Alanya Demirtaş satılık daire fiyatları 2026: kira, mesafe ve ikamet durumu

Demirtaş, Antalya ilinin Alanya ilçesine bağlı, Gazipaşa'ya giden D-400 üzerinde bir mahalledir; şehir merkezine karayoluyla 24,9 km ile aynı yöntemle örneklenen sekiz Alanya mahallesinin en uzağı, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 22,6 km ile sekizin en yakınıdır, 2022'de 3.449 kayıtlı sakini ve batı ucunda yalnızca yaklaşık 2 km kıyısı vardır. 22 Ekim 2026'da Emlakjet'te Demirtaş'ta satılığa çıkan 73 dairenin medyan istenen fiyatı 4.550.000 TL (yaklaşık 81.900 euro), metrekare başına medyanı 57.556 TL idi; bu, sekiz mahallenin en düşüğü, ama Mahmutlar ve Avsallar bu rakamın %3 yakınında. Bu dairelerin dörtte üçü beş yaşına kadar binalarda, üçte biri dokuz ila on iki katlı bloklardaydı ve sıfır daireler, bir ila beş yaşındaki dairelerden metrekare başına daha az istiyordu. Demirtaş, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022 kapatma listesinde yok; ama 73 dairenin hiçbiri taşınmaza dayalı ikamet izninin gerektirdiği 200.000 Amerikan dolarını istemiyordu, en pahalısı 9.900.000 TL ile eşiğin 2.460 TL altında kaldı. Uzun dönem kiralığa yalnızca 10 daire çıkmıştı; medyan kira ayda 18.500 TL ile serideki bütün mahallelerin altındaydı, bir 2+1 yaklaşık %4,1 brüt ve hesaplı örnekte yaklaşık %3,1 net getiri gösterdi, sekiz mahalle içinde kiraya vermek için en zayıf tablo. Günlük hayat köydeki iki zincir market, bir sağlık ocağı, bir postane ve bir ilkokula dayanıyor; en yakın devlet hastaneleri 22 ila 24 km uzakta, Oba'da ve Gazipaşa'da.

Demirtaş nerede, Alanya merkeze ve havalimanlarına kaç km?

Demirtaş, Antalya ilinin Alanya ilçesine bağlı bir mahalledir (mahalle); Gazipaşa'ya giden sahil yolunda, Kargıcak'ın doğusunda yer alır ve 22 Ekim 2026'da ölçülen OpenStreetMap rotalamasına göre Güller Pınarı'ndaki Alanya şehir merkezine karayoluyla 24,9 km, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na 22,6 km, Antalya Havalimanı'na 154,1 km uzaktadır. Bu, onu aynı yöntemle örneklenen sekiz Alanya mahallesi içinde merkeze en uzak olanı yapıyor, batı yakadaki Avsallar'dan 0,3 km daha uzak, ve Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na en yakın olanı. İlanlar havalimanını çoğu zaman 15 km uzakta gösteriyor. Demirtaş köy noktasından havalimanı kuş uçuşu 17,0 km, karayoluyla 22,6 km, trafiksiz yaklaşık 22 dakika. Merkez için sık verilen 25 km ise ölçülen 24,9 km'ye yakın.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) tuttuğu sınıra göre Demirtaş 16,8 km² alan kaplıyor; Kestel'in 12,4 km²'sinden büyük, Kargıcak'ın 23,4 km²'sinden küçük. Kuzeyinde Aliefendi ve İspatlı, batısında İshaklı, doğusunda Beyreli, güneydoğusunda Hocalar, güneyinde Keşefli ve Yeşilöz var. Kargıcak doğrudan komşu değil: ikisinin arasında Aliefendi, İspatlı ve İshaklı bulunuyor. D-400 sahil yolu mahallenin batı ucunu kesiyor, köy ise yoldan kuş uçuşu 2,4 km içeride.

Demirtaş, 2014'e kadar kendi belediyesi olan bir beldeydi. Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı ve Tosmur'u Alanya Belediyesi'ne katan 2009 tarihli hükümet kararında yer almıyordu. Belediyesi, 6 Aralık 2012'de Resmî Gazete'de yayımlanan 6360 sayılı Kanun'la sona erdi; bu kanun yeni büyükşehir illerindeki belde belediyelerinin tüzel kişiliğini kaldırdı ve her birini belde adıyla tek mahalle olarak bağlı olduğu ilçe belediyesine kattı, Mart 2014 yerel seçimleriyle.

Aynı rotalama, bir sakinin gerçekte sürdüğü mesafeleri veriyor.

Süreler rotalama motorunun trafiksiz tahminleridir, yaz trafiği her satıra eklenir. Başlangıç noktası Kargıcak ve Kestel yazılarında kullanılan Demirtaş noktasının aynısı ve rotalama yayımlanmış rakamları birebir veriyor: Kargıcak'tan Demirtaş'a 10,2 km, Kestel'den Demirtaş'a 17,3 km. Bu trafiksiz tahminlere göre Gazipaşa ilçe merkezi, devlet hastanesi ve havalimanı, Alanya merkezinden daha kısa sürede gidiliyor.

Alanya Doğu Çevre Yolu, 20 Aralık 2025'te Hasbahçe ile Mahmutlar arasında açıldı ve Mahmutlar'da bitiyor; Kargıcak'a doğru son 3,2 km'si Ekim 2026'ya kadar açılmamıştı. Bu yüzden Demirtaş'tan çıkan bir sürücü çevre yoluna Kargıcak ve Mahmutlar üzerinden D-400'le ulaşıyor. Serik'ten gelen ve Ekim 2028'e kadar bitmesi gereken paralı otoyol, Alanya'nın batısında Telatiye'de D-400'e bağlanıyor; ilçenin her bölümü için neyi değiştirdiği Antalya-Alanya otoyolu başlığında anlatılıyor.

Demirtaş denize kıyı mı, plaj köye ne kadar uzak?

Demirtaş denize yalnızca batı ucunda değiyor; OpenStreetMap kıyı çizgisinin yaklaşık 2,0 km'si en yakın onun sınırına düşüyor ve köyün kendisi en yakın sahilden kuş uçuşu yaklaşık 2,5 km uzakta. 2,0 km, OpenStreetMap kıyı çizgisinin her parçasını en yakın TKGM sınırına atayarak bulundu, çünkü kadastro sınırı kıyı şeridinden önce bitiyor; yani yaklaşık bir değer. Komşu Yeşilöz, Kargıcak ve Keşefli aynı kıyıdan daha uzun paylar alıyor. Bu kıyı boyunca haritalanmış plajların OpenStreetMap'te adı da yüzey etiketi de yok.

Demirtaş aynı zamanda engebeli. Copernicus yükselti modelinde sınırın içindeki eşit aralıklı 178 noktanın medyan yüksekliği 107 m ve arazinin %51'i 100 m'nin üzerinde; bu oran Kestel'de %9, Kargıcak'ta %71. Köyün bulunduğu kuzey şerit yaklaşık 26 ila 29 m'de, arazi güneye doğru medyanı 150 ila 180 m olan tepelere tırmanıyor, en yüksek nokta 376 m. 73 satılık ilanın yalnızca 14'ü denize mesafe yazmış, yalnızca 2'si 200 m içinde gösteriyor; bu yüzden örneklem, Kestel ve Kargıcak'ta yapılabildiği gibi denize yakınlığın fiyata ne eklediğini ölçemiyor.

Demirtaş'ta kimler yaşıyor, nüfusu ne kadar?

Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi'nde 31 Aralık 2022 itibarıyla Demirtaş'ta 3.449 kayıtlı sakin saydı; bu, Ekim 2026'da teyit edilebilen en güncel mahalle rakamı ve 2017'deki 2.946, 2009'daki 3.030 kişiden yüksek. Serideki sekiz mahallenin en küçüğü: 2022'de Kargıcak'ta 5.989, Tosmur'da 11.712, Avsallar'da 15.220, Kestel'de 15.445, Cikcilli'de 21.449, Oba'da 28.864, Mahmutlar'da 53.034 kişi yaşıyordu. Km² başına yaklaşık 206 kayıtlı sakinle en seyrek nüfuslusu da; kayıtlı nüfusu 2022'ye kadarki beş yılda %17 arttı, Kestel'de bu artış %64'tü.

Kayıt, adresi Demirtaş'ta olan kişileri sayar; yani adres kaydı olan yabancı sakinleri içerir, başka yerde yaşayan tatil konutu sahiplerini dışarıda bırakır. Mahalle bazında yabancı sakin sayısını yayımlayan resmî bir kaynak yok ve Demirtaş, Göç İdaresi Başkanlığı'nın 2022'de yabancı nüfus yoğunluğu gerekçesiyle kapattığı Alanya mahalleleri arasında değil.

Satılık ilanlar, kiraya vermekten çok elde tutmak için alınmış yeni bir stok anlatıyor. 22 Ekim 2026'da satılığa çıkan 73 dairenin 68'i, yani %93'ü boş, 5'i ise sahibinin oturduğu daire olarak tanımlanmıştı; hiçbiri kiracılı değildi. Çoğu eşyasız satılıyordu: eşya durumunu belirten 66 ilanın 23'ü eşyalıydı, %35; Kestel ve Kargıcak'ta bu oran %74. Aynı gün uzun dönem kiralığa yalnızca 10 daire çıkmıştı.

Alanya Demirtaş'ta satılık daire fiyatları ne kadar?

22 Ekim 2026'da Demirtaş'ta satılığa çıkan dairelerin medyan istenen fiyatı 4.550.000 TL (yaklaşık 81.900 euro), brüt metrekare başına medyanı 57.556 TL (yaklaşık 1.036 euro) idi; bu, aynı yöntemle örneklenen sekiz Alanya mahallesinin en düşük metrekare fiyatı, ama Mahmutlar ve Avsallar'ın yalnızca biraz altında. Medyanlar, o gün Türkiye geneli bir emlak portalı olan Emlakjet'te yayında olan 73 daire ilanının tamamından, ilan sayfaları tek tek okunarak çıkarıldı. Euro karşılıkları Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) 21 Ekim 2026 tarihli bültenindeki 55,5780 TL'lik euro alış kuruyla hesaplandı. Bunlar istenen fiyatlardır, satış fiyatı değil; ikisi arasındaki fark Alanya'da ev fiyatında pazarlık payı başlığında anlatılıyor.

73 ilanın 61'i 1+1 ve 2+1; 32'si 1+1, 29'u 2+1.

Brüt alan duvar ve balkon payını içerir; örneklemde net alan brüt alanın medyan %89'u. 3+1 satırı 7 ilana dayanıyor, bu yüzden yalnızca fikir verir. Kalan beş ilan iki 3+2, iki 5+1 ve bir 4+1'den oluşuyordu.

Demirtaş'ın metrekaresi örneklenen sekiz mahallenin en ucuzu, ama sonraki ikisinden farkı küçük. Metrekare başına 57.556 TL'lik medyan, 13 Ekim 2026'da ölçülen Mahmutlar'ın 58.289 TL'sinden %1,3, 16 Ekim'deki Avsallar'ın 59.000 TL'sinden %2,4 düşüktü; ardından 17 Ekim'deki Cikcilli'nin 63.195 TL'sinden %9, 14 Ekim'deki Tosmur'un 65.424 TL'sinden %12 ve Oba'nın 68.149 TL'sinden %16, 20 Ekim'deki Kargıcak'ın 71.765 TL'sinden %20 ve 21 Ekim'deki Kestel'in 75.909 TL'sinden %24 düşük geliyor. Demirtaş'ta bir 2+1, medyan 2+1'in 7.610.000 TL istediği Kargıcak'tan %31, Mahmutlar'dan %11 daha az istiyordu. Daire başına Avsallar hâlâ daha ucuz: oradaki medyan ilan 4.200.000 TL, medyan 2+1 4.875.000 TL istiyordu.

Demirtaş'ta eşya fiyat taşıyor, Kestel ve Kargıcak'ın aksine. Ekim 2026'da eşyalı 1+1'ler medyan 4.090.000 TL, eşyasız olanlar 3.250.000 TL istiyordu, yaklaşık aynı yaş ve büyüklükteki daireler için %26 fazla; ama 1+1'lerin yalnızca 8'i eşyalıydı, 21'i eşyasız.

1 Temmuz 2026'dan sonra yayımlanan ilanlar bir 2+1 için medyan 5.440.000 TL, bir 1+1 için 3.750.000 TL istedi; tüm örneklemin biraz üzerinde, ama 42 ilan bu farktan bir eğilim okumaya yetmez. On ilan 2025'ten ya da daha önceden beri yayındaydı. Beş ilan, başka bir ilanın oda sayısını, alanını ve fiyatını birebir tekrarlıyordu, bu genellikle aynı dairenin iki emlakçı tarafından ilana konduğunu gösterir; bunlar çıkarılınca medyan 4.600.000 TL, metrekare 57.743 TL oluyor.

Demirtaş'ta bina yaşı metrekare fiyatını nasıl değiştiriyor?

Demirtaş'ta satılık dairelerin dörtte üçü beş yaşına kadar binalardaydı ve sıfır daireler, bir ila beş yaşındaki dairelerden metrekare başına daha az istiyordu: Ekim 2026'da 56.737 TL'ye karşı 67.854 TL. Beş yaşına kadar olan 55 daire örneklemin %75'ini oluşturuyordu; bu, Avsallar'ın %85'inden sonra serinin ikinci en yüksek payı, Kestel'de %37, Kargıcak'ta %60.

Sıfır dairelerdeki düşüş daire tipi içinde de geçerli: sıfır 1+1'ler 8 ilanda metrekare başına 58.299 TL, bir ila beş yaşındaki 23 adet 1+1 ise 68.182 TL istiyordu; sıfır 2+1'ler 9 ilanda 57.059 TL, 10 ilanda 67.854 TL. İlanlar bu farkı açıklamıyor ve her grupta 8 ila 23 ilan olduğu için kalıcı olmayabilir. Daha yaşlı bantlar 5 ila 8'er ilana dayanıyor; yalnızca beş yaşından büyük binaların Demirtaş'ta az olduğunu ve daha az istediğini gösteriyor.

Stoğun dörtte üçü beş yaşına kadar olduğu için Demirtaş dairelerinin çoğu, yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nin 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girmesinden sonra bitti. Yönetmeliğin uygulanıp uygulanmadığını belirleyen, binanın bitiş yılı değil yapı ruhsatının tarihidir; yani 2021'de biten bir blok eski kurallarla ruhsat almış olabilir. Ruhsat tarihi Alanya Belediyesi'ndeki bina dosyasında yazılı.

Demirtaş'ta kiralık daire fiyatları ne kadar?

22 Ekim 2026'da Demirtaş'ta uzun dönem kiralığa çıkan dairelerin medyan istenen kirası ayda 18.500 TL (yaklaşık 333 euro), beş adet 2+1'in medyanı 18.000 TL idi; örneklenen sekiz mahallenin en düşük kiraları. Medyanlar, o gün Demirtaş'ta Emlakjet'te yayında olan 10 kiralık daire ilanının tamamından çıkarıldı, bu yüzden yalnızca fikir verir.

22 Ekim 2026'daki diğer beş daire 12.000 TL ve 19.000 TL'lik iki 1+1, 16.000 TL ve 20.000 TL'lik iki 3+1 ile 20.000 TL'lik bir 4+1'di. Onun yedisi eşyasız, üçü eşyalıydı; ikisini karşılaştırmaya yetmez. Tüm büyüklüklerde Demirtaş metrekare başına medyan 182 TL kira istiyordu; Kestel'de 348 TL, Kargıcak ve Oba'da 318 TL, Cikcilli, Tosmur, Mahmutlar ve Avsallar'da 270 ila 273 TL. Bir 2+1 Demirtaş'ta 18.000 TL, Tosmur ve Mahmutlar'da 25.000 TL, Avsallar'da 29.000 TL, Kestel'de 33.500 TL, Kargıcak'ta 35.000 TL istiyordu.

Demirtaş'ta kiralık ilanlar aylarca yayında kalıyor. Onun ikisi Eylül ve Aralık 2025'ten beri yayındaydı; Alanya'da yaşam maliyeti için kullanılan Temmuz-Ekim başı 2026 örneklemindeki 5 Demirtaş ilanının 4'ü 22 Ekim'de hâlâ ilandaydı. Kiralığa yalnızca bir villa çıkmıştı, ayda 35.000 TL; bu yüzden villa kirası verilemiyor.

Demirtaş'ta bir daire ne kadar kira getirisi sağlar?

Ekim 2026 istenen fiyat ve kiralarıyla Demirtaş'ta bir 2+1 yaklaşık %4,1 brüt kira getirisi gösterdi: bir 2+1 için 18.000 TL'lik medyan kiranın on iki ayı, 5.250.000 TL'lik medyan istenen fiyata bölündü. Başka hiçbir daire tipinin getiri hesaplamaya yetecek kiralık ilanı yoktu; 2+1 rakamı da eşyalı ve eşyasız birlikte beş kiraya dayanıyor, yani tek bir yeni ilan onu yarım puan ya da daha fazla oynatabilir.

Demirtaş'ın fiyatları serinin en düşüğü, ama kiraları daha da düşük, bu yüzden getirisi daha yüksek değil. Aynı ayın fiyatlarıyla eşyalı 2+1'ler Tosmur'da %5,5, Kargıcak'ta %5,4, Kestel'de %5,0, Cikcilli'de %4,3 brüt getiri gösterdi. İki rakam da istenen fiyattır; gerçek getiri alıcının ne ödediğine ve kiracının neye imza attığına bağlı.

Net getiri daha da düşüktür. Aidat, yani aylık site gideri, emlak vergisi, DASK zorunlu deprem sigortası ve kiracılar arasında boş geçen aylar kiradan düşer; bir 2+1 için hesaplı örnek bu kalemleri hesaplıyor. Kira geliri Türkiye'de vergilendirilir, kurallar da yerleşik ve yerleşik olmayan malikler için farklıdır.

Kısa dönem tatil kiralaması ayrı bir rejimdir. Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin 7464 sayılı Kanun'a göre bir konutun 100 güne kadar kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi gerektirir, başvuruya da dairenin bulunduğu binadaki bütün kat maliklerinin oybirliği kararı eklenir. Anayasa Mahkemesi bu kurala yönelik iptal istemini 25 Aralık 2025'te reddetti, karar 2 Nisan 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı. Satılık 73 dairenin 24'ünün dokuz ila on iki katlı bloklarda olduğu ve 62 ilanda havuz geçtiği Demirtaş'ta tatil kiralaması, bloktaki her malikin yazılı onayını gerektirir.

Bölgesel eğilim şimdilik kiraya verenin lehine. Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB Yeni Kiracı Kira Endeksi Eylül 2026'ya kadarki bir yılda %23,6, Konut Fiyat Endeksi ise %20,0 arttı.

Yabancılar 2026'da Demirtaş adresiyle ikamet izni alabilir mi?

Demirtaş, Göç İdaresi Başkanlığı'nın kapalı mahalleler listesinde değil, yani oradaki bir adresin önünde kapatma engeli yok; ama taşınmaza dayalı izin, sahibinin oturduğu ve en az 200.000 ABD doları değerinde bir konut gerektiriyor ve 22 Ekim 2026'da satılık 73 dairenin hiçbiri bu kadarını istemiyordu. En pahalı daire, 230 m²'lik bir 5+1, 9.900.000 TL istiyordu; yaklaşık 199.950 ABD doları, eşiğin 2.460 TL altı.

Başkanlığın 1 Temmuz 2022'den itibaren kapattığı 1.169 mahallenin listesi Alanya'dan dört mahalle sayıyor: ekli dosyanın 145 ila 148. satırlarında Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ve Avsallar. Demirtaş aralarında yok. 22 Ekim 2026'da yeniden kontrol edilen duyuru, kapatmayı artık geçici ve uluslararası koruma kayıtlarını ve koruma altındakilerin ikamet ili değişikliğini kapsayan bir işlem olarak tanımlıyor ve ikamet iznini saymıyor. Metnin 2026'da nasıl değiştiği, listedeki mahallelerden biri olan Avsallar başlığında anlatılıyor.

Değer şartı, hiçbir Demirtaş dairesinin geçemediği şarttır. Başkanlığın e-İkamet başvuru sitesinde yayımladığı kısa dönem ikamet izni belge listesi, mülke dayalı izinde kullanılan konutun edinim tarihi itibarıyla en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası değerinde olmasını ve kira ya da başka bir gelir için değil, yabancının kendi konutu olarak kullanılmasını şart koşuyor. TCMB'nin 21 Ekim 2026 tarihli 49,5123 TL'lik dolar alış kuruyla eşik yaklaşık 9.902.000 TL'ydi. Medyan 2+1 5.250.000 TL, yaklaşık 106.000 ABD doları istedi; bu eşiğin aşağı yukarı %53'ü. Serideki diğer her mahallede eşiğin üzerinde daireler vardı: Kargıcak ve Cikcilli'de %40, Kestel'de %30, Oba ve Tosmur'da yaklaşık %27, Mahmutlar'da %14, Avsallar'da %3.

Demirtaş'ta satılığa çıkan yedi villanın dördü eşikten fazla istiyordu; bu dördün ikisi iki kez ilana konmuş aynı ev. Yani Demirtaş'ta taşınmaza dayalı izne ihtiyacı olan bir alıcı daireye değil villaya bakıyor ve sayılan değer satın alma tarihindeki değer. Başvurunun kendisinin nasıl yürüdüğü ikamet izni başlığında anlatılıyor.

Demirtaş'ta konut stoku nasıl?

Demirtaş'ın daireleri yeni: 22 Ekim 2026'da satılık olanların dörtte üçü beş yaşına kadar binalarda, üçte biri dokuz ila on iki katlı bloklardaydı, ilanların %85'inde havuz geçiyordu ve iki kat mülkiyeti türünden birini belirten ilanların üçte ikisi inşaat aşamasındaki tapu olan kat irtifakını gösteriyordu. Profili 73 satılık ilanın detay sayfaları veriyor.

Yüksek bloklar yeni olanlar. Dokuz ila on iki katlı bloklardaki 24 daire medyan bir yaşındaydı ve Ekim 2026'da metrekare başına 69.329 TL istiyordu; altı kat ve altındaki bloklardaki 37 daire ise 47.083 TL. 73 ilanın 57'si asansör, 59'u otopark belirtiyor, 24'ü daireyi bir sitenin (kapalı konut kompleksi) içinde gösteriyordu. Site içinde olmak daha pahalı olmak demek değildi: sitedeki 24 daire metrekare başına medyan 54.964 TL, site dışındaki 49 daire 62.692 TL istiyordu. Hiçbiri ısıtma olarak doğalgaz yazmamıştı. Aidat belirten 26 satılık ilan ayda medyan 1.900 TL veriyordu; Kestel'in 2.500 TL'si, Kargıcak'ın 3.000 TL'si ve Oba'nın 2.100 TL'sinin altında, Avsallar'ın 1.875 TL'sine yakın; 73 ilanın 57'si daireyi krediye uygun gösteriyordu.

Tapuyu kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olarak belirten 46 ilanın 30'u, yani %65'i kat irtifakı yazıyordu; Kestel'in %67'sinden sonra serinin ikinci en yüksek payı. Genç bir stokta bu beklenen bir durum: tapu tipini belirten beş yaşına kadar 35 dairenin 20'si kat irtifakındaydı; kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre binanın tamamı için verilen yapı kullanma izin belgesiyle, yani iskanla kat mülkiyetine dönüşür. Daha yaşlı dairelerde bu oran 11'de 10'du; tamamlanmasının üzerinden yıllar geçmiş hâlâ kat irtifakında olan bir blokta genellikle kayıtlı bir iskan yoktur. Hangi tapunun geçerli olduğu tapunun kendisinde yazılı; her tipin alıcı için ne anlama geldiği tapu çeşitleri başlığında anlatılıyor.

Villa az. 22 Ekim 2026'da yedi villa satılıktı, medyan 10.600.000 TL; ilanlardan ikisi 240 m²'lik aynı 4+1 evdi, biri 75.000.000 TL'lik 850 m²'lik müstakil bir köşktü ve yedinin beşi on yaşından büyük binalardaydı; bu yüzden villa fiyatı ölçülemiyor.

Demirtaş'ta günlük hayat nasıl: market, sağlık ocağı, okul, ulaşım?

Demirtaş'ta günlük hayat köyde temel ihtiyaçları karşılıyor, fazlasını değil: iki zincir market, bir sağlık ocağı ve bir PTT şubesi köy noktasının 0,6 km yakınında, mahallede bir devlet ilkokulu var, en yakın devlet hastaneleri ise 22 ila 24 km uzakta, Oba'da ve Gazipaşa'da. Sayılan yerler, Ekim 2026'da OpenStreetMap'te kayıtlı olan ve TKGM sınırının içine düşen yerlerdir; karayolu mesafeleri Demirtaş köy noktasından ölçüldü.

• Alışveriş: Atatürk Caddesi'ndeki bir BİM ile bir A101, köy noktasına 0,3 ve 0,4 km uzakta. En yakın alışveriş merkezleri 9,7 km uzaklıktaki Kargıcak'ta Plumeria ve 14,2 km uzaklıktaki Mahmutlar'da Akdeniz Park.
• Sağlık: OpenStreetMap'te Demirtaş Sağlık Ocağı olarak kayıtlı bir sağlık birimi köy noktasına 0,5 km uzakta, sınırın içinde iki eczane haritalanmış. Devlet hastaneleri, 22,1 km ve trafiksiz yaklaşık 26 dakika uzaklıktaki Oba'da ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi ile 23,7 km ve yaklaşık 19 dakika uzaklıktaki Gazipaşa Devlet Hastanesi. Bir adresin hangi aile hekimine bağlı olduğunu mahallenin seçilmiş temsilcisi muhtar teyit edebilir.
• Okullar: Devlet ilkokulu Demirtaş İlkokulu, Milli Eğitim Bakanlığı'ndaki sitesinde adresini Uğur Mumcu Caddesi No 28 olarak veriyor; Bakanlığın okul listesini aktaran bir dizin de ortaokul olan Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulu'nu, D-400'ün buradaki adı olan Antalya-Mersin Caddesi'nde gösteriyor. Aileler her kademe için okul kaydını Alanya İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü'nden teyit etmeli.
• Posta: Bir PTT şubesi köy noktasına 0,6 km uzakta.
• Haftalık pazar: Ekim 2026'da ne Alanya pazar listelerinde ne de OpenStreetMap'te Demirtaş'ın kendi pazar günü bulunabildi. Kayıtlı en yakın pazar, 12,7 km uzaklıktaki Mahmutlar salı pazarı.
• Otobüs: Ekim 2026'da Alanya Belediyesi'nden Demirtaş'a giden belediye otobüsü ya da dolmuş için güncel bir sefer saati veya hat numarası bulunamadı; arabası olmayan bir alıcı en yakın durağı ve sefer sıklığını yerinde kontrol etmeli.
• Deniz: En yakın sahil köye kuş uçuşu yaklaşık 2,5 km; D-400 mahallenin batı ucunda kıyı boyunca uzanıyor.
• Syedra: Antik Syedra kentinin kalıntıları Kargıcak'ta, karayoluyla 12,5 km.

Elektrik, su tarifeleri ve market fiyatları Alanya'nın geri kalanıyla aynı; Demirtaş'ta yaşam maliyetini ilçenin geri kalanından ayıran esas kalemler kira ve aidat, ikisi de serinin en düşükleri arasında. Bir alışveriş merkezi ile salı ve cumartesi pazarları, yaklaşık 16 dakika uzaklıktaki Mahmutlar'da.

Demirtaş'ta yaşamanın dezavantajları neler?

Demirtaş'ın başlıca dezavantajları mesafesi, yani Alanya merkezine 24,9 km ve bir devlet hastanesine 22 km'den fazla uzaklığı; hiçbir dairenin ikamet izni değer şartına ulaşmadığı bir daire piyasası; serinin en düşük kiralarıyla on ilanlık bir kira piyasası; hizmetleri az, küçük bir köy ve denizden geride, yükselen arazide bir köy olması. Hiçbiri Demirtaş'ı tek başına elemez, ama her biri alıcının neyi kontrol etmesi gerektiğini değiştirir.

• Mesafe: Alanya şehir merkezi 24,9 km, trafiksiz yaklaşık 29 dakika uzakta; örneklenen sekiz mahallenin en uzağı. Doğu Çevre Yolu ancak Mahmutlar'da başlıyor.
• Hastane mesafesi: En yakın devlet hastaneleri Oba'da 22,1 km ve Gazipaşa'da 23,7 km uzakta.
• İkamet izni: 22 Ekim 2026'da satılık 73 dairenin hiçbiri taşınmaza dayalı iznin gerektirdiği 200.000 ABD dolarını istemiyordu; en pahalısı 9.900.000 TL istiyordu.
• İnce kira piyasası: Uzun dönem kiralığa 10 daire çıkmıştı; medyan ayda 18.500 TL ve metrekare başına 182 TL ile serinin en düşüğü, ikisi de 2025'ten beri yayındaydı.
• Küçük bir yer: 3.449 kayıtlı sakin, iki zincir market, bulunabilen bir pazar günü ve bulunabilen bir otobüs sefer saati yok.
• Deniz ve eğim: Köy sahilden kuş uçuşu yaklaşık 2,5 km uzakta, mahallenin yarısı 100 m'nin üzerinde ve yalnızca 14 satılık ilan denize mesafe yazıyor.
• Yakında orman yangını: 18 Eylül 2025'te komşu Aliefendi'de başlayan orman yangını, Antalya Orman Bölge Müdürlüğü'ne göre 300 hektar ormana zarar verdi ve DHA'ya göre İspatlı ile Kargıcak'a ulaştı; bulunan hiçbir haber Demirtaş'a ulaştığını söylemiyor.
• Eski ve tekrar ilanlar: 73 satılık ilanın 5'i başka bir ilanın alanını ve fiyatını tekrarlıyordu, 10'u 2025'ten ya da daha önceden beri yayındaydı.

Bunların her biri teklif vermeden önce kontrol edilebilir. Tapu tipi, iskan, yapı ruhsatı tarihi ve plaja giden yol, Alanya'da ev bakarken nelere dikkat edilmeli başlığındaki kontroller arasında.

Demirtaş kime uygun; Mahmutlar, Kargıcak, Kestel, Oba, Tosmur, Cikcilli ve Avsallar'la nasıl karşılaştırılır?

Demirtaş, serinin en düşük metrekare fiyatından, Gazipaşa-Alanya Havalimanı'na yakın yeni bir daire isteyen ve kiraya güvenmek yerine daireyi kendisi kullanacak alıcıya uygun; daireden taşınmaza dayalı ikamet izni alması gereken alıcıya uygun değil, çünkü Ekim 2026'da satılık dairelerin hiçbiri 200.000 ABD doları değer şartına ulaşmadı; şehre, hastaneye ya da plaja yürüyerek gitmek isteyene de uygun değil. Ayrıca Gazipaşa ilçe merkezinin, havalimanının ve devlet hastanesinin Alanya merkezinden daha kısa sürede gidildiği serideki tek mahalle.

Satış fiyatları Demirtaş için 22 Ekim, Kestel için 21 Ekim, Kargıcak için 20 Ekim, Cikcilli için 17 Ekim, Avsallar için 16 Ekim, Oba ve Tosmur için 14 Ekim, Mahmutlar için 13 Ekim 2026'da örneklendi. Demirtaş, Kestel, Kargıcak, Cikcilli, Avsallar ve Tosmur kiraları örnekleme günü yayında olan ilanların tamamı, Demirtaş'ınkiler 10 ilana dayanıyor; Oba ve Mahmutlar kiraları Temmuz-Ekim 2026 arasında yayımlanan ilanlardan. Mesafeler Güller Pınarı'ndaki aynı noktaya ve aynı havalimanı noktasına ölçüldü.

Bu rakamlarla Demirtaş; yeni bir blokta tatil evi ya da uzun süreli kalış için ev isteyen, Gazipaşa üzerinden uçan, araba kullanan ve bir şehir yerine köy marketi ile sağlık ocağıyla yetinen alıcıya uyuyor. Getiri peşindeki yatırımcıya daha az uyuyor, o Oba, Mahmutlar ya da Avsallar'da daha yüksek brüt getiri ve üçünde de daha derin bir kira piyasası bulur; taşınmaza dayalı ikamet izni isteyip daire almak isteyen alıcıya ya da hastaneye veya plaja yürüme mesafesinde olmak isteyen haneye de daha az uyuyor. Mahmutlar metrekare başına neredeyse aynı fiyatı istiyor, merkeze 13,3 km daha yakın ve serideki en çok ilana sahip; batı yakada aynı uzaklıktaki Avsallar ise metrekare başına biraz daha fazla, daire başına daha az istiyor.

Hesaplı örnek: Demirtaş'ta bir 2+1 alıp kiraya vermek

Ekim 2026 medyan istenen fiyatı olan 5.250.000 TL'ye alınan ve ayda 18.000 TL'lik medyan istenen kirayla kiraya verilen bir 2+1, alıcı tapu harcının tamamını öder ve emlakçı ücreti ödemezse, gelir vergisi öncesi yılda yaklaşık %3,1 net getiri sağlar. Hesap, ilan örneklemlerinin medyanlarını ve 2026'da yürürlükte olan, Türkiye'de alım masrafları başlığında ayrıntılı anlatılan masrafları kullanıyor. 2+1 seçildi, çünkü medyan verecek kadar kiralık ilanı olan tek daire tipi, beş ilan, ve satılık dairelerin ikinci büyük grubu, 73'ün 29'u.

Ekim 2026 fiyatlarıyla 169.058 TL'lik net gelir, 5.460.000 TL'lik çıkışın %3,1'i, alıcı azami emlakçı ücretini de öderse 5.712.000 TL'nin %3,0'ı. Küçük kalemler dışarıda bırakıldı: tapu döner sermaye bedeli, tapudaki yeminli tercüman, onarımlar, eşya ve malikin vergi mukimliğine bağlı olan kira geliri vergisi. Emlak vergisi satırı bir varsayımdır, çünkü dairenin emlak vergisi değerini piyasa değil Alanya Belediyesi belirler; kira da eşyalı ve eşyasız birlikte beş 2+1 ilanına dayanıyor.

Oba (%5,9), Mahmutlar (%5,3), Avsallar (%5,2), Tosmur (%4,6), Kestel (%4,5), Kargıcak (%4,3) ve Cikcilli (%3,9) için yapılan hesaplı örneklerin hepsi daha yüksek çıktı; yani kiraya vermek için almanın en zayıf olduğu yer sekiz mahalle içinde Demirtaş. Bir 1+1 için örnek yapılamıyor, çünkü kiralığa yalnızca iki 1+1 çıkmıştı. Ekim 2026'da yaklaşık 106.000 ABD doları olan 2+1, taşınmaza dayalı ikamet izninin gerektirdiği 200.000 ABD dolarının yaklaşık yarısı; kiracıya verilmiş bir daire zaten böyle bir iznin dayanağı olamaz.

Demirtaş'ta fiyatlar ve kiralar ne hızla değişiyor?

Resmî rakamlar bölgenin altına inmiyor: 16 Ekim 2026'da yayımlanan bültene göre Antalya, Burdur ve Isparta bölgesinde TCMB Konut Fiyat Endeksi Eylül 2026'ya kadarki bir yılda %20,0, Yeni Kiracı Kira Endeksi %23,6 arttı. TÜİK'e göre yıllık tüketici enflasyonu Eylül 2026'da %29,73'tü, yani iki rakam da reel olarak düşüştü: fiyatlarda yaklaşık %7,5, kiralarda %5. Türkiye genelinde iki endeks %22,3 ve %26,6 arttı.

Ne TCMB ne TÜİK, Alanya ya da tek bir mahalle için endeks yayımlıyor. Demirtaş'ın kendi ilanları yalnızca zayıf bir sinyal veriyor: 1 Temmuz 2026'dan beri ilana konan daireler tüm örneklemden biraz fazla istedi, bir 2+1 için 5.250.000 TL'ye karşı 5.440.000 TL, ve Temmuz-Ekim başı örneklemindeki 5 kiralık ilanın 4'ü 22 Ekim'de hâlâ ilandaydı. Demirtaş'ın ilan medyanları tek bir günün, 22 Ekim 2026'nın istenen fiyat fotoğrafıdır ve Ocak 2027'de diğer yedi mahallede kullanılan yöntemle yenilenecek; Demirtaş'ın kendi değişimi o tarihten itibaren ölçülebilecek.