade befolkningsregister den 31 december 2022, den senaste siffran på stadsdelsnivå som gick att hämta i oktober 2026. Siffran räknar personer med registrerad adress i Mahmutlar, alltså även utländska invånare med registrerad adress, men inte ägare av fritidsbostäder som bor någon annanstans.
Ingen officiell källa publicerar antalet utländska invånare per stadsdel. Migrationsmyndigheten publicerar däremot en lista över stängda stadsdelar, och Mahmutlar har nämnts på den sedan 2022, tillsammans med Kestel, Kargıcak och Avsallar i Alanya; sedan en omformulering mellan april och september 2026 räknar myndighetens nationella meddelande inte längre upp uppehållstillstånd bland de förfaranden stängningen gäller.
Försäljningsannonserna visar hur stor del av bostadsbeståndet som används som fritidsbostäder. Av 642 lägenheter som var till salu den 13 oktober 2026 beskrevs 584, eller 91 %, som tomma, 48 som bebodda av ägaren och 10 som uthyrda. En tom lägenhet på en säljportal är inte detsamma som en lägenhet som står tom hela året, men mönstret passar en stadsdel där många ägare kommer på besök snarare än bor där.
Vad kostar det att köpa lägenhet i Mahmutlar?
Lägenheter som var till salu i Mahmutlar den 13 oktober 2026 hade ett medianpris på 5 590 000 TRY, cirka 101 400 EUR, och en median på 58 289 TRY per kvadratmeter bruttoyta, cirka 1 058 EUR. Medianerna kommer från alla 642 lägenhetsannonser som låg ute på Emlakjet, en rikstäckande turkisk bostadsportal, den dagen, och varje annonssida lästes för sig. Beloppen i euro bygger på den köpkurs för euro på 55,1075 TRY som Turkiets centralbank (TCMB) publicerade den 12 oktober 2026. Det här är begärda priser, inte försäljningspriser; skillnaden mellan dem är en förhandlingsfråga och behandlas utförligt under pruta på priset för en lägenhet i Alanya.
Lägenhetens storlek styr totalpriset mer än någon annan egenskap som annonserna anger.
| Lägenhetstyp | Annonser | Medianpris | Mittersta hälften av annonserna | Median bruttoyta | Median per m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 188 | 3 900 000 TRY | 3 500 000 till 4 615 000 TRY | 57 m² | 68 174 TRY | 70 800 EUR |
| 2+1 | 352 | 5 905 000 TRY | 4 800 000 till 7 500 000 TRY | 110 m² | 53 807 TRY | 107 200 EUR |
| 3+1 | 57 | 8 300 000 TRY | 6 885 000 till 11 000 000 TRY | 160 m² | 50 000 TRY | 150 600 EUR |
| 4+1 | 27 | 9 900 000 TRY | 8 750 000 till 13 300 000 TRY | 215 m² | 51 389 TRY | 179 600 EUR |
Turkiska annonser räknar sovrum plus vardagsrum: en 1+1 har ett sovrum och ett separat vardagsrum, en 2+1 har två sovrum. Bruttoytan inkluderar en andel av väggar och balkonger; i urvalet var nettoytan i median 91,5 % av bruttosiffran.
De minsta lägenheterna kostar mest per kvadratmeter. Den 13 oktober 2026 begärde en 1+1 i median 68 174 TRY per m², 27 % mer än en 2+1, så det billigaste sättet att komma in i Mahmutlar är också det dyraste per kvadratmeter.
Möbler flyttar också priset. I oktober 2026 begärde möblerade 1+1 i median 4 350 000 TRY över 93 annonser, mot 3 650 000 TRY för 74 omöblerade, en skillnad på 700 000 TRY eller 19 %.
Annonser som lagts ut sedan den 1 juli 2026 begärde lite mer än äldre som fortfarande låg ute: 4 150 000 TRY för en 1+1 och 6 000 000 TRY för en 2+1. De flesta av de 642 annonserna lades ut 2026, men 112 hade legat ute sedan 2025 och 3 sedan 2024, och en lägenhet som fortfarande är till salu efter ett år har inte sålts till det begärda priset.
Hur byggnadens ålder påverkar priset
Byggnadens ålder flyttar kvadratmeterpriset mer än lägenhetens storlek, möblering eller avstånd till havet.
| Byggnadens ålder | Annonser | Median per m² | I euro | Medianpris |
|---|---|---|---|---|
| Ny (färdig eller under byggnad) | 57 | 64 000 TRY | 1 161 EUR | 4 500 000 TRY |
| 1 till 5 år | 199 | 68 396 TRY | 1 241 EUR | 5 130 000 TRY |
| 6 till 10 år | 145 | 59 286 TRY | 1 076 EUR | 6 885 000 TRY |
| 11 till 15 år | 100 | 51 494 TRY | 934 EUR | 6 063 500 TRY |
| 16 till 20 år | 81 | 45 590 TRY | 827 EUR | 5 395 000 TRY |
| 21 år eller äldre | 60 | 40 732 TRY | 739 EUR | 3 945 000 TRY |
En lägenhet i ett hus äldre än 20 år begärde cirka 40 % mindre per kvadratmeter än en i ett hus som var ett till fem år gammalt. Äldre hus har också större lägenheter, och därför faller deras totalpriser mindre brant än kvadratmeterpriserna. Av de 642 annonserna låg 386, eller 60 %, i hus äldre än fem år.
Byggnadens ålder är ingen pålitlig vägledning till vilken jordbävningsnorm huset följer. Den gällande turkiska jordbävningsnormen för byggnader (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trädde i kraft den 1 januari 2019, och om den gällde avgörs av datumet för bygglovet, inte av året då huset blev klart. Ett hus som blev klart 2020 kan ha fått bygglov enligt 2007 års regler, och ett hus som fick bygglov före 2019 är inte osäkert enbart av det skälet; det konstruerades enligt den norm som gällde då.
Vid havet eller längre upp: prisskillnaden
Annonser som anger avstånd till havet visar inget tydligt påslag per kvadratmeter för närhet till stranden. Av de 181 annonserna den 13 oktober 2026 som angav ett avstånd i beskrivningen begärde lägenheter inom 200 m från havet i median 58 261 TRY per m² och lägenheter 500 m till 1 km längre upp 60 000 TRY. Byggnadens ålder förklarar det mesta. Bara 15 av de 83 annonserna inom 200 m från havet, 18 %, låg i hus upp till fem år gamla, mot 25 av de 42 annonserna 500 m till 1 km upp, 60 %. De nyare husen längre från stranden tar ut ett ålderspåslag som tar ut lägespåslaget för de äldre husen vid havet, så två lägenheter bör jämföras vid samma byggnadsålder innan man betalar för havsutsikt.
Vad kostar det att hyra lägenhet i Mahmutlar?
Lägenheter i Mahmutlar som annonserades för långtidsuthyrning mellan den 1 juli och den 8 oktober 2026 hade en begärd medianhyra på 24 500 TRY i månaden för en 1+1 och 25 000 TRY för en 2+1, cirka 445 och 454 EUR. Medianerna kommer från 89 annonser på Emlakjet i Mahmutlar, en del av urvalet för levnadskostnader i Alanya.
| Lägenhetstyp | Annonser | Begärd medianhyra | Mittersta hälften av annonserna | Möblerad, median | Omöblerad, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 30 | 24 500 TRY | 18 000 till 25 000 TRY | 25 000 TRY (23 annonser) | 16 500 TRY (7 annonser) |
| 2+1 | 50 | 25 000 TRY | 21 000 till 30 000 TRY | 26 250 TRY (28 annonser) | 24 000 TRY (22 annonser) |
En lägenhet med ett och en med två sovrum hyrs ut för nästan samma median i Mahmutlar, eftersom de flesta 1+1 som erbjuds är möblerade: 23 av 30. En omöblerad 1+1 begärde 16 500 TRY mellan juli och oktober 2026, men bara sju sådana annonser fanns, för få att lita på.
Hyresannonserna beskriver samma husbestånd som försäljningsannonserna. Av de 89 värmdes 81 med luftkonditionering, och 35 låg i en site (ett inhägnat bostadsområde). De 48 annonser som angav en aidat, den månatliga avgiften till förvaltningen, gav en median på 2 000 TRY mellan juli och oktober 2026, med 2 500 TRY för en 1+1 och 1 500 TRY för en 2+1. Av de 48 som angav en deposition begärde 39 en månadshyra.
Vilken hyresavkastning ger en lägenhet i Mahmutlar?
En möblerad 1+1 i Mahmutlar visade en bruttoavkastning på cirka 6,9 % vid begärda priser och hyror i oktober 2026, den högsta av de fyra vanliga kombinationerna av storlek och möblering. Bruttoavkastning är här tolv månaders begärd medianhyra delat med det begärda medianpriset för samma typ av lägenhet.
| Lägenhet | Begärd medianhyra | Medianpris | Bruttoavkastning |
|---|---|---|---|
| Möblerad 1+1 | 25 000 TRY | 4 350 000 TRY | 6,9 % |
| Omöblerad 1+1 | 16 500 TRY | 3 650 000 TRY | 5,4 % |
| Möblerad 2+1 | 26 250 TRY | 6 450 000 TRY | 4,9 % |
| Omöblerad 2+1 | 24 000 TRY | 5 500 000 TRY | 5,2 % |
Två förbehåll gäller varje rad. Båda beloppen är begärda belopp, så den verkliga avkastningen beror på vad en köpare betalar och vad en hyresgäst skriver under på. Raden för omöblerad 1+1 vilar på bara sju hyresannonser.
Nettoavkastningen är lägre. Aidat, fastighetsskatt, den obligatoriska jordbävningsförsäkringen DASK och de månader en lägenhet står tom mellan hyresgäster dras från hyran, och räkneexemplet längre ner gör den kalkylen för en möblerad 1+1. Hyresintäkter beskattas också i Turkiet, och reglerna skiljer sig för den som är bosatt i landet och den som inte är det.
Korttidsuthyrning till turister är ett eget regelverk. Enligt lag 7464 om turistisk uthyrning av bostäder krävs tillstånd från ministeriet för kultur och turism för att hyra ut en bostad i perioder på upp till 100 dagar, och ansökan måste innehålla ett enhälligt beslut av alla ägare i den byggnad där lägenheten ligger. I ett område med fler än en byggnad behöver bara ägarna i just den byggnaden vara överens. Författningsdomstolen avslog en talan mot den regeln den 25 december 2025, i ett beslut som publicerades i den officiella tidningen den 2 april 2026, så en enda granne som säger nej kan fortfarande stoppa ett tillstånd för turistuthyrning.
Den regionala trenden går hyresvärdarnas väg för tillfället. I regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s hyresindex för nya hyresgäster (Yeni Kiracı Kira Endeksi) med 22,8 % under året fram till augusti 2026, medan bostadsprisindexet steg med 19,5 %, så hyrorna växte snabbare än priserna.
Kan utlänningar få uppehållstillstånd på en adress i Mahmutlar 2026?
Ett uppehållstillstånd på en adress i Mahmutlar hindras inte längre av stadsdelsstängningen enligt den lydelse migrationsmyndigheten nu använder, men ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande kräver fortfarande en bostad värd minst 200 000 amerikanska dollar som ägaren själv bor i och inte hyr ut, och bara 89 av de 642 lägenheterna till salu i Mahmutlar, 14 %, begärde så mycket den 13 oktober 2026. Sidan för Antalyaprovinsen visade fortfarande den äldre lydelsen den 17 oktober 2026, så en köpare som behöver uppehållstillstånd bör låta provinsens migrationskontor bekräfta den exakta adressen innan någon handpenning betalas.
Mahmutlar står på listan över de 1 169 stadsdelar som myndigheten stängde från den 1 juli 2022, tillsammans med Kargıcak, Kestel och Avsallar i Alanya. Fram till åtminstone april 2026 sade myndighetens meddelande att de listade stadsdelarna var stängda för uppehållstillstånd liksom för registrering av tillfälligt och internationellt skydd. Den version av samma sida som arkiverades den 29 september 2026, och den levande sidan som kontrollerades den 17 oktober 2026, räknar bara upp tillfälligt skydd, internationellt skydd och byte av provins för skyddade personer. Listan från 2022 är fortfarande bifogad.
| Datum | Vad som hände | Källa |
|---|---|---|
| 1 juli 2022 | Myndigheten stängde 1 169 stadsdelar i hela Turkiet för nya uppehållstillstånd och skyddsregistreringar; den publicerade listan nämner fyra i Alanya: Kargıcak, Mahmutlar, Kestel och Avsallar | Myndighetens meddelande och den bifogade listan daterad 31 augusti 2022 |
| 16 april 2026 | Meddelandet räknar fortfarande uppehållstillstånd bland de stängda förfarandena | Myndighetens webbplats, arkiverad kopia |
| 4 juni 2026 | Lokalpressen i Alanya rapporterade, med en lokalpolitiker som källa, att de fyra stadsdelarna hade öppnats för nya ansökningar | Lokaltidningar; inget motsvarande meddelande från myndigheten |
| 29 september 2026 | Meddelandet räknar inte längre upp uppehållstillstånd; listan från 2022 är kvar som bilaga | Myndighetens webbplats, arkiverad kopia |
| 17 oktober 2026 | Det nationella meddelandet räknar fortfarande inte upp uppehållstillstånd, och den bifogade listan från 2022 nämner fortfarande Mahmutlar; den egna sidan om stängda stadsdelar hos migrationskontoret i Antalyaprovinsen har fortfarande den äldre lydelsen, uppehållstillstånd inräknade, och filen som är bifogad där nämner ingen stadsdel i Alanya | Webbplatserna för myndigheten och för migrationskontoret i Antalyaprovinsen, kontrollerade den 17 oktober 2026 |
Stängningen har aldrig påverkat ägandet: en utländsk köpare kan köpa en lägenhet i en listad stadsdel och få lagfarten (tapu). Enligt den nuvarande lydelsen av det nationella meddelandet gäller stängningen registrering av tillfälligt och internationellt skydd och byte av provins för skyddade personer, med undantag för nyfödda och familjeåterförening inom kärnfamiljen, och ett uppehållstillstånd på adressen hör inte längre till de förfaranden det räknar upp. Listan, och vad den omfattar, kan ändras igen genom administrativt beslut, som den gjorde 2022.
Värdegränsen är nu det största hindret. Den lista över handlingar för ett kortvarigt uppehållstillstånd som myndigheten publicerar på sin ansökningssajt e-İkamet, kontrollerad den 13 oktober 2026, ställer två villkor för ett tillstånd baserat på fastighetsägande: bostaden måste ha varit värd minst 200 000 amerikanska dollar i turkiska lira vid förvärvsdagen, och den måste användas som utlänningens egen bostad, inte för uthyrning eller annan inkomst. Till TCMB:s köpkurs för dollar den 12 oktober 2026, 49,2471 TRY, låg gränsen på cirka 9 849 000 TRY, och bara 89 av de 642 lägenheterna till salu i Mahmutlar, 14 %, begärde så mycket. En typisk 1+1 eller 2+1 i Mahmutlar räcker därför inte för ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande, vad stängningen än omfattar, och en lägenhet som köps för att hyras ut kan inte samtidigt vara grunden för ägarens tillstånd. Samma dokument anger andra grunder för ett kortvarigt tillstånd, som vistelse för turism, som inte bygger på fastighetsägande.
Den egna sidan hos migrationskontoret i Antalyaprovinsen hade fortfarande den äldre lydelsen, uppehållstillstånd inräknade, när den kontrollerades den 17 oktober 2026, och inget separat meddelande om ändringen har publicerats, så den säkra ordningen är fortfarande att skriftligen fråga provinsens migrationskontor om en första ansökan om uppehållstillstånd på exakt den adressen skulle godtas, och att göra svaret till ett villkor för köpet. Hur själva ansökan går till beskrivs under uppehållstillstånd, och aktuella lägenheter till salu i Mahmutlar listas separat.
Hur ser bostadsbeståndet ut i Mahmutlar?
Mahmutlar är en stadsdel med mellanhöga och höga flerbostadshus som värms med luftkonditionering; de flesta annonser nämner en pool, och majoriteten av lägenheterna till salu är möblerade och tomma. Detaljsidorna för de 642 försäljningsannonserna den 13 oktober 2026 ger den här bilden.
| Vad annonsen anger | Annonser | Andel av 642 |
|---|---|---|
| Hus med fem våningar, den vanligaste enskilda höjden | 154 | 24 % |
| Hus med nio till tolv våningar | 321 | 50 % |
| Luftkonditionering som uppvärmning | 604 | 94 % |
| Naturgaspanna som uppvärmning | 1 | under 1 % |
| Pool nämns i beskrivningen | 501 | 78 % |
| Lägenhet i en site (inhägnat bostadsområde) | 175 | 27 % |
| Möblerad | 354 | 55 % |
| Omöblerad | 223 | 35 % |
En pool nämns i betydligt fler beskrivningar än vad fältet site anger, så det fältet säger ensamt lite om huruvida ett hus har en gemensam pool. De 150 försäljningsannonser som angav en aidat i oktober 2026 gav en median på 1 500 TRY i månaden, lägre än 2 000 TRY i hyresannonserna.
Typen av lagfart är raden en köpare bör kontrollera först. Av de 297 annonser som angav lagfarten som kat irtifakı eller kat mülkiyeti angav 166, eller 56 %, kat irtifakı, lagfarten från byggskedet. Enligt lagen om ägarlägenheter (Kat Mülkiyeti Kanunu) övergår en byggnad till full ägarlägenhetsrätt (kat mülkiyeti) på grundval av sitt slutbesked (iskan), så en lagfart som fortfarande lyder på kat irtifakı betyder oftast att byggnaden som helhet saknar registrerat slutbesked. Det gör inte köpet av lägenheten olagligt, men slutbeskedet bör kontrolleras före varje bud, och det hör till kontrollerna under en visningsresa för att köpa lägenhet i Alanya.
Hur är vardagen i Mahmutlar, och vilka dagar är det marknad?
Vardagen i Mahmutlar kretsar kring Barbaros Caddesi, den största affärsgatan, och kustvägen D-400, med stranden på vägens havssida. De flesta lägenheter ligger nära vattnet: av de 181 försäljningsannonser som angav avstånd till havet i oktober 2026 låg 83 inom 200 m och 173 inom 1 km.
- Marknader: OpenStreetMap anger en lördagsmarknad i Mahmutlars centrum och en andra marknad på östra sidan, nära Barış Caddesi, som hålls på tisdagar. Försäljarna bestämmer dagarna, så de är värda att bekräfta på plats.
- Vård: närmaste statliga sjukhus är ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi i Oba, 8,7 km bort, och Başkent-universitetets privatsjukhus i Alanya ligger 12,8 km bort.
- Skolor: statliga grundskolor och högstadieskolor under utbildningsministeriet finns i själva stadsdelen, bland dem Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.
Taxor för el och vatten och priser i livsmedelsbutiker är desamma som i övriga Alanya, så månadsbudgetarna i texten om levnadskostnader som länkas ovan gäller också i Mahmutlar; det är hyran som skiljer sig.
Vilka är nackdelarna med att bo i Mahmutlar?
De största nackdelarna med Mahmutlar är en värdegräns för uppehållstillstånd som 86 % av lägenheterna till salu inte klarar, avståndet till centrum längs D-400, en stor andel lägenheter utan full ägarlägenhetsrätt, ett äldre husbestånd och en hög andel tomma lägenheter. Ingen av dem utesluter Mahmutlar, men var och en ändrar vad en köpare bör kontrollera.
- Uppehållstillstånd: det nationella meddelandet om stängning räknar inte längre upp uppehållstillstånd, även om sidan för Antalyaprovinsen fortfarande hade den äldre lydelsen den 17 oktober 2026, och 86 % av lägenheterna till salu den 13 oktober 2026 begärde mindre än de 200 000 amerikanska dollar som ett tillstånd baserat på fastighetsägande kräver.
- Avstånd och trafik: Alanyas centrum ligger 11,6 km bort, och D-400 genom Mahmutlar bär kusttrafiken; den östra ringleden avlastar en del, men den sista sträckan mot Kargıcak är inte öppen.
- Lagfart och tillstånd: 56 % av annonserna som angav typ av lagfart angav kat irtifakı, så slutbeskedet måste kontrolleras hus för hus.
- Äldre bestånd: 60 % av lägenheterna till salu låg i hus äldre än fem år, många med bygglov från före 2019 års jordbävningsnorm, och ett äldre hus har äldre hissar, rör och tak.
- Säsongstomhet: 91 % av lägenheterna till salu beskrevs som tomma, vilket tyder på att många grannar är fritidsboende.
Vem passar Mahmutlar för, och vem bör leta någon annanstans?
Mahmutlar passar köpare som vill ha en 1+1 nära havet, till ett medianpris på 3 900 000 TRY i oktober 2026, och som inte är beroende av ett nytt uppehållstillstånd på den adressen; köpare som behöver ett tillstånd på adressen eller vill ha nära till gamla stan bör jämföra med Oba först. Hyresmedianerna från samma urval från juli till oktober 2026, för Demirtaş från annonserna den 22 oktober 2026, ställer fem stadsdelar i öster bredvid varandra.
| Stadsdel | Begärd medianhyra, alla storlekar | Median 1+1 | Median 2+1 | Hyresannonser | Till Alanyas centrum | Till Gazipaşa flygplats | Nämnd på listan över stängda stadsdelar 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nej |
| Kestel | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Ja |
| Mahmutlar | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Ja |
| Kargıcak | 32 500 TRY | för få | för få | 18 | 15,3 km | 26,8 km | Ja |
| Demirtaş | 18 500 TRY | för få | för få | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nej |
"För få" betyder färre än tio annonser av den storleken. Oba ligger närmast centrum, och Oba och Demirtaş är de två av de fem som aldrig har nämnts på listan över stängda stadsdelar, så svaret om uppehållstillstånd där beror inte på hur stängningen är formulerad. Kargıcak, grannstadsdelen i öster, begärde den högsta medianhyran, om än från bara 18 annonser, och Demirtaş, längre bort, ligger närmast Gazipaşa flygplats och begärde den lägsta, från alla 10 annonser som låg ute den 22 oktober 2026. Kestel ligger på kartan mellan Mahmutlar och Oba men begärde en högre medianhyra än båda.
Utifrån de här siffrorna passar Mahmutlar en hyresvärd som hyr ut en möblerad 1+1 till långtidshyresgäster, kombinationen med högst bruttoavkastning, och en köpare med snäv budget som accepterar ett äldre hus för ett lägre kvadratmeterpris. De två målen går inte att förena i en lägenhet: en uthyrd lägenhet kan inte vara grunden för ägarens uppehållstillstånd. Mahmutlar passar sämre för en köpare som behöver ett uppehållstillstånd baserat på fastighetsägande, eftersom bara 89 av de 642 lägenheterna till salu klarade värdegränsen, eller som vill bo på gångavstånd från gamla stan.
Räkneexempel: köpa och hyra ut en möblerad 1+1 i Mahmutlar
En möblerad 1+1 som köps till medianpriset i oktober 2026 på 4 350 000 TRY och hyrs ut till den begärda medianhyran på 25 000 TRY i månaden skulle ge cirka 5,3 % om året netto före inkomstskatt, om köparen betalar hela lagfartsavgiften och ingen mäklararvode. Kalkylen använder medianerna från annonsurvalen och de avgifter som gäller 2026, fullständigt redovisade under köpkostnader i Turkiet.
| Post | Belopp | Underlag |
|---|---|---|
| Köpeskilling | 4 350 000 TRY | Medianpris möblerad 1+1, 13 oktober 2026 |
| Lagfartsavgift (tapu harcı) | 174 000 TRY | 4 % av det deklarerade priset; lagen delar den 2 % köpare och 2 % säljare, men ofta betalar köparen allt |
| Mäklararvode | 0 till 208 800 TRY | Högst 4 % plus 20 % moms; betalas ofta av säljaren eller byggherren |
| Total utgift | 4 524 000 till 4 732 800 TRY | Cirka 82 100 till 85 900 EUR |
| Årshyra | 300 000 TRY | 25 000 TRY × 12 |
| Aidat | − 30 000 TRY | 2 500 TRY i månaden, median för hyresannonser för 1+1 |
| DASK jordbävningsförsäkring | − 1 942 TRY | Medianpremie i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Fastighetsskatt | − 3 000 TRY | 0,2 % av kommunens taxeringsvärde, här antaget till 1 500 000 TRY |
| En månad tom | − 25 000 TRY | En månadshyra förlorad mellan hyresgäster |
| Nettointäkt per år | 240 058 TRY | Cirka 4 360 EUR |
Till priserna i oktober 2026 är nettointäkten på 240 058 TRY 5,3 % av en utgift på 4 524 000 TRY och 5,1 % av 4 732 800 TRY om köparen också betalar det högsta mäklararvodet. Mindre kostnader har utelämnats: lantmäteriets expeditionsavgift, den auktoriserade tolken vid lantmäteriet, utbyte av möbler och inkomstskatten på hyran, som beror på ägarens skatterättsliga hemvist. Raden för fastighetsskatt är ett antagande, eftersom kommunens taxeringsvärde för en lägenhet sätts av Alanyas kommun, inte av marknaden.
Hur snabbt rör sig priser och hyror i Mahmutlar?
Officiella siffror går inte under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s bostadsprisindex med 19,5 % och hyresindexet för nya hyresgäster med 22,8 % under året fram till augusti 2026. Den årliga konsumentprisinflationen var 31,51 % i augusti 2026 enligt TÜİK, så båda siffrorna var real nedgång, med ungefär 9 % för priserna och 7 % för hyrorna.
Varken TCMB eller TÜİK publicerar ett index för Alanya eller för en enskild stadsdel. Annonsmedianerna ovan är en ögonblicksbild av begärda priser en enda dag, den 13 oktober 2026, och förnyas i januari 2027 med samma metod, så att förändringen i själva Mahmutlar kan mätas från och med då.