Tosmur er en kystbydel i Alanya i provinsen Antalya, omtrent 5,3 km øst for sentrum i Güller Pınarı, med Dim Çayı (elven Dim) i sørøst og Kestel på den andre siden av elven. Den 14. oktober 2026 hadde de 91 leilighetene som var til salgs i Tosmur på Emlakjet en median prisantydning på 7 000 000 TRY, omtrent 127 000 EUR, og en median på 65 424 TRY per kvadratmeter, 4 % under Oba og 12 % over Mahmutlar målt på samme måte; to av tre var leiligheter med to soverom. Boligmassen er eldre og høyere enn i Oba: 86 % av leilighetene til salgs lå i bygg eldre enn fem år og 55 % i blokker på ni til tolv etasjer, og de 18 annonsene innen 200 m fra sjøen ba om omtrent 72 % mer per kvadratmeter enn de lenger opp. Bare 25 leiligheter ble annonsert for langtidsleie, med en medianleie på 26 000 TRY i måneden; en møblert 2+1 ga en bruttoavkastning på omtrent 5,5 % og en utregnet nettoavkastning på omtrent 4,6 % etter skjøteavgift, felleskostnader, forsikring, eiendomsskatt og en måned uten leietaker. I motsetning til Kestel har Tosmur aldri stått på migrasjonsmyndighetens liste over stengte bydeler fra 2022, men en oppholdstillatelse basert på eierskap krever en bolig verdt minst 200 000 USD som eieren ikke leier ut, og bare 27 % av leilighetene til salgs ba om så mye. Hverdagen ordnes inne i bydelen, fra torsdagsmarkedet i 9. Sokak til sju butikker i dagligvarekjeder, mens nærmeste statlige sykehus ligger 2,3 km unna i Oba.
Hvor ligger Tosmur, og hvor langt er det til Alanya sentrum og flyplassene?
Tosmur er en kystbydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, ifølge ruteberegning i OpenStreetMap 15. oktober 2026 omtrent 5,3 km langs veien øst for Alanya sentrum i Güller Pınarı og 36,9 km fra flyplassen Gazipaşa-Alanya. Tosmur ligger mellom Oba i vest og Kestel i øst. På OpenStreetMaps bydelsgrense danner Dim Çayı Tosmurs sørøstlige kant de siste 1,5 km før utløpet; Kestel begynner på den andre bredden, og hele bydelen dekker omtrent 1,9 km².
Tosmur var en landsby inntil et regjeringsvedtak 8. desember 1998, kunngjort i den offisielle lovtidende (Resmî Gazete) dagen etter, opprettet en kommune der med navnet Tosmur. Det forble en småby (belde) til lov 6360, storbyloven fra 2012, trådte i kraft ved lokalvalget i mars 2014 og gjorde Tosmur til en bydel i Alanya.
Den samme ruteberegningen gir avstandene en beboer faktisk kjører.
| Fra sentrum av Tosmur til | Veiavstand | Kjøretid uten trafikk |
|---|---|---|
| Stranden ved Ahmet Tovuş Bulvarı | 0,8 km | 2 minutter |
| Brua over Dim Çayı på D-400 | 0,9 km | 1 minutt |
| Torsdagsmarkedet, 9. Sokak | 1,2 km | 2 minutter |
| ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus | 2,3 km | 4 minutter |
| Alanya kommunes hovedbygning, Cumhuriyet | 2,4 km | 3 minutter |
| Oba | 2,6 km | 3 minutter |
| Kjøpesenteret Alanyum | 2,7 km | 3 minutter |
| Cikcilli | 3,4 km | 4 minutter |
| Kestel | 3,9 km | 5 minutter |
| Alanya sentrum (Güller Pınarı) | 5,3 km | 7 minutter |
| Alanya Alaaddin Keykubat-universitetet, campus Kestel | 5,5 km | 7 minutter |
| Başkent-universitetets sykehus, Saray | 6,3 km | 8 minutter |
| Mahmutlar | 6,8 km | 7 minutter |
| Dimgrotten (Dim Mağarası) | 8,8 km | 12 minutter |
| Alanya borg | 9,2 km | 16 minutter |
| Flyplassen Gazipaşa-Alanya (GZP) | 36,9 km | 37 minutter |
| Flyplassen Antalya (AYT) | 134,2 km | omtrent 104 minutter |
Kjøretidene er anslag uten trafikk fra rutetjenesten, så sommertrafikken kommer i tillegg på hver linje. Noen avstander endrer seg også med retningen, på grunn av enveiskjørte gater og den firefelts D-400: fra Oba til Tosmur er det 1,3 km, tilbake 2,6 km. Alanyas østlige ringvei, åpnet mellom Hasbahçe og Mahmutlar 20. desember 2025, går innover i landet gjennom tunneler ved Oba (653 m) og Dim (1 692 m) og gir gjennomgangstrafikken et alternativ til kystveien D-400. En egen motorvei bygges fra Antalya mot Alanya og er beskrevet under motorveien Antalya-Alanya.
Bybussene i Alanya koster ifølge takstene som ble kunngjort 2. desember 2025 35 TRY for en fullprisreise med Kent Kart, det oppladbare reisekortet.
Hvem bor i Tosmur?
TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, telte i sitt adressebaserte folkeregister 11 712 innbyggere i Tosmur per 31. desember 2022, det nyeste tallet per bydel som kunne hentes i oktober 2026. Det er omtrent to femdeler av de 28 864 i nabobydelen Oba. Tallet teller personer med registrert adresse i Tosmur, så det omfatter utenlandske innbyggere med registrert adresse, men ikke feriehuseiere som bor et annet sted.
Ingen offisiell kilde publiserer antallet utenlandske innbyggere per bydel. Det migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı) publiserer, er sin liste over stengte bydeler fra 2022, og Tosmur er ikke nevnt på den, mens Kestel på den andre siden av Dim Çayı er det.
Salgsannonsene peker mer mot møblerte ferieleiligheter enn mot familieboliger. Av de 91 leilighetene som var til salgs 14. oktober 2026, ble 61, eller 67 %, solgt møblert, og 79, eller 87 %, ble beskrevet som tomme, med 7 utleid og 5 bebodd av eieren. Selv blant leiligheter i bygg eldre enn fem år sto 66 av 78 tomme ved salget. Oba, målt på samme måte, hadde 45 % møblert og 88 % tomme, men to tredeler av de tomme leilighetene i Oba lå i bygg som var opptil fem år gamle.
Hva koster det å kjøpe leilighet i Tosmur?
Leiligheter til salgs i Tosmur 14. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 7 000 000 TRY, omtrent 127 000 EUR, og en median på 65 424 TRY per brutto kvadratmeter, omtrent 1 187 EUR. Medianene kommer fra alle 91 leilighetsannonser som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, lest én annonseside om gangen. Eurobeløpene bruker eurokjøpskursen på 55,1128 TRY i bulletinen fra Republikken Tyrkias sentralbank (TCMB) 13. oktober 2026. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser, og avstanden mellom dem er behandlet under prute på prisen for en leilighet i Alanya.
To av tre leiligheter til salgs i Tosmur er 2+1, og leilighetens størrelse flytter prisantydningen mer enn noe annet annonsene oppgir.
| Leilighetstype | Annonser | Median prisantydning | Midterste halvdel av annonsene | Median bruttoareal | Medianpris per m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 18 | 4 975 000 TRY | 4 770 000 til 5 650 000 TRY | 62,5 m² | 82 977 TRY | 90 300 EUR |
| 2+1 | 60 | 7 000 000 TRY | 6 250 000 til 8 850 000 TRY | 115 m² | 61 268 TRY | 127 000 EUR |
| 3+1 | 9 | 16 810 000 TRY | 13 145 000 til 28 000 000 TRY | 160 m² | 140 083 TRY | 305 000 EUR |
Tyrkiske annonser teller rom som soverom pluss stue, så en 1+1 har ett soverom og en egen stue, og en 2+1 har to soverom. Bruttoarealet inkluderer en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 91,3 % av bruttotallet. Linjen for 3+1 hviler på ni annonser, fem av dem beskrevet som rett ved sjøen (denize sıfır), så den beskriver Tosmurs strandleiligheter heller enn en typisk familieleilighet.
I pris ligger Tosmur mellom Oba og Mahmutlar, målt på samme måte. Medianprisen per kvadratmeter var 65 424 TRY i Tosmur 14. oktober 2026, mot 68 149 TRY i Oba samme dag og 58 289 TRY i Mahmutlar 13. oktober: 4 % under Oba og 12 % over Mahmutlar. En 2+1 i Tosmur ba om 4,5 % mer enn i Oba og en 1+1 22 % mer, delvis fordi leilighetene med ett soverom i Tosmur er større, i median 62,5 m² mot 55 m².
Møbleringen gir mindre enn forskjellen tilsier. I oktober 2026 ba møblerte 2+1 i median om 7 245 000 TRY over 42 annonser, mot 6 400 000 TRY for 15 umøblerte, altså 13 % mer for møblerte, men de møblerte leilighetene var også yngre, i median 11 år mot 16, og større, 120 m² mot 110 m².
Annonser lagt ut siden 1. juli 2026 ba om 5 000 000 TRY for en 1+1 og 6 850 000 TRY for en 2+1. De fleste annonsene var fra 2026, men 13 hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere, og en leilighet som fortsatt annonseres etter et år, er ikke solgt til prisantydningen.
Byggets alder og prisen
Boligmassen i Tosmur er eldre enn naboenes: 78 av de 91 leilighetene til salgs, 86 %, lå i bygg eldre enn fem år, mot 36 % i Oba og 60 % i Mahmutlar, og bare 4 var nybygg.
| Byggets alder | Annonser | Medianpris per m² | I euro |
|---|---|---|---|
| Nytt | 4 | 99 091 TRY | 1 798 EUR |
| 1 til 5 år | 9 | 99 829 TRY | 1 811 EUR |
| 6 til 10 år | 18 | 72 682 TRY | 1 319 EUR |
| 11 til 15 år | 38 | 65 204 TRY | 1 183 EUR |
| 16 til 20 år | 17 | 53 500 TRY | 971 EUR |
| 21 år eller eldre | 5 | 55 322 TRY | 1 004 EUR |
Gruppen 11 til 15 år alene hadde 38 annonser, så den typiske leiligheten til salgs i Tosmur ble ferdigstilt omtrent mellom 2011 og 2015. De 13 leilighetene i bygg opptil fem år gamle ba om omtrent 53 % mer per kvadratmeter enn den gruppen, selv om så få annonser gjør de nyeste linjene bare veiledende.
Byggets alder betyr like mye for jordskjelvsikkerheten som for prisen. Den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygg (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019, og det som avgjør om den gjaldt, er datoen for byggetillatelsen, ikke året bygget ble ferdig. I Tosmur lå 60 av de 91 leilighetene til salgs, to av tre, i bygg som var minst 11 år gamle og ferdige senest rundt 2015, så byggetillatelsene deres er eldre enn den gjeldende forskriften.
Nær sjøen eller lenger opp: prisforskjellen
Leiligheter innen 200 m fra sjøen ba i oktober 2026 om omtrent 72 % mer per kvadratmeter enn leiligheter 200 m til 1 km lenger opp. Av de 31 annonsene som oppga en avstand i beskrivelsen, ba de 18 innen 200 m i median om 112 900 TRY per m², mot 65 714 TRY for de 13 mellom 200 m og 1 km. Ingen oppga en avstand på mer enn 1 km.
Alderen forklarer ikke tillegget. Leilighetene ved sjøen var eldre, i median 11 år mot 6, og bare én av de 18 lå i et bygg som var opptil fem år gammelt. Høyden følger i stedet sjøen: 14 av de 18 lå i blokker på ni eller ti etasjer. I hele utvalget fra oktober 2026 ba leiligheter i bygg på ni til tolv etasjer i median om 74 692 TRY per m² mot 56 364 TRY i lavere bygg med samme medianalder; uten annonsene ved sjøen ba en 2+1 i en høy blokk fortsatt om omtrent 15 % mer.
Hva koster det å leie i Tosmur?
Leiligheter i Tosmur som ble annonsert for langtidsleie 14. oktober 2026, hadde en medianleie på 26 000 TRY i måneden, omtrent 472 EUR, og 25 000 TRY for en 2+1. Medianene kommer fra alle 25 leieannonser i Tosmur på Emlakjet den dagen, noe som gjør Tosmur til et lite leiemarked: Oba hadde 84 leieannonser mellom juli og oktober 2026.
| Leilighetstype | Annonser | Medianleie | Midterste halvdel av annonsene | Møblert, median | Umøblert, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 8 | 27 850 TRY | 23 000 til 34 000 TRY | 28 200 TRY (5 annonser) | for få (3 annonser) |
| 2+1 | 17 | 25 000 TRY | 23 000 til 30 000 TRY | 33 000 TRY (7 annonser) | 23 000 TRY (10 annonser) |
At medianen for 1+1 ligger over den for 2+1, skyldes møbleringen, ikke størrelsen. Fem av de åtte leilighetene med ett soverom var møblert, mens ti av de sytten med to soverom var umøblert, og i oktober 2026 ba en møblert 2+1 om 33 000 TRY, omtrent 599 EUR, mot 23 000 TRY umøblert, omtrent 417 EUR.
Leieannonser i Tosmur ligger ute i ukevis. Alle 18 Tosmur-annonsene i utvalget fra juli til oktober 2026 som ble brukt for levekostnader i Alanya, lå fortsatt ute 14. oktober; enten ble disse leilighetene stående uutleid i ukevis, eller så ble annonsene liggende etter utleie. På tvers av størrelser ba Tosmur i median om 273 TRY i leie per kvadratmeter, det samme som Mahmutlars 272 TRY og under Obas 318 TRY.
Av de 25 leieannonsene ble 19 varmet med aircondition og 13 lå i en site (et inngjerdet boligområde). De 22 annonsene som oppga aidat, de månedlige felleskostnadene, ga i oktober 2026 en median på 1 550 TRY, med 1 100 TRY for en 2+1 over 15 annonser. Av de 22 som oppga depositum, ba 18 om én måneds leie.
Hvilken leieavkastning kan en leilighet i Tosmur gi?
En møblert leilighet med to soverom i Tosmur ga en brutto leieavkastning på omtrent 5,5 % ved prisantydninger og leier i oktober 2026, litt under 5,9 % for samme leilighet i Oba. Bruttoavkastning er her tolv måneders medianleie delt på median prisantydning for samme leilighetstype.
| Leilighet | Medianleie | Median prisantydning | Bruttoavkastning |
|---|---|---|---|
| Møblert 2+1 | 33 000 TRY (7 annonser) | 7 245 000 TRY (42 annonser) | 5,5 % |
| Umøblert 2+1 | 23 000 TRY (10 annonser) | 6 400 000 TRY (15 annonser) | 4,3 % |
| Møblert 1+1 | 28 200 TRY (5 annonser) | 5 620 000 TRY (11 annonser) | 6,0 % |
To forbehold gjelder hver linje. Begge tallene er prisantydninger, så den faktiske avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker skriver under på. Hver leie hviler på 5 til 10 annonser, så én ny annonse kan flytte en linje et halvt prosentpoeng.
Nettoavkastningen er lavere. Aidat, eiendomsskatt, den obligatoriske jordskjelvforsikringen DASK og månedene en leilighet står tom mellom leietakere trekkes alle fra leien, og regneeksemplet lenger ned regner gjennom disse postene for en møblert 2+1. Leieinntekter beskattes dessuten i Tyrkia, og reglene er ulike for de som er skattemessig bosatt og de som ikke er det.
Korte ferieutleier er en egen ordning. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie i perioder på opptil 100 dager tillatelse fra kultur- og turistdepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot regelen 25. desember 2025, i en avgjørelse kunngjort i lovtidende 2. april 2026. I Tosmur, der 55 % av leilighetene til salgs ligger i blokker på ni til tolv etasjer, betyr det skriftlig samtykke fra hver eier i et stort bygg.
Den regionale trenden går i utleiers favør foreløpig. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs indeks for nye leieforhold med 22,8 % i året fram til august 2026, mens boligprisindeksen steg med 19,5 %.
Kan utlendinger få oppholdstillatelse på en adresse i Tosmur i 2026?
Ja: Tosmur har aldri stått på migrasjonsmyndighetens liste over stengte bydeler fra 2022, så svaret for en adresse i Tosmur avhenger ikke av hvordan stengningen er formulert, men en oppholdstillatelse basert på eierskap krever fortsatt en bolig verdt minst 200 000 USD som eieren selv bor i og ikke leier ut. Listen nevner i Alanya Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar og ikke Tosmur, og versjonen som er vedlagt myndighetens kunngjøring, kontrollert 17. oktober 2026, er fortsatt filen datert 31. august 2022. Mellom april og september 2026 omformulerte myndigheten sin nasjonale kunngjøring om stengningen, som ikke lenger regner oppholdstillatelser blant prosedyrene stengningen omfatter; den nevner nå registrering av midlertidig og internasjonal beskyttelse og bytte av provins for personer under beskyttelse.
Verdikravet er det de fleste leilighetene i Tosmur ikke klarer. Myndighetens dokumentliste for kortvarig oppholdstillatelse, publisert på søknadsnettstedet e-İkamet og kontrollert 13. oktober 2026, krever at en bolig som brukes for en eierskapsbasert tillatelse, var verdt minst 200 000 USD i tyrkiske lira på ervervsdatoen og brukes som utlendingens egen bolig, ikke leies ut mot leie eller annen inntekt. Til TCMBs kjøpskurs for dollar 13. oktober 2026, 49,2794 TRY, lå grensen på omtrent 9 856 000 TRY. Bare 25 av de 91 leilighetene til salgs i Tosmur, 27 %, ba om så mye, og bare 12 av de 60 leilighetene med to soverom; 9 av de 25 var 3+1, og 12 ble beskrevet som innen 200 m fra sjøen. En leilighet som kjøpes for å leies ut, kan ikke samtidig være grunnlaget for eierens tillatelse.
For adressen betyr elven fortsatt noe. Kestel, på den andre siden av Dim Çayı, er fortsatt nevnt på listen fra 2022, og den egne siden til migrasjonsmyndighetens provinsdirektorat i Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) hadde fortsatt den eldre ordlyden, oppholdstillatelser medregnet, da den ble kontrollert 17. oktober 2026; noen egen melding om endringen er ikke publisert. En leilighet som beskrives som beliggende i Tosmur, bør derfor sjekkes mot bydelen (mahalle) som står på skjøtet (tapu) og i det nasjonale adresseregisteret før noe forskudd betales, og den trygge rekkefølgen er fortsatt å spørre provinsens migrasjonskontor skriftlig om en første søknad om oppholdstillatelse på nøyaktig den adressen ville bli godtatt, og å gjøre svaret til en betingelse for kjøpet. Hvordan selve søknaden fungerer, står under oppholdstillatelse.
Hvordan er boligmassen i Tosmur?
Tosmur er en bydel med eldre, høyere boligblokker: mer enn halvparten av leilighetene til salgs lå i bygg på ni til tolv etasjer, og 86 % i bygg eldre enn fem år. Detaljsidene til de 91 salgsannonsene 14. oktober 2026 gir profilen; i høyde ligner Tosmur Mahmutlar og er det motsatte av Oba.
| Hva annonsen oppgir | Tosmur, andel av 91 | Oba, andel av 374 | Mahmutlar, andel av 642 |
|---|---|---|---|
| Bygg på ni til tolv etasjer | 55 % | 1 % | 50 % |
| Bygg eldre enn fem år | 86 % | 36 % | 60 % |
| Byggetrinnsskjøte (kat irtifakı), av dem som oppgir skjøtetype | 29 % | 50 % | 56 % |
| Møblert | 67 % | 45 % | |
| Basseng nevnt i beskrivelsen | 84 % | 80 % | |
| Oppvarming med aircondition | 98 % | 91 % |
Av de 91 annonsene i Tosmur oppga 77 heis, 74 parkering, åpen eller under tak, og 28 at leiligheten lå i en site. Ingen oppga naturgass som oppvarming. De 28 salgsannonsene som oppga aidat, ga i oktober 2026 en median på 1 500 TRY i måneden, mot 2 100 TRY i Oba.
Skjøtetypen er der den eldre boligmassen hjelper kjøperen. Av de 48 annonsene som oppga skjøtet som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oppga bare 14, eller 29 %, kat irtifakı, skjøtet fra byggetrinnet. Etter loven om eierseksjoner (Kat Mülkiyeti Kanunu) går et bygg over til fullt eierseksjonsskjøte (kat mülkiyeti) på grunnlag av brukstillatelsen (iskan), så de fleste leilighetene til salgs i Tosmur har allerede fullt skjøte. Baksiden er vedlikehold: en blokk som ble ferdig rundt 2012, er omtrent 14 år gammel, så tilstanden til heis, tak og basseng og størrelsen på byggets vedlikeholdsfond er verdt å spørre om. Er selgeren en utenlandsk eier, gjelder egne kontroller, beskrevet under kjøpe leilighet i Tyrkia av en utenlandsk eier.
Hvordan er hverdagen i Tosmur: marked, strand, sykehus, skole?
Hverdagen i Tosmur er kompakt: stranden, torsdagsmarkedet, en barneskole, et postkontor, fire apotek og sju butikker i dagligvarekjeder ligger inne i bydelen, mens nærmeste statlige sykehus og videregående skole ligger like over grensen i Oba. Stedene nedenfor er de som var registrert i OpenStreetMap i oktober 2026, med veiavstander fra sentrum av Tosmur.
- Ukemarkedet: Tosmurs utendørsmarked (pazar) holdes på torsdager i 9. Sokak, bak politistasjonen Cumhuriyet, 1,2 km unna. OpenStreetMap oppgir åpningstiden 09:00 til 19:00, og markedslister for Alanya publisert i 2020 og 2021 oppgir samme dag og gate. De nærmeste andre markedene er Obas på mandager og Cikcillis på lørdager.
- Sjøen: Tosmurs strand går langs Ahmet Tovuş Bulvarı, 0,8 km fra sentrum, og Dim Çayı renner ut i sjøen i bydelens sørøstlige hjørne.
- Helse: det finnes ikke noe sykehus i Tosmur. ALKÜ Alanya undervisnings- og forskningssykehus, det statlige universitetssykehuset, ligger 2,3 km unna i Oba, og helsesenteret (aile sağlığı merkezi) som ligger nærmest på kartet, der fastleger tar imot, ligger på Kestel-siden av elven, 2,2 km langs veien. OpenStreetMap registrerer fire apotek i Tosmur.
- Handel: OpenStreetMap registrerer sju butikker i dagligvarekjeder i Tosmur (to Migros, to A101, to Şok og én BİM), og kjøpesenteret Alanyum ligger 2,7 km unna.
- Skoler: Tosmur har en barneskole, og nærmeste statlige videregående skole, Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, ligger like over grensen i Oba.
- Dimdalen: D-400 krysser Dim Çayı 0,9 km fra sentrum, og Dimgrotten (Dim Mağarası) ligger 8,8 km oppover dalveien.
Strøm- og vannpriser og priser i dagligvarebutikker er de samme som i resten av Alanya, så månedsbudsjettene som er regnet ut for levekostnadene i Alanya, gjelder også i Tosmur; det er leien som skiller seg.
Hva er ulempene ved å bo i Tosmur?
De største ulempene ved Tosmur er en eldre bygningsmasse, høye blokker som gjør felles vedtak vanskeligere, et tynt leiemarked, en høy pris for beliggenhet ved sjøen og et verdikrav for oppholdstillatelse som de fleste leilighetene til salgs ikke oppfyller. Ingen av dem utelukker Tosmur, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.
- Eldre bygg: 86 % av leilighetene til salgs lå i bygg eldre enn fem år, og to av tre i bygg som ble ferdige rundt 2015, før den gjeldende jordskjelvforskriften; både reparasjonskostnader og datoen for byggetillatelsen må sjekkes.
- Høye blokker: 55 % lå i bygg på ni til tolv etasjer, så en kort ferieutleie, som etter lov 7464 krever samtykke fra hver eier, er vanskeligere å få til enn i en liten blokk.
- Få leieboliger: 14. oktober 2026 ble bare 25 leiligheter annonsert for langtidsleie, og alle 18 Tosmur-annonsene som ble lagt ut mellom juli og begynnelsen av oktober, lå fortsatt ute den dagen.
- Tillegg ved sjøen: leiligheter innen 200 m fra sjøen ba om omtrent 72 % mer per kvadratmeter enn de lenger opp.
- Oppholdstillatelser: Tosmur har aldri stått på listen over stengte bydeler fra 2022, men 73 % av leilighetene til salgs 14. oktober 2026 ba om mindre enn de 200 000 USD en eierskapsbasert tillatelse krever, og Kestel på den andre siden av elven er fortsatt nevnt på den.
- Tjenester utenfor grensen: nærmeste sykehus, statlige videregående skole og helsesenter ligger like utenfor Tosmur, i Oba eller Kestel.
Hvert av punktene kan sjekkes før et bud legges inn. Brukstillatelsen og skjøtetypen er blant kontrollene som er beskrevet for en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya, og begge er lettere å få tak i mens selgeren fortsatt ønsker å selge.
Hvem passer Tosmur for, og hvordan står det seg mot Oba, Kestel og Mahmutlar?
Tosmur passer kjøpere som vil ha et etablert anlegg med basseng nær sjøen, med fullt eierseksjonsskjøte, noen minutter fra sykehuset og butikkene i Oba, til en kvadratmeterpris mellom Obas og Mahmutlars. Det passer også kjøpere som trenger oppholdstillatelse på adressen og kan bruke mer enn de 200 000 USD som ble krevd i oktober 2026; Tosmur, Oba og Demirtaş er de tre av de fem sammenlignede bydelene som aldri har stått på listen over stengte bydeler fra 2022, så for dem avhenger svaret ikke av hvordan stengningen er formulert.
| Bydel | Median prisantydning per m², oktober 2026 | Salgsannonser | Medianleie, alle størrelser | Medianleie 2+1 | Leieannonser | Til Alanya sentrum | Til flyplassen Gazipaşa | Nevnt på listen over stengte bydeler 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | 65 424 TRY | 91 | 26 000 TRY | 25 000 TRY | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Nei |
| Oba | 68 149 TRY | 374 | 25 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nei |
| Kestel | 75 909 TRY | 189 | 30 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Ja |
| Mahmutlar | 58 289 TRY | 642 | 25 000 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Ja |
| Demirtaş | 57 556 TRY | 73 | 18 500 TRY | for få | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nei |
Salgspriser ble målt for Tosmur og Oba 14. oktober, for Mahmutlar 13. oktober, for Kestel 21. oktober og for Demirtaş 22. oktober 2026. Leiene i Tosmur er alle 25 annonsene som lå ute 14. oktober 2026, og leiene i Demirtaş alle 10 som lå ute 22. oktober 2026; de tre andres kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026, og "for få" betyr færre enn ti annonser av den størrelsen. Avstandene til sentrum er målt til samme punkt i Güller Pınarı. Listen over stengte bydeler nevner fortsatt Kestel og Mahmutlar, men etter endringen i 2026 regner myndighetens nasjonale kunngjøring ikke lenger oppholdstillatelser blant prosedyrene den omfatter.
Med disse tallene passer Tosmur en kjøper som verdsetter en kort tur til sjøen og et ferdig bygg med skjøte høyere enn nybygg, og en utleier som er villig til å møblere en 2+1, noe som løfter bruttoavkastningen fra 4,3 % til 5,5 %. Det passer dårligere for en kjøper som vil ha nybygg, siden bare 13 av de 91 leilighetene til salgs var opptil fem år gamle, for en kjøper med det strammeste budsjettet, som finner Mahmutlar og Demirtaş omtrent 11 % og 12 % billigere per kvadratmeter, eller for en investor som planlegger korte ferieutleier i en stor blokk.
Regneeksempel: kjøpe og leie ut en møblert 2+1 i Tosmur
En møblert leilighet med to soverom, kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 7 245 000 TRY og leid ut til medianleien på 33 000 TRY i måneden, ville gi omtrent 4,6 % i året netto før inntektsskatt hvis kjøperen betaler hele skjøteavgiften og ikke noe meglerhonorar. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og avgiftene som gjelder i 2026, fullstendig gjennomgått under kjøpskostnader i Tyrkia. Det regnes med en 2+1 fordi to av tre leiligheter til salgs i Tosmur er 2+1.
| Post | Beløp | Grunnlag |
|---|---|---|
| Kjøpesum | 7 245 000 TRY | Median prisantydning, møblert 2+1, 14. oktober 2026 |
| Skjøteavgift (tapu harcı) | 289 800 TRY | 4 % av oppgitt pris; loven deler den 2 % kjøper og 2 % selger, men kjøperen betaler ofte alt |
| Meglerhonorar | 0 til 347 760 TRY | Maksimalt 4 % pluss 20 % mva.; betales ofte av selgeren |
| Samlet utlegg | 7 534 800 til 7 882 560 TRY | Omtrent 136 700 til 143 000 EUR |
| Årsleie | 396 000 TRY | 33 000 TRY × 12 |
| Felleskostnader (aidat) | − 13 200 TRY | 1 100 TRY i måneden, median for en leieannonse for 2+1 i Tosmur |
| Jordskjelvforsikring DASK | − 1 942 TRY | Medianpremie i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Eiendomsskatt | − 5 000 TRY | 0,2 % av den kommunale verdien, her antatt å være 2 500 000 TRY |
| Én måned tom | − 33 000 TRY | Én måneds leie tapt mellom leietakere |
| Netto årsinntekt | 342 858 TRY | Omtrent 6 220 EUR |
Til priser i oktober 2026 er nettoinntekten på 342 858 TRY 4,6 % av et utlegg på 7 534 800 TRY og 4,3 % av 7 882 560 TRY hvis kjøperen også betaler høyeste meglerhonorar. Mindre kostnader er utelatt: servicegebyret til tinglysingskontoret, den autoriserte tolken ved skjøteoverføringen, utskifting av møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi den kommunale verdien av en leilighet fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet. Samme beregning for en møblert 1+1 i Oba ga 5,9 %, fordi den leiligheten kostet 41 % mindre enn den møblerte 2+1-en i Tosmur, men ga bare 20 % lavere leie.
Hvor raskt endrer priser og leier seg i Tosmur?
Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 19,5 % og indeksen for nye leieforhold med 22,8 % i året fram til august 2026. Den årlige konsumprisveksten var 31,51 % i august 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var nedganger i reelle termer, på omtrent 9 % for priser og 7 % for leier.
Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for én bydel. Annonsemedianene ovenfor er et øyeblikksbilde av prisantydninger én dag, 14. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode som for Oba og Mahmutlar, slik at endringen i selve Tosmur kan måles fra da av.