Tosmur jest nadmorską dzielnicą Alanyi w prowincji Antalya, około 5,3 km na wschód od centrum przy Güller Pınarı; jej południowo-wschodnim skrajem płynie Dim Çayı (rzeka Dim), a na drugim brzegu leży Kestel. 14 października 2026 roku mediana ceny ofertowej 91 mieszkań wystawionych na sprzedaż w Tosmurze na Emlakjet wynosiła 7 000 000 TRY, około 127 000 EUR, a mediana za metr kwadratowy 65 424 TRY, o 4% mniej niż w Obie i o 12% więcej niż w Mahmutlarze mierzonych tą samą metodą; dwa na trzy były mieszkaniami z dwiema sypialniami. Zabudowa jest starsza i wyższa niż w Obie: 86% mieszkań na sprzedaż znajdowało się w budynkach starszych niż pięć lat, a 55% w blokach od dziewięciu do dwunastu pięter, zaś 18 ogłoszeń w promieniu 200 m od morza żądało za metr kwadratowy około 72% więcej niż te położone dalej. Na wynajem długoterminowy oferowano tylko 25 mieszkań, z medianą czynszu 26 000 TRY miesięcznie; umeblowane 2+1 dawało stopę zwrotu brutto około 5,5% i wyliczoną stopę netto około 4,6% po opłacie za tapu, opłacie za utrzymanie, ubezpieczeniu, podatku od nieruchomości i jednym miesiącu bez najemcy. W przeciwieństwie do Kestelu Tosmur nigdy nie figurował na liście zamkniętych dzielnic urzędu ds. migracji z 2022 roku, ale zezwolenie na pobyt oparte na własności wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 USD, którego właściciel nie wynajmuje, a tylko 27% mieszkań na sprzedaż kosztowało tyle. Codzienne sprawy załatwia się w obrębie dzielnicy, od czwartkowego bazaru przy 9. Sokak po siedem sklepów sieci supermarketów, a najbliższy szpital państwowy jest 2,3 km dalej, w Obie.
Gdzie leży Tosmur i jak daleko jest do centrum Alanyi i lotnisk?
Tosmur jest nadmorską dzielnicą (mahalle) powiatu Alanya w prowincji Antalya, według wyznaczania trasy w OpenStreetMap z 15 października 2026 roku około 5,3 km drogą na wschód od centrum Alanyi przy Güller Pınarı i 36,9 km od lotniska Gazipaşa-Alanya. Tosmur leży między Obą na zachodzie a Kestelem na wschodzie. Na granicy dzielnicy w OpenStreetMap Dim Çayı tworzy południowo-wschodni skraj Tosmuru na ostatnich 1,5 km przed ujściem; Kestel zaczyna się na drugim brzegu, a cała dzielnica zajmuje około 1,9 km².
Tosmur był wsią, dopóki decyzja rządu z 8 grudnia 1998 roku, opublikowana następnego dnia w Dzienniku Urzędowym (Resmî Gazete), nie utworzyła tu gminy o nazwie Tosmur. Pozostawał miasteczkiem (belde), aż ustawa 6360, ustawa o gminach wielkomiejskich z 2012 roku, weszła w życie wraz z wyborami lokalnymi w marcu 2014 roku i uczyniła go dzielnicą Alanyi.
To samo wyznaczanie trasy podaje odległości, które mieszkaniec faktycznie pokonuje.
| Z centrum Tosmuru do | Odległość drogą | Czas jazdy bez korków |
|---|---|---|
| Plaża przy Ahmet Tovuş Bulvarı | 0,8 km | 2 minuty |
| Most na Dim Çayı na drodze D-400 | 0,9 km | 1 minuta |
| Czwartkowy bazar, 9. Sokak | 1,2 km | 2 minuty |
| Szpital Kliniczny i Badawczy ALKÜ Alanya | 2,3 km | 4 minuty |
| Główny budynek urzędu miasta Alanya, Cumhuriyet | 2,4 km | 3 minuty |
| Oba | 2,6 km | 3 minuty |
| Centrum handlowe Alanyum | 2,7 km | 3 minuty |
| Cikcilli | 3,4 km | 4 minuty |
| Kestel | 3,9 km | 5 minut |
| Centrum Alanyi (Güller Pınarı) | 5,3 km | 7 minut |
| Uniwersytet Alaaddina Keykubata w Alanyi, kampus Kestel | 5,5 km | 7 minut |
| Szpital Uniwersytetu Başkent, Saray | 6,3 km | 8 minut |
| Mahmutlar | 6,8 km | 7 minut |
| Jaskinia Dim (Dim Mağarası) | 8,8 km | 12 minut |
| Twierdza w Alanyi | 9,2 km | 16 minut |
| Lotnisko Gazipaşa-Alanya (GZP) | 36,9 km | 37 minut |
| Lotnisko Antalya (AYT) | 134,2 km | około 104 minut |
Czasy jazdy są szacunkami usługi wyznaczania tras bez ruchu, więc latem do każdego wiersza dochodzą korki. Niektóre odległości zmieniają się też zależnie od kierunku z powodu ulic jednokierunkowych i dwujezdniowej drogi D-400: z Oby do Tosmuru jest 1,3 km, z powrotem 2,6 km. Wschodnia obwodnica Alanyi, otwarta między Hasbahçe a Mahmutlarem 20 grudnia 2025 roku, biegnie w głębi lądu przez tunele przy Obie (653 m) i Dimie (1 692 m) i daje ruchowi tranzytowemu alternatywę dla nadmorskiej D-400. Osobna autostrada powstaje z Antalyi w stronę Alanyi i opisano ją w artykule autostrada Antalya-Alanya.
Autobusy miejskie w Alanyi kosztują według taryfy ogłoszonej 2 grudnia 2025 roku 35 TRY za przejazd normalny z kartą Kent Kart, doładowywaną kartą komunikacyjną.
Kto mieszka w Tosmurze?
TÜİK, turecki urząd statystyczny, naliczył w swoim adresowym rejestrze ludności na 31 grudnia 2022 roku 11 712 mieszkańców Tosmuru, co było najnowszą liczbą dla dzielnicy dostępną w październiku 2026 roku. To około dwóch piątych z 28 864 mieszkańców sąsiedniej Oby. Liczba obejmuje osoby z zarejestrowanym adresem w Tosmurze, a więc cudzoziemców z zarejestrowanym adresem, ale nie właścicieli mieszkań wakacyjnych mieszkających gdzie indziej.
Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby cudzoziemców według dzielnic. Urząd ds. migracji (Göç İdaresi Başkanlığı) publikuje natomiast swoją listę zamkniętych dzielnic z 2022 roku i Tosmur nie jest na niej wymieniony, za to Kestel po drugiej stronie Dim Çayı jest.
Ogłoszenia sprzedaży wskazują raczej na umeblowane mieszkania wakacyjne niż na mieszkania rodzinne. Z 91 mieszkań wystawionych na sprzedaż 14 października 2026 roku 61, czyli 67%, sprzedawano z umeblowaniem, a 79, czyli 87%, opisano jako puste; 7 było wynajętych, a w 5 mieszkał właściciel. Nawet wśród mieszkań w budynkach starszych niż pięć lat 66 z 78 stało pustych w chwili sprzedaży. W Obie, mierzonej tak samo, umeblowanych było 45%, a pustych 88%, ale dwie trzecie pustych mieszkań w Obie znajdowało się w budynkach nie starszych niż pięć lat.
Ile kosztuje kupno mieszkania w Tosmurze?
Mieszkania wystawione na sprzedaż w Tosmurze 14 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 7 000 000 TRY, około 127 000 EUR, i medianę 65 424 TRY za metr kwadratowy brutto, około 1 187 EUR. Mediany pochodzą ze wszystkich 91 ogłoszeń mieszkań dostępnych tego dnia na Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, czytanych pojedynczo. Kwoty w euro przeliczono po kursie kupna euro 55,1128 TRY z biuletynu Banku Centralnego Republiki Turcji (TCMB) z 13 października 2026 roku. Są to ceny ofertowe, a nie ceny transakcyjne, a różnicę między nimi omawia artykuł negocjacja ceny mieszkania w Alanyi.
Dwa na trzy mieszkania na sprzedaż w Tosmurze to 2+1, a wielkość mieszkania wpływa na cenę ofertową bardziej niż jakakolwiek inna cecha podawana w ogłoszeniach.
| Typ mieszkania | Ogłoszenia | Mediana ceny ofertowej | Środkowa połowa ogłoszeń | Mediana powierzchni brutto | Mediana ceny za m² | Mediana w euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 18 | 4 975 000 TRY | od 4 770 000 do 5 650 000 TRY | 62,5 m² | 82 977 TRY | 90 300 EUR |
| 2+1 | 60 | 7 000 000 TRY | od 6 250 000 do 8 850 000 TRY | 115 m² | 61 268 TRY | 127 000 EUR |
| 3+1 | 9 | 16 810 000 TRY | od 13 145 000 do 28 000 000 TRY | 160 m² | 140 083 TRY | 305 000 EUR |
Tureckie ogłoszenia liczą pokoje jako sypialnie plus salon, więc 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon, a 2+1 dwie sypialnie. Powierzchnia brutto obejmuje udział ścian i balkonów; w próbie powierzchnia netto wynosiła w medianie 91,3% wartości brutto. Wiersz 3+1 opiera się na dziewięciu ogłoszeniach, z których pięć opisano jako położone przy samym morzu (denize sıfır), więc opisuje on plażowe mieszkania Tosmuru, a nie typowe mieszkanie rodzinne.
Cenowo Tosmur plasuje się między Obą a Mahmutlarem przy tej samej metodzie pomiaru. Mediana ceny za metr kwadratowy wynosiła 14 października 2026 roku 65 424 TRY w Tosmurze, 68 149 TRY w Obie tego samego dnia i 58 289 TRY w Mahmutlarze 13 października: o 4% mniej niż w Obie i o 12% więcej niż w Mahmutlarze. Mieszkanie 2+1 w Tosmurze kosztowało o 4,5% więcej niż w Obie, a 1+1 o 22% więcej, częściowo dlatego, że mieszkania z jedną sypialnią są w Tosmurze większe, w medianie 62,5 m² wobec 55 m².
Umeblowanie dodaje mniej, niż sugeruje różnica. W październiku 2026 roku umeblowane 2+1 żądały w medianie 7 245 000 TRY w 42 ogłoszeniach, a 15 nieumeblowanych 6 400 000 TRY; umeblowane były droższe o 13%, ale były też młodsze, w medianie 11 lat wobec 16, i większe, 120 m² wobec 110 m².
Ogłoszenia dodane od 1 lipca 2026 roku żądały 5 000 000 TRY za 1+1 i 6 850 000 TRY za 2+1. Większość ogłoszeń pochodziła z 2026 roku, ale 13 wisiało od 2025 roku lub wcześniej, a mieszkanie nadal wystawione po roku nie sprzedało się po cenie ofertowej.
Wiek budynku a cena
Zabudowa Tosmuru jest starsza niż u sąsiadów: 78 z 91 mieszkań na sprzedaż, 86%, znajdowało się w budynkach starszych niż pięć lat, wobec 36% w Obie i 60% w Mahmutlarze, a tylko 4 były nowe.
| Wiek budynku | Ogłoszenia | Mediana ceny za m² | W euro |
|---|---|---|---|
| Nowy | 4 | 99 091 TRY | 1 798 EUR |
| Od 1 do 5 lat | 9 | 99 829 TRY | 1 811 EUR |
| Od 6 do 10 lat | 18 | 72 682 TRY | 1 319 EUR |
| Od 11 do 15 lat | 38 | 65 204 TRY | 1 183 EUR |
| Od 16 do 20 lat | 17 | 53 500 TRY | 971 EUR |
| 21 lat lub więcej | 5 | 55 322 TRY | 1 004 EUR |
Sama grupa od 11 do 15 lat liczyła 38 ogłoszeń, więc typowe mieszkanie na sprzedaż w Tosmurze oddano mniej więcej między 2011 a 2015 rokiem. 13 mieszkań w budynkach nie starszych niż pięć lat żądało za metr kwadratowy około 53% więcej niż ta grupa, choć przy tak małej liczbie ogłoszeń najnowsze wiersze są tylko orientacyjne.
Wiek budynku liczy się dla bezpieczeństwa sejsmicznego tak samo jak dla ceny. Obowiązujące tureckie przepisy sejsmiczne dla budynków (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) weszły w życie 1 stycznia 2019 roku, a o tym, czy miały zastosowanie, decyduje data pozwolenia na budowę, a nie rok ukończenia budynku. W Tosmurze 60 z 91 mieszkań na sprzedaż, dwa na trzy, znajdowało się w budynkach mających co najmniej 11 lat, ukończonych mniej więcej do 2015 roku, więc ich pozwolenia są starsze niż obecne przepisy.
Przy morzu czy dalej: różnica w cenie
Mieszkania w promieniu 200 m od morza żądały w październiku 2026 roku za metr kwadratowy około 72% więcej niż mieszkania od 200 m do 1 km od brzegu. Z 31 ogłoszeń podających odległość w opisie 18 w promieniu 200 m żądało w medianie 112 900 TRY za m², a 13 położonych od 200 m do 1 km 65 714 TRY. Żadne nie podało odległości większej niż 1 km.
Wiek nie tłumaczy premii. Mieszkania przy morzu były starsze, w medianie 11 lat wobec 6, a tylko jedno z 18 znajdowało się w budynku nie starszym niż pięć lat. Z morzem idzie za to wysokość: 14 z 18 znajdowało się w blokach dziewięcio- lub dziesięciopiętrowych. W całej próbie z października 2026 roku mieszkania w budynkach od dziewięciu do dwunastu pięter żądały w medianie 74 692 TRY za m², a w niższych budynkach o tej samej medianie wieku 56 364 TRY; nawet bez ogłoszeń przy morzu 2+1 w wysokim bloku żądało około 15% więcej.
Ile kosztuje wynajem w Tosmurze?
Mieszkania w Tosmurze oferowane na wynajem długoterminowy 14 października 2026 roku miały medianę czynszu 26 000 TRY miesięcznie, około 472 EUR, a 2+1 25 000 TRY. Mediany pochodzą ze wszystkich 25 ogłoszeń najmu w Tosmurze na Emlakjet tego dnia, co czyni Tosmur małym rynkiem najmu: Oba miała między lipcem a październikiem 2026 roku 84 ogłoszenia najmu.
| Typ mieszkania | Ogłoszenia | Mediana czynszu | Środkowa połowa ogłoszeń | Umeblowane, mediana | Nieumeblowane, mediana |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 8 | 27 850 TRY | od 23 000 do 34 000 TRY | 28 200 TRY (5 ogłoszeń) | za mało (3 ogłoszenia) |
| 2+1 | 17 | 25 000 TRY | od 23 000 do 30 000 TRY | 33 000 TRY (7 ogłoszeń) | 23 000 TRY (10 ogłoszeń) |
Mediana 1+1 leży powyżej mediany 2+1 z powodu umeblowania, a nie wielkości. Pięć z ośmiu mieszkań z jedną sypialnią było umeblowanych, podczas gdy dziesięć z siedemnastu mieszkań z dwiema sypialniami było nieumeblowanych, a w październiku 2026 roku umeblowane 2+1 kosztowało 33 000 TRY, około 599 EUR, wobec 23 000 TRY bez mebli, około 417 EUR.
Ogłoszenia najmu w Tosmurze wiszą tygodniami. Wszystkie 18 ogłoszeń z Tosmuru w próbie z lipca do października 2026 roku, użytej do artykułu o kosztach życia w Alanyi, 14 października wciąż było aktywnych; albo te mieszkania tygodniami pozostawały niewynajęte, albo ogłoszeń nie zdjęto po wynajęciu. We wszystkich wielkościach Tosmur żądał w medianie 273 TRY czynszu za metr kwadratowy, tyle co Mahmutlar z 272 TRY i mniej niż Oba z 318 TRY.
Z 25 ogłoszeń najmu 19 ogrzewano klimatyzacją, a 13 znajdowało się w site (zamkniętym osiedlu). 22 ogłoszenia podające aidat, miesięczną opłatę za utrzymanie części wspólnych, dały w październiku 2026 roku medianę 1 550 TRY, a dla 2+1 1 100 TRY w 15 ogłoszeniach. Z 22 ogłoszeń podających kaucję 18 żądało jednomiesięcznego czynszu.
Jaką stopę zwrotu z najmu może dać mieszkanie w Tosmurze?
Umeblowane mieszkanie z dwiema sypialniami w Tosmurze dawało przy cenach ofertowych i czynszach z października 2026 roku stopę zwrotu brutto około 5,5%, nieco poniżej 5,9% takiego samego mieszkania w Obie. Stopa brutto oznacza tu dwanaście miesięcznych median czynszu podzielonych przez medianę ceny ofertowej tego samego typu mieszkania.
| Mieszkanie | Mediana czynszu | Mediana ceny ofertowej | Stopa brutto |
|---|---|---|---|
| Umeblowane 2+1 | 33 000 TRY (7 ogłoszeń) | 7 245 000 TRY (42 ogłoszenia) | 5,5% |
| Nieumeblowane 2+1 | 23 000 TRY (10 ogłoszeń) | 6 400 000 TRY (15 ogłoszeń) | 4,3% |
| Umeblowane 1+1 | 28 200 TRY (5 ogłoszeń) | 5 620 000 TRY (11 ogłoszeń) | 6,0% |
Do każdego wiersza odnoszą się dwa zastrzeżenia. Obie liczby to ceny ofertowe, więc rzeczywista stopa zależy od tego, ile zapłaci kupujący i co podpisze najemca. Każdy czynsz opiera się na 5-10 ogłoszeniach, więc jedno nowe ogłoszenie może przesunąć wiersz o pół punktu.
Stopa netto jest niższa. Aidat, podatek od nieruchomości, obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK i miesiące, w których mieszkanie stoi puste między najemcami, odejmuje się od czynszu, a przykład obliczeniowy niżej przelicza te pozycje dla umeblowanego 2+1. Przychód z najmu jest ponadto opodatkowany w Turcji, a zasady różnią się dla rezydentów i nierezydentów podatkowych.
Krótki najem wakacyjny podlega osobnym regułom. Zgodnie z ustawą 7464 o turystycznym najmie mieszkań wynajem na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a do wniosku trzeba dołączyć jednogłośną uchwałę wszystkich właścicieli w budynku. Trybunał Konstytucyjny oddalił skargę na tę zasadę 25 grudnia 2025 roku orzeczeniem opublikowanym w Dzienniku Urzędowym 2 kwietnia 2026 roku. W Tosmurze, gdzie 55% mieszkań na sprzedaż znajduje się w blokach od dziewięciu do dwunastu pięter, oznacza to pisemną zgodę każdego właściciela w dużym budynku.
Trend regionalny na razie sprzyja wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów dla nowych najemców TCMB wzrósł w ciągu roku do sierpnia 2026 roku o 22,8%, a jego indeks cen mieszkań o 19,5%.
Czy cudzoziemcy mogą w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt na adres w Tosmurze?
Tak: Tosmur nigdy nie figurował na liście zamkniętych dzielnic urzędu ds. migracji z 2022 roku, więc odpowiedź dla adresu w Tosmurze nie zależy od tego, jak sformułowano zamknięcie, ale zezwolenie na pobyt oparte na własności nadal wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 USD, w którym właściciel sam mieszka, a nie go wynajmuje. Lista wymienia w Alanyi Kargıcak, Mahmutlar, Kestel i Avsallar, a nie Tosmur, a wersja dołączona do komunikatu urzędu, sprawdzona 17 października 2026 roku, to wciąż plik z 31 sierpnia 2022 roku. Między kwietniem a wrześniem 2026 roku urząd zmienił brzmienie swojego ogólnokrajowego komunikatu o zamknięciu, który nie zalicza już zezwoleń na pobyt do procedur objętych zamknięciem; wymienia teraz rejestracje ochrony czasowej i międzynarodowej oraz zmianę prowincji przez osoby objęte ochroną.
Właśnie na wymogu wartości odpada większość mieszkań w Tosmurze. Lista dokumentów urzędu do krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, opublikowana na stronie wniosków e-İkamet i sprawdzona 13 października 2026 roku, wymaga, by lokal stanowiący podstawę zezwolenia z tytułu własności był w dniu nabycia wart co najmniej 200 000 USD w lirach tureckich i służył cudzoziemcowi jako własne mieszkanie, a nie był wynajmowany za czynsz ani dla innego dochodu. Po kursie kupna dolara TCMB z 13 października 2026 roku, 49,2794 TRY, próg wynosił około 9 856 000 TRY. Tylko 25 z 91 mieszkań na sprzedaż w Tosmurze, 27%, kosztowało tyle, i tylko 12 z 60 mieszkań z dwiema sypialniami; 9 z 25 było 3+1, a 12 opisano jako położone w promieniu 200 m od morza. Mieszkanie kupione na wynajem nie może jednocześnie być podstawą zezwolenia jego właściciela.
Dla adresu rzeka wciąż się liczy. Kestel na drugim brzegu Dim Çayı jest nadal wymieniony na liście z 2022 roku, a własna strona prowincjonalnego urzędu ds. migracji w Antalyi (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) przy sprawdzeniu 17 października 2026 roku wciąż zawierała starsze brzmienie, łącznie z zezwoleniami na pobyt; osobnego komunikatu o zmianie nie opublikowano. Dlatego w przypadku mieszkania opisanego jako położone w Tosmurze przed wpłatą jakiejkolwiek zaliczki warto sprawdzić dzielnicę (mahalle) wpisaną w tapu (akcie własności) i w krajowym rejestrze adresów, a bezpieczna kolejność to nadal zapytać pisemnie prowincjonalny urząd ds. migracji, czy pierwszy wniosek o zezwolenie na pobyt pod tym dokładnym adresem zostałby przyjęty, i uczynić tę odpowiedź warunkiem zakupu. Jak działa sam wniosek, opisano w dziale zezwolenie na pobyt.
Jakie mieszkania są w Tosmurze?
Tosmur to dzielnica starszych, wyższych bloków mieszkalnych: ponad połowa mieszkań na sprzedaż znajdowała się w budynkach od dziewięciu do dwunastu pięter, a 86% w budynkach starszych niż pięć lat. Profil dają strony szczegółów 91 ogłoszeń sprzedaży z 14 października 2026 roku; wysokością zabudowy Tosmur przypomina Mahmutlar i jest przeciwieństwem Oby.
| Co podaje ogłoszenie | Tosmur, udział w 91 | Oba, udział w 374 | Mahmutlar, udział w 642 |
|---|---|---|---|
| Budynek od dziewięciu do dwunastu pięter | 55% | 1% | 50% |
| Budynek starszy niż pięć lat | 86% | 36% | 60% |
| Tytuł z etapu budowy (kat irtifakı), wśród podających tytuł | 29% | 50% | 56% |
| Umeblowane | 67% | 45% | |
| Basen wymieniony w opisie | 84% | 80% | |
| Ogrzewanie klimatyzacją | 98% | 91% |
Z 91 ogłoszeń w Tosmurze 77 podawało windę, 74 parking, otwarty lub zadaszony, a 28 położenie mieszkania w site. Żadne nie podało ogrzewania gazem ziemnym. 28 ogłoszeń sprzedaży z podanym aidat dało w październiku 2026 roku medianę 1 500 TRY miesięcznie, wobec 2 100 TRY w Obie.
Rodzaj tytułu własności to punkt, w którym starsza zabudowa pomaga kupującemu. Z 48 ogłoszeń podających tytuł jako kat irtifakı lub kat mülkiyeti tylko 14, czyli 29%, podało kat irtifakı, tytuł z etapu budowy. Zgodnie z ustawą o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu) budynek przechodzi na pełną własność lokali (kat mülkiyeti) na podstawie pozwolenia na użytkowanie (iskan), więc większość mieszkań na sprzedaż w Tosmurze ma już pełny tytuł. Odwrotną stroną jest utrzymanie: blok oddany około 2012 roku ma około 14 lat, więc warto zapytać o stan windy, dachu i basenu oraz o wielkość funduszu remontowego budynku. Jeśli sprzedającym jest cudzoziemiec, transakcja ma własne kontrole, opisane w artykule zakup nieruchomości w Turcji od cudzoziemca.
Jak wygląda codzienne życie w Tosmurze: bazar, plaża, szpital, szkoła?
Codzienne życie w Tosmurze jest zwarte: plaża, czwartkowy bazar, szkoła podstawowa, urząd pocztowy, cztery apteki i siedem sklepów sieci supermarketów znajdują się w obrębie dzielnicy, a najbliższy szpital państwowy i liceum leżą tuż za granicą, w Obie. Poniżej podano miejsca zaznaczone w OpenStreetMap w październiku 2026 roku, z odległościami drogą od centrum Tosmuru.
- Cotygodniowy bazar: targ pod gołym niebem (pazar) w Tosmurze odbywa się w czwartki przy 9. Sokak, za posterunkiem policji Cumhuriyet, 1,2 km dalej. OpenStreetMap podaje godziny 09:00-19:00, a listy targowisk w Alanyi opublikowane w 2020 i 2021 roku podają ten sam dzień i tę samą ulicę. Najbliższe inne targi to bazar w Obie w poniedziałki i w Cikcilli w soboty.
- Morze: plaża Tosmuru biegnie wzdłuż Ahmet Tovuş Bulvarı, 0,8 km od centrum, a Dim Çayı wpada do morza w południowo-wschodnim narożniku dzielnicy.
- Opieka zdrowotna: w Tosmurze nie ma szpitala. Szpital Kliniczny i Badawczy ALKÜ Alanya, państwowy szpital uniwersytecki, leży 2,3 km dalej, w Obie, a najbliższe na mapie centrum zdrowia rodzinnego (aile sağlığı merkezi), gdzie przyjmują lekarze rodzinni, znajduje się po kestelskiej stronie rzeki, 2,2 km drogą. OpenStreetMap notuje w Tosmurze cztery apteki.
- Zakupy: OpenStreetMap notuje w Tosmurze siedem sklepów sieci supermarketów (dwa Migros, dwa A101, dwa Şok i jeden BİM), a centrum handlowe Alanyum jest 2,7 km dalej.
- Szkoły: Tosmur ma szkołę podstawową, a najbliższe państwowe liceum, Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, leży tuż za granicą, w Obie.
- Dolina Dim: droga D-400 przecina Dim Çayı 0,9 km od centrum, a Jaskinia Dim (Dim Mağarası) leży 8,8 km w górę drogi doliną.
Taryfy za prąd i wodę oraz ceny w supermarketach są takie same jak w pozostałej części Alanyi, więc miesięczne budżety wyliczone dla kosztów życia w Alanyi obowiązują też w Tosmurze; zmienia się tylko czynsz.
Jakie są minusy mieszkania w Tosmurze?
Główne minusy Tosmuru to starsza zabudowa, wysokie bloki utrudniające wspólne decyzje, płytki rynek najmu, wysoka cena za bliskość morza i wymóg wartości dla zezwolenia na pobyt, którego większość mieszkań na sprzedaż nie spełnia. Żaden z nich nie wyklucza Tosmuru, ale każdy zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.
- Starsze budynki: 86% mieszkań na sprzedaż znajdowało się w budynkach starszych niż pięć lat, a dwa na trzy w budynkach oddanych mniej więcej do 2015 roku, czyli przed obecnymi przepisami sejsmicznymi; trzeba sprawdzić i koszty remontów, i datę pozwolenia na budowę.
- Wysokie bloki: 55% znajdowało się w budynkach od dziewięciu do dwunastu pięter, więc krótki najem wakacyjny, który według ustawy 7464 wymaga zgody każdego właściciela, trudniej załatwić niż w małym bloku.
- Mało ofert najmu: 14 października 2026 roku na wynajem długoterminowy oferowano tylko 25 mieszkań, a wszystkie 18 ogłoszeń z Tosmuru dodanych między lipcem a początkiem października wciąż były tego dnia aktywne.
- Premia za morze: mieszkania w promieniu 200 m od morza żądały za metr kwadratowy około 72% więcej niż te położone dalej.
- Zezwolenia na pobyt: Tosmur nigdy nie figurował na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku, ale 73% mieszkań na sprzedaż 14 października 2026 roku kosztowało mniej niż 200 000 USD wymagane przy zezwoleniu z tytułu własności, a Kestel po drugiej stronie rzeki jest na niej nadal wymieniony.
- Usługi poza granicą: najbliższy szpital, państwowe liceum i centrum zdrowia rodzinnego leżą tuż poza Tosmurem, w Obie lub Kestelu.
Każdy z tych punktów można sprawdzić przed złożeniem oferty. Pozwolenie na użytkowanie i rodzaj tytułu należą do kontroli opisanych dla wyjazdu na oglądanie nieruchomości w Alanyi, a oba dokumenty łatwiej uzyskać, póki sprzedający wciąż chce sprzedać.
Dla kogo jest Tosmur i jak wypada na tle Oby, Kestelu i Mahmutlaru?
Tosmur pasuje kupującym, którzy szukają zadomowionego osiedla z basenem blisko morza, z pełnym tytułem własności, kilka minut od szpitala i sklepów w Obie, w cenie za metr kwadratowy między Obą a Mahmutlarem. Pasuje też kupującym, którzy potrzebują zezwolenia na pobyt pod tym adresem i mogą wydać więcej niż 200 000 USD wymagane w październiku 2026 roku; Tosmur, Oba i Demirtaş to trzy z pięciu porównywanych dzielnic, które nigdy nie figurowały na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku, więc dla nich odpowiedź nie zależy od tego, jak sformułowano zamknięcie.
| Dzielnica | Mediana ceny ofertowej za m², październik 2026 | Ogłoszenia sprzedaży | Mediana czynszu, wszystkie wielkości | Mediana czynszu 2+1 | Ogłoszenia najmu | Do centrum Alanyi | Do lotniska Gazipaşa | Wymieniona na liście zamkniętych dzielnic z 2022 roku |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tosmur | 65 424 TRY | 91 | 26 000 TRY | 25 000 TRY | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Nie |
| Oba | 68 149 TRY | 374 | 25 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nie |
| Kestel | 75 909 TRY | 189 | 30 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Tak |
| Mahmutlar | 58 289 TRY | 642 | 25 000 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Tak |
| Demirtaş | 57 556 TRY | 73 | 18 500 TRY | za mało | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nie |
Ceny sprzedaży zmierzono dla Tosmuru i Oby 14 października, dla Mahmutlaru 13 października, dla Kestelu 21 października, a dla Demirtaşu 22 października 2026 roku. Czynsze w Tosmurze to wszystkie 25 ogłoszeń aktywnych 14 października 2026 roku, a w Demirtaşu wszystkie 10 aktywnych 22 października 2026 roku; dla pozostałych trzech dzielnic pochodzą z ogłoszeń dodanych między lipcem a październikiem 2026 roku, a "za mało" oznacza mniej niż dziesięć ogłoszeń danej wielkości. Odległości do centrum zmierzono do tego samego punktu przy Güller Pınarı. Lista zamkniętych dzielnic nadal wymienia Kestel i Mahmutlar, ale od zmiany z 2026 roku ogólnokrajowy komunikat urzędu nie zalicza już zezwoleń na pobyt do procedur, które obejmuje.
Według tych liczb Tosmur pasuje kupującemu, który ceni krótki spacer do morza i ukończony budynek z tytułem bardziej niż nowe budownictwo, oraz wynajmującemu gotowemu umeblować 2+1, co podnosi stopę brutto z 4,3% do 5,5%. Gorzej pasuje kupującemu, który chce nowego budynku, bo tylko 13 z 91 mieszkań na sprzedaż miało nie więcej niż pięć lat, kupującemu z najskromniejszym budżetem, który znajdzie Mahmutlar i Demirtaş o około 11% i 12% tańsze za metr kwadratowy, oraz inwestorowi planującemu krótki najem wakacyjny w dużym bloku.
Przykład obliczeniowy: kupno i wynajem umeblowanego 2+1 w Tosmurze
Umeblowane mieszkanie z dwiema sypialniami kupione za medianę ceny ofertowej z października 2026 roku, 7 245 000 TRY, i wynajęte za medianę czynszu 33 000 TRY miesięcznie przyniosłoby około 4,6% rocznie netto przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za tapu i nie płaci prowizji pośrednika. Obliczenie korzysta z median z prób ogłoszeń i opłat obowiązujących w 2026 roku, w pełni opisanych w dziale koszty zakupu w Turcji. Użyto 2+1, ponieważ dwa na trzy mieszkania na sprzedaż w Tosmurze to 2+1.
| Pozycja | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Cena zakupu | 7 245 000 TRY | Mediana ceny ofertowej, umeblowane 2+1, 14 października 2026 roku |
| Opłata za przeniesienie tapu (tapu harcı) | 289 800 TRY | 4% zadeklarowanej ceny; ustawa dzieli ją 2% kupujący i 2% sprzedający, ale kupujący często płaci całość |
| Prowizja pośrednika | od 0 do 347 760 TRY | Najwyżej 4% plus 20% VAT; często płaci sprzedający |
| Łączny wydatek | od 7 534 800 do 7 882 560 TRY | Około 136 700-143 000 EUR |
| Czynsz roczny | 396 000 TRY | 33 000 TRY × 12 |
| Opłata za utrzymanie (aidat) | − 13 200 TRY | 1 100 TRY miesięcznie, mediana ogłoszenia najmu 2+1 w Tosmurze |
| Ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK | − 1 942 TRY | Mediana polisy w prowincji Antalya, czerwiec 2026 roku |
| Podatek od nieruchomości | − 5 000 TRY | 0,2% wartości gminnej, tu przyjętej na 2 500 000 TRY |
| Jeden miesiąc pustostanu | − 33 000 TRY | Jeden miesięczny czynsz utracony między najemcami |
| Roczny dochód netto | 342 858 TRY | Około 6 220 EUR |
W cenach z października 2026 roku dochód netto 342 858 TRY to 4,6% wydatku 7 534 800 TRY i 4,3% kwoty 7 882 560 TRY, jeśli kupujący płaci też maksymalną prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę za usługę urzędu ksiąg wieczystych, tłumacza przysięgłego przy akcie, wymianę mebli i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Wiersz podatku od nieruchomości jest założeniem, bo wartość gminną mieszkania ustala urząd miasta Alanya, a nie rynek. To samo obliczenie dla umeblowanego 1+1 w Obie dało 5,9%, bo tamto mieszkanie kosztowało o 41% mniej niż umeblowane 2+1 w Tosmurze, a wynajmowało się tylko o 20% taniej.
Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Tosmurze?
Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł w ciągu roku do sierpnia 2026 roku o 19,5%, a indeks czynszów dla nowych najemców o 22,8%. Roczna inflacja konsumencka wynosiła w sierpniu 2026 roku według TÜİK 31,51%, więc obie liczby oznaczały realne spadki, o mniej więcej 9% dla cen i 7% dla czynszów.
Ani TCMB, ani TÜİK nie publikują indeksu dla Alanyi ani dla pojedynczej dzielnicy. Powyższe mediany ogłoszeń to migawka cen ofertowych z jednego dnia, 14 października 2026 roku, i zostaną odświeżone w styczniu 2027 roku tą samą metodą co dla Oby i Mahmutlaru, tak by od tego momentu dało się mierzyć zmianę w samym Tosmurze.