Wohnung kaufen in Oba, Alanya 2026: Preise, Mieten und Aufenthaltserlaubnis

Oba ist ein Stadtteil von Alanya in der Provinz Antalya, rund 4,6 km östlich des Stadtzentrums in Güller Pınarı; das staatliche Lehrkrankenhaus des Bezirks liegt im Stadtteil selbst, das Hauptgebäude der Stadtverwaltung 1,9 km entfernt. Am 14. Oktober 2026 hatten die 374 Wohnungen, die auf Emlakjet zum Verkauf standen, einen Median-Angebotspreis von 4.082.500 TRY (rund 74.100 EUR) für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und 6.700.000 TRY (rund 121.600 EUR) für eine mit zwei Schlafzimmern, bei einem Median von 68.149 TRY pro Quadratmeter, 17 % mehr als in Mahmutlar, das einen Tag zuvor nach derselben Methode gemessen wurde. Die Langzeitmieten lagen zwischen Juli und Oktober 2026 im Median bei 20.000 TRY im Monat für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer, meist unmöbliert, und bei 33.750 TRY für eine mit zwei Schlafzimmern; eine möblierte Einzimmerwohnung kam auf eine Bruttorendite von etwa 7,4 % und im Rechenbeispiel auf eine Nettorendite von etwa 5,9 % nach Grunderwerbsgebühr, Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer und einem Monat Leerstand. Der Bestand ist jung und niedrig: 64 % der angebotenen Wohnungen lagen in Gebäuden bis fünf Jahre und 90 % in Blöcken mit vier oder fünf Stockwerken, während die 16 Anzeigen bis 200 m vom Meer pro Quadratmeter rund 48 % mehr verlangten als die mehr als 1 km landeinwärts, fast alle davon in älteren Gebäuden. Oba stand nie auf der Sperrliste der Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) von 2022, die in Alanya Mahmutlar, Kestel, Kargıcak und Avsallar nennt; eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz verlangt aber eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 US-Dollar, die der Eigentümer nicht vermietet, und nur 26 % der angebotenen Wohnungen verlangten so viel. Die Hälfte der Anzeigen mit Angabe zum Grundbuchtyp stand noch auf kat irtifakı, dem Grundbuchtitel der Bauphase, der meist bedeutet, dass keine Nutzungserlaubnis registriert ist.

Wo liegt Oba, und wie weit ist es zum Zentrum von Alanya und zu den Flughäfen?

Oba ist ein Stadtteil (mahalle) des Bezirks Alanya in der Provinz Antalya, rund 4,6 km auf der Straße östlich des Stadtzentrums von Alanya in Güller Pınarı und 37,8 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya entfernt, gemessen mit dem Routing von OpenStreetMap am 14. Oktober 2026. Oba wurde 1999 eine Kleinstadt (belde) mit eigener Gemeindeverwaltung und wurde als Stadtteil in Alanya eingegliedert, als das Gesetz 6360, das Großstadtgesetz von 2012, mit den Kommunalwahlen im März 2014 in Kraft trat. Das Hauptgebäude der Stadtverwaltung Alanya steht heute 1,9 km vom Zentrum von Oba entfernt, an der Eğri Köprü Caddesi im benachbarten Cumhuriyet.

Dasselbe Routing liefert die Strecken, die Bewohner tatsächlich fahren.

Die Fahrzeiten sind Schätzungen des Routingdienstes ohne Verkehr, im Sommer kommt auf jeder Zeile Verkehr hinzu. Die neue Ostumgehung von Alanya, deren erste 12 km von Hasbahçe bis Mahmutlar das Verkehrsministerium am 20. Dezember 2025 eröffnete, unterquert Oba in einem 653 m langen doppelröhrigen Tunnel und bietet dem Durchgangsverkehr eine Umgehung der Küstenstraße D-400. Eine eigene Autobahn wird von Antalya Richtung Alanya gebaut, Details unter Autobahn Antalya-Alanya.

Stadtbusse fahren zwischen Oba und dem Zentrum von Alanya. Der volle Fahrpreis nach dem am 2. Dezember 2025 angekündigten Tarif beträgt 35 TRY mit der Kent Kart, der aufladbaren Verkehrskarte.

Wer wohnt in Oba, und wie viele Einwohner hat es?

Das türkische Statistikamt TÜİK zählte in seinem adressbasierten Melderegister zum 31. Dezember 2022 genau 28.864 Einwohner in Oba, die neueste Zahl auf Viertelebene, die im Oktober 2026 abrufbar war. Gezählt werden Personen mit gemeldeter Adresse in Oba, also auch ausländische Einwohner mit Meldeadresse, nicht aber Ferienwohnungsbesitzer, die anderswo leben.

Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl der ausländischen Einwohner nach Vierteln. Die Migrationsbehörde veröffentlicht aber ihre Sperrliste von 2022, die Viertel, die für bestimmte neue Registrierungen von Ausländern gesperrt sind, und Oba stand nie darauf.

Die Verkaufsanzeigen sagen wenig darüber, wer ganzjährig in Oba lebt, weil das meiste Angebot neu ist. Von den 374 am 14. Oktober 2026 inserierten Wohnungen waren 328, also 88 %, als leerstehend beschrieben, 30 als vom Eigentümer bewohnt und 16 als vermietet. In Gebäuden bis fünf Jahre lag der Leerstand bei 91 %, in älteren Gebäuden bei 82 %; dort wurden mehr der angebotenen Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt oder vermietet.

Was kostet eine Wohnung in Oba?

Wohnungen, die am 14. Oktober 2026 in Oba zum Verkauf standen, hatten einen Median-Angebotspreis von 6.500.000 TRY, rund 117.900 EUR, und einen Median von 68.149 TRY pro Quadratmeter Bruttofläche, rund 1.237 EUR. Die Mediane stammen aus 374 Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, jede Anzeigenseite einzeln ausgelesen. Die Euro-Beträge beruhen auf dem Euro-Ankaufskurs von 55,1128 TRY im Bulletin der türkischen Zentralbank (TCMB) vom 13. Oktober 2026. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise; der Abstand zwischen beiden wird unter Immobilienpreis in Alanya verhandeln behandelt. Aktuelle Wohnungen zum Verkauf in Oba sind separat gelistet.

Die Wohnungsgröße bestimmt den Gesamtpreis stärker als jedes andere Merkmal, das die Anzeigen erfassen.

Türkische Anzeigen zählen Schlafzimmer plus Wohnzimmer: Eine 1+1 hat ein Schlafzimmer und ein separates Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche schließt anteilige Wände und Balkone ein; in der Stichprobe lag die Nettofläche im Median bei 90,9 % der Bruttofläche. Die 3+1-Zeile liegt über der 4+1-Zeile auch deshalb, weil die 3+1-Wohnungen neuer sind: 29 der 54 lagen in Gebäuden bis fünf Jahre, gegenüber 6 der 22 4+1-Anzeigen.

Nach derselben Methode gemessen ist Oba teurer als Mahmutlar. Der Median pro Quadratmeter lag in Oba am 14. Oktober 2026 bei 68.149 TRY, in Mahmutlar am 13. Oktober bei 58.289 TRY, 17 % mehr; bei einer 1+1 betrug der Abstand 5 %, bei einer 2+1 13 %.

Auch die Möblierung bewegt den Preis. Im Oktober 2026 verlangten möblierte 1+1-Wohnungen über 49 Anzeigen im Median 4.300.000 TRY, 57 unmöblierte 3.750.000 TRY, 15 % mehr. Möblierte 2+1 verlangten 8.125.000 TRY, unmöblierte 6.100.000 TRY, ein Abstand von 33 %, den die Möbel allein nicht erklären: Die meisten möblierten 2+1-Anzeigen lagen in Gebäuden, die älter als fünf Jahre waren, und in Oba stehen die älteren Gebäude näher am Meer.

Anzeigen, die seit dem 1. Juli 2026 eingestellt wurden, verlangten 4.257.500 TRY für eine 1+1 und 6.762.500 TRY für eine 2+1. Die meisten Anzeigen stammten aus 2026, aber 51 waren seit 2025 oder früher online, und eine Wohnung, die nach einem Jahr noch inseriert ist, hat sich zum Angebotspreis nicht verkauft.

Wie das Baualter den Preis verändert

Der Bestand in Oba ist jung: 239 der 374 Anzeigen, 64 %, lagen in Gebäuden bis fünf Jahre, darunter 86 Neubauwohnungen, 81 davon bezugsfertig und 5 noch im Bau.

Eine Wohnung in einem mehr als 20 Jahre alten Gebäude verlangte pro Quadratmeter rund 33 % weniger als eine in einem ein bis fünf Jahre alten Gebäude, allerdings gab es nur 11 solcher Anzeigen. Neubauwohnungen verlangten pro Quadratmeter etwas weniger als ein bis fünf Jahre alte.

Das Baualter verrät nicht zuverlässig, nach welcher Erdbebenvorschrift ein Gebäude errichtet wurde. Die geltende türkische Erdbebenbauvorschrift (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trat am 1. Januar 2019 in Kraft, und ob sie anzuwenden war, entscheidet das Datum der Baugenehmigung, nicht das Jahr der Fertigstellung.

Am Meer oder weiter hinten: der Preisunterschied

Anders als in Mahmutlar hat die Nähe zum Meer in Oba einen deutlichen Aufschlag, auch wenn nur wenige Anzeigen die Entfernung nennen. Von den 57 Anzeigen vom 14. Oktober 2026 mit Entfernungsangabe verlangten die 16 bis 200 m vom Meer im Median 95.167 TRY pro m², die 25 mehr als 1 km landeinwärts 64.242 TRY, rund 48 % mehr. Der Aufschlag hält trotz des Alters: Nur eine der 16 Anzeigen am Meer lag in einem Gebäude bis fünf Jahre, gegenüber 21 der 25 Anzeigen mehr als 1 km landeinwärts. Die neuen Blöcke, die Oba jung wirken lassen, stehen überwiegend in den Straßen hinter der Küste; wer zugleich einen Neubau und einen kurzen Weg zum Strand will, bezahlt für beides.

Was kostet eine Mietwohnung in Oba?

Wohnungen in Oba, die zwischen dem 1. Juli und dem 8. Oktober 2026 zur Langzeitmiete angeboten wurden, hatten eine Median-Angebotsmiete von 20.000 TRY im Monat für eine 1+1 und 33.750 TRY für eine 2+1, rund 363 und 612 EUR. Die Mediane stammen aus 84 Emlakjet-Anzeigen in Oba, einem Teil der Stichprobe für die Lebenshaltungskosten in Alanya.

Der Mietmarkt in Oba ist das Gegenteil von Mahmutlar. Die meisten angebotenen 1+1-Wohnungen in Oba waren unmöbliert, 32 von 50, was den 1+1-Median auf 20.000 TRY drückt, während eine 2+1 zwischen Juli und Oktober 2026 33.750 TRY verlangte, gegenüber 25.000 TRY in Mahmutlar. Über alle Größen verlangte Oba im Median 318 TRY Miete pro Quadratmeter, Mahmutlar 272 TRY.

Von den 84 Mietanzeigen wurden 72 mit Klimaanlage beheizt, und 32 lagen in einer site (einer umschlossenen Wohnanlage). Die 53 Anzeigen, die ein aidat (das monatliche Hausgeld) nannten, kamen zwischen Juli und Oktober 2026 auf einen Median von 2.000 TRY, mit 2.000 TRY für eine 1+1 und 1.500 TRY für eine 2+1. Von den 49 Anzeigen mit Angabe zur Kaution verlangten 35 eine Monatsmiete.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Oba?

Eine möblierte 1+1 in Oba kam bei Angebotspreisen und Angebotsmieten vom Oktober 2026 auf eine Bruttomietrendite von etwa 7,4 %, die höchste der vier üblichen Kombinationen aus Größe und Möblierung. Bruttorendite bedeutet hier zwölf Monate Median-Angebotsmiete geteilt durch den Median-Angebotspreis desselben Wohnungstyps.

Zwei Einschränkungen gelten für jede Zeile. Beide Werte sind Angebotswerte, die tatsächliche Rendite hängt also davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt. Die Zeile der möblierten 1+1 und die beiden 2+1-Zeilen beruhen auf jeweils 10 bis 18 Mietanzeigen.

Die Nettorendite ist niedriger. Hausgeld, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenpflichtversicherung und die Monate, in denen eine Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht, gehen von der Miete ab; das Rechenbeispiel weiter unten rechnet das für eine möblierte 1+1 durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei außerdem steuerpflichtig, und die Regeln unterscheiden sich für Gebietsansässige und Gebietsfremde.

Kurzzeitige Ferienvermietung ist ein eigenes Regime. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung einer Wohnung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer des Gebäudes beiliegen, in dem die Wohnung liegt. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, die Entscheidung wurde am 2. April 2026 im Amtsblatt veröffentlicht.

Der regionale Trend arbeitet vorerst für Vermieter. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) in den zwölf Monaten bis August 2026 um 22,8 %, der Hauspreisindex um 19,5 %.

Bekommen Ausländer 2026 eine Aufenthaltserlaubnis mit einer Adresse in Oba?

Ja: Oba stand nie auf der Sperrliste der Migrationsbehörde von 2022, daher hängt die Antwort für eine Adresse in Oba nicht davon ab, wie die Sperre formuliert ist, aber eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz verlangt weiterhin eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 US-Dollar, die der Eigentümer selbst bewohnt und nicht vermietet. Die Liste, datiert auf den 31. August 2022 und bei der Prüfung am 17. Oktober 2026 noch immer an die Sperrseite der Behörde angehängt, nennt in Alanya Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar, nicht Oba.

Zwischen April und September 2026 hat die Behörde ihre landesweite Sperrbekanntmachung umformuliert: Sie nennt Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr unter den Verfahren, die die Sperre erfasst, sondern Registrierungen für vorübergehenden und internationalen Schutz sowie den Wechsel der Provinz für Schutzberechtigte. Die vier Viertel in Alanya stehen weiterhin auf der Liste. Für eine Adresse in Oba ändert das nichts, weil die Sperre dort nie galt.

An der Wertgrenze scheitern die meisten Wohnungen in Oba. Die Liste der Unterlagen für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, die die Behörde auf ihrem Antragsportal e-İkamet veröffentlicht und die am 13. Oktober 2026 geprüft wurde, verlangt, dass eine Wohnung, auf die eine Erlaubnis über Immobilienbesitz gestützt wird, zum Erwerbsdatum mindestens 200.000 US-Dollar in türkischer Lira wert war und als eigene Wohnung des Ausländers genutzt wird, nicht zur Vermietung oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 13. Oktober 2026, 49,2794 TRY, lag die Schwelle bei rund 9.856.000 TRY. Nur 99 der 374 in Oba angebotenen Wohnungen, 26 %, verlangten so viel; die mittlere 3+1 lag mit 12.050.000 TRY darüber, die mittlere 1+1 und 2+1 weit darunter. Eine zum Vermieten gekaufte Wohnung kann nicht zugleich Grundlage der Aufenthaltserlaubnis ihres Eigentümers sein. Dasselbe Dokument nennt andere Gründe für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, etwa einen touristischen Aufenthalt, die nicht vom Immobilienbesitz abhängen.

Die Liste und das, was sie erfasst, können sich per Verwaltungsentscheidung ändern, wie 2022 und erneut 2026 geschehen. Die eigene Seite der Migrationsdirektion der Provinz Antalya (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) trug bei der Prüfung am 17. Oktober 2026 noch den älteren Wortlaut, Aufenthaltserlaubnisse eingeschlossen, und eine gesonderte Bekanntmachung der Änderung ist nicht erschienen; der sichere Weg ist daher weiterhin, bei der Migrationsbehörde der Provinz schriftlich anzufragen, ob ein Erstantrag auf Aufenthaltserlaubnis an genau dieser Adresse angenommen würde, und diese Antwort zur Bedingung des Kaufs zu machen. Wie der Antrag selbst abläuft, steht unter Aufenthaltserlaubnis.

Wie sieht der Wohnungsbestand in Oba aus?

Oba ist ein Stadtteil niedriger Wohnblöcke, meist mit vier oder fünf Stockwerken, beheizt mit Klimaanlagen, und vier von fünf Anzeigen erwähnen einen Pool. Die Detailseiten der 374 Verkaufsanzeigen vom 14. Oktober 2026 ergeben dieses Profil, und die Bauhöhe ist der deutlichste Unterschied zu Mahmutlar, wo die Hälfte der angebotenen Wohnungen in Gebäuden mit neun bis zwölf Stockwerken lag.

Die 89 Verkaufsanzeigen, die im Oktober 2026 ein aidat nannten, kamen auf einen Median von 2.100 TRY im Monat.

Der Grundbuchtyp ist die Zeile, die ein Käufer zuerst prüfen sollte. Von den 266 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti angaben, nannten 134, also 50 %, kat irtifakı, den Titel der Bauphase. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) wechselt ein Gebäude auf Grundlage seiner Nutzungserlaubnis (iskan) zum vollen Wohnungseigentum (kat mülkiyeti); ein Titel, der noch kat irtifakı lautet, bedeutet daher meist, dass für das Gebäude als Ganzes keine Nutzungserlaubnis registriert ist. In einem Viertel mit überwiegend neuem Bestand ist dieser Anteil zu erwarten, die Nutzungserlaubnis sollte aber vor jedem Angebot geprüft werden, und sie gehört zu den Prüfungen auf einer Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya.

Wie ist der Alltag in Oba: Krankenhaus, Einkaufszentrum, Schulen, Basar?

Der Alltag in Oba liegt nah an den wichtigsten Einrichtungen des Bezirks: Das staatliche Lehrkrankenhaus liegt im Stadtteil selbst, das Hauptgebäude der Stadtverwaltung und das Einkaufszentrum Alanyum je rund 2 km entfernt.

• Gesundheit: Das ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, das staatliche Lehrkrankenhaus, liegt 1,7 km vom Zentrum von Oba entfernt, das Privatkrankenhaus der Başkent-Universität in Saray 5,5 km.
• Einkaufen: Das Einkaufszentrum Alanyum an der Keykubat Bulvarı ist 2,1 km entfernt. Der Wochenmarkt (pazar) von Oba findet montags in der Hacıkadiroğlu Caddesi statt, neben der Grundschule Hacıkadiroğlu; so nennen es 2020 und 2021 veröffentlichte Marktlisten für Alanya, und Anzeigen für Wohnungen in Oba nennen denselben Tag. Die nächsten anderen Märkte sind der von Tosmur am Donnerstag und der von Cikcilli am Samstag.
• Schulen: Staatliche Schulen des Bildungsministeriums liegen im Stadtteil selbst, darunter das staatliche Gymnasium Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi.
• Das Meer: Oba reicht von der Küste weit ins Landesinnere; nur 16 der 57 Verkaufsanzeigen mit Entfernungsangabe lagen innerhalb von 200 m zum Meer, 25 mehr als 1 km entfernt.

Versorgungstarife und Supermarktpreise sind dieselben wie im übrigen Alanya, die Monatsbudgets im oben verlinkten Beitrag zu den Lebenshaltungskosten gelten also auch für Oba; anders ist nur die Miete.

Welche Nachteile hat das Leben in Oba?

Die wichtigsten Nachteile von Oba sind der höhere Preis als in den östlichen Vierteln, die Kosten, wenn man einen Neubau mit Meerlage verbinden will, eine Wertgrenze für die Aufenthaltserlaubnis, an der drei Viertel der angebotenen Wohnungen scheitern, und ein großer Anteil an Wohnungen, die noch auf den Titel der Bauphase eingetragen sind. Keiner davon schließt Oba aus, aber jeder verändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Preis: Oba verlangte im Oktober 2026 pro Quadratmeter rund 17 % mehr als Mahmutlar.
• Meerlage oder Neubau, selten beides: Die 16 Anzeigen bis 200 m vom Meer verlangten pro Quadratmeter rund 48 % mehr als die mehr als 1 km landeinwärts, und alle bis auf eine lagen in Gebäuden, die älter als fünf Jahre waren.
• Aufenthaltserlaubnis: Oba stand nie auf der Sperrliste, aber 74 % der am 14. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen verlangten weniger als die 200.000 US-Dollar, die eine Erlaubnis über Immobilienbesitz voraussetzt.
• Grundbuch und Genehmigungen: 50 % der Anzeigen mit Angabe zum Grundbuchtyp nannten kat irtifakı, die Nutzungserlaubnis muss also Gebäude für Gebäude geprüft werden.
• Leere Neubauten: 91 % der angebotenen Wohnungen in Gebäuden bis fünf Jahre waren als leerstehend beschrieben, was darauf hindeutet, dass sich viele neue Blöcke erst noch füllen.

Für wen eignet sich Oba, und wie schneidet es gegen Mahmutlar, Kestel und Tosmur ab?

Oba eignet sich für Käufer, die ein neueres, niedriges Gebäude nah am Krankenhaus, an der Stadtverwaltung und am Stadtzentrum suchen, und für Käufer, die an der Adresse eine Aufenthaltserlaubnis brauchen, sofern die Wohnung die im Oktober 2026 geltende Grenze von 200.000 US-Dollar überschreitet und nicht vermietet wird. Oba, Tosmur und Demirtaş sind die drei der fünf verglichenen Viertel, die nie auf der Sperrliste von 2022 standen, daher hängt ihre Antwort nicht davon ab, wie die Sperre formuliert ist. Die Anzeigenstichproben stellen die fünf nebeneinander.

Die Kaufpreise wurden für Oba und Tosmur am 14. Oktober, für Mahmutlar am 13. Oktober, für Kestel am 21. Oktober und für Demirtaş am 22. Oktober 2026 erhoben. Die Mieten für Oba, Kestel und Mahmutlar stammen aus Anzeigen, die zwischen Juli und Oktober 2026 eingestellt wurden, die für Tosmur aus allen 25 am 14. Oktober 2026 aktiven Anzeigen und die für Demirtaş aus allen 10 am 22. Oktober 2026 aktiven; "zu wenige" bedeutet weniger als zehn Anzeigen dieser Größe. Die Entfernungen zum Stadtzentrum sind bis Güller Pınarı gemessen. Kestel und Mahmutlar stehen weiterhin auf der Sperrliste, doch seit der Änderung von 2026 nennt die landesweite Bekanntmachung der Behörde Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr unter den Verfahren, die sie erfasst.

Nach diesen Zahlen passt Oba zu einer Familie, die eine 2+1 mietet oder kauft, die Größe, bei der die Mieten in Oba am weitesten über Mahmutlar liegen, und zu einem Vermieter, der eine möblierte 1+1 vermietet, die Kombination mit der höchsten Bruttorendite. Eine vermietete Wohnung kann nicht Grundlage der Aufenthaltserlaubnis ihres Eigentümers sein, beide Ziele lassen sich also nicht in einer Wohnung verbinden. Weniger gut passt Oba zu Käufern mit dem knappsten Budget, die Mahmutlar und Demirtaş pro Quadratmeter rund 14 % bzw. 16 % günstiger finden, oder zu jemandem, der eine hoch gelegene Wohnung mit weitem Meerblick sucht.

Rechenbeispiel: eine möblierte 1+1 in Oba kaufen und vermieten

Eine möblierte 1+1, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 4.300.000 TRY und zur Median-Angebotsmiete von 26.500 TRY im Monat vermietet, brächte netto etwa 5,9 % im Jahr vor Einkommensteuer, wenn der Käufer die gesamte Grunderwerbsgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung nutzt die Mediane der Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, vollständig aufgeführt unter Kaufnebenkosten in der Türkei.

Zu Preisen vom Oktober 2026 entspricht das Nettoeinkommen von 262.558 TRY 5,9 % eines Aufwands von 4.472.000 TRY und 5,6 % von 4.678.400 TRY, wenn der Käufer auch die volle Maklerprovision trägt. Kleinere Kosten sind nicht enthalten: die Bearbeitungsgebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchamt, der Ersatz von Möbeln und die Einkommensteuer auf die Miete, die vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil der kommunale Einheitswert einer Wohnung von der Stadtverwaltung Alanya festgelegt wird, nicht vom Markt. Dieselbe Rechnung ergab für Mahmutlar im Oktober 2026 5,3 %, weil die möblierte 1+1 dort einen ähnlichen Preis, aber eine niedrigere Miete verlangte.

Wie schnell steigen Preise und Mieten in Oba?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Ebene der Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB in den zwölf Monaten bis August 2026 um 19,5 % und der Neumieten-Index um 22,8 %. Die jährliche Verbraucherpreisinflation lag im August 2026 laut TÜİK bei 31,51 %, beide Werte waren real also Rückgänge, um rund 9 % bei den Preisen und 7 % bei den Mieten.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder für ein einzelnes Viertel. Die Anzeigenmediane oben sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise eines einzigen Tages, des 14. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 nach derselben Methode wie für Mahmutlar erneuert; ab dann lässt sich die Entwicklung in Oba selbst messen.