Oba er en bydel i Alanya i provinsen Antalya, omtrent 4,6 km øst for sentrum i Güller Pınarı, med distriktets statlige undervisningssykehus i selve bydelen og kommunens hovedbygg 1,9 km unna. Den 14. oktober 2026 hadde de 374 leilighetene som var til salgs på Emlakjet en median prisantydning på 4 082 500 TRY (omtrent 74 100 EUR) for en leilighet med ett soverom og 6 700 000 TRY (omtrent 121 600 EUR) for en leilighet med to soverom, og en median på 68 149 TRY per kvadratmeter, 17 % mer enn Mahmutlar målt på samme måte en dag tidligere. Langtidsleien lå mellom juli og oktober 2026 på en median på 20 000 TRY i måneden for en leilighet med ett soverom, som oftest umøblert, og 33 750 TRY for en med to soverom; en møblert leilighet med ett soverom ga en bruttoavkastning på omtrent 7,4 % og i regneeksempelet en nettoavkastning på omtrent 5,9 % etter skjøteavgift, fellesutgifter, forsikring, eiendomsskatt og en måned uten leietaker. Boligmassen er ung og lav: 64 % av leilighetene til salgs lå i bygg opptil fem år gamle og 90 % i blokker med fire eller fem etasjer, mens de 16 annonsene innenfor 200 m fra sjøen ba om omtrent 48 % mer per kvadratmeter enn de mer enn 1 km lenger opp, nesten alle i eldre bygg. Oba har aldri stått på stengningslisten fra 2022 til migrasjonsmyndigheten (Göç İdaresi Başkanlığı), som i Alanya nevner Mahmutlar, Kestel, Kargıcak og Avsallar, men en oppholdstillatelse basert på eiendom krever en bolig verdt minst 200 000 amerikanske dollar som eieren ikke leier ut, og bare 26 % av leilighetene til salgs ba om så mye. Halvparten av annonsene som oppga skjøtetype sto fortsatt på kat irtifakı, skjøtet fra byggefasen som som regel betyr at det ikke er registrert noen ferdigattest.
Hvor ligger Oba, og hvor langt er det til Alanya sentrum og flyplassene?
Oba er en bydel (mahalle) i distriktet Alanya i provinsen Antalya, omtrent 4,6 km langs veien øst for Alanya sentrum i Güller Pınarı og 37,8 km fra Gazipaşa-Alanya lufthavn, ifølge ruteberegning i OpenStreetMap målt den 14. oktober 2026. Oba ble i 1999 en småby (belde) med egen kommune og ble lagt inn i Alanya som bydel da lov 6360, storbyloven fra 2012, trådte i kraft ved lokalvalget i mars 2014. Hovedbygget til Alanya kommune står i dag 1,9 km fra sentrum av Oba, i Eğri Köprü Caddesi i nabobydelen Cumhuriyet.
Den samme ruteberegningen gir avstandene en beboer faktisk kjører.
| Fra sentrum av Oba til | Avstand langs veien | Kjøretid uten trafikk |
|---|---|---|
| Tosmur (nabobydel i øst) | 1,3 km | 2 minutter |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (undervisningssykehus) | 1,7 km | 4 minutter |
| Hovedbygget til Alanya kommune, Cumhuriyet | 1,9 km | 3 minutter |
| Kjøpesenteret Alanyum | 2,1 km | 3 minutter |
| Cikcilli | 2,8 km | 3 minutter |
| Alanya sentrum (Güller Pınarı) | 4,6 km | 6 minutter |
| Kestel | 4,9 km | 5 minutter |
| Başkent-universitetets sykehus, Saray | 5,5 km | 7 minutter |
| Mahmutlar | 7,7 km | 8 minutter |
| Alanya borg | 8,5 km | 14 minutter |
| Gazipaşa-Alanya lufthavn (GZP) | 37,8 km | 37 minutter |
| Antalya lufthavn (AYT) | 133,7 km | omtrent 104 minutter |
Kjøretidene er ruteberegnerens anslag uten trafikk, og sommertrafikken kommer i tillegg på hver linje. Alanyas nye østlige ringvei, der samferdselsdepartementet åpnet de første 12 km fra Hasbahçe til Mahmutlar den 20. desember 2025, passerer Oba i en 653 m lang dobbel tunnel og gir gjennomgangstrafikken en vei utenom kystveien D-400. En egen motorvei bygges fra Antalya mot Alanya og omtales under motorveien Antalya-Alanya.
Bybusser går mellom Oba og Alanya sentrum. Full pris etter takstene som ble kunngjort 2. desember 2025 er 35 TRY med Kent Kart, det oppladbare reisekortet.
Hvem bor i Oba?
TÜİK, Tyrkias statistikkbyrå, talte 28 864 innbyggere i Oba i sitt adressebaserte folkeregister per 31. desember 2022, det nyeste tallet på bydelsnivå som var tilgjengelig i oktober 2026. Tallet teller personer med registrert adresse i Oba, altså også utenlandske innbyggere med registrert adresse, men ikke feriehuseiere som bor andre steder.
Ingen offisiell kilde publiserer antall utenlandske innbyggere per bydel. Migrasjonsmyndigheten publiserer derimot stengningslisten sin fra 2022, bydelene som er stengt for visse nye registreringer av utlendinger, og Oba har aldri stått på den.
Salgsannonsene sier lite om hvem som bor i Oba hele året, fordi det meste som selges er nytt. Av de 374 leilighetene som var til salgs den 14. oktober 2026, var 328, eller 88 %, beskrevet som tomme, 30 som bebodd av eieren og 16 som utleid. I bygg opptil fem år gamle var andelen tomme 91 %, mot 82 % i eldre bygg, der flere av leilighetene til salgs var bebodd av eierne eller utleid.
Hva koster det å kjøpe leilighet i Oba?
Leiligheter som var til salgs i Oba den 14. oktober 2026 hadde en median prisantydning på 6 500 000 TRY, omtrent 117 900 EUR, og en median på 68 149 TRY per kvadratmeter bruttoareal, omtrent 1 237 EUR. Medianene kommer fra 374 leilighetsannonser som lå ute på Emlakjet, en landsdekkende tyrkisk boligportal, den dagen, og hver annonseside ble lest for seg. Beløpene i euro bygger på kjøpskursen for euro på 55,1128 TRY i bulletinen fra Tyrkias sentralbank (TCMB) av 13. oktober 2026. Dette er prisantydninger, ikke salgspriser; forskjellen mellom dem behandles under prute på prisen for en leilighet i Alanya. Aktuelle leiligheter til salgs i Oba er listet for seg.
Størrelsen på leiligheten styrer totalprisen mer enn noen annen egenskap annonsene oppgir.
| Leilighetstype | Annonser | Median prisantydning | Midterste halvdel av annonsene | Median bruttoareal | Median per m² | Median i euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 118 | 4 082 500 TRY | 3 490 000 til 5 280 000 TRY | 55 m² | 74 700 TRY | 74 100 EUR |
| 2+1 | 162 | 6 700 000 TRY | 5 700 000 til 8 750 000 TRY | 110 m² | 64 226 TRY | 121 600 EUR |
| 3+1 | 54 | 12 050 000 TRY | 8 500 000 til 14 000 000 TRY | 160 m² | 67 229 TRY | 218 600 EUR |
| 4+1 | 22 | 9 860 000 TRY | 8 500 000 til 11 375 000 TRY | 177,5 m² | 56 583 TRY | 178 900 EUR |
Tyrkiske annonser teller soverom pluss stue: en 1+1 har ett soverom og en egen stue, en 2+1 har to soverom. Bruttoarealet inkluderer en andel av vegger og balkonger; i utvalget var nettoarealet i median 90,9 % av bruttotallet. Linjen for 3+1 ligger over linjen for 4+1 blant annet fordi 3+1-leilighetene er nyere: 29 av de 54 lå i bygg opptil fem år gamle, mot 6 av de 22 annonsene for 4+1.
Målt på samme måte er Oba dyrere enn Mahmutlar. Medianprisen per kvadratmeter i Oba var 68 149 TRY den 14. oktober 2026, mot 58 289 TRY i Mahmutlar den 13. oktober, 17 % mer; for en 1+1 var forskjellen 5 % og for en 2+1 13 %.
Møbler flytter også prisen. I oktober 2026 ba møblerte 1+1 om en median på 4 300 000 TRY over 49 annonser, mot 3 750 000 TRY for 57 umøblerte, 15 % mer. Møblerte 2+1 ba om 8 125 000 TRY mot 6 100 000 TRY umøblert, en forskjell på 33 % som møblene alene ikke forklarer: de fleste annonsene for møblerte 2+1 lå i bygg eldre enn fem år, og i Oba er det de eldre byggene som ligger nærmest sjøen.
Annonser lagt ut siden 1. juli 2026 ba om 4 257 500 TRY for en 1+1 og 6 762 500 TRY for en 2+1. De fleste annonsene ble lagt ut i 2026, men 51 hadde ligget ute siden 2025 eller tidligere, og en leilighet som fortsatt er til salgs etter et år, har ikke blitt solgt til prisantydningen.
Hvordan byggets alder påvirker prisen
Boligmassen i Oba er ung: 239 av de 374 annonsene, 64 %, lå i bygg opptil fem år gamle, blant dem 86 nybygde leiligheter, 81 innflyttingsklare og 5 fortsatt under bygging.
| Byggets alder | Annonser | Median per m² | I euro | Median prisantydning |
|---|---|---|---|---|
| Nytt (ferdig eller under bygging) | 86 | 66 056 TRY | 1 199 EUR | 5 300 000 TRY |
| 1 til 5 år | 153 | 73 684 TRY | 1 337 EUR | 6 152 000 TRY |
| 6 til 10 år | 57 | 70 408 TRY | 1 278 EUR | 9 970 000 TRY |
| 11 til 15 år | 41 | 66 364 TRY | 1 204 EUR | 8 500 000 TRY |
| 16 til 20 år | 26 | 53 708 TRY | 975 EUR | 6 595 000 TRY |
| 21 år eller eldre | 11 | 49 565 TRY | 899 EUR | 5 700 000 TRY |
En leilighet i et bygg eldre enn 20 år ba om omtrent 33 % mindre per kvadratmeter enn en i et bygg som var ett til fem år gammelt, men det fantes bare 11 slike annonser. Nybygde leiligheter ba om noe mindre per kvadratmeter enn leiligheter som var ett til fem år gamle.
Byggets alder er ingen pålitelig pekepinn på hvilken jordskjelvforskrift bygget følger. Den gjeldende tyrkiske jordskjelvforskriften for bygg (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trådte i kraft 1. januar 2019, og om den gjaldt, avgjøres av datoen for byggetillatelsen, ikke av året bygget sto ferdig.
Ved sjøen eller lenger opp: prisforskjellen
I motsetning til i Mahmutlar har nærheten til sjøen et tydelig påslag i Oba, selv om få annonser oppgir avstanden. Av de 57 annonsene den 14. oktober 2026 som oppga en avstand, ba de 16 innenfor 200 m fra sjøen om en median på 95 167 TRY per m², mot 64 242 TRY for de 25 mer enn 1 km lenger opp, omtrent 48 % mer. Påslaget holder til tross for alderen: bare én av de 16 annonsene ved sjøen lå i et bygg opptil fem år gammelt, mot 21 av de 25 annonsene mer enn 1 km opp. De nye blokkene som får Oba til å virke ungt, står mest i gatene bak kysten, og en kjøper som vil ha både nytt bygg og kort vei til stranden, betaler for begge deler.
Hva koster det å leie leilighet i Oba?
Leiligheter i Oba som ble annonsert for langtidsleie mellom 1. juli og 8. oktober 2026, hadde en median prisantydning for leie på 20 000 TRY i måneden for en 1+1 og 33 750 TRY for en 2+1, omtrent 363 og 612 EUR. Medianene kommer fra 84 annonser på Emlakjet i Oba, en del av utvalget for levekostnader i Alanya.
| Leilighetstype | Annonser | Median leie | Midterste halvdel av annonsene | Møblert, median | Umøblert, median |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 50 | 20 000 TRY | 16 000 til 26 000 TRY | 26 500 TRY (18 annonser) | 16 500 TRY (32 annonser) |
| 2+1 | 23 | 33 750 TRY | 25 000 til 45 000 TRY | 40 000 TRY (13 annonser) | 31 875 TRY (10 annonser) |
Leiemarkedet i Oba er det motsatte av Mahmutlar. De fleste 1+1 som ble tilbudt i Oba var umøblerte, 32 av 50, noe som trekker medianen for 1+1 ned til 20 000 TRY, mens en 2+1 ba om 33 750 TRY mellom juli og oktober 2026, mot 25 000 TRY i Mahmutlar. På tvers av alle størrelser ba Oba om en median på 318 TRY i leie per kvadratmeter, Mahmutlar 272 TRY.
Av de 84 utleieannonsene ble 72 varmet opp med klimaanlegg, og 32 lå i en site (et inngjerdet boligkompleks). De 53 annonsene som oppga en aidat, de månedlige fellesutgiftene, ga en median på 2 000 TRY mellom juli og oktober 2026, med 2 000 TRY for en 1+1 og 1 500 TRY for en 2+1. Av de 49 som oppga depositum, ba 35 om én måneds leie.
Hvilken leieavkastning gir en leilighet i Oba?
En møblert 1+1 i Oba viste en brutto leieavkastning på omtrent 7,4 % ved prisantydninger og leier i oktober 2026, den høyeste av de fire vanlige kombinasjonene av størrelse og møblering. Bruttoavkastning er her tolv måneders median leie delt på median prisantydning for samme type leilighet.
| Leilighet | Median leie | Median prisantydning | Bruttoavkastning |
|---|---|---|---|
| Møblert 1+1 | 26 500 TRY | 4 300 000 TRY | 7,4 % |
| Umøblert 1+1 | 16 500 TRY | 3 750 000 TRY | 5,3 % |
| Møblert 2+1 | 40 000 TRY | 8 125 000 TRY | 5,9 % |
| Umøblert 2+1 | 31 875 TRY | 6 100 000 TRY | 6,3 % |
To forbehold gjelder for hver linje. Begge beløpene er utlyste beløp, så den reelle avkastningen avhenger av hva en kjøper betaler og hva en leietaker skriver under på. Linjen for møblert 1+1 og de to linjene for 2+1 bygger hver på 10 til 18 utleieannonser.
Nettoavkastningen er lavere. Aidat, eiendomsskatt, den obligatoriske jordskjelvforsikringen DASK og månedene en leilighet står tom mellom leietakere trekkes fra leien, og regneeksempelet lenger ned gjør den beregningen for en møblert 1+1. Leieinntekter skattlegges også i Tyrkia, og reglene er forskjellige for den som er bosatt i landet og den som ikke er det.
Korttidsutleie til turister er et eget regelverk. Etter lov 7464 om turistutleie av boliger krever utleie av en bolig i perioder på inntil 100 dager tillatelse fra kultur- og turismedepartementet, og søknaden må inneholde et enstemmig vedtak fra alle eierne i bygget der leiligheten ligger. Forfatningsdomstolen avviste et søksmål mot den regelen den 25. desember 2025, i en avgjørelse som ble kunngjort i den offisielle lovtidende 2. april 2026.
Den regionale trenden går i utleiernes favør foreløpig. I regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs leieindeks for nye leietakere (Yeni Kiracı Kira Endeksi) med 22,8 % i året fram til august 2026, mens boligprisindeksen steg med 19,5 %.
Kan utlendinger få oppholdstillatelse på en adresse i Oba i 2026?
Ja: Oba har aldri stått på migrasjonsmyndighetens stengningsliste fra 2022, så svaret for en adresse i Oba avhenger ikke av hvordan stengningen er formulert, men en oppholdstillatelse basert på eiendom krever fortsatt en bolig verdt minst 200 000 amerikanske dollar som eieren selv bor i og ikke leier ut. Listen, datert 31. august 2022 og fortsatt vedlagt myndighetens side om stengte bydeler da den ble kontrollert 17. oktober 2026, nevner Kargıcak, Mahmutlar, Kestel og Avsallar i Alanya og ikke Oba.
Mellom april og september 2026 skrev myndigheten om den nasjonale kunngjøringen om stengningen, som ikke lenger nevner oppholdstillatelser blant prosedyrene stengningen omfatter; den nevner nå registrering av midlertidig og internasjonal beskyttelse og bytte av provins for personer under beskyttelse. De fire bydelene i Alanya står fortsatt på listen. For en adresse i Oba utgjør endringen ingen forskjell, fordi stengningen aldri gjaldt der.
Det er verdikravet de fleste leilighetene i Oba ikke klarer. Listen over dokumenter for en kortvarig oppholdstillatelse, som myndigheten publiserer på søknadsportalen e-İkamet og som ble kontrollert den 13. oktober 2026, krever at en bolig som en oppholdstillatelse basert på eiendom bygger på, var verdt minst 200 000 amerikanske dollar i tyrkiske lira på ervervsdatoen og brukes som utlendingens egen bolig, ikke til utleie eller annen inntekt. Til TCMBs kjøpskurs for dollar den 13. oktober 2026, 49,2794 TRY, lå terskelen på omtrent 9 856 000 TRY. Bare 99 av de 374 leilighetene til salgs i Oba, 26 %, ba om så mye; den mediane 3+1-leiligheten lå over med 12 050 000 TRY, mens medianene for 1+1 og 2+1 lå langt under. En leilighet som kjøpes for utleie, kan ikke samtidig være grunnlaget for eierens tillatelse. Det samme dokumentet nevner andre grunnlag for en kortvarig tillatelse, som opphold for turisme, som ikke avhenger av eiendom.
Listen, og hva den omfatter, kan endres ved et administrativt vedtak, slik det skjedde i 2022 og igjen i 2026. Provinsdirektoratet for migrasjonsforvaltning i Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) hadde på sin egen side fortsatt den eldre ordlyden, oppholdstillatelser medregnet, da siden ble kontrollert 17. oktober 2026, og ingen egen kunngjøring om endringen er publisert, så den sikre rekkefølgen er fortsatt å spørre provinsens migrasjonskontor skriftlig om en første søknad om oppholdstillatelse på nøyaktig den adressen ville blitt godtatt, og å gjøre svaret til en betingelse for kjøpet. Hvordan selve søknaden foregår, står under oppholdstillatelse.
Hvordan ser boligmassen i Oba ut?
Oba er en bydel med lave boligblokker, som oftest fire eller fem etasjer, varmet opp med klimaanlegg, og fire av fem annonser nevner basseng. Detaljsidene til de 374 salgsannonsene den 14. oktober 2026 gir dette bildet, og byggehøyden er den tydeligste forskjellen fra Mahmutlar, der halvparten av leilighetene til salgs lå i bygg med ni til tolv etasjer.
| Det annonsen oppgir | Annonser | Andel av 374 |
|---|---|---|
| Bygg med fire eller fem etasjer | 338 | 90 % |
| Bygg med ni til tolv etasjer | 5 | 1 % |
| Klimaanlegg som oppvarming | 342 | 91 % |
| Gulvvarme | 15 | 4 % |
| Basseng nevnt i beskrivelsen | 300 | 80 % |
| Leilighet i en site (inngjerdet boligkompleks) | 143 | 38 % |
| Møblert | 170 | 45 % |
| Umøblert | 170 | 45 % |
De 89 salgsannonsene som oppga en aidat i oktober 2026, ga en median på 2 100 TRY i måneden.
Skjøtetypen er linjen en kjøper bør sjekke først. Av de 266 annonsene som oppga skjøtet som kat irtifakı eller kat mülkiyeti, oppga 134, eller 50 %, kat irtifakı, skjøtet fra byggefasen. Etter loven om eierseksjoner (Kat Mülkiyeti Kanunu) går et bygg over til full eierseksjon (kat mülkiyeti) på grunnlag av ferdigattesten (iskan), så et skjøte som fortsatt lyder på kat irtifakı, betyr som regel at bygget som helhet ikke har registrert ferdigattest. I en bydel der det meste er nytt, er den andelen ventet, men ferdigattesten bør sjekkes før ethvert bud, og den hører til kontrollene på en visningstur for å kjøpe leilighet i Alanya.
Hvordan er hverdagen i Oba: sykehus, kjøpesenter, skoler, marked?
Hverdagen i Oba ligger nær distriktets viktigste tjenester: det statlige undervisningssykehuset ligger i selve bydelen, og kommunens hovedbygg og kjøpesenteret Alanyum ligger hver omtrent 2 km unna.
- Helse: ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, det statlige undervisningssykehuset, ligger 1,7 km fra sentrum av Oba, og privatsykehuset til Başkent-universitetet i Saray 5,5 km unna.
- Handel: kjøpesenteret Alanyum i Keykubat Bulvarı ligger 2,1 km unna. Obas ukemarked (pazar) holdes på mandager i Hacıkadiroğlu Caddesi, ved siden av barneskolen Hacıkadiroğlu, ifølge markedslister for Alanya publisert i 2020 og 2021, og annonser for leiligheter i Oba oppgir samme dag. De nærmeste andre markedene er Tosmurs på torsdager og Cikcillis på lørdager.
- Skoler: offentlige skoler under utdanningsdepartementet ligger i selve bydelen, blant dem den offentlige videregående skolen Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi.
- Sjøen: Oba strekker seg langt inn fra kysten; bare 16 av de 57 salgsannonsene som oppga avstand til sjøen, lå innenfor 200 m, mens 25 lå mer enn 1 km opp.
Takster for strøm og vann og prisene i dagligvarebutikkene er de samme som ellers i Alanya, så månedsbudsjettene i teksten om levekostnader som er lenket ovenfor, gjelder også i Oba; det er leien som skiller seg ut.
Hva er ulempene ved å bo i Oba?
De viktigste ulempene ved Oba er den høyere prisen enn i de østlige bydelene, kostnaden ved å kombinere et nytt bygg med beliggenhet ved sjøen, et verdikrav for oppholdstillatelse som tre firedeler av leilighetene til salgs ikke klarer, og en stor andel leiligheter som fortsatt står på skjøtet fra byggefasen. Ingen av dem utelukker Oba, men hver av dem endrer hva en kjøper bør sjekke.
- Pris: Oba ba i oktober 2026 om omtrent 17 % mer per kvadratmeter enn Mahmutlar.
- Ved sjøen eller nytt, sjelden begge deler: de 16 annonsene innenfor 200 m fra sjøen ba om omtrent 48 % mer per kvadratmeter enn de mer enn 1 km opp, og alle unntatt én lå i bygg eldre enn fem år.
- Oppholdstillatelse: Oba har aldri stått på stengningslisten, men 74 % av leilighetene til salgs den 14. oktober 2026 ba om mindre enn de 200 000 amerikanske dollarene en tillatelse basert på eiendom krever.
- Skjøte og tillatelser: 50 % av annonsene som oppga skjøtetype, oppga kat irtifakı, så ferdigattesten må sjekkes bygg for bygg.
- Tomme nybygg: 91 % av leilighetene til salgs i bygg opptil fem år gamle var beskrevet som tomme, noe som tyder på at mange nye blokker fortsatt fylles opp.
Hvem passer Oba for, og hvordan står det seg mot Mahmutlar, Kestel og Tosmur?
Oba passer for kjøpere som vil ha et nyere, lavt bygg nær sykehuset, kommunen og sentrum, og for kjøpere som trenger oppholdstillatelse på adressen, forutsatt at leiligheten klarer grensen på 200 000 amerikanske dollar som gjaldt i oktober 2026 og ikke leies ut. Oba, Tosmur og Demirtaş er de tre av de fem sammenlignede bydelene som aldri har stått på stengningslisten fra 2022, så svaret for dem avhenger ikke av hvordan stengningen er formulert. Annonseutvalgene setter de fem ved siden av hverandre.
| Bydel | Median per m², oktober 2026 | Median leie, alle størrelser | Median 1+1 | Median 2+1 | Utleieannonser | Til Alanya sentrum | Til Gazipaşa lufthavn | Nevnt på stengningslisten fra 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 68 149 TRY | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nei |
| Tosmur | 65 424 TRY | 26 000 TRY | for få | 25 000 TRY | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Nei |
| Kestel | 75 909 TRY | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Ja |
| Mahmutlar | 58 289 TRY | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Ja |
| Demirtaş | 57 556 TRY | 18 500 TRY | for få | for få | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nei |
Salgsprisene ble målt for Oba og Tosmur den 14. oktober, for Mahmutlar den 13. oktober, for Kestel den 21. oktober og for Demirtaş den 22. oktober 2026. Leiene for Oba, Kestel og Mahmutlar kommer fra annonser lagt ut mellom juli og oktober 2026, Tosmurs fra alle 25 annonsene som lå ute 14. oktober 2026 og leiene for Demirtaş fra alle 10 som lå ute 22. oktober 2026; "for få" betyr færre enn ti annonser av den størrelsen. Avstandene til sentrum er målt til Güller Pınarı. Kestel og Mahmutlar står fortsatt på stengningslisten, men siden endringen i 2026 nevner myndighetens nasjonale kunngjøring ikke lenger oppholdstillatelser blant prosedyrene den omfatter.
Ut fra disse tallene passer Oba for en familie som leier eller kjøper en 2+1, størrelsen der leiene i Oba ligger lengst over Mahmutlar, og for en utleier som leier ut en møblert 1+1, kombinasjonen med høyest bruttoavkastning. En utleid leilighet kan ikke være grunnlaget for eierens oppholdstillatelse, så de to målene lar seg ikke forene i én leilighet. Oba passer dårligere for en kjøper med strammest budsjett, som finner Mahmutlar og Demirtaş omtrent 14 % og 16 % billigere per kvadratmeter, eller for den som vil ha en høyt beliggende leilighet med vid sjøutsikt.
Regneeksempel: kjøpe og leie ut en møblert 1+1 i Oba
En møblert 1+1 kjøpt til median prisantydning i oktober 2026 på 4 300 000 TRY og leid ut til median leie på 26 500 TRY i måneden ville gi omtrent 5,9 % i året netto før inntektsskatt, dersom kjøperen betaler hele skjøteavgiften og ikke noe meglerhonorar. Beregningen bruker medianene fra annonseutvalgene og gebyrene som gjelder i 2026, fullt oppstilt under kjøpskostnader i Tyrkia.
| Post | Beløp | Grunnlag |
|---|---|---|
| Kjøpesum | 4 300 000 TRY | Median prisantydning møblert 1+1, 14. oktober 2026 |
| Skjøteavgift (tapu harcı) | 172 000 TRY | 4 % av oppgitt pris; loven deler den 2 % kjøper og 2 % selger, men ofte betaler kjøperen alt |
| Meglerhonorar | 0 til 206 400 TRY | Maksimalt 4 % pluss 20 % merverdiavgift; ofte betalt av selger eller utbygger |
| Samlet utlegg | 4 472 000 til 4 678 400 TRY | Omtrent 81 100 til 84 900 EUR |
| Årsleie | 318 000 TRY | 26 500 TRY × 12 |
| Aidat | − 24 000 TRY | 2 000 TRY i måneden, median for utleieannonser for 1+1 i Oba |
| DASK jordskjelvforsikring | − 1 942 TRY | Median polise i provinsen Antalya, juni 2026 |
| Eiendomsskatt | − 3 000 TRY | 0,2 % av kommunens takst, her antatt å være 1 500 000 TRY |
| En måned tom | − 26 500 TRY | Én måneds leie tapt mellom leietakere |
| Netto årsinntekt | 262 558 TRY | Omtrent 4 760 EUR |
Med prisene i oktober 2026 er nettoinntekten på 262 558 TRY 5,9 % av et utlegg på 4 472 000 TRY og 5,6 % av 4 678 400 TRY hvis kjøperen også betaler det høyeste meglerhonoraret. Mindre kostnader er utelatt: tinglysingskontorets gebyr, den autoriserte tolken ved tinglysingskontoret, utskifting av møbler og inntektsskatten på leien, som avhenger av eierens skattemessige bosted. Linjen for eiendomsskatt er en antakelse, fordi kommunens takst for en leilighet fastsettes av Alanya kommune, ikke av markedet. Den samme beregningen ga 5,3 % for Mahmutlar i oktober 2026, fordi den møblerte 1+1-leiligheten der ba om en lignende pris, men en lavere leie.
Hvor raskt endrer priser og leie seg i Oba?
Offisielle tall går ikke under regionnivå: i regionen Antalya, Burdur og Isparta steg TCMBs boligprisindeks med 19,5 % og leieindeksen for nye leietakere med 22,8 % i året fram til august 2026. Den årlige konsumprisveksten var 31,51 % i august 2026 ifølge TÜİK, så begge tallene var reelle nedganger, på omtrent 9 % for prisene og 7 % for leiene.
Verken TCMB eller TÜİK publiserer en indeks for Alanya eller for en enkelt bydel. Annonsemedianene ovenfor er et øyeblikksbilde av prisantydninger på én dag, 14. oktober 2026, og fornyes i januar 2027 med samme metode som for Mahmutlar, slik at endringen i selve Oba kan måles fra da av.