Appartement kopen in Demirtaş, Alanya 2026: prijzen, huur, afstanden en verblijf

Demirtaş is een wijk van Alanya in de provincie Antalya, aan de D-400 richting Gazipaşa, 24,9 km over de weg van het centrum, de verste van de acht wijken van Alanya die op dezelfde manier zijn onderzocht, en 22,6 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya, de dichtstbijzijnde van de acht, met 3.449 ingeschreven inwoners in 2022 en maar ongeveer 2 km kust aan de westrand. Op 22 oktober 2026 vroegen de 73 appartementen die in Demirtaş op Emlakjet te koop stonden een mediane prijs van TRY 4.550.000, ongeveer EUR 81.900, en een mediaan van TRY 57.556 per vierkante meter, de laagste van de acht, al vroegen Mahmutlar en Avsallar minder dan 3% meer. Drie op de vier van die appartementen stonden in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, een derde in blokken van negen tot twaalf verdiepingen, en nieuwbouw vroeg per vierkante meter minder dan appartementen van een tot vijf jaar oud. Demirtaş staat niet op de sluitingslijst van de migratiedienst uit 2022, maar geen van de 73 appartementen vroeg de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoedbezit vereist; het duurste bleef met TRY 9.900.000 TRY 2.460 onder de drempel. Slechts 10 appartementen werden voor lange termijn verhuurd, tegen een mediaan van TRY 18.500 per maand, lager dan in elke andere wijk uit de reeks, en een 2+1 liet een bruto rendement van ongeveer 4,1% zien en in het rekenvoorbeeld een netto rendement van ongeveer 3,1%, het zwakste verhaal voor verhuur van de acht. Het dagelijks leven draait om twee supermarktketens, een gezondheidscentrum, een postkantoor en een basisschool in het dorp; de dichtstbijzijnde staatsziekenhuizen liggen 22 tot 24 km verderop in Oba en Gazipaşa.

Waar ligt Demirtaş, en hoe ver is het van het centrum van Alanya en de luchthavens?

Demirtaş is een wijk (mahalle) van het district Alanya in de provincie Antalya, aan de kustweg naar Gazipaşa ten oosten van Kargıcak, volgens OpenStreetMap-routering gemeten op 22 oktober 2026 24,9 km over de weg van het centrum van Alanya bij Güller Pınarı, 22,6 km van de luchthaven Gazipaşa-Alanya en 154,1 km van de luchthaven Antalya. Daarmee is het van de acht op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya het verst van het centrum, 0,3 km verder dan Avsallar aan de westkant, en het dichtst bij de luchthaven Gazipaşa-Alanya. Advertenties zetten de luchthaven vaak op 15 km. Vanaf het dorpspunt van Demirtaş is het 17,0 km in rechte lijn en 22,6 km over de weg, zonder verkeer ongeveer 22 minuten. De 25 km die vaak voor het centrum wordt genoemd, ligt dicht bij de gemeten 24,9 km.

Volgens de grens van het Directoraat-Generaal voor Kadaster (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) beslaat Demirtaş 16,8 km², meer dan de 12,4 km² van Kestel en minder dan de 23,4 km² van Kargıcak. Aliefendi en İspatlı liggen in het noorden, İshaklı in het westen, Beyreli in het oosten, Hocalar in het zuidoosten en Keşefli en Yeşilöz in het zuiden. Kargıcak is geen directe buur: Aliefendi, İspatlı en İshaklı liggen ertussen. De kustweg D-400 doorkruist de westrand van de wijk, en het dorp ligt 2,4 km in rechte lijn landinwaarts daarvan.

Demirtaş was tot 2014 een stadje (belde) met een eigen gemeente. Het viel niet onder het regeringsbesluit van 2009 dat Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı en Tosmur bij de gemeente Alanya voegde. De gemeente eindigde onder Wet 6360, gepubliceerd in het Staatsblad (Resmî Gazete) op 6 december 2012, die de gemeenten van stadjes in de nieuwe grootstedelijke provincies van Turkije ophief en elk ervan als één wijk onder de naam van het stadje bij de districtsgemeente voegde, bij de lokale verkiezingen van maart 2014.

Dezelfde routering geeft de afstanden die een bewoner werkelijk rijdt.

De rijtijden zijn schattingen van de routeringsdienst bij vrije doorstroming, dus in de zomer komt er op elke regel verkeer bij. Het startpunt is hetzelfde Demirtaş-punt als in de gidsen over Kargıcak en Kestel, en de routering reproduceert hun gepubliceerde cijfers: Kargıcak naar Demirtaş 10,2 km en Kestel naar Demirtaş 17,3 km. Volgens deze schattingen bij vrije doorstroming zijn het centrum van Gazipaşa, het staatsziekenhuis en de luchthaven sneller te bereiken dan het centrum van Alanya.

De oostelijke ringweg van Alanya, op 20 december 2025 geopend tussen Hasbahçe en Mahmutlar, eindigt in Mahmutlar, en de laatste 3,2 km richting Kargıcak waren in oktober 2026 niet geopend. Wie uit Demirtaş komt, rijdt daarom over de D-400 door Kargıcak en Mahmutlar om de ringweg te bereiken. De tolsnelweg uit Serik, die in oktober 2028 klaar moet zijn, eindigt op de D-400 in Telatiye, ten westen van Alanya; wat die voor elk deel van het district verandert, staat onder snelweg Antalya-Alanya.

Ligt Demirtaş aan zee, en hoe ver is het strand van het dorp?

Demirtaş raakt de zee alleen aan de westrand, waar ongeveer 2,0 km van de OpenStreetMap-kustlijn het dichtst bij de grens ligt, en het dorp zelf ligt ongeveer 2,5 km in rechte lijn van de dichtstbijzijnde kust. De 2,0 km volgt uit het toewijzen van elk stuk OpenStreetMap-kustlijn aan de dichtstbijzijnde TKGM-grens, omdat de kadastergrens vóór de waterlijn ophoudt; het is dus een benadering, en de buren Yeşilöz, Kargıcak en Keşefli krijgen een langer deel van dezelfde kust. De stranden die daar in kaart zijn gebracht, hebben op OpenStreetMap geen naam en geen ondergrond.

Demirtaş is bovendien heuvelachtig. In het Copernicus-hoogtemodel ligt de mediaan van 178 gelijkmatig verspreide punten binnen de grens op 107 m, en 51% van het land ligt hoger dan 100 m, tegen 9% in Kestel en 71% in Kargıcak. De noordelijke strook rond het dorp ligt op ongeveer 26 tot 29 m, en naar het zuiden loopt het terrein op naar heuvels met een mediaan van 150 tot 180 m en een hoogste punt van 376 m. Slechts 14 van de 73 verkoopadvertenties noemden een afstand tot de zee, en slechts 2 lagen binnen 200 m, dus de steekproef kan niet meten wat de nabijheid van de zee aan de prijs toevoegt, zoals in Kestel en Kargıcak wel kon.

Wie wonen er in Demirtaş?

TÜİK, het Turkse statistiekbureau, telde in zijn adresgebonden bevolkingsregister op 31 december 2022 in Demirtaş 3.449 ingeschreven inwoners, het meest recente wijkcijfer dat in oktober 2026 kon worden bevestigd, tegen 2.946 in 2017 en 3.030 in 2009. Het is de kleinste van de acht wijken uit de reeks: Kargıcak had in 2022 5.989 inwoners, Tosmur 11.712, Avsallar 15.220, Kestel 15.445, Cikcilli 21.449, Oba 28.864 en Mahmutlar 53.034. Met ongeveer 206 ingeschreven inwoners per km² is het ook de dunst bevolkte, en de ingeschreven bevolking groeide in de vijf jaar tot 2022 met 17%, tegen 64% in Kestel.

Het register telt mensen met een adres in Demirtaş, dus het omvat buitenlandse bewoners met een ingeschreven adres en laat eigenaars van vakantiewoningen die elders wonen buiten beschouwing. Geen officiële bron publiceert het aantal buitenlandse inwoners per wijk, en Demirtaş hoort niet bij de wijken van Alanya die de migratiedienst (Göç İdaresi Başkanlığı) in 2022 sloot vanwege de dichtheid van de buitenlandse bevolking.

De verkoopadvertenties beschrijven een nieuwe voorraad die eerder wordt aangehouden dan verhuurd. Van de 73 appartementen die op 22 oktober 2026 te koop stonden, werden er 68, ofwel 93%, als leeg beschreven en 5 als bewoond door de eigenaar; geen enkel was verhuurd. De meeste werden ongemeubileerd aangeboden: 23 van de 66 advertenties die het vermeldden waren gemeubileerd, 35%, tegen 74% in Kestel en Kargıcak. Op dezelfde dag werden slechts 10 appartementen voor lange termijn verhuurd.

Wat kost een appartement kopen in Demirtaş?

Appartementen die op 22 oktober 2026 in Demirtaş te koop stonden, hadden een mediane vraagprijs van TRY 4.550.000, ongeveer EUR 81.900, en een mediaan van TRY 57.556 per bruto vierkante meter, ongeveer EUR 1.036, de laagste vierkantemeterprijs van de acht op dezelfde manier onderzochte wijken van Alanya, al ligt die maar net onder Mahmutlar en Avsallar. De medianen komen uit alle 73 appartementsadvertenties die die dag online stonden op Emlakjet, een landelijk Turks vastgoedportaal, elke advertentiepagina afzonderlijk gelezen. De eurobedragen gebruiken de eurokoers (aankoop) van TRY 55,5780 in het bulletin van de Turkse centrale bank (TCMB) van 21 oktober 2026. Dit zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen; het verschil tussen beide staat onder prijs onderhandelen voor een appartement in Alanya.

Appartementen met één en twee slaapkamers maken 61 van de 73 advertenties uit, 32 en 29 ervan.

Turkse advertenties tellen slaapkamers plus woonkamer, dus een 1+1 heeft één slaapkamer en een aparte woonkamer en een 2+1 twee slaapkamers. Bruto oppervlakte omvat een deel van muren en balkons; in de steekproef was de netto oppervlakte mediaan 89% van het bruto cijfer. De regel voor 3+1 rust op 7 advertenties en is dus alleen indicatief. De overige vijf advertenties waren twee 3+2's, twee 5+1's en een 4+1.

De vierkante meter in Demirtaş is de goedkoopste van de acht onderzochte wijken, maar met een kleine marge op de volgende twee. De mediaan van TRY 57.556 per vierkante meter lag 1,3% onder Mahmutlar met TRY 58.289, gemeten op 13 oktober 2026, en 2,4% onder Avsallar met TRY 59.000 op 16 oktober, dan 9% onder Cikcilli met TRY 63.195 op 17 oktober, 12% onder Tosmur met TRY 65.424 en 16% onder Oba met TRY 68.149 op 14 oktober, 20% onder Kargıcak met TRY 71.765 op 20 oktober en 24% onder Kestel met TRY 75.909 op 21 oktober. Een 2+1 in Demirtaş vroeg 31% minder dan in Kargıcak, waar de mediane 2+1 TRY 7.610.000 vroeg, en 11% minder dan in Mahmutlar. Per appartement is Avsallar nog goedkoper: daar vroeg de mediane advertentie TRY 4.200.000 en de mediane 2+1 TRY 4.875.000.

Meubels hebben in Demirtaş een prijs, anders dan in Kestel en Kargıcak. In oktober 2026 vroegen gemeubileerde 1+1's een mediaan van TRY 4.090.000 tegen TRY 3.250.000 voor ongemeubileerde, 26% meer, voor appartementen van ongeveer dezelfde leeftijd en grootte, al waren maar 8 van de 1+1's gemeubileerd, tegen 21 ongemeubileerde.

Advertenties die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, vroegen een mediaan van TRY 5.440.000 voor een 2+1 en TRY 3.750.000 voor een 1+1, iets boven de hele steekproef, maar 42 advertenties zijn te weinig om in het verschil een trend te lezen. Tien advertenties stonden al sinds 2025 of eerder online. Vijf herhaalden het aantal kamers, de oppervlakte en de prijs van een andere advertentie, het gebruikelijke teken dat hetzelfde appartement door twee makelaars is geplaatst; zonder die advertenties ligt de mediaan op TRY 4.600.000 en TRY 57.743 per vierkante meter.

Hoe verandert de bouwleeftijd de prijs per vierkante meter in Demirtaş?

Drie op de vier appartementen die in Demirtaş te koop stonden, lagen in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, en nieuwbouw vroeg per vierkante meter minder dan appartementen van een tot vijf jaar oud: TRY 56.737 tegen TRY 67.854 in oktober 2026. De 55 appartementen van hooguit vijf jaar oud vormden 75% van de steekproef, na de 85% van Avsallar het op een na hoogste aandeel uit de reeks, tegen 37% in Kestel en 60% in Kargıcak.

De dip voor nieuwbouw geldt in oktober 2026 ook binnen de typen: nieuwe 1+1's vroegen TRY 58.299 per vierkante meter in 8 advertenties, tegen TRY 68.182 voor 23 1+1's van een tot vijf jaar oud, en nieuwe 2+1's TRY 57.059 in 9 advertenties, tegen TRY 67.854 in 10. De advertenties verklaren het verschil niet, en met 8 tot 23 advertenties per groep hoeft het niet blijvend te zijn. De oudere klassen rusten op 5 tot 8 advertenties elk; ze laten alleen zien dat gebouwen ouder dan vijf jaar in Demirtaş schaars zijn en minder vragen.

Omdat drie kwart van de voorraad hooguit vijf jaar oud is, zijn de meeste appartementen in Demirtaş opgeleverd nadat de huidige Turkse aardbevingsbouwverordening (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) op 1 januari 2019 in werking trad. Of de verordening gold, hangt af van de datum van de bouwvergunning, niet van het jaar van oplevering, dus een blok dat in 2021 klaar was, kan nog onder de oudere regels zijn vergund. De vergunningsdatum staat in het bouwdossier bij de gemeente Alanya.

Wat kost huren in Demirtaş?

Appartementen die op 22 oktober 2026 in Demirtaş voor lange termijn te huur stonden, vroegen een mediane huur van TRY 18.500 per maand, ongeveer EUR 333, en de vijf 2+1's een mediaan van TRY 18.000, de laagste huren van de acht onderzochte wijken. De medianen komen uit alle 10 huuradvertenties voor appartementen in Demirtaş op Emlakjet die dag, dus ze zijn alleen indicatief.

De andere vijf appartementen op 22 oktober 2026 waren twee 1+1's voor TRY 12.000 en TRY 19.000, twee 3+1's voor TRY 16.000 en TRY 20.000 en een 4+1 voor TRY 20.000. Zeven van de tien waren ongemeubileerd en drie gemeubileerd, te weinig om die te vergelijken. Over alle groottes vroeg Demirtaş een mediaan van TRY 182 huur per vierkante meter, tegen TRY 348 in Kestel, TRY 318 in Kargıcak en Oba en TRY 270 tot 273 in Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar en Avsallar. Een 2+1 vroeg TRY 18.000 in Demirtaş, tegen TRY 25.000 in Tosmur en Mahmutlar, TRY 29.000 in Avsallar, TRY 33.500 in Kestel en TRY 35.000 in Kargıcak.

Huuradvertenties in Demirtaş blijven maanden online. Twee van de tien stonden er al sinds september en december 2025, en van de 5 Demirtaş-advertenties in de steekproef van juli tot begin oktober 2026 voor de kosten van levensonderhoud in Alanya stonden er op 22 oktober nog 4 online. Er werd maar één villa te huur aangeboden, voor TRY 35.000 per maand, dus een villahuur valt niet te noemen.

Welk huurrendement levert een appartement in Demirtaş op?

Een appartement met twee slaapkamers in Demirtaş liet bij vraagprijzen en huren van oktober 2026 een bruto huurrendement van ongeveer 4,1% zien: twaalf maanden van de mediane huur van TRY 18.000 voor een 2+1, gedeeld door de mediane vraagprijs van TRY 5.250.000. Geen ander type had genoeg huuradvertenties voor een rendement, en het cijfer voor 2+1 rust op vijf huren, gemeubileerd en ongemeubileerd samen, dus één nieuwe advertentie kan het een half punt of meer verschuiven.

De prijzen in Demirtaş zijn de laagste uit de reeks, maar de huren zijn nog lager, dus het rendement is niet hoger. Gemeubileerde 2+1's lieten bij de prijzen van dezelfde maand bruto rendementen zien van 5,5% in Tosmur, 5,4% in Kargıcak, 5,0% in Kestel en 4,3% in Cikcilli. Beide cijfers zijn vraagprijzen, dus het werkelijke rendement hangt af van wat een koper betaalt en wat een huurder tekent.

Het netto rendement is nog lager. Aidat, de maandelijkse servicekosten, onroerendgoedbelasting, de DASK-aardbevingsverzekering en de maanden leegstand tussen huurders gaan van de huur af, en het rekenvoorbeeld voor een 2+1 rekent die posten door. Huurinkomsten zijn in Turkije ook belast, en de regels verschillen voor ingezetenen en niet-ingezetenen.

Korte vakantieverhuur valt onder een aparte regeling. Volgens Wet 7464 over de toeristische verhuur van woningen heeft verhuur voor periodes tot 100 dagen een vergunning nodig van het ministerie van Cultuur en Toerisme, en bij de aanvraag moet een unaniem besluit zitten van alle eigenaars in het gebouw waarin het appartement ligt. Het Grondwettelijk Hof wees een beroep tegen die regel op 25 december 2025 af, in een uitspraak die op 2 april 2026 in het Staatsblad verscheen. In Demirtaş, waar 24 van de 73 te koop staande appartementen in blokken van negen tot twaalf verdiepingen staan en 62 advertenties een zwembad noemen, vraagt vakantieverhuur de schriftelijke instemming van elke eigenaar in het blok.

De regionale trend werkt voorlopig in het voordeel van verhuurders. In de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de index voor nieuwe huurders van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 23,6%, en de woningprijsindex met 20,0%.

Kunnen buitenlanders in 2026 een verblijfsvergunning krijgen voor een adres in Demirtaş?

Demirtaş staat niet op de lijst van gesloten wijken van de migratiedienst, dus er staat geen sluiting in de weg van een adres daar, maar een vergunning op basis van vastgoedbezit vereist een woning van minstens 200.000 Amerikaanse dollar waarin de eigenaar zelf woont, en geen van de 73 appartementen die op 22 oktober 2026 te koop stonden, vroeg zoveel. Het duurste appartement, een 5+1 van 230 m², vroeg TRY 9.900.000, ongeveer USD 199.950 en TRY 2.460 onder de drempel.

De lijst van de dienst met 1.169 wijken die sinds 1 juli 2022 gesloten zijn, noemt er vier in Alanya, Kargıcak, Mahmutlar, Kestel en Avsallar, in de rijen 145 tot 148 van het bijgevoegde bestand; Demirtaş zit daar niet bij. De aankondiging, op 22 oktober 2026 opnieuw gecontroleerd, beschrijft de sluiting nu als een sluiting voor registraties onder tijdelijke en internationale bescherming en voor provinciewissels van beschermden, en noemt verblijfsvergunningen niet meer. Hoe de tekst in 2026 veranderde, staat in de gids over Avsallar, een van de gesloten wijken.

De waardetoets is de toets die geen enkel appartement in Demirtaş haalde. De documentenlijst van de dienst voor een kortlopende verblijfsvergunning, gepubliceerd op de aanvraagsite e-İkamet, vereist dat een woning voor een vergunning op basis van vastgoed op de datum van verwerving minstens 200.000 Amerikaanse dollar in Turkse lira waard was en als eigen woning van de buitenlander wordt gebruikt, niet verhuurd of voor ander inkomen. Tegen de dollarkoers (aankoop) van de TCMB van 21 oktober 2026, TRY 49,5123, lag de drempel op ongeveer TRY 9.902.000. De mediane 2+1 vroeg TRY 5.250.000, ongeveer USD 106.000, zo'n 53% van de drempel. Elke andere wijk uit de reeks had appartementen erboven: 40% in Kargıcak en Cikcilli, 30% in Kestel, ongeveer 27% in Oba en Tosmur, 14% in Mahmutlar en 3% in Avsallar.

Vier van de zeven villa's die in Demirtaş te koop stonden, vroegen meer dan de drempel, waarvan twee hetzelfde huis dat twee keer was geplaatst. Een koper die in Demirtaş een vergunning op basis van vastgoed nodig heeft, zoekt dus een villa, geen appartement, en de waarde die telt is die op de aankoopdatum. Hoe de aanvraag zelf verloopt, staat onder verblijfsvergunning.

Hoe ziet de woningvoorraad in Demirtaş eruit?

De appartementen in Demirtaş zijn nieuw: drie kwart van wat op 22 oktober 2026 te koop stond, lag in gebouwen van hooguit vijf jaar oud, een derde in blokken van negen tot twaalf verdiepingen, 85% van de advertenties noemde een zwembad, en twee derde van de advertenties die een van de twee vormen van appartementseigendom vermeldden, gaf kat irtifakı, de titel uit de bouwfase. De detailpagina's van de 73 verkoopadvertenties geven het profiel.

De hoge blokken zijn de nieuwe. De 24 appartementen in blokken van negen tot twaalf verdiepingen waren mediaan een jaar oud en vroegen in oktober 2026 TRY 69.329 per vierkante meter, tegen TRY 47.083 voor de 37 appartementen in blokken van zes verdiepingen of minder. Van de 73 advertenties noemden er 57 een lift, 59 een parkeerplaats, en 24 plaatsten het appartement in een site (een afgesloten wooncomplex). In een site liggen betekende niet duurder: de 24 appartementen in een site vroegen een mediaan van TRY 54.964 per vierkante meter, tegen TRY 62.692 voor de 49 erbuiten. Geen enkele noemde aardgas als verwarming. De 26 verkoopadvertenties die een aidat vermeldden, gaven een mediaan van TRY 1.900 per maand, lager dan TRY 2.500 in Kestel, TRY 3.000 in Kargıcak en TRY 2.100 in Oba en dicht bij TRY 1.875 in Avsallar, en 57 van de 73 advertenties noemden het appartement geschikt voor een hypotheek.

Van de 46 advertenties die de titel als kat irtifakı of kat mülkiyeti (volledig appartementseigendom) vermeldden, gaven er 30, ofwel 65%, kat irtifakı, na de 67% van Kestel het op een na hoogste aandeel uit de reeks. In een jonge voorraad is dat te verwachten: 20 van de 35 appartementen van hooguit vijf jaar oud met een titelvermelding stonden op kat irtifakı, dat volgens artikel 3 van de Wet op het appartementseigendom (Kat Mülkiyeti Kanunu, Wet 634) met de gebruiksvergunning (yapı kullanma izin belgesi, kortweg iskan) voor het hele gebouw overgaat in kat mülkiyeti. Bij oudere appartementen was het 10 van de 11, en een blok dat jaren na oplevering nog op kat irtifakı staat, heeft meestal geen geregistreerde gebruiksvergunning. Welke titel geldt, staat in de akte zelf; wat elk type voor een koper betekent, staat onder soorten tapu in Turkije.

Villa's zijn er weinig. Er stonden er op 22 oktober 2026 zeven te koop, tegen een mediaan van TRY 10.600.000; twee advertenties waren hetzelfde 4+1-huis van 240 m², één was een vrijstaand landhuis van 850 m² voor TRY 75.000.000, en vijf van de zeven stonden in gebouwen ouder dan tien jaar, dus villaprijzen zijn niet te meten.

Hoe is het dagelijks leven in Demirtaş: boodschappen, huisarts, school, bus?

Het dagelijks leven in Demirtaş dekt in het dorp de basis en weinig meer: twee supermarktketens, een gezondheidscentrum en een postkantoor liggen binnen 0,6 km van het dorpspunt, er staat een openbare basisschool in de wijk, en de dichtstbijzijnde staatsziekenhuizen liggen 22 tot 24 km verderop in Oba en Gazipaşa. De genoemde plekken staan in oktober 2026 op OpenStreetMap en liggen binnen de TKGM-grens; de afstanden over de weg gelden vanaf het dorpspunt van Demirtaş.

• Boodschappen: een BİM aan de Atatürk Caddesi en een A101 liggen 0,3 en 0,4 km van het dorpspunt. De dichtstbijzijnde winkelcentra zijn de Plumeria in Kargıcak, 9,7 km verderop, en Akdeniz Park in Mahmutlar, 14,2 km verderop.
• Gezondheidszorg: een gezondheidscentrum dat op OpenStreetMap als Demirtaş Sağlık Ocağı staat, ligt 0,5 km van het dorpspunt, en binnen de grens zijn twee apotheken in kaart gebracht. De staatsziekenhuizen zijn het ALKÜ Alanya Opleidings- en Onderzoeksziekenhuis in Oba, 22,1 km en ongeveer 26 minuten verderop, en het staatsziekenhuis Gazipaşa, 23,7 km en ongeveer 19 minuten verderop. De muhtar, het gekozen hoofd van de wijk, kan bevestigen welke huisarts bij een adres hoort.
• Scholen: de openbare basisschool Demirtaş İlkokulu geeft op haar site bij het ministerie van Onderwijs als adres Uğur Mumcu Caddesi nr. 28, en een gids die de schoollijst van het ministerie overneemt, plaatst de middenschool Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu aan de Antalya-Mersin Caddesi, de naam van de D-400 hier. Gezinnen moeten plaatsen op elk niveau bevestigen bij de onderwijsdirectie van het district Alanya (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Post: een PTT-kantoor ligt 0,6 km van het dorpspunt.
• Weekmarkt: in oktober 2026 was geen marktdag voor Demirtaş zelf te vinden, niet in de marktlijsten van Alanya en niet op OpenStreetMap. De dichtstbijzijnde geregistreerde markt is de dinsdagmarkt van Mahmutlar, 12,7 km verderop.
• Bussen: voor stadsbussen of dolmuş (gedeelde minibusjes) naar Demirtaş was in oktober 2026 bij de gemeente Alanya geen actuele dienstregeling of lijnnummer te vinden, dus wie zonder auto koopt, moet de dichtstbijzijnde halte en de frequentie ter plekke nagaan.
• De zee: de dichtstbijzijnde kust ligt ongeveer 2,5 km in rechte lijn van het dorp, en de D-400 loopt langs de kust aan de westrand van de wijk.
• Syedra: de ruïnes van de antieke stad Syedra liggen in Kargıcak, 12,5 km over de weg.

Tarieven voor stroom en water en supermarktprijzen zijn dezelfde als elders in Alanya, dus de kosten van levensonderhoud in Demirtaş verschillen van de rest van het district vooral in huur en aidat, en beide horen bij de laagste uit de reeks. Een winkelcentrum en de dinsdag- en zaterdagmarkt liggen in Mahmutlar, ongeveer 16 minuten verderop.

Wat zijn de nadelen van wonen in Demirtaş?

De belangrijkste nadelen van Demirtaş zijn de afstand, 24,9 km van het centrum van Alanya en meer dan 22 km van een staatsziekenhuis, een appartementenmarkt waarin geen enkel appartement de waardetoets voor de verblijfsvergunning haalde, een huurmarkt van tien advertenties met de laagste huren uit de reeks, een klein dorp met weinig voorzieningen en een dorp dat van de zee af op oplopend terrein ligt. Geen van deze punten sluit Demirtaş uit, maar elk verandert wat een koper moet controleren.

• Afstand: het centrum van Alanya ligt 24,9 km verderop, zonder verkeer ongeveer 29 minuten, de verste van de acht onderzochte wijken, en de oostelijke ringweg begint pas in Mahmutlar.
• Afstand tot een ziekenhuis: de dichtstbijzijnde staatsziekenhuizen liggen 22,1 km verderop in Oba en 23,7 km verderop in Gazipaşa.
• Verblijfsvergunning: geen van de 73 appartementen die op 22 oktober 2026 te koop stonden, vroeg de 200.000 Amerikaanse dollar die een vergunning op basis van vastgoed vereist; het duurste vroeg TRY 9.900.000.
• Dunne huurmarkt: 10 appartementen werden voor lange termijn verhuurd, tegen een mediaan van TRY 18.500 per maand en TRY 182 per vierkante meter, de laagste uit de reeks, en twee daarvan stonden al sinds 2025 online.
• Een kleine plaats: 3.449 ingeschreven inwoners, twee supermarktketens, geen marktdag te vinden en geen busdienstregeling te vinden.
• Zee en helling: het dorp ligt ongeveer 2,5 km in rechte lijn van de kust, de helft van de wijk ligt hoger dan 100 m, en slechts 14 verkoopadvertenties noemden een afstand tot de zee.
• Bosbrand in de buurt: de bosbrand die op 18 september 2025 in het naburige Aliefendi uitbrak, beschadigde volgens de regionale bosdirectie van Antalya 300 hectare bos en bereikte volgens persbureau DHA İspatlı en Kargıcak; geen gevonden bericht zegt dat hij Demirtaş bereikte.
• Oude en dubbele advertenties: 5 van de 73 verkoopadvertenties herhaalden de oppervlakte en prijs van een andere advertentie, en 10 stonden al sinds 2025 of eerder online.

Elk van deze punten valt te controleren voordat er een bod wordt gedaan. Het type titel, de gebruiksvergunning, de datum van de bouwvergunning en de route naar het strand horen bij de controles die beschreven staan onder bezichtigingsreis in Turkije, Alanya.

Voor wie is Demirtaş geschikt, en hoe verhoudt het zich tot Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur, Cikcilli en Avsallar?

Demirtaş past bij kopers die een nieuw appartement willen tegen de laagste vierkantemeterprijs uit de reeks, dicht bij de luchthaven Gazipaşa-Alanya, en die het zelf gebruiken in plaats van op huur te rekenen; het past niet bij een koper die via een appartement een verblijfsvergunning op basis van vastgoed nodig heeft, omdat geen van de appartementen die in oktober 2026 te koop stonden de waardetoets van 200.000 Amerikaanse dollar haalde, of bij iemand die de stad, een ziekenhuis of het strand te voet wil bereiken. Het is ook de enige wijk uit de reeks waarvandaan het centrum van Gazipaşa, de luchthaven en het staatsziekenhuis sneller te bereiken zijn dan het centrum van Alanya.

De verkoopprijzen zijn gemeten voor Demirtaş op 22 oktober, voor Kestel op 21 oktober, voor Kargıcak op 20 oktober, voor Cikcilli op 17 oktober, voor Avsallar op 16 oktober, voor Oba en Tosmur op 14 oktober en voor Mahmutlar op 13 oktober 2026. De huren voor Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar en Tosmur zijn alle advertenties die op de meetdag online stonden, en die voor Demirtaş rusten op 10 advertenties; die voor Oba en Mahmutlar komen uit advertenties die tussen juli en oktober 2026 zijn geplaatst. De afstanden zijn gemeten naar hetzelfde punt bij Güller Pınarı en hetzelfde luchthavenpunt.

Op deze cijfers past Demirtaş bij een koper die een vakantiewoning of een woning voor lange verblijven in een nieuw blok wil, via Gazipaşa vliegt, autorijdt en tevreden is met een dorpssupermarkt en gezondheidscentrum in plaats van een stad. Het past minder goed bij een belegger die rendement zoekt en in Oba, Mahmutlar of Avsallar hogere bruto rendementen en in alle drie een diepere huurmarkt vindt; bij een koper die een verblijfsvergunning via vastgoed nodig heeft en een appartement wil; of bij een huishouden dat een ziekenhuis of het strand op loopafstand wil. Mahmutlar vraagt bijna hetzelfde per vierkante meter, ligt 13,3 km dichter bij het centrum en heeft de meeste advertenties uit de reeks, en Avsallar, op dezelfde afstand aan de westkant, vraagt per vierkante meter iets meer maar per appartement minder.

Rekenvoorbeeld: een 2+1 in Demirtaş kopen en verhuren

Een appartement met twee slaapkamers, gekocht tegen de mediane vraagprijs van oktober 2026 van TRY 5.250.000 en verhuurd tegen de mediane vraaghuur van TRY 18.000 per maand, zou vóór inkomstenbelasting ongeveer 3,1% per jaar netto opleveren, als de koper de volledige overdrachtsbelasting betaalt en geen makelaarscourtage. De berekening gebruikt de medianen uit de steekproeven en de kosten die in 2026 gelden, volledig beschreven onder aankoopkosten in Turkije. Er is gekozen voor een 2+1 omdat dat het enige type is met genoeg huuradvertenties voor een mediaan, vijf, en de op een na grootste groep te koop staande appartementen, 29 van 73.

Tegen prijzen van oktober 2026 is het netto inkomen van TRY 169.058 3,1% van een uitgave van TRY 5.460.000 en 3,0% van TRY 5.712.000 als de koper ook de maximale makelaarscourtage betaalt. Kleinere kosten zijn weggelaten: de dienstverleningsheffing van het kadaster, de beëdigde tolk bij het kadaster, reparaties, meubels en de inkomstenbelasting over de huur, die afhangt van de fiscale woonplaats van de eigenaar. De regel voor onroerendgoedbelasting is een aanname, omdat de gemeentelijke waarde van een appartement door de gemeente Alanya wordt vastgesteld, niet door de markt, en de huur rust op vijf advertenties voor een 2+1, gemeubileerd en ongemeubileerd samen.

De rekenvoorbeelden voor Oba (5,9%), Mahmutlar (5,3%), Avsallar (5,2%), Tosmur (4,6%), Kestel (4,5%), Kargıcak (4,3%) en Cikcilli (3,9%) kwamen allemaal hoger uit, dus voor kopen om te verhuren is Demirtaş het zwakste geval van de acht. Voor een 1+1 valt geen voorbeeld te maken, omdat maar twee 1+1's te huur stonden. Met ongeveer USD 106.000 in oktober 2026 is de 2+1 ongeveer de helft van de 200.000 Amerikaanse dollar die een verblijfsvergunning op basis van vastgoed vereist, en een appartement dat aan huurders wordt verhuurd, kan daar hoe dan ook niet de basis voor zijn.

Hoe snel veranderen prijzen en huren in Demirtaş?

Officiële cijfers gaan niet onder het niveau van de regio: in de regio Antalya, Burdur en Isparta steeg de woningprijsindex van de TCMB in het jaar tot september 2026 met 20,0% en de index voor nieuwe huurders met 23,6%, volgens het bulletin van 16 oktober 2026. De jaarlijkse consumenteninflatie was in september 2026 volgens TÜİK 29,73%, dus beide cijfers waren reële dalingen, van ongeveer 7,5% voor prijzen en 5% voor huren. In heel Turkije stegen de twee indexen met 22,3% en 26,6%.

Noch de TCMB noch TÜİK publiceert een index voor Alanya of voor één wijk. De eigen advertenties van Demirtaş geven maar een zwak signaal: appartementen die sinds 1 juli 2026 zijn geplaatst, vroegen iets meer dan de hele steekproef, TRY 5.440.000 tegen TRY 5.250.000 voor een 2+1, en 4 van de 5 huuradvertenties uit de steekproef van juli tot begin oktober stonden op 22 oktober nog online. De medianen voor Demirtaş zijn een momentopname van vraagprijzen op één dag, 22 oktober 2026, en worden in januari 2027 bijgewerkt met dezelfde methode als voor de andere zeven wijken; vanaf dan is de verandering in Demirtaş zelf te meten.