Oba jest dzielnicą Alanyi w prowincji Antalya, około 4,6 km na wschód od centrum przy Güller Pınarı; państwowy szpital kliniczny powiatu leży w samej dzielnicy, a główny budynek gminy 1,9 km dalej. 14 października 2026 roku mediana ceny ofertowej 374 mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisie Emlakjet wynosiła 4 082 500 TRY (około 74 100 EUR) za mieszkanie z jedną sypialnią i 6 700 000 TRY (około 121 600 EUR) za mieszkanie z dwiema sypialniami, a mediana za metr kwadratowy 68 149 TRY, o 17% więcej niż w Mahmutlarze zmierzonym w ten sam sposób dzień wcześniej. Mediana czynszu najmu długoterminowego od lipca do października 2026 roku wynosiła 20 000 TRY miesięcznie za mieszkanie z jedną sypialnią, najczęściej nieumeblowane, i 33 750 TRY za mieszkanie z dwiema sypialniami; umeblowane mieszkanie z jedną sypialnią dawało rentowność brutto około 7,4%, a w przykładzie obliczeniowym rentowność netto około 5,9% po opłacie za tapu, opłacie eksploatacyjnej, ubezpieczeniu, podatku od nieruchomości i jednym miesiącu bez najemcy. Zasób mieszkaniowy jest młody i niski: 64% mieszkań na sprzedaż znajdowało się w budynkach do pięciu lat, a 90% w budynkach cztero- lub pięciopiętrowych, natomiast 16 ogłoszeń do 200 m od morza oferowano za metr o około 48% drożej niż ogłoszenia położone ponad 1 km w głąb lądu, prawie wszystkie w starszych budynkach. Oba nigdy nie figurowała na liście zamknięć Urzędu ds. Migracji (Göç İdaresi Başkanlığı) z 2022 roku, która w Alanyi wymienia Mahmutlar, Kestel, Kargıcak i Avsallar, ale zezwolenie na pobyt na podstawie nieruchomości wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich, którego właściciel nie wynajmuje, a tyle żądano tylko za 26% mieszkań na sprzedaż. W połowie ogłoszeń podających rodzaj tytułu własności nadal figurował kat irtifakı, tytuł z etapu budowy, który zwykle oznacza brak zarejestrowanego pozwolenia na użytkowanie.
Gdzie leży Oba i jak daleko jest do centrum Alanyi i lotnisk?
Oba jest dzielnicą (mahalle) powiatu Alanya w prowincji Antalya, około 4,6 km drogą na wschód od centrum Alanyi przy Güller Pınarı i 37,8 km od lotniska Gazipaşa-Alanya, według wyznaczania tras w OpenStreetMap z 14 października 2026 roku. W 1999 roku Oba stała się miasteczkiem (belde) z własną gminą i została włączona do Alanyi jako dzielnica, gdy ustawa 6360, ustawa o gminach metropolitalnych z 2012 roku, weszła w życie przy wyborach samorządowych w marcu 2014 roku. Główny budynek gminy Alanya stoi dziś 1,9 km od centrum Oby, przy ulicy Eğri Köprü Caddesi w sąsiedniej dzielnicy Cumhuriyet.
To samo wyznaczanie tras podaje odległości, które mieszkaniec faktycznie pokonuje.
| Z centrum Oby do | Odległość drogą | Czas jazdy bez korków |
|---|---|---|
| Tosmur (sąsiednia dzielnica na wschodzie) | 1,3 km | 2 minuty |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (szpital kliniczny) | 1,7 km | 4 minuty |
| Główny budynek gminy Alanya, Cumhuriyet | 1,9 km | 3 minuty |
| Centrum handlowe Alanyum | 2,1 km | 3 minuty |
| Cikcilli | 2,8 km | 3 minuty |
| Centrum Alanyi (Güller Pınarı) | 4,6 km | 6 minut |
| Kestel | 4,9 km | 5 minut |
| Szpital Uniwersytetu Başkent, Saray | 5,5 km | 7 minut |
| Mahmutlar | 7,7 km | 8 minut |
| Twierdza Alanya | 8,5 km | 14 minut |
| Lotnisko Gazipaşa-Alanya (GZP) | 37,8 km | 37 minut |
| Lotnisko Antalya (AYT) | 133,7 km | około 104 minut |
Czasy jazdy są szacunkami narzędzia do wyznaczania tras bez korków, a letni ruch dolicza się do każdego wiersza. Nowa wschodnia obwodnica Alanyi, której pierwsze 12 km od Hasbahçe do Mahmutlaru Ministerstwo Transportu otworzyło 20 grudnia 2025 roku, mija Obę w dwururowym tunelu o długości 653 m i daje ruchowi tranzytowemu drogę z pominięciem nadmorskiej drogi D-400. Osobna autostrada powstaje z Antalyi w kierunku Alanyi i jest opisana w materiale autostrada Antalya-Alanya.
Między Obą a centrum Alanyi kursują autobusy miejskie. Pełna opłata według taryf ogłoszonych 2 grudnia 2025 roku wynosi 35 TRY z kartą Kent Kart, doładowywaną kartą miejską.
Kto mieszka w Obie?
TÜİK, turecki urząd statystyczny, naliczył w Obie 28 864 mieszkańców w adresowym rejestrze ludności na 31 grudnia 2022 roku; była to najnowsza liczba na poziomie dzielnicy dostępna w październiku 2026 roku. Liczba obejmuje osoby z zarejestrowanym adresem w Obie, czyli także cudzoziemców z zarejestrowanym adresem, ale nie właścicieli mieszkań wakacyjnych mieszkających gdzie indziej.
Żadne oficjalne źródło nie publikuje liczby cudzoziemców w podziale na dzielnice. Urząd ds. Migracji publikuje natomiast swoją listę zamknięć z 2022 roku, czyli dzielnice zamknięte dla niektórych nowych rejestracji cudzoziemców, a Oba nigdy na niej nie figurowała.
Ogłoszenia sprzedaży mówią niewiele o tym, kto mieszka w Obie przez cały rok, ponieważ większość sprzedawanych mieszkań jest nowa. Spośród 374 mieszkań na sprzedaż 14 października 2026 roku 328, czyli 88%, opisano jako puste, 30 jako zamieszkane przez właściciela i 16 jako wynajęte. W budynkach do pięciu lat udział pustych wynosił 91%, wobec 82% w starszych budynkach, gdzie więcej mieszkań na sprzedaż było zamieszkanych przez właścicieli lub wynajętych.
Ile kosztuje kupno mieszkania w Obie?
Mieszkania wystawione na sprzedaż w Obie 14 października 2026 roku miały medianę ceny ofertowej 6 500 000 TRY, około 117 900 EUR, i medianę 68 149 TRY za metr kwadratowy powierzchni brutto, około 1 237 EUR. Mediany pochodzą z 374 ogłoszeń sprzedaży mieszkań, które tego dnia były w serwisie Emlakjet, ogólnokrajowym tureckim portalu nieruchomości, a każdą stronę ogłoszenia odczytano osobno. Kwoty w euro opierają się na kursie kupna euro 55,1128 TRY z biuletynu Banku Centralnego Republiki Turcji (TCMB) z 13 października 2026 roku. Są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne; różnicę między nimi omawia materiał negocjacja ceny mieszkania w Alanyi. Aktualne mieszkania na sprzedaż w Obie zebrano osobno.
Wielkość mieszkania wpływa na cenę całkowitą bardziej niż jakakolwiek inna cecha podana w ogłoszeniach.
| Typ mieszkania | Ogłoszeń | Mediana ceny ofertowej | Środkowa połowa ogłoszeń | Mediana powierzchni brutto | Mediana za m² | Mediana w euro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 118 | 4 082 500 TRY | od 3 490 000 do 5 280 000 TRY | 55 m² | 74 700 TRY | 74 100 EUR |
| 2+1 | 162 | 6 700 000 TRY | od 5 700 000 do 8 750 000 TRY | 110 m² | 64 226 TRY | 121 600 EUR |
| 3+1 | 54 | 12 050 000 TRY | od 8 500 000 do 14 000 000 TRY | 160 m² | 67 229 TRY | 218 600 EUR |
| 4+1 | 22 | 9 860 000 TRY | od 8 500 000 do 11 375 000 TRY | 177,5 m² | 56 583 TRY | 178 900 EUR |
Tureckie ogłoszenia liczą sypialnie plus salon: 1+1 ma jedną sypialnię i osobny salon, 2+1 dwie sypialnie. Powierzchnia brutto obejmuje udział ścian i balkonów; w próbie powierzchnia netto wynosiła w medianie 90,9% wartości brutto. Wiersz 3+1 leży powyżej wiersza 4+1 między innymi dlatego, że mieszkania 3+1 są nowsze: 29 z 54 znajdowało się w budynkach do pięciu lat, wobec 6 z 22 ogłoszeń 4+1.
Mierzona w ten sam sposób Oba jest droższa od Mahmutlaru. Mediana ceny za metr kwadratowy w Obie wynosiła 68 149 TRY 14 października 2026 roku wobec 58 289 TRY w Mahmutlarze 13 października, o 17% więcej; dla 1+1 różnica wynosiła 5%, a dla 2+1 13%.
Umeblowanie również przesuwa cenę. W październiku 2026 roku za umeblowane 1+1 żądano w medianie 4 300 000 TRY w 49 ogłoszeniach wobec 3 750 000 TRY za 57 nieumeblowanych, o 15% więcej. Umeblowane 2+1 oferowano za 8 125 000 TRY wobec 6 100 000 TRY bez mebli, różnica 33%, której same meble nie tłumaczą: większość ogłoszeń umeblowanych 2+1 dotyczyła budynków starszych niż pięć lat, a w Obie to właśnie starsze budynki stoją najbliżej morza.
Ogłoszenia wystawione od 1 lipca 2026 roku żądały 4 257 500 TRY za 1+1 i 6 762 500 TRY za 2+1. Większość ogłoszeń wystawiono w 2026 roku, ale 51 wisiało od 2025 roku lub dłużej, a mieszkanie, które po roku nadal jest na sprzedaż, nie sprzedało się za cenę ofertową.
Jak wiek budynku zmienia cenę
Zasób mieszkaniowy Oby jest młody: 239 z 374 ogłoszeń, 64%, dotyczyło budynków do pięciu lat, w tym 86 nowych mieszkań, z czego 81 gotowych do zamieszkania i 5 jeszcze w budowie.
| Wiek budynku | Ogłoszeń | Mediana za m² | W euro | Mediana ceny ofertowej |
|---|---|---|---|---|
| Nowy (gotowy lub w budowie) | 86 | 66 056 TRY | 1 199 EUR | 5 300 000 TRY |
| Od 1 do 5 lat | 153 | 73 684 TRY | 1 337 EUR | 6 152 000 TRY |
| Od 6 do 10 lat | 57 | 70 408 TRY | 1 278 EUR | 9 970 000 TRY |
| Od 11 do 15 lat | 41 | 66 364 TRY | 1 204 EUR | 8 500 000 TRY |
| Od 16 do 20 lat | 26 | 53 708 TRY | 975 EUR | 6 595 000 TRY |
| 21 lat lub więcej | 11 | 49 565 TRY | 899 EUR | 5 700 000 TRY |
Mieszkanie w budynku starszym niż 20 lat oferowano za metr o około 33% taniej niż w budynku w wieku od roku do pięciu lat, ale takich ogłoszeń było tylko 11. Nowe mieszkania oferowano za metr nieco taniej niż mieszkania w wieku od roku do pięciu lat.
Wiek budynku nie jest wiarygodną wskazówką, jakim normom sejsmicznym budynek odpowiada. Obowiązujące tureckie normy sejsmiczne dla budynków (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) weszły w życie 1 stycznia 2019 roku, a o ich zastosowaniu decyduje data pozwolenia na budowę, nie rok ukończenia budynku.
Przy morzu czy dalej: różnica w cenie
W przeciwieństwie do Mahmutlaru w Obie bliskość morza daje wyraźną premię, choć odległość podaje niewiele ogłoszeń. Spośród 57 ogłoszeń z 14 października 2026 roku, które podawały odległość, 16 do 200 m od morza żądało w medianie 95 167 TRY za m² wobec 64 242 TRY dla 25 ogłoszeń położonych ponad 1 km w głąb lądu, około 48% więcej. Premia utrzymuje się wbrew wiekowi: tylko jedno z 16 ogłoszeń przy morzu dotyczyło budynku do pięciu lat, wobec 21 z 25 ogłoszeń położonych ponad 1 km od morza. Nowe budynki, przez które Oba wygląda młodo, stoją głównie na ulicach za wybrzeżem, a kupujący, który chce zarówno nowego budynku, jak i krótkiej drogi na plażę, płaci za jedno i drugie.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Obie?
Mieszkania w Obie oferowane w najmie długoterminowym od 1 lipca do 8 października 2026 roku miały medianę czynszu ofertowego 20 000 TRY miesięcznie za 1+1 i 33 750 TRY za 2+1, około 363 i 612 EUR. Mediany pochodzą z 84 ogłoszeń w serwisie Emlakjet w Obie, części próby do materiału o kosztach życia w Alanyi.
| Typ mieszkania | Ogłoszeń | Mediana czynszu | Środkowa połowa ogłoszeń | Umeblowane, mediana | Nieumeblowane, mediana |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 50 | 20 000 TRY | od 16 000 do 26 000 TRY | 26 500 TRY (18 ogłoszeń) | 16 500 TRY (32 ogłoszenia) |
| 2+1 | 23 | 33 750 TRY | od 25 000 do 45 000 TRY | 40 000 TRY (13 ogłoszeń) | 31 875 TRY (10 ogłoszeń) |
Rynek najmu w Obie jest odwrotnością Mahmutlaru. Większość 1+1 oferowanych w Obie była nieumeblowana, 32 z 50, co obniża medianę 1+1 do 20 000 TRY, natomiast za 2+1 żądano od lipca do października 2026 roku 33 750 TRY wobec 25 000 TRY w Mahmutlarze. Łącznie dla wszystkich wielkości Oba żądała w medianie 318 TRY czynszu za metr kwadratowy, Mahmutlar 272 TRY.
Spośród 84 ogłoszeń najmu 72 ogrzewano klimatyzacją, a 32 znajdowało się w site (ogrodzonym osiedlu). 53 ogłoszenia podające aidat, miesięczną opłatę eksploatacyjną, dały od lipca do października 2026 roku medianę 2 000 TRY, z 2 000 TRY dla 1+1 i 1 500 TRY dla 2+1. Spośród 49 ogłoszeń podających kaucję 35 żądało czynszu za jeden miesiąc.
Jaką rentowność najmu daje mieszkanie w Obie?
Umeblowane 1+1 w Obie wykazywało rentowność najmu brutto około 7,4% przy cenach ofertowych i czynszach z października 2026 roku, najwyższą z czterech typowych kombinacji wielkości i umeblowania. Rentowność brutto to tutaj mediana czynszu za dwanaście miesięcy podzielona przez medianę ceny ofertowej mieszkania tego samego typu.
| Mieszkanie | Mediana czynszu | Mediana ceny ofertowej | Rentowność brutto |
|---|---|---|---|
| Umeblowane 1+1 | 26 500 TRY | 4 300 000 TRY | 7,4% |
| Nieumeblowane 1+1 | 16 500 TRY | 3 750 000 TRY | 5,3% |
| Umeblowane 2+1 | 40 000 TRY | 8 125 000 TRY | 5,9% |
| Nieumeblowane 2+1 | 31 875 TRY | 6 100 000 TRY | 6,3% |
Do każdego wiersza odnoszą się dwa zastrzeżenia. Obie kwoty są ofertowe, więc rzeczywista rentowność zależy od tego, ile zapłaci kupujący i na co zgodzi się najemca. Wiersz umeblowanego 1+1 i oba wiersze 2+1 opierają się każdy na 10-18 ogłoszeniach najmu.
Rentowność netto jest niższa. Aidat, podatek od nieruchomości, obowiązkowe ubezpieczenie od trzęsień ziemi DASK i miesiące, w których mieszkanie stoi puste między najemcami, odejmuje się od czynszu, a przykład obliczeniowy poniżej wykonuje ten rachunek dla umeblowanego 1+1. Dochód z najmu jest też opodatkowany w Turcji, a zasady różnią się dla rezydentów i nierezydentów.
Krótkoterminowy najem turystom ma osobne przepisy. Zgodnie z ustawą 7464 o najmie turystycznym lokali mieszkalnych wynajem lokalu na okresy do 100 dni wymaga zezwolenia Ministerstwa Kultury i Turystyki, a wniosek musi zawierać jednomyślną uchwałę wszystkich właścicieli w budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Trybunał Konstytucyjny oddalił skargę na tę regułę 25 grudnia 2025 roku orzeczeniem opublikowanym w dzienniku urzędowym 2 kwietnia 2026 roku.
Trend regionalny na razie sprzyja wynajmującym. W regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks czynszów dla nowych najemców TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) wzrósł o 22,8% w ciągu roku do sierpnia 2026 roku, a indeks cen mieszkań o 19,5%.
Czy cudzoziemcy mogą w 2026 roku dostać zezwolenie na pobyt pod adresem w Obie?
Tak: Oba nigdy nie figurowała na liście zamknięć Urzędu ds. Migracji z 2022 roku, więc odpowiedź dla adresu w Obie nie zależy od tego, jak sformułowano zamknięcie, ale zezwolenie na pobyt na podstawie nieruchomości nadal wymaga lokalu wartego co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich, w którym właściciel sam mieszka i którego nie wynajmuje. Lista, datowana na 31 sierpnia 2022 roku i przy sprawdzeniu 17 października 2026 roku nadal załączona do strony urzędu o zamkniętych dzielnicach, wymienia w Alanyi Kargıcak, Mahmutlar, Kestel i Avsallar, a nie Obę.
Między kwietniem a wrześniem 2026 roku urząd przeredagował swój ogólnokrajowy komunikat o zamknięciu, który nie wymienia już zezwoleń na pobyt wśród procedur objętych zamknięciem; wymienia teraz rejestracje ochrony czasowej i międzynarodowej oraz zmianę prowincji dla osób objętych ochroną. Cztery dzielnice Alanyi nadal figurują na liście. Dla adresu w Obie zmiana nie ma znaczenia, ponieważ zamknięcie nigdy Oby nie dotyczyło.
To wymóg wartości jest tym, którego większość mieszkań w Obie nie spełnia. Lista dokumentów do krótkoterminowego zezwolenia na pobyt, którą urząd publikuje w portalu e-İkamet i którą sprawdzono 13 października 2026 roku, wymaga, aby lokal, na którym opiera się zezwolenie z tytułu nieruchomości, był w dniu nabycia wart co najmniej 200 000 dolarów amerykańskich w lirach tureckich i służył cudzoziemcowi jako własne mieszkanie, a nie do wynajmu ani innego dochodu. Po kursie kupna dolara TCMB z 13 października 2026 roku, 49,2794 TRY, próg wynosił około 9 856 000 TRY. Tyle żądano tylko za 99 z 374 mieszkań na sprzedaż w Obie, czyli 26%; medianowe 3+1 przekraczało próg z ceną 12 050 000 TRY, a mediany 1+1 i 2+1 były wyraźnie niższe. Mieszkanie kupione na wynajem nie może jednocześnie być podstawą zezwolenia właściciela. Ten sam dokument wymienia inne podstawy krótkoterminowego zezwolenia, takie jak turystyka, które nie zależą od nieruchomości.
Lista i to, co obejmuje, mogą się zmienić decyzją administracyjną, tak jak w 2022 roku i ponownie w 2026 roku. Własna strona Prowincjonalnej Dyrekcji Zarządzania Migracją w Antalyi (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) przy sprawdzeniu 17 października 2026 roku nadal zawierała wcześniejsze brzmienie, łącznie z zezwoleniami na pobyt, a osobnego komunikatu o zmianie nie opublikowano, dlatego bezpieczna kolejność to nadal zapytać pisemnie prowincjonalny urząd ds. migracji, czy pierwszy wniosek o zezwolenie na pobyt pod dokładnie tym adresem zostałby przyjęty, i uczynić odpowiedź warunkiem zakupu. Przebieg samego wniosku opisuje strona zezwolenie na pobyt.
Jak wygląda zasób mieszkaniowy w Obie?
Oba jest dzielnicą niskich budynków mieszkalnych, najczęściej cztero- lub pięciopiętrowych, ogrzewanych klimatyzacją, a cztery ogłoszenia na pięć wspominają o basenie. Taki obraz dają szczegółowe strony 374 ogłoszeń sprzedaży z 14 października 2026 roku, a wysokość budynków jest najwyraźniejszą różnicą wobec Mahmutlaru, gdzie połowa mieszkań na sprzedaż znajdowała się w budynkach od dziewięciu do dwunastu pięter.
| Co podaje ogłoszenie | Ogłoszeń | Udział w 374 |
|---|---|---|
| Budynek cztero- lub pięciopiętrowy | 338 | 90% |
| Budynek od dziewięciu do dwunastu pięter | 5 | 1% |
| Klimatyzacja jako ogrzewanie | 342 | 91% |
| Ogrzewanie podłogowe | 15 | 4% |
| Basen wspomniany w opisie | 300 | 80% |
| Mieszkanie w site (ogrodzonym osiedlu) | 143 | 38% |
| Umeblowane | 170 | 45% |
| Nieumeblowane | 170 | 45% |
89 ogłoszeń sprzedaży, które w październiku 2026 roku podawały aidat, dało medianę 2 100 TRY miesięcznie.
Rodzaj tytułu własności jest wierszem, który kupujący powinien sprawdzić najpierw. Spośród 266 ogłoszeń, które podawały tytuł jako kat irtifakı lub kat mülkiyeti, 134, czyli 50%, podawało kat irtifakı, tytuł z etapu budowy. Zgodnie z ustawą o własności lokali (Kat Mülkiyeti Kanunu) budynek przechodzi na pełną własność lokali (kat mülkiyeti) na podstawie pozwolenia na użytkowanie (iskan), więc tytuł nadal brzmiący kat irtifakı zwykle oznacza, że budynek jako całość nie ma zarejestrowanego pozwolenia na użytkowanie. W dzielnicy, gdzie większość jest nowa, taki udział jest spodziewany, ale pozwolenie na użytkowanie warto sprawdzić przed każdą ofertą, a należy ono do kontroli podczas wyjazdu na oglądanie nieruchomości w Alanyi.
Jak wygląda codzienne życie w Obie: szpital, centrum handlowe, szkoły, targ?
Codzienne życie w Obie toczy się blisko najważniejszych usług powiatu: państwowy szpital kliniczny leży w samej dzielnicy, a główny budynek gminy i centrum handlowe Alanyum są każde około 2 km dalej.
- Zdrowie: ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, państwowy szpital kliniczny, leży 1,7 km od centrum Oby, a prywatny szpital Uniwersytetu Başkent w Saray 5,5 km dalej.
- Zakupy: centrum handlowe Alanyum przy Keykubat Bulvarı leży 2,1 km dalej. Cotygodniowy targ pod gołym niebem (pazar) w Obie odbywa się w poniedziałki przy Hacıkadiroğlu Caddesi, obok szkoły podstawowej Hacıkadiroğlu, według list targowisk w Alanyi opublikowanych w 2020 i 2021 roku, a ogłoszenia mieszkań w Obie podają ten sam dzień. Najbliższe inne targi to bazar w Tosmurze w czwartki i w Cikcilli w soboty.
- Szkoły: publiczne szkoły Ministerstwa Edukacji Narodowej działają w samej dzielnicy, wśród nich publiczne liceum Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi.
- Morze: Oba sięga daleko w głąb lądu; spośród 57 ogłoszeń sprzedaży podających odległość od morza tylko 16 leżało do 200 m od niego, a 25 ponad 1 km.
Taryfy za prąd i wodę oraz ceny w supermarketach są takie same jak w reszcie Alanyi, więc miesięczne budżety z materiału o kosztach życia podlinkowanego wyżej obowiązują także w Obie; wyróżnia się czynsz.
Jakie są wady mieszkania w Obie?
Główne wady Oby to wyższa cena niż we wschodnich dzielnicach, koszt połączenia nowego budynku z położeniem przy morzu, wymóg wartości dla zezwolenia na pobyt, którego nie spełniają trzy czwarte mieszkań na sprzedaż, oraz duży udział mieszkań nadal na tytule z etapu budowy. Żadna z nich nie wyklucza Oby, ale każda zmienia to, co kupujący powinien sprawdzić.
- Cena: w październiku 2026 roku w Obie żądano za metr kwadratowy około 17% więcej niż w Mahmutlarze.
- Przy morzu albo nowe, rzadko jedno i drugie: 16 ogłoszeń do 200 m od morza żądało za metr kwadratowy około 48% więcej niż ogłoszenia ponad 1 km dalej, a wszystkie z wyjątkiem jednego dotyczyły budynków starszych niż pięć lat.
- Zezwolenie na pobyt: Oba nigdy nie figurowała na liście zamknięć, ale 74% mieszkań na sprzedaż 14 października 2026 roku kosztowało mniej niż 200 000 dolarów amerykańskich, których wymaga zezwolenie z tytułu nieruchomości.
- Tytuł i pozwolenia: 50% ogłoszeń podających rodzaj tytułu podawało kat irtifakı, więc pozwolenie na użytkowanie trzeba sprawdzać budynek po budynku.
- Puste nowe budynki: 91% mieszkań na sprzedaż w budynkach do pięciu lat opisano jako puste, co wskazuje, że wiele nowych budynków dopiero się zapełnia.
Dla kogo jest Oba i jak wypada na tle Mahmutlaru, Kestelu i Tosmuru?
Oba jest dla kupujących, którzy chcą nowszego, niskiego budynku blisko szpitala, gminy i centrum, oraz dla kupujących, którzy potrzebują zezwolenia na pobyt pod tym adresem, pod warunkiem że mieszkanie osiąga próg 200 000 dolarów amerykańskich obowiązujący w październiku 2026 roku i nie jest wynajmowane. Oba, Tosmur i Demirtaş są trzema z pięciu porównanych dzielnic, które nigdy nie figurowały na liście zamknięć z 2022 roku, więc odpowiedź dla nich nie zależy od tego, jak sformułowano zamknięcie. Próby ogłoszeń zestawiają te pięć dzielnic obok siebie.
| Dzielnica | Mediana za m², październik 2026 | Mediana czynszu, wszystkie wielkości | Mediana 1+1 | Mediana 2+1 | Ogłoszeń najmu | Do centrum Alanyi | Do lotniska Gazipaşa | Wymieniona na liście zamknięć z 2022 roku |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 68 149 TRY | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Nie |
| Tosmur | 65 424 TRY | 26 000 TRY | za mało | 25 000 TRY | 25 | 5,3 km | 36,9 km | Nie |
| Kestel | 75 909 TRY | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Tak |
| Mahmutlar | 58 289 TRY | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Tak |
| Demirtaş | 57 556 TRY | 18 500 TRY | za mało | za mało | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Nie |
Ceny sprzedaży zmierzono dla Oby i Tosmuru 14 października, dla Mahmutlaru 13 października, dla Kestelu 21 października, a dla Demirtaşu 22 października 2026 roku. Czynsze dla Oby, Kestelu i Mahmutlaru pochodzą z ogłoszeń dodanych między lipcem a październikiem 2026 roku, dla Tosmuru ze wszystkich 25 ogłoszeń aktywnych 14 października 2026 roku, a dla Demirtaşu ze wszystkich 10 ogłoszeń aktywnych 22 października 2026 roku; "za mało" oznacza mniej niż dziesięć ogłoszeń danej wielkości. Odległości do centrum mierzono do Güller Pınarı. Kestel i Mahmutlar nadal figurują na liście zamknięć, ale od zmiany z 2026 roku ogólnokrajowy komunikat urzędu nie wymienia już zezwoleń na pobyt wśród procedur, które obejmuje.
Według tych liczb Oba pasuje do rodziny, która wynajmuje lub kupuje 2+1, wielkość, przy której czynsze w Obie najbardziej przewyższają Mahmutlar, oraz do wynajmującego umeblowane 1+1, kombinację o najwyższej rentowności brutto. Wynajmowane mieszkanie nie może być podstawą zezwolenia na pobyt właściciela, więc tych dwóch celów nie da się połączyć w jednym mieszkaniu. Oba gorzej pasuje do kupującego z najciaśniejszym budżetem, który znajdzie w Mahmutlarze i Demirtaşu metr kwadratowy o około 14% i 16% tańszy, albo do kogoś, kto chce mieszkania wysoko z szerokim widokiem na morze.
Przykład obliczeniowy: kupno i wynajem umeblowanego 1+1 w Obie
Umeblowane 1+1 kupione za medianę ceny ofertowej z października 2026 roku, 4 300 000 TRY, i wynajęte za medianę czynszu ofertowego 26 500 TRY miesięcznie przynosiłoby około 5,9% rocznie netto przed podatkiem dochodowym, jeśli kupujący płaci całą opłatę za tapu i nie płaci prowizji pośrednika. Obliczenie wykorzystuje mediany z prób ogłoszeń i opłaty obowiązujące w 2026 roku, w pełni zestawione w materiale koszty zakupu w Turcji.
| Pozycja | Kwota | Podstawa |
|---|---|---|
| Cena zakupu | 4 300 000 TRY | Mediana ceny ofertowej umeblowanego 1+1, 14 października 2026 roku |
| Opłata za tapu (tapu harcı) | 172 000 TRY | 4% zadeklarowanej ceny; ustawa dzieli ją na 2% kupujący i 2% sprzedający, ale często całość płaci kupujący |
| Prowizja pośrednika | od 0 do 206 400 TRY | Maksymalnie 4% plus 20% VAT; często płaci sprzedający lub deweloper |
| Wydatek łączny | od 4 472 000 do 4 678 400 TRY | Około 81 100 - 84 900 EUR |
| Czynsz roczny | 318 000 TRY | 26 500 TRY × 12 |
| Aidat | − 24 000 TRY | 2 000 TRY miesięcznie, mediana ogłoszeń najmu 1+1 w Obie |
| Ubezpieczenie DASK od trzęsień ziemi | − 1 942 TRY | Mediana polisy w prowincji Antalya, czerwiec 2026 roku |
| Podatek od nieruchomości | − 3 000 TRY | 0,2% wartości gminnej, przyjętej tu na 1 500 000 TRY |
| Jeden miesiąc pustostanu | − 26 500 TRY | Czynsz za miesiąc utracony między najemcami |
| Roczny dochód netto | 262 558 TRY | Około 4 760 EUR |
W cenach z października 2026 roku dochód netto 262 558 TRY stanowi 5,9% wydatku 4 472 000 TRY i 5,6% kwoty 4 678 400 TRY, jeśli kupujący płaci także najwyższą prowizję pośrednika. Pominięto mniejsze koszty: opłatę urzędu katastralnego, przysięgłego tłumacza w urzędzie katastralnym, wymianę mebli i podatek dochodowy od czynszu, który zależy od rezydencji podatkowej właściciela. Wiersz podatku od nieruchomości jest założeniem, ponieważ gminną wartość mieszkania ustala gmina Alanya, a nie rynek. Ten sam rachunek dał 5,3% dla Mahmutlaru w październiku 2026 roku, ponieważ umeblowane 1+1 oferowano tam za podobną cenę, ale z niższym czynszem.
Jak szybko zmieniają się ceny i czynsze w Obie?
Oficjalne dane nie schodzą poniżej poziomu regionu: w regionie Antalya, Burdur i Isparta indeks cen mieszkań TCMB wzrósł o 19,5%, a indeks czynszów dla nowych najemców o 22,8% w ciągu roku do sierpnia 2026 roku. Roczna inflacja cen konsumpcyjnych wynosiła w sierpniu 2026 roku 31,51% według TÜİK, więc obie liczby oznaczały realne spadki, o około 9% dla cen i 7% dla czynszów.
Ani TCMB, ani TÜİK nie publikuje indeksu dla Alanyi ani pojedynczej dzielnicy. Powyższe mediany ogłoszeń są obrazem cen ofertowych z jednego dnia, 14 października 2026 roku, i zostaną odświeżone w styczniu 2027 roku tą samą metodą co dla Mahmutlaru, aby od tego momentu można było mierzyć zmianę w samej Obie.