Appartement kopen in Mahmutlar 2026: prijzen, huur en verblijfsvergunning

Mahmutlar is een kustwijk van Alanya in de provincie Antalya, ongeveer 11,6 km ten oosten van het centrum van Alanya (Güller Pınarı). Op 13 oktober 2026 hadden de 642 appartementen die op Emlakjet te koop stonden een mediane vraagprijs van TRY 3.900.000 (ongeveer EUR 70.800) voor een appartement met één slaapkamer en TRY 5.905.000 (ongeveer EUR 107.200) voor een appartement met twee slaapkamers. Langetermijnhuren lagen tussen juli en oktober 2026 op een mediaan van TRY 24.500 per maand voor een appartement met één slaapkamer en TRY 25.000 voor een appartement met twee slaapkamers; een gemeubileerd appartement met één slaapkamer haalde een brutorendement van ongeveer 6,9% en in het rekenvoorbeeld een nettorendement van ongeveer 5,3% na overdrachtsheffing, servicekosten, verzekering, onroerendgoedbelasting en een maand zonder huurder. De leeftijd van het gebouw bepaalde de vierkantemeterprijs meer dan de zee: appartementen in gebouwen van één tot vijf jaar oud vroegen ongeveer TRY 68.400 per m², tegen TRY 40.700 in gebouwen van meer dan 20 jaar oud, terwijl appartementen binnen 200 m van zee per vierkante meter niet meer vroegen dan appartementen tot 1 km landinwaarts. Mahmutlar wordt nog steeds genoemd op de gesloten lijst van 2022 van de migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı), maar tussen april en september 2026 herschreef de dienst zijn landelijke mededeling, die verblijfsvergunningen niet meer noemt bij de procedures waarvoor de sluiting geldt; de eigen pagina van de provinciale migratiedienst van Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) toonde bij de controle op 17 oktober 2026 nog de oude tekst. De waardetoets is niet veranderd: een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist een woning van minstens 200.000 Amerikaanse dollar die de eigenaar niet verhuurt, en slechts 14% van de te koop staande appartementen haalde die prijs. Van de te koop staande appartementen werd 91% als leegstaand omschreven, en 56% van de advertenties met een vermeld eigendomstype stond nog op kat irtifakı, de eigendomsakte uit de bouwfase die meestal betekent dat er geen gebruiksvergunning geregistreerd is. Onder de vijf vergeleken oostelijke wijken was de mediane huur van Mahmutlar, TRY 25.000, gelijk aan die van Oba, lager dan de TRY 30.000 in Kestel en de TRY 32.500 in Kargıcak en hoger dan de TRY 18.500 in Demirtaş, terwijl Oba dichter bij het centrum ligt en net als Demirtaş nooit op de gesloten lijst is genoemd.

Waar ligt Mahmutlar, en hoe ver is het van Alanya en de luchthavens?

Mahmutlar is een kustwijk (mahalle) van het district Alanya in de provincie Antalya, ongeveer 11,6 km over de weg ten oosten van het centrum van Alanya (Güller Pınarı) en 31,3 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya, volgens routering van OpenStreetMap gemeten op 13 oktober 2026. Mahmutlar was een zelfstandig stadje (belde) met een eigen gemeente totdat Wet 6360, de grootstedelijke gemeentewet van 2012, bij de lokale verkiezingen van maart 2014 in werking trad en de stadjes van de provincie Antalya als wijken in hun districten opnam. Sindsdien wordt Mahmutlar bestuurd door de gemeente Alanya (Alanya Belediyesi).

Dezelfde routering geeft de afstanden die een bewoner werkelijk rijdt.

De rijtijden zijn schattingen van de routeringsdienst zonder verkeer, in de zomer komt er op elke regel verkeer bij. De D-400, de kustweg tussen Antalya en Mersin, loopt dwars door Mahmutlar, en het ministerie van Transport telde op de bestaande route door oostelijk Alanya ongeveer 33.000 voertuigen per dag. Het ministerie opende op 20 december 2025 de eerste 12 km van de nieuwe oostelijke ringweg van Alanya, van Hasbahçe tot Mahmutlar, met dubbele tunnelbuizen bij Oba, Dim en Mahmutlar. De resterende 3,2 km tot Kargıcak zat in juli 2026 nog in de fase van grondverwerving, dus de volledige tijdwinst die het ministerie voorspelde, ongeveer 35 minuten teruggebracht tot 10, is nog niet beschikbaar. Er wordt ook een aparte snelweg van Antalya richting Alanya aangelegd, beschreven onder snelweg Antalya-Alanya.

Stadsbussen rijden langs de kust tussen Mahmutlar en het centrum van Alanya. Het volle tarief volgens de op 2 december 2025 aangekondigde tarieflijst is TRY 35 met de Kent Kart, de oplaadbare vervoerskaart.

Wie wonen er in Mahmutlar?

TÜİK, het Turkse statistiekbureau, telde op 31 december 2022 in zijn adresgebaseerde bevolkingsregister 53.034 inwoners in Mahmutlar, het meest recente cijfer op wijkniveau dat in oktober 2026 op te vragen was. Het cijfer telt mensen met een geregistreerd adres in Mahmutlar, dus ook buitenlandse inwoners met een geregistreerd adres, maar niet de eigenaren van vakantiewoningen die elders wonen.

Geen enkele officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per wijk. De migratiedienst publiceert wel een lijst van gesloten wijken, en Mahmutlar wordt daar sinds 2022 op genoemd, samen met Kestel, Kargıcak en Avsallar in Alanya; sinds een herformulering tussen april en september 2026 noemt de landelijke mededeling van de dienst verblijfsvergunningen niet meer bij de procedures waarvoor de sluiting geldt.

De verkoopadvertenties laten zien hoeveel van de woningvoorraad als tweede woning wordt gebruikt. Van de 642 appartementen die op 13 oktober 2026 te koop stonden, werden er 584, ofwel 91%, als leegstaand omschreven, 48 als bewoond door de eigenaar en 10 als verhuurd. Een leeg appartement op een verkoopportaal is niet hetzelfde als een appartement dat het hele jaar leegstaat, maar het patroon past bij een wijk waar veel eigenaren op bezoek komen in plaats van er te wonen.

Wat kost een appartement kopen in Mahmutlar?

Appartementen die op 13 oktober 2026 in Mahmutlar te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 5.590.000, ongeveer EUR 101.400, en een mediaan van TRY 58.289 per vierkante meter bruto, ongeveer EUR 1.058. De medianen komen uit alle 642 appartementsadvertenties die die dag online stonden op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, waarbij elke advertentiepagina afzonderlijk is uitgelezen. De bedragen in euro gebruiken de aankoopkoers van de euro van TRY 55,1075 die de Turkse centrale bank (TCMB) op 12 oktober 2026 publiceerde. Dit zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen; het verschil tussen beide is onderhandelbaar en wordt uitgebreid behandeld onder prijs onderhandelen voor een appartement in Alanya.

De grootte van het appartement bepaalt de totaalprijs meer dan enig ander kenmerk dat de advertenties vastleggen.

Turkse advertenties tellen slaapkamers plus woonkamer: een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer, een 2+1 heeft twee slaapkamers. De bruto-oppervlakte omvat een deel van de muren en balkons; in de steekproef was de netto-oppervlakte een mediane 91,5% van het brutocijfer.

De kleinste appartementen kosten het meest per vierkante meter. Op 13 oktober 2026 vroeg een 1+1 een mediane TRY 68.174 per m², 27% meer dan een 2+1, dus de goedkoopste instap in Mahmutlar is ook de duurste per vierkante meter.

Ook meubilair verschuift de prijs. In oktober 2026 vroegen gemeubileerde 1+1-appartementen een mediane TRY 4.350.000 over 93 advertenties, tegen TRY 3.650.000 voor 74 ongemeubileerde, een verschil van TRY 700.000 of 19%.

Advertenties die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, vroegen iets meer dan oudere die nog online stonden: TRY 4.150.000 voor een 1+1 en TRY 6.000.000 voor een 2+1. De meeste van de 642 advertenties waren in 2026 geplaatst, maar 112 stonden al sinds 2025 online en 3 sinds 2024, en een appartement dat na een jaar nog te koop staat, is niet verkocht voor de vraagprijs.

Hoe de leeftijd van het gebouw de prijs verandert

De leeftijd van het gebouw verschuift de vierkantemeterprijs meer dan de grootte van het appartement, het meubilair of de afstand tot de zee.

Een appartement in een gebouw van meer dan 20 jaar oud vroeg ongeveer 40% minder per vierkante meter dan een appartement in een gebouw van één tot vijf jaar oud. Oudere gebouwen hebben ook grotere appartementen, waardoor hun totaalprijzen minder sterk dalen dan hun vierkantemeterprijzen. Van de 642 advertenties stonden er 386, ofwel 60%, in gebouwen van meer dan vijf jaar oud.

De leeftijd van een gebouw is geen betrouwbare aanwijzing voor de aardbevingsnorm die het volgt. De huidige Turkse aardbevingsbouwnorm (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trad op 1 januari 2019 in werking, en of die van toepassing was, hangt af van de datum van de bouwvergunning, niet van het jaar waarin het gebouw klaar was. Een gebouw dat in 2020 is opgeleverd, kan onder de regels van 2007 vergund zijn, en een gebouw dat vóór 2019 is vergund, is daarom alleen niet onveilig; het is ontworpen volgens de norm die toen gold.

Aan zee of verder landinwaarts: het prijsverschil

Advertenties die een afstand tot de zee vermelden, laten geen duidelijke meerprijs per vierkante meter zien voor dicht bij zee wonen. Van de 181 advertenties van 13 oktober 2026 die een afstand in de beschrijving gaven, vroegen appartementen binnen 200 m van zee een mediane TRY 58.261 per m² en appartementen 500 m tot 1 km landinwaarts TRY 60.000. De leeftijd van het gebouw verklaart het grootste deel daarvan. Slechts 15 van de 83 advertenties binnen 200 m van zee, 18%, stonden in gebouwen tot vijf jaar oud, tegen 25 van de 42 advertenties op 500 m tot 1 km afstand, 60%. De nieuwere blokken verder van het strand vragen een leeftijdspremie die de locatiepremie van de oudere blokken aan zee opheft, dus twee appartementen moeten bij dezelfde gebouwleeftijd worden vergeleken voordat er voor zeezicht wordt betaald.

Wat kost een appartement huren in Mahmutlar?

Appartementen in Mahmutlar die tussen 1 juli en 8 oktober 2026 voor langetermijnhuur werden aangeboden, hadden een mediane vraaghuur van TRY 24.500 per maand voor een 1+1 en TRY 25.000 voor een 2+1, ongeveer EUR 445 en EUR 454. De medianen komen uit 89 Emlakjet-advertenties in Mahmutlar, een deel van de steekproef voor de kosten van levensonderhoud in Alanya.

Een appartement met één en een met twee slaapkamers kosten in Mahmutlar bijna dezelfde mediane huur, omdat de meeste aangeboden 1+1-appartementen gemeubileerd zijn: 23 van de 30. Een ongemeubileerde 1+1 vroeg tussen juli en oktober 2026 TRY 16.500, maar er waren maar zeven van zulke advertenties, te weinig om op te bouwen.

De huuradvertenties beschrijven dezelfde woningvoorraad als de verkoopadvertenties. Van de 89 werden er 81 met airconditioning verwarmd, en 35 lagen in een site (een afgesloten wooncomplex). De 48 advertenties die een aidat noemden, de maandelijkse servicekosten, kwamen tussen juli en oktober 2026 op een mediaan van TRY 2.000, met TRY 2.500 voor een 1+1 en TRY 1.500 voor een 2+1. Van de 48 advertenties die een borg vermeldden, vroegen er 39 één maand huur.

Welk huurrendement levert een appartement in Mahmutlar op?

Een gemeubileerd 1+1-appartement in Mahmutlar liet bij de vraagprijzen en vraaghuren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 6,9% zien, het hoogste van de vier gangbare combinaties van grootte en meubilair. Brutorendement is hier twaalf maanden mediane vraaghuur gedeeld door de mediane vraagprijs van hetzelfde type appartement.

Voor elke regel gelden twee kanttekeningen. Beide bedragen zijn vraagbedragen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent. De regel voor de ongemeubileerde 1+1 rust op slechts zeven huuradvertenties.

Het nettorendement is lager. Servicekosten, onroerendgoedbelasting, de verplichte DASK-aardbevingsverzekering en de maanden dat een appartement tussen twee huurders leegstaat, gaan van de huur af; het rekenvoorbeeld verderop rekent dat door voor een gemeubileerde 1+1. Huurinkomsten zijn in Turkije ook belast, en de regels verschillen voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur is een apart regime. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen is voor het verhuren van een woning voor perioden tot 100 dagen een vergunning van het ministerie van Cultuur en Toerisme nodig, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit zitten van alle eigenaren in het gebouw waar het appartement ligt. In een complex met meer dan één gebouw hoeven alleen de eigenaren van dat gebouw in te stemmen. Het Grondwettelijk Hof wees een beroep tegen die regel op 25 december 2025 af, in een uitspraak die op 2 april 2026 in het Staatsblad verscheen, dus één bezwaar makende buur kan een vergunning voor vakantieverhuur nog steeds tegenhouden.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van verhuurders. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de huurindex voor nieuwe huurders van de TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) in het jaar tot augustus 2026 met 22,8%, terwijl de huizenprijsindex met 19,5% steeg; de huren stegen dus sneller dan de prijzen.

Krijgen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning op een adres in Mahmutlar?

Een verblijfsvergunning op een adres in Mahmutlar wordt volgens de huidige tekst van de migratiedienst niet meer door de wijksluiting tegengehouden, maar een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist nog steeds een woning van minstens 200.000 Amerikaanse dollar die de eigenaar zelf bewoont en niet verhuurt, en slechts 89 van de 642 te koop staande appartementen in Mahmutlar, 14%, vroegen op 13 oktober 2026 zoveel. De provinciale pagina van Antalya toonde op 17 oktober 2026 nog de oude tekst; een koper die een verblijfsvergunning nodig heeft, moet het specifieke adres daarom vóór het betalen van een aanbetaling laten bevestigen door de provinciale migratiedienst.

Mahmutlar staat op de lijst van 1.169 wijken die de dienst vanaf 1 juli 2022 sloot, samen met Kargıcak, Kestel en Avsallar in Alanya. Tot minstens april 2026 zei de mededeling van de dienst dat de vermelde wijken gesloten waren voor verblijfsvergunningen en voor registraties van tijdelijke en internationale bescherming. De versie van dezelfde pagina die op 29 september 2026 werd gearchiveerd, en de live pagina die op 17 oktober 2026 werd gecontroleerd, noemen alleen nog tijdelijke bescherming, internationale bescherming en provinciewissels voor beschermde personen. De lijst uit 2022 is nog bijgevoegd.

De sluiting heeft het eigendom nooit geraakt: een buitenlandse koper kan in een vermelde wijk een appartement kopen en krijgt een eigendomsbewijs (tapu). Volgens de huidige tekst van de landelijke mededeling geldt de sluiting voor registraties van tijdelijke en internationale bescherming en voor provinciewissels van beschermde personen, met uitzonderingen voor pasgeborenen en gezinshereniging binnen het kerngezin, en een verblijfsvergunning op het adres staat niet meer bij de procedures die ze noemt. De lijst, en waarvoor die geldt, kan opnieuw veranderen bij bestuurlijk besluit, zoals in 2022 gebeurde.

De waardetoets is nu de grootste hindernis. De lijst met documenten voor een kortlopende verblijfsvergunning, die de dienst op zijn aanvraagsite e-İkamet publiceert en die op 13 oktober 2026 is gecontroleerd, stelt twee voorwaarden voor een vergunning op basis van vastgoed: de woning moet op de datum van verwerving minstens 200.000 Amerikaanse dollar in Turkse lira waard zijn geweest, en ze moet als eigen woning van de buitenlander worden gebruikt, niet voor verhuur of ander inkomen. Tegen de aankoopkoers van de dollar van de TCMB van 12 oktober 2026, TRY 49,2471, lag de drempel op ongeveer TRY 9.849.000, en slechts 89 van de 642 te koop staande appartementen in Mahmutlar, 14%, vroegen zoveel. Een gemiddeld 1+1- of 2+1-appartement in Mahmutlar volstaat dus niet voor een verblijfsvergunning op basis van vastgoed, ongeacht waarvoor de sluiting geldt, en een appartement dat is gekocht om te verhuren, kan niet tegelijk de basis zijn van de vergunning van de eigenaar. Hetzelfde document noemt andere gronden voor een kortlopende vergunning, zoals verblijf voor toerisme, die niet van vastgoedbezit afhangen.

De eigen pagina van de provinciale migratiedienst van Antalya toonde bij de controle op 17 oktober 2026 nog de oude tekst, verblijfsvergunningen inbegrepen, en er is geen aparte mededeling over de wijziging gepubliceerd; de veilige volgorde is dus nog steeds de provinciale migratiedienst schriftelijk te vragen of een eerste aanvraag voor een verblijfsvergunning op precies dat adres zou worden aanvaard, en dat antwoord een voorwaarde van de koop te maken. Hoe de aanvraag zelf verloopt, staat onder verblijfsvergunning, en actuele appartementen te koop in Mahmutlar staan apart vermeld.

Hoe ziet de woningvoorraad in Mahmutlar eruit?

Mahmutlar is een wijk van middelhoge en hoge appartementsblokken die met airconditioning worden verwarmd; de meeste advertenties noemen een zwembad, en het merendeel van de aangeboden appartementen is gemeubileerd en leeg. De detailpagina's van de 642 verkoopadvertenties van 13 oktober 2026 geven dit profiel.

Een zwembad komt in veel meer beschrijvingen voor dan het veld site, dus dat veld alleen zegt weinig over de vraag of een blok een gemeenschappelijk zwembad heeft. De 150 verkoopadvertenties die in oktober 2026 een aidat noemden, kwamen op een mediaan van TRY 1.500 per maand, lager dan de TRY 2.000 in de huuradvertenties.

Het eigendomstype is de regel die een koper als eerste moet controleren. Van de 297 advertenties die de akte als kat irtifakı of kat mülkiyeti vermeldden, gaven er 166, ofwel 56%, kat irtifakı op, de akte uit de bouwfase. Volgens de appartementsrechtwet (Kat Mülkiyeti Kanunu) gaat een gebouw over naar volledig appartementsrecht (kat mülkiyeti) op basis van zijn gebruiksvergunning (iskan), dus een akte die nog kat irtifakı vermeldt, betekent meestal dat er voor het gebouw als geheel geen gebruiksvergunning geregistreerd is. Dat maakt de koop van het appartement niet illegaal, maar de gebruiksvergunning moet vóór elk bod worden gecontroleerd, en ze hoort bij de controles van een bezichtigingsreis naar Alanya.

Hoe is het dagelijks leven in Mahmutlar, en wanneer is de markt?

Het dagelijks leven in Mahmutlar draait om de Barbaros Caddesi, de belangrijkste winkelstraat, en de kustweg D-400, met het strand aan de zeekant van de weg. De meeste appartementen liggen dicht bij het water: van de 181 verkoopadvertenties die in oktober 2026 een afstand tot de zee vermeldden, lagen er 83 binnen 200 m en 173 binnen 1 km.

• Markten: OpenStreetMap vermeldt een zaterdagmarkt in het centrum van Mahmutlar en een tweede markt aan de oostkant, bij de Barış Caddesi, die op dinsdag wordt gehouden. De marktkooplui bepalen de dagen, dus ze zijn het bevestigen waard bij aankomst.
• Zorg: het dichtstbijzijnde staatsziekenhuis is het ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi in Oba, op 8,7 km, en het privéziekenhuis van de Başkent-universiteit in Alanya ligt op 12,8 km.
• Scholen: openbare basisscholen en scholen voor het lager voortgezet onderwijs van het ministerie van Onderwijs liggen in de wijk zelf, waaronder de Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.

Tarieven voor nutsvoorzieningen en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in Alanya, dus de maandbudgetten in het hierboven gelinkte stuk over de kosten van levensonderhoud gelden ook voor Mahmutlar; de huur is de regel die verandert.

Wat zijn de nadelen van wonen in Mahmutlar?

De belangrijkste nadelen van Mahmutlar zijn een waardetoets voor de verblijfsvergunning waar 86% van de te koop staande appartementen niet aan voldoet, de afstand tot het centrum via de D-400, een groot aandeel appartementen zonder volledig appartementsrecht, een ouder wordende woningvoorraad en een hoog aandeel leegstaande appartementen. Geen daarvan sluit Mahmutlar uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Verblijfsvergunning: de landelijke sluitingsmededeling noemt verblijfsvergunningen niet meer, al toonde de provinciale pagina van Antalya op 17 oktober 2026 nog de oude tekst, en 86% van de appartementen die op 13 oktober 2026 te koop stonden, vroeg minder dan de 200.000 Amerikaanse dollar die een vergunning op basis van vastgoed vereist.
• Afstand en verkeer: het centrum van Alanya ligt op 11,6 km, en de D-400 door Mahmutlar draagt het kustverkeer; de oostelijke ringweg ontlast een deel daarvan, maar het laatste stuk richting Kargıcak is niet open.
• Akte en vergunningen: 56% van de advertenties met een vermeld eigendomstype gaf kat irtifakı op, dus de gebruiksvergunning moet per gebouw worden gecontroleerd.
• Oudere voorraad: 60% van de te koop staande appartementen stond in gebouwen van meer dan vijf jaar oud, veel ervan vergund vóór de aardbevingsnorm van 2019, en een ouder gebouw heeft oudere liften, leidingen en daken.
• Seizoensleegstand: 91% van de te koop staande appartementen werd als leegstaand omschreven, wat erop wijst dat veel buren eigenaren van een vakantiewoning zijn.

Voor wie is Mahmutlar geschikt, en wie kan beter elders zoeken?

Mahmutlar past bij kopers die een 1+1-appartement bij zee zoeken, tegen een mediane vraagprijs van TRY 3.900.000 in oktober 2026, en die niet afhankelijk zijn van een nieuwe verblijfsvergunning op dat adres; kopers die op het adres een vergunning nodig hebben of snel in de oude stad willen zijn, vergelijken beter eerst met Oba. De huurmedianen uit dezelfde steekproef van juli tot oktober 2026, voor Demirtaş uit de advertenties van 22 oktober 2026, zetten vijf oostelijke wijken naast elkaar.

"Te weinig" betekent minder dan tien advertenties van die grootte. Oba ligt het dichtst bij het centrum, en Oba en Demirtaş zijn de twee van de vijf die nooit op de gesloten lijst zijn genoemd, zodat het antwoord over de verblijfsvergunning daar niet afhangt van hoe de sluiting is geformuleerd. Kargıcak, de buurwijk in het oosten, vroeg de hoogste mediane huur, zij het uit maar 18 advertenties, en Demirtaş, daar voorbij, ligt het dichtst bij de luchthaven Gazipaşa en vroeg de laagste, uit alle 10 advertenties die op 22 oktober 2026 online stonden. Kestel ligt op de kaart tussen Mahmutlar en Oba, maar vroeg een hogere mediane huur dan beide.

Op basis van deze cijfers past Mahmutlar bij een verhuurder die een gemeubileerde 1+1 aan langetermijnhuurders verhuurt, de combinatie met het hoogste brutorendement, en bij een koper met een krap budget die een ouder gebouw accepteert voor een lagere vierkantemeterprijs. De twee doelen gaan niet samen in één appartement: een verhuurd appartement kan niet de basis zijn van de verblijfsvergunning van de eigenaar. Mahmutlar past minder goed bij een koper die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed nodig heeft, omdat slechts 89 van de 642 te koop staande appartementen de waardetoets haalden, of die op loopafstand van de oude stad wil wonen.

Rekenvoorbeeld: een gemeubileerd 1+1-appartement in Mahmutlar kopen en verhuren

Een gemeubileerde 1+1, gekocht tegen de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 4.350.000 en verhuurd tegen de mediane vraaghuur van TRY 25.000 per maand, zou netto ongeveer 5,3% per jaar opbrengen vóór inkomstenbelasting, als de koper de volledige overdrachtsheffing betaalt en geen makelaarscourtage. De berekening gebruikt de medianen uit de advertentiesteekproeven en de kosten die in 2026 gelden, volledig uitgewerkt onder aankoopkosten in Turkije.

Tegen prijzen van oktober 2026 is het netto-inkomen van TRY 240.058 5,3% van een uitgave van TRY 4.524.000 en 5,1% van TRY 4.732.800 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de dienstvergoeding van het kadaster, de beëdigde tolk bij het kadaster, vervanging van meubels en de inkomstenbelasting op de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor de onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement wordt vastgesteld door de gemeente Alanya, niet door de markt.

Hoe snel stijgen prijzen en huren in Mahmutlar?

Officiële cijfers gaan niet verder dan de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de huizenprijsindex van de TCMB in het jaar tot augustus 2026 met 19,5% en de huurindex voor nieuwe huurders met 22,8%. De jaarlijkse consumentenprijsinflatie was in augustus 2026 volgens TÜİK 31,51%, dus beide cijfers waren in reële termen dalingen, van ongeveer 9% voor prijzen en 7% voor huren.

Noch de TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Alanya of voor één wijk. De advertentiemedianen hierboven zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 13 oktober 2026, en worden in januari 2027 met dezelfde methode vernieuwd, zodat de verandering in Mahmutlar zelf vanaf dan kan worden gemeten.