Mahmutlar on Alanyan rannikkokaupunginosa Antalyan maakunnassa, noin 11,6 km Alanyan keskustasta (Güller Pınarı) itään. Emlakjetissä 13. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden 642 asunnon mediaanipyyntihinta oli 3 900 000 TRY (noin 70 800 EUR) yhden makuuhuoneen asunnolle ja 5 905 000 TRY (noin 107 200 EUR) kahden makuuhuoneen asunnolle. Pitkäaikaisten vuokrien mediaani oli heinä- ja lokakuun 2026 välillä 24 500 TRY kuukaudessa yhden makuuhuoneen asunnolle ja 25 000 TRY kahden makuuhuoneen asunnolle; kalustettu yhden makuuhuoneen asunto tuotti noin 6,9 % bruttotuoton ja laskuesimerkissä noin 5,3 % nettotuoton, kun lainhuutomaksu, hoitovastike, vakuutus, kiinteistövero ja yksi tyhjä kuukausi on vähennetty. Rakennuksen ikä vaikutti neliöhintaan enemmän kuin meri: yhden ja viiden vuoden ikäisten rakennusten asunnoista pyydettiin noin 68 400 TRY neliöltä, yli 20 vuotta vanhoissa 40 700 TRY, eikä alle 200 metrin päässä merestä olevista asunnoista pyydetty neliöltä enempää kuin enintään kilometrin päässä sisämaassa olevista. Mahmutlar mainitaan yhä maahanmuuttoviraston (Göç İdaresi Başkanlığı) vuoden 2022 suljettujen kaupunginosien listalla, mutta huhti- ja syyskuun 2026 välillä virasto muotoili valtakunnallisen tiedotteensa uudelleen, eikä tiedote enää mainitse oleskelulupia niiden menettelyjen joukossa, joita sulkeminen koskee; Antalyan maakunnan maahanmuuttotoimiston (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) omalla sivulla oli yhä vanha sanamuoto, kun se tarkistettiin 17. lokakuuta 2026. Arvoraja ei muuttunut: kiinteistön omistukseen perustuva oleskelulupa vaatii vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollarin arvoisen asunnon, jota omistaja ei vuokraa, ja vain 14 % myynnissä olleista asunnoista yltää siihen hintaan. Myynnissä olleista asunnoista 91 % kuvattiin tyhjiksi, ja niistä, joissa omistustyyppi mainittiin, 56 % oli yhä kat irtifakı, rakennusvaiheen omistusasiakirja, joka tarkoittaa yleensä, ettei käyttöönottolupaa ole rekisteröity. Vertailluista viidestä itäisestä kaupunginosasta Mahmutlarin 25 000 TRY:n mediaanivuokra oli sama kuin Obassa, alempi kuin Kestelin 30 000 TRY ja Kargıcakin 32 500 TRY ja korkeampi kuin Demirtaşin 18 500 TRY, kun taas Oba on lähempänä keskustaa eikä sitä, kuten ei Demirtaşiakaan, ole koskaan mainittu suljettujen kaupunginosien listalla.
Missä Mahmutlar on, ja kuinka kaukana se on Alanyasta ja lentokentiltä?
Mahmutlar on Alanyan piirikunnan rannikkokaupunginosa (mahalle) Antalyan maakunnassa, noin 11,6 km tietä pitkin Alanyan keskustasta (Güller Pınarı) itään ja 31,3 km Gazipaşa-Alanyan lentokentältä, OpenStreetMapin reitityksellä 13. lokakuuta 2026 mitattuna. Mahmutlar oli itsenäinen pikkukaupunki (belde), jolla oli oma kunta, kunnes vuoden 2012 suurkaupunkilaki eli laki 6360 tuli voimaan maaliskuun 2014 kunnallisvaaleissa ja liitti Antalyan pikkukaupungit piirikuntiinsa kaupunginosiksi. Siitä lähtien Mahmutlaria on hallinnut Alanyan kaupunki (Alanya Belediyesi).
Sama reititys antaa matkat, joita asukas todella ajaa.
| Mahmutlarin keskustasta | Matka tietä pitkin | Ajoaika ilman liikennettä |
|---|---|---|
| Kestel (naapurikaupunginosa lännessä) | 3,6 km | 4 minuuttia |
| Kargıcak (naapurikaupunginosa idässä) | 5,0 km | 6 minuuttia |
| ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi (yliopistosairaala), Oba | 8,7 km | 11 minuuttia |
| Oba | 9,1 km | 9 minuuttia |
| Alanyan keskusta (Güller Pınarı) | 11,6 km | 14 minuuttia |
| Alanyan linna | 15,5 km | 22 minuuttia |
| Gazipaşa-Alanyan lentokenttä (GZP) | 31,3 km | 31 minuuttia |
| Antalyan lentokenttä (AYT) | 141,8 km | noin 110 minuuttia |
Ajoajat ovat reitityspalvelun arvioita ilman liikennettä, ja kesäliikenne lisää jokaiseen riviin. Antalyan ja Mersinin välinen rannikkotie D-400 kulkee Mahmutlarin halki, ja liikenneministeriö laski nykyisellä reitillä Itä-Alanyan läpi noin 33 000 ajoneuvoa vuorokaudessa. Ministeriö avasi Alanyan uuden itäisen kehätien ensimmäiset 12 km Hasbahçesta Mahmutlariin 20. joulukuuta 2025, ja osuudella on kaksiputkiset tunnelit Obassa, Dimissä ja Mahmutlarissa. Jäljellä olevat 3,2 km Kargıcakiin olivat heinäkuussa 2026 yhä maanhankintavaiheessa, joten ministeriön lupaama koko aikasäästö, noin 35 minuuttia lyhenee 10 minuuttiin, ei vielä toteudu. Antalyasta Alanyan suuntaan rakennetaan myös erillistä moottoritietä, jota käsitellään otsikon Antalya-Alanya-moottoritie alla.
Kaupunkibussit kulkevat rannikkoa pitkin Mahmutlarin ja Alanyan keskustan välillä. Täysi hinta 2. joulukuuta 2025 julkistetun taksan mukaan on 35 TRY Kent Kartilla, ladattavalla matkakortilla.
Keitä Mahmutlarissa asuu?
Turkin tilastovirasto TÜİK laski osoitepohjaisessa väestörekisterissään Mahmutlariin 53 034 asukasta 31. joulukuuta 2022, mikä oli tuorein lokakuussa 2026 saatavilla ollut kaupunginosatason luku. Luku laskee henkilöt, joiden rekisteröity osoite on Mahmutlarissa, eli myös ulkomaiset asukkaat, joilla on rekisteröity osoite, mutta ei muualla asuvia loma-asuntojen omistajia.
Mikään virallinen lähde ei julkaise ulkomaisten asukkaiden määrää kaupunginosittain. Maahanmuuttovirasto julkaisee sen sijaan listan suljetuista kaupunginosista, ja Mahmutlar on mainittu sillä vuodesta 2022 yhdessä Alanyan Kestelin, Kargıcakin ja Avsallarin kanssa; huhti- ja syyskuun 2026 välillä tehdyn uudelleenmuotoilun jälkeen viraston valtakunnallinen tiedote ei enää mainitse oleskelulupia niiden menettelyjen joukossa, joita sulkeminen koskee.
Myynti-ilmoitukset näyttävät, kuinka suuri osa asuntokannasta on loma-asuntokäytössä. Niistä 642 asunnosta, jotka olivat myynnissä 13. lokakuuta 2026, 584 eli 91 % kuvattiin tyhjiksi, 48 omistajan asumiksi ja 10 vuokratuiksi. Myyntiportaalissa tyhjä asunto ei ole sama asia kuin ympäri vuoden tyhjänä seisova asunto, mutta kuvio sopii kaupunginosaan, jossa monet omistajat käyvät pikemminkin vierailulla kuin asuvat.
Mitä asunto maksaa Mahmutlarissa?
Mahmutlarissa 13. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden asuntojen mediaanipyyntihinta oli 5 590 000 TRY, noin 101 400 EUR, ja mediaani 58 289 TRY bruttoneliömetriltä, noin 1 058 EUR. Mediaanit on laskettu kaikista 642 asuntoilmoituksesta, jotka olivat sinä päivänä esillä Emlakjetissä, valtakunnallisessa turkkilaisessa asuntoportaalissa, ja jokainen ilmoitussivu luettiin erikseen. Euromäärät perustuvat euron 55,1075 TRY:n ostokurssiin, jonka Turkin keskuspankki (TCMB) julkaisi 12. lokakuuta 2026. Nämä ovat pyyntihintoja, eivät kauppahintoja; niiden välinen ero on neuvottelukysymys, jota käsitellään laajasti otsikon asunnon hinnasta tinkiminen Alanyassa alla.
Asunnon koko määrää kokonaishinnan enemmän kuin mikään muu ilmoituksissa mainittu ominaisuus.
| Asuntotyyppi | Ilmoituksia | Mediaanipyyntihinta | Keskimmäinen puolikas ilmoituksista | Mediaani bruttopinta-ala | Mediaani neliöltä | Mediaani euroina |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 188 | 3 900 000 TRY | 3 500 000 - 4 615 000 TRY | 57 m² | 68 174 TRY | 70 800 EUR |
| 2+1 | 352 | 5 905 000 TRY | 4 800 000 - 7 500 000 TRY | 110 m² | 53 807 TRY | 107 200 EUR |
| 3+1 | 57 | 8 300 000 TRY | 6 885 000 - 11 000 000 TRY | 160 m² | 50 000 TRY | 150 600 EUR |
| 4+1 | 27 | 9 900 000 TRY | 8 750 000 - 13 300 000 TRY | 215 m² | 51 389 TRY | 179 600 EUR |
Turkkilaiset ilmoitukset laskevat makuuhuoneet ja olohuoneen: 1+1 on yksi makuuhuone ja erillinen olohuone, 2+1 kaksi makuuhuonetta. Bruttopinta-alaan sisältyy osuus seinistä ja parvekkeista; otoksessa nettopinta-ala oli mediaanina 91,5 % bruttoluvusta.
Pienimmät asunnot ovat neliöltä kalleimpia. Lokakuun 13. päivänä 2026 1+1-asunnosta pyydettiin mediaanina 68 174 TRY neliöltä, 27 % enemmän kuin 2+1-asunnosta, joten halvin tie Mahmutlariin on samalla neliöltä kallein.
Myös kalustus siirtää hintaa. Lokakuussa 2026 kalustetuista 1+1-asunnoista pyydettiin 93 ilmoituksessa mediaanina 4 350 000 TRY, kun 74 kalustamattomasta pyydettiin 3 650 000 TRY, ero 700 000 TRY eli 19 %.
Heinäkuun 1. päivän 2026 jälkeen julkaistuissa ilmoituksissa pyydettiin hieman enemmän kuin vanhemmissa yhä esillä olevissa: 4 150 000 TRY 1+1-asunnosta ja 6 000 000 TRY 2+1-asunnosta. Suurin osa 642 ilmoituksesta oli julkaistu vuonna 2026, mutta 112 oli ollut esillä vuodesta 2025 ja 3 vuodesta 2024, ja asunto, joka on yhä myynnissä vuoden jälkeen, ei ole mennyt kaupaksi pyyntihinnalla.
Miten rakennuksen ikä vaikuttaa hintaan
Rakennuksen ikä siirtää neliöhintaa enemmän kuin asunnon koko, kalustus tai etäisyys merestä.
| Rakennuksen ikä | Ilmoituksia | Mediaani neliöltä | Euroina | Mediaanipyyntihinta |
|---|---|---|---|---|
| Uusi (valmis tai rakenteilla) | 57 | 64 000 TRY | 1 161 EUR | 4 500 000 TRY |
| 1-5 vuotta | 199 | 68 396 TRY | 1 241 EUR | 5 130 000 TRY |
| 6-10 vuotta | 145 | 59 286 TRY | 1 076 EUR | 6 885 000 TRY |
| 11-15 vuotta | 100 | 51 494 TRY | 934 EUR | 6 063 500 TRY |
| 16-20 vuotta | 81 | 45 590 TRY | 827 EUR | 5 395 000 TRY |
| 21 vuotta tai enemmän | 60 | 40 732 TRY | 739 EUR | 3 945 000 TRY |
Yli 20 vuotta vanhan rakennuksen asunnosta pyydettiin neliöltä noin 40 % vähemmän kuin yhden ja viiden vuoden ikäisen rakennuksen asunnosta. Vanhemmissa rakennuksissa asunnot ovat myös suurempia, minkä vuoksi niiden kokonaishinnat laskevat loivemmin kuin neliöhinnat. Ilmoituksista 386 eli 60 % oli yli viisi vuotta vanhoissa rakennuksissa.
Rakennuksen ikä ei ole luotettava merkki siitä, mitä maanjäristysnormia rakennus noudattaa. Turkin voimassa oleva rakennusten maanjäristysnormi (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) tuli voimaan 1. tammikuuta 2019, ja sen soveltamisen ratkaisee rakennusluvan päivämäärä, ei rakennuksen valmistumisvuosi. Vuonna 2020 valmistunut rakennus on voitu luvittaa vuoden 2007 säännöillä, eikä ennen vuotta 2019 luvitettu rakennus ole pelkästään sen vuoksi vaarallinen; se suunniteltiin silloin voimassa olleen normin mukaan.
Meren rannalla vai kauempana: hintaero
Ilmoitukset, joissa mainitaan etäisyys merestä, eivät näytä selvää neliökohtaista lisähintaa rannan läheisyydestä. Niistä 181 ilmoituksesta, joissa 13. lokakuuta 2026 mainittiin etäisyys kuvauksessa, alle 200 metrin päässä merestä olevista asunnoista pyydettiin mediaanina 58 261 TRY neliöltä ja 500 metrin ja kilometrin päässä sisämaassa olevista 60 000 TRY. Rakennuksen ikä selittää suurimman osan. Vain 15 alle 200 metrin päässä merestä olleesta 83 ilmoituksesta eli 18 % oli enintään viisi vuotta vanhoissa rakennuksissa, kun 500 metrin ja kilometrin päässä olleista 42 ilmoituksesta niitä oli 25 eli 60 %. Kauempana rannasta olevat uudemmat talot pyytävät ikälisää, joka kumoaa vanhempien rantatalojen sijaintilisän, joten kahta asuntoa kannattaa verrata samanikäisissä rakennuksissa ennen kuin maksaa merinäköalasta.
Mitä vuokra-asunto maksaa Mahmutlarissa?
Mahmutlarissa 1. heinäkuuta ja 8. lokakuuta 2026 välillä pitkäaikaiseen vuokraan tarjottujen asuntojen mediaanipyyntivuokra oli 24 500 TRY kuukaudessa 1+1-asunnolle ja 25 000 TRY 2+1-asunnolle, noin 445 ja 454 EUR. Mediaanit ovat 89 Mahmutlarin Emlakjet-ilmoituksesta, jotka kuuluvat Alanyan elinkustannukset -otokseen.
| Asuntotyyppi | Ilmoituksia | Mediaanipyyntivuokra | Keskimmäinen puolikas ilmoituksista | Kalustettu, mediaani | Kalustamaton, mediaani |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 30 | 24 500 TRY | 18 000 - 25 000 TRY | 25 000 TRY (23 ilmoitusta) | 16 500 TRY (7 ilmoitusta) |
| 2+1 | 50 | 25 000 TRY | 21 000 - 30 000 TRY | 26 250 TRY (28 ilmoitusta) | 24 000 TRY (22 ilmoitusta) |
Yhden ja kahden makuuhuoneen asunnot vuokrataan Mahmutlarissa lähes samalla mediaanilla, koska suurin osa tarjolla olevista 1+1-asunnoista on kalustettuja: 23 kolmestakymmenestä. Kalustamattomasta 1+1-asunnosta pyydettiin heinä- ja lokakuun 2026 välillä 16 500 TRY, mutta tällaisia ilmoituksia oli vain seitsemän, liian vähän luotettavaksi.
Vuokrailmoitukset kuvaavat samaa rakennuskantaa kuin myynti-ilmoitukset. Ilmoituksista 89 asunnosta 81 lämmitettiin ilmalämpöpumpulla, ja 35 oli site-alueella (aidatussa asuinkompleksissa). Ne 48 ilmoitusta, joissa mainittiin aidat eli kuukausittainen hoitovastike, antoivat heinä- ja lokakuun 2026 välillä mediaaniksi 2 000 TRY, 1+1-asunnoille 2 500 TRY ja 2+1-asunnoille 1 500 TRY. Niistä 48 ilmoituksesta, joissa mainittiin vakuus, 39 pyysi yhden kuukauden vuokran.
Millaisen vuokratuoton asunto Mahmutlarissa tuottaa?
Kalustettu 1+1-asunto Mahmutlarissa tuotti lokakuun 2026 pyyntihinnoilla ja pyyntivuokrilla noin 6,9 % bruttovuokratuoton, korkeimman neljästä tavallisesta koon ja kalustuksen yhdistelmästä. Bruttotuotto tarkoittaa tässä kahdentoista kuukauden mediaanipyyntivuokraa jaettuna saman asuntotyypin mediaanipyyntihinnalla.
| Asunto | Mediaanipyyntivuokra | Mediaanipyyntihinta | Bruttotuotto |
|---|---|---|---|
| Kalustettu 1+1 | 25 000 TRY | 4 350 000 TRY | 6,9 % |
| Kalustamaton 1+1 | 16 500 TRY | 3 650 000 TRY | 5,4 % |
| Kalustettu 2+1 | 26 250 TRY | 6 450 000 TRY | 4,9 % |
| Kalustamaton 2+1 | 24 000 TRY | 5 500 000 TRY | 5,2 % |
Jokaista riviä koskee kaksi varausta. Molemmat luvut ovat pyyntilukuja, joten todellinen tuotto riippuu siitä, mitä ostaja maksaa ja mihin vuokralainen sitoutuu. Kalustamattoman 1+1-asunnon rivi perustuu vain seitsemään vuokrailmoitukseen.
Nettotuotto on pienempi. Aidat, kiinteistövero, pakollinen DASK-maanjäristysvakuutus ja kuukaudet, jotka asunto on tyhjänä vuokralaisten välillä, vähennetään vuokrasta, ja alempana oleva laskuesimerkki laskee ne kalustetulle 1+1-asunnolle. Vuokratulot ovat Turkissa myös verotettavia, ja säännöt ovat erilaiset maassa asuville ja ulkomailla asuville.
Lyhytaikainen lomavuokraus on oma järjestelmänsä. Asuntojen matkailuvuokrausta koskevan lain 7464 mukaan asunnon vuokraaminen enintään 100 päivän jaksoissa vaatii kulttuuri- ja matkailuministeriön luvan, ja hakemukseen on liitettävä kaikkien sen rakennuksen omistajien yksimielinen päätös, jossa asunto sijaitsee. Useamman kuin yhden rakennuksen kompleksissa vain kyseisen rakennuksen omistajien on oltava samaa mieltä. Perustuslakituomioistuin hylkäsi säännöstä tehdyn valituksen 25. joulukuuta 2025 ratkaisulla, joka julkaistiin virallisessa lehdessä 2. huhtikuuta 2026, joten yksikin vastustava naapuri voi yhä estää lomavuokrausluvan.
Alueellinen suuntaus suosii vuokranantajia toistaiseksi. Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n uusien vuokralaisten vuokraindeksi (Yeni Kiracı Kira Endeksi) nousi elokuuhun 2026 päättyneenä vuonna 22,8 %, kun asuntojen hintaindeksi nousi 19,5 %, joten vuokrat kasvoivat hintoja nopeammin.
Saavatko ulkomaalaiset oleskeluluvan Mahmutlarin osoitteeseen vuonna 2026?
Oleskelulupaa Mahmutlarin osoitteeseen ei enää estä kaupunginosan sulkeminen sillä sanamuodolla, jota maahanmuuttovirasto nyt käyttää, mutta kiinteistön omistukseen perustuva oleskelulupa vaatii yhä vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollarin arvoisen asunnon, jossa omistaja itse asuu eikä vuokraa sitä, ja Mahmutlarin 642 myynnissä olleesta asunnosta vain 89 eli 14 % pyysi niin paljon 13. lokakuuta 2026. Antalyan maakunnan sivulla näkyi 17. lokakuuta 2026 yhä vanha sanamuoto, joten oleskelulupaa tarvitsevan ostajan kannattaa pyytää maakunnan maahanmuuttotoimistoa vahvistamaan juuri kyseinen osoite ennen kuin maksaa käsirahaa.
Mahmutlar on niiden 1 169 kaupunginosan listalla, jotka virasto sulki 1. heinäkuuta 2022 alkaen, yhdessä Kargıcakin, Kestelin ja Avsallarin kanssa Alanyassa. Ainakin huhtikuuhun 2026 asti viraston tiedotteessa sanottiin, että listan kaupunginosat oli suljettu oleskeluluvilta sekä tilapäisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröinneiltä. Saman sivun 29. syyskuuta 2026 arkistoitu versio ja 17. lokakuuta 2026 tarkistettu elävä sivu mainitsevat vain tilapäisen suojelun, kansainvälisen suojelun ja suojelua saavien maakunnan vaihdon. Vuoden 2022 lista on yhä liitteenä.
| Päivämäärä | Mitä tapahtui | Lähde |
|---|---|---|
| 1. heinäkuuta 2022 | Virasto sulki eri puolilla Turkkia 1 169 kaupunginosaa uusilta oleskeluluvilta ja suojelurekisteröinneiltä; julkaistulla listalla on neljä Alanyan kaupunginosaa: Kargıcak, Mahmutlar, Kestel ja Avsallar | Viraston tiedote ja sen liitteenä ollut 31. elokuuta 2022 päivätty lista |
| 16. huhtikuuta 2026 | Tiedote lukee yhä oleskeluluvat suljettuihin menettelyihin | Viraston verkkosivusto, arkistoitu kopio |
| 4. kesäkuuta 2026 | Alanyan paikallislehdet uutisoivat paikallispoliitikkoon viitaten, että neljä kaupunginosaa oli avattu uudelleen uusille hakemuksille | Paikallislehdet; virastolta ei vastaavaa tiedotetta |
| 29. syyskuuta 2026 | Tiedote ei enää mainitse oleskelulupia; vuoden 2022 lista on yhä liitteenä | Viraston verkkosivusto, arkistoitu kopio |
| 17. lokakuuta 2026 | Valtakunnallinen tiedote ei edelleenkään mainitse oleskelulupia, ja liitteenä oleva vuoden 2022 lista mainitsee yhä Mahmutlarin; Antalyan maakunnan maahanmuuttotoimiston omalla suljettujen kaupunginosien sivulla on yhä vanha sanamuoto oleskelulupineen, eikä sen liitteenä oleva tiedosto mainitse yhtään Alanyan kaupunginosaa | Viraston ja Antalyan maakunnan maahanmuuttotoimiston verkkosivustot, tarkistettu 17. lokakuuta 2026 |
Sulkeminen ei ole koskaan koskenut omistusta: ulkomainen ostaja voi ostaa asunnon listalla olevasta kaupunginosasta ja saada omistusasiakirjan (tapu). Valtakunnallisen tiedotteen nykyisen sanamuodon mukaan sulkeminen koskee tilapäisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröintejä ja suojelua saavien maakunnan vaihtoa, ja poikkeuksia tehdään vastasyntyneille ja ydinperheen perheenyhdistämiselle; oleskelulupa kyseiseen osoitteeseen ei enää kuulu sen mainitsemiin menettelyihin. Lista ja se, mitä se kattaa, voivat muuttua uudelleen hallinnollisella päätöksellä, kuten vuonna 2022.
Arvoraja on nyt suurin este. Lyhytaikaisen oleskeluluvan asiakirjaluettelo, jonka virasto julkaisee e-İkamet-hakupalvelussaan ja joka tarkistettiin 13. lokakuuta 2026, asettaa kiinteistöön perustuvalle luvalle kaksi ehtoa: asunnon arvon on täytynyt olla hankintapäivänä vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollaria Turkin liiroina, ja sen on oltava ulkomaalaisen omassa asuinkäytössä, ei vuokralla tai muussa tulonhankinnassa. TCMB:n 12. lokakuuta 2026 dollarin ostokurssilla, 49,2471 TRY, raja oli noin 9 849 000 TRY, ja Mahmutlarin 642 myynnissä olleesta asunnosta vain 89 eli 14 % pyysi niin paljon. Tavallinen 1+1- tai 2+1-asunto Mahmutlarissa ei siksi riitä kiinteistöön perustuvaan oleskelulupaan, koski sulkeminen mitä tahansa, eikä vuokrattavaksi ostettu asunto voi samalla olla omistajansa luvan perusta. Sama asiakirja mainitsee muita lyhytaikaisen luvan perusteita, kuten oleskelun matkailutarkoituksessa, jotka eivät riipu kiinteistön omistuksesta.
Antalyan maakunnan maahanmuuttotoimiston omalla sivulla oli yhä vanha sanamuoto oleskelulupineen, kun se tarkistettiin 17. lokakuuta 2026, eikä muutoksesta ole julkaistu erillistä tiedotetta, joten turvallinen järjestys on yhä kysyä maakunnan maahanmuuttotoimistolta kirjallisesti, hyväksyttäisiinkö ensimmäinen oleskelulupahakemus juuri siihen osoitteeseen, ja tehdä vastauksesta kaupan ehto. Hakemuksen kulku on kuvattu otsikon oleskelulupa alla, ja ajantasaiset myytävät asunnot Mahmutlarissa on listattu erikseen.
Millainen asuntokanta Mahmutlarissa on?
Mahmutlar on keskikorkeiden ja korkeiden kerrostalojen kaupunginosa, jossa lämmitys hoidetaan ilmalämpöpumpuilla; useimmissa ilmoituksissa mainitaan uima-allas, ja suurin osa myytävistä asunnoista on kalustettuja ja tyhjiä. Tämä kuva saadaan 13. lokakuuta 2026 olleiden 642 myynti-ilmoituksen tietosivuilta.
| Mitä ilmoituksessa mainitaan | Ilmoituksia | Osuus 642:sta |
|---|---|---|
| Viisikerroksinen rakennus, yleisin yksittäinen korkeus | 154 | 24 % |
| Yhdeksän-kaksitoistakerroksinen rakennus | 321 | 50 % |
| Ilmalämpöpumppu lämmityksenä | 604 | 94 % |
| Maakaasukattila lämmityksenä | 1 | alle 1 % |
| Uima-allas mainittu kuvauksessa | 501 | 78 % |
| Asunto site-alueella (aidattu asuinkompleksi) | 175 | 27 % |
| Kalustettu | 354 | 55 % |
| Kalustamaton | 223 | 35 % |
Uima-allas mainitaan paljon useammassa kuvauksessa kuin site-kenttä näyttää, joten tuo kenttä yksinään kertoo vähän siitä, onko talossa yhteinen allas. Ne 150 myynti-ilmoitusta, joissa aidat mainittiin lokakuussa 2026, antoivat mediaaniksi 1 500 TRY kuukaudessa, vähemmän kuin vuokrailmoitusten 2 000 TRY.
Omistusasiakirjan tyyppi on rivi, joka ostajan kannattaa tarkistaa ensin. Niistä 297 ilmoituksesta, joissa asiakirjaksi mainittiin kat irtifakı tai kat mülkiyeti, 166 eli 56 % mainitsi kat irtifakın, rakennusvaiheen asiakirjan. Huoneisto-omistuslain (Kat Mülkiyeti Kanunu) mukaan rakennus siirtyy täyteen huoneisto-omistukseen (kat mülkiyeti) käyttöönottolupansa (iskan) perusteella, joten asiakirja, jossa lukee yhä kat irtifakı, tarkoittaa yleensä, ettei rakennukselle kokonaisuutena ole rekisteröity käyttöönottolupaa. Se ei tee asunnon ostamisesta laitonta, mutta käyttöönottolupa kannattaa tarkistaa ennen jokaista tarjousta, ja se kuuluu tutustumismatkan asunnon ostamiseksi Alanyasta tarkistuksiin.
Millaista arki Mahmutlarissa on, ja minä päivinä on markkinat?
Arki Mahmutlarissa pyörii pääostoskadun Barbaros Caddesin ja rannikkotie D-400:n ympärillä, ja ranta on tien meren puolella. Useimmat asunnot ovat lähellä vettä: niistä 181 myynti-ilmoituksesta, joissa lokakuussa 2026 mainittiin etäisyys merestä, 83 oli alle 200 metrin ja 173 alle kilometrin päässä.
- Markkinat: OpenStreetMap merkitsee lauantaimarkkinat Mahmutlarin keskustaan ja toiset markkinat itäpuolelle Barış Caddesin lähelle, ja ne pidetään tiistaisin. Kauppiaat päättävät päivät, joten ne kannattaa varmistaa perillä.
- Terveydenhuolto: lähin valtion sairaala on ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi Obassa, 8,7 km päässä, ja Başkent-yliopiston yksityissairaala Alanyassa on 12,8 km päässä.
- Koulut: opetusministeriön julkiset ala- ja yläkoulut ovat itse kaupunginosassa, muun muassa Mahmutlar Selçuklu Ortaokulu.
Sähkön ja veden taksat sekä ruokakauppojen hinnat ovat samat kuin muualla Alanyassa, joten yllä linkitetyn elinkustannuksia käsittelevän tekstin kuukausibudjetit pätevät myös Mahmutlarissa; vuokra on se rivi, joka muuttuu.
Mitkä ovat Mahmutlarissa asumisen haitat?
Mahmutlarin tärkeimmät haitat ovat oleskeluluvan arvoraja, johon 86 % myynnissä olleista asunnoista ei yllä, matka keskustaan D-400:aa pitkin, suuri osuus asunnoista ilman täyttä huoneisto-omistusta, vanheneva rakennuskanta ja tyhjinä olevien asuntojen suuri osuus. Mikään niistä ei sulje Mahmutlaria pois, mutta jokainen muuttaa sitä, mitä ostajan pitää tarkistaa.
- Oleskelulupa: valtakunnallinen sulkemistiedote ei enää mainitse oleskelulupia, vaikka Antalyan maakunnan sivulla oli 17. lokakuuta 2026 yhä vanha sanamuoto, ja 86 % asunnoista, jotka olivat myynnissä 13. lokakuuta 2026, pyysi vähemmän kuin kiinteistöön perustuvan luvan vaatimat 200 000 Yhdysvaltain dollaria.
- Etäisyys ja liikenne: Alanyan keskusta on 11,6 km päässä, ja Mahmutlarin läpi kulkeva D-400 kantaa rannikon liikenteen; itäinen kehätie keventää osaa siitä, mutta sen viimeinen osuus Kargıcakiin ei ole auki.
- Omistusasiakirja ja luvat: 56 % ilmoituksista, joissa asiakirjan tyyppi mainittiin, ilmoitti kat irtifakın, joten käyttöönottolupa on tarkistettava rakennus kerrallaan.
- Vanhempi kanta: 60 % myytävistä asunnoista oli yli viisi vuotta vanhoissa rakennuksissa, monet luvitettu ennen vuoden 2019 maanjäristysnormia, ja vanhemmassa talossa on vanhemmat hissit, putket ja katot.
- Kausittainen tyhjyys: 91 % myytävistä asunnoista kuvattiin tyhjiksi, mikä viittaa siihen, että monet naapurit ovat loma-asuntojen omistajia.
Kenelle Mahmutlar sopii, ja kenen kannattaa katsoa muualta?
Mahmutlar sopii ostajille, jotka haluavat 1+1-asunnon meren läheltä lokakuun 2026 mediaanipyyntihintaan 3 900 000 TRY ja jotka eivät ole riippuvaisia uudesta oleskeluluvasta siihen osoitteeseen; ostajien, jotka tarvitsevat luvan siihen osoitteeseen tai haluavat lyhyen matkan vanhaankaupunkiin, kannattaa verrata ensin Obaan. Saman heinä- ja lokakuun 2026 otoksen vuokramediaanit, Demirtaşin osalta 22. lokakuuta 2026 esillä olleista ilmoituksista, asettavat viisi itäistä kaupunginosaa rinnakkain.
| Kaupunginosa | Mediaanipyyntivuokra, kaikki koot | Mediaani 1+1 | Mediaani 2+1 | Vuokrailmoituksia | Alanyan keskustaan | Gazipaşan lentokentälle | Mainittu vuoden 2022 suljettujen kaupunginosien listalla |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oba | 25 000 TRY | 20 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 km | 37,8 km | Ei |
| Kestel | 30 000 TRY | 25 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 km | 33,9 km | Kyllä |
| Mahmutlar | 25 000 TRY | 24 500 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 km | 31,3 km | Kyllä |
| Kargıcak | 32 500 TRY | liian vähän | liian vähän | 18 | 15,3 km | 26,8 km | Kyllä |
| Demirtaş | 18 500 TRY | liian vähän | liian vähän | 10 | 24,9 km | 22,6 km | Ei |
"Liian vähän" tarkoittaa alle kymmentä sen kokoluokan ilmoitusta. Oba on lähimpänä keskustaa, ja Oba ja Demirtaş ovat viidestä ne kaksi, joita ei ole koskaan mainittu suljettujen kaupunginosien listalla, joten niiden oleskelulupavastaus ei riipu siitä, miten sulkeminen on muotoiltu. Kargıcak, naapurikaupunginosa idässä, pyysi korkeinta mediaanivuokraa, tosin vain 18 ilmoituksen perusteella, ja sen takana oleva Demirtaş on lähimpänä Gazipaşan lentokenttää ja pyysi matalinta, kaikkien 22. lokakuuta 2026 esillä olleiden 10 ilmoituksen perusteella. Kestel on kartalla Mahmutlarin ja Oban välissä, mutta pyysi korkeampaa mediaanivuokraa kuin kumpikaan.
Näiden lukujen perusteella Mahmutlar sopii vuokranantajalle, joka vuokraa kalustetun 1+1-asunnon pitkäaikaiselle vuokralaiselle, eli bruttotuotoltaan korkeimmalle yhdistelmälle, sekä tiukan budjetin ostajalle, joka hyväksyy vanhemman rakennuksen alemman neliöhinnan vuoksi. Näitä kahta tavoitetta ei voi yhdistää yhdessä asunnossa: vuokrattu asunto ei voi olla omistajansa oleskeluluvan perusta. Mahmutlar sopii huonommin ostajalle, joka tarvitsee kiinteistöön perustuvan oleskeluluvan, koska 642 myynnissä olleesta asunnosta vain 89 ylitti arvorajan, tai joka haluaa asua kävelymatkan päässä vanhastakaupungista.
Laskuesimerkki: kalustetun 1+1-asunnon ostaminen ja vuokraaminen Mahmutlarissa
Kalustettu 1+1-asunto, joka ostetaan lokakuun 2026 mediaanipyyntihintaan 4 350 000 TRY ja vuokrataan mediaanipyyntivuokralla 25 000 TRY kuukaudessa, tuottaisi noin 5,3 % vuodessa netto ennen tuloveroa, jos ostaja maksaa koko lainhuutomaksun eikä välityspalkkiota. Laskelma käyttää ilmoitusotosten mediaaneja ja vuonna 2026 voimassa olevia maksuja, jotka on eritelty kokonaan otsikon ostokulut Turkissa alla.
| Erä | Määrä | Peruste |
|---|---|---|
| Kauppahinta | 4 350 000 TRY | Kalustetun 1+1-asunnon mediaanipyyntihinta, 13. lokakuuta 2026 |
| Lainhuutomaksu (tapu harcı) | 174 000 TRY | 4 % ilmoitetusta hinnasta; laki jakaa sen 2 % ostajalle ja 2 % myyjälle, mutta usein ostaja maksaa kaiken |
| Välityspalkkio | 0 - 208 800 TRY | Enintään 4 % plus 20 % arvonlisävero; usein myyjän tai rakennuttajan maksama |
| Kokonaismeno | 4 524 000 - 4 732 800 TRY | Noin 82 100 - 85 900 EUR |
| Vuosivuokra | 300 000 TRY | 25 000 TRY × 12 |
| Aidat | − 30 000 TRY | 2 500 TRY kuukaudessa, 1+1-vuokrailmoitusten mediaani |
| DASK-maanjäristysvakuutus | − 1 942 TRY | Mediaanivakuutus Antalyan maakunnassa, kesäkuu 2026 |
| Kiinteistövero | − 3 000 TRY | 0,2 % kunnallisesta arvosta, joka on tässä oletettu 1 500 000 TRY:ksi |
| Yksi tyhjä kuukausi | − 25 000 TRY | Yhden kuukauden vuokra menetetty vuokralaisten välillä |
| Nettotulo vuodessa | 240 058 TRY | Noin 4 360 EUR |
Lokakuun 2026 hinnoilla 240 058 TRY:n nettotulo on 5,3 % 4 524 000 TRY:n menosta ja 5,1 % 4 732 800 TRY:stä, jos ostaja maksaa myös suurimman välityspalkkion. Pienemmät kulut on jätetty pois: maanmittausviraston toimitusmaksu, valantehnyt tulkki maanmittausvirastossa, kalusteiden uusiminen ja vuokratulon tulovero, joka riippuu omistajan verotuksellisesta asuinpaikasta. Kiinteistöverorivi on oletus, koska asunnon kunnallisen arvon määrää Alanyan kaupunki, ei markkinat.
Kuinka nopeasti hinnat ja vuokrat muuttuvat Mahmutlarissa?
Viralliset luvut eivät mene aluetasoa alemmas: Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n asuntojen hintaindeksi nousi elokuuhun 2026 päättyneenä vuonna 19,5 % ja uusien vuokralaisten vuokraindeksi 22,8 %. Kuluttajahintojen vuosinousu oli TÜİKin mukaan elokuussa 2026 31,51 %, joten molemmat luvut olivat reaalisesti laskuja, hinnoissa noin 9 % ja vuokrissa 7 %.
TCMB tai TÜİK ei julkaise indeksiä Alanyalle eikä yksittäiselle kaupunginosalle. Yllä olevat ilmoitusmediaanit ovat pyyntihintojen tilannekuva yhdeltä päivältä, 13. lokakuuta 2026, ja ne päivitetään tammikuussa 2027 samalla menetelmällä, jotta muutos itse Mahmutlarissa voidaan mitata siitä eteenpäin.