Демірташ, Аланія 2026: ціни на квартири, оренда, відстані і посвідка на проживання

Демірташ є районом Аланії в провінції Анталія на трасі D-400 у бік Газіпаші; до центру міста 24,9 км дорогою, це найвіддаленіший із восьми районів Аланії, досліджених одним методом, а до аеропорту Газіпаша-Аланія 22,6 км, це найближчий із восьми; у 2022 році тут було 3 449 зареєстрованих мешканців, а біля західної межі району лише близько 2 км узбережжя. Станом на 22 жовтня 2026 року 73 квартири, виставлені на продаж у Демірташі на Emlakjet, мали медіанну ціну пропозиції 4 550 000 TRY, близько 81 900 EUR, і медіану 57 556 TRY за квадратний метр, це найнижча ціна з восьми, хоча Махмутлар і Авсаллар були дорожчими менш ніж на 3%. Три з чотирьох цих квартир були в будинках не старших за п'ять років, третина в корпусах заввишки від дев'яти до дванадцяти поверхів, а новобудови просили за метр менше, ніж квартири віком від одного до п'яти років. Демірташу немає в списку закритих районів міграційної служби 2022 року, але жодна з 73 квартир не коштувала тих 200 000 доларів США, які потрібні для посвідки на проживання на підставі володіння нерухомістю; найдорожчій, за 9 900 000 TRY, до порогу забракло 2 460 TRY. У довгострокову оренду здавали лише 10 квартир, із медіаною 18 500 TRY на місяць, нижче, ніж у будь-якому іншому районі серії, а 2+1 показала валову дохідність близько 4,1% і в прикладі розрахунку чисту близько 3,1%, найслабший варіант для здачі з восьми. Повсякденне життя тримається на двох мережевих супермаркетах, амбулаторії, поштовому відділенні і початковій школі в селі; найближчі державні лікарні розташовані за 22-24 км, в Обі і Газіпаші.

Де розташований Демірташ і скільки до центру Аланії та аеропортів?

Демірташ є районом (mahalle) округу Аланія в провінції Анталія на прибережній дорозі до Газіпаші на схід від Каргиджака; за даними маршрутизації OpenStreetMap, виміряної 22 жовтня 2026 року, до центру Аланії біля Güller Pınarı 24,9 км дорогою, до аеропорту Газіпаша-Аланія 22,6 км, до аеропорту Анталії 154,1 км. Із восьми районів Аланії, досліджених одним методом, це найвіддаленіший від центру, на 0,3 км далі за Авсаллар на західному боці, і найближчий до аеропорту Газіпаша-Аланія. В оголошеннях до аеропорту часто пишуть 15 км. Від сільської точки Демірташу до нього 17,0 км по прямій і 22,6 км дорогою, близько 22 хвилин без заторів. Часто вказані до центру 25 км близькі до виміряних 24,9 км.

За межею, яку веде Генеральне управління кадастру і земельного реєстру (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), Демірташ займає 16,8 км², більше за 12,4 км² Кестеля і менше за 23,4 км² Каргиджака. На півночі лежать Аліефенді та Іспатли, на заході Ісхакли, на сході Бейрелі, на південному сході Ходжалар, на півдні Кешефлі та Єшильоз. Із Каргиджаком спільної межі немає: між ними Аліефенді, Іспатли та Ісхакли. Прибережна траса D-400 перетинає західний край району, а село стоїть за 2,4 км від неї по прямій углиб суходолу.

До 2014 року Демірташ був селищем (belde) із власним муніципалітетом. Він не входив до урядового рішення 2009 року, яке приєднало Кестель, Джикджиллі, Обу, Чиплакли і Тосмур до муніципалітету Аланії. Його муніципалітет скасував закон 6360, опублікований в Офіційній газеті (Resmî Gazete) 6 грудня 2012 року: він ліквідував муніципалітети селищ у нових провінціях зі статусом великого міста і приєднав кожен до муніципалітету округу як один район під назвою селища, з місцевих виборів у березні 2014 року.

Та сама маршрутизація дає відстані, які мешканець справді проїжджає.

Час у дорозі є оцінкою сервісу маршрутизації за вільної дороги, тому літні затори додаються до кожного рядка. Початкова точка та сама, що й у путівниках про Каргиджак і Кестель, і маршрутизація відтворює їхні опубліковані цифри: від Каргиджака до Демірташу 10,2 км, від Кестеля до Демірташу 17,3 км. За цими оцінками за вільної дороги до центру Газіпаші, її державної лікарні та аеропорту можна дістатися швидше, ніж до центру Аланії.

Східна кільцева дорога Аланії, відкрита між Хасбахче і Махмутларом 20 грудня 2025 року, закінчується в Махмутларі, а її останні 3,2 км у бік Каргиджака до жовтня 2026 року не були відкриті. Тому водій із Демірташу їде до кільцевої по D-400 через Каргиджак і Махмутлар. Платна автомагістраль із Серика, яку мають здати до жовтня 2028 року, виходить на D-400 у Телатіє, на захід від Аланії; що вона змінює для кожної частини округу, описано в матеріалі автомагістраль Анталія-Аланія.

Чи виходить Демірташ до моря і чи далеко пляж від села?

Демірташ виходить до моря лише біля західного краю, де близько 2,0 км берегової лінії OpenStreetMap найближчі до його межі, а саме село розташоване приблизно за 2,5 км від найближчого берега по прямій. Цифру 2,0 км отримано віднесенням кожної ділянки берегової лінії OpenStreetMap до найближчої межі TKGM, бо кадастрова межа закінчується раніше за урізу води, тож це наближене значення, і сусідні Єшильоз, Каргиджак і Кешефлі отримують довші частки того самого узбережжя. Нанесені там пляжі на OpenStreetMap не мають ні назви, ні позначки про покриття.

Демірташ до того ж горбистий. За моделлю висот Copernicus медіанна висота 178 рівномірно розподілених точок усередині межі становить 107 м, і 51% території лежить вище 100 м, проти 9% у Кестелі і 71% у Каргиджаку. Північна смуга навколо села лежить на висоті близько 26-29 м, а на південь місцевість піднімається до пагорбів із медіаною від 150 до 180 м і найвищою точкою 376 м. Лише 14 із 73 оголошень про продаж вказали відстань до моря і тільки 2 у межах 200 м, тому вибірка не може виміряти, скільки близькість моря додає до ціни, як це вдалося в Кестелі і Каргиджаку.

Хто живе в Демірташі?

TÜİK, турецька статистична служба, нарахувала в адресному реєстрі населення станом на 31 грудня 2022 року 3 449 зареєстрованих мешканців Демірташу, це остання цифра по району, яку вдалося підтвердити в жовтні 2026 року, проти 2 946 у 2017 році і 3 030 у 2009 році. Це найменший із восьми районів серії: у 2022 році в Каргиджаку жили 5 989 осіб, у Тосмурі 11 712, в Авсалларі 15 220, у Кестелі 15 445, у Джикджиллі 21 449, в Обі 28 864 і в Махмутларі 53 034. За приблизно 206 зареєстрованих мешканців на км² він і найменш заселений, а його зареєстроване населення за п'ять років до 2022 року зросло на 17%, проти 64% у Кестелі.

Реєстр враховує людей з адресою в Демірташі, тому до нього входять іноземці із зареєстрованою адресою і не входять власники будинків для відпочинку, які живуть деінде. Жодне офіційне джерело не публікує кількість іноземних мешканців за районами, і Демірташу немає серед районів Аланії, які міграційна служба (Göç İdaresi Başkanlığı) закрила у 2022 році через щільність іноземного населення.

Оголошення про продаж описують новий фонд, який купують, щоб тримати, а не здавати. Із 73 квартир, виставлених на продаж 22 жовтня 2026 року, 68, або 93%, були описані як порожні, 5 як зайняті власником; жодна не була здана. Більшість продавали без меблів: із 66 оголошень, де це вказано, 23 були з меблями, 35%, проти 74% у Кестелі і Каргиджаку. Того самого дня в довгострокову оренду здавали лише 10 квартир.

Скільки коштує купити квартиру в Демірташі?

Квартири, виставлені на продаж у Демірташі 22 жовтня 2026 року, мали медіанну ціну пропозиції 4 550 000 TRY, близько 81 900 EUR, і медіану 57 556 TRY за квадратний метр загальної площі, близько 1 036 EUR, це найнижча ціна квадратного метра серед восьми районів Аланії, досліджених одним методом, хоча лише трохи нижча, ніж у Махмутларі й Авсалларі. Медіани отримано за всіма 73 оголошеннями про квартири, розміщеними того дня на Emlakjet, загальнонаціональному турецькому порталі нерухомості, з читанням кожної сторінки оголошення окремо. Суми в євро розраховано за курсом купівлі євро 55,5780 TRY у бюлетені Центрального банку Турецької Республіки (TCMB) від 21 жовтня 2026 року. Це ціни пропозиції, а не ціни угод, і різницю між ними описано в матеріалі торг щодо ціни квартири в Аланії.

Квартири з однією і двома спальнями становлять 61 із 73 оголошень, 32 і 29 із них.

Турецькі оголошення рахують спальні плюс вітальню, тому 1+1 має одну спальню і окрему вітальню, а 2+1 дві спальні. Загальна площа включає частку стін і балконів; у вибірці корисна площа становила в медіані 89% від загальної. Рядок 3+1 спирається на 7 оголошень, тому є лише орієнтиром. Решта п'ять оголошень були двома 3+2, двома 5+1 і однією 4+1.

Квадратний метр у Демірташі найдешевший із восьми досліджених районів, але лише з невеликим відривом від двох наступних. Медіана 57 556 TRY за метр була на 1,3% нижча за 58 289 TRY у Махмутларі, виміряні 13 жовтня 2026 року, і на 2,4% нижча за 59 000 TRY в Авсалларі 16 жовтня, далі на 9% нижча за 63 195 TRY у Джикджиллі 17 жовтня, на 12% нижча за 65 424 TRY у Тосмурі і на 16% нижча за 68 149 TRY в Обі 14 жовтня, на 20% нижча за 71 765 TRY у Каргиджаку 20 жовтня і на 24% нижча за 75 909 TRY у Кестелі 21 жовтня. Квартира 2+1 у Демірташі коштувала на 31% менше, ніж у Каргиджаку, де медіанна 2+1 коштувала 7 610 000 TRY, і на 11% менше, ніж у Махмутларі. У розрахунку на квартиру Авсаллар усе ж дешевший: там медіанне оголошення просило 4 200 000 TRY, а медіанна 2+1 4 875 000 TRY.

Меблі в Демірташі мають ціну, на відміну від Кестеля і Каргиджака. У жовтні 2026 року мебльовані 1+1 просили в медіані 4 090 000 TRY проти 3 250 000 TRY за немебльовані, на 26% більше, за приблизно однакових віку і площі, хоча з меблями були лише 8 із 1+1, проти 21 без меблів.

Оголошення, розміщені з 1 липня 2026 року, просили в медіані 5 440 000 TRY за 2+1 і 3 750 000 TRY за 1+1, трохи більше за всю вибірку, але 42 оголошень замало, щоб побачити в цій різниці тенденцію. Десять оголошень висіли з 2025 року або раніше. П'ять повторювали кількість кімнат, площу і ціну іншого оголошення, звичайна ознака того, що одну квартиру виставили два агентства; без них медіана становить 4 600 000 TRY і 57 743 TRY за метр.

Як вік будинку змінює ціну квадратного метра в Демірташі?

Три з чотирьох квартир, виставлених на продаж у Демірташі, були в будинках не старших за п'ять років, і новобудови просили за метр менше, ніж квартири віком від одного до п'яти років: 56 737 TRY проти 67 854 TRY у жовтні 2026 року. 55 квартир не старших за п'ять років становили 75% вибірки, другу за величиною частку в серії після 85% Авсаллара, проти 37% у Кестелі і 60% у Каргиджаку.

Провал у новобудов зберігається в жовтні 2026 року і всередині типів квартир: нові 1+1 просили 58 299 TRY за метр у 8 оголошеннях, проти 68 182 TRY у 23 квартир 1+1 віком від одного до п'яти років, а нові 2+1 57 059 TRY у 9 оголошеннях, проти 67 854 TRY у 10. Оголошення не пояснюють цієї різниці, і за 8-23 оголошень у групі вона може не зберегтися. Старші групи спираються на 5-8 оголошень кожна; вони показують лише, що будинків, старших за п'ять років, у Демірташі мало і просять за них менше.

Оскільки три чверті фонду не старші за п'ять років, більшість квартир у Демірташі добудовано після того, як 1 січня 2019 року набув чинності чинний турецький сейсмічний регламент для будівель (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği). Чи застосовувався регламент, вирішує дата дозволу на будівництво, а не рік завершення, тому корпус, зданий у 2021 році, міг ще отримати дозвіл за колишніми правилами. Дату дозволу зазначено у справі будівлі в муніципалітеті Аланії.

Скільки коштує оренда в Демірташі?

Квартири в Демірташі, які здавали в довгострокову оренду 22 жовтня 2026 року, мали медіанну запитувану плату 18 500 TRY на місяць, близько 333 EUR, а п'ять 2+1 медіану 18 000 TRY, це найнижчі ставки з восьми досліджених районів. Медіани отримано за всіма 10 оголошеннями про оренду квартир у Демірташі на Emlakjet того дня, тому вони є лише орієнтиром.

Решта п'ять квартир 22 жовтня 2026 року були двома 1+1 за 12 000 TRY і 19 000 TRY, двома 3+1 за 16 000 TRY і 20 000 TRY та однією 4+1 за 20 000 TRY. Сім із десяти були без меблів і три з меблями, замало для порівняння. За всіма розмірами Демірташ просив у медіані 182 TRY оренди за квадратний метр, проти 348 TRY у Кестелі, 318 TRY у Каргиджаку та Обі і 270-273 TRY у Джикджиллі, Тосмурі, Махмутларі та Авсалларі. Квартира 2+1 коштувала 18 000 TRY у Демірташі, проти 25 000 TRY у Тосмурі та Махмутларі, 29 000 TRY в Авсалларі, 33 500 TRY у Кестелі і 35 000 TRY у Каргиджаку.

Оголошення про оренду в Демірташі висять місяцями. Два з десяти були розміщені ще у вересні і грудні 2025 року, а з 5 оголошень по Демірташу у вибірці з липня до початку жовтня 2026 року, використаній для матеріалу вартість життя в Аланії, 4 усе ще висіли 22 жовтня. В оренду пропонували лише одну віллу, за 35 000 TRY на місяць, тому назвати орендну ставку для вілл не можна.

Яку орендну дохідність дає квартира в Демірташі?

Квартира з двома спальнями в Демірташі показала валову орендну дохідність близько 4,1% за цін пропозиції і ставок жовтня 2026 року: дванадцять місяців медіанної оренди 18 000 TRY за 2+1, поділені на медіанну ціну пропозиції 5 250 000 TRY. Жоден інший тип квартир не мав достатньо оголошень про оренду для розрахунку дохідності, а цифра для 2+1 спирається на п'ять ставок, з меблями і без разом, тому одне нове оголошення може зсунути її на півпункту і більше.

Ціни в Демірташі найнижчі в серії, але оренда ще нижча, тому дохідність не вища. Мебльовані 2+1 за цін того самого місяця давали валову дохідність 5,5% у Тосмурі, 5,4% у Каргиджаку, 5,0% у Кестелі і 4,3% у Джикджиллі. Обидві величини ґрунтуються на цінах пропозиції, тому реальна дохідність залежить від того, скільки заплатить покупець і на що погодиться орендар.

Чиста дохідність ще нижча. Айдат, тобто щомісячний збір на утримання, податок на нерухомість, страховка від землетрусів DASK і місяці простою між орендарями віднімаються від оренди, і приклад розрахунку для 2+1 проходить цими статтями. Дохід від оренди в Туреччині оподатковується, і правила для резидентів і нерезидентів різняться.

Короткострокова подобова оренда регулюється окремо. За законом 7464 про туристичну оренду житла здача житла на строк до 100 днів потребує дозволу Міністерства культури і туризму, а до заяви додається одностайне рішення всіх власників будівлі, де розташована квартира. Конституційний суд відхилив позов проти цієї норми 25 грудня 2025 року, рішення опубліковано в Офіційній газеті 2 квітня 2026 року. У Демірташі, де 24 із 73 квартир на продаж розташовані в корпусах заввишки від дев'яти до дванадцяти поверхів, а 62 оголошення згадують басейн, подобова оренда потребує письмової згоди кожного власника в корпусі.

Регіональна тенденція поки на боці орендодавця. У регіоні Анталія, Бурдур і Іспарта індекс орендної плати для нових орендарів TCMB зріс на 23,6% за рік по вересень 2026 року, а індекс цін на житло на 20,0%.

Чи можуть іноземці у 2026 році отримати посвідку на проживання за адресою в Демірташі?

Демірташу немає в списку закритих районів міграційної служби, тому жодне закриття не заважає адресі тут, але дозвіл на підставі володіння нерухомістю вимагає житла вартістю не менше 200 000 доларів США, у якому живе сам власник, і жодна з 73 квартир, виставлених на продаж 22 жовтня 2026 року, стільки не коштувала. Найдорожча квартира, 5+1 площею 230 м², просила 9 900 000 TRY, близько 199 950 USD, на 2 460 TRY нижче за поріг.

Список служби з 1 169 районів, закритих з 1 липня 2022 року, називає чотири в Аланії, Каргиджак, Махмутлар, Кестель і Авсаллар, у рядках 145-148 доданого файлу; Демірташу серед них немає. Оголошення, повторно перевірене 22 жовтня 2026 року, тепер описує закриття як таке, що стосується реєстрації під тимчасовим і міжнародним захистом і зміни провінції особами під захистом, і більше не називає посвідку на проживання. Як змінювалося формулювання у 2026 році, описано в путівнику по Авсаллару, одному з районів списку.

Саме умову про вартість не пройшла жодна квартира в Демірташі. Перелік документів служби для короткострокової посвідки на проживання, опублікований на порталі подання заяв e-İkamet, вимагає, щоб житло для дозволу на підставі нерухомості на дату придбання коштувало не менше 200 000 доларів США в турецьких лірах і використовувалося як власне житло іноземця, а не здавалося в оренду чи для іншого доходу. За курсом купівлі долара TCMB на 21 жовтня 2026 року, 49,5123 TRY, поріг становив близько 9 902 000 TRY. Медіанна 2+1 просила 5 250 000 TRY, близько 106 000 USD, приблизно 53% порогу. У кожному іншому районі серії були квартири дорожчі за поріг: 40% у Каргиджаку і Джикджиллі, 30% у Кестелі, близько 27% в Обі і Тосмурі, 14% у Махмутларі і 3% в Авсалларі.

Чотири із семи вілл, виставлених на продаж у Демірташі, коштували більше за поріг, причому дві з цих чотирьох виявилися одним будинком, виставленим двічі. Тож покупець, якому в Демірташі потрібна посвідка за нерухомістю, дивиться на віллу, а не на квартиру, і значення має вартість на дату купівлі. Як відбувається саме оформлення, описано в матеріалі посвідка на проживання.

Який житловий фонд у Демірташі?

Квартири в Демірташі нові: три чверті виставлених на продаж 22 жовтня 2026 року були в будинках не старших за п'ять років, третина в корпусах заввишки від дев'яти до дванадцяти поверхів, 85% оголошень згадували басейн, а дві третини оголошень, що вказали одну з двох форм власності на квартиру, вказали kat irtifakı, форму власності на етапі будівництва. Профіль дають сторінки з подробицями 73 оголошень про продаж.

Високі корпуси і є новими. 24 квартири в корпусах від дев'яти до дванадцяти поверхів мали медіанний вік один рік і в жовтні 2026 року просили 69 329 TRY за метр, проти 47 083 TRY у 37 квартир у корпусах заввишки до шести поверхів. Із 73 оголошень 57 вказали ліфт, 59 паркування, а 24 розмістили квартиру в сайті (site, закритому житловому комплексі). Сайт не означав дорожнечу: 24 квартири в сайтах просили в медіані 54 964 TRY за метр, проти 62 692 TRY у 49 квартир поза ними. Жодне оголошення не вказало газ як опалення. 26 оголошень про продаж, де вказано айдат, дали медіану 1 900 TRY на місяць, нижче за 2 500 TRY у Кестелі, 3 000 TRY у Каргиджаку і 2 100 TRY в Обі і близько до 1 875 TRY в Авсалларі, а 57 із 73 оголошень назвали квартиру придатною для іпотеки.

Із 46 оголошень, що вказали форму власності як kat irtifakı або kat mülkiyeti (повна власність на квартиру), 30, або 65%, вказали kat irtifakı, це друга за величиною частка в серії після 67% Кестеля. Для молодого фонду це очікувано: із 35 квартир не старших за п'ять років із вказаною формою 20 були на kat irtifakı, яка за статтею 3 Закону про власність на квартири (Kat Mülkiyeti Kanunu, закон 634) переходить у kat mülkiyeti на підставі дозволу на введення в експлуатацію (yapı kullanma izin belgesi, iskan) для всієї будівлі. Серед старших квартир таких було 10 з 11, а в корпусу, який через роки після здачі все ще на kat irtifakı, зазвичай немає зареєстрованого дозволу на введення. Яка форма діє, видно в самому свідоцтві про власність, а що означає кожен тип для покупця, описано в матеріалі види тапу в Туреччині.

Вілл мало. Станом на 22 жовтня 2026 року продавали сім, із медіаною 10 600 000 TRY; два оголошення стосувалися одного будинку 4+1 площею 240 м², одне було окремою садибою площею 850 м² за 75 000 000 TRY, а п'ять із семи були в будинках, старших за десять років, тому ціни вілл виміряти не можна.

Яке повсякденне життя в Демірташі: магазини, амбулаторія, школа, автобуси?

Повсякденне життя в Демірташі забезпечує в селі найнеобхідніше і небагато більше: два мережеві супермаркети, амбулаторія і поштове відділення розташовані в межах 0,6 км від сільської точки, у районі є державна початкова школа, а найближчі державні лікарні розташовані за 22-24 км, в Обі і Газіпаші. Перелічені місця позначені на OpenStreetMap у жовтні 2026 року і лежать усередині межі TKGM; відстані дорогою рахуються від сільської точки Демірташу.

• Магазини: BİM на Atatürk Caddesi і A101 розташовані за 0,3 і 0,4 км від сільської точки. Найближчі торговельні центри: Plumeria в Каргиджаку, за 9,7 км, і Akdeniz Park у Махмутларі, за 14,2 км.
• Медицина: амбулаторія, позначена на OpenStreetMap як Demirtaş Sağlık Ocağı, розташована за 0,5 км від сільської точки, а всередині межі нанесено дві аптеки. Державні лікарні: навчально-дослідна лікарня ALKÜ Аланії в Обі, за 22,1 км і приблизно 26 хвилин, і державна лікарня Газіпаші, за 23,7 км і приблизно 19 хвилин. Мухтар, виборний голова району, може підтвердити, до якого сімейного лікаря належить адреса.
• Школи: державна початкова школа Demirtaş İlkokulu вказує на своїй сторінці в Міністерстві національної освіти адресу Uğur Mumcu Caddesi, 28, а довідник, що відтворює шкільний список міністерства, розміщує середню школу Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu на Antalya-Mersin Caddesi, як тут називається D-400. Родинам варто підтвердити місця на кожному ступені в управлінні освіти округу Аланія (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Пошта: відділення PTT розташоване за 0,6 км від сільської точки.
• Щотижневий ринок: день ринку в самому Демірташі в жовтні 2026 року знайти не вдалося ні в списках ринків Аланії, ні на OpenStreetMap. Найближчий зареєстрований ринок: вівторковий ринок Махмутлара, за 12,7 км.
• Автобуси: актуального розкладу чи номера маршруту міських автобусів або долмушів (маршрутних мікроавтобусів) до Демірташу в муніципалітеті Аланії в жовтні 2026 року знайти не вдалося, тому покупцеві без машини варто перевірити найближчу зупинку і частоту рейсів на місці.
• Море: найближчий берег розташований приблизно за 2,5 км від села по прямій, а D-400 іде вздовж узбережжя біля західного краю району.
• Сієдра: руїни античного міста Сієдра розташовані в Каргиджаку, за 12,5 км дорогою.

Тарифи на електрику і воду та ціни в супермаркетах ті самі, що й в іншій частині Аланії, тому вартість життя в Демірташі відрізняється від решти округу переважно орендою і айдатом, і те й інше серед найнижчих у серії. Торговельний центр і ринки по вівторках і суботах є в Махмутларі, приблизно за 16 хвилин їзди.

Які мінуси життя в Демірташі?

Головні мінуси Демірташу: відстань, 24,9 км до центру Аланії і понад 22 км до державної лікарні; ринок квартир, де жодна квартира не досягла порогу вартості для посвідки; ринок оренди з десяти оголошень із найнижчими ставками в серії; маленьке село з небагатьма послугами; і село, відсунуте від моря на рельєфі, що піднімається. Жоден із них не виключає Демірташ, але кожен змінює те, що покупцеві варто перевірити.

• Відстань: центр Аланії за 24,9 км, близько 29 хвилин без заторів, найдалі з восьми досліджених районів, а східна кільцева починається лише в Махмутларі.
• Відстань до лікарні: найближчі державні лікарні розташовані за 22,1 км в Обі і за 23,7 км у Газіпаші.
• Посвідка на проживання: жодна з 73 квартир, виставлених на продаж 22 жовтня 2026 року, не коштувала тих 200 000 доларів США, які потрібні для дозволу за нерухомістю; найдорожча коштувала 9 900 000 TRY.
• Тонкий ринок оренди: у довгострокову оренду здавали 10 квартир, із медіаною 18 500 TRY на місяць і 182 TRY за квадратний метр, це найнижчі значення в серії, і два оголошення висіли з 2025 року.
• Маленьке місце: 3 449 зареєстрованих мешканців, два мережеві супермаркети, ні знайденого дня ринку, ні знайденого розкладу автобусів.
• Море і схил: село приблизно за 2,5 км від берега по прямій, половина району лежить вище 100 м, і лише 14 оголошень про продаж вказали відстань до моря.
• Лісова пожежа поруч: лісова пожежа, що почалася в сусідньому Аліефенді 18 вересня 2025 року, за даними Регіонального управління лісового господарства Анталії пошкодила 300 гектарів лісу і, за даними агентства DHA, дійшла до Іспатли і Каргиджака; жоден знайдений звіт не каже, що вона дійшла до Демірташу.
• Старі і повторні оголошення: 5 із 73 оголошень про продаж повторювали площу і ціну іншого оголошення, а 10 висіли з 2025 року або раніше.

Кожен із цих пунктів можна перевірити до пропозиції ціни. Форма власності, дозвіл на введення в експлуатацію, дата дозволу на будівництво і дорога до пляжу входять до перевірок, описаних у матеріалі перегляд нерухомості в Аланії.

Кому підходить Демірташ і який вигляд він має поруч із Махмутларом, Каргиджаком, Кестелем, Обою, Тосмуром, Джикджиллі і Авсалларом?

Демірташ підходить покупцям, яким потрібна нова квартира за найнижчою ціною квадратного метра в серії, поруч з аеропортом Газіпаша-Аланія, і які користуватимуться нею самі, а не розраховуватимуть на оренду; він не підходить покупцеві, якому потрібна посвідка на проживання за нерухомістю через квартиру, бо жодна з квартир на продаж у жовтні 2026 року не досягла порогу в 200 000 доларів США, і тому, хто хоче діставатися до міста, лікарні чи пляжу пішки. Це також єдиний район серії, звідки до центру Газіпаші, аеропорту і державної лікарні доїхати швидше, ніж до центру Аланії.

Ціни продажу виміряно для Демірташу 22 жовтня, для Кестеля 21 жовтня, для Каргиджака 20 жовтня, для Джикджиллі 17 жовтня, для Авсаллара 16 жовтня, для Оби і Тосмура 14 жовтня і для Махмутлара 13 жовтня 2026 року. Оренда для Демірташу, Кестеля, Каргиджака, Джикджиллі, Авсаллара і Тосмура означає всі оголошення, розміщені в день заміру, причому по Демірташу їх 10; для Оби і Махмутлара її взято з оголошень, розміщених із липня до жовтня 2026 року. Відстані виміряно до однієї і тієї самої точки біля Güller Pınarı і до однієї і тієї самої точки аеропорту.

За цими цифрами Демірташ підходить покупцеві, якому потрібен будинок для відпочинку або житло для довгих приїздів у новому корпусі, хто літає через Газіпашу, водить машину і задовольняється сільським супермаркетом і амбулаторією замість міста. Гірше він підходить інвесторові, який женеться за дохідністю і знайде вищу валову дохідність в Обі, Махмутларі чи Авсалларі та глибший ринок оренди в усіх трьох; покупцеві, якому потрібна посвідка через нерухомість і який хоче квартиру; або родині, якій потрібна лікарня чи пляж у пішій доступності. Махмутлар просить майже стільки ж за метр, на 13,3 км ближче до центру і має найбільше оголошень у серії, а Авсаллар, на тій самій відстані із західного боку, просить за метр трохи більше, але за квартиру менше.

Приклад розрахунку: купити і здати 2+1 у Демірташі

Квартира з двома спальнями, куплена за медіанною ціною пропозиції жовтня 2026 року 5 250 000 TRY і здана за медіанною ставкою 18 000 TRY на місяць, приносила б близько 3,1% на рік чистими до податку на доходи, якщо покупець сплачує весь збір за реєстрацію права власності і не платить агентству. Розрахунок використовує медіани вибірок оголошень і чинні у 2026 році витрати, повністю описані в матеріалі витрати на купівлю в Туреччині. Взято 2+1, бо це єдиний тип квартир, у якого достатньо оголошень про оренду для медіани, п'ять, і друга за величиною група квартир на продаж, 29 із 73.

За цінами жовтня 2026 року чистий дохід 169 058 TRY становить 3,1% від витрат 5 460 000 TRY і 3,0% від 5 712 000 TRY, якщо покупець сплачує і максимальну комісію агентства. Дрібні витрати не враховано: сервісний збір кадастру, присяжний перекладач у кадастрі, ремонт, меблі і податок на дохід від оренди, який залежить від податкового резидентства власника. Рядок податку на нерухомість є припущенням, бо муніципальну вартість квартири встановлює муніципалітет Аланії, а не ринок, а оренда спирається на п'ять оголошень 2+1, з меблями і без разом.

Приклади розрахунку для Оби (5,9%), Махмутлара (5,3%), Авсаллара (5,2%), Тосмура (4,6%), Кестеля (4,5%), Каргиджака (4,3%) і Джикджиллі (3,9%) дали більше, тож Демірташ є найслабшим варіантом для купівлі під здачу з восьми. Приклад для 1+1 розрахувати не можна, бо в оренду пропонували лише дві 1+1. За ціни близько 106 000 USD у жовтні 2026 року 2+1 становить приблизно половину тих 200 000 доларів США, які потрібні для посвідки за нерухомістю, а здана орендарям квартира в будь-якому разі не може бути для неї підставою.

Як швидко змінюються ціни і оренда в Демірташі?

Офіційні дані не опускаються нижче рівня регіону: у регіоні Анталія, Бурдур і Іспарта індекс цін на житло TCMB зріс на 20,0%, а індекс оренди для нових орендарів на 23,6% за рік по вересень 2026 року, за бюлетенем від 16 жовтня 2026 року. Річна споживча інфляція у вересні 2026 року становила 29,73% за даними TÜİK, тож обидві величини були реальним зниженням, приблизно на 7,5% для цін і на 5% для оренди. По всій Туреччині два індекси зросли на 22,3% і 26,6%.

Ні TCMB, ні TÜİK не публікують індекс для Аланії чи окремого району. Власні оголошення Демірташу дають лише слабкий сигнал: квартири, виставлені з 1 липня 2026 року, просили трохи більше за всю вибірку, 5 440 000 TRY проти 5 250 000 TRY за 2+1, а 4 з 5 оголошень про оренду з вибірки з липня до початку жовтня все ще висіли 22 жовтня. Медіани оголошень по Демірташу є знімком цін пропозиції за один день, 22 жовтня 2026 року, і будуть оновлені в січні 2027 року тим самим методом, що й для решти семи районів; відтоді можна буде вимірювати зміни в самому Демірташі.