Asunnot Kestelissä, Alanya 2026: hinnat, vuokrat, ranta ja oleskelulupa

Kestel on Alanyan rannikkokaupunginosa Antalyan maakunnassa Tosmurin ja Mahmutlarin välissä, 8,6 km tietä pitkin keskustasta eikä 4 km, kuten monet ilmoitukset kertovat, ja sen rajojen sisällä on noin 4,1 km rantaa sekä Alanya Alaaddin Keykubat -yliopiston pääkampus. Lokakuun 21. päivänä 2026 Emlakjetissä Kestelissä myynnissä olleiden 189 asunnon pyyntihinnan mediaani oli 7 750 000 TRY, noin 139 600 EUR, ja neliöhinnan mediaani 75 909 TRY, korkein samalla tavalla tutkituista seitsemästä Alanyan kaupunginosasta, ja meri selittää siitä paljon: kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa enintään 200 metrin päässä merestä olevista asunnoista pyydettiin 38 % enemmän neliöltä kuin kauempana olevista. Asuntokanta on enimmäkseen viisikerroksisia uima-altaallisia taloja, joista suurin ryhmä valmistui vuosina 2016-2020, ja kaksi kolmasosaa ilmoituksista, joissa mainittiin jompikumpi huoneistojen omistusmuoto, mukaan lukien 40 ilmoitusta 51:stä kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa, oli yhä kat irtifakı -muodossa, rakennusvaiheen omistusmuodossa, joka muuttuu täydeksi omistukseksi vasta käyttöönottoluvan perusteella. Pitkäaikaiseen vuokraukseen tarjottujen 50 asunnon vuokran mediaani oli 30 000 TRY kuukaudessa, seitsemän kaupunginosan korkein neliövuokra, ja kalustettu yhden makuuhuoneen kaksio tuotti noin 5,7 % bruttona ja laskuesimerkissä noin 4,5 % nettona. Kestel on yhä maahanmuuttoviraston vuoden 2022 suljettujen kaupunginosien luettelossa, vaikka sulkeminen ei nykyisessä sanamuodossaan enää koske oleskelulupia, ja vain 30 % asunnoista ja 7 asuntoa 75:stä yhden makuuhuoneen asunnosta pyysi omistukseen perustuvan luvan edellyttämät 200 000 USD. Arki on tiivistä: keskiviikkotori, terveysasema, kaksi alakoulua ja neljä ruokakauppaketjua ovat kaupunginosassa, ja lähin valtion sairaala on 5,8 km päässä Obassa.

Missä Kestel on, ja kuinka kaukana se on Alanyan keskustasta ja lentokentiltä?

Kestel on Alanyan piirikunnan rannikkokaupunginosa (mahalle) Antalyan maakunnassa, kaupungin itäpuolella rannikolla Tosmurin ja Mahmutlarin välissä, ja se on OpenStreetMapin 21. lokakuuta 2026 mitatun reitityksen mukaan noin 8,6 km tietä pitkin Alanyan keskustasta Güller Pınarısta, 33,9 km Gazipaşa-Alanyan lentokentältä ja 137,8 km Antalyan lentokentältä. Monet asuntoilmoitukset sijoittavat Kestelin 4 km:n päähän keskustasta. Luku sopii matkaan Kestelin länsireunalta, D-400-tien Dim Çayı -joen (Dim-joki) sillalta, Alanyan kaupungin palvelurakennukseen Cumhuriyetissa, joka on ajosuunnasta riippuen 3,1-4,7 km tietä pitkin, ei etäisyyteen kylästä. Kestelin kyläpisteestä, jota käytettiin Oban, Tosmurin ja Mahmutlarin oppaiden etäisyyksissä, Güller Pınarı on 7,8 km linnuntietä ja 8,6 km tietä pitkin.

Maanmittaus- ja kiinteistörekisterin pääosaston (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) ylläpitämän rajan mukaan Kestelin pinta-ala on 12,4 km², enemmän kuin Oban 8,1 km² ja alle puolet Mahmutlarin 28,1 km²:stä. Kestel ulottuu noin 5,5 km rannikolta kukkuloille. Tosmur on lännessä, Dim Çayın toisella puolella joen viimeisellä 1,5 km:n matkalla mereen, Oba ja Karakocalı luoteessa, Kızılcaşehir pohjoisessa, Akçatı koillisessa, Yaylalı ja Kuzyaka idässä ja Mahmutlar kaakossa rannikolla. Alanya Alaaddin Keykubat -yliopiston (ALKÜ) pääkampus on saman rajan sisällä.

Kestel oli vuoteen 2014 asti pikkukaupunki (belde), jolla oli oma kunta. Turkin virallisessa lehdessä (Resmî Gazete) 28. elokuuta 2009 julkaistu hallituksen päätös lakkautti Kestelin, Cikcillin, Oban, Çıplaklın ja Tosmurin kunnat ja liitti ne Alanyan kaupunkiin; pikkukaupungit valittivat päätöksestä tuomioistuimeen, ja liitos tuli voimaan maaliskuun 2014 kunnallisvaaleissa.

Sama reititys antaa matkat, joita asukas todella ajaa.

Ajoajat ovat reitityspalvelun arvioita ilman liikennettä, joten kesäliikenne lisää jokaiseen riviin. Lähtöpiste on sama Kestelin piste kuin naapurikaupunginosien oppaissa, ja reititys toistaa niiden julkaistut luvut: Mahmutlarista Kesteliin 3,6 km, Tosmurista Kesteliin 3,9 km ja Kargıcakista Kesteliin 7,3 km. Osa matkoista vaihtelee suunnan mukaan, koska D-400 on erotetuin ajoradoin kulkeva tie.

Alanyan itäinen kehätie, joka avattiin Hasbahçen ja Mahmutlarin välillä 20. joulukuuta 2025, kulkee sisämaassa kolmen tunnelin kautta ja vie läpikulkuliikenteen pois D-400-rannikkotieltä Oban, Cikcillin ja Kestelin kohdalla. Yliopiston oma reittiohje ohjaa kaupungin bussilinjan 202 kampukselle kehätietä ja linjan 101 rannikkotietä. Serikistä lähtevä maksullinen moottoritie, jonka on määrä valmistua viimeistään lokakuussa 2028, päättyy D-400-tiehen Telatiyessä Alanyan länsipuolella, ja sen vaikutukset piirikunnan eri osiin kerrotaan kohdassa Antalya-Alanya-moottoritie.

Kuinka pitkä Kestelin ranta on?

Kestelillä on OpenStreetMapissa noin 4,1 km rannikkoa, ja yksi yhtenäinen kartoitettu ranta ulottuu Dim Çayın suulta Mahmutlarin rajalle; lokakuussa 2026 etäisyyden mereen ilmoittaneista 98 myynti-ilmoituksesta 69 ilmoitti enintään 200 metriä. 4,1 km saadaan liittämällä jokainen OpenStreetMapin rantaviivan osa lähimpään TKGM-rajaan, koska kiinteistöraja itse päättyy ennen rantaviivaa, joten luku on arvio. OpenStreetMap merkitsee rannan pinnaksi hiekan; välittäjien ilmoitukset kuvaavat 3 km:n pituisen hiekka- ja somerikkorannan.

Kestel on enimmäkseen matalaa maata. Copernicus-korkeusmallissa 173 tasaisesti jakautuneen pisteen korkeuden mediaani rajojen sisällä on 31 m, ja vain 9 % alueesta on yli 100 metrin korkeudessa, kun Kargıcakissa osuus on 71 %. Maasto nousee loivasti noin 10 metristä rannan takana noin 66 metriin yliopiston ympärillä, ja vain pohjoiskärki Kızılcaşehirin suuntaan nousee 243 metriin. Etäisyyden ilmoittaneista 98 ilmoituksesta 39 kuvasi asunnon sanoilla denize sıfır, suoraan meren rannalla.

Keitä Kestelissä asuu?

Turkin tilastokeskus TÜİK laski osoitepohjaisessa väestörekisterissään 31. joulukuuta 2022 Kestelissä 15 445 rekisteröityä asukasta, mikä oli tuorein lokakuussa 2026 vahvistettavissa ollut kaupunginosaluku, kun vuonna 2017 asukkaita oli 9 446 ja vuonna 2009 6 974. Kestelin rekisteröity väestö kasvoi 64 % viidessä vuodessa vuoteen 2022 mennessä, samoina vuosina, joina suurin ryhmä nyt myynnissä olevista asunnoista rakennettiin. Noin 1 245 rekisteröidyllä asukkaalla neliökilometriä kohden Kestel on noin kaksi kolmasosaa yhtä tiheästi asuttu kuin Mahmutlar, jossa oli 53 034 asukasta 28,1 km²:llä. Vertailun vuoksi Tosmurissa oli vuonna 2022 11 712 asukasta, Avsallarissa 15 220, Cikcillissä 21 449, Obassa 28 864 ja Kargıcakissa 5 989.

Rekisteri laskee henkilöt, joiden osoite on Kestelissä, joten siihen sisältyvät ulkomaiset asukkaat, joilla on rekisteröity osoite, mutta ei muualla asuvia loma-asunnon omistajia. Mikään virallinen lähde ei julkaise ulkomaisten asukkaiden määrää kaupunginosittain. Maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) mainitsi kuitenkin vuonna 2022 Kestelin niiden kaupunginosien joukossa, jotka se sulki ulkomaisten asukkaiden tiheyden perusteella, yhdessä Kargıcakin, Mahmutlarin ja Avsallarin kanssa Alanyassa.

Kestel on myös yliopistokaupunginosa. ALKÜ, 23. huhtikuuta 2015 perustettu valtion yliopisto, ilmoittaa osoitteekseen Kestel Mahallesi, Üniversite Caddesi nro 80 ja kertoo lukuvuoden 2025-2026 perehdytysaineistossaan, että sillä on noin 16 000 opiskelijaa; osa sen tiedekunnista ja ammattikorkeakouluista on Gazipaşassa ja Aksekissa, joten kaikki eivät opiskele Kestelissä.

Myynti-ilmoitukset kuvaavat loma-asuntojen kantaa. Lokakuun 21. päivänä 2026 myynnissä olleista 189 asunnosta 165, eli 87 %, kuvattiin tyhjiksi, 15:ssä asui omistaja ja 9 oli vuokrattu, sama osuus kuin Tosmurin 87 % ja vähemmän kuin Kargıcakin 94 %. Kaksi kolmesta myynnissä olevasta asunnosta, 128 asuntoa 189:stä, myytiin kalustettuna. Pitkäaikaisen vuokrauksen markkina on syvempi kuin useimmissa sarjan kaupunginosissa: Alanyan vuokra-otoksessa heinäkuusta lokakuuhun 2026 Kestelissä oli kolmanneksi eniten vuokra-asuntoja, 47, Mahmutlarin ja Oban jälkeen.

Mitä asunnon ostaminen Kestelistä maksaa?

Kestelissä 21. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden asuntojen pyyntihinnan mediaani oli 7 750 000 TRY, noin 139 600 EUR, ja bruttoneliöhinnan mediaani 75 909 TRY, noin 1 367 EUR, mikä on korkein neliöhinta samalla tavalla tutkituista seitsemästä Alanyan kaupunginosasta. Mediaanit on laskettu kaikista 189 asuntoilmoituksesta, jotka olivat sinä päivänä Emlakjetissä, valtakunnallisessa turkkilaisessa asuntoportaalissa, ja jotka luettiin ilmoitus kerrallaan. Euromäärät perustuvat Turkin tasavallan keskuspankin (TCMB) 20. lokakuuta 2026 tiedotteen euron ostokurssiin 55,5191 TRY. Kyse on pyyntihinnoista, ei kauppahinnoista, ja niiden ero käsitellään kohdassa asunnon hinnasta tinkiminen Alanyassa.

Yhden ja kahden makuuhuoneen asunnot muodostavat kolme neljäsosaa 189 ilmoituksesta, 75 ja 63 kappaletta.

Turkkilaiset ilmoitukset laskevat huoneet makuuhuoneina ja olohuoneena, joten 1+1:ssä on yksi makuuhuone ja erillinen olohuone ja 2+1:ssä kaksi makuuhuonetta. Bruttopinta-ala sisältää osuuden seinistä ja parvekkeista; otoksessa nettopinta-ala oli mediaanina 91 % bruttoluvusta. 4+1-rivi perustuu 14 ilmoitukseen, joten se on vain suuntaa antava. Muut 10 ilmoitusta olivat viisi 5+1:tä, kolme yksiötä, yksi 6+2 ja yksi 3+2.

Kestelin neliö on tutkituista seitsemästä kaupunginosasta kallein. Mediaani 75 909 TRY neliöltä oli 6 % korkeampi kuin Kargıcakin 71 765 TRY 20. lokakuuta 2026, 11 % korkeampi kuin Oban 68 149 TRY ja 16 % korkeampi kuin Tosmurin 65 424 TRY 14. lokakuuta, 20 % korkeampi kuin Cikcillin 63 195 TRY 17. lokakuuta, 29 % korkeampi kuin Avsallarin 59 000 TRY 16. lokakuuta ja 30 % korkeampi kuin Mahmutlarin 58 289 TRY 13. lokakuuta. Kestelissä 2+1 maksoi 43 % enemmän kuin naapurissa Mahmutlarissa, jossa 2+1:n mediaanipyynti oli 5 905 000 TRY, ja 21 % enemmän kuin joen toisella puolella Tosmurissa.

Heinäkuun 1. päivän 2026 jälkeen julkaistuissa ilmoituksissa 2+1:stä pyydettiin samat 8 450 000 TRY kuin koko otoksessa. Useimmat ilmoitukset julkaistiin vuonna 2026, mutta 22 oli ollut esillä vuodesta 2025 tai aiemmin, ja vuoden jälkeen yhä myynnissä oleva asunto ei ole mennyt kaupaksi pyyntihintaansa. Viisitoista ilmoitusta toisti toisen ilmoituksen huoneluvun, pinta-alan ja hinnan, mikä on tavallinen merkki siitä, että kaksi välittäjää on ilmoittanut saman asunnon; ilman niitä mediaani on 7 800 000 TRY ja neliöhinta 76 023 TRY.

Kuinka paljon meren läheisyys nostaa asunnon hintaa Kestelissä?

Kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa, ikäryhmässä, johon suurin osa Kestelin asunnoista kuuluu, enintään 200 metrin päähän merestä kuvatuista asunnoista pyydettiin lokakuussa 2026 mediaanina 80 318 TRY neliöltä, noin 38 % enemmän kuin kauempana pyydetyt 58 059 TRY. Vertailu pitää talon iän vakiona, joten ero ei ole uudisrakennuksen lisä: se perustuu 26 ilmoitukseen enintään 200 metrin päässä ja 14 ilmoitukseen kauempana, kaikki kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa.

Merilisä on suurempi vanhoissa taloissa kuin uusissa. Kaikissa yli viisi vuotta vanhoissa taloissa enintään 200 metrin päässä merestä olevista asunnoista pyydettiin lokakuussa 2026 87 640 TRY neliöltä ja kauempana 55 294 TRY, 58 % enemmän, 41 ja 17 ilmoituksen perusteella. Enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa ero oli 22 %: 97 735 TRY enintään 200 metrin päässä 28 ilmoituksessa ja 80 245 TRY 12 ilmoituksessa. Enintään viisi vuotta vanhasta asunnosta kauempana rannasta pyydettiin noin 8 % vähemmän neliöltä kuin vanhemmasta asunnosta meren rannalla, ja vanhemmista asunnoista kauempana rannasta pyydettiin vähiten neljästä ryhmästä.

Etäisyydet ovat välittäjien omia kuvauksia, eivät mittauksia, ja etäisyyden ilmoittaneista 98 ilmoituksesta 69 oli enintään 200 metrin päässä, mikä viittaa siihen, että välittäjät ilmoittavat etäisyyden lähinnä silloin, kun se on lyhyt. Ostajan kannattaa tarkistaa kävelymatka rannalle paikan päällä, myös se, ylittääkö se D-400-tien.

Miten talon ikä muuttaa neliöhintaa Kestelissä?

Kestelin suurin asuntoryhmä on kuudesta kymmeneen vuotta vanha, ja neliöhinta laskee jokaisessa ikäryhmässä: myynnissä olevista 189 asunnosta 85, eli 45 %, oli kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa ja 70, eli 37 %, enintään viisi vuotta vanhoissa. Nuorten talojen osuus on Mahmutlarin 40 %:n ja Tosmurin 14 %:n välissä, selvästi alle Kargıcakin 60 %:n ja Oban 64 %:n.

Uusista asunnoista pyydettiin 61 % enemmän neliöltä kuin kuudesta kymmeneen vuotta vanhoista, kun Kargıcakissa ero oli 25 %, ja 17 uuden asunnon pyyntihinnan mediaani oli 10 900 000 TRY. Talon ikä vaikuttaa myös maanjäristysturvallisuuteen. Voimassa oleva Turkin rakennusten maanjäristysmääräys (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) tuli voimaan 1. tammikuuta 2019, ja sen soveltumisen ratkaisee rakennusluvan päivämäärä, ei talon valmistumisvuosi. Vuonna 2026 kuudesta kymmeneen vuotta vanha talo valmistui vuosina 2016-2020, joten monet Kestelin asunnoista ovat saaneet rakennusluvan vanhojen sääntöjen aikana. Se ei tee niistä vaarallisia. Rakennusluvan päivämäärä löytyy talon asiakirjoista Alanyan kaupungilta, ja rakenteellinen kuntotutkimus ennen ostoa kannattaa teettää jokaisesta talosta, joka on saanut luvan ennen vuotta 2019.

Mitä vuokra maksaa Kestelissä?

Kestelissä 21. lokakuuta 2026 pitkäaikaiseen vuokraukseen tarjottujen asuntojen pyydetyn vuokran mediaani oli 30 000 TRY kuukaudessa, noin 540 EUR, ja 1+1:n vuokra 25 000 TRY ja 2+1:n 33 500 TRY. Mediaanit on laskettu kaikista 50 Kestelin asuntojen vuokrailmoituksesta Emlakjetissä sinä päivänä.

Muut kolme asuntoa 21. lokakuuta 2026 olivat kaksi yksiötä 25 000 TRY:llä ja yksi 4+2 35 000 TRY:llä. Kaikissa kokoluokissa Kestelin vuokran mediaani oli 348 TRY neliöltä, seitsemän kaupunginosan korkein, kun Kargıcakissa ja Obassa se oli 318 TRY ja Cikcillissä, Tosmurissa, Mahmutlarissa ja Avsallarissa 270-273 TRY. Kestelissä 2+1:stä pyydettiin 33 500 TRY, Kargıcakissa 35 000 TRY, Obassa 33 750 TRY, Cikcillissä 30 000 TRY, Avsallarissa 29 000 TRY ja Tosmurissa ja Mahmutlarissa 25 000 TRY.

Kestelissä yhden makuuhuoneen asunnon ikä vaikuttaa vuokraan enemmän kuin kalustus. Seitsemän kalustamatonta vuokrattavaa 1+1:tä olivat 21. lokakuuta 2026 uusia, mediaani-iältään nolla vuotta, ja niistä pyydettiin 27 500 TRY kuukaudessa, kun taas kahdestatoista kalustetusta 1+1:stä, mediaani-iältään viisi vuotta ja samankokoisia 55 m², pyydettiin 25 000 TRY. 2+1-asunnoissa kalustetut olivat vanhempia mutta suurempia, mediaanina 128 m² vastaan 110 m², ja niistä pyydettiin 3 000 TRY enemmän.

Kestelin vuokrailmoitukset pysyvät esillä viikkoja. Heinäkuusta lokakuun alkuun 2026 ulottuvan otoksen 47 Kestelin ilmoituksesta, jota käytettiin elinkustannukset Alanyassa -kirjoituksessa, 34 oli yhä esillä 21. lokakuuta, ja mediaanit tuskin liikkuivat: kaikkien asuntojen mediaani oli 30 000 TRY ja 1+1:n 25 000 TRY molempina ajankohtina. Takuuvuokran ilmoittaneista 34 vuokrailmoituksesta 24 pyysi yhden kuukauden vuokran, ja aidatin eli kuukausittaisen yhtiövastikkeen ilmoittaneiden 34 ilmoituksen mediaani oli 2 250 TRY.

Villoja on tuskin lainkaan. Lokakuun 21. päivänä 2026 vuokralle tarjottiin neljää villaa hintaan 50 000-60 000 TRY kuukaudessa, ja neljästä kaksi kertoi sijaitsevansa Tosmurissa tai Dim Çayın varrella, joten Kestelin villavuokraa ei voi ilmoittaa.

Millaisen vuokratuoton asunto Kestelissä voi tuottaa?

Yhden makuuhuoneen asunnon bruttovuokratuotto Kestelissä oli lokakuun 2026 pyyntihinnoilla ja -vuokrilla noin 5,7 % kalustettuna ja 6,5 % kalustamattomana, ja kalustetun kahden makuuhuoneen asunnon noin 5,0 %. Bruttotuotto on tässä kahdentoista kuukauden pyydetyn vuokran mediaani jaettuna saman asuntotyypin pyyntihinnan mediaanilla.

Kalustamattoman 1+1:n rivi vertaa samanlaisia keskenään: myynnissä olevat asunnot olivat mediaanina vuoden vanhoja ja vuokrattavat uusia. Kalustamattoman 2+1:n rivi ei tee niin, koska vuokrattavat 2+1:t olivat mediaanina vuoden vanhoja ja 110 m² mutta myynnissä olevat kuusi vuotta vanhoja ja 121 m², joten sen 3,9 % aliarvioi, mitä uusi kalustamaton 2+1 tuottaisi.

Kestelin tuotot jäävät useimpien sarjan kaupunginosien alle, koska hinnat ovat korkeimmat. Kalustetun 1+1:n 5,7 %:a vastaan ovat Oban 7,4 %, Mahmutlarin 6,9 %, Avsallarin 6,7 % ja Kargıcakin 6,3 %, ja kalustetun 2+1:n 5,0 %:a vastaan Tosmurin 5,5 %, Kargıcakin 5,4 % ja Cikcillin 4,3 %. Molemmat luvut perustuvat pyyntihintoihin, joten todellinen tuotto riippuu siitä, mitä ostaja maksaa ja mihin vuokralainen sitoutuu, ja vuokrarivit perustuvat 7-12 ilmoitukseen, joten yksi uusi ilmoitus voi siirtää mitä tahansa niistä puoli prosenttiyksikköä.

Nettotuotto on pienempi. Aidat, kiinteistövero, pakollinen DASK-maanjäristysvakuutus ja kuukaudet, jolloin asunto on tyhjänä vuokralaisten välillä, vähennetään vuokrasta, ja kalustetun 1+1:n laskuesimerkki käy nämä erät läpi. Vuokratulot ovat Turkissa myös verotettavia, ja säännöt eroavat maassa asuvien ja ulkomailla asuvien välillä.

Lyhytaikainen lomavuokraus on oma järjestelmänsä. Asuntojen matkailukäyttöön vuokraamista koskevan lain 7464 mukaan asunnon vuokraaminen enintään 100 päivän jaksoiksi edellyttää kulttuuri- ja matkailuministeriön lupaa, ja hakemukseen on liitettävä kaikkien rakennuksen omistajien yksimielinen päätös. Perustuslakituomioistuin hylkäsi säännöstä tehdyn valituksen 25. joulukuuta 2025 päätöksellä, joka julkaistiin virallisessa lehdessä 2. huhtikuuta 2026. Kestelissä, jossa myynnissä olevista 189 asunnosta 135 on viisikerroksisissa taloissa ja 165 ilmoituksessa mainitaan uima-allas, lomavuokraus edellyttää jokaisen talon omistajan kirjallista suostumusta.

Alueellinen kehitys suosii toistaiseksi vuokranantajia. Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n uusien vuokralaisten vuokraindeksi nousi 23,6 % syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna ja sen asuntojen hintaindeksi 20,0 %.

Voivatko ulkomaalaiset saada oleskeluluvan Kestelin osoitteeseen vuonna 2026?

Kestelin osoitteeseen myönnettävää oleskelulupaa ei enää estä kaupunginosan sulkeminen siinä muodossa kuin maahanmuuttovirasto sen nyt ilmaisee, mutta omistukseen perustuva lupa edellyttää yhä vähintään 200 000 USD:n arvoista asuntoa, jossa omistaja itse asuu, ja vain 57 myynnissä olevaa asuntoa 189:stä, eli 30 %, pyysi niin paljon 21. lokakuuta 2026. Sulkeminen on muuttunut, arvovaatimus ei, ja Kestelissä se sulkee pois lähes jokaisen yhden makuuhuoneen asunnon.

Kestel on Alanyan kolmas merkintä viraston luettelossa 1 169 kaupunginosasta, jotka suljettiin 1. heinäkuuta 2022 alkaen, liitetiedoston rivi 147, Kargıcakin ja Mahmutlarin jälkeen ja ennen Avsallaria. Ainakin huhtikuuhun 2026 asti viraston ilmoituksessa sanottiin, että luetellut kaupunginosat oli suljettu oleskeluluvilta sekä suojelurekisteröinneiltä. Huhti- ja syyskuun 2026 välillä virasto muotoili kansallisen sulkemisilmoituksensa uudelleen, eikä se enää mainitse oleskelulupia sulkemisen piiriin kuuluvissa menettelyissä; se mainitsee nyt tilapäisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröinnit sekä suojeltujen henkilöiden maakunnan vaihdot. Lokakuun 21. päivänä 2026 tarkistetulla sivulla on uusi sanamuoto, ja vuoden 2022 luettelo on yhä liitteenä. Päivämäärät ja arkistoidut kopiot kerrotaan toista luettelossa olevaa kaupunginosaa käsittelevässä oppaassa Avsallar.

Virasto ei ole julkaissut erillistä ilmoitusta rajoituksen poistamisesta, joten jokainen hakemus ratkaistaan yhä asiakirjojensa perusteella. Luettelo ja sen kattavuus voivat muuttua uudelleen hallinnollisella päätöksellä, kuten vuonna 2022.

Arvovaatimus on se, johon useimmat Kestelin asunnot kaatuvat. Viraston e-İkamet-hakusivustolla julkaisema lyhytaikaisen oleskeluluvan asiakirjaluettelo vaatii, että omistukseen perustuvassa luvassa käytetty asunto on ollut hankintapäivänä vähintään 200 000 USD:n arvoinen Turkin liiroina ja että sitä käytetään ulkomaalaisen omana asuntona eikä vuokrata tai käytetä muun tulon hankkimiseen. TCMB:n 20. lokakuuta 2026 dollarin ostokurssilla 49,4889 TRY raja oli noin 9 898 000 TRY. Rajan ylittäneet 57 asuntoa olivat 19 asuntoa 63:sta 2+1:stä, 14 asuntoa 27:stä 3+1:stä, 11 asuntoa 14:stä 4+1:stä, kaikki viisi 5+1:tä, yksi 6+2 ja vain 7 asuntoa 75:stä 1+1:stä. Mediaani-2+1:stä pyydettiin 8 450 000 TRY, noin 170 700 USD, noin 85 % rajasta. Kestelin 30 %:a vastaan ovat Kargıcakin ja Cikcillin 40 %, Oban ja Tosmurin noin 27 %, Mahmutlarin 14 % ja Avsallarin 3 %.

Antalyan maakunnan maahanmuuttoviraston omalla sivulla oli 21. lokakuuta 2026 tarkistettaessa yhä vanha sanamuoto oleskeluluvat mukaan lukien, eikä muutoksesta ole julkaistu erillistä ilmoitusta; siksi turvallinen järjestys on yhä kysyä maakunnan maahanmuuttovirastolta kirjallisesti, hyväksyttäisiinkö ensimmäinen oleskelulupahakemus juuri tuohon osoitteeseen, ja tehdä vastauksesta kaupan ehto. Hakemuksen kulku kerrotaan kohdassa oleskelulupa.

Millainen asuntokanta Kestelissä on?

Kestelin asunnot ovat keskikorkeita uima-altaallisia taloja 2010-luvun lopun rakennusbuumista: myynnissä olevista asunnoista 45 % oli kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa ja 71 % viisikerroksisissa taloissa, 87 % ilmoituksista mainitsi uima-altaan, ja kaksi kolmasosaa ilmoituksista, joissa mainittiin jompikumpi huoneistojen omistusmuoto, oli yhä kat irtifakı -muodossa, rakennusvaiheen omistusmuodossa. Profiili perustuu 189 myynti-ilmoituksen tietosivuihin 21. lokakuuta 2026.

Kestelin 189 ilmoituksesta 135 oli viisikerroksisissa ja 30 nelikerroksisissa taloissa, 165 mainitsi hissin, 156 pysäköintipaikan, avoimen tai katetun, ja 74 sijoitti asunnon siteen (aidattuun asuinalueeseen). Yksikään ei maininnut maakaasua lämmityksenä. Site ei tarkoittanut kalliimpaa: siteissä olevista 74 asunnosta pyydettiin mediaanina 70 750 TRY neliöltä, niiden ulkopuolella olevista 115 asunnosta 78 136 TRY. Lokakuussa 2026 aidatin ilmoittaneiden 57 myynti-ilmoituksen mediaani oli 2 500 TRY kuukaudessa, alle Kargıcakin 3 000 TRY:n ja yli Oban 2 100 TRY:n, ja 189 ilmoituksesta 140 kuvasi asunnon kelpaavan asuntolainan vakuudeksi.

Kestel on asuntojen markkina. Lokakuun 21. päivänä 2026 myynnissä oli vain 10 villaa, joista kaksi paria oli pinta-alaltaan ja pohjaltaan samanlaisia ja yksi kertoi sijaitsevansa Yaylalıssa, joten villojen hintoja ei voi mitata. AKEAn omat kohteet Kestelissä, 15 kohdetta 21. lokakuuta 2026, ovat sivulla kiinteistöt Kestelissä.

Miksi niin moni Kestelin asunto on yhä kat irtifakı -muodossa?

Niistä 108 ilmoituksesta, joissa 21. lokakuuta 2026 omistusmuodoksi mainittiin kat irtifakı tai kat mülkiyeti, 72 eli 67 % ilmoitti kat irtifakın, mikä on seitsemän kaupunginosan suurin osuus, ja kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa osuus oli 40 ilmoitusta 51:stä eli 78 %. Nuori talo kat irtifakı -muodossa on tavallinen; kuusi vuotta tai enemmän sitten valmistunut talo, joka on yhä siinä muodossa, vaatii selityksen, ja Kestelissä se on tavallinen tapaus.

Huoneistojen omistusta koskeva laki (Kat Mülkiyeti Kanunu, laki 634) kuvaa yhteyden 3 artiklassa. Kat irtifakı (rakennusvaiheen huoneisto-omistusmuoto) perustetaan rakenteilla olevan tai rakennettavan talon huoneistoille, ja se muutetaan kat mülkiyetiksi (täydeksi huoneisto-omistukseksi) koko talolle myönnetyn käyttöönottoluvan (yapı kullanma izin belgesi, kutsutaan nimellä iskan) perusteella. Talolla, joka on yhä kat irtifakı -muodossa vuosia valmistumisensa jälkeen, ei siksi yleensä ole rekisteröityä käyttöönottolupaa koko talolle, tai omistajat eivät ole koskaan hakeneet muutosta. Voimassa oleva omistusmuoto näkyy itse tapussa, joten tarkistus ei maksa mitään ennen tarjousta.

Talon iän mukaan enintään viisi vuotta vanhoista 36 asunnosta 20 ilmoitti kat irtifakın, kuudesta kymmeneen vuotta vanhoista 51:stä 40, yhdestätoista viiteentoista vuotta vanhoista 16:sta 10 ja vanhemmista 5:stä 2. Välittäjät merkitsivät 53 kat irtifakı -asuntoa 72:sta kelpaaviksi asuntolainan vakuudeksi; tämä kenttä on välittäjän oma merkintä, ei pankin päätös. Vertailun vuoksi kat irtifakın osuus omistusmuodon ilmoittaneista ilmoituksista oli Kargıcakissa 58 %, Avsallarissa 57 %, Mahmutlarissa 56 %, Cikcillissä 52 %, Obassa 50 % ja Tosmurissa 29 %. Mitä kukin omistusmuoto merkitsee ostajalle, kerrotaan kohdassa omistusoikeuskirjan tyypit Turkissa.

Millaista arki Kestelissä on: tori, terveysasema, koulu, yliopisto?

Arki Kestelissä on taloudelle omavaraista: viikkotori, neljä ruokakauppaketjua, viisi apteekkia, terveysasema, kaksi alakoulua, posti ja yliopiston kampus ovat kaupunginosassa, ja lähin valtion sairaala on 5,8 km päässä Obassa. Luetellut paikat ovat ne, jotka olivat OpenStreetMapissa lokakuussa 2026 ja sijaitsevat TKGM-rajan sisällä, ja etäisyydet on mitattu tietä pitkin Kestelin kyläpisteestä.

• Viikkotori: Vuosina 2020 ja 2021 julkaistut Alanyan torilistat kertovat Kestelin ulkotorin (pazar) olevan keskiviikkona, yksi niistä perjantaina, ja OpenStreetMap merkitsee torialueen Fakülte Caddesille 0,5 km:n päähän kyläpisteestä ilman aukioloaikoja. Alanyan kaupungin kalenteria ei löytynyt, joten päivä kannattaa varmistaa ensimmäisellä käynnillä. Tosmurin torstaitori on 4,7 km:n ja Mahmutlarin tiistaitori 5,2 km:n päässä.
• Terveys: Kestelissä on terveysasema (aile sağlığı merkezi) lähellä Tosmurin rajaa, 2,5 km kyläpisteestä, ja OpenStreetMap merkitsee rajojen sisälle viisi apteekkia. ALKÜ Alanyan opetus- ja tutkimussairaala, valtion opetussairaala, on 5,8 km päässä Obassa, noin 8 minuuttia ilman liikennettä. Muhtar, kaupunginosan valittu johtaja, voi vahvistaa, mikä omalääkäri osoitteeseen kuuluu.
• Ostokset: Kestelissä on Carrefour, Migros, BİM ja A101, ja Akdeniz Park -ostoskeskus Mahmutlarissa on 4,2 km päässä. Alanyum on 6,2 km päässä.
• Koulut: Kestel İlköğretim Okulu, alakoulu, on kyläpisteen vieressä, Kestel Akdeniz İlkokulu kaupunginosan pohjoisosassa yliopiston lähellä, ja yksityiskoulu Doğa Koleji on rajojen sisällä. Perheiden kannattaa varmistaa koulupaikat kullekin asteelle Alanyan piirikunnan opetusvirastosta (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Yliopisto: ALKÜn pääkampus on 4,1 km tietä pitkin kyläpisteestä. ALKÜ perustettiin vuonna 2015 ja aloitti opetuksen vuonna 2016, ja Kestelin alue oli jo lukuvuonna 2005-2006 Akdeniz-yliopiston kampus.
• Bussit: Yliopiston reittiohje kertoo kaupungin linjoista 101, rannikkotietä, ja 202, kehätietä, Alanyan linja-autoasemalta kampukselle noin 40 minuutissa sekä Mahmutlarista kahden tunnin välein kulkevasta dolmuşista (jaetusta pikkubussista). Sivu on päiväämätön, eikä lippuhintaa löytynyt lokakuussa 2026.
• Meri: Kestelin 4,1 km:n rannikko ulottuu Dim Çayısta Mahmutlariin, ja 69 myynti-ilmoitusta kertoi meren olevan enintään 200 metrin päässä.
• Joki ja luola: Dim Çayı muodostaa rajan Tosmurin kanssa viimeisen 1,5 km:n matkallaan ja virtaa ylempänä Kestelin pohjoisosan läpi. Dimin luola on aivan rajan ulkopuolella, 7,4 km tietä pitkin.

Sähkö- ja vesitariffit sekä ruokakauppojen hinnat ovat samat kuin muualla Alanyassa, joten Kestelin elinkustannukset eroavat muusta piirikunnasta lähinnä vuokran ja aidatin osalta. Lisää kauppoja sekä tiistai- ja lauantaitori ovat muutaman minuutin päässä naapurissa kaakossa, ja niistä kerrotaan tarkemmin Mahmutlarista kertovassa oppaassa.

Mitkä ovat Kestelissä asumisen haitat?

Kestelin tärkeimmät haitat ovat tutkituista seitsemästä kaupunginosasta korkein pyyntihinta neliöltä, asuntokanta, jossa kaksi kolmasosaa ilmoitetuista huoneisto-omistusmuodoista on yhä kat irtifakı, nimi vuoden 2022 sulkemisluettelossa samalla kun vain 30 % asunnoista täyttää oleskeluluvan arvovaatimuksen, keskusta, joka on kauempana kuin ilmoitukset kertovat, suuri lisä merenrantasijainnista ja valtion sairaala kaupunginosan ulkopuolella. Mikään niistä ei sulje Kesteliä pois, mutta jokainen muuttaa sitä, mitä ostajan kannattaa tarkistaa.

• Hinta: Lokakuussa 2026 pyyntihinnan mediaani 75 909 TRY neliöltä oli korkein seitsemästä samalla tavalla tutkitusta kaupunginosasta, ja myös vuokran mediaani neliöltä oli korkein.
• Omistusmuoto: Jommankumman huoneisto-omistusmuodon ilmoittaneista 108 ilmoituksesta 72 ilmoitti kat irtifakın, mukaan lukien 40 ilmoitusta 51:stä kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa.
• Sulkemisluettelo: Kestel on yhä vuoden 2022 luettelossa, maakunnan maahanmuuttoviraston omalla sivulla oli 21. lokakuuta 2026 yhä vanha sanamuoto, ja vain 7 asunnosta 75:stä yhden makuuhuoneen asunnosta pyydettiin tarpeeksi omistukseen perustuvaan lupaan.
• Etäisyys: Alanyan keskusta on 8,6 km tietä pitkin kyläpisteestä, noin 11 minuuttia ilman liikennettä, eikä 4 km, kuten monet ilmoitukset kertovat.
• Merilisä: Kuudesta kymmeneen vuotta vanhoissa taloissa enintään 200 metrin päässä merestä olevista asunnoista pyydettiin 38 % enemmän neliöltä kuin kauempana olevista.
• Etäisyys sairaalaan: Lähin valtion sairaala on 5,8 km päässä Obassa.
• Kaksoisilmoitukset: 189 myynti-ilmoituksesta 15 toisti toisen ilmoituksen pinta-alan ja hinnan, joten sama asunto voi näkyä kahdella välittäjällä samaan hintaan.
• Ei villamarkkinaa: Myynnissä oli 10 ja vuokralla 4 villaa, joten puutarhallista taloa etsivällä on vähän valinnanvaraa.

Jokaisen näistä voi tarkistaa ennen tarjousta. Omistusmuoto, käyttöönottolupa, rakennusluvan päivämäärä ja kävelymatka rannalle kuuluvat tarkistuksiin, jotka kerrotaan kohdassa asunnon ostaminen Alanyasta ja tutustumismatka.

Kenelle Kestel sopii, ja miten se vertautuu Mahmutlariin, Obaan, Tosmuriin, Cikcilliin, Kargıcakiin ja Avsallariin?

Kestel sopii ostajille, jotka haluavat asunnon lähellä rantaa uima-altaallisessa kohteessa, lähellä Mahmutlarin kauppoja ja 11 minuutin ajomatkan päässä keskustasta, ja jotka tarkistavat omistusmuodon; omistukseen perustuvaa oleskelulupaa tarvitsevalle ostajalle se sopii vain osoitetta koskevan kirjallisen vahvistuksen ja vähintään kahden makuuhuoneen asunnon kanssa, koska Kestel on yhä vuoden 2022 sulkemisluettelossa ja lokakuussa 2026 alle joka kymmenes yhden makuuhuoneen asunto täytti 200 000 USD:n arvovaatimuksen. Kestel on myös kaupunginosa, jonka rajojen sisällä ALKÜn pääkampus on.

Myyntihinnat kerättiin Kestelistä 21. lokakuuta, Kargıcakista 20. lokakuuta, Cikcillistä 17. lokakuuta, Avsallarista 16. lokakuuta, Obasta ja Tosmurista 14. lokakuuta ja Mahmutlarista 13. lokakuuta 2026. Kestelin, Kargıcakin, Cikcillin, Avsallarin ja Tosmurin vuokrat ovat kaikki keruupäivänä esillä olleet ilmoitukset; Oban ja Mahmutlarin vuokrat ovat heinä-lokakuussa 2026 julkaistuista ilmoituksista. Etäisyydet on mitattu samaan pisteeseen Güller Pınarıssa ja samaan lentokenttäpisteeseen. Kaikki kahdeksan vertailun kaupunginosaa on tutkittu samalla menetelmällä. Demirtaş, mitattu 22. lokakuuta 2026 kaikista sinä päivänä esillä olleista 10 vuokrailmoituksesta, tuli seitsemän ensimmäisen jälkeen eikä muuta mitään Kestelin sijoituksista niiden joukossa.

Lukujen perusteella Kestel sopii ostajalle, joka käyttää asuntoa pitkiin oleskeluihin tai vuokraa sen ympäri vuoden, haluaa rannan kävelymatkan ja kaupungin lyhyen ajomatkan päähän ja on valmis maksamaan siitä sarjan korkeimman hinnan. Se sopii huonommin tuottoa tavoittelevalle sijoittajalle, joka löytää korkeampia bruttotuottoja yhden makuuhuoneen asunnoista Obasta, Mahmutlarista tai Avsallarista, ostajalle, joka tarvitsee oleskeluluvan pieneen asuntoon, tai ostajalle, joka haluaa enintään viisi vuotta vanhan talon, joita oli noin kolme viidestä myynnissä olevasta asunnosta Obassa ja Kargıcakissa mutta vain hieman yli kolmasosa Kestelissä.

Laskuesimerkki: kalustetun 1+1:n ostaminen ja vuokraaminen Kestelissä

Kalustettu yhden makuuhuoneen asunto, joka ostetaan lokakuun 2026 pyyntihinnan mediaanilla 5 265 000 TRY ja vuokrataan pyydetyn vuokran mediaanilla 25 000 TRY kuukaudessa, tuottaisi noin 4,5 % vuodessa nettona ennen tuloveroa, jos ostaja maksaa koko lainhuutomaksun eikä välityspalkkiota. Laskelma käyttää ilmoitusotosten mediaaneja ja vuonna 2026 voimassa olevia maksuja, jotka kerrotaan kokonaisuudessaan kohdassa ostokulut Turkissa. Kalustettu 1+1 on valittu, koska 1+1:t ovat suurin myynnissä olevien asuntojen ryhmä, 75 asuntoa 189:stä, ja kalustetulla 1+1:llä on suurin vuokraotos kaikista tyypeistä ja kalustuksista, kaksitoista ilmoitusta.

Lokakuun 2026 hinnoilla 246 058 TRY:n nettotulo on 4,5 % 5 475 600 TRY:n menosta ja 4,3 % 5 728 320 TRY:stä, jos ostaja maksaa myös suurimman välityspalkkion. Pienemmät kulut on jätetty pois: maanmittausviraston palvelumaksu, valantehnyt tulkki lainhuudatuksessa, korjaukset, kalusteiden uusiminen ja vuokratulon tulovero, joka riippuu omistajan verotuksellisesta asuinpaikasta. Kiinteistöverorivi on oletus, koska asunnon kunnallisen verotusarvon määrää Alanyan kaupunki eikä markkina, ja vuokra perustuu kahteentoista kalustetun 1+1:n ilmoitukseen.

Sama laskelma antaa kalustamattomalle 1+1:lle noin 5,2 % lokakuun 2026 mediaaneilla 5 100 000 TRY ja 27 500 TRY kuukaudessa seitsemästä vuokrasta, ja kalustetulle 2+1:lle noin 3,9 % hinnoilla 8 350 000 TRY ja 35 000 TRY, 3 000 TRY:n aidatilla ja 5 000 TRY:n kiinteistöverolla. Oban (5,9 %), Mahmutlarin (5,3 %), Avsallarin (5,2 %) ja Tosmurin (4,6 %) laskuesimerkit tuottivat enemmän, Kargıcakin (4,3 %) suunnilleen saman ja Cikcillin (3,9 %) vähemmän, joten yhden makuuhuoneen asunnon vuokraaminen Kestelissä on perusteltavissa kohtalaisesti ja kahden makuuhuoneen heikosti. Noin 106 400 USD:n kalustettu 1+1 on noin puolet omistukseen perustuvan oleskeluluvan edellyttämistä 200 000 USD:stä, eikä vuokralle annettu asunto voisi joka tapauksessa olla luvan perusteena.

Kuinka nopeasti hinnat ja vuokrat muuttuvat Kestelissä?

Viralliset luvut eivät mene aluetasoa alemmas: Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n asuntojen hintaindeksi nousi 20,0 % ja uusien vuokralaisten vuokraindeksi 23,6 % syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna 16. lokakuuta 2026 julkaistun tiedotteen mukaan. Vuotuinen kuluttajahintainflaatio oli TÜİKin mukaan 29,73 % syyskuussa 2026, joten molemmat luvut olivat reaalisesti laskuja, hinnoissa noin 7,5 % ja vuokrissa 5 %. Koko Turkissa indeksit nousivat 22,3 % ja 26,6 %.

TCMB tai TÜİK ei julkaise indeksiä Alanyalle tai yksittäiselle kaupunginosalle. Kestelin pyydetyt vuokrat antavat oman lyhyen tarkistuksen: kaikkien asuntojen mediaani oli 30 000 TRY sekä heinäkuusta lokakuun alkuun 2026 ulottuvassa otoksessa että 21. lokakuuta, ja 2+1:n mediaani nousi 32 000 TRY:stä 33 500 TRY:hin. Kestelin ilmoitusmediaanit ovat tilannekuva pyyntihinnoista yhtenä päivänä, 21. lokakuuta 2026, ja ne päivitetään tammikuussa 2027 samalla menetelmällä kuin muiden kuuden kaupunginosan luvut, joten muutos itse Kestelissä voidaan mitata siitä lähtien.