Махмутлар, Аланья: сколько стоит купить, снять квартиру и жить там в 2026 году

Махмутлар является прибрежным районом Аланьи в провинции Анталья, примерно в 11,6 км к востоку от центра Аланьи (Гюллер Пынары). 13 октября 2026 года медианная цена предложения у 642 квартир, выставленных на продажу на Emlakjet, составляла 3 900 000 TRY (около 70 800 EUR) за квартиру с одной спальней и 5 905 000 TRY (около 107 200 EUR) за квартиру с двумя спальнями. Медианная долгосрочная аренда с июля по октябрь 2026 года составляла 24 500 TRY в месяц за квартиру с одной спальней и 25 000 TRY за квартиру с двумя спальнями; меблированная квартира с одной спальней давала валовую доходность около 6,9%, а в расчётном примере чистую доходность около 5,3% после пошлины за тапу, айдата, страховки, налога на недвижимость и одного месяца без арендатора. Цену квадратного метра определял возраст здания сильнее, чем близость к морю: квартиры в домах возрастом от одного до пяти лет предлагались примерно по 68 400 TRY за м², в домах старше 20 лет по 40 700 TRY, а квартиры в пределах 200 м от моря стоили за квадратный метр не дороже квартир на расстоянии до 1 км от него. Махмутлар по-прежнему назван в списке закрытых районов 2022 года Управления миграционной службы (Göç İdaresi Başkanlığı), но между апрелем и сентябрём 2026 года Управление изменило формулировку своего общенационального объявления, которое больше не называет ВНЖ среди процедур, на которые распространяется закрытие; собственная страница Провинциального управления миграционной службы Антальи (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) при проверке 17 октября 2026 года всё ещё содержала прежнюю формулировку. Порог стоимости не изменился: ВНЖ на основании недвижимости требует жилья стоимостью не менее 200 000 долларов США, которое владелец не сдаёт в аренду, а до этой цены дотягивали лишь 14% квартир в продаже. Из квартир в продаже 91% были описаны как пустующие, и у 56% объявлений с указанным типом тапу значился kat irtifakı, документ стадии строительства, который обычно означает, что разрешение на эксплуатацию не зарегистрировано. Среди пяти сравниваемых восточных районов медианная аренда в Махмутларе, 25 000 TRY, совпадала с Обой, была ниже, чем 30 000 TRY в Кестеле и 32 500 TRY в Каргыджаке, и выше, чем 18 500 TRY в Демирташе, при этом Оба ближе к центру и, как и Демирташ, никогда не называлась в списке закрытых районов.

Где находится Махмутлар и как далеко он от Аланьи и аэропортов?

Махмутлар является прибрежным районом (mahalle) округа Аланья в провинции Анталья, примерно в 11,6 км по дороге к востоку от центра Аланьи (Гюллер Пынары) и в 31,3 км от аэропорта Газипаша-Аланья, по данным маршрутизации OpenStreetMap на 13 октября 2026 года. Махмутлар был самостоятельным посёлком (belde) со своим муниципалитетом, пока закон 6360, закон о метрополитенских муниципалитетах 2012 года, не вступил в силу на местных выборах в марте 2014 года и не включил посёлки провинции Анталья в состав их округов в качестве районов. С тех пор Махмутларом управляет муниципалитет Аланьи (Alanya Belediyesi).

Та же маршрутизация даёт расстояния, которые житель действительно проезжает.

Время в пути является оценкой сервиса маршрутизации без пробок, летом к каждой строке добавляется трафик. Прибрежная трасса D-400 между Антальей и Мерсином проходит через Махмутлар, и Министерство транспорта насчитало на существующем участке через восточную Аланью около 33 000 автомобилей в сутки. 20 декабря 2025 года министерство открыло первые 12 км новой Восточной кольцевой дороги Аланьи, от Хасбахче до Махмутлара, с двухтрубными тоннелями у Обы, Дима и Махмутлара. Оставшиеся 3,2 км до Каргыджака в июле 2026 года всё ещё находились на стадии изъятия земель, поэтому полная экономия времени, обещанная министерством, примерно с 35 до 10 минут, пока недоступна. От Антальи в сторону Аланьи строится и отдельная автомагистраль, о ней рассказано в материале трасса Анталья-Аланья.

Городские автобусы ходят вдоль побережья между Махмутларом и центром Аланьи. Полный тариф по тарифной сетке, объявленной 2 декабря 2025 года, составляет 35 TRY с Kent Kart, пополняемой транспортной картой.

Кто живёт в Махмутларе?

TÜİK, турецкий статистический институт, насчитал в своём адресном регистре населения на 31 декабря 2022 года 53 034 жителя Махмутлара, и это самая свежая цифра на уровне района, которую удалось получить в октябре 2026 года. Цифра учитывает людей с зарегистрированным адресом в Махмутларе, то есть иностранных жителей с регистрацией тоже, но не владельцев курортного жилья, живущих в другом месте.

Ни один официальный источник не публикует число иностранных жителей по районам. Управление миграционной службы публикует другое: список закрытых районов, и Махмутлар назван в нём с 2022 года вместе с Кестелем, Каргыджаком и Авсалларом в Аланье; после изменения формулировки между апрелем и сентябрём 2026 года общенациональное объявление Управления больше не называет ВНЖ среди процедур, на которые распространяется закрытие.

Объявления о продаже показывают, какая часть жилого фонда используется как второе жильё. Из 642 квартир, выставленных на продажу 13 октября 2026 года, 584, или 91%, были описаны как пустующие, 48 как занятые владельцем и 10 как сданные арендатору. Пустая квартира на портале продаж не равна квартире, пустующей весь год, но картина соответствует району, где многие владельцы приезжают в гости, а не живут постоянно.

Сколько стоит купить квартиру в Махмутларе?

Квартиры, выставленные на продажу в Махмутларе 13 октября 2026 года, имели медианную цену предложения 5 590 000 TRY, около 101 400 EUR, и медиану 58 289 TRY за квадратный метр общей площади, около 1 058 EUR. Медианы получены по всем 642 объявлениям о продаже квартир, размещённым в тот день на Emlakjet, общенациональном турецком портале недвижимости, причём каждая страница объявления прочитана отдельно. Суммы в евро рассчитаны по курсу покупки евро 55,1075 TRY, опубликованному Центральным банком Турецкой Республики (TCMB) 12 октября 2026 года. Это цены предложения, а не цены сделок; разница между ними является предметом торга и подробно разобрана в материале торг по цене квартиры в Аланье.

Размер квартиры определяет общую цену сильнее любой другой характеристики, указанной в объявлениях.

Турецкие объявления считают спальни плюс гостиную: в 1+1 одна спальня и отдельная гостиная, в 2+1 две спальни. Общая площадь включает долю стен и балконов; в выборке жилая площадь составляла в медиане 91,5% от общей.

Самые маленькие квартиры стоят дороже всего за квадратный метр. 13 октября 2026 года за 1+1 просили в медиане 68 174 TRY за м², на 27% больше, чем за 2+1, так что самый дешёвый вход в Махмутлар одновременно самый дорогой в пересчёте на метр.

Мебель тоже сдвигает цену. В октябре 2026 года меблированные 1+1 предлагались в медиане за 4 350 000 TRY по 93 объявлениям против 3 650 000 TRY по 74 объявлениям без мебели, разница 700 000 TRY, или 19%.

Объявления, размещённые после 1 июля 2026 года, просили немного больше, чем более старые, всё ещё висящие на портале: 4 150 000 TRY за 1+1 и 6 000 000 TRY за 2+1. Большинство из 642 объявлений появились в 2026 году, но 112 висели с 2025 года и 3 с 2024 года, а квартира, которая продаётся больше года, не нашла покупателя по заявленной цене.

Как возраст здания меняет цену

Возраст здания сдвигает цену квадратного метра сильнее, чем размер квартиры, мебель или расстояние до моря.

Квартира в доме старше 20 лет предлагалась за квадратный метр примерно на 40% дешевле, чем в доме возрастом от одного до пяти лет. В старых домах и квартиры крупнее, поэтому их общие цены падают не так круто, как цены за метр. Из 642 объявлений 386, или 60%, относились к домам старше пяти лет.

Возраст здания не является надёжным указанием на то, по какой сейсмической норме оно построено. Действующие турецкие сейсмические нормы для зданий (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) вступили в силу 1 января 2019 года, и применялись ли они, решает дата разрешения на строительство, а не год завершения дома. Дом, законченный в 2020 году, мог получить разрешение по правилам 2007 года, а дом с разрешением до 2019 года не становится небезопасным только поэтому: его проектировали по нормам, действовавшим в то время.

У моря или дальше: разница в цене

Объявления с указанием расстояния до моря не показывают явной надбавки за квадратный метр за близость к пляжу. Из 181 объявления на 13 октября 2026 года, где расстояние было указано в описании, квартиры в пределах 200 м от моря предлагались в медиане по 58 261 TRY за м², а квартиры в 500 м - 1 км от моря по 60 000 TRY. Большую часть разницы объясняет возраст здания. Лишь 15 из 83 объявлений в пределах 200 м от моря, 18%, относились к домам не старше пяти лет, против 25 из 42 объявлений в 500 м - 1 км от моря, 60%. Новые дома дальше от пляжа берут надбавку за возраст, которая перекрывает надбавку за расположение у старых домов у моря, поэтому две квартиры стоит сравнивать при одинаковом возрасте здания, прежде чем платить за вид на море.

Сколько стоит снять квартиру в Махмутларе?

Квартиры в Махмутларе, предлагавшиеся в долгосрочную аренду с 1 июля по 8 октября 2026 года, имели медианную запрашиваемую аренду 24 500 TRY в месяц за 1+1 и 25 000 TRY за 2+1, около 445 и 454 EUR. Медианы получены по 89 объявлениям Emlakjet в Махмутларе, части выборки для материала стоимость жизни в Аланье.

Квартиры с одной и с двумя спальнями сдаются в Махмутларе почти за одинаковую медиану, потому что большинство предлагаемых 1+1 меблированы: 23 из 30. Немеблированная 1+1 с июля по октябрь 2026 года предлагалась за 16 500 TRY, но таких объявлений было всего семь, слишком мало, чтобы на них опираться.

Объявления об аренде описывают тот же жилой фонд, что и объявления о продаже. Из 89 квартир 81 отапливалась кондиционером, а 35 находились в сите (site, закрытом жилом комплексе). 48 объявлений, где был указан айдат (aidat, ежемесячный сбор на обслуживание), дали с июля по октябрь 2026 года медиану 2 000 TRY: 2 500 TRY для 1+1 и 1 500 TRY для 2+1. Из 48 объявлений с указанным залогом 39 просили арендную плату за один месяц.

Какую арендную доходность даёт квартира в Махмутларе?

Меблированная 1+1 в Махмутларе при ценах и аренде предложения на октябрь 2026 года показывала валовую арендную доходность около 6,9%, самую высокую из четырёх распространённых комбинаций размера и меблировки. Валовая доходность здесь означает двенадцать месяцев медианной запрашиваемой аренды, делённые на медианную цену предложения того же типа квартиры.

К каждой строке относятся две оговорки. Обе суммы являются суммами предложения, поэтому реальная доходность зависит от того, сколько заплатит покупатель и что подпишет арендатор. Строка для 1+1 без мебели опирается всего на семь объявлений об аренде.

Чистая доходность ниже. Айдат, налог на недвижимость, обязательное страхование от землетрясений DASK и месяцы простоя между арендаторами вычитаются из аренды, и расчётный пример ниже проводит этот расчёт для меблированной 1+1. Доход от аренды в Турции облагается налогом, и правила различаются для резидентов и нерезидентов.

Краткосрочная туристическая аренда регулируется отдельно. По закону 7464 о туристической аренде жилья сдача жилья на сроки до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма, и к заявлению нужно приложить единогласное решение всех собственников здания, в котором находится квартира. В комплексе из нескольких зданий согласие нужно только от собственников этого здания. Конституционный суд отклонил иск против этого правила 25 декабря 2025 года, решение опубликовано в Официальной газете 2 апреля 2026 года, так что один несогласный сосед по-прежнему может заблокировать разрешение на туристическую аренду.

Региональный тренд пока играет на руку арендодателям. В регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс аренды для новых арендаторов TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) вырос за год по август 2026 года на 22,8%, а индекс цен на жильё на 19,5%, то есть аренда росла быстрее цен.

Могут ли иностранцы получить ВНЖ по адресу в Махмутларе в 2026 году?

ВНЖ по адресу в Махмутларе больше не блокируется закрытием района в нынешней формулировке Управления миграционной службы, но ВНЖ на основании недвижимости по-прежнему требует жилья стоимостью не менее 200 000 долларов США, в котором владелец живёт сам и которое не сдаёт, а 13 октября 2026 года столько просили лишь 89 из 642 квартир в продаже в Махмутларе, 14%. Страница провинции Анталья 17 октября 2026 года всё ещё показывала прежнюю формулировку, поэтому покупателю, которому нужен ВНЖ, стоит до внесения задатка получить подтверждение конкретного адреса в миграционной службе провинции.

Махмутлар входит в список из 1 169 районов, которые Управление закрыло с 1 июля 2022 года, вместе с Каргыджаком, Кестелем и Авсалларом в Аланье. Как минимум до апреля 2026 года в объявлении Управления говорилось, что районы из списка закрыты для ВНЖ, а также для регистрации временной и международной защиты. Версия той же страницы, сохранённая в архиве 29 сентября 2026 года, и действующая страница, проверенная 17 октября 2026 года, называют только временную защиту, международную защиту и смену провинции для лиц под защитой. Список 2022 года по-прежнему приложен.

Закрытие никогда не затрагивало собственность: иностранный покупатель может купить квартиру в районе из списка и получить тапу (tapu). В нынешней формулировке общенационального объявления закрытие распространяется на регистрацию временной и международной защиты и смену провинции для лиц под защитой, с исключениями для новорождённых и воссоединения ядра семьи, а ВНЖ по этому адресу больше не входит в число названных процедур. Список и то, на что он распространяется, могут снова измениться административным решением, как это произошло в 2022 году.

Главным препятствием теперь стал порог стоимости. Перечень документов для краткосрочного ВНЖ, который Управление публикует на своём портале подачи заявлений e-İkamet и который был проверен 13 октября 2026 года, ставит для ВНЖ на основании недвижимости два условия: на дату приобретения жильё должно стоить не менее 200 000 долларов США в турецких лирах, и оно должно использоваться как собственное жильё иностранца, а не сдаваться в аренду или приносить иной доход. По курсу покупки доллара TCMB на 12 октября 2026 года, 49,2471 TRY, порог составлял около 9 849 000 TRY, и лишь 89 из 642 квартир в продаже в Махмутларе, 14%, предлагались за такую сумму. Поэтому типичная 1+1 или 2+1 в Махмутларе не даёт права на ВНЖ на основании недвижимости, на что бы ни распространялось закрытие, а квартира, купленная под сдачу, не может одновременно быть основанием для ВНЖ своего владельца. Тот же документ называет другие основания для краткосрочного ВНЖ, например пребывание с туристической целью, которые не зависят от владения недвижимостью.

Собственная страница Провинциального управления миграционной службы Антальи при проверке 17 октября 2026 года всё ещё содержала прежнюю формулировку, включая ВНЖ, а отдельного объявления об изменении опубликовано не было, поэтому безопасный порядок действий прежний: письменно спросить миграционную службу провинции, будет ли принято первое заявление на ВНЖ именно по этому адресу, и сделать ответ условием сделки. Как устроена сама подача заявления, рассказано в материале вид на жительство, а актуальные квартиры на продажу в Махмутларе собраны отдельно.

Какой жилой фонд в Махмутларе?

Махмутлар состоит из средне- и многоэтажных жилых домов, которые отапливаются кондиционерами; в большинстве объявлений упоминается бассейн, а большая часть квартир в продаже меблирована и пустует. Такую картину дают детальные страницы 642 объявлений о продаже на 13 октября 2026 года.

Бассейн упоминается в описаниях гораздо чаще, чем указывается признак сите, поэтому одно это поле мало говорит о том, есть ли у дома общий бассейн. 150 объявлений о продаже, где в октябре 2026 года был указан айдат, дали медиану 1 500 TRY в месяц, меньше, чем 2 000 TRY в объявлениях об аренде.

Тип тапу является той строкой, которую покупателю стоит проверить первой. Из 297 объявлений, где тапу указан как kat irtifakı или kat mülkiyeti, в 166, или 56%, значился kat irtifakı, документ стадии строительства. По Закону о кондоминиуме (Kat Mülkiyeti Kanunu) здание переходит в полную квартирную собственность (kat mülkiyeti) на основании разрешения на эксплуатацию (iskan), поэтому тапу, где всё ещё значится kat irtifakı, обычно означает, что у здания в целом нет зарегистрированного разрешения на эксплуатацию. Это не делает покупку квартиры незаконной, но разрешение на эксплуатацию стоит проверить до любого предложения цены, и это одна из проверок, описанных в материале ознакомительный тур по недвижимости в Аланье.

Какова повседневная жизнь в Махмутларе и когда работает базар?

Повседневная жизнь Махмутлара сосредоточена вокруг Barbaros Caddesi, главной торговой улицы, и прибрежной трассы D-400, а пляж находится на морской стороне дороги. Большинство квартир расположены близко к воде: из 181 объявления о продаже с указанным расстоянием до моря в октябре 2026 года 83 были в пределах 200 м и 173 в пределах 1 км.

• Базары: OpenStreetMap отмечает субботний базар в центре Махмутлара и второй базар на восточной стороне, у Barış Caddesi, который работает по вторникам. Дни назначают сами торговцы, поэтому их стоит уточнить на месте.
• Медицина: ближайшая государственная больница находится в Обе, это ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi в 8,7 км, а частная больница Университета Башкент в Аланье находится в 12,8 км.
• Школы: государственные начальные и средние школы Министерства национального образования работают в самом районе, среди них Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.

Тарифы на коммунальные услуги и цены в супермаркетах такие же, как в остальной Аланье, поэтому ежемесячные бюджеты из материала о стоимости жизни, ссылка на который дана выше, подходят и для Махмутлара; отличается только аренда.

Какие минусы у жизни в Махмутларе?

Главные минусы Махмутлара: порог стоимости для ВНЖ, который не проходят 86% квартир в продаже, расстояние до центра города по D-400, большая доля квартир без полной квартирной собственности, стареющий жилой фонд и высокая доля пустующих квартир. Ни один из них не исключает Махмутлар, но каждый меняет то, что покупателю нужно проверить.

• ВНЖ: общенациональное объявление о закрытии больше не называет ВНЖ, хотя страница провинции Анталья 17 октября 2026 года всё ещё содержала прежнюю формулировку, а 86% квартир в продаже на 13 октября 2026 года предлагались дешевле 200 000 долларов США, которых требует ВНЖ на основании недвижимости.
• Расстояние и трафик: центр Аланьи в 11,6 км, а трасса D-400 через Махмутлар несёт прибрежный поток машин; Восточная кольцевая дорога разгружает его часть, но её последний участок к Каргыджаку не открыт.
• Тапу и разрешения: 56% объявлений с указанным типом тапу значили kat irtifakı, поэтому разрешение на эксплуатацию нужно проверять по каждому зданию.
• Старый фонд: 60% квартир в продаже находились в домах старше пяти лет, многие получили разрешение до сейсмических норм 2019 года, а в старом доме старее лифты, трубы и крыши.
• Сезонная пустота: 91% квартир в продаже описаны как пустующие, что говорит о том, что многие соседи являются владельцами курортного жилья.

Кому подходит Махмутлар, а кому лучше искать в другом месте?

Махмутлар подходит покупателям, которым нужна 1+1 недалеко от моря по медианной цене предложения 3 900 000 TRY в октябре 2026 года и которые не зависят от нового ВНЖ по этому адресу; тем, кому нужен ВНЖ по этому адресу или важна близость к старому городу, стоит сначала сравнить с Обой. Медианы аренды из той же выборки за июль-октябрь 2026 года, для Демирташа по объявлениям на 22 октября 2026 года, ставят пять восточных районов рядом.

"Слишком мало" означает меньше десяти объявлений такого размера. Оба ближе всех к центру, а Оба и Демирташ являются двумя из пяти районов, которые никогда не назывались в списке закрытых районов, поэтому ответ по ВНЖ там не зависит от того, как сформулировано закрытие. Каргыджак, соседний район на востоке, показал самую высокую медианную аренду, правда всего по 18 объявлениям, а Демирташ, ещё восточнее, ближе всех к аэропорту Газипаша и показал самую низкую, по всем 10 объявлениям, активным 22 октября 2026 года. Кестель на карте лежит между Махмутларом и Обой, но медианная аренда там выше, чем в обоих.

По этим цифрам Махмутлар подходит арендодателю, сдающему меблированную 1+1 долгосрочным арендаторам, то есть комбинации с самой высокой валовой доходностью, и покупателю с ограниченным бюджетом, который готов на старый дом ради более низкой цены за метр. Две цели не совмещаются в одной квартире: сданная квартира не может быть основанием для ВНЖ своего владельца. Хуже Махмутлар подходит покупателю, которому нужен ВНЖ на основании недвижимости, поскольку порог стоимости прошли лишь 89 из 642 квартир в продаже, или который хочет жить в пешей доступности от старого города.

Расчётный пример: купить и сдать меблированную 1+1 в Махмутларе

Меблированная 1+1, купленная по медианной цене предложения октября 2026 года 4 350 000 TRY и сданная по медианной запрашиваемой аренде 25 000 TRY в месяц, приносила бы около 5,3% в год чистыми до подоходного налога, если покупатель платит всю пошлину за тапу и не платит комиссию агенту. Расчёт использует медианы выборок объявлений и сборы, действующие в 2026 году, полностью перечисленные в материале расходы на покупку в Турции.

В ценах октября 2026 года чистый доход 240 058 TRY составляет 5,3% от затрат 4 524 000 TRY и 5,1% от 4 732 800 TRY, если покупатель платит ещё и максимальную комиссию агенту. Мелкие расходы не учтены: сбор кадастровой службы, присяжный переводчик в кадастре, замена мебели и подоходный налог с аренды, который зависит от налогового резидентства владельца. Строка налога на недвижимость является допущением, потому что муниципальную стоимость квартиры устанавливает муниципалитет Аланьи, а не рынок.

Как быстро меняются цены и аренда в Махмутларе?

Официальная статистика не опускается ниже уровня региона: в регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс цен на жильё TCMB вырос за год по август 2026 года на 19,5%, а индекс аренды для новых арендаторов на 22,8%. Годовая потребительская инфляция в августе 2026 года, по данным TÜİK, составила 31,51%, так что в реальном выражении обе цифры были снижением: примерно на 9% для цен и на 7% для аренды.

Ни TCMB, ни TÜİK не публикуют индекс для Аланьи или для отдельного района. Медианы объявлений выше являются снимком цен предложения за один день, 13 октября 2026 года, и будут обновлены в январе 2027 года по той же методике, чтобы с этого момента можно было измерять изменения в самом Махмутларе.