Mahmutlar er en kystbydel i Alanya i provinsen Antalya, omkring 11,6 km øst for centrum af Alanya (Güller Pınarı). Den 13. oktober 2026 havde de 642 lejligheder, der var til salg på Emlakjet, en median udbudspris på 3.900.000 TRY (omkring 70.800 EUR) for en lejlighed med ét soveværelse og 5.905.000 TRY (omkring 107.200 EUR) for en lejlighed med to soveværelser. Langtidslejen lå mellem juli og oktober 2026 på en median på 24.500 TRY om måneden for en lejlighed med ét soveværelse og 25.000 TRY for en med to soveværelser; en møbleret lejlighed med ét soveværelse gav et bruttoafkast på omkring 6,9 % og i regneeksemplet et nettoafkast på omkring 5,3 % efter tinglysningsafgift, fællesudgifter, forsikring, ejendomsskat og en måned uden lejer. Bygningens alder styrede kvadratmeterprisen mere end havet gjorde: lejligheder i bygninger på et til fem år bad om omkring 68.400 TRY pr. m² mod 40.700 TRY i bygninger over 20 år, mens lejligheder inden for 200 m af havet ikke bad om mere pr. kvadratmeter end lejligheder op til 1 km længere oppe. Mahmutlar er stadig nævnt på migrationsmyndighedens (Göç İdaresi Başkanlığı) liste over lukkede bydele fra 2022, men mellem april og september 2026 omformulerede myndigheden sin landsdækkende meddelelse, som ikke længere regner opholdstilladelser blandt de procedurer, lukningen gælder; migrationskontoret i Antalya-provinsens (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) egen side havde stadig den ældre ordlyd, da den blev kontrolleret den 17. oktober 2026. Værdigrænsen er ikke ændret: en opholdstilladelse baseret på ejendom kræver en bolig til mindst 200.000 amerikanske dollar, som ejeren ikke lejer ud, og kun 14 % af lejlighederne til salg nåede den pris. Af lejlighederne til salg blev 91 % beskrevet som tomme, og 56 % af dem, der oplyste skødetype, stod stadig på kat irtifakı, skødet fra byggefasen, som som regel betyder, at der ikke er registreret nogen ibrugtagningstilladelse. Blandt de fem sammenlignede bydele mod øst var medianlejen i Mahmutlar på 25.000 TRY den samme som i Oba, lavere end 30.000 TRY i Kestel og 32.500 TRY i Kargıcak og højere end 18.500 TRY i Demirtaş, mens Oba ligger tættere på centrum og ligesom Demirtaş aldrig har været nævnt på listen over lukkede bydele.
Hvor ligger Mahmutlar, og hvor langt er der til Alanya og lufthavnene?
Mahmutlar er en kystbydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, omkring 11,6 km ad vej øst for centrum af Alanya (Güller Pınarı) og 31,3 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn, ifølge ruteberegning i OpenStreetMap målt den 13. oktober 2026. Mahmutlar var en selvstændig småby (belde) med egen kommune, indtil lov 6360, storbyloven fra 2012, trådte i kraft ved kommunalvalget i marts 2014 og lagde småbyerne i Antalya ind i deres distrikter som bydele. Siden da er Mahmutlar blevet styret af Alanya kommune (Alanya Belediyesi).
Den samme ruteberegning giver de afstande, en beboer faktisk kører.
| Fra centrum af Mahmutlar til | Afstand ad vej | Køretid uden trafik |
|---|---|---|
| Kestel (nabobydel mod vest) | 3,6 km | 4 minutter |
| Kargıcak (nabobydel mod øst) | 5,0 km | 6 minutter |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (universitetshospital), Oba | 8,7 km | 11 minutter |
| Oba | 9,1 km | 9 minutter |
| Centrum af Alanya (Güller Pınarı) | 11,6 km | 14 minutter |
| Alanya borg | 15,5 km | 22 minutter |
| Gazipaşa-Alanya lufthavn (GZP) | 31,3 km | 31 minutter |
| Antalya lufthavn (AYT) | 141,8 km | omkring 110 minutter |
Køretiderne er ruteberegnerens skøn uden trafik, og sommertrafikken lægges oven i hver linje. D-400, kystvejen mellem Antalya og Mersin, går tværs gennem Mahmutlar, og transportministeriet talte omkring 33.000 køretøjer i døgnet på den eksisterende strækning gennem det østlige Alanya. Ministeriet åbnede de første 12 km af Alanyas nye østlige ringvej, fra Hasbahçe til Mahmutlar, den 20. december 2025 med dobbelte tunnelrør ved Oba, Dim og Mahmutlar. De resterende 3,2 km til Kargıcak var i juli 2026 stadig på stadiet for jordopkøb, så den fulde tidsbesparelse, ministeriet lovede, omkring 35 minutter skåret ned til 10, er endnu ikke tilgængelig. En særskilt motorvej bygges fra Antalya mod Alanya og beskrives under motorvejen Antalya-Alanya.
Bybusser kører langs kysten mellem Mahmutlar og centrum af Alanya. Fuld pris efter den takst, der blev offentliggjort den 2. december 2025, er 35 TRY med Kent Kart, det genopladelige rejsekort.
Hvem bor i Mahmutlar?
TÜİK, Tyrkiets statistikbureau, talte 53.034 indbyggere i Mahmutlar i sit adressebaserede folkeregister pr. 31. december 2022, det nyeste tal på bydelsniveau, der kunne hentes i oktober 2026. Tallet tæller personer med registreret adresse i Mahmutlar, altså også udenlandske indbyggere med registreret adresse, men ikke ejere af feriebolig, der bor andre steder.
Ingen officiel kilde offentliggør antallet af udenlandske indbyggere pr. bydel. Migrationsmyndigheden offentliggør derimod en liste over lukkede bydele, og Mahmutlar har været nævnt på den siden 2022 sammen med Kestel, Kargıcak og Avsallar i Alanya; siden en omformulering mellem april og september 2026 regner myndighedens landsdækkende meddelelse ikke længere opholdstilladelser blandt de procedurer, lukningen gælder.
Salgsannoncerne viser, hvor meget af boligmassen der bruges som fritidsboliger. Af 642 lejligheder, der var til salg den 13. oktober 2026, blev 584, eller 91 %, beskrevet som tomme, 48 som beboet af ejeren og 10 som udlejet. En tom lejlighed på en salgsportal er ikke det samme som en lejlighed, der står tom hele året, men mønstret passer til en bydel, hvor mange ejere kommer på besøg i stedet for at bo der.
Hvad koster det at købe lejlighed i Mahmutlar?
Lejligheder, der var til salg i Mahmutlar den 13. oktober 2026, havde en median udbudspris på 5.590.000 TRY, omkring 101.400 EUR, og en median på 58.289 TRY pr. kvadratmeter bruttoareal, omkring 1.058 EUR. Medianerne kommer fra alle 642 lejlighedsannoncer, der lå på Emlakjet, en landsdækkende tyrkisk boligportal, den dag, og hver annonceside blev læst for sig. Beløbene i euro bygger på den købskurs for euro på 55,1075 TRY, som Tyrkiets centralbank (TCMB) offentliggjorde den 12. oktober 2026. Det er udbudspriser, ikke salgspriser; forskellen mellem dem er et spørgsmål om forhandling og gennemgås grundigt under forhandle boligprisen i Alanya.
Lejlighedens størrelse styrer den samlede pris mere end nogen anden egenskab, annoncerne oplyser.
| Lejlighedstype | Annoncer | Median udbudspris | Midterste halvdel af annoncerne | Median bruttoareal | Median pr. m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 188 | 3.900.000 TRY | 3.500.000 til 4.615.000 TRY | 57 m² | 68.174 TRY | 70.800 EUR |
| 2+1 | 352 | 5.905.000 TRY | 4.800.000 til 7.500.000 TRY | 110 m² | 53.807 TRY | 107.200 EUR |
| 3+1 | 57 | 8.300.000 TRY | 6.885.000 til 11.000.000 TRY | 160 m² | 50.000 TRY | 150.600 EUR |
| 4+1 | 27 | 9.900.000 TRY | 8.750.000 til 13.300.000 TRY | 215 m² | 51.389 TRY | 179.600 EUR |
Tyrkiske annoncer tæller soveværelser plus stue: en 1+1 har ét soveværelse og en separat stue, en 2+1 har to soveværelser. Bruttoarealet omfatter en andel af vægge og altaner; i stikprøven var nettoarealet i median 91,5 % af bruttotallet.
De mindste lejligheder koster mest pr. kvadratmeter. Den 13. oktober 2026 bad en 1+1 om en median på 68.174 TRY pr. m², 27 % mere end en 2+1, så den billigste vej ind i Mahmutlar er også den dyreste pr. kvadratmeter.
Møbler flytter også prisen. I oktober 2026 bad møblerede 1+1 om en median på 4.350.000 TRY over 93 annoncer mod 3.650.000 TRY for 74 umøblerede, en forskel på 700.000 TRY eller 19 %.
Annoncer, der er lagt op siden 1. juli 2026, bad om lidt mere end ældre annoncer, der stadig lå ude: 4.150.000 TRY for en 1+1 og 6.000.000 TRY for en 2+1. De fleste af de 642 annoncer blev lagt op i 2026, men 112 havde ligget ude siden 2025 og 3 siden 2024, og en lejlighed, der stadig er til salg efter et år, er ikke blevet solgt til udbudsprisen.
Hvordan bygningens alder påvirker prisen
Bygningens alder flytter kvadratmeterprisen mere end lejlighedens størrelse, møblering eller afstand til havet.
| Bygningens alder | Annoncer | Median pr. m² | I euro | Median udbudspris |
|---|---|---|---|---|
| Ny (færdig eller under opførelse) | 57 | 64.000 TRY | 1.161 EUR | 4.500.000 TRY |
| 1 til 5 år | 199 | 68.396 TRY | 1.241 EUR | 5.130.000 TRY |
| 6 til 10 år | 145 | 59.286 TRY | 1.076 EUR | 6.885.000 TRY |
| 11 til 15 år | 100 | 51.494 TRY | 934 EUR | 6.063.500 TRY |
| 16 til 20 år | 81 | 45.590 TRY | 827 EUR | 5.395.000 TRY |
| 21 år eller ældre | 60 | 40.732 TRY | 739 EUR | 3.945.000 TRY |
En lejlighed i en bygning over 20 år bad om omkring 40 % mindre pr. kvadratmeter end en i en bygning på et til fem år. Ældre bygninger har også større lejligheder, og derfor falder deres samlede priser mindre stejlt end kvadratmeterpriserne. Af de 642 annoncer lå 386, eller 60 %, i bygninger ældre end fem år.
Bygningens alder er ikke et pålideligt fingerpeg om, hvilken jordskælvsnorm bygningen følger. Den gældende tyrkiske jordskælvsnorm for bygninger (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft den 1. januar 2019, og om den var gældende, afgøres af datoen for byggetilladelsen, ikke af det år bygningen stod færdig. En bygning, der stod færdig i 2020, kan være godkendt efter reglerne fra 2007, og en bygning godkendt før 2019 er ikke usikker alene af den grund; den blev projekteret efter den norm, der gjaldt dengang.
Ved havet eller længere oppe: prisforskellen
Annoncer, der oplyser afstand til havet, viser ikke et tydeligt tillæg pr. kvadratmeter for at ligge tæt på stranden. Af de 181 annoncer den 13. oktober 2026, der angav en afstand i beskrivelsen, bad lejligheder inden for 200 m af havet om en median på 58.261 TRY pr. m² og lejligheder 500 m til 1 km længere oppe om 60.000 TRY. Bygningens alder forklarer det meste af det. Kun 15 af de 83 annoncer inden for 200 m af havet, 18 %, lå i bygninger på op til fem år, mod 25 af de 42 annoncer 500 m til 1 km oppe, 60 %. De nyere blokke længere fra stranden kræver et aldertillæg, der udligner beliggenhedstillægget for de ældre blokke ved havet, så to lejligheder bør sammenlignes ved samme bygningsalder, før man betaler for havudsigt.
Hvad koster det at leje lejlighed i Mahmutlar?
Lejligheder i Mahmutlar, der blev annonceret til langtidsleje mellem 1. juli og 8. oktober 2026, havde en median udbudsleje på 24.500 TRY om måneden for en 1+1 og 25.000 TRY for en 2+1, omkring 445 og 454 EUR. Medianerne kommer fra 89 annoncer på Emlakjet i Mahmutlar, en del af stikprøven for leveomkostninger i Alanya.
| Lejlighedstype | Annoncer | Median udbudsleje | Midterste halvdel af annoncerne | Møbleret, median | Umøbleret, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 30 | 24.500 TRY | 18.000 til 25.000 TRY | 25.000 TRY (23 annoncer) | 16.500 TRY (7 annoncer) |
| 2+1 | 50 | 25.000 TRY | 21.000 til 30.000 TRY | 26.250 TRY (28 annoncer) | 24.000 TRY (22 annoncer) |
En lejlighed med ét og en med to soveværelser lejes ud for næsten samme median i Mahmutlar, fordi de fleste 1+1 i udbud er møblerede: 23 af 30. En umøbleret 1+1 bad om 16.500 TRY mellem juli og oktober 2026, men der var kun syv sådanne annoncer, for få at regne med.
Lejeannoncerne beskriver den samme bygningsmasse som salgsannoncerne. Af de 89 blev 81 opvarmet med aircondition, og 35 lå i en site (et indhegnet boligkompleks). De 48 annoncer, der oplyste en aidat, de månedlige fællesudgifter, gav en median på 2.000 TRY mellem juli og oktober 2026, med 2.500 TRY for en 1+1 og 1.500 TRY for en 2+1. Af de 48, der oplyste et depositum, bad 39 om én måneds husleje.
Hvilket lejeafkast giver en lejlighed i Mahmutlar?
En møbleret 1+1 i Mahmutlar viste et brutto lejeafkast på omkring 6,9 % ved udbudspriser og udbudslejer i oktober 2026, det højeste af de fire almindelige kombinationer af størrelse og møblering. Bruttoafkast er her tolv måneders median udbudsleje divideret med den mediane udbudspris for samme type lejlighed.
| Lejlighed | Median udbudsleje | Median udbudspris | Bruttoafkast |
|---|---|---|---|
| Møbleret 1+1 | 25.000 TRY | 4.350.000 TRY | 6,9 % |
| Umøbleret 1+1 | 16.500 TRY | 3.650.000 TRY | 5,4 % |
| Møbleret 2+1 | 26.250 TRY | 6.450.000 TRY | 4,9 % |
| Umøbleret 2+1 | 24.000 TRY | 5.500.000 TRY | 5,2 % |
To forbehold gælder for hver linje. Begge beløb er udbudsbeløb, så det reelle afkast afhænger af, hvad en køber betaler, og hvad en lejer skriver under på. Linjen for umøbleret 1+1 hviler på kun syv lejeannoncer.
Nettoafkastet er lavere. Aidat, ejendomsskat, den obligatoriske jordskælvsforsikring DASK og de måneder, en lejlighed står tom mellem lejere, trækkes fra lejen, og regneeksemplet længere nede gennemregner det for en møbleret 1+1. Lejeindtægter beskattes også i Tyrkiet, og reglerne er forskellige for personer, der er bosat i landet, og personer, der ikke er.
Korttidsudlejning til turister er et særskilt regelsæt. Efter lov 7464 om turistudlejning af boliger kræver udlejning af en bolig i perioder på op til 100 dage en tilladelse fra ministeriet for kultur og turisme, og ansøgningen skal indeholde en enstemmig beslutning fra alle ejere i den bygning, hvor lejligheden ligger. I et kompleks med mere end én bygning skal kun ejerne i den pågældende bygning være enige. Forfatningsdomstolen afviste et søgsmål mod den regel den 25. december 2025 i en afgørelse, der blev offentliggjort i den officielle lovtidende den 2. april 2026, så en enkelt nabo, der siger nej, kan stadig blokere en tilladelse til ferieudlejning.
Den regionale tendens går udlejernes vej for nu. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's lejeindeks for nye lejere (Yeni Kiracı Kira Endeksi) med 22,8 % i året frem til august 2026, mens boligprisindekset steg med 19,5 %, så lejen voksede hurtigere end priserne.
Kan udlændinge få opholdstilladelse på en adresse i Mahmutlar i 2026?
En opholdstilladelse på en adresse i Mahmutlar hindres ikke længere af bydelslukningen, som migrationsmyndigheden nu formulerer den, men en opholdstilladelse baseret på ejendom kræver stadig en bolig til mindst 200.000 amerikanske dollar, som ejeren selv bor i og ikke lejer ud, og kun 89 af de 642 lejligheder til salg i Mahmutlar, 14 %, bad om så meget den 13. oktober 2026. Siden for Antalya-provinsen viste stadig den ældre ordlyd den 17. oktober 2026, så en køber, der har brug for en opholdstilladelse, bør få provinsens migrationskontor til at bekræfte den konkrete adresse, før der betales et depositum.
Mahmutlar står på listen over de 1.169 bydele, som myndigheden lukkede fra den 1. juli 2022, sammen med Kargıcak, Kestel og Avsallar i Alanya. Indtil mindst april 2026 sagde myndighedens meddelelse, at bydelene på listen var lukket for opholdstilladelser og for registrering af midlertidig og international beskyttelse. Den version af samme side, der blev arkiveret den 29. september 2026, og den levende side, der blev kontrolleret den 17. oktober 2026, nævner kun midlertidig beskyttelse, international beskyttelse og skift af provins for beskyttede personer. Listen fra 2022 er stadig vedlagt.
| Dato | Hvad der skete | Kilde |
|---|---|---|
| 1. juli 2022 | Myndigheden lukkede 1.169 bydele i hele Tyrkiet for nye opholdstilladelser og beskyttelsesregistreringer; den offentliggjorte liste nævner fire i Alanya: Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar | Myndighedens meddelelse og den vedlagte liste dateret 31. august 2022 |
| 16. april 2026 | Meddelelsen regner stadig opholdstilladelser blandt de lukkede procedurer | Myndighedens hjemmeside, arkiveret kopi |
| 4. juni 2026 | Lokalpressen i Alanya meldte med en lokalpolitiker som kilde, at de fire bydele var genåbnet for nye ansøgninger | Lokalaviser; ingen tilsvarende meddelelse fra myndigheden |
| 29. september 2026 | Meddelelsen nævner ikke længere opholdstilladelser; listen fra 2022 er stadig vedlagt | Myndighedens hjemmeside, arkiveret kopi |
| 17. oktober 2026 | Den landsdækkende meddelelse nævner stadig ikke opholdstilladelser, og den vedlagte liste fra 2022 nævner stadig Mahmutlar; migrationskontoret i Antalya-provinsens egen side om lukkede bydele har stadig den ældre ordlyd, opholdstilladelser medregnet, og filen, der er vedlagt dér, nævner ingen bydel i Alanya | Myndighedens og migrationskontoret i Antalya-provinsens hjemmesider, kontrolleret den 17. oktober 2026 |
Lukningen har aldrig ramt ejerskab: en udenlandsk køber kan købe en lejlighed i en bydel på listen og få skødet (tapu). Som den landsdækkende meddelelse nu er formuleret, gælder lukningen registrering af midlertidig og international beskyttelse og skift af provins for beskyttede personer, med undtagelser for nyfødte og familiesammenføring inden for kernefamilien, og en opholdstilladelse på adressen er ikke længere blandt de procedurer, den nævner. Listen, og hvad den omfatter, kan ændres igen ved en administrativ afgørelse, som det skete i 2022.
Værdigrænsen er nu den største forhindring. Listen over dokumenter til en kortvarig opholdstilladelse, som myndigheden offentliggør på ansøgningsportalen e-İkamet, og som blev kontrolleret den 13. oktober 2026, stiller to betingelser for en tilladelse baseret på ejendom: boligen skal have været mindst 200.000 amerikanske dollar værd i tyrkiske lira på erhvervelsesdatoen, og den skal bruges som udlændingens egen bolig, ikke til udlejning eller anden indtægt. Til TCMB's købskurs for dollar den 12. oktober 2026, 49,2471 TRY, lå grænsen på omkring 9.849.000 TRY, og kun 89 af de 642 lejligheder til salg i Mahmutlar, 14 %, bad om så meget. En typisk 1+1 eller 2+1 i Mahmutlar rækker derfor ikke til en opholdstilladelse baseret på ejendom, uanset hvad lukningen omfatter, og en lejlighed købt til udlejning kan ikke samtidig være grundlaget for ejerens tilladelse. Det samme dokument nævner andre grunde til en kortvarig tilladelse, som ophold for turisme, der ikke afhænger af ejendom.
Migrationskontoret i Antalya-provinsens egen side havde stadig den ældre ordlyd, opholdstilladelser medregnet, da den blev kontrolleret den 17. oktober 2026, og der er ikke offentliggjort nogen særskilt meddelelse om ændringen, så den sikre rækkefølge er stadig skriftligt at spørge provinsens migrationskontor, om en første ansøgning om opholdstilladelse på netop den adresse ville blive godtaget, og at gøre svaret til en betingelse for købet. Hvordan selve ansøgningen foregår, står under opholdstilladelse, og aktuelle lejligheder til salg i Mahmutlar er listet særskilt.
Hvordan ser boligmassen i Mahmutlar ud?
Mahmutlar er en bydel med mellemhøje og høje boligblokke, der opvarmes med aircondition; de fleste annoncer nævner en pool, og størstedelen af lejlighederne til salg er møblerede og tomme. Detaljesiderne for de 642 salgsannoncer den 13. oktober 2026 giver dette billede.
| Det annoncen oplyser | Annoncer | Andel af 642 |
|---|---|---|
| Bygning med fem etager, den mest almindelige enkelthøjde | 154 | 24 % |
| Bygning med ni til tolv etager | 321 | 50 % |
| Aircondition som opvarmning | 604 | 94 % |
| Naturgasfyr som opvarmning | 1 | under 1 % |
| Pool nævnt i beskrivelsen | 501 | 78 % |
| Lejlighed i en site (indhegnet boligkompleks) | 175 | 27 % |
| Møbleret | 354 | 55 % |
| Umøbleret | 223 | 35 % |
En pool nævnes i langt flere beskrivelser end feltet site viser, så det felt alene siger ikke meget om, hvorvidt en blok har fælles pool. De 150 salgsannoncer, der oplyste en aidat i oktober 2026, gav en median på 1.500 TRY om måneden, lavere end 2.000 TRY i lejeannoncerne.
Skødetypen er den linje, en køber bør tjekke først. Af de 297 annoncer, der oplyste skødet som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oplyste 166, eller 56 %, kat irtifakı, skødet fra byggefasen. Efter ejerlejlighedsloven (Kat Mülkiyeti Kanunu) overgår en bygning til fuld ejerlejlighed (kat mülkiyeti) på grundlag af sin ibrugtagningstilladelse (iskan), så et skøde, der stadig lyder på kat irtifakı, betyder som regel, at bygningen som helhed ikke har en registreret ibrugtagningstilladelse. Det gør ikke købet af lejligheden ulovligt, men ibrugtagningstilladelsen bør tjekkes før ethvert bud, og den hører til kontrollerne på en besigtigelsestur for at købe lejlighed i Alanya.
Hvordan er hverdagen i Mahmutlar, og hvilke dage er der basar?
Hverdagen i Mahmutlar kredser om Barbaros Caddesi, den vigtigste handelsgade, og kystvejen D-400, med stranden på vejens havside. De fleste lejligheder ligger tæt på vandet: af de 181 salgsannoncer, der oplyste afstand til havet i oktober 2026, lå 83 inden for 200 m og 173 inden for 1 km.
- Basarer: OpenStreetMap viser en lørdagsbasar i centrum af Mahmutlar og en anden basar på østsiden, nær Barış Caddesi, som holdes om tirsdagen. Det er de handlende, der bestemmer dagene, så de er værd at bekræfte ved ankomst.
- Sundhed: nærmeste statshospital er ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi i Oba, 8,7 km væk, og Başkent-universitetets privathospital i Alanya ligger 12,8 km væk.
- Skoler: offentlige grundskoler og mellemskoler under undervisningsministeriet ligger i selve bydelen, blandt dem Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.
Takster for el og vand og priserne i supermarkederne er de samme som i resten af Alanya, så månedsbudgetterne i teksten om leveomkostninger, der er linket ovenfor, gælder også i Mahmutlar; det er huslejen, der skiller sig ud.
Hvad er ulemperne ved at bo i Mahmutlar?
De vigtigste ulemper ved Mahmutlar er en værdigrænse for opholdstilladelse, som 86 % af lejlighederne til salg ikke klarer, afstanden til centrum ad D-400, en stor andel lejligheder uden fuld ejerlejlighed, en ældre bygningsmasse og en høj andel tomme lejligheder. Ingen af dem udelukker Mahmutlar, men hver af dem ændrer, hvad en køber bør tjekke.
- Opholdstilladelse: den landsdækkende meddelelse om lukning nævner ikke længere opholdstilladelser, selv om siden for Antalya-provinsen stadig havde den ældre ordlyd den 17. oktober 2026, og 86 % af lejlighederne til salg den 13. oktober 2026 bad om mindre end de 200.000 amerikanske dollar, som en tilladelse baseret på ejendom kræver.
- Afstand og trafik: centrum af Alanya ligger 11,6 km væk, og D-400 gennem Mahmutlar bærer kysttrafikken; den østlige ringvej aflaster en del af den, men den sidste strækning mod Kargıcak er ikke åben.
- Skøde og tilladelser: 56 % af annoncerne, der oplyste skødetype, oplyste kat irtifakı, så ibrugtagningstilladelsen skal tjekkes bygning for bygning.
- Ældre bygningsmasse: 60 % af lejlighederne til salg lå i bygninger ældre end fem år, mange godkendt før jordskælvsnormen fra 2019, og en ældre bygning har ældre elevatorer, rør og tage.
- Tomhed uden for sæsonen: 91 % af lejlighederne til salg blev beskrevet som tomme, hvilket tyder på, at mange naboer er ejere af feriebolig.
Hvem passer Mahmutlar til, og hvem bør se andre steder?
Mahmutlar passer til købere, der vil have en 1+1 tæt på havet, til en median udbudspris på 3.900.000 TRY i oktober 2026, og som ikke er afhængige af en ny opholdstilladelse på den adresse; købere, der har brug for en tilladelse på adressen eller vil have kort til den gamle bydel, bør sammenligne med Oba først. Lejemedianerne fra den samme stikprøve fra juli til oktober 2026, for Demirtaş fra annoncerne den 22. oktober 2026, stiller fem bydele mod øst ved siden af hinanden.
| Bydel | Median udbudsleje, alle størrelser | Median 1+1 | Median 2+1 | Lejeannoncer | Til centrum af Alanya | Til Gazipaşa lufthavn | Nævnt på listen over lukkede bydele 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 25.000 TRY | 20.000 TRY | 33.750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nej |
| Kestel | 30.000 TRY | 25.000 TRY | 32.000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Ja |
| Mahmutlar | 25.000 TRY | 24.500 TRY | 25.000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Ja |
| Kargıcak | 32.500 TRY | for få | for få | 18 | 15,3 km | 26,8 km | Ja |
| Demirtaş | 18.500 TRY | for få | for få | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nej |
"For få" betyder færre end ti annoncer af den størrelse. Oba ligger tættest på centrum, og Oba og Demirtaş er de to af de fem, der aldrig har været nævnt på listen over lukkede bydele, så svaret om opholdstilladelse dér afhænger ikke af, hvordan lukningen er formuleret. Kargıcak, nabobydelen mod øst, bad om den højeste medianleje, dog fra kun 18 annoncer, og Demirtaş, længere mod øst, ligger tættest på Gazipaşa lufthavn og bad om den laveste, fra alle 10 annoncer, der lå ude den 22. oktober 2026. Kestel ligger på kortet mellem Mahmutlar og Oba, men bad om en højere medianleje end begge.
Ud fra disse tal passer Mahmutlar til en udlejer, der lejer en møbleret 1+1 ud til langtidslejere, kombinationen med det højeste bruttoafkast, og til en køber med stramt budget, der accepterer en ældre bygning for en lavere kvadratmeterpris. De to mål kan ikke forenes i én lejlighed: en udlejet lejlighed kan ikke være grundlaget for ejerens opholdstilladelse. Mahmutlar passer dårligere til en køber, der har brug for en opholdstilladelse baseret på ejendom, da kun 89 af de 642 lejligheder til salg klarede værdigrænsen, eller som vil bo i gåafstand af den gamle bydel.
Regneeksempel: købe og leje en møbleret 1+1 ud i Mahmutlar
En møbleret 1+1 købt til den mediane udbudspris i oktober 2026 på 4.350.000 TRY og lejet ud til den mediane udbudsleje på 25.000 TRY om måneden ville give omkring 5,3 % om året netto før indkomstskat, hvis køberen betaler hele tinglysningsafgiften og intet mæglersalær. Beregningen bruger medianerne fra annoncestikprøverne og de gebyrer, der gælder i 2026, fuldt opstillet under købsomkostninger i Tyrkiet.
| Post | Beløb | Grundlag |
|---|---|---|
| Købspris | 4.350.000 TRY | Median udbudspris møbleret 1+1, 13. oktober 2026 |
| Tinglysningsafgift (tapu harcı) | 174.000 TRY | 4 % af den oplyste pris; loven deler den 2 % køber og 2 % sælger, men ofte betaler køberen det hele |
| Mæglersalær | 0 til 208.800 TRY | Højst 4 % plus 20 % moms; betales ofte af sælger eller bygherre |
| Samlet udlæg | 4.524.000 til 4.732.800 TRY | Omkring 82.100 til 85.900 EUR |
| Årlig leje | 300.000 TRY | 25.000 TRY × 12 |
| Aidat | − 30.000 TRY | 2.500 TRY om måneden, median for lejeannoncer for 1+1 |
| DASK jordskælvsforsikring | − 1.942 TRY | Median police i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Ejendomsskat | − 3.000 TRY | 0,2 % af den kommunale vurdering, her antaget til 1.500.000 TRY |
| En måned tom | − 25.000 TRY | Én måneds leje tabt mellem lejere |
| Årlig nettoindtægt | 240.058 TRY | Omkring 4.360 EUR |
Til priserne i oktober 2026 er nettoindtægten på 240.058 TRY 5,3 % af et udlæg på 4.524.000 TRY og 5,1 % af 4.732.800 TRY, hvis køberen også betaler det højeste mæglersalær. Mindre udgifter er udeladt: tinglysningskontorets ekspeditionsgebyr, den autoriserede tolk på tinglysningskontoret, udskiftning af møbler og indkomstskatten af lejen, som afhænger af ejerens skattemæssige bopæl. Linjen for ejendomsskat er en antagelse, fordi den kommunale vurdering af en lejlighed fastsættes af Alanya kommune, ikke af markedet.
Hvor hurtigt bevæger priser og husleje sig i Mahmutlar?
Officielle tal går ikke under regionsniveau: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's boligprisindeks med 19,5 % og lejeindekset for nye lejere med 22,8 % i året frem til august 2026. Den årlige forbrugerprisinflation var 31,51 % i august 2026 ifølge TÜİK, så begge tal var reelle fald, på omkring 9 % for priserne og 7 % for lejen.
Hverken TCMB eller TÜİK offentliggør et indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Annoncemedianerne ovenfor er et øjebliksbillede af udbudspriser på én dag, den 13. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode, så udviklingen i selve Mahmutlar kan måles fra da af.