Lejlighed i Demirtaş, Alanya 2026: priser, husleje, afstande og opholdstilladelse

Demirtaş er en bydel i Alanya i provinsen Antalya, ved D-400 mod Gazipaşa, 24,9 km ad vej fra centrum, den fjerneste af de otte bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde, og 22,6 km fra Gazipaşa-Alanya Lufthavn, den nærmeste af de otte, med 3.449 folkeregistrerede indbyggere i 2022 og kun omkring 2 km kyst i den vestlige kant. Den 22. oktober 2026 havde de 73 lejligheder, der var sat til salg i Demirtaş på Emlakjet, en median udbudspris på 4.550.000 TRY, omkring 81.900 EUR, og en median på 57.556 TRY pr. kvadratmeter, den laveste af de otte, selv om Mahmutlar og Avsallar lå mindre end 3 % højere. Tre ud af fire af lejlighederne lå i bygninger, der højst var fem år gamle, en tredjedel i blokke med ni til tolv etager, og nybyggeri bad om mindre pr. kvadratmeter end lejligheder, der var et til fem år gamle. Demirtaş står ikke på migrationsmyndighedens lukningsliste fra 2022, men ingen af de 73 lejligheder bad om de 200.000 amerikanske dollar, som en opholdstilladelse på grundlag af ejendomsbesiddelse kræver; den dyreste, til 9.900.000 TRY, lå 2.460 TRY under grænsen. Kun 10 lejligheder blev udlejet på lang sigt, til en median på 18.500 TRY om måneden, lavere end i nogen anden bydel i serien, og en 2+1 viste et bruttoafkast på omkring 4,1 % og i regneeksemplet et nettoafkast på omkring 3,1 %, det svageste grundlag for udlejning af de otte. Hverdagen hviler på to dagligvarekæder, et sundhedscenter, et posthus og en folkeskole i landsbyen; de nærmeste statslige hospitaler ligger 22 til 24 km væk i Oba og Gazipaşa.

Hvor ligger Demirtaş, og hvor langt er der til Alanya centrum og lufthavnene?

Demirtaş er en bydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, ved kystvejen mod Gazipaşa øst for Kargıcak, 24,9 km ad vej fra Alanya centrum ved Güller Pınarı, 22,6 km fra Gazipaşa-Alanya Lufthavn og 154,1 km fra Antalya Lufthavn, ifølge OpenStreetMap-ruteplanlægning målt den 22. oktober 2026. Det gør den til den af de otte bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde, som ligger længst fra centrum, 0,3 km længere end Avsallar på vestsiden, og den, der ligger nærmest Gazipaşa-Alanya Lufthavn. Annoncer angiver ofte lufthavnen til 15 km. Fra landsbypunktet i Demirtaş er der 17,0 km i fugleflugt og 22,6 km ad vej, omkring 22 minutter uden trafik. De 25 km, der ofte angives til centrum, ligger tæt på de målte 24,9 km.

Efter den grænse, som generaldirektoratet for tinglysning og matrikel (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) fører, dækker Demirtaş 16,8 km², mere end Kestels 12,4 km² og mindre end Kargıcaks 23,4 km². Aliefendi og İspatlı ligger mod nord, İshaklı mod vest, Beyreli mod øst, Hocalar mod sydøst og Keşefli og Yeşilöz mod syd. Kargıcak er ikke en direkte nabo: Aliefendi, İspatlı og İshaklı ligger imellem. Kystvejen D-400 krydser bydelens vestlige kant, og landsbyen ligger 2,4 km i fugleflugt inde i landet fra den.

Demirtaş var indtil 2014 en lille by (belde) med egen kommune. Den var ikke med i regeringsbeslutningen fra 2009, der lagde Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı og Tosmur sammen med Alanya Kommune. Kommunen ophørte med lov 6360, offentliggjort i den officielle tidende (Resmî Gazete) den 6. december 2012, der nedlagde småbyernes kommuner i Tyrkiets nye storbyprovinser og lagde hver af dem ind under distriktets kommune som én bydel under småbyens navn, ved lokalvalget i marts 2014.

Den samme ruteplanlægning giver de strækninger, en beboer faktisk kører.

Køretiderne er ruteplanlæggerens skøn ved fri trafik, så sommertrafikken lægger til på hver linje. Startpunktet er det samme Demirtaş-punkt som i guiderne om Kargıcak og Kestel, og ruteplanlægningen gengiver deres offentliggjorte tal: Kargıcak til Demirtaş 10,2 km og Kestel til Demirtaş 17,3 km. Efter disse skøn ved fri trafik nås Gazipaşa centrum, statshospitalet der og lufthavnen hurtigere end Alanya centrum.

Alanyas østlige ringvej, åbnet mellem Hasbahçe og Mahmutlar den 20. december 2025, ender i Mahmutlar, og de sidste 3,2 km mod Kargıcak var ikke åbnet i oktober 2026. Den, der kommer fra Demirtaş, kører derfor ad D-400 gennem Kargıcak og Mahmutlar for at nå ringvejen. Betalingsmotorvejen fra Serik, der skal stå færdig i oktober 2028, ender ved D-400 i Telatiye vest for Alanya, og hvad den ændrer for hver del af distriktet, står under motorvejen Antalya-Alanya.

Ligger Demirtaş ved havet, og hvor langt er der fra landsbyen til stranden?

Demirtaş når kun havet i sin vestlige kant, hvor omkring 2,0 km af OpenStreetMaps kystlinje ligger nærmest grænsen, og selve landsbyen ligger omkring 2,5 km i fugleflugt fra den nærmeste strand. De 2,0 km fremkommer ved at tildele hvert stykke af OpenStreetMaps kystlinje til den nærmeste TKGM-grænse, fordi matrikelgrænsen stopper før strandlinjen, så tallet er et skøn, og naboerne Yeşilöz, Kargıcak og Keşefli får længere andele af den samme kyst. Strandene, der er kortlagt der, har hverken navn eller underlag på OpenStreetMap.

Demirtaş er også bakket. I Copernicus' højdemodel er medianhøjden for 178 jævnt fordelte punkter inden for grænsen 107 m, og 51 % af arealet ligger højere end 100 m, mod 9 % i Kestel og 71 % i Kargıcak. Den nordlige stribe omkring landsbyen ligger på omkring 26 til 29 m, og terrænet stiger mod syd til bakker med en median på 150 til 180 m og et højeste punkt på 376 m. Kun 14 af de 73 salgsannoncer angav afstand til havet, og kun 2 inden for 200 m, så stikprøven kan ikke måle, hvad nærheden til havet lægger på prisen, sådan som det kunne lade sig gøre i Kestel og Kargıcak.

Hvem bor i Demirtaş?

TÜİK, Tyrkiets statistikbureau, talte i sit adressebaserede folkeregister pr. 31. december 2022 3.449 registrerede indbyggere i Demirtaş, det nyeste tal på bydelsniveau, der kunne bekræftes i oktober 2026, op fra 2.946 i 2017 og 3.030 i 2009. Det er den mindste af de otte bydele i serien: Kargıcak havde 5.989 indbyggere i 2022, Tosmur 11.712, Avsallar 15.220, Kestel 15.445, Cikcilli 21.449, Oba 28.864 og Mahmutlar 53.034. Med omkring 206 registrerede indbyggere pr. km² er den også den tyndest befolkede, og den registrerede befolkning voksede med 17 % i de fem år frem til 2022, mod 64 % i Kestel.

Registeret tæller folk med adresse i Demirtaş, så det medtager udenlandske beboere med registreret adresse og udelader sommerhusejere, der bor et andet sted. Ingen officiel kilde offentliggør antallet af udenlandske indbyggere pr. bydel, og Demirtaş er ikke blandt de bydele i Alanya, som migrationsmyndigheden (Göç İdaresi Başkanlığı) lukkede i 2022 med henvisning til tætheden af udenlandsk befolkning.

Salgsannoncerne beskriver en ny boligmasse, der købes for at blive beholdt snarere end udlejet. Af de 73 lejligheder, der var sat til salg den 22. oktober 2026, blev 68, eller 93 %, beskrevet som tomme og 5 som beboet af ejeren; ingen var udlejet. De fleste blev solgt umøblerede: 23 af de 66 annoncer, der angav det, var møblerede, 35 %, mod 74 % i Kestel og Kargıcak. Samme dag blev kun 10 lejligheder udlejet på lang sigt.

Hvad koster det at købe lejlighed i Demirtaş?

Lejligheder til salg i Demirtaş den 22. oktober 2026 havde en median udbudspris på 4.550.000 TRY, omkring 81.900 EUR, og en median på 57.556 TRY pr. kvadratmeter bruttoareal, omkring 1.036 EUR, den laveste kvadratmeterpris af de otte bydele i Alanya, der er undersøgt på samme måde, men kun lige under Mahmutlar og Avsallar. Medianerne stammer fra alle 73 lejlighedsannoncer, der lå på Emlakjet, en landsdækkende tyrkisk boligportal, den dag, læst annonce for annonce. Eurobeløbene bygger på købskursen for euro på 55,5780 TRY i bulletinen fra Tyrkiets centralbank (TCMB) den 21. oktober 2026. Det er udbudspriser, ikke salgspriser, og forskellen mellem dem er beskrevet under forhandle boligprisen i Alanya.

Lejligheder med et og to soveværelser udgør 61 af de 73 annoncer, 32 og 29 af dem.

Tyrkiske annoncer tæller soveværelser plus stue, så en 1+1 har ét soveværelse og en separat stue, og en 2+1 har to soveværelser. Bruttoarealet omfatter en andel af vægge og altaner; i stikprøven var nettoarealet i median 89 % af bruttotallet. Linjen for 3+1 hviler på 7 annoncer og er derfor kun vejledende. De øvrige fem annoncer var to 3+2, to 5+1 og en 4+1.

Kvadratmeteren i Demirtaş er den billigste af de otte undersøgte bydele, men kun med en lille margin til de to næste. Medianen på 57.556 TRY pr. kvadratmeter lå 1,3 % under Mahmutlars 58.289 TRY, målt den 13. oktober 2026, og 2,4 % under Avsallars 59.000 TRY den 16. oktober, derefter 9 % under Cikcillis 63.195 TRY den 17. oktober, 12 % under Tosmurs 65.424 TRY og 16 % under Obas 68.149 TRY den 14. oktober, 20 % under Kargıcaks 71.765 TRY den 20. oktober og 24 % under Kestels 75.909 TRY den 21. oktober. En 2+1 i Demirtaş bad om 31 % mindre end i Kargıcak, hvor median-2+1 bad om 7.610.000 TRY, og 11 % mindre end i Mahmutlar. Pr. lejlighed er Avsallar stadig billigere: der bad medianannoncen om 4.200.000 TRY og median-2+1 om 4.875.000 TRY.

Møbler har en pris i Demirtaş, modsat i Kestel og Kargıcak. I oktober 2026 bad møblerede 1+1 i median om 4.090.000 TRY mod 3.250.000 TRY for umøblerede, 26 % mere, for lejligheder af omtrent samme alder og størrelse, men kun 8 af 1+1-lejlighederne var møblerede, mod 21 umøblerede.

Annoncer sat op siden den 1. juli 2026 bad i median om 5.440.000 TRY for en 2+1 og 3.750.000 TRY for en 1+1, lidt over hele stikprøven, men 42 annoncer er for få til at læse en tendens ud af forskellen. Ti annoncer havde ligget ude siden 2025 eller tidligere. Fem gentog en anden annonces værelsesantal, areal og pris, det sædvanlige tegn på, at samme lejlighed er sat op af to mæglere; uden dem ligger medianen på 4.600.000 TRY og 57.743 TRY pr. kvadratmeter.

Hvordan ændrer bygningens alder kvadratmeterprisen i Demirtaş?

Tre ud af fire lejligheder til salg i Demirtaş lå i bygninger, der højst var fem år gamle, og nybyggeri bad om mindre pr. kvadratmeter end lejligheder, der var et til fem år gamle: 56.737 TRY mod 67.854 TRY i oktober 2026. De 55 lejligheder, der højst var fem år gamle, udgjorde 75 % af stikprøven, efter Avsallars 85 % den næsthøjeste andel i serien, mod 37 % i Kestel og 60 % i Kargıcak.

Dykket for nybyggeri holder i oktober 2026 også inden for lejlighedstyperne: nye 1+1 bad om 58.299 TRY pr. kvadratmeter i 8 annoncer, mod 68.182 TRY for 23 1+1, der var et til fem år gamle, og nye 2+1 om 57.059 TRY i 9 annoncer, mod 67.854 TRY i 10. Annoncerne forklarer ikke forskellen, og med 8 til 23 annoncer pr. gruppe behøver den ikke at holde. De ældre klasser hviler på 5 til 8 annoncer hver; de viser kun, at bygninger ældre end fem år er sjældne i Demirtaş og beder om mindre.

Fordi tre fjerdedele af boligmassen højst er fem år gammel, blev de fleste lejligheder i Demirtaş færdige, efter at den gældende tyrkiske jordskælvsforskrift for byggeri (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft den 1. januar 2019. Det, der afgør, om forskriften gjaldt, er datoen for byggetilladelsen, ikke året bygningen stod færdig, så en blok, der blev færdig i 2021, kan stadig være godkendt efter de ældre regler. Datoen for tilladelsen står i bygningens sag hos Alanya Kommune.

Hvad koster det at leje i Demirtaş?

Lejligheder i Demirtaş, der blev udlejet på lang sigt den 22. oktober 2026, havde en median husleje på 18.500 TRY om måneden, omkring 333 EUR, og de fem 2+1 en median på 18.000 TRY, de laveste huslejer af de otte undersøgte bydele. Medianerne stammer fra alle 10 lejeannoncer for lejligheder i Demirtaş på Emlakjet den dag, så de er kun vejledende.

De øvrige fem lejligheder den 22. oktober 2026 var to 1+1 til 12.000 TRY og 19.000 TRY, to 3+1 til 16.000 TRY og 20.000 TRY og en 4+1 til 20.000 TRY. Syv af de ti var umøblerede og tre møblerede, for få til at sammenligne. På tværs af alle størrelser bad Demirtaş i median om 182 TRY i husleje pr. kvadratmeter, mod 348 TRY i Kestel, 318 TRY i Kargıcak og Oba og 270 til 273 TRY i Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar og Avsallar. En 2+1 kostede 18.000 TRY i Demirtaş, mod 25.000 TRY i Tosmur og Mahmutlar, 29.000 TRY i Avsallar, 33.500 TRY i Kestel og 35.000 TRY i Kargıcak.

Lejeannoncer i Demirtaş bliver liggende i måneder. To af de ti havde ligget ude siden september og december 2025, og af de 5 Demirtaş-annoncer i stikprøven fra juli til begyndelsen af oktober 2026, der blev brugt til leveomkostninger i Alanya, lå 4 stadig ude den 22. oktober. Kun én villa blev udlejet, til 35.000 TRY om måneden, så ingen villaleje kan angives.

Hvilket lejeafkast kan en lejlighed i Demirtaş give?

En lejlighed med to soveværelser i Demirtaş viste et bruttolejeafkast på omkring 4,1 % ved udbudspriser og huslejer i oktober 2026: tolv måneders medianleje på 18.000 TRY for en 2+1, divideret med median udbudspris på 5.250.000 TRY. Ingen anden lejlighedstype havde lejeannoncer nok til et afkast, og tallet for 2+1 hviler på fem huslejer, møblerede og umøblerede sammen, så én ny annonce kan flytte det et halvt procentpoint eller mere.

Priserne i Demirtaş er de laveste i serien, men huslejerne er endnu lavere, så afkastet er ikke højere. Møblerede 2+1 viste ved samme måneds priser bruttoafkast på 5,5 % i Tosmur, 5,4 % i Kargıcak, 5,0 % i Kestel og 4,3 % i Cikcilli. Begge tal bygger på udbudspriser, så det faktiske afkast afhænger af, hvad en køber betaler, og hvad en lejer skriver under på.

Nettoafkastet er endnu lavere. Aidat, det månedlige fællesbidrag, ejendomsskat, DASK-jordskælvsforsikringen og de måneder, en lejlighed står tom mellem lejere, trækkes alle fra huslejen, og regneeksemplet for en 2+1 gennemgår de poster. Lejeindtægter beskattes også i Tyrkiet, og reglerne er forskellige for hjemmehørende og ikke-hjemmehørende.

Kortvarig ferieudlejning følger egne regler. Efter lov 7464 om turistudlejning af boliger kræver udlejning af en bolig i perioder på op til 100 dage tilladelse fra kultur- og turismeministeriet, og ansøgningen skal indeholde en enstemmig beslutning fra alle ejere i bygningen, hvor lejligheden ligger. Forfatningsdomstolen afviste et søgsmål mod reglen den 25. december 2025, i en afgørelse offentliggjort i den officielle tidende den 2. april 2026. I Demirtaş, hvor 24 af de 73 lejligheder til salg står i blokke med ni til tolv etager og 62 annoncer nævner pool, kræver ferieudlejning skriftligt samtykke fra hver ejer i blokken.

Den regionale tendens er foreløbig til udlejers fordel. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's indeks for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, mens boligprisindekset steg med 20,0 %.

Kan udlændinge få opholdstilladelse på en adresse i Demirtaş i 2026?

Demirtaş står ikke på migrationsmyndighedens liste over lukkede bydele, så ingen lukning står i vejen for en adresse der, men en tilladelse på grundlag af ejendomsbesiddelse kræver en bolig til mindst 200.000 amerikanske dollar, som ejeren selv bor i, og ingen af de 73 lejligheder til salg den 22. oktober 2026 bad om så meget. Den dyreste lejlighed, en 5+1 på 230 m², bad om 9.900.000 TRY, omkring 199.950 USD og 2.460 TRY under grænsen.

Myndighedens liste over 1.169 bydele lukket fra den 1. juli 2022 nævner fire i Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar, i rækkerne 145 til 148 i den vedhæftede fil; Demirtaş er ikke iblandt. Meddelelsen, kontrolleret igen den 22. oktober 2026, beskriver nu lukningen som gældende registreringer under midlertidig og international beskyttelse og skift af provins for beskyttede personer og nævner ikke længere opholdstilladelser. Hvordan ordlyden ændrede sig i 2026, står i guiden om Avsallar, en af de listede bydele.

Værdikravet er det, ingen lejlighed i Demirtaş klarede. Myndighedens dokumentliste for kortvarig opholdstilladelse, offentliggjort på ansøgningssiden e-İkamet, kræver, at en bolig, der bruges til en ejendomsbaseret tilladelse, var mindst 200.000 amerikanske dollar værd i tyrkiske lira på erhvervelsesdatoen og bruges som udlændingens eget hjem, ikke udlejes eller bruges til anden indtægt. Ved TCMB's købskurs for dollar den 21. oktober 2026, 49,5123 TRY, lå grænsen på omkring 9.902.000 TRY. Median-2+1 bad om 5.250.000 TRY, omkring 106.000 USD, cirka 53 % af grænsen. Hver anden bydel i serien havde lejligheder over den: 40 % i Kargıcak og Cikcilli, 30 % i Kestel, omkring 27 % i Oba og Tosmur, 14 % i Mahmutlar og 3 % i Avsallar.

Fire af de syv villaer, der var sat til salg i Demirtaş, bad om mere end grænsen, og to af de fire var det samme hus sat op to gange. En køber, der har brug for en ejendomsbaseret tilladelse i Demirtaş, kigger altså på en villa, ikke en lejlighed, og den værdi, der tæller, er den på købsdatoen. Hvordan selve ansøgningen foregår, står under opholdstilladelse.

Hvordan ser boligmassen ud i Demirtaş?

Lejlighederne i Demirtaş er nye: tre fjerdedele af dem, der var til salg den 22. oktober 2026, lå i bygninger, der højst var fem år gamle, en tredjedel i blokke med ni til tolv etager, 85 % af annoncerne nævnte pool, og to tredjedele af de annoncer, der angav en af de to former for ejerlejlighed, angav kat irtifakı, ejerformen i byggefasen. Detaljesiderne for de 73 salgsannoncer giver profilen.

De høje blokke er de nye. De 24 lejligheder i blokke med ni til tolv etager var i median et år gamle og bad i oktober 2026 om 69.329 TRY pr. kvadratmeter, mod 47.083 TRY for de 37 lejligheder i blokke med seks etager eller færre. Af de 73 annoncer angav 57 elevator, 59 parkering, og 24 placerede lejligheden i en site (et indhegnet boligkompleks). At ligge i en site betød ikke dyrere: de 24 lejligheder i en site bad i median om 54.964 TRY pr. kvadratmeter, mod 62.692 TRY for de 49 udenfor. Ingen angav naturgas som opvarmning. De 26 salgsannoncer, der angav en aidat, gav en median på 1.900 TRY om måneden, under Kestels 2.500 TRY, Kargıcaks 3.000 TRY og Obas 2.100 TRY og tæt på Avsallars 1.875 TRY, og 57 af de 73 annoncer beskrev lejligheden som mulig at belåne.

Af de 46 annoncer, der angav ejerformen som kat irtifakı eller kat mülkiyeti (fuld ejerlejlighed), angav 30, eller 65 %, kat irtifakı, efter Kestels 67 % den næsthøjeste andel i serien. I en ung boligmasse er det ventet: 20 af de 35 lejligheder, der højst var fem år gamle og angav ejerform, stod på kat irtifakı, som efter artikel 3 i loven om ejerlejligheder (Kat Mülkiyeti Kanunu, lov 634) overgår til kat mülkiyeti med ibrugtagningstilladelsen (yapı kullanma izin belgesi, kaldet iskan) for hele bygningen. Blandt ældre lejligheder var det 10 af 11, og en blok, der stadig står på kat irtifakı flere år efter, at den stod færdig, har som regel ingen registreret ibrugtagningstilladelse. Hvilken ejerform der gælder, står i selve skødet, og hvad hver type betyder for en køber, står under typer af skøde i Tyrkiet.

Villaer er der få af. Syv var til salg den 22. oktober 2026, til en median på 10.600.000 TRY; to af annoncerne gjaldt det samme 4+1-hus på 240 m², én var en fritliggende herregård på 850 m² til 75.000.000 TRY, og fem af de syv lå i bygninger ældre end ti år, så villapriser kan ikke måles.

Hvordan er hverdagen i Demirtaş: indkøb, sundhedscenter, skole, busser?

Hverdagen i Demirtaş dækker det grundlæggende i landsbyen og ikke meget mere: to dagligvarekæder, et sundhedscenter og et posthus ligger inden for 0,6 km fra landsbypunktet, en statslig folkeskole ligger i bydelen, og de nærmeste statslige hospitaler ligger 22 til 24 km væk i Oba og Gazipaşa. De nævnte steder er registreret på OpenStreetMap i oktober 2026 og ligger inden for TKGM-grænsen; vejafstandene gælder fra landsbypunktet i Demirtaş.

• Indkøb: en BİM på Atatürk Caddesi og en A101 ligger 0,3 og 0,4 km fra landsbypunktet. De nærmeste indkøbscentre er Plumeria i Kargıcak, 9,7 km væk, og Akdeniz Park i Mahmutlar, 14,2 km væk.
• Sundhed: et sundhedscenter, der på OpenStreetMap hedder Demirtaş Sağlık Ocağı, ligger 0,5 km fra landsbypunktet, og to apoteker er kortlagt inden for grænsen. De statslige hospitaler er ALKÜ Alanya Undervisnings- og Forskningshospital i Oba, 22,1 km og omkring 26 minutter væk, og Gazipaşa statshospital, 23,7 km og omkring 19 minutter væk. Muhtaren, bydelens valgte tillidsperson, kan bekræfte, hvilken praktiserende læge der dækker en adresse.
• Skoler: den statslige folkeskole Demirtaş İlkokulu angiver på sin side hos undervisningsministeriet adressen Uğur Mumcu Caddesi nr. 28, og et register, der gengiver ministeriets skoleliste, placerer mellemskolen Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu på Antalya-Mersin Caddesi, navnet på D-400 her. Familier bør bekræfte pladser på hvert niveau hos undervisningsforvaltningen i Alanya distrikt (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Post: et PTT-kontor ligger 0,6 km fra landsbypunktet.
• Ugemarked: ingen markedsdag for selve Demirtaş kunne findes i oktober 2026, hverken i markedslisterne for Alanya eller på OpenStreetMap. Det nærmeste registrerede marked er tirsdagsmarkedet i Mahmutlar, 12,7 km væk.
• Busser: ingen gældende køreplan eller linjenummer for bybusser eller dolmuş (delte minibusser) til Demirtaş kunne findes hos Alanya Kommune i oktober 2026, så en køber uden bil bør tjekke nærmeste stoppested og afgangshyppigheden på stedet.
• Havet: den nærmeste strand ligger omkring 2,5 km i fugleflugt fra landsbyen, og D-400 løber langs kysten i bydelens vestlige kant.
• Syedra: ruinerne af den antikke by Syedra ligger i Kargıcak, 12,5 km ad vej.

El- og vandtakster og dagligvarepriser er de samme som andre steder i Alanya, så leveomkostningerne i Demirtaş adskiller sig fra resten af distriktet især på husleje og aidat, og begge er blandt de laveste i serien. Et indkøbscenter og tirsdags- og lørdagsmarkederne ligger i Mahmutlar, omkring 16 minutter væk.

Hvad er ulemperne ved at bo i Demirtaş?

De vigtigste ulemper ved Demirtaş er afstanden, 24,9 km til Alanyas centrum og mere end 22 km til et statshospital, et lejlighedsmarked, hvor ingen lejlighed nåede værdikravet for opholdstilladelse, et udlejningsmarked på ti annoncer med seriens laveste huslejer, en lille landsby med få tilbud og en landsby, der ligger trukket tilbage fra havet på stigende terræn. Ingen af dem udelukker Demirtaş, men hver af dem ændrer, hvad en køber bør tjekke.

• Afstand: Alanya centrum ligger 24,9 km væk, omkring 29 minutter uden trafik, længst væk af de otte undersøgte bydele, og den østlige ringvej begynder først i Mahmutlar.
• Afstand til hospital: de nærmeste statshospitaler ligger 22,1 km væk i Oba og 23,7 km væk i Gazipaşa.
• Opholdstilladelse: ingen af de 73 lejligheder til salg den 22. oktober 2026 bad om de 200.000 amerikanske dollar, som en ejendomsbaseret tilladelse kræver; den dyreste bad om 9.900.000 TRY.
• Tyndt udlejningsmarked: 10 lejligheder blev udlejet på lang sigt, til en median på 18.500 TRY om måneden og 182 TRY pr. kvadratmeter, det laveste i serien, og to af dem havde ligget ude siden 2025.
• Et lille sted: 3.449 registrerede indbyggere, to dagligvarekæder, ingen markedsdag, der kunne findes, og ingen buskøreplan, der kunne findes.
• Havet og skråningen: landsbyen ligger omkring 2,5 km i fugleflugt fra stranden, halvdelen af bydelen ligger højere end 100 m, og kun 14 salgsannoncer angav afstand til havet.
• Skovbrand i nærheden: skovbranden, der brød ud i nabobyen Aliefendi den 18. september 2025, beskadigede ifølge Antalyas regionale skovdirektorat 300 hektar skov og nåede ifølge nyhedsbureauet DHA İspatlı og Kargıcak; ingen fundet rapport siger, at den nåede Demirtaş.
• Gamle og dobbelte annoncer: 5 af de 73 salgsannoncer gentog en anden annonces areal og pris, og 10 havde ligget ude siden 2025 eller tidligere.

Hver af disse kan tjekkes, før der gives et bud. Ejerform, ibrugtagningstilladelse, dato for byggetilladelse og vejen til stranden hører til de tjek, der er beskrevet for en besigtigelsestur for at købe lejlighed i Alanya.

Hvem passer Demirtaş til, og hvordan klarer det sig over for Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur, Cikcilli og Avsallar?

Demirtaş passer til købere, der vil have en ny lejlighed til seriens laveste kvadratmeterpris, tæt på Gazipaşa-Alanya Lufthavn, og som selv bruger den i stedet for at regne med husleje; den passer ikke til en køber, der har brug for en ejendomsbaseret opholdstilladelse gennem en lejlighed, fordi ingen af lejlighederne til salg i oktober 2026 nåede værdikravet på 200.000 amerikanske dollar, eller til en, der vil nå byen, et hospital eller stranden til fods. Det er også den eneste bydel i serien, hvor Gazipaşa centrum, lufthavnen og statshospitalet nås hurtigere end Alanya centrum.

Salgspriserne blev målt for Demirtaş den 22. oktober, for Kestel den 21. oktober, for Kargıcak den 20. oktober, for Cikcilli den 17. oktober, for Avsallar den 16. oktober, for Oba og Tosmur den 14. oktober og for Mahmutlar den 13. oktober 2026. Huslejerne for Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar og Tosmur er alle annoncer, der lå ude på målingsdagen, og tallene for Demirtaş hviler på 10 annoncer; dem for Oba og Mahmutlar kommer fra annoncer sat op mellem juli og oktober 2026. Afstandene er målt til det samme punkt ved Güller Pınarı og det samme lufthavnspunkt.

Ud fra disse tal passer Demirtaş til en køber, der vil have et feriested eller en bolig til lange ophold i en ny blok, flyver via Gazipaşa, kører bil og er tilfreds med landsbybutik og sundhedscenter frem for en by. Det passer dårligere til en investor, der jagter afkast og finder højere bruttoafkast i Oba, Mahmutlar eller Avsallar og et dybere udlejningsmarked i alle tre; til en køber, der har brug for opholdstilladelse gennem ejendom og vil have en lejlighed; eller til en husstand, der har brug for et hospital eller stranden i gåafstand. Mahmutlar beder om næsten det samme pr. kvadratmeter, ligger 13,3 km tættere på centrum og har flest annoncer i serien, og Avsallar, lige så langt væk på vestsiden, beder om lidt mere pr. kvadratmeter, men mindre pr. lejlighed.

Regneeksempel: købe og udleje en 2+1 i Demirtaş

En lejlighed med to soveværelser købt til median udbudspris i oktober 2026 på 5.250.000 TRY og udlejet til medianhuslejen på 18.000 TRY om måneden ville give omkring 3,1 % om året netto, før indkomstskat, hvis køberen betaler hele tinglysningsafgiften og intet mæglersalær. Beregningen bruger medianerne fra annoncestikprøverne og de omkostninger, der gælder i 2026, beskrevet fuldt ud under købsomkostninger i Tyrkiet. En 2+1 bruges, fordi det er den eneste lejlighedstype med lejeannoncer nok til en median, fem, og den næststørste gruppe lejligheder til salg, 29 af 73.

Med priser fra oktober 2026 er nettoindtægten på 169.058 TRY 3,1 % af et udlæg på 5.460.000 TRY og 3,0 % af 5.712.000 TRY, hvis køberen også betaler det højeste mæglersalær. Mindre omkostninger er udeladt: tinglysningskontorets servicegebyr, den autoriserede tolk ved tinglysningskontoret, reparationer, møbler og indkomstskatten på huslejen, som afhænger af ejerens skattemæssige hjemsted. Linjen for ejendomsskat er en antagelse, fordi den kommunale værdi af en lejlighed fastsættes af Alanya Kommune, ikke af markedet, og huslejen hviler på fem annoncer for 2+1, møblerede og umøblerede sammen.

Regneeksemplerne for Oba (5,9 %), Mahmutlar (5,3 %), Avsallar (5,2 %), Tosmur (4,6 %), Kestel (4,5 %), Kargıcak (4,3 %) og Cikcilli (3,9 %) gav alle mere, så Demirtaş er det svageste tilfælde for at købe til udlejning af de otte. Der kan ikke regnes et eksempel for en 1+1, fordi kun to 1+1 blev udlejet. Med omkring 106.000 USD i oktober 2026 er 2+1-lejligheden cirka halvdelen af de 200.000 amerikanske dollar, som en ejendomsbaseret opholdstilladelse kræver, og en lejlighed, der udlejes, kan under alle omstændigheder ikke danne grundlag for en sådan.

Hvor hurtigt bevæger priser og lejer sig i Demirtaş?

Officielle tal går ikke under regionsniveau: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMB's boligprisindeks med 20,0 % og indekset for nye lejeres husleje med 23,6 % i året frem til september 2026, ifølge bulletinen offentliggjort den 16. oktober 2026. Den årlige forbrugerprisinflation var 29,73 % i september 2026 ifølge TÜİK, så begge tal var reale fald, på omtrent 7,5 % for priser og 5 % for huslejer. I hele Tyrkiet steg de to indeks med 22,3 % og 26,6 %.

Hverken TCMB eller TÜİK offentliggør et indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Demirtaş' egne annoncer giver kun et svagt signal: lejligheder sat op siden den 1. juli 2026 bad om lidt mere end hele stikprøven, 5.440.000 TRY mod 5.250.000 TRY for en 2+1, og 4 af de 5 lejeannoncer i stikprøven fra juli til begyndelsen af oktober lå stadig ude den 22. oktober. Medianerne for Demirtaş er et øjebliksbillede af udbudspriser på én dag, den 22. oktober 2026, og opdateres i januar 2027 med samme metode som for de øvrige syv bydele; derefter kan ændringen i selve Demirtaş måles.