Mahmutlar ev fiyatları 2026: satılık daire, kira ve ikamet durumu

Mahmutlar, Antalya'nın Alanya ilçesine bağlı, Alanya şehir merkezinin (Güller Pınarı) yaklaşık 11,6 km doğusundaki bir sahil mahallesidir. 13 Ekim 2026'da Emlakjet'teki 642 satılık dairenin medyan istenen fiyatı 1+1 için 3.900.000 TL (yaklaşık 70.800 euro), 2+1 için 5.905.000 TL (yaklaşık 107.200 euro) idi. Temmuz-Ekim 2026 arasında uzun dönem kira medyanı 1+1 için aylık 24.500 TL, 2+1 için 25.000 TL'ydi; eşyalı bir 1+1 yaklaşık %6,9 brüt getiri, tapu harcı, aidat, sigorta, emlak vergisi ve bir ay boş kalma düşüldükten sonra da hesaplı örnekte yaklaşık %5,3 net getiri gösterdi. Metrekare fiyatını denizden çok bina yaşı belirledi: 1-5 yaşındaki binalardaki daireler metrekare başına yaklaşık 68.400 TL isterken 20 yaşından eski binalarda bu rakam 40.700 TL'ydi, denize 200 m içindeki daireler ise 1 km'ye kadar gerideki dairelerden metrekare başına daha fazla istemedi. Mahmutlar'ın adı Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapalı mahalle listesinde hâlâ geçiyor; ancak Başkanlık Nisan ile Eylül 2026 arasında ulusal duyurusunun metnini değiştirdi ve duyuru artık ikamet iznini kapatmanın kapsadığı işlemler arasında saymıyor, Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü'nün kendi sayfası ise 17 Ekim 2026'da kontrol edildiğinde hâlâ eski metni taşıyordu. Değer şartı değişmedi: taşınmaza dayalı ikamet izni en az 200.000 dolar değerinde ve kiraya verilmeyen bir konut istiyor, satılık dairelerin yalnızca %14'ü bu fiyata ulaşıyor. Satılık dairelerin %91'i boş olarak tanımlanmıştı ve tapu tipini belirtenlerin %56'sı hâlâ kat irtifakıydı, yani çoğunlukla binanın kayıtlı bir iskanı olmadığını gösteren inşaat aşaması tapusu. Karşılaştırılan beş doğu mahallesi arasında Mahmutlar'ın 25.000 TL'lik medyan kirası Oba'nınkiyle aynıydı, Kestel'in 30.000 TL'sinin ve Kargıcak'ın 32.500 TL'sinin altında, Demirtaş'ın 18.500 TL'sinin üstündeydi; Oba ise merkeze daha yakın ve Demirtaş'la birlikte adı kapalı listede hiç geçmemiş.

Mahmutlar nereye bağlı, Alanya merkeze ve havalimanlarına kaç km?

Mahmutlar, Antalya ilinin Alanya ilçesine bağlı bir sahil mahallesidir; 13 Ekim 2026'da OpenStreetMap rotalamasıyla ölçüldüğünde Alanya şehir merkezine (Güller Pınarı) karayoluyla yaklaşık 11,6 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 31,3 km uzaklıktadır. 2012 tarihli büyükşehir belediyesi kanunu olan 6360 sayılı Kanun Mart 2014 yerel seçimleriyle yürürlüğe girip Antalya'daki beldeleri ilçelerine mahalle olarak bağlayana kadar Mahmutlar kendi belediyesi olan bir beldeydi. O tarihten beri Alanya Belediyesi tarafından yönetiliyor.

Aynı rotalama, bir sakinin gerçekten kullandığı mesafeleri veriyor.

Süreler rotalama motorunun trafiksiz tahminleridir, yaz trafiği her satıra eklenir. Antalya ile Mersin arasındaki ana sahil yolu D-400 Mahmutlar'ın içinden geçer ve Ulaştırma Bakanlığı doğu Alanya'daki mevcut güzergâhta günde yaklaşık 33.000 araç saydı. Bakanlık, yeni Alanya Doğu Çevre Yolu'nun Hasbahçe ile Mahmutlar arasındaki 12 km'lik kısmını Oba, Dim ve Mahmutlar'daki çift tüplü tünellerle birlikte 20 Aralık 2025'te açtı. Kargıcak'a kadar kalan 3,2 km Temmuz 2026'da hâlâ kamulaştırma aşamasındaydı; bu yüzden bakanlığın öngördüğü tam kazanç, yaklaşık 35 dakikanın 10 dakikaya inmesi, henüz mümkün değil. Antalya'dan Alanya yönüne ayrı bir otoyol da yapılıyor ve Antalya-Alanya otoyolu başlığı altında anlatılıyor.

Mahmutlar ile Alanya merkezi arasında sahil boyunca belediye otobüsleri çalışır. 2 Aralık 2025'te açıklanan tarifeye göre tam bilet, yeniden yüklenebilir ulaşım kartı Kent Kart ile 35 TL'dir.

Mahmutlar'da kimler yaşıyor, nüfusu ne kadar?

TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nde 31 Aralık 2022 itibarıyla Mahmutlar'da 53.034 kişi saydı; bu, Ekim 2026'da erişilebilen en güncel mahalle rakamıdır. Rakam kayıtlı adresi Mahmutlar'da olan kişileri sayar; dolayısıyla kayıtlı adresi olan yabancı sakinleri kapsar, başka yerde yaşayan tatil evi sahiplerini kapsamaz.

Hiçbir resmî kaynak yabancı sakin sayısını mahalle bazında yayımlamıyor. Göç İdaresi Başkanlığı ise kapalı mahallelerin listesini yayımlıyor; Mahmutlar'ın adı 2022'den beri bu listede, Alanya'dan Kestel, Kargıcak ve Avsallar ile birlikte geçiyor. Nisan ile Eylül 2026 arasında yapılan metin değişikliğinden bu yana Başkanlığın ulusal duyurusu ikamet iznini kapatmanın kapsadığı işlemler arasında saymıyor.

Satılık ilanlar, konut stokunun ne kadarının ikinci konut olarak kullanıldığını gösteriyor. 13 Ekim 2026'da satılığa çıkan 642 dairenin 584'ü, yani %91'i boş, 48'i mülk sahibinin oturduğu, 10'u kiracılı olarak tanımlanmıştı. Bir satış portalında boş görünen daire yıl boyu boş daire demek değildir, ama bu tablo sahiplerin çoğunun burada yaşamaktan çok ziyarete geldiği bir mahalleyle örtüşüyor.

Mahmutlar'da satılık daire fiyatları ne kadar?

13 Ekim 2026'da Mahmutlar'da satılığa çıkan dairelerin medyan istenen fiyatı 5.590.000 TL (yaklaşık 101.400 euro), brüt metrekare başına medyanı 58.289 TL (yaklaşık 1.058 euro) idi. Medyanlar, o gün ulusal emlak portalı Emlakjet'te yayında olan 642 daire ilanının tamamından, her ilan sayfası tek tek okunarak çıkarıldı. Euro karşılıkları, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 12 Ekim 2026'da yayımladığı 55,1075 TL'lik euro alış kuruyla hesaplandı. Bunlar satış değil istenen fiyatlardır; ikisi arasındaki fark pazarlık konusudur ve Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı başlığında ayrıntılı ele alınıyor.

Toplam fiyatı, ilanlarda kayıtlı başka her özellikten çok dairenin büyüklüğü belirliyor.

Brüt alan duvarların ve balkonların payını içerir; örneklemde net alan, brüt alanın medyan %91,5'iydi.

En küçük daireler metrekare başına en pahalı olanlar. 13 Ekim 2026'da bir 1+1 metrekare başına medyan 68.174 TL istedi, bir 2+1'den %27 fazla; yani Mahmutlar'a girmenin en ucuz yolu, metrekare başına en pahalı yoludur.

Eşya da fiyatı oynatıyor. Ekim 2026'da eşyalı 1+1'ler 93 ilanda medyan 4.350.000 TL isterken 74 eşyasız ilan 3.650.000 TL istedi; fark 700.000 TL, yani %19.

1 Temmuz 2026'dan beri yayımlanan ilanlar, hâlâ yayında olan eski ilanlardan biraz daha fazla istedi: 1+1 için 4.150.000 TL, 2+1 için 6.000.000 TL. 642 ilanın çoğu 2026'da yayımlanmıştı, ama 112'si 2025'ten, 3'ü 2024'ten beri yayındaydı; bir yıldan uzun süredir ilanda olan bir daire, istenen fiyattan satılamamış demektir.

Bina yaşına göre fiyat farkı

Metrekare fiyatını bina yaşı; daire büyüklüğünden, eşyadan ya da denize mesafeden daha çok oynatıyor.

20 yaşından eski bir binadaki daire, 1-5 yaşındaki bir binadakinden metrekare başına yaklaşık %40 daha az istedi. Eski binalardaki daireler de daha büyük; bu yüzden toplam fiyatlar metrekare fiyatı kadar sert düşmüyor. 642 ilanın 386'sı, yani %60'ı beş yaşından eski binalardaydı.

Bina yaşı, binanın hangi deprem yönetmeliğine göre yapıldığının güvenilir bir göstergesi değildir. Yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi ve uygulanıp uygulanmadığını binanın bitiş yılı değil yapı ruhsatının tarihi belirler. 2020'de tamamlanan bir bina 2007 kurallarıyla ruhsat almış olabilir; 2019'dan önce ruhsat almış bir bina da yalnızca bu yüzden güvensiz değildir, o dönem yürürlükte olan yönetmeliğe göre tasarlanmıştır.

Denize sıfır mı, geride mi: fiyat farkı

Denize mesafesini belirten ilanlar, denize yakın olmanın metrekare başına belirgin bir primi olduğunu göstermiyor. 13 Ekim 2026'da açıklamasında mesafe veren 181 ilanda, denize 200 m içindeki daireler metrekare başına medyan 58.261 TL, 500 m ile 1 km gerideki daireler 60.000 TL istedi. Farkın büyük kısmını bina yaşı açıklıyor. Denize 200 m içindeki 83 ilanın yalnızca 15'i, yani %18'i beş yaşına kadar binalardayken, 500 m ile 1 km gerideki 42 ilanın 25'i, yani %60'ı öyleydi. Sahilden geride kalan yeni bloklar, eski sahil bloklarının konum primini silen bir yaş primi istiyor; bu yüzden deniz manzarasına para ödemeden önce iki daire aynı bina yaşında karşılaştırılmalı.

Mahmutlar'da kiralık daire fiyatları ne kadar?

1 Temmuz ile 8 Ekim 2026 arasında uzun dönem kiralığa çıkan Mahmutlar dairelerinin medyan istenen kirası 1+1 için aylık 24.500 TL, 2+1 için 25.000 TL idi, yaklaşık 445 ve 454 euro. Medyanlar, Alanya'da yaşam maliyeti için kullanılan örneklemin parçası olan 89 Emlakjet ilanından geliyor.

Mahmutlar'da 1+1 ile 2+1 neredeyse aynı medyan kiraya çıkıyor, çünkü kiralık 1+1'lerin çoğu eşyalı: 30'un 23'ü. Eşyasız bir 1+1 Temmuz-Ekim 2026 arasında 16.500 TL istedi, ama yalnızca yedi böyle ilan vardı; güvenilecek kadar değil.

Kiralık ilanlar, satılık ilanlarla aynı yapı stokunu anlatıyor. 89 ilanın 81'i klimayla ısınıyordu, 35'i bir site içindeydi. Aylık aidat belirten 48 ilan Temmuz-Ekim 2026 arasında medyan 2.000 TL verdi; 1+1 için 2.500 TL, 2+1 için 1.500 TL. Depozito belirten 48 ilanın 39'u bir aylık kira istiyordu.

Mahmutlar'da bir daire ne kadar kira getirisi sağlar?

Eşyalı bir 1+1, Ekim 2026'nın istenen fiyat ve kiralarıyla yaklaşık %6,9 brüt kira getirisi gösterdi; bu, büyüklük ve eşya durumunun dört yaygın kombinasyonu içinde en yükseği. Burada brüt getiri, aynı tip dairenin on iki aylık medyan istenen kirasının medyan istenen fiyatına bölünmesidir.

Her satır için iki uyarı geçerli. İki rakam da istenen fiyattır; gerçek getiri, alıcının ödediğine ve kiracının imzaladığına bağlıdır. Eşyasız 1+1 satırı yalnızca yedi kira ilanına dayanıyor.

Net getiri daha düşüktür. Aidat, emlak vergisi, DASK zorunlu deprem sigortası ve dairenin iki kiracı arasında boş kaldığı aylar kiradan çıkar; aşağıdaki hesaplı örnek bunları eşyalı bir 1+1 için hesaplıyor. Kira geliri Türkiye'de vergiye de tabidir ve kurallar Türkiye'de yerleşik olanlar ile olmayanlar için farklıdır.

Kısa dönem tatil kiralaması ayrı bir rejimdir. 7464 sayılı Kanun'a göre bir konutun 100 güne kadar sürelerle kiraya verilmesi Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin gerektirir ve başvuruya, dairenin bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar eklenmelidir. Birden fazla binadan oluşan bir sitede yalnızca o binanın malikleri karar verir. Anayasa Mahkemesi bu kurala yönelik iptal istemini 25 Aralık 2025'te reddetti ve karar 2 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı; dolayısıyla itiraz eden tek bir komşu, tatil kiralaması iznini hâlâ engelleyebilir.

Bölgesel eğilim şimdilik ev sahibinin lehine. Antalya, Burdur, Isparta bölgesinde TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %22,8, Konut Fiyat Endeksi %19,5 arttı; yani kiralar fiyatlardan hızlı yükseliyordu.

Yabancılar 2026'da Mahmutlar adresiyle ikamet izni alabilir mi?

Mahmutlar adresiyle ikamet izni, Göç İdaresi Başkanlığı'nın kapatma duyurusunun bugünkü metnine göre artık mahalle kapatması tarafından engellenmiyor; ama taşınmaza dayalı izin hâlâ en az 200.000 ABD doları değerinde ve sahibinin kiraya vermeyip kendisinin oturduğu bir konut gerektiriyor ve 13 Ekim 2026'da Mahmutlar'daki 642 satılık dairenin yalnızca 89'u, yani %14'ü, bu kadarını istiyordu. Antalya il sayfası 17 Ekim 2026'da hâlâ eski metni gösteriyordu; bu yüzden ikamet iznine ihtiyacı olan bir alıcı, kapora ödemeden önce belirli adresi il göç idaresine teyit ettirmelidir.

Mahmutlar, Başkanlığın 1 Temmuz 2022'den itibaren kapattığı 1.169 mahallenin listesinde, Alanya'dan Kargıcak, Kestel ve Avsallar ile birlikte yer alıyor. Başkanlığın duyurusu en az Nisan 2026'ya kadar listedeki mahallelerin geçici ve uluslararası koruma kayıtlarının yanında ikamet iznine de kapalı olduğunu söylüyordu. Aynı sayfanın 29 Eylül 2026'da arşivlenen sürümü ve 17 Ekim 2026'da kontrol edilen canlı sayfa ise yalnız geçici koruma, uluslararası koruma ve koruma altındakilerin ikamet ili değişikliği işlemlerini sayıyor. 2022 listesi hâlâ ekli.

Kapatma mülkiyeti hiçbir zaman etkilemedi: yabancı bir alıcı listedeki bir mahallede daire alabilir ve tapusunu alır. Ulusal duyurunun bugünkü metnine göre kapatma, yeni doğanlar ve çekirdek aile birleşimi istisna tutularak, geçici ve uluslararası koruma kayıtlarını ve koruma altındakilerin ikamet ili değişikliğini kapsıyor; o adreste ikamet izni artık saydığı işlemler arasında değil. Liste ve neyi kapsadığı, 2022'de olduğu gibi idari kararla yeniden değişebilir.

Asıl engel artık değer şartı. Başkanlığın e-İkamet başvuru sitesinde yayımladığı ve 13 Ekim 2026'da kontrol edilen kısa dönem ikamet izni belge listesi, taşınmaza dayalı izin için iki koşul koyuyor: konutun edinim tarihindeki değeri en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olmalı ve konut yabancının kendi konutu olarak kullanılmalı, kira veya benzeri bir gelir için kullanılmamalı. TCMB'nin 12 Ekim 2026 tarihli 49,2471 TL'lik dolar alış kuruyla eşik yaklaşık 9.849.000 TL'ydi ve Mahmutlar'daki 642 satılık dairenin yalnızca 89'u, yani %14'ü bu kadarını istiyordu. Dolayısıyla Mahmutlar'daki tipik bir 1+1 veya 2+1, kapatma neyi kapsarsa kapsasın taşınmaza dayalı ikamet iznine dayanak olmaz; kiraya vermek için alınan bir daire de sahibinin ikamet iznine dayanak olamaz. Aynı belge, turizm amaçlı kalış gibi taşınmaz sahipliğine bağlı olmayan başka kısa dönem ikamet gerekçeleri de sayıyor.

Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü'nün kendi sayfası 17 Ekim 2026'da kontrol edildiğinde ikamet izni dahil eski metni hâlâ taşıyordu ve değişiklik için ayrı bir duyuru yayımlanmadı; bu yüzden güvenli sıra hâlâ il göç idaresine tam adreste ilk ikamet izni başvurusunun kabul edilip edilmeyeceğini yazılı olarak sormak ve bu cevabı satın almanın şartı yapmaktır. İkamet izni başvurusunun kendisinin nasıl işlediği ikamet izni başlığında anlatılıyor; güncel Mahmutlar'da satılık daireler ayrı bir sayfada listeleniyor.

Mahmutlar'da konut stoku nasıl?

Mahmutlar, klimayla ısınan orta ve yüksek katlı apartman bloklarından oluşan bir mahalle; ilanların çoğu havuzdan söz ediyor ve satıştaki dairelerin çoğu eşyalı ve boş. 13 Ekim 2026'daki 642 satılık ilanın detay sayfaları bu profili veriyor.

Havuz, açıklamalarda site alanından çok daha sık geçiyor; dolayısıyla site alanı tek başına bir blokta ortak havuz olup olmadığını göstermiyor. Ekim 2026'da aidat belirten 150 satılık ilanın medyanı ayda 1.500 TL'ydi, kiralık ilanlardaki 2.000 TL'nin altında.

Alıcının ilk kontrol etmesi gereken satır tapu tipi. Tapu tipini kat irtifakı veya kat mülkiyeti olarak belirten 297 ilanın 166'sı, yani %56'sı kat irtifakıydı. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bina, iskan (yapı kullanma izin belgesi) üzerine kat mülkiyetine geçer; bu yüzden hâlâ kat irtifakı yazan bir tapu, çoğunlukla binanın bütününün kayıtlı bir iskanı olmadığı anlamına gelir. Bu, daireyi satın almayı yasa dışı yapmaz, ama iskan herhangi bir tekliften önce kontrol edilmeli ve Alanya'da ev bakarken nelere dikkat edilmeli başlığındaki kontrollerden biridir.

Mahmutlar'da günlük hayat nasıl, pazar hangi gün?

Mahmutlar'da günlük hayat, ana ticaret caddesi Barbaros Caddesi ile sahil yolu D-400 etrafında döner; plaj yolun deniz tarafındadır. Dairelerin çoğu denize yakın: Ekim 2026'da denize mesafesini belirten 181 satılık ilanın 83'ü 200 m, 173'ü 1 km içindeydi.

• Pazarlar: OpenStreetMap, Mahmutlar merkezinde bir Cumartesi pazarı ve doğu tarafta, Barış Caddesi yakınında Salı günleri kurulan ikinci bir pazar kaydediyor. Günleri yerel esnaf belirlediği için gelince teyit etmekte fayda var.
• Sağlık: en yakın devlet hastanesi 8,7 km uzaklıktaki Oba'daki ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi; Başkent Üniversitesi'nin Alanya'daki özel hastanesi 12,8 km uzakta.
• Okullar: Milli Eğitim Bakanlığı'na bağlı devlet ilkokulları ve ortaokulları mahallenin içinde, aralarında Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu var.

Fatura tarifeleri ve market fiyatları Alanya'nın geri kalanıyla aynı; bu yüzden yukarıda bağlantısı verilen yaşam maliyeti rehberindeki aylık bütçeler Mahmutlar için de geçerli, değişen satır kiradır.

Mahmutlar'da yaşamanın dezavantajları neler?

Mahmutlar'ın başlıca dezavantajları satılık dairelerin %86'sının geçemediği ikamet izni değer şartı, D-400 boyunca şehir merkezine olan mesafe, kat mülkiyetine geçmemiş dairelerin yüksek payı, eskiyen yapı stoku ve boş duran dairelerin yüksek oranıdır. Hiçbiri Mahmutlar'ı listeden çıkarmaz, ama her biri alıcının neyi kontrol etmesi gerektiğini değiştirir.

• İkamet izni: ulusal kapatma duyurusu artık ikamet iznini saymıyor, ama Antalya il sayfası 17 Ekim 2026'da hâlâ eski metni taşıyordu; 13 Ekim 2026'da da satılık dairelerin %86'sı taşınmaza dayalı iznin gerektirdiği 200.000 ABD dolarının altında fiyat istiyordu.
• Mesafe ve trafik: Alanya merkezi 11,6 km uzakta ve Mahmutlar'dan geçen D-400 sahil trafiğini taşıyor; Doğu Çevre Yolu bunun bir kısmını hafifletiyor, ama Kargıcak'a uzanan son kısmı açık değil.
• Tapu ve iskan: tapu tipini belirten ilanların %56'sı kat irtifakı verdi, bu yüzden iskan bina bina kontrol edilmeli.
• Eski stok: satılık dairelerin %60'ı beş yaşından eski binalardaydı, çoğu 2019 deprem yönetmeliğinden önce ruhsat almış; eski bir binanın asansörü, tesisatı ve çatısı da eskidir.
• Mevsimsel boşluk: satılık dairelerin %91'i boş olarak tanımlanmıştı; bu, komşuların çoğunun tatil evi sahibi olduğunu düşündürüyor.

Mahmutlar kime uygun, kim başka mahalleye bakmalı?

Mahmutlar, Ekim 2026'da medyan 3.900.000 TL'den denize yakın bir 1+1 isteyen ve o adreste yeni bir ikamet iznine bağlı olmayan alıcılara uygun; o adreste izne ihtiyacı olanlar veya eski şehre kısa yoldan ulaşmak isteyenler önce Oba'yla karşılaştırmalı. Aynı Temmuz-Ekim 2026 örnekleminden kira medyanları, Demirtaş için 22 Ekim 2026 ilanlarıyla, beş doğu mahallesini yan yana koyuyor.

"Çok az", o tipte ondan az ilan demektir. Oba merkeze en yakın olanı; Oba ve Demirtaş beş mahalle arasında adı kapalı listede hiç geçmemiş iki mahalle, bu yüzden onların ikamet izni cevabı kapatmanın nasıl ifade edildiğine bağlı değil. Doğudaki komşu mahalle Kargıcak en yüksek medyan kirayı istedi, ama yalnızca 18 ilandan; onun da ötesindeki Demirtaş Gazipaşa havalimanına en yakın olanı ve en düşük kirayı istedi, 22 Ekim 2026'da yayındaki 10 ilanın tamamından. Kestel haritada Mahmutlar ile Oba arasında, ama ikisinden de yüksek medyan kira istedi.

Bu rakamlarla Mahmutlar, eşyalı bir 1+1'i uzun dönem kiracıya veren ev sahibine, yani brüt getirisi en yüksek kombinasyona, ve daha düşük metrekare fiyatı için eski bir binayı kabul eden bütçeli alıcıya uygun. İki hedef tek dairede birleşmez: kiraya verilen bir daire, sahibinin ikamet iznine dayanak olamaz. Mahmutlar, 642 satılık dairenin yalnızca 89'u değer şartını karşıladığı için taşınmaza dayalı ikamet iznine ihtiyacı olan veya eski şehre yürüme mesafesinde yaşamak isteyen alıcıya daha az uygun.

Hesaplı örnek: Mahmutlar'da eşyalı bir 1+1 alıp kiraya vermek

Ekim 2026'nın medyan istenen fiyatı olan 4.350.000 TL'ye alınıp aylık 25.000 TL'lik medyan istenen kirayla kiraya verilen eşyalı bir 1+1, alıcı tapu harcının tamamını ödüyor ve emlakçı komisyonu ödemiyorsa, gelir vergisinden önce yılda yaklaşık %5,3 net getiri sağlar. Hesap, ilan örneklemlerinin medyanlarını ve 2026'da yürürlükteki ücretleri kullanıyor; ücretlerin tamamı Türkiye'de alım masrafları başlığında.

Ekim 2026 fiyatlarıyla 240.058 TL'lik net gelir, 4.524.000 TL'lik çıkışın %5,3'ü, alıcı azami emlakçı komisyonunu da öderse 4.732.800 TL'nin %5,1'idir. Daha küçük kalemler dışarıda bırakıldı: tapu müdürlüğünün döner sermaye bedeli, tapu dairesindeki yeminli tercüman, mobilya yenileme ve sahibin vergi yerleşikliğine bağlı olan kira geliri vergisi. Emlak vergisi satırı bir varsayımdır, çünkü dairenin belediye değerini piyasa değil Alanya Belediyesi belirler.

Mahmutlar'da fiyatlar ve kiralar ne hızla değişiyor?

Resmî rakamlar bölgenin altına inmiyor: Antalya, Burdur, Isparta bölgesinde TCMB Konut Fiyat Endeksi Ağustos 2026'ya kadarki bir yılda %19,5, Yeni Kiracı Kira Endeksi %22,8 arttı. TÜİK'e göre Ağustos 2026'da yıllık tüketici enflasyonu %31,51'di; dolayısıyla iki artış da reel olarak düşüştü, fiyatlarda yaklaşık %9, kiralarda %7.

Ne TCMB ne TÜİK Alanya veya tek bir mahalle için endeks yayımlıyor. Yukarıdaki ilan medyanları tek bir günün, 13 Ekim 2026'nın istenen fiyat fotoğrafıdır ve Ocak 2027'de aynı yöntemle yenilenecek; Mahmutlar'daki değişim o tarihten itibaren ölçülebilecek.