Wohnung kaufen in Tosmur, Alanya 2026: Preise, Mieten und Bazar

Tosmur ist ein Küstenstadtteil von Alanya in der Provinz Antalya, rund 5,3 km östlich des Stadtzentrums in Güller Pınarı; an seinem Südostrand fließt der Dim Çayı (Dim-Fluss), und am anderen Ufer liegt Kestel. Am 14. Oktober 2026 hatten die 91 Wohnungen, die in Tosmur auf Emlakjet zum Verkauf standen, einen Median-Angebotspreis von 7.000.000 TRY (rund 127.000 EUR) und einen Median von 65.424 TRY pro Quadratmeter, 4 % unter Oba und 12 % über Mahmutlar bei gleicher Messung; zwei von drei waren Wohnungen mit zwei Schlafzimmern. Der Bestand ist älter und höher als in Oba: 86 % der angebotenen Wohnungen lagen in Gebäuden, die älter als fünf Jahre sind, 55 % in Blöcken mit neun bis zwölf Stockwerken, und die 18 Anzeigen innerhalb von 200 m zum Meer verlangten pro Quadratmeter rund 72 % mehr als die weiter hinten. Nur 25 Wohnungen wurden zur Langzeitmiete angeboten, mit einer Median-Miete von 26.000 TRY im Monat; eine möblierte 2+1 zeigte eine Bruttorendite von rund 5,5 % und eine durchgerechnete Nettorendite von rund 4,6 % nach Grunderwerbsgebühr, Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer und einem Monat ohne Mieter. Anders als Kestel stand Tosmur nie auf der Sperrliste der Migrationsbehörde von 2022, doch eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage von Wohneigentum verlangt eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 USD, die der Eigentümer nicht vermietet, und nur 27 % der angebotenen Wohnungen kosteten so viel. Der Alltag lässt sich im Stadtteil selbst erledigen, vom Donnerstagsbazar in der 9. Sokak bis zu sieben Supermarktfilialen, während das nächste staatliche Krankenhaus 2,3 km entfernt in Oba liegt.

Wo liegt Tosmur und wie weit ist es bis ins Zentrum von Alanya und zu den Flughäfen?

Tosmur ist ein Küstenstadtteil (mahalle) des Bezirks Alanya in der Provinz Antalya, laut OpenStreetMap-Routing vom 15. Oktober 2026 rund 5,3 km auf der Straße östlich des Stadtzentrums von Alanya in Güller Pınarı und 36,9 km vom Flughafen Gazipaşa-Alanya entfernt. Tosmur liegt zwischen Oba im Westen und Kestel im Osten. Auf der Stadtteilgrenze von OpenStreetMap bildet der Dim Çayı auf den letzten 1,5 km vor seiner Mündung den Südostrand von Tosmur; Kestel beginnt am anderen Ufer, und der ganze Stadtteil umfasst rund 1,9 km².

Tosmur war ein Dorf, bis ein Regierungsbeschluss vom 8. Dezember 1998, am Folgetag im Amtsblatt (Resmî Gazete) veröffentlicht, dort eine Gemeinde mit dem Namen Tosmur gründete. Es blieb eine Kleinstadt (belde), bis das Gesetz 6360, das Großstadtgesetz von 2012, mit den Kommunalwahlen im März 2014 in Kraft trat und Tosmur zu einem Stadtteil von Alanya machte.

Dasselbe Routing liefert die Entfernungen, die Bewohner tatsächlich fahren.

Die Fahrzeiten sind verkehrsfreie Schätzungen des Routingdienstes, im Sommer kommt auf jeder Zeile Verkehr hinzu. Manche Entfernungen hängen außerdem von der Richtung ab, wegen Einbahnstraßen und der zweibahnigen D-400: Von Oba nach Tosmur sind es 1,3 km, zurück 2,6 km. Die Ostumgehung von Alanya, am 20. Dezember 2025 zwischen Hasbahçe und Mahmutlar eröffnet, verläuft im Hinterland durch Tunnel bei Oba (653 m) und Dim (1.692 m) und bietet dem Durchgangsverkehr eine Umfahrung der Küstenstraße D-400. Eine eigene Autobahn wird von Antalya Richtung Alanya gebaut; Einzelheiten unter Autobahn Antalya-Alanya.

Die Stadtbusse in Alanya kosten nach dem am 2. Dezember 2025 angekündigten Tarif mit der Kent Kart, der aufladbaren Verkehrskarte, 35 TRY für die volle Fahrt.

Wer wohnt in Tosmur?

TÜİK, das türkische Statistikamt, zählte in seinem Melderegister zum 31. Dezember 2022 in Tosmur 11.712 Einwohner, die jüngste Stadtteilzahl, die im Oktober 2026 abrufbar war. Das sind rund zwei Fünftel der 28.864 im benachbarten Oba. Die Zahl erfasst Menschen mit gemeldeter Adresse in Tosmur, also auch ausländische Einwohner mit gemeldeter Adresse, nicht aber Ferienbesitzer, die anderswo leben.

Keine amtliche Quelle veröffentlicht die Zahl ausländischer Einwohner nach Stadtteil. Was die Migrationsbehörde (Göç İdaresi Başkanlığı) veröffentlicht, ist ihre Sperrliste von 2022, und Tosmur ist darauf nicht genannt, Kestel am anderen Ufer des Dim Çayı dagegen schon.

Die Verkaufsanzeigen deuten eher auf möblierte Ferienwohnungen als auf Familienwohnungen. Von den 91 am 14. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen wurden 61, also 67 %, möbliert verkauft, und 79, also 87 %, als leer beschrieben, 7 waren vermietet und 5 vom Eigentümer bewohnt. Selbst in Gebäuden, die älter als fünf Jahre sind, standen 66 von 78 zum Verkaufszeitpunkt leer. In Oba, gleich gemessen, waren 45 % möbliert und 88 % leer, doch zwei Drittel der leeren Wohnungen in Oba lagen in Gebäuden bis fünf Jahre.

Was kostet eine Wohnung in Tosmur?

Die am 14. Oktober 2026 in Tosmur angebotenen Wohnungen hatten einen Median-Angebotspreis von 7.000.000 TRY, rund 127.000 EUR, und einen Median von 65.424 TRY pro Brutto-Quadratmeter, rund 1.187 EUR. Die Mediane stammen aus allen 91 Wohnungsanzeigen, die an diesem Tag auf Emlakjet, einem landesweiten türkischen Immobilienportal, online waren, Seite für Seite gelesen. Die Euro-Werte verwenden den Euro-Ankaufskurs von 55,1128 TRY aus dem Bulletin der Zentralbank der Republik Türkei (TCMB) vom 13. Oktober 2026. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise; den Abstand zwischen beiden behandelt der Beitrag Immobilienpreis in Alanya verhandeln.

Zwei von drei angebotenen Wohnungen in Tosmur sind 2+1, und die Wohnungsgröße bewegt den Angebotspreis stärker als jedes andere Merkmal, das die Anzeigen erfassen.

Türkische Anzeigen zählen Zimmer als Schlafzimmer plus Wohnzimmer: Eine 1+1 hat ein Schlafzimmer und ein separates Wohnzimmer, eine 2+1 zwei Schlafzimmer. Die Bruttofläche enthält einen Anteil an Wänden und Balkonen; im Stichprobenmedian betrug die Nettofläche 91,3 % der Bruttofläche. Die 3+1-Zeile beruht auf neun Anzeigen, fünf davon direkt am Meer (denize sıfır) beschrieben; sie beschreibt also die Strandwohnungen von Tosmur, nicht eine typische Familienwohnung.

Preislich liegt Tosmur bei gleicher Messung zwischen Oba und Mahmutlar. Der Median pro Quadratmeter lag am 14. Oktober 2026 in Tosmur bei 65.424 TRY, am selben Tag in Oba bei 68.149 TRY und am 13. Oktober in Mahmutlar bei 58.289 TRY: 4 % unter Oba und 12 % über Mahmutlar. Eine 2+1 in Tosmur kostete 4,5 % mehr als in Oba, eine 1+1 22 % mehr, auch weil die Wohnungen mit einem Schlafzimmer in Tosmur größer sind, im Median 62,5 m² gegenüber 55 m².

Die Möblierung macht weniger aus, als der Abstand vermuten lässt. Im Oktober 2026 verlangten möblierte 2+1 im Median 7.245.000 TRY über 42 Anzeigen, unmöblierte 6.400.000 TRY über 15 Anzeigen, möblierte also 13 % mehr, doch die möblierten Wohnungen waren auch jünger, im Median 11 gegenüber 16 Jahren, und größer, 120 m² gegenüber 110 m².

Seit dem 1. Juli 2026 eingestellte Anzeigen verlangten 5.000.000 TRY für eine 1+1 und 6.850.000 TRY für eine 2+1. Die meisten Anzeigen stammten aus 2026, doch 13 waren seit 2025 oder früher online, und eine Wohnung, die nach einem Jahr noch inseriert ist, hat sich zum Angebotspreis nicht verkauft.

Baualter und Preis

Der Bestand in Tosmur ist älter als bei den Nachbarn: 78 der 91 angebotenen Wohnungen, 86 %, lagen in Gebäuden, die älter als fünf Jahre sind, gegenüber 36 % in Oba und 60 % in Mahmutlar, und nur 4 waren Neubauten.

Allein die Gruppe 11 bis 15 Jahre umfasste 38 Anzeigen; die typische angebotene Wohnung in Tosmur wurde also etwa zwischen 2011 und 2015 fertiggestellt. Die 13 Wohnungen in Gebäuden bis fünf Jahre verlangten pro Quadratmeter rund 53 % mehr als diese Gruppe, wobei so wenige Anzeigen die jüngsten Zeilen nur zu einem Anhaltspunkt machen.

Das Gebäudealter zählt für die Erdbebensicherheit ebenso wie für den Preis. Die geltende türkische Erdbebenbauverordnung (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) trat am 1. Januar 2019 in Kraft, und ob sie galt, entscheidet das Datum der Baugenehmigung, nicht das Jahr der Fertigstellung. In Tosmur lagen 60 der 91 angebotenen Wohnungen, zwei von drei, in Gebäuden, die mindestens 11 Jahre alt und etwa bis 2015 fertiggestellt sind; ihre Genehmigungen liegen also vor der geltenden Verordnung.

Am Meer oder weiter hinten: der Preisabstand

Wohnungen innerhalb von 200 m zum Meer verlangten im Oktober 2026 pro Quadratmeter rund 72 % mehr als Wohnungen 200 m bis 1 km dahinter. Von den 31 Anzeigen mit einer Entfernungsangabe in der Beschreibung verlangten die 18 innerhalb von 200 m im Median 112.900 TRY pro m², die 13 zwischen 200 m und 1 km 65.714 TRY. Keine nannte eine Entfernung von mehr als 1 km.

Das Alter erklärt den Aufschlag nicht. Die Wohnungen am Meer waren älter, im Median 11 gegenüber 6 Jahren, und nur eine der 18 lag in einem Gebäude bis fünf Jahre. Mit dem Meer geht vielmehr die Höhe einher: 14 der 18 lagen in Blöcken mit neun oder zehn Stockwerken. In der gesamten Stichprobe vom Oktober 2026 verlangten Wohnungen in Gebäuden mit neun bis zwölf Stockwerken im Median 74.692 TRY pro m², in niedrigeren Gebäuden gleichen Medianalters 56.364 TRY; ohne die Anzeigen am Meer kostete eine 2+1 im hohen Block immer noch rund 15 % mehr.

Was kostet die Miete in Tosmur?

Die am 14. Oktober 2026 in Tosmur zur Langzeitmiete angebotenen Wohnungen hatten eine Median-Angebotsmiete von 26.000 TRY im Monat, rund 472 EUR, und 25.000 TRY für eine 2+1. Die Mediane stammen aus allen 25 Mietanzeigen in Tosmur auf Emlakjet an diesem Tag, was Tosmur zu einem kleinen Mietmarkt macht: Oba hatte zwischen Juli und Oktober 2026 84 Mietanzeigen.

Dass der 1+1-Median über dem 2+1-Median liegt, liegt an der Möblierung, nicht an der Größe. Fünf der acht Wohnungen mit einem Schlafzimmer waren möbliert, während zehn der siebzehn Wohnungen mit zwei Schlafzimmern unmöbliert waren, und im Oktober 2026 verlangte eine möblierte 2+1 33.000 TRY, rund 599 EUR, gegenüber 23.000 TRY unmöbliert, rund 417 EUR.

Mietanzeigen in Tosmur bleiben wochenlang online. Alle 18 Tosmur-Anzeigen aus der Stichprobe von Juli bis Oktober 2026, die für die Lebenshaltungskosten in Alanya verwendet wurde, waren am 14. Oktober noch inseriert; entweder blieben diese Wohnungen wochenlang unvermietet oder die Anzeigen blieben nach der Vermietung online. Über alle Größen verlangte Tosmur im Median 273 TRY Miete pro Quadratmeter, so viel wie Mahmutlar mit 272 TRY und weniger als Oba mit 318 TRY.

Von den 25 Mietanzeigen wurden 19 mit Klimaanlage beheizt, und 13 lagen in einer site (einer abgeschlossenen Wohnanlage). Die 22 Anzeigen mit Angabe des aidat, des monatlichen Hausgelds, nannten im Oktober 2026 einen Median von 1.550 TRY, für eine 2+1 1.100 TRY über 15 Anzeigen. Von den 22 Anzeigen mit Kautionsangabe verlangten 18 eine Monatsmiete.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Tosmur?

Eine möblierte Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Tosmur zeigte bei Angebotspreisen und Mieten vom Oktober 2026 eine Bruttomietrendite von rund 5,5 %, etwas unter den 5,9 % derselben Wohnung in Oba. Bruttorendite bedeutet hier zwölf Monate der Median-Angebotsmiete geteilt durch den Median-Angebotspreis desselben Wohnungstyps.

Für jede Zeile gelten zwei Vorbehalte. Beide Zahlen sind Angebotspreise, die tatsächliche Rendite hängt also davon ab, was ein Käufer zahlt und was ein Mieter unterschreibt. Jede Miete beruht auf 5 bis 10 Anzeigen, sodass eine einzige neue Anzeige eine Zeile um einen halben Punkt verschieben kann.

Die Nettorendite ist niedriger. Hausgeld, Grundsteuer, die DASK-Erdbebenversicherung und die Monate, in denen eine Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht, gehen von der Miete ab, und das Rechenbeispiel weiter unten rechnet diese Posten für eine möblierte 2+1 durch. Mieteinnahmen sind in der Türkei außerdem steuerpflichtig, und die Regeln unterscheiden sich für Gebietsansässige und Gebietsfremde.

Kurze Ferienvermietung ist ein eigenes Regime. Nach dem Gesetz 7464 über die touristische Vermietung von Wohnungen braucht die Vermietung für Zeiträume bis zu 100 Tagen eine Genehmigung des Ministeriums für Kultur und Tourismus, und dem Antrag muss ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer im Gebäude beiliegen. Das Verfassungsgericht wies eine Klage gegen diese Regel am 25. Dezember 2025 ab, mit einer im Amtsblatt am 2. April 2026 veröffentlichten Entscheidung. In Tosmur, wo 55 % der angebotenen Wohnungen in Blöcken mit neun bis zwölf Stockwerken liegen, bedeutet das die schriftliche Zustimmung jedes Eigentümers in einem großen Gebäude.

Der regionale Trend arbeitet vorerst für den Vermieter. In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Neumieten-Index der TCMB im Jahr bis August 2026 um 22,8 %, ihr Hauspreisindex um 19,5 %.

Bekommen Ausländer 2026 eine Aufenthaltserlaubnis für eine Adresse in Tosmur?

Ja: Tosmur stand nie auf der Sperrliste der Migrationsbehörde von 2022, daher hängt die Antwort für eine Adresse in Tosmur nicht davon ab, wie die Sperre formuliert ist; doch eine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage von Wohneigentum verlangt weiterhin eine Wohnung im Wert von mindestens 200.000 USD, die der Eigentümer selbst bewohnt und nicht vermietet. Die Liste nennt in Alanya Kargıcak, Mahmutlar, Kestel und Avsallar, nicht Tosmur, und die der Bekanntmachung der Behörde angehängte Fassung, geprüft am 17. Oktober 2026, ist noch immer die Datei vom 31. August 2022. Zwischen April und September 2026 hat die Behörde den Wortlaut ihrer landesweiten Sperrbekanntmachung geändert: Aufenthaltserlaubnisse stehen nicht mehr unter den Verfahren, die die Sperre erfasst; genannt werden jetzt Registrierungen zum vorübergehenden und internationalen Schutz sowie der Wechsel der Provinz für Schutzberechtigte.

An der Wertgrenze scheitern die meisten Wohnungen in Tosmur. Die Unterlagenliste der Behörde für eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis, veröffentlicht auf der Antragsseite e-İkamet und am 13. Oktober 2026 geprüft, verlangt, dass eine Wohnung für eine eigentumsbasierte Erlaubnis zum Erwerbszeitpunkt mindestens 200.000 USD in türkischen Lira wert war und als eigene Wohnung genutzt wird, nicht vermietet oder für andere Einkünfte. Zum Dollar-Ankaufskurs der TCMB vom 13. Oktober 2026, 49,2794 TRY, lag die Grenze bei rund 9.856.000 TRY. Nur 25 der 91 angebotenen Wohnungen in Tosmur, 27 %, kosteten so viel, und nur 12 der 60 Wohnungen mit zwei Schlafzimmern; 9 der 25 waren 3+1, und 12 wurden als innerhalb von 200 m zum Meer beschrieben. Eine zum Vermieten gekaufte Wohnung kann nicht zugleich Grundlage der Erlaubnis ihres Eigentümers sein.

Für die Adresse zählt der Fluss noch immer. Kestel am anderen Ufer des Dim Çayı ist weiterhin auf der Liste von 2022 genannt, und die eigene Seite der Provinzdirektion Antalya der Migrationsbehörde (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) trug bei der Prüfung am 17. Oktober 2026 noch den älteren Wortlaut, Aufenthaltserlaubnisse eingeschlossen; eine eigene Mitteilung über die Änderung wurde nicht veröffentlicht. Bei einer als Tosmur beschriebenen Wohnung sollte daher vor jeder Anzahlung der Stadtteil (mahalle) geprüft werden, der in der tapu (Eigentumsurkunde) und im nationalen Adressregister steht, und die sichere Reihenfolge ist weiterhin, die Migrationsbehörde der Provinz schriftlich zu fragen, ob ein erster Aufenthaltsantrag an genau dieser Adresse angenommen würde, und diese Antwort zur Bedingung des Kaufs zu machen. Wie der Antrag selbst funktioniert, steht unter Aufenthaltserlaubnis.

Wie sieht der Wohnungsbestand in Tosmur aus?

Tosmur ist ein Stadtteil älterer, höherer Wohnblöcke: Mehr als die Hälfte der angebotenen Wohnungen lag in Gebäuden mit neun bis zwölf Stockwerken, und 86 % in Gebäuden, die älter als fünf Jahre sind. Die Detailseiten der 91 Verkaufsanzeigen vom 14. Oktober 2026 liefern das Profil; im Höhenprofil ähnelt Tosmur Mahmutlar und ist das Gegenteil von Oba.

Von den 91 Anzeigen in Tosmur nannten 77 einen Aufzug, 74 einen Parkplatz, offen oder überdacht, und 28 eine Lage in einer site. Keine gab Erdgas als Heizung an. Die 28 Verkaufsanzeigen mit Angabe des aidat nannten im Oktober 2026 einen Median von 1.500 TRY im Monat, gegenüber 2.100 TRY in Oba.

Beim Titeltyp hilft der ältere Bestand dem Käufer. Von den 48 Anzeigen, die den Titel als kat irtifakı oder kat mülkiyeti angaben, nannten nur 14, also 29 %, kat irtifakı, den Titel aus der Bauphase. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) geht ein Gebäude mit seiner Nutzungsgenehmigung (iskan) in volles Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) über; die meisten angebotenen Wohnungen in Tosmur haben also bereits den vollen Titel. Die Kehrseite ist die Instandhaltung: Ein um 2012 fertiggestellter Block ist rund 14 Jahre alt, daher lohnt die Frage nach dem Zustand von Aufzug, Dach und Pool und nach der Höhe der Rücklage des Gebäudes. Ist der Verkäufer ein ausländischer Eigentümer, gelten eigene Prüfungen, beschrieben unter Immobilie in der Türkei von einem Ausländer kaufen.

Wie ist der Alltag in Tosmur: Bazar, Strand, Krankenhaus, Schule?

Der Alltag in Tosmur ist kompakt: Strand, Donnerstagsbazar, eine Grundschule, ein Postamt, vier Apotheken und sieben Supermarktfilialen liegen im Stadtteil selbst, das nächste staatliche Krankenhaus und Gymnasium dagegen gleich jenseits der Grenze in Oba. Die folgenden Orte sind die im Oktober 2026 auf OpenStreetMap verzeichneten, mit Straßenentfernungen vom Zentrum Tosmurs.

• Der Wochenmarkt: Der Bazar (pazar) von Tosmur findet donnerstags in der 9. Sokak statt, hinter der Polizeiwache Cumhuriyet, 1,2 km entfernt. OpenStreetMap gibt die Öffnungszeit mit 09:00 bis 19:00 an, und 2020 und 2021 veröffentlichte Marktlisten für Alanya nennen denselben Tag und dieselbe Straße. Die nächsten anderen Märkte sind der von Oba am Montag und der von Cikcilli am Samstag.
• Das Meer: Der Strand von Tosmur zieht sich am Ahmet Tovuş Bulvarı entlang, 0,8 km vom Zentrum, und der Dim Çayı mündet an der Südostecke des Stadtteils ins Meer.
• Gesundheit: Im Stadtteil gibt es kein Krankenhaus. Das staatliche Lehrkrankenhaus ALKÜ Alanya liegt 2,3 km entfernt in Oba, und das auf der Karte nächstgelegene Familiengesundheitszentrum (aile sağlığı merkezi), in dem Hausärzte praktizieren, liegt auf der Kestel-Seite des Flusses, 2,2 km auf der Straße. OpenStreetMap verzeichnet vier Apotheken in Tosmur.
• Einkaufen: OpenStreetMap verzeichnet sieben Supermarktfilialen von Ketten in Tosmur (zwei Migros, zwei A101, zwei Şok und eine BİM), und das Einkaufszentrum Alanyum ist 2,7 km entfernt.
• Schulen: Tosmur hat eine Grundschule, und das nächste staatliche Gymnasium, Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, liegt gleich jenseits der Grenze in Oba.
• Das Dim-Tal: Die D-400 überquert den Dim Çayı 0,9 km vom Zentrum, und die Dim-Höhle (Dim Mağarası) liegt 8,8 km talaufwärts.

Strom- und Wassertarife sowie Supermarktpreise sind dieselben wie im übrigen Alanya, sodass die für die Lebenshaltungskosten in Alanya berechneten Monatsbudgets auch in Tosmur gelten; anders ist nur die Miete.

Welche Nachteile hat das Leben in Tosmur?

Die wichtigsten Nachteile von Tosmur sind ein älterer Gebäudebestand, hohe Blöcke, die gemeinsame Beschlüsse erschweren, ein dünner Mietmarkt, ein hoher Preis für die Lage am Meer und eine Wertgrenze für die Aufenthaltserlaubnis, an der die meisten angebotenen Wohnungen scheitern. Keiner davon schließt Tosmur aus, aber jeder verändert, was ein Käufer prüfen sollte.

• Ältere Gebäude: 86 % der angebotenen Wohnungen lagen in Gebäuden, die älter als fünf Jahre sind, zwei von drei in Gebäuden, die etwa bis 2015 und damit vor der geltenden Erdbebenverordnung fertiggestellt wurden; Reparaturkosten und das Datum der Baugenehmigung sind zu prüfen.
• Hohe Blöcke: 55 % lagen in Gebäuden mit neun bis zwölf Stockwerken, sodass eine kurze Ferienvermietung, die nach dem Gesetz 7464 die Zustimmung jedes Eigentümers braucht, schwerer zu erreichen ist als in einem kleinen Block.
• Wenige Mietangebote: Am 14. Oktober 2026 wurden nur 25 Wohnungen zur Langzeitmiete angeboten, und alle 18 Tosmur-Anzeigen, die zwischen Juli und Anfang Oktober eingestellt wurden, waren an diesem Tag noch inseriert.
• Aufschlag am Meer: Wohnungen innerhalb von 200 m zum Meer verlangten pro Quadratmeter rund 72 % mehr als die weiter hinten.
• Aufenthaltserlaubnis: Tosmur stand nie auf der Sperrliste von 2022, doch 73 % der am 14. Oktober 2026 angebotenen Wohnungen kosteten weniger als die 200.000 USD, die eine eigentumsbasierte Erlaubnis verlangt, und Kestel jenseits des Flusses ist weiterhin darauf genannt.
• Dienste außerhalb der Grenze: Das nächste Krankenhaus, das nächste staatliche Gymnasium und das nächste Familiengesundheitszentrum liegen knapp außerhalb von Tosmur, in Oba oder Kestel.

Jeder dieser Punkte lässt sich vor einem Angebot prüfen. Nutzungsgenehmigung und Titeltyp gehören zu den Prüfungen, die für eine Besichtigungsreise zum Wohnungskauf in Alanya beschrieben sind, und beides ist leichter zu bekommen, solange der Verkäufer noch verkaufen will.

Für wen eignet sich Tosmur, und wie schneidet es im Vergleich mit Oba, Kestel und Mahmutlar ab?

Tosmur passt zu Käufern, die eine eingewachsene Anlage mit Pool nahe am Meer suchen, mit vollem Wohnungseigentum, wenige Minuten von Krankenhaus und Geschäften in Oba, zu einem Quadratmeterpreis zwischen Oba und Mahmutlar. Es passt auch zu Käufern, die eine Aufenthaltserlaubnis an der Adresse brauchen und mehr als die im Oktober 2026 geforderten 200.000 USD ausgeben können; Tosmur, Oba und Demirtaş sind die drei der fünf verglichenen Stadtteile, die nie auf der Sperrliste von 2022 standen, daher hängt die Antwort für sie nicht davon ab, wie die Sperre formuliert ist.

Verkaufspreise wurden für Tosmur und Oba am 14. Oktober, für Mahmutlar am 13. Oktober, für Kestel am 21. Oktober und für Demirtaş am 22. Oktober 2026 erhoben. Die Mieten für Tosmur sind alle 25 am 14. Oktober 2026 aktiven Anzeigen und die für Demirtaş alle 10 am 22. Oktober 2026 aktiven; die der drei anderen stammen aus Anzeigen, die zwischen Juli und Oktober 2026 eingestellt wurden, und "zu wenige" bedeutet weniger als zehn Anzeigen dieser Größe. Die Entfernungen zum Stadtzentrum sind zum selben Punkt in Güller Pınarı gemessen. Die Sperrliste nennt weiterhin Kestel und Mahmutlar, doch seit der Änderung von 2026 führt die landesweite Bekanntmachung der Behörde Aufenthaltserlaubnisse nicht mehr unter den Verfahren, die sie erfasst.

Nach diesen Zahlen passt Tosmur zu Käufern, denen ein kurzer Weg zum Meer und ein fertiges Gebäude mit Titel wichtiger sind als ein Neubau, und zu Vermietern, die eine 2+1 möbliert anbieten, was die Bruttorendite von 4,3 % auf 5,5 % hebt. Weniger passt es für Käufer, die einen Neubau wollen, da nur 13 der 91 angebotenen Wohnungen bis fünf Jahre alt waren, für Käufer mit dem knappsten Budget, die in Mahmutlar und Demirtaş pro Quadratmeter rund 11 % bzw. 12 % günstiger kaufen, und für Anleger, die in einem großen Block kurze Ferienvermietungen planen.

Rechenbeispiel: eine möblierte 2+1 in Tosmur kaufen und vermieten

Eine möblierte Wohnung mit zwei Schlafzimmern, gekauft zum Median-Angebotspreis vom Oktober 2026 von 7.245.000 TRY und vermietet zur Median-Angebotsmiete von 33.000 TRY im Monat, brächte vor Einkommensteuer rund 4,6 % netto im Jahr, wenn der Käufer die gesamte Grunderwerbsgebühr und keine Maklerprovision zahlt. Die Rechnung verwendet die Mediane aus den Anzeigenstichproben und die 2026 geltenden Gebühren, vollständig aufgeführt unter Kaufnebenkosten in der Türkei. Gerechnet wird mit einer 2+1, weil zwei von drei angebotenen Wohnungen in Tosmur 2+1 sind.

Zu Preisen vom Oktober 2026 entspricht die Nettoeinnahme von 342.858 TRY 4,6 % einer Ausgabe von 7.534.800 TRY und 4,3 % von 7.882.560 TRY, wenn der Käufer auch die höchste Maklerprovision zahlt. Kleinere Kosten sind nicht berücksichtigt: die Dienstleistungsgebühr des Grundbuchamts, der vereidigte Übersetzer beim Grundbuchtermin, Ersatz von Möbeln und die Einkommensteuer auf die Miete, die vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers abhängt. Die Grundsteuerzeile ist eine Annahme, weil den kommunalen Steuerwert einer Wohnung die Stadtverwaltung Alanya festlegt, nicht der Markt. Dieselbe Rechnung für eine möblierte 1+1 in Oba ergab 5,9 %, weil diese Wohnung 41 % weniger kostete als die möblierte 2+1 in Tosmur, aber nur 20 % weniger Miete brachte.

Wie schnell ändern sich Preise und Mieten in Tosmur?

Amtliche Zahlen reichen nicht unter die Region: In der Region Antalya, Burdur und Isparta stieg der Hauspreisindex der TCMB im Jahr bis August 2026 um 19,5 % und der Neumieten-Index um 22,8 %. Die jährliche Verbraucherpreisinflation betrug laut TÜİK im August 2026 31,51 %, beide Werte waren also real Rückgänge, um rund 9 % bei den Preisen und 7 % bei den Mieten.

Weder TCMB noch TÜİK veröffentlichen einen Index für Alanya oder einen einzelnen Stadtteil. Die Anzeigenmediane oben sind eine Momentaufnahme der Angebotspreise an einem Tag, dem 14. Oktober 2026, und werden im Januar 2027 mit derselben Methode wie für Oba und Mahmutlar erneuert, sodass sich die Entwicklung in Tosmur selbst ab dann messen lässt.