Махмутлар є прибережним районом Аланії в провінції Анталія, приблизно за 11,6 км на схід від центру Аланії (Гюллер Пинари). 13 жовтня 2026 року медіанна ціна пропозиції 642 квартир, виставлених на продаж на Emlakjet, становила 3 900 000 TRY (близько 70 800 EUR) за квартиру з однією спальнею і 5 905 000 TRY (близько 107 200 EUR) за квартиру з двома спальнями. Медіанна довгострокова оренда з липня по жовтень 2026 року становила 24 500 TRY на місяць за квартиру з однією спальнею і 25 000 TRY за квартиру з двома спальнями; мебльована квартира з однією спальнею давала валову дохідність близько 6,9%, а в розрахунковому прикладі чисту дохідність близько 5,3% після мита за тапу, айдату, страховки, податку на нерухомість і одного місяця без орендаря. Ціну квадратного метра визначав вік будинку сильніше, ніж близькість до моря: квартири в будинках віком від одного до п'яти років пропонували приблизно по 68 400 TRY за м², у будинках, старших за 20 років, по 40 700 TRY, а квартири в межах 200 м від моря коштували за квадратний метр не більше, ніж квартири на відстані до 1 км від нього. Махмутлар і далі названий у списку закритих районів 2022 року Управління у справах міграції (Göç İdaresi Başkanlığı), але між квітнем і вереснем 2026 року Управління змінило формулювання свого загальнонаціонального оголошення, яке більше не називає посвідку на проживання серед процедур, на які поширюється закриття; власна сторінка Провінційного управління у справах міграції Анталії (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) під час перевірки 17 жовтня 2026 року ще містила попереднє формулювання. Поріг вартості не змінився: посвідка на проживання на підставі нерухомості вимагає житла вартістю щонайменше 200 000 доларів США, яке власник не здає в оренду, а до цієї ціни сягали лише 14% квартир у продажу. З квартир у продажу 91% були описані як порожні, а в 56% оголошень із зазначеним типом тапу значився kat irtifakı, документ етапу будівництва, який зазвичай означає, що дозвіл на експлуатацію не зареєстровано. Серед п'яти порівнюваних східних районів медіанна оренда в Махмутларі, 25 000 TRY, збігалася з Обою, була нижчою, ніж 30 000 TRY у Кестелі та 32 500 TRY у Каргиджаку, і вищою, ніж 18 500 TRY у Демірташі, при цьому Оба ближча до центру і, як і Демірташ, ніколи не була названа в списку закритих районів.
Де розташований Махмутлар і як далеко він від Аланії та аеропортів?
Махмутлар є прибережним районом (mahalle) округу Аланія в провінції Анталія, приблизно за 11,6 км дорогою на схід від центру Аланії (Гюллер Пинари) і за 31,3 км від аеропорту Газіпаша-Аланія, за даними маршрутизації OpenStreetMap на 13 жовтня 2026 року. Махмутлар був самостійним селищем (belde) з власним муніципалітетом, доки закон 6360, закон про столичні муніципалітети 2012 року, не набув чинності на місцевих виборах у березні 2014 року і не включив селища провінції Анталія до складу їхніх округів як райони. Відтоді Махмутларом керує муніципалітет Аланії (Alanya Belediyesi).
Та сама маршрутизація дає відстані, які мешканець справді проїжджає.
| Від центру Махмутлара до | Відстань дорогою | Час у дорозі без заторів |
|---|---|---|
| Кестель (сусідній район на заході) | 3,6 км | 4 хвилини |
| Каргиджак (сусідній район на сході) | 5,0 км | 6 хвилин |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (університетська лікарня), Оба | 8,7 км | 11 хвилин |
| Оба | 9,1 км | 9 хвилин |
| Центр Аланії (Гюллер Пинари) | 11,6 км | 14 хвилин |
| Фортеця Аланії | 15,5 км | 22 хвилини |
| Аеропорт Газіпаша-Аланія (GZP) | 31,3 км | 31 хвилина |
| Аеропорт Анталії (AYT) | 141,8 км | близько 110 хвилин |
Час у дорозі є оцінкою сервісу маршрутизації без заторів, улітку до кожного рядка додається трафік. Прибережна траса D-400 між Анталією та Мерсином проходить через Махмутлар, і Міністерство транспорту нарахувало на чинній ділянці через східну Аланію близько 33 000 автомобілів на добу. 20 грудня 2025 року міністерство відкрило перші 12 км нової Східної кільцевої дороги Аланії, від Хасбахче до Махмутлара, з двотрубними тунелями біля Оби, Діма і Махмутлара. Решта 3,2 км до Каргиджака в липні 2026 року ще перебували на етапі викупу земель, тож повна економія часу, обіцяна міністерством, приблизно з 35 до 10 хвилин, поки недоступна. Від Анталії в бік Аланії будують і окрему автомагістраль, про неї йдеться в матеріалі автомагістраль Анталія-Аланія.
Міські автобуси курсують уздовж узбережжя між Махмутларом і центром Аланії. Повний тариф за тарифною сіткою, оголошеною 2 грудня 2025 року, становить 35 TRY з Kent Kart, транспортною карткою, яку можна поповнювати.
Хто живе в Махмутларі?
TÜİK, турецький статистичний інститут, нарахував в адресному реєстрі населення станом на 31 грудня 2022 року 53 034 мешканці Махмутлара, і це найсвіжіша цифра на рівні району, яку вдалося отримати в жовтні 2026 року. Цифра враховує людей із зареєстрованою адресою в Махмутларі, тобто й іноземних мешканців із реєстрацією, але не власників курортного житла, які живуть деінде.
Жодне офіційне джерело не публікує кількість іноземних мешканців за районами. Управління у справах міграції публікує інше: список закритих районів, і Махмутлар названий у ньому з 2022 року разом із Кестелем, Каргиджаком і Авсалларом в Аланії; після зміни формулювання між квітнем і вереснем 2026 року загальнонаціональне оголошення Управління більше не називає посвідку на проживання серед процедур, на які поширюється закриття.
Оголошення про продаж показують, яка частина житлового фонду використовується як друге житло. З 642 квартир, виставлених на продаж 13 жовтня 2026 року, 584, або 91%, були описані як порожні, 48 як такі, де живе власник, і 10 як здані орендарю. Порожня квартира на порталі продажу не дорівнює квартирі, порожній цілий рік, але картина відповідає району, де багато власників приїжджають у гості, а не живуть постійно.
Скільки коштує купити квартиру в Махмутларі?
Квартири, виставлені на продаж у Махмутларі 13 жовтня 2026 року, мали медіанну ціну пропозиції 5 590 000 TRY, близько 101 400 EUR, і медіану 58 289 TRY за квадратний метр загальної площі, близько 1 058 EUR. Медіани отримано за всіма 642 оголошеннями про продаж квартир, розміщеними того дня на Emlakjet, загальнонаціональному турецькому порталі нерухомості, причому кожну сторінку оголошення прочитано окремо. Суми в євро розраховано за курсом купівлі євро 55,1075 TRY, опублікованим Центральним банком Турецької Республіки (TCMB) 12 жовтня 2026 року. Це ціни пропозиції, а не ціни угод; різниця між ними є предметом торгу і докладно розібрана в матеріалі торг щодо ціни квартири в Аланії.
Розмір квартири визначає загальну ціну сильніше за будь-яку іншу характеристику, зазначену в оголошеннях.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна ціна | Середня половина оголошень | Медіанна загальна площа | Медіана за м² | Медіана в євро |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 188 | 3 900 000 TRY | від 3 500 000 до 4 615 000 TRY | 57 м² | 68 174 TRY | 70 800 EUR |
| 2+1 | 352 | 5 905 000 TRY | від 4 800 000 до 7 500 000 TRY | 110 м² | 53 807 TRY | 107 200 EUR |
| 3+1 | 57 | 8 300 000 TRY | від 6 885 000 до 11 000 000 TRY | 160 м² | 50 000 TRY | 150 600 EUR |
| 4+1 | 27 | 9 900 000 TRY | від 8 750 000 до 13 300 000 TRY | 215 м² | 51 389 TRY | 179 600 EUR |
Турецькі оголошення рахують спальні плюс вітальню: у 1+1 одна спальня й окрема вітальня, у 2+1 дві спальні. Загальна площа включає частку стін і балконів; у вибірці житлова площа становила в медіані 91,5% від загальної.
Найменші квартири найдорожчі в перерахунку на метр. 13 жовтня 2026 року за 1+1 просили в медіані 68 174 TRY за м², на 27% більше, ніж за 2+1, тож найдешевший вхід у Махмутлар водночас найдорожчий у перерахунку на метр.
Меблі теж зсувають ціну. У жовтні 2026 року мебльовані 1+1 пропонували в медіані за 4 350 000 TRY у 93 оголошеннях проти 3 650 000 TRY у 74 оголошеннях без меблів, різниця 700 000 TRY, або 19%.
Оголошення, розміщені після 1 липня 2026 року, просили трохи більше, ніж старіші, які ще висіли на порталі: 4 150 000 TRY за 1+1 і 6 000 000 TRY за 2+1. Більшість із 642 оголошень з'явилися у 2026 році, але 112 висіли з 2025 року і 3 з 2024 року, а квартира, яка продається понад рік, не знайшла покупця за заявленою ціною.
Як вік будинку змінює ціну
Вік будинку зсуває ціну квадратного метра сильніше, ніж розмір квартири, меблі чи відстань до моря.
| Вік будинку | Оголошень | Медіана за м² | У євро | Медіанна ціна |
|---|---|---|---|---|
| Новий (готовий або будується) | 57 | 64 000 TRY | 1 161 EUR | 4 500 000 TRY |
| Від 1 до 5 років | 199 | 68 396 TRY | 1 241 EUR | 5 130 000 TRY |
| Від 6 до 10 років | 145 | 59 286 TRY | 1 076 EUR | 6 885 000 TRY |
| Від 11 до 15 років | 100 | 51 494 TRY | 934 EUR | 6 063 500 TRY |
| Від 16 до 20 років | 81 | 45 590 TRY | 827 EUR | 5 395 000 TRY |
| 21 рік і більше | 60 | 40 732 TRY | 739 EUR | 3 945 000 TRY |
Квартиру в будинку, старшому за 20 років, пропонували за квадратний метр приблизно на 40% дешевше, ніж у будинку віком від одного до п'яти років. У старих будинках і квартири більші, тому їхні загальні ціни падають не так круто, як ціни за метр. З 642 оголошень 386, або 60%, стосувалися будинків, старших за п'ять років.
Вік будинку не є надійною ознакою того, за якими сейсмічними нормами його збудовано. Чинні турецькі сейсмічні норми для будівель (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) набули чинності 1 січня 2019 року, і чи застосовувалися вони, вирішує дата дозволу на будівництво, а не рік завершення будинку. Будинок, завершений у 2020 році, міг отримати дозвіл за правилами 2007 року, а будинок із дозволом до 2019 року не стає небезпечним лише через це: його проєктували за нормами, чинними на той час.
Біля моря чи далі: різниця в ціні
Оголошення із зазначенням відстані до моря не показують явної надбавки за квадратний метр за близькість до пляжу. Зі 181 оголошення станом на 13 жовтня 2026 року, де відстань була вказана в описі, квартири в межах 200 м від моря пропонували в медіані по 58 261 TRY за м², а квартири за 500 м - 1 км від моря по 60 000 TRY. Більшу частину різниці пояснює вік будинку. Лише 15 з 83 оголошень у межах 200 м від моря, 18%, стосувалися будинків, не старших за п'ять років, проти 25 з 42 оголошень за 500 м - 1 км від моря, 60%. Новіші будинки далі від пляжу беруть надбавку за вік, яка перекриває надбавку за розташування старих будинків біля моря, тож дві квартири варто порівнювати за однакового віку будинку, перш ніж платити за вид на море.
Скільки коштує орендувати квартиру в Махмутларі?
Квартири в Махмутларі, які пропонували в довгострокову оренду з 1 липня по 8 жовтня 2026 року, мали медіанну запитувану оренду 24 500 TRY на місяць за 1+1 і 25 000 TRY за 2+1, близько 445 і 454 EUR. Медіани отримано за 89 оголошеннями Emlakjet у Махмутларі, частиною вибірки для матеріалу вартість життя в Аланії.
| Тип квартири | Оголошень | Медіанна оренда | Середня половина оголошень | З меблями, медіана | Без меблів, медіана |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 30 | 24 500 TRY | від 18 000 до 25 000 TRY | 25 000 TRY (23 оголошення) | 16 500 TRY (7 оголошень) |
| 2+1 | 50 | 25 000 TRY | від 21 000 до 30 000 TRY | 26 250 TRY (28 оголошень) | 24 000 TRY (22 оголошення) |
Квартири з однією і з двома спальнями здають у Махмутларі майже за однакову медіану, бо більшість запропонованих 1+1 мебльовані: 23 з 30. Немебльовану 1+1 з липня по жовтень 2026 року пропонували за 16 500 TRY, але таких оголошень було лише сім, замало, щоб на них спиратися.
Оголошення про оренду описують той самий житловий фонд, що й оголошення про продаж. Із 89 квартир 81 опалювалася кондиціонером, а 35 були в сайті (site, закритому житловому комплексі). 48 оголошень, де було вказано айдат (aidat, щомісячний внесок на обслуговування), дали з липня по жовтень 2026 року медіану 2 000 TRY: 2 500 TRY для 1+1 і 1 500 TRY для 2+1. Із 48 оголошень із зазначеною заставою 39 просили орендну плату за один місяць.
Яку орендну дохідність дає квартира в Махмутларі?
Мебльована 1+1 у Махмутларі за цінами й орендою пропозиції на жовтень 2026 року показувала валову орендну дохідність близько 6,9%, найвищу з чотирьох поширених комбінацій розміру й мебльованості. Валова дохідність тут означає дванадцять місяців медіанної запитуваної оренди, поділені на медіанну ціну пропозиції того самого типу квартири.
| Квартира | Медіанна оренда | Медіанна ціна | Валова дохідність |
|---|---|---|---|
| 1+1 з меблями | 25 000 TRY | 4 350 000 TRY | 6,9% |
| 1+1 без меблів | 16 500 TRY | 3 650 000 TRY | 5,4% |
| 2+1 з меблями | 26 250 TRY | 6 450 000 TRY | 4,9% |
| 2+1 без меблів | 24 000 TRY | 5 500 000 TRY | 5,2% |
До кожного рядка стосуються два застереження. Обидві суми є сумами пропозиції, тож реальна дохідність залежить від того, скільки заплатить покупець і що підпише орендар. Рядок для 1+1 без меблів спирається лише на сім оголошень про оренду.
Чиста дохідність нижча. Айдат, податок на нерухомість, обов'язкове страхування від землетрусів DASK і місяці простою між орендарями віднімаються з оренди, і розрахунковий приклад нижче проводить цей розрахунок для мебльованої 1+1. Дохід від оренди в Туреччині оподатковується, і правила різняться для резидентів і нерезидентів.
Короткострокова туристична оренда регулюється окремо. За законом 7464 про туристичну оренду житла здавання житла на строки до 100 днів потребує дозволу Міністерства культури і туризму, і до заяви треба додати одностайне рішення всіх власників будинку, в якому розташована квартира. У комплексі з кількох будинків згода потрібна лише від власників цього будинку. Конституційний суд відхилив позов проти цього правила 25 грудня 2025 року, рішення опубліковано в Офіційній газеті 2 квітня 2026 року, тож один незгодний сусід і досі може заблокувати дозвіл на туристичну оренду.
Регіональний тренд поки що на боці орендодавців. У регіоні Анталія, Бурдур та Іспарта індекс оренди для нових орендарів TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) зріс за рік до серпня 2026 року на 22,8%, а індекс цін на житло на 19,5%, тобто оренда росла швидше за ціни.
Чи можуть іноземці отримати посвідку на проживання за адресою в Махмутларі у 2026 році?
Посвідку на проживання за адресою в Махмутларі більше не блокує закриття району в нинішньому формулюванні Управління у справах міграції, але посвідка на проживання на підставі нерухомості й далі вимагає житла вартістю щонайменше 200 000 доларів США, в якому власник живе сам і яке не здає, а 13 жовтня 2026 року стільки просили лише 89 з 642 квартир у продажу в Махмутларі, 14%. Сторінка провінції Анталія 17 жовтня 2026 року ще показувала попереднє формулювання, тому покупцеві, якому потрібна посвідка на проживання, варто ще до внесення завдатку отримати підтвердження конкретної адреси в міграційній службі провінції.
Махмутлар входить до списку з 1 169 районів, які Управління закрило з 1 липня 2022 року, разом із Каргиджаком, Кестелем і Авсалларом в Аланії. Щонайменше до квітня 2026 року в оголошенні Управління йшлося, що райони зі списку закриті для посвідок на проживання, а також для реєстрації тимчасового і міжнародного захисту. Версія тієї самої сторінки, збережена в архіві 29 вересня 2026 року, і чинна сторінка, перевірена 17 жовтня 2026 року, називають лише тимчасовий захист, міжнародний захист і зміну провінції для осіб під захистом. Список 2022 року й далі додано.
| Дата | Що сталося | Джерело |
|---|---|---|
| 1 липня 2022 | Управління закрило 1 169 районів по всій Туреччині для нових посвідок на проживання і реєстрацій захисту; в опублікованому списку чотири райони Аланії: Каргиджак, Махмутлар, Кестель і Авсаллар | Оголошення Управління та доданий список від 31 серпня 2022 року |
| 16 квітня 2026 | Оголошення ще називає посвідку на проживання серед закритих процедур | Сайт Управління, архівна копія |
| 4 червня 2026 | Місцева преса Аланії з посиланням на місцевого політика повідомила, що чотири райони знову відкриті для подання заяв | Місцеві газети; відповідного оголошення Управління немає |
| 29 вересня 2026 | Оголошення більше не називає посвідку на проживання; список 2022 року залишається доданим | Сайт Управління, архівна копія |
| 17 жовтня 2026 | Загальнонаціональне оголошення й далі не називає посвідку на проживання, а доданий список 2022 року й далі називає Махмутлар; власна сторінка закритих районів Провінційного управління у справах міграції Анталії ще містить попереднє формулювання, включно з посвідкою на проживання, а доданий до неї файл не називає жодного району Аланії | Сайти Управління та Провінційного управління у справах міграції Анталії, перевірено 17 жовтня 2026 року |
Закриття ніколи не стосувалося власності: іноземний покупець може купити квартиру в районі зі списку й отримати тапу (tapu). У нинішньому формулюванні загальнонаціонального оголошення закриття поширюється на реєстрацію тимчасового і міжнародного захисту та зміну провінції для осіб під захистом, з винятками для новонароджених і возз'єднання нуклеарної сім'ї, а посвідка на проживання за цією адресою більше не входить до названих процедур. Список і те, на що він поширюється, можуть знову змінитися адміністративним рішенням, як це сталося у 2022 році.
Головною перешкодою тепер став поріг вартості. Перелік документів для короткострокової посвідки на проживання, який Управління публікує на своєму порталі подання заяв e-İkamet і який перевірено 13 жовтня 2026 року, ставить для посвідки на підставі нерухомості дві умови: на дату придбання житло мало коштувати щонайменше 200 000 доларів США в турецьких лірах, і воно має використовуватися як власне житло іноземця, а не здаватися в оренду чи приносити інший дохід. За курсом купівлі долара TCMB на 12 жовтня 2026 року, 49,2471 TRY, поріг становив близько 9 849 000 TRY, і лише 89 з 642 квартир у продажу в Махмутларі, 14%, пропонували за таку суму. Тому типова 1+1 або 2+1 у Махмутларі не дає права на посвідку на підставі нерухомості, хай на що поширюється закриття, а квартира, куплена під здавання, не може водночас бути підставою для посвідки свого власника. Той самий документ називає інші підстави для короткострокової посвідки, наприклад перебування з туристичною метою, які не залежать від володіння нерухомістю.
Власна сторінка Провінційного управління у справах міграції Анталії під час перевірки 17 жовтня 2026 року ще містила попереднє формулювання, включно з посвідкою на проживання, а окремого оголошення про зміну не опубліковано, тому безпечний порядок дій той самий: письмово запитати міграційну службу провінції, чи буде прийнято першу заяву на посвідку на проживання саме за цією адресою, і зробити відповідь умовою угоди. Як влаштоване саме подання заяви, розповідає матеріал посвідка на проживання, а актуальні квартири на продаж у Махмутларі зібрані окремо.
Який житловий фонд у Махмутларі?
Махмутлар складається із середньо- та багатоповерхових житлових будинків, які опалюються кондиціонерами; у більшості оголошень згадано басейн, а більша частина квартир у продажу мебльована й порожня. Таку картину дають детальні сторінки 642 оголошень про продаж станом на 13 жовтня 2026 року.
| Що зазначено в оголошенні | Оголошень | Частка від 642 |
|---|---|---|
| П'ятиповерховий будинок, найчастіша окрема висота | 154 | 24% |
| Будинок від дев'яти до дванадцяти поверхів | 321 | 50% |
| Опалення кондиціонером | 604 | 94% |
| Опалення газовим котлом | 1 | менше 1% |
| Басейн згадано в описі | 501 | 78% |
| Квартира в сайті (закритому житловому комплексі) | 175 | 27% |
| З меблями | 354 | 55% |
| Без меблів | 223 | 35% |
Басейн згадано в описах набагато частіше, ніж зазначено ознаку сайту, тож саме це поле мало говорить про те, чи має будинок спільний басейн. 150 оголошень про продаж, де в жовтні 2026 року було вказано айдат, дали медіану 1 500 TRY на місяць, менше, ніж 2 000 TRY в оголошеннях про оренду.
Тип тапу є тим рядком, який покупцеві варто перевірити першим. Із 297 оголошень, де тапу вказано як kat irtifakı або kat mülkiyeti, у 166, або 56%, значився kat irtifakı, документ етапу будівництва. За Законом про кондомініум (Kat Mülkiyeti Kanunu) будинок переходить у повну квартирну власність (kat mülkiyeti) на підставі дозволу на експлуатацію (iskan), тому тапу, де досі значиться kat irtifakı, зазвичай означає, що будинок загалом не має зареєстрованого дозволу на експлуатацію. Це не робить купівлю квартири незаконною, але дозвіл на експлуатацію варто перевірити до будь-якої пропозиції ціни, і це одна з перевірок, описаних у матеріалі перегляд нерухомості в Аланії.
Яке повсякденне життя в Махмутларі і коли працює базар?
Повсякденне життя Махмутлара зосереджене навколо Barbaros Caddesi, головної торговельної вулиці, і прибережної траси D-400, а пляж розташований з морського боку дороги. Більшість квартир розташовані близько до води: зі 181 оголошення про продаж із зазначеною відстанню до моря в жовтні 2026 року 83 були в межах 200 м і 173 в межах 1 км.
- Базари: OpenStreetMap позначає суботній базар у центрі Махмутлара і другий базар зі східного боку, біля Barış Caddesi, який працює по вівторках. Дні призначають самі торговці, тому їх варто уточнити на місці.
- Медицина: найближча державна лікарня розташована в Обі, це ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi за 8,7 км, а приватна лікарня Університету Башкент в Аланії за 12,8 км.
- Школи: державні початкові й середні школи Міністерства національної освіти працюють у самому районі, серед них Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.
Тарифи на комунальні послуги й ціни в супермаркетах такі самі, як в решті Аланії, тому щомісячні бюджети з матеріалу про вартість життя, посилання на який наведено вище, підходять і для Махмутлара; відрізняється лише оренда.
Які мінуси життя в Махмутларі?
Головні мінуси Махмутлара: поріг вартості для посвідки на проживання, якого не проходять 86% квартир у продажу, відстань до центру міста по D-400, велика частка квартир без повної квартирної власності, старіючий житловий фонд і висока частка порожніх квартир. Жоден із них не виключає Махмутлар, але кожен змінює те, що покупцеві треба перевірити.
- Посвідка на проживання: загальнонаціональне оголошення про закриття більше не називає посвідку на проживання, хоча сторінка провінції Анталія 17 жовтня 2026 року ще містила попереднє формулювання, а 86% квартир у продажу станом на 13 жовтня 2026 року пропонували дешевше за 200 000 доларів США, яких вимагає посвідка на підставі нерухомості.
- Відстань і трафік: центр Аланії за 11,6 км, а траса D-400 через Махмутлар несе прибережний потік машин; Східна кільцева дорога розвантажує його частину, але її остання ділянка до Каргиджака не відкрита.
- Тапу і дозволи: 56% оголошень із зазначеним типом тапу вказали kat irtifakı, тож дозвіл на експлуатацію треба перевіряти щодо кожного будинку.
- Старий фонд: 60% квартир у продажу були в будинках, старших за п'ять років, багато з них отримали дозвіл до сейсмічних норм 2019 року, а в старому будинку старіші ліфти, труби й дахи.
- Сезонна порожнеча: 91% квартир у продажу описані як порожні, що вказує на те, що багато сусідів є власниками курортного житла.
Кому підходить Махмутлар, а кому краще шукати деінде?
Махмутлар підходить покупцям, яким потрібна 1+1 неподалік від моря за медіанною ціною пропозиції 3 900 000 TRY у жовтні 2026 року і які не залежать від нової посвідки на проживання за цією адресою; тим, кому посвідка потрібна за цією адресою або важлива близькість до старого міста, варто спершу порівняти з Обою. Медіани оренди з тієї самої вибірки за липень-жовтень 2026 року, для Демірташа за оголошеннями на 22 жовтня 2026 року, ставлять п'ять східних районів поруч.
| Район | Медіанна оренда, усі розміри | Медіана 1+1 | Медіана 2+1 | Оголошень про оренду | До центру Аланії | До аеропорту Газіпаша | Названий у списку закритих районів 2022 року |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Оба | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 км | 37,8 км | Ні |
| Кестель | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 км | 33,9 км | Так |
| Махмутлар | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 км | 31,3 км | Так |
| Каргиджак | 32 500 TRY | замало | замало | 18 | 15,3 км | 26,8 км | Так |
| Демірташ | 18 500 TRY | замало | замало | 10 | 24,9 км | 22,6 км | Ні |
"Замало" означає менше десяти оголошень такого розміру. Оба є найближчим до центру, а Оба і Демірташ є двома з п'яти районів, які ніколи не були названі в списку закритих районів, тому відповідь щодо посвідки на проживання там не залежить від того, як сформульоване закриття. Каргиджак, сусідній район на сході, показав найвищу медіанну оренду, щоправда лише за 18 оголошеннями, а Демірташ, ще далі на схід, найближчий до аеропорту Газіпаша і показав найнижчу, за всіма 10 оголошеннями, активними 22 жовтня 2026 року. Кестель на мапі лежить між Махмутларом і Обою, але медіанна оренда там вища, ніж в обох.
За цими цифрами Махмутлар підходить орендодавцеві, який здає мебльовану 1+1 довгостроковим орендарям, тобто комбінації з найвищою валовою дохідністю, і покупцеві з обмеженим бюджетом, готовому на старий будинок заради нижчої ціни за метр. Дві цілі не поєднуються в одній квартирі: здана квартира не може бути підставою для посвідки на проживання свого власника. Гірше Махмутлар підходить покупцеві, якому потрібна посвідка на проживання на підставі нерухомості, оскільки поріг вартості пройшли лише 89 з 642 квартир у продажу, або який хоче жити в пішій доступності від старого міста.
Розрахунковий приклад: купити й здати мебльовану 1+1 у Махмутларі
Мебльована 1+1, куплена за медіанною ціною пропозиції жовтня 2026 року 4 350 000 TRY і здана за медіанною запитуваною орендою 25 000 TRY на місяць, приносила б близько 5,3% на рік чистими до податку на доходи, якщо покупець сплачує все мито за тапу і не платить комісію агентові. Розрахунок використовує медіани вибірок оголошень і збори, чинні у 2026 році, повністю перелічені в матеріалі витрати на купівлю в Туреччині.
| Стаття | Сума | Підстава |
|---|---|---|
| Ціна купівлі | 4 350 000 TRY | Медіанна ціна мебльованої 1+1, 13 жовтня 2026 року |
| Мито за тапу (tapu harcı) | 174 000 TRY | 4% від заявленої ціни; закон ділить його на 2% покупцеві і 2% продавцеві, але часто все сплачує покупець |
| Комісія агента | від 0 до 208 800 TRY | Не більше 4% плюс 20% ПДВ; часто сплачує продавець або забудовник |
| Усього витрат | від 4 524 000 до 4 732 800 TRY | Близько 82 100 - 85 900 EUR |
| Річна оренда | 300 000 TRY | 25 000 TRY × 12 |
| Айдат | − 30 000 TRY | 2 500 TRY на місяць, медіана оголошень про оренду 1+1 |
| Страховка від землетрусів DASK | − 1 942 TRY | Медіанний поліс у провінції Анталія, червень 2026 року |
| Податок на нерухомість | − 3 000 TRY | 0,2% муніципальної вартості, тут прийнятої за 1 500 000 TRY |
| Один місяць простою | − 25 000 TRY | Оренда за місяць, втрачена між орендарями |
| Чистий річний дохід | 240 058 TRY | Близько 4 360 EUR |
У цінах жовтня 2026 року чистий дохід 240 058 TRY становить 5,3% від витрат 4 524 000 TRY і 5,1% від 4 732 800 TRY, якщо покупець сплачує ще й максимальну комісію агентові. Дрібні витрати не враховано: збір кадастрової служби, присяжний перекладач у кадастрі, заміна меблів і податок на дохід від оренди, який залежить від податкового резидентства власника. Рядок податку на нерухомість є припущенням, бо муніципальну вартість квартири встановлює муніципалітет Аланії, а не ринок.
Як швидко змінюються ціни та оренда в Махмутларі?
Офіційна статистика не опускається нижче рівня регіону: у регіоні Анталія, Бурдур та Іспарта індекс цін на житло TCMB зріс за рік до серпня 2026 року на 19,5%, а індекс оренди для нових орендарів на 22,8%. Річна споживча інфляція в серпні 2026 року, за даними TÜİK, становила 31,51%, тож у реальному вимірі обидві цифри були зниженням: приблизно на 9% для цін і на 7% для оренди.
Ні TCMB, ні TÜİK не публікують індекс для Аланії чи окремого району. Медіани оголошень вище є знімком цін пропозиції за один день, 13 жовтня 2026 року, і будуть оновлені в січні 2027 року за тією самою методикою, щоб відтоді можна було вимірювати зміни в самому Махмутларі.