Köpa lägenhet i Demirtaş, Alanya 2026: priser, hyror, avstånd och uppehållstillstånd

Demirtaş är en stadsdel i Alanya i provinsen Antalya, vid D-400 mot Gazipaşa, 24,9 km på väg från centrum, den mest avlägsna av de åtta stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt, och 22,6 km från Gazipaşa-Alanya flygplats, den närmaste av de åtta, med 3 449 folkbokförda invånare 2022 och bara omkring 2 km kust i västra kanten. Den 22 oktober 2026 hade de 73 lägenheter som låg ute till salu i Demirtaş på Emlakjet ett medianutropspris på 4 550 000 TRY, cirka 81 900 EUR, och en median på 57 556 TRY per kvadratmeter, det lägsta av de åtta, även om Mahmutlar och Avsallar låg mindre än 3 % högre. Tre av fyra av lägenheterna låg i hus som var högst fem år gamla, en tredjedel i huskroppar med nio till tolv våningar, och nyproduktion begärde mindre per kvadratmeter än lägenheter som var ett till fem år gamla. Demirtaş står inte på migrationsmyndighetens stängningslista från 2022, men ingen av de 73 lägenheterna begärde de 200 000 amerikanska dollar som ett uppehållstillstånd grundat på fastighetsägande kräver; den dyraste, på 9 900 000 TRY, låg 2 460 TRY under gränsen. Bara 10 lägenheter hyrdes ut långsiktigt, till en median på 18 500 TRY i månaden, lägre än i någon annan stadsdel i serien, och en 2+1 visade en bruttoavkastning på omkring 4,1 % och i räkneexemplet en nettoavkastning på omkring 3,1 %, det svagaste läget för uthyrning av de åtta. Vardagen vilar på två livsmedelskedjor, en vårdcentral, ett postkontor och en grundskola i byn; närmaste statliga sjukhus ligger 22 till 24 km bort i Oba och Gazipaşa.

Var ligger Demirtaş, och hur långt är det till Alanyas centrum och flygplatserna?

Demirtaş är en stadsdel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, vid kustvägen mot Gazipaşa öster om Kargıcak, 24,9 km på väg från Alanyas centrum vid Güller Pınarı, 22,6 km från Gazipaşa-Alanya flygplats och 154,1 km från Antalyas flygplats, enligt OpenStreetMap-ruttning uppmätt den 22 oktober 2026. Det gör den till den av de åtta stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt som ligger längst från centrum, 0,3 km längre än Avsallar på västra sidan, och den som ligger närmast Gazipaşa-Alanya flygplats. Annonser anger ofta flygplatsen till 15 km. Från byns mittpunkt i Demirtaş är det 17,0 km fågelvägen och 22,6 km på väg, omkring 22 minuter utan trafik. De 25 km som ofta anges till centrum ligger nära de uppmätta 24,9 km.

Enligt den gräns som förs av generaldirektoratet för lantmäteri och fastighetsregister (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) omfattar Demirtaş 16,8 km², mer än Kestels 12,4 km² och mindre än Kargıcaks 23,4 km². Aliefendi och İspatlı ligger i norr, İshaklı i väster, Beyreli i öster, Hocalar i sydost och Keşefli och Yeşilöz i söder. Kargıcak är ingen direkt granne: Aliefendi, İspatlı och İshaklı ligger emellan. Kustvägen D-400 korsar stadsdelens västra kant, och byn ligger 2,4 km fågelvägen inåt land från den.

Demirtaş var fram till 2014 en småstad (belde) med egen kommun. Den ingick inte i regeringsbeslutet från 2009 som slog samman Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı och Tosmur med Alanyas kommun. Kommunen upphörde genom lag 6360, publicerad i officiella tidningen (Resmî Gazete) den 6 december 2012, som avskaffade småstädernas kommuner i Turkiets nya storstadsprovinser och anslöt var och en som en enda stadsdel under småstadens namn till distriktets kommun, vid lokalvalen i mars 2014.

Samma ruttning ger de sträckor en invånare faktiskt kör.

Körtiderna är ruttningstjänstens uppskattningar vid fritt flöde, så sommartrafiken lägger till på varje rad. Startpunkten är samma Demirtaş-punkt som i guiderna om Kargıcak och Kestel, och ruttningen återger deras publicerade siffror: Kargıcak till Demirtaş 10,2 km och Kestel till Demirtaş 17,3 km. Enligt dessa uppskattningar vid fritt flöde nås Gazipaşas centrum, dess statliga sjukhus och flygplatsen snabbare än Alanyas centrum.

Alanyas östra ringled, öppnad mellan Hasbahçe och Mahmutlar den 20 december 2025, slutar i Mahmutlar, och dess sista 3,2 km mot Kargıcak hade inte öppnat i oktober 2026. Den som kommer från Demirtaş tar därför D-400 genom Kargıcak och Mahmutlar för att nå ringleden. Betalmotorvägen från Serik, som ska vara klar till oktober 2028, slutar vid D-400 i Telatiye väster om Alanya, och vad den ändrar för varje del av distriktet beskrivs under motorvägen Antalya-Alanya.

Ligger Demirtaş vid havet, och hur långt är det från byn till stranden?

Demirtaş når havet bara i sin västra kant, där omkring 2,0 km av OpenStreetMaps kustlinje ligger närmast dess gräns, och själva byn ligger omkring 2,5 km fågelvägen från närmaste strand. De 2,0 km kommer av att varje del av OpenStreetMaps kustlinje tilldelats närmaste TKGM-gräns, eftersom fastighetsgränsen slutar före strandlinjen, så siffran är en uppskattning, och grannarna Yeşilöz, Kargıcak och Keşefli får längre andelar av samma kust. Stränderna som kartlagts där saknar namn och underlag på OpenStreetMap.

Demirtaş är också kuperat. I Copernicus höjdmodell är medianhöjden för 178 jämnt fördelade punkter innanför gränsen 107 m, och 51 % av marken ligger högre än 100 m, mot 9 % i Kestel och 71 % i Kargıcak. Den norra remsan kring byn ligger på omkring 26 till 29 m, och terrängen stiger söderut mot kullar med en median på 150 till 180 m och en högsta punkt på 376 m. Bara 14 av de 73 försäljningsannonserna angav avstånd till havet, och bara 2 inom 200 m, så urvalet kan inte mäta vad närheten till havet tillför priset, som det kunde i Kestel och Kargıcak.

Vilka bor i Demirtaş?

TÜİK, Turkiets statistikmyndighet, räknade i sitt adressbaserade folkbokföringsregister den 31 december 2022 till 3 449 folkbokförda invånare i Demirtaş, den senaste siffran på stadsdelsnivå som kunde bekräftas i oktober 2026, upp från 2 946 år 2017 och 3 030 år 2009. Den är minst av de åtta stadsdelarna i serien: Kargıcak hade 5 989 invånare 2022, Tosmur 11 712, Avsallar 15 220, Kestel 15 445, Cikcilli 21 449, Oba 28 864 och Mahmutlar 53 034. Med omkring 206 folkbokförda invånare per km² är den också den glesast befolkade, och den folkbokförda befolkningen växte med 17 % under de fem åren fram till 2022, mot 64 % i Kestel.

Registret räknar personer med adress i Demirtaş, så det tar med utländska invånare med registrerad adress och utelämnar fritidshusägare som bor någon annanstans. Ingen officiell källa redovisar antalet utländska invånare per stadsdel, och Demirtaş hör inte till de stadsdelar i Alanya som migrationsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) stängde 2022 med hänvisning till tätheten av utländsk befolkning.

Försäljningsannonserna beskriver ett nytt bestånd som köps för att behållas snarare än hyras ut. Av de 73 lägenheter som låg ute till salu den 22 oktober 2026 beskrevs 68, eller 93 %, som tomma och 5 som bebodda av ägaren; ingen var uthyrd. De flesta såldes omöblerade: 23 av de 66 annonser som angav det var möblerade, 35 %, mot 74 % i Kestel och Kargıcak. Samma dag hyrdes bara 10 lägenheter ut långsiktigt.

Vad kostar det att köpa lägenhet i Demirtaş?

Lägenheter till salu i Demirtaş den 22 oktober 2026 hade ett medianutropspris på 4 550 000 TRY, cirka 81 900 EUR, och en median på 57 556 TRY per kvadratmeter bruttoyta, cirka 1 036 EUR, det lägsta kvadratmeterpriset av de åtta stadsdelar i Alanya som undersökts på samma sätt, men bara strax under Mahmutlar och Avsallar. Medianerna kommer från alla 73 lägenhetsannonser som låg ute på Emlakjet, en rikstäckande turkisk bostadsportal, den dagen, lästa annons för annons. Eurobeloppen bygger på köpkursen för euro på 55,5780 TRY i bulletinen från Turkiets centralbank (TCMB) den 21 oktober 2026. Det här är utropspriser, inte försäljningspriser, och skillnaden mellan dem beskrivs under pruta på priset för en lägenhet i Alanya.

Lägenheter med ett och två sovrum står för 61 av de 73 annonserna, 32 och 29 av dem.

Turkiska annonser räknar sovrum plus vardagsrum, så en 1+1 har ett sovrum och ett separat vardagsrum och en 2+1 två sovrum. Bruttoytan inkluderar en andel av väggar och balkonger; i urvalet var nettoytan i median 89 % av bruttosiffran. Raden för 3+1 vilar på 7 annonser och är därför bara vägledande. De övriga fem annonserna var två 3+2, två 5+1 och en 4+1.

Kvadratmetern i Demirtaş är den billigaste av de åtta undersökta stadsdelarna, men bara med liten marginal till de två närmaste. Medianen på 57 556 TRY per kvadratmeter låg 1,3 % under Mahmutlars 58 289 TRY, uppmätt den 13 oktober 2026, och 2,4 % under Avsallars 59 000 TRY den 16 oktober, sedan 9 % under Cikcillis 63 195 TRY den 17 oktober, 12 % under Tosmurs 65 424 TRY och 16 % under Obas 68 149 TRY den 14 oktober, 20 % under Kargıcaks 71 765 TRY den 20 oktober och 24 % under Kestels 75 909 TRY den 21 oktober. En 2+1 i Demirtaş begärde 31 % mindre än i Kargıcak, där mediantvåan begärde 7 610 000 TRY, och 11 % mindre än i Mahmutlar. Per lägenhet är Avsallar fortfarande billigare: där begärde medianannonsen 4 200 000 TRY och mediantvåan 4 875 000 TRY.

Möbler har ett pris i Demirtaş, till skillnad från i Kestel och Kargıcak. I oktober 2026 begärde möblerade 1+1 i median 4 090 000 TRY mot 3 250 000 TRY för omöblerade, 26 % mer, för lägenheter av ungefär samma ålder och storlek, men bara 8 av ettorna var möblerade, mot 21 omöblerade.

Annonser som lagts ut sedan den 1 juli 2026 begärde i median 5 440 000 TRY för en 2+1 och 3 750 000 TRY för en 1+1, något över hela urvalet, men 42 annonser är för få för att läsa en trend ur skillnaden. Tio annonser hade legat ute sedan 2025 eller tidigare. Fem upprepade en annan annons rumsantal, yta och pris, det vanliga tecknet på att samma lägenhet lagts ut av två mäklare; utan dem ligger medianen på 4 600 000 TRY och 57 743 TRY per kvadratmeter.

Hur påverkar husets ålder kvadratmeterpriset i Demirtaş?

Tre av fyra lägenheter till salu i Demirtaş låg i hus som var högst fem år gamla, och nyproduktion begärde mindre per kvadratmeter än lägenheter som var ett till fem år gamla: 56 737 TRY mot 67 854 TRY i oktober 2026. De 55 lägenheter som var högst fem år gamla utgjorde 75 % av urvalet, efter Avsallars 85 % den näst högsta andelen i serien, mot 37 % i Kestel och 60 % i Kargıcak.

Svackan för nyproduktion håller i oktober 2026 också inom lägenhetstyperna: nya 1+1 begärde 58 299 TRY per kvadratmeter i 8 annonser, mot 68 182 TRY för 23 ettor som var ett till fem år gamla, och nya 2+1 57 059 TRY i 9 annonser, mot 67 854 TRY i 10. Annonserna förklarar inte skillnaden, och med 8 till 23 annonser per grupp behöver den inte bestå. De äldre klasserna vilar på 5 till 8 annonser var; de visar bara att hus äldre än fem år är sällsynta i Demirtaş och begär mindre.

Eftersom tre fjärdedelar av beståndet är högst fem år gammalt blev de flesta lägenheter i Demirtaş färdiga efter att den nuvarande turkiska jordbävningsbyggnormen (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trädde i kraft den 1 januari 2019. Det som avgör om normen gällde är datumet för bygglovet, inte året huset blev klart, så en huskropp som stod klar 2021 kan fortfarande ha fått bygglov enligt de äldre reglerna. Bygglovsdatumet står i husets akt hos Alanyas kommun.

Vad kostar det att hyra i Demirtaş?

Lägenheter i Demirtaş som hyrdes ut långsiktigt den 22 oktober 2026 hade en medianhyra på 18 500 TRY i månaden, cirka 333 EUR, och de fem 2+1 en median på 18 000 TRY, de lägsta hyrorna av de åtta undersökta stadsdelarna. Medianerna kommer från alla 10 hyresannonser för lägenheter i Demirtaş på Emlakjet den dagen, så de är bara vägledande.

De övriga fem lägenheterna den 22 oktober 2026 var två 1+1 för 12 000 TRY och 19 000 TRY, två 3+1 för 16 000 TRY och 20 000 TRY och en 4+1 för 20 000 TRY. Sju av de tio var omöblerade och tre möblerade, för få för att jämföra. Över alla storlekar begärde Demirtaş i median 182 TRY i hyra per kvadratmeter, mot 348 TRY i Kestel, 318 TRY i Kargıcak och Oba och 270 till 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar och Avsallar. En 2+1 begärde 18 000 TRY i Demirtaş, mot 25 000 TRY i Tosmur och Mahmutlar, 29 000 TRY i Avsallar, 33 500 TRY i Kestel och 35 000 TRY i Kargıcak.

Hyresannonser i Demirtaş ligger ute i månader. Två av de tio hade legat ute sedan september och december 2025, och av de 5 Demirtaş-annonserna i urvalet från juli till början av oktober 2026 som användes för levnadskostnader i Alanya låg 4 fortfarande ute den 22 oktober. Bara en villa hyrdes ut, för 35 000 TRY i månaden, så någon villahyra går inte att ange.

Vilken hyresavkastning kan en lägenhet i Demirtaş ge?

En lägenhet med två sovrum i Demirtaş visade en bruttoavkastning på omkring 4,1 % vid utropspriser och hyror i oktober 2026: tolv månaders medianhyra på 18 000 TRY för en 2+1, delat med medianutropspriset 5 250 000 TRY. Ingen annan lägenhetstyp hade nog med hyresannonser för en avkastning, och siffran för 2+1 vilar på fem hyror, möblerade och omöblerade tillsammans, så en enda ny annons kan flytta den en halv procentenhet eller mer.

Priserna i Demirtaş är de lägsta i serien, men hyrorna är ännu lägre, så avkastningen är inte högre. Möblerade 2+1 visade vid samma månads priser bruttoavkastningar på 5,5 % i Tosmur, 5,4 % i Kargıcak, 5,0 % i Kestel och 4,3 % i Cikcilli. Båda siffrorna bygger på utropspriser, så den verkliga avkastningen beror på vad en köpare betalar och vad en hyresgäst skriver på.

Nettoavkastningen är ännu lägre. Aidat, den månatliga avgiften för gemensamma kostnader, fastighetsskatt, DASK-jordbävningsförsäkringen och de månader en lägenhet står tom mellan hyresgäster dras alla från hyran, och räkneexemplet för en 2+1 går igenom de posterna. Hyresinkomster beskattas också i Turkiet, och reglerna skiljer sig för bosatta och icke bosatta.

Korta semesteruthyrningar följer en egen ordning. Enligt lag 7464 om turistisk uthyrning av bostäder kräver uthyrning av en bostad för perioder upp till 100 dagar tillstånd från kultur- och turistministeriet, och ansökan ska innehålla ett enhälligt beslut av alla ägare i huset där lägenheten ligger. Författningsdomstolen avslog en talan mot regeln den 25 december 2025, i ett beslut som publicerades i officiella tidningen den 2 april 2026. I Demirtaş, där 24 av de 73 lägenheterna till salu står i huskroppar med nio till tolv våningar och 62 annonser nämner en pool, kräver semesteruthyrning skriftligt medgivande från varje ägare i huset.

Den regionala trenden gynnar hyresvärdar tills vidare. I regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s index för nya hyresgästers hyror med 23,6 % under året fram till september 2026, medan dess bostadsprisindex steg med 20,0 %.

Kan utlänningar få uppehållstillstånd på en adress i Demirtaş 2026?

Demirtaş står inte på migrationsmyndighetens lista över stängda stadsdelar, så ingen stängning hindrar en adress där, men ett tillstånd grundat på fastighetsägande kräver en bostad värd minst 200 000 amerikanska dollar som ägaren själv bor i, och ingen av de 73 lägenheter som var till salu den 22 oktober 2026 begärde så mycket. Den dyraste lägenheten, en 5+1 på 230 m², begärde 9 900 000 TRY, omkring 199 950 USD och 2 460 TRY under gränsen.

Myndighetens lista över 1 169 stadsdelar som stängts från den 1 juli 2022 nämner fyra i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel och Avsallar, på raderna 145 till 148 i den bifogade filen; Demirtaş finns inte med. Kungörelsen, kontrollerad igen den 22 oktober 2026, beskriver nu stängningen som gällande registreringar under tillfälligt och internationellt skydd och byte av provins för skyddade personer, och nämner inte längre uppehållstillstånd. Hur ordalydelsen ändrades under 2026 beskrivs i guiden om Avsallar, en av de listade stadsdelarna.

Värdekravet är det som ingen lägenhet i Demirtaş klarade. Myndighetens dokumentlista för kortvarigt uppehållstillstånd, publicerad på ansökningssajten e-İkamet, kräver att en bostad som används för ett tillstånd grundat på fastighet var värd minst 200 000 amerikanska dollar i turkiska lira den dag den förvärvades och används som utlänningens eget hem, inte hyrs ut eller används för annan inkomst. Vid TCMB:s köpkurs för dollar den 21 oktober 2026, 49,5123 TRY, låg gränsen på omkring 9 902 000 TRY. Mediantvåan begärde 5 250 000 TRY, omkring 106 000 USD, ungefär 53 % av gränsen. Varje annan stadsdel i serien hade lägenheter över den: 40 % i Kargıcak och Cikcilli, 30 % i Kestel, omkring 27 % i Oba och Tosmur, 14 % i Mahmutlar och 3 % i Avsallar.

Fyra av de sju villor som var till salu i Demirtaş begärde mer än gränsen, och två av de fyra var samma hus utlagt två gånger. En köpare som behöver ett tillstånd grundat på fastighet i Demirtaş tittar alltså på en villa, inte en lägenhet, och det värde som räknas är det på köpdagen. Hur själva ansökan går till beskrivs under uppehållstillstånd.

Hur ser bostadsbeståndet ut i Demirtaş?

Lägenheterna i Demirtaş är nya: tre fjärdedelar av dem som var till salu den 22 oktober 2026 låg i hus som var högst fem år gamla, en tredjedel i huskroppar med nio till tolv våningar, 85 % av annonserna nämnde en pool, och två tredjedelar av de annonser som angav någon av de två formerna av ägarlägenhet angav kat irtifakı, ägarformen under byggskedet. Detaljsidorna för de 73 försäljningsannonserna ger profilen.

De höga huskropparna är de nya. De 24 lägenheterna i huskroppar med nio till tolv våningar var i median ett år gamla och begärde i oktober 2026 69 329 TRY per kvadratmeter, mot 47 083 TRY för de 37 lägenheterna i huskroppar med sex våningar eller färre. Av de 73 annonserna angav 57 hiss, 59 parkering och 24 placerade lägenheten i en site (ett inhägnat bostadsområde). Att ligga i en site betydde inte dyrare: de 24 lägenheterna i en site begärde i median 54 964 TRY per kvadratmeter, mot 62 692 TRY för de 49 utanför. Ingen angav naturgas som uppvärmning. De 26 försäljningsannonser som angav en aidat gav en median på 1 900 TRY i månaden, under Kestels 2 500 TRY, Kargıcaks 3 000 TRY och Obas 2 100 TRY och nära Avsallars 1 875 TRY, och 57 av de 73 annonserna beskrev lägenheten som möjlig att belåna.

Av de 46 annonser som angav ägarformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti (full ägarlägenhet) angav 30, eller 65 %, kat irtifakı, efter Kestels 67 % den näst högsta andelen i serien. I ett ungt bestånd är det väntat: 20 av de 35 lägenheter som var högst fem år gamla och angav ägarform låg på kat irtifakı, som enligt artikel 3 i lagen om ägarlägenheter (Kat Mülkiyeti Kanunu, lag 634) övergår till kat mülkiyeti med slutbeskedet (yapı kullanma izin belgesi, kallat iskan) för hela huset. Bland äldre lägenheter var det 10 av 11, och ett hus som fortfarande står på kat irtifakı flera år efter färdigställandet saknar oftast registrerat slutbesked. Vilken ägarform som gäller står i själva lagfarten, och vad varje typ betyder för en köpare beskrivs under typer av lagfart i Turkiet.

Villorna är få. Sju var till salu den 22 oktober 2026, till en median på 10 600 000 TRY; två av annonserna gällde samma 4+1-hus på 240 m², en var en fristående herrgård på 850 m² för 75 000 000 TRY, och fem av de sju låg i hus äldre än tio år, så villapriser går inte att mäta.

Hur är vardagen i Demirtaş: butiker, vårdcentral, skola, bussar?

Vardagen i Demirtaş täcker det grundläggande i byn och lite mer: två livsmedelskedjor, en vårdcentral och ett postkontor ligger inom 0,6 km från byns mittpunkt, en statlig grundskola ligger i stadsdelen, och närmaste statliga sjukhus ligger 22 till 24 km bort i Oba och Gazipaşa. De platser som nämns finns på OpenStreetMap i oktober 2026 och ligger innanför TKGM-gränsen; vägavstånden räknas från byns mittpunkt i Demirtaş.

• Butiker: en BİM på Atatürk Caddesi och en A101 ligger 0,3 och 0,4 km från byns mittpunkt. Närmaste köpcentrum är Plumeria i Kargıcak, 9,7 km bort, och Akdeniz Park i Mahmutlar, 14,2 km bort.
• Vård: en vårdcentral som på OpenStreetMap heter Demirtaş Sağlık Ocağı ligger 0,5 km från byns mittpunkt, och två apotek är kartlagda innanför gränsen. De statliga sjukhusen är ALKÜ Alanyas undervisnings- och forskningssjukhus i Oba, 22,1 km och omkring 26 minuter bort, och Gazipaşas statliga sjukhus, 23,7 km och omkring 19 minuter bort. Muhtaren, stadsdelens valda förtroendeman, kan bekräfta vilken husläkare som gäller för en adress.
• Skolor: den statliga grundskolan Demirtaş İlkokulu anger på sin sida hos utbildningsministeriet adressen Uğur Mumcu Caddesi nr 28, och en katalog som återger ministeriets skollista placerar mellanstadieskolan Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu på Antalya-Mersin Caddesi, namnet på D-400 här. Familjer bör bekräfta platser på varje nivå hos utbildningsförvaltningen i Alanyas distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Post: ett PTT-kontor ligger 0,6 km från byns mittpunkt.
• Veckomarknad: ingen marknadsdag för själva Demirtaş gick att hitta i oktober 2026, varken i Alanyas marknadslistor eller på OpenStreetMap. Närmaste registrerade marknad är tisdagsmarknaden i Mahmutlar, 12,7 km bort.
• Bussar: ingen aktuell tidtabell eller linjenummer för stadsbussar eller dolmuş (delade minibussar) till Demirtaş gick att hitta hos Alanyas kommun i oktober 2026, så en köpare utan bil bör kontrollera närmaste hållplats och turtätheten på plats.
• Havet: närmaste strand ligger omkring 2,5 km fågelvägen från byn, och D-400 går längs kusten i stadsdelens västra kant.
• Syedra: ruinerna av den antika staden Syedra ligger i Kargıcak, 12,5 km på väg.

El- och vattentaxor och livsmedelspriser är desamma som i resten av Alanya, så levnadskostnaderna i Demirtaş skiljer sig från resten av distriktet främst i hyra och aidat, och båda hör till de lägsta i serien. Ett köpcentrum och tisdags- och lördagsmarknaderna finns i Mahmutlar, omkring 16 minuter bort.

Vilka är nackdelarna med att bo i Demirtaş?

De största nackdelarna med Demirtaş är avståndet, 24,9 km till Alanyas centrum och mer än 22 km till ett statligt sjukhus, en lägenhetsmarknad där ingen lägenhet nådde värdekravet för uppehållstillstånd, en hyresmarknad på tio annonser med seriens lägsta hyror, en liten by med få tjänster och en by som ligger tillbakadragen från havet på stigande mark. Ingen av dem utesluter Demirtaş, men var och en ändrar vad en köpare bör kontrollera.

• Avstånd: Alanyas centrum ligger 24,9 km bort, omkring 29 minuter utan trafik, längst bort av de åtta undersökta stadsdelarna, och östra ringleden börjar först i Mahmutlar.
• Avstånd till sjukhus: närmaste statliga sjukhus ligger 22,1 km bort i Oba och 23,7 km bort i Gazipaşa.
• Uppehållstillstånd: ingen av de 73 lägenheter som var till salu den 22 oktober 2026 begärde de 200 000 amerikanska dollar som ett tillstånd grundat på fastighet kräver; den dyraste begärde 9 900 000 TRY.
• Tunn hyresmarknad: 10 lägenheter hyrdes ut långsiktigt, till en median på 18 500 TRY i månaden och 182 TRY per kvadratmeter, det lägsta i serien, och två av dem hade legat ute sedan 2025.
• En liten ort: 3 449 folkbokförda invånare, två livsmedelskedjor, ingen marknadsdag som gick att hitta och ingen busstidtabell som gick att hitta.
• Havet och sluttningen: byn ligger omkring 2,5 km fågelvägen från stranden, halva stadsdelen ligger högre än 100 m, och bara 14 försäljningsannonser angav avstånd till havet.
• Skogsbrand i närheten: skogsbranden som bröt ut i grannbyn Aliefendi den 18 september 2025 skadade enligt Antalyas regionala skogsdirektorat 300 hektar skog och nådde enligt nyhetsbyrån DHA İspatlı och Kargıcak; ingen rapport som hittats säger att den nådde Demirtaş.
• Gamla och dubbla annonser: 5 av de 73 försäljningsannonserna upprepade en annan annons yta och pris, och 10 hade legat ute sedan 2025 eller tidigare.

Var och en av dessa går att kontrollera innan ett bud läggs. Ägarform, slutbesked, bygglovsdatum och vägen till stranden hör till de kontroller som beskrivs för en visningsresa för att köpa lägenhet i Alanya.

Vem passar Demirtaş för, och hur står det sig mot Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur, Cikcilli och Avsallar?

Demirtaş passar köpare som vill ha en ny lägenhet till seriens lägsta kvadratmeterpris, nära Gazipaşa-Alanya flygplats, och som använder den själva i stället för att räkna med hyra; det passar inte en köpare som behöver ett uppehållstillstånd grundat på fastighet genom en lägenhet, eftersom ingen av lägenheterna till salu i oktober 2026 nådde värdekravet på 200 000 amerikanska dollar, eller den som vill nå stan, ett sjukhus eller stranden till fots. Det är också den enda stadsdelen i serien där Gazipaşas centrum, flygplatsen och det statliga sjukhuset nås snabbare än Alanyas centrum.

Försäljningspriserna mättes för Demirtaş den 22 oktober, för Kestel den 21 oktober, för Kargıcak den 20 oktober, för Cikcilli den 17 oktober, för Avsallar den 16 oktober, för Oba och Tosmur den 14 oktober och för Mahmutlar den 13 oktober 2026. Hyrorna för Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar och Tosmur är alla annonser som låg ute mätdagen, och Demirtaş siffror vilar på 10 annonser; de för Oba och Mahmutlar kommer från annonser som lades ut mellan juli och oktober 2026. Avstånden är mätta till samma punkt vid Güller Pınarı och samma flygplatspunkt.

Enligt de här siffrorna passar Demirtaş en köpare som vill ha ett fritidshus eller en bostad för långa vistelser i ett nytt hus, flyger via Gazipaşa, kör bil och nöjer sig med bybutik och vårdcentral i stället för en stad. Det passar sämre för en investerare som söker avkastning och hittar högre bruttoavkastning i Oba, Mahmutlar eller Avsallar och en djupare hyresmarknad i alla tre; för en köpare som behöver uppehållstillstånd genom fastighet och vill ha en lägenhet; eller för ett hushåll som behöver ett sjukhus eller stranden på gångavstånd. Mahmutlar begär nästan samma kvadratmeterpris, ligger 13,3 km närmare centrum och har flest annonser i serien, och Avsallar, på samma avstånd på västra sidan, begär lite mer per kvadratmeter men mindre per lägenhet.

Räkneexempel: köpa och hyra ut en 2+1 i Demirtaş

En lägenhet med två sovrum köpt till medianutropspriset i oktober 2026 på 5 250 000 TRY och uthyrd till medianhyran 18 000 TRY i månaden skulle ge omkring 3,1 % om året netto, före inkomstskatt, om köparen betalar hela lagfartsavgiften och ingen mäklararvode. Beräkningen använder medianerna från annonsurvalen och avgifterna som gäller 2026, som beskrivs utförligt under köpkostnader i Turkiet. En 2+1 används eftersom det är den enda lägenhetstypen med tillräckligt många hyresannonser för en median, fem, och den näst största gruppen lägenheter till salu, 29 av 73.

Med priser från oktober 2026 är nettoinkomsten på 169 058 TRY 3,1 % av en utgift på 5 460 000 TRY och 3,0 % av 5 712 000 TRY om köparen också betalar högsta mäklararvodet. Mindre kostnader är utelämnade: lantmäteriets serviceavgift, den auktoriserade tolken vid lantmäteriet, reparationer, möbler och inkomstskatten på hyran, som beror på ägarens skatterättsliga hemvist. Raden för fastighetsskatt är ett antagande, eftersom det kommunala värdet på en lägenhet bestäms av Alanyas kommun, inte av marknaden, och hyran vilar på fem annonser för 2+1, möblerade och omöblerade tillsammans.

Räkneexemplen för Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %), Tosmur (4,6 %), Kestel (4,5 %), Kargıcak (4,3 %) och Cikcilli (3,9 %) gav alla mer, så Demirtaş är det svagaste fallet för att köpa för uthyrning av de åtta. Inget exempel går att räkna för en 1+1, eftersom bara två ettor hyrdes ut. Med omkring 106 000 USD i oktober 2026 är tvåan ungefär hälften av de 200 000 amerikanska dollar som ett uppehållstillstånd grundat på fastighet kräver, och en lägenhet som hyrs ut kan i vilket fall inte ligga till grund för ett sådant.

Hur snabbt rör sig priser och hyror i Demirtaş?

Officiella siffror går inte under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur och Isparta steg TCMB:s bostadsprisindex med 20,0 % och indexet för nya hyresgästers hyror med 23,6 % under året fram till september 2026, enligt bulletinen som publicerades den 16 oktober 2026. Den årliga konsumentprisinflationen var 29,73 % i september 2026 enligt TÜİK, så båda siffrorna var reala nedgångar, med ungefär 7,5 % för priser och 5 % för hyror. I hela Turkiet steg de två indexen med 22,3 % och 26,6 %.

Varken TCMB eller TÜİK publicerar ett index för Alanya eller för en enskild stadsdel. Demirtaş egna annonser ger bara en svag signal: lägenheter som lagts ut sedan den 1 juli 2026 begärde lite mer än hela urvalet, 5 440 000 TRY mot 5 250 000 TRY för en 2+1, och 4 av de 5 hyresannonserna i urvalet från juli till början av oktober låg fortfarande ute den 22 oktober. Medianerna för Demirtaş är en ögonblicksbild av utropspriser en enda dag, den 22 oktober 2026, och uppdateras i januari 2027 med samma metod som för de övriga sju stadsdelarna; därefter kan förändringen i själva Demirtaş mätas.