Asunnot Demirtaşissa, Alanya 2026: hinnat, vuokrat, etäisyydet ja oleskelulupa

Demirtaş on Alanyan kaupunginosa Antalyan maakunnassa D-400-tien varrella Gazipaşan suuntaan, 24,9 km tietä pitkin keskustasta, kauimpana samalla tavalla tutkituista kahdeksasta Alanyan kaupunginosasta, ja 22,6 km Gazipaşa-Alanyan lentokentältä, lähimpänä kahdeksasta; sillä oli 3 449 kirjoilla olevaa asukasta vuonna 2022 ja vain noin 2 km rantaviivaa länsireunallaan. Lokakuun 22. päivänä 2026 Emlakjetissä Demirtaşissa myynnissä olleiden 73 asunnon pyyntihinnan mediaani oli 4 550 000 TRY, noin 81 900 EUR, ja neliöhinnan mediaani 57 556 TRY, alin kahdeksasta, joskin Mahmutlar ja Avsallar olivat alle 3 % korkeampia. Kolme neljästä asunnosta oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, kolmannes yhdeksän-kaksitoistakerroksisissa kerrostaloissa, ja uudiskohteet pyysivät neliöltä vähemmän kuin yhdestä viiteen vuotta vanhat asunnot. Demirtaş ei ole maahanmuuttoviraston vuoden 2022 sulkulistalla, mutta yksikään 73 asunnosta ei pyytänyt niitä 200 000 Yhdysvaltain dollaria, joita kiinteistönomistukseen perustuva oleskelulupa edellyttää; kallein, 9 900 000 TRY, jäi rajasta 2 460 TRY. Pitkäaikaiseen vuokraukseen tarjottiin vain 10 asuntoa, mediaanivuokraan 18 500 TRY kuukaudessa, alemmalla tasolla kuin missään muussa sarjan kaupunginosassa, ja 2+1 tuotti noin 4,1 % bruttona ja laskuesimerkissä noin 3,1 % nettona, kahdeksasta heikoin lähtökohta vuokraukselle. Arki nojaa kylän kahteen ruokakauppaketjuun, terveysasemaan, postiin ja alakouluun; lähimmät valtion sairaalat ovat 22-24 km päässä Obassa ja Gazipaşassa.

Missä Demirtaş on, ja kuinka kaukana se on Alanyan keskustasta ja lentokentiltä?

Demirtaş on Alanyan piirikunnan kaupunginosa (mahalle) Antalyan maakunnassa Gazipaşaan vievän rantatien varrella Kargıcakin itäpuolella, ja se on OpenStreetMapin 22. lokakuuta 2026 mitatun reitityksen mukaan 24,9 km tietä pitkin Alanyan keskustasta Güller Pınarın kohdalta, 22,6 km Gazipaşa-Alanyan lentokentältä ja 154,1 km Antalyan lentokentältä. Näin se on samalla tavalla tutkituista kahdeksasta Alanyan kaupunginosasta kauimpana keskustasta, 0,3 km kauempana kuin länsipuolen Avsallar, ja lähimpänä Gazipaşa-Alanyan lentokenttää. Ilmoitukset kertovat lentokentän usein olevan 15 km päässä. Demirtaşin kyläpisteestä sinne on 17,0 km linnuntietä ja 22,6 km tietä pitkin, ilman liikennettä noin 22 minuuttia. Keskustaan usein mainittu 25 km on lähellä mitattua 24,9 km:ä.

Maanmittaus- ja kiinteistöpääosaston (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) ylläpitämän rajan mukaan Demirtaşin pinta-ala on 16,8 km², enemmän kuin Kestelin 12,4 km² ja vähemmän kuin Kargıcakin 23,4 km². Aliefendi ja İspatlı ovat pohjoisessa, İshaklı lännessä, Beyreli idässä, Hocalar kaakossa sekä Keşefli ja Yeşilöz etelässä. Kargıcakista ei ole suoraa rajaa: välissä ovat Aliefendi, İspatlı ja İshaklı. Rantatie D-400 ylittää kaupunginosan länsireunan, ja kylä on siitä 2,4 km linnuntietä sisämaahan päin.

Demirtaş oli vuoteen 2014 asti pikkukaupunki (belde), jolla oli oma kunta. Se ei kuulunut vuoden 2009 hallituksen päätökseen, jolla Kestel, Cikcilli, Oba, Çıplaklı ja Tosmur liitettiin Alanyan kuntaan. Sen kunta lakkasi lailla 6360, joka julkaistiin virallisessa lehdessä (Resmî Gazete) 6. joulukuuta 2012 ja joka lakkautti Turkin uusien suurkaupunkimaakuntien pikkukaupunkien kunnat ja liitti kunkin piirikunnan kuntaan yhtenä kaupunginosana pikkukaupungin nimellä maaliskuun 2014 kunnallisvaaleissa.

Sama reititys antaa matkat, joita asukas todella ajaa.

Ajoajat ovat reitityspalvelun arvioita vapaassa liikenteessä, joten kesäliikenne lisää jokaiselle riville. Lähtöpiste on sama Demirtaşin piste kuin Kargıcakin ja Kestelin oppaissa, ja reititys toistaa niiden julkaistut luvut: Kargıcakista Demirtaşiin 10,2 km ja Kestelistä Demirtaşiin 17,3 km. Näiden vapaan liikenteen arvioiden mukaan Gazipaşan keskustaan, sen valtion sairaalaan ja lentokentälle pääsee nopeammin kuin Alanyan keskustaan.

Alanyan itäinen kehätie, joka avattiin Hasbahçen ja Mahmutlarin välille 20. joulukuuta 2025, päättyy Mahmutlariin, eikä sen viimeisiä 3,2 km:ä Kargıcakin suuntaan ollut avattu lokakuuhun 2026 mennessä. Demirtaşista tuleva ajaa siksi D-400:aa pitkin Kargıcakin ja Mahmutlarin läpi päästäkseen kehätielle. Serikistä tuleva maksullinen moottoritie, jonka on määrä valmistua lokakuuhun 2028 mennessä, päättyy D-400:aan Telatiyessä Alanyan länsipuolella, ja sen vaikutukset piirikunnan eri osiin on kuvattu kohdassa Antalya-Alanya-moottoritie.

Onko Demirtaş meren rannalla, ja kuinka kaukana ranta on kylästä?

Demirtaş ulottuu merelle vain länsireunallaan, jossa noin 2,0 km OpenStreetMapin rantaviivasta on lähimpänä sen rajaa, ja itse kylä on noin 2,5 km linnuntietä lähimmältä rannalta. Luku 2,0 km syntyy, kun jokainen OpenStreetMapin rantaviivan osa liitetään lähimpään TKGM-rajaan, koska kiinteistöraja päättyy ennen rantaviivaa; luku on siis arvio, ja naapurit Yeşilöz, Kargıcak ja Keşefli saavat samasta rannasta pidemmät osuudet. Sinne kartoitetuilla rannoilla ei ole OpenStreetMapissa nimeä eikä pintamateriaalia.

Demirtaş on myös mäkinen. Copernicuksen korkeusmallissa rajan sisäpuolella tasaisesti sijoitetun 178 pisteen mediaanikorkeus on 107 m, ja 51 % maasta on yli 100 metrissä, kun Kestelissä osuus on 9 % ja Kargıcakissa 71 %. Kylän ympärillä oleva pohjoinen kaistale on noin 26-29 metrissä, ja maasto nousee etelään kukkuloiksi, joiden mediaani on 150-180 m ja korkein kohta 376 m. Vain 14 myynti-ilmoitusta 73:sta kertoi etäisyyden mereen, ja vain 2 niistä alle 200 m, joten otos ei pysty mittaamaan, paljonko meren läheisyys lisää hintaan, kuten Kestelissä ja Kargıcakissa pystyttiin.

Keitä Demirtaşissa asuu?

Turkin tilastovirasto TÜİK laski osoitepohjaisessa väestörekisterissään 31. joulukuuta 2022 Demirtaşiin 3 449 kirjoilla olevaa asukasta, mikä on uusin lokakuussa 2026 vahvistettavissa ollut kaupunginosaluku, kun vuonna 2017 heitä oli 2 946 ja vuonna 2009 3 030. Se on sarjan kahdeksasta kaupunginosasta pienin: vuonna 2022 Kargıcakissa oli 5 989 asukasta, Tosmurissa 11 712, Avsallarissa 15 220, Kestelissä 15 445, Cikcillissä 21 449, Obassa 28 864 ja Mahmutlarissa 53 034. Noin 206 kirjoilla olevalla asukkaalla neliökilometriä kohden se on myös harvimmin asuttu, ja sen kirjoilla oleva väestö kasvoi viidessä vuodessa vuoteen 2022 mennessä 17 %, kun Kestelissä kasvu oli 64 %.

Rekisteri laskee ne, joiden osoite on Demirtaşissa, joten siihen kuuluvat ulkomaalaiset asukkaat, joilla on rekisteröity osoite, mutta ei muualla asuvia loma-asunnon omistajia. Mikään virallinen lähde ei julkaise ulkomaalaisten asukkaiden määrää kaupunginosittain, eikä Demirtaş kuulu niihin Alanyan kaupunginosiin, jotka maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) sulki vuonna 2022 ulkomaalaisväestön tiheyden perusteella.

Myynti-ilmoitukset kuvaavat uutta asuntokantaa, joka ostetaan pidettäväksi pikemmin kuin vuokrattavaksi. Lokakuun 22. päivänä 2026 myynnissä olleista 73 asunnosta 68 eli 93 % kuvattiin tyhjiksi ja 5 omistajan asumiksi; yksikään ei ollut vuokrattu. Useimmat myytiin kalustamattomina: 23 niistä 66 ilmoituksesta, jotka kertoivat asian, oli kalustettuja, 35 %, kun Kestelissä ja Kargıcakissa osuus oli 74 %. Samana päivänä pitkäaikaiseen vuokraukseen tarjottiin vain 10 asuntoa.

Mitä asunnon ostaminen Demirtaşista maksaa?

Demirtaşissa 22. lokakuuta 2026 myynnissä olleiden asuntojen pyyntihinnan mediaani oli 4 550 000 TRY, noin 81 900 EUR, ja bruttoneliöhinnan mediaani 57 556 TRY, noin 1 036 EUR, mikä on alin neliöhinta samalla tavalla tutkituista kahdeksasta Alanyan kaupunginosasta, joskin vain hieman Mahmutlarin ja Avsallarin alapuolella. Mediaanit on laskettu kaikista 73 asuntoilmoituksesta, jotka olivat sinä päivänä Emlakjetissä, valtakunnallisessa turkkilaisessa asuntoportaalissa, ja jotka luettiin ilmoitus kerrallaan. Euromäärät perustuvat Turkin keskuspankin (TCMB) 21. lokakuuta 2026 tiedotteen euron ostokurssiin 55,5780 TRY. Kyse on pyyntihinnoista, ei kauppahinnoista, ja niiden välistä eroa käsitellään kohdassa asunnon hinnasta tinkiminen Alanyassa.

Yhden ja kahden makuuhuoneen asunnot ovat 61 ilmoitusta 73:sta, 32 ja 29 niistä.

Turkkilaiset ilmoitukset laskevat makuuhuoneet ja olohuoneen, joten 1+1 on yhden makuuhuoneen kaksio, jossa on erillinen olohuone, ja 2+1 kahden makuuhuoneen kolmio. Bruttopinta-alaan sisältyy osuus seinistä ja parvekkeista; otoksessa nettopinta-ala oli mediaanina 89 % bruttoluvusta. Rivi 3+1 perustuu 7 ilmoitukseen, joten se on vain suuntaa antava. Muut viisi ilmoitusta olivat kaksi 3+2:ta, kaksi 5+1:tä ja yksi 4+1.

Demirtaşin neliö on tutkituista kahdeksasta kaupunginosasta halvin, mutta vain pienellä erolla kahteen seuraavaan. Mediaani 57 556 TRY neliöltä oli 1,3 % alle Mahmutlarin 58 289 TRY:n, mitattuna 13. lokakuuta 2026, ja 2,4 % alle Avsallarin 59 000 TRY:n 16. lokakuuta, sitten 9 % alle Cikcillin 63 195 TRY:n 17. lokakuuta, 12 % alle Tosmurin 65 424 TRY:n ja 16 % alle Oban 68 149 TRY:n 14. lokakuuta, 20 % alle Kargıcakin 71 765 TRY:n 20. lokakuuta ja 24 % alle Kestelin 75 909 TRY:n 21. lokakuuta. Demirtaşissa 2+1 pyysi 31 % vähemmän kuin Kargıcakissa, jossa mediaani-2+1 pyysi 7 610 000 TRY, ja 11 % vähemmän kuin Mahmutlarissa. Asuntoa kohden Avsallar on yhä halvempi: siellä mediaani-ilmoitus pyysi 4 200 000 TRY ja mediaani-2+1 4 875 000 TRY.

Kalusteilla on Demirtaşissa hinta, toisin kuin Kestelissä ja Kargıcakissa. Lokakuussa 2026 kalustetut 1+1-asunnot pyysivät mediaanina 4 090 000 TRY ja kalustamattomat 3 250 000 TRY, 26 % enemmän, suunnilleen samanikäisistä ja -kokoisista asunnoista, mutta 1+1-asunnoista vain 8 oli kalustettuja ja 21 kalustamattomia.

Heinäkuun 1. päivän 2026 jälkeen julkaistut ilmoitukset pyysivät mediaanina 5 440 000 TRY 2+1:stä ja 3 750 000 TRY 1+1:stä, hieman koko otosta enemmän, mutta 42 ilmoitusta on liian vähän trendin lukemiseen erosta. Kymmenen ilmoitusta oli ollut esillä vuodesta 2025 tai aiemmin. Viisi toisti toisen ilmoituksen huonemäärän, pinta-alan ja hinnan, mikä on tavallinen merkki siitä, että kaksi välittäjää on ilmoittanut saman asunnon; ilman niitä mediaani on 4 600 000 TRY ja neliöhinta 57 743 TRY.

Miten talon ikä muuttaa neliöhintaa Demirtaşissa?

Kolme neljästä Demirtaşissa myynnissä olleesta asunnosta oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, ja uudiskohteet pyysivät neliöltä vähemmän kuin yhdestä viiteen vuotta vanhat asunnot: 56 737 TRY vastaan 67 854 TRY lokakuussa 2026. Enintään viisi vuotta vanhat 55 asuntoa olivat 75 % otoksesta, sarjan toiseksi suurin osuus Avsallarin 85 %:n jälkeen, kun Kestelissä osuus oli 37 % ja Kargıcakissa 60 %.

Uudiskohteiden notkahdus pätee lokakuussa 2026 myös asuntotyyppien sisällä: uudet 1+1-asunnot pyysivät 8 ilmoituksessa 58 299 TRY neliöltä, kun 23 yhdestä viiteen vuotta vanhaa 1+1-asuntoa pyysi 68 182 TRY, ja uudet 2+1-asunnot 9 ilmoituksessa 57 059 TRY, kun 10 pyysi 67 854 TRY. Ilmoitukset eivät selitä eroa, ja 8-23 ilmoituksella ryhmää kohden se ei välttämättä säily. Vanhemmat luokat perustuvat kukin 5-8 ilmoitukseen; ne osoittavat vain, että yli viisi vuotta vanhoja taloja on Demirtaşissa vähän ja että ne pyytävät vähemmän.

Koska kolme neljäsosaa asuntokannasta on enintään viisi vuotta vanhaa, useimmat Demirtaşin asunnot valmistuivat sen jälkeen, kun nykyinen Turkin rakennusten maanjäristysmääräys (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) tuli voimaan 1. tammikuuta 2019. Määräyksen soveltamisen ratkaisee rakennusluvan päivämäärä, ei talon valmistumisvuosi, joten vuonna 2021 valmistunut talo on voinut saada luvan vielä vanhoilla säännöillä. Luvan päivämäärä on talon asiakirjoissa Alanyan kunnassa.

Mitä vuokra maksaa Demirtaşissa?

Demirtaşissa 22. lokakuuta 2026 pitkäaikaiseen vuokraukseen tarjottujen asuntojen pyyntivuokran mediaani oli 18 500 TRY kuukaudessa, noin 333 EUR, ja viiden 2+1-asunnon mediaani 18 000 TRY, alimmat vuokrat tutkituista kahdeksasta kaupunginosasta. Mediaanit on laskettu kaikista 10 Emlakjetin vuokrailmoituksesta Demirtaşin asunnoille sinä päivänä, joten ne ovat vain suuntaa antavia.

Muut viisi asuntoa 22. lokakuuta 2026 olivat kaksi 1+1-asuntoa hintaan 12 000 TRY ja 19 000 TRY, kaksi 3+1-asuntoa hintaan 16 000 TRY ja 20 000 TRY sekä yksi 4+1 hintaan 20 000 TRY. Seitsemän kymmenestä oli kalustamattomia ja kolme kalustettuja, liian vähän vertailuun. Kaikki koot yhdessä Demirtaşissa pyydettiin mediaanina 182 TRY vuokraa neliöltä, kun Kestelissä luku oli 348 TRY, Kargıcakissa ja Obassa 318 TRY sekä Cikcillissä, Tosmurissa, Mahmutlarissa ja Avsallarissa 270-273 TRY. 2+1 maksoi Demirtaşissa 18 000 TRY, Tosmurissa ja Mahmutlarissa 25 000 TRY, Avsallarissa 29 000 TRY, Kestelissä 33 500 TRY ja Kargıcakissa 35 000 TRY.

Demirtaşin vuokrailmoitukset pysyvät esillä kuukausia. Kaksi kymmenestä oli ollut esillä syyskuusta ja joulukuusta 2025, ja niistä 5 Demirtaşin ilmoituksesta, jotka olivat heinäkuun ja lokakuun 2026 alun otoksessa, jota käytettiin aiheessa elinkustannukset Alanyassa, 4 oli yhä esillä 22. lokakuuta. Vuokralle tarjottiin vain yksi huvila, 35 000 TRY kuukaudessa, joten huvilan vuokraa ei voi kertoa.

Millaisen vuokratuoton asunto Demirtaşissa voi tuottaa?

Kahden makuuhuoneen asunto Demirtaşissa tuotti lokakuun 2026 pyyntihinnoilla ja -vuokrilla noin 4,1 % bruttovuokratuoton: 2+1-asunnon mediaanivuokran 18 000 TRY kaksitoista kuukautta jaettuna mediaanipyyntihinnalla 5 250 000 TRY. Millään muulla asuntotyypillä ei ollut tarpeeksi vuokrailmoituksia tuoton laskemiseen, ja 2+1:n luku perustuu viiteen vuokraan, kalustetut ja kalustamattomat yhdessä, joten yksi uusi ilmoitus voi siirtää sitä puoli prosenttiyksikköä tai enemmän.

Demirtaşin hinnat ovat sarjan alimmat, mutta vuokrat vielä alemmat, joten tuotto ei ole suurempi. Kalustetut 2+1-asunnot tuottivat saman kuukauden hinnoilla bruttona 5,5 % Tosmurissa, 5,4 % Kargıcakissa, 5,0 % Kestelissä ja 4,3 % Cikcillissä. Molemmat luvut perustuvat pyyntihintoihin, joten todellinen tuotto riippuu siitä, mitä ostaja maksaa ja mihin vuokralainen sitoutuu.

Nettotuotto on vielä pienempi. Aidat eli kuukausittainen yhtiövastike, kiinteistövero, DASK-maanjäristysvakuutus ja kuukaudet, jolloin asunto on tyhjänä vuokralaisten välillä, vähennetään kaikki vuokrasta, ja 2+1-asunnon laskuesimerkki käy nämä erät läpi. Vuokratulot ovat Turkissa myös verotettavia, ja säännöt eroavat maassa asuvien ja ulkomailla asuvien välillä.

Lyhytaikaisella lomavuokrauksella on omat sääntönsä. Asuntojen matkailuvuokrausta koskevan lain 7464 mukaan asunnon vuokraaminen enintään 100 päivän jaksoiksi vaatii kulttuuri- ja matkailuministeriön luvan, ja hakemukseen on liitettävä kaikkien rakennuksen omistajien yksimielinen päätös. Perustuslakituomioistuin hylkäsi säännöstä tehdyn valituksen 25. joulukuuta 2025 päätöksellä, joka julkaistiin virallisessa lehdessä 2. huhtikuuta 2026. Demirtaşissa, jossa 24 myynnissä olevasta 73 asunnosta on yhdeksän-kaksitoistakerroksisissa kerrostaloissa ja 62 ilmoitusta mainitsee uima-altaan, lomavuokraus vaatii jokaisen talon omistajan kirjallisen suostumuksen.

Alueellinen suunta on toistaiseksi vuokranantajan eduksi. Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n uusien vuokralaisten vuokraindeksi nousi syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna 23,6 % ja asuntojen hintaindeksi 20,0 %.

Voivatko ulkomaalaiset saada oleskeluluvan Demirtaşin osoitteeseen vuonna 2026?

Demirtaş ei ole maahanmuuttoviraston suljettujen kaupunginosien luettelossa, joten mikään sulku ei estä sikäläistä osoitetta, mutta kiinteistönomistukseen perustuva lupa edellyttää vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollarin arvoista asuntoa, jossa omistaja itse asuu, eikä yksikään 22. lokakuuta 2026 myynnissä olleesta 73 asunnosta pyytänyt niin paljon. Kallein asunto, 230 m²:n 5+1, pyysi 9 900 000 TRY, noin 199 950 USD, 2 460 TRY rajan alapuolella.

Viraston luettelo 1 169 kaupunginosasta, jotka on suljettu 1. heinäkuuta 2022 alkaen, nimeää Alanyasta neljä, Kargıcakin, Mahmutlarin, Kestelin ja Avsallarin, liitetiedoston riveillä 145-148; Demirtaş ei ole niiden joukossa. Ilmoitus, joka tarkistettiin uudelleen 22. lokakuuta 2026, kuvaa nyt sulun koskevan tilapäisen ja kansainvälisen suojelun rekisteröintejä sekä suojeltujen maakunnan vaihtoja, eikä mainitse enää oleskelulupia. Sanamuodon muutos vuonna 2026 on kuvattu oppaassa Avsallar, joka on yksi luettelon kaupunginosista.

Arvoehto on se, jota yksikään Demirtaşin asunto ei täyttänyt. Viraston lyhytaikaisen oleskeluluvan asiakirjaluettelo, joka on julkaistu e-İkamet-hakusivustolla, edellyttää, että kiinteistöön perustuvaan lupaan käytetyn asunnon arvo oli hankintapäivänä vähintään 200 000 Yhdysvaltain dollaria Turkin liiroina ja että se on ulkomaalaisen omana kotina eikä vuokralla tai muun tulon lähteenä. TCMB:n 21. lokakuuta 2026 dollarin ostokurssilla 49,5123 TRY raja oli noin 9 902 000 TRY. Mediaani-2+1 pyysi 5 250 000 TRY, noin 106 000 USD, noin 53 % rajasta. Jokaisessa muussa sarjan kaupunginosassa oli asuntoja rajan yläpuolella: 40 % Kargıcakissa ja Cikcillissä, 30 % Kestelissä, noin 27 % Obassa ja Tosmurissa, 14 % Mahmutlarissa ja 3 % Avsallarissa.

Neljä Demirtaşissa myynnissä olleesta seitsemästä huvilasta pyysi rajaa enemmän, ja neljästä kaksi oli sama talo kahteen kertaan ilmoitettuna. Kiinteistöön perustuvaa lupaa Demirtaşissa tarvitseva ostaja katsoo siis huvilaa eikä asuntoa, ja ratkaiseva arvo on ostopäivän arvo. Hakemuksen kulku on kuvattu kohdassa oleskelulupa.

Millainen asuntokanta Demirtaşissa on?

Demirtaşin asunnot ovat uusia: kolme neljäsosaa 22. lokakuuta 2026 myynnissä olleista oli enintään viisi vuotta vanhoissa taloissa, kolmannes yhdeksän-kaksitoistakerroksisissa kerrostaloissa, 85 % ilmoituksista mainitsi uima-altaan, ja kaksi kolmasosaa niistä ilmoituksista, jotka kertoivat jommankumman kahdesta huoneisto-omistuksen muodosta, kertoi kat irtifakın eli rakennusvaiheen omistusmuodon. Profiilin antavat 73 myynti-ilmoituksen tietosivut.

Korkeat talot ovat uusia. Yhdeksän-kaksitoistakerroksisten talojen 24 asuntoa olivat mediaanina vuoden vanhoja ja pyysivät lokakuussa 2026 neliöltä 69 329 TRY, kun enintään kuusikerroksisten talojen 37 asuntoa pyysi 47 083 TRY. Ilmoituksista 73 kertoi 57 hissin, 59 pysäköinnin, ja 24 sijoitti asunnon site-alueelle (aidattuun asuinkompleksiin). Site-alueella sijaitseminen ei tarkoittanut kalliimpaa: site-alueen 24 asuntoa pyysi mediaanina 54 964 TRY neliöltä, kun sen ulkopuoliset 49 pyysivät 62 692 TRY. Yksikään ei maininnut maakaasua lämmityksenä. Ne 26 myynti-ilmoitusta, jotka kertoivat aidatin, antoivat mediaaniksi 1 900 TRY kuukaudessa, vähemmän kuin Kestelin 2 500 TRY, Kargıcakin 3 000 TRY ja Oban 2 100 TRY ja lähellä Avsallarin 1 875 TRY:tä, ja 57 ilmoitusta 73:sta kuvasi asunnon lainakelpoiseksi.

Niistä 46 ilmoituksesta, jotka kertoivat omistusmuodoksi kat irtifakın tai kat mülkiyetin (täysi huoneisto-omistus), 30 eli 65 % kertoi kat irtifakın, sarjan toiseksi suurin osuus Kestelin 67 %:n jälkeen. Nuoressa asuntokannassa se on odotettavaa: niistä 35 enintään viisi vuotta vanhasta asunnosta, jotka kertoivat omistusmuodon, 20 oli kat irtifakı -muodossa, joka huoneisto-omistuslain (Kat Mülkiyeti Kanunu, laki 634) 3 pykälän mukaan muuttuu kat mülkiyetiksi koko talolle myönnetyn käyttöönottoluvan (yapı kullanma izin belgesi, kutsutaan nimellä iskan) perusteella. Vanhemmista asunnoista osuus oli 10/11, ja talolla, joka on yhä kat irtifakı -muodossa vuosia valmistumisen jälkeen, ei yleensä ole rekisteröityä käyttöönottolupaa. Voimassa oleva omistusmuoto näkyy itse omistusoikeuskirjassa, ja eri tyyppien merkitys ostajalle on kuvattu kohdassa omistusoikeuskirjan tyypit Turkissa.

Huviloita on vähän. Lokakuun 22. päivänä 2026 myynnissä oli seitsemän, mediaanihintaan 10 600 000 TRY; kaksi ilmoitusta koski samaa 240 m²:n 4+1-taloa, yksi oli 850 m²:n erillinen kartano hintaan 75 000 000 TRY, ja seitsemästä viisi oli yli kymmenen vuotta vanhoissa rakennuksissa, joten huviloiden hintoja ei voi mitata.

Millaista arki Demirtaşissa on: kaupat, terveysasema, koulu, bussit?

Arki Demirtaşissa kattaa kylässä perustarpeet eikä juuri muuta: kaksi ruokakauppaketjua, terveysasema ja posti ovat 0,6 km:n säteellä kyläpisteestä, kaupunginosassa on valtion alakoulu, ja lähimmät valtion sairaalat ovat 22-24 km päässä Obassa ja Gazipaşassa. Mainitut paikat ovat OpenStreetMapissa lokakuussa 2026 ja TKGM-rajan sisäpuolella; matkat tietä pitkin lasketaan Demirtaşin kyläpisteestä.

• Kaupat: BİM Atatürk Caddesilla ja A101 ovat 0,3 ja 0,4 km päässä kyläpisteestä. Lähimmät ostoskeskukset ovat Plumeria Kargıcakissa, 9,7 km päässä, ja Akdeniz Park Mahmutlarissa, 14,2 km päässä.
• Terveys: OpenStreetMapissa nimellä Demirtaş Sağlık Ocağı merkitty terveysasema on 0,5 km päässä kyläpisteestä, ja rajan sisäpuolelle on kartoitettu kaksi apteekkia. Valtion sairaalat ovat ALKÜ Alanyan opetus- ja tutkimussairaala Obassa, 22,1 km ja noin 26 minuutin päässä, sekä Gazipaşan valtion sairaala, 23,7 km ja noin 19 minuutin päässä. Muhtar, kaupunginosan vaaleilla valittu edustaja, voi vahvistaa, mikä perhelääkäri osoitetta palvelee.
• Koulut: valtion alakoulu Demirtaş İlkokulu ilmoittaa opetusministeriön sivustollaan osoitteekseen Uğur Mumcu Caddesi nro 28, ja ministeriön koululistaa toistava hakemisto sijoittaa yläkoulu Demirtaş Nihal Demirel Ortaokulun Antalya-Mersin Caddesille, joka on D-400:n nimi tällä kohdalla. Perheiden kannattaa varmistaa paikat kullakin asteella Alanyan piirikunnan opetusvirastosta (İlçe Milli Eğitim Müdürlüğü).
• Posti: PTT:n toimipiste on 0,6 km päässä kyläpisteestä.
• Viikkotori: Demirtaşin oman torin päivää ei lokakuussa 2026 löytynyt Alanyan torilistoista eikä OpenStreetMapista. Lähin rekisteröity tori on Mahmutlarin tiistaitori, 12,7 km päässä.
• Bussit: Alanyan kunnalta ei lokakuussa 2026 löytynyt ajantasaista aikataulua eikä linjanumeroa Demirtaşiin kulkeville kaupunkibusseille tai dolmuşeille (jaetuille pikkubusseille), joten autottoman ostajan kannattaa tarkistaa lähin pysäkki ja vuoroväli paikan päällä.
• Meri: lähin ranta on noin 2,5 km linnuntietä kylästä, ja D-400 kulkee rannikkoa pitkin kaupunginosan länsireunalla.
• Syedra: Syedran antiikin kaupungin rauniot ovat Kargıcakissa, 12,5 km tietä pitkin.

Sähkö- ja vesitariffit ja ruokakauppojen hinnat ovat samat kuin muualla Alanyassa, joten Demirtaşin elinkustannukset eroavat muusta piirikunnasta lähinnä vuokran ja aidatin osalta, ja molemmat ovat sarjan alimpien joukossa. Ostoskeskus sekä tiistai- ja lauantaitorit ovat Mahmutlarissa, noin 16 minuutin päässä.

Mitkä ovat Demirtaşissa asumisen haitat?

Demirtaşin tärkeimmät haitat ovat etäisyys, 24,9 km Alanyan keskustaan ja yli 22 km valtion sairaalaan, asuntomarkkina, jossa yksikään asunto ei täyttänyt oleskeluluvan arvoehtoa, kymmenen ilmoituksen vuokramarkkina sarjan alimmilla vuokrilla, pieni kylä, jossa on vähän palveluja, ja kylä, joka sijaitsee merestä sivussa nousevassa maastossa. Mikään niistä ei sulje Demirtaşia pois, mutta jokainen muuttaa sitä, mitä ostajan kannattaa tarkistaa.

• Etäisyys: Alanyan keskusta on 24,9 km päässä, ilman liikennettä noin 29 minuuttia, kauimpana kahdeksasta tutkitusta kaupunginosasta, ja itäinen kehätie alkaa vasta Mahmutlarista.
• Etäisyys sairaalaan: lähimmät valtion sairaalat ovat 22,1 km päässä Obassa ja 23,7 km päässä Gazipaşassa.
• Oleskelulupa: yksikään 22. lokakuuta 2026 myynnissä olleista 73 asunnosta ei pyytänyt niitä 200 000 Yhdysvaltain dollaria, joita kiinteistöön perustuva lupa edellyttää; kallein pyysi 9 900 000 TRY.
• Ohut vuokramarkkina: pitkäaikaiseen vuokraukseen tarjottiin 10 asuntoa, mediaanivuokraan 18 500 TRY kuukaudessa ja 182 TRY neliöltä, sarjan alimmat, ja kaksi niistä oli ollut esillä vuodesta 2025.
• Pieni paikka: 3 449 kirjoilla olevaa asukasta, kaksi ruokakauppaketjua, ei löydettyä torin päivää eikä löydettyä bussiaikataulua.
• Meri ja rinne: kylä on noin 2,5 km linnuntietä rannasta, puolet kaupunginosasta on yli 100 metrissä, ja vain 14 myynti-ilmoitusta kertoi etäisyyden mereen.
• Metsäpalo lähellä: naapurikylä Aliefendissä 18. syyskuuta 2025 syttynyt metsäpalo vahingoitti Antalyan alueellisen metsäosaston mukaan 300 hehtaaria metsää ja ulottui uutistoimisto DHA:n mukaan İspatlıin ja Kargıcakiin; mikään löydetty raportti ei kerro sen ulottuneen Demirtaşiin.
• Vanhat ja päällekkäiset ilmoitukset: 5 myynti-ilmoitusta 73:sta toisti toisen ilmoituksen pinta-alan ja hinnan, ja 10 oli ollut esillä vuodesta 2025 tai aiemmin.

Jokaisen näistä voi tarkistaa ennen tarjousta. Omistusmuoto, käyttöönottolupa, rakennusluvan päivämäärä ja reitti rantaan kuuluvat tarkistuksiin, jotka on kuvattu kohdassa asunnon ostaminen Alanyasta ja tutustumismatka.

Kenelle Demirtaş sopii, ja miten se vertautuu Mahmutlariin, Kargıcakiin, Kesteliin, Obaan, Tosmuriin, Cikcilliin ja Avsallariin?

Demirtaş sopii ostajille, jotka haluavat uuden asunnon sarjan alimmalla neliöhinnalla lähellä Gazipaşa-Alanyan lentokenttää ja käyttävät sitä itse sen sijaan, että laskisivat vuokran varaan; se ei sovi ostajalle, joka tarvitsee kiinteistöön perustuvan oleskeluluvan asunnon kautta, koska yksikään lokakuussa 2026 myynnissä olleista asunnoista ei täyttänyt 200 000 Yhdysvaltain dollarin arvoehtoa, eikä sille, joka haluaa kaupungin, sairaalan tai rannan kävelymatkan päähän. Se on myös sarjan ainoa kaupunginosa, josta Gazipaşan keskustaan, lentokentälle ja valtion sairaalaan pääsee nopeammin kuin Alanyan keskustaan.

Myyntihinnat mitattiin Demirtaşissa 22. lokakuuta, Kestelissä 21. lokakuuta, Kargıcakissa 20. lokakuuta, Cikcillissä 17. lokakuuta, Avsallarissa 16. lokakuuta, Obassa ja Tosmurissa 14. lokakuuta sekä Mahmutlarissa 13. lokakuuta 2026. Demirtaşin, Kestelin, Kargıcakin, Cikcillin, Avsallarin ja Tosmurin vuokrat ovat kaikki mittauspäivänä esillä olleet ilmoitukset, ja Demirtaşin luvut perustuvat 10 ilmoitukseen; Oban ja Mahmutlarin vuokrat ovat heinä- ja lokakuun 2026 välillä julkaistuista ilmoituksista. Etäisyydet on mitattu samaan pisteeseen Güller Pınarın kohdalla ja samaan lentokenttäpisteeseen.

Näiden lukujen perusteella Demirtaş sopii ostajalle, joka haluaa lomakodin tai asunnon pitkiä oleskeluja varten uudessa talossa, lentää Gazipaşan kautta, ajaa autoa ja tyytyy kylän kauppaan ja terveysasemaan kaupungin sijaan. Huonommin se sopii tuottoa hakevalle sijoittajalle, joka löytää korkeamman bruttotuoton Obasta, Mahmutlarista tai Avsallarista ja syvemmän vuokramarkkinan kaikista kolmesta; ostajalle, joka tarvitsee oleskeluluvan kiinteistön kautta ja haluaa asunnon; tai taloudelle, joka tarvitsee sairaalan tai rannan kävelymatkan päähän. Mahmutlar pyytää neliöltä lähes saman, on 13,3 km lähempänä keskustaa ja sillä on sarjan eniten ilmoituksia, ja Avsallar, yhtä kaukana länsipuolella, pyytää neliöltä hieman enemmän mutta asunnolta vähemmän.

Laskuesimerkki: 2+1-asunnon ostaminen ja vuokraaminen Demirtaşissa

Kahden makuuhuoneen asunto, joka ostetaan lokakuun 2026 mediaanipyyntihintaan 5 250 000 TRY ja vuokrataan mediaanipyyntivuokraan 18 000 TRY kuukaudessa, tuottaisi noin 3,1 % vuodessa nettona ennen tuloveroa, jos ostaja maksaa koko lainhuudatusmaksun eikä välityspalkkiota. Laskelma käyttää ilmoitusotosten mediaaneja ja vuonna 2026 voimassa olevia kuluja, jotka on kuvattu kokonaisuudessaan kohdassa ostokulut Turkissa. 2+1 valittiin, koska se on ainoa asuntotyyppi, jolla on mediaaniin riittävästi vuokrailmoituksia, viisi, ja myynnissä olevien asuntojen toiseksi suurin ryhmä, 29 asuntoa 73:sta.

Lokakuun 2026 hinnoilla 169 058 TRY:n nettotulo on 3,1 % 5 460 000 TRY:n kuluista ja 3,0 % 5 712 000 TRY:stä, jos ostaja maksaa myös suurimman välityspalkkion. Pienemmät kulut on jätetty pois: maanmittausviraston palvelumaksu, maanmittausviraston valantehnyt tulkki, korjaukset, kalusteet ja vuokran tulovero, joka riippuu omistajan verotuksellisesta kotipaikasta. Kiinteistöverorivi on oletus, koska asunnon kunnallisen arvon määrää Alanyan kunta eikä markkina, ja vuokra perustuu viiteen 2+1-ilmoitukseen, kalustetut ja kalustamattomat yhdessä.

Oban (5,9 %), Mahmutlarin (5,3 %), Avsallarin (5,2 %), Tosmurin (4,6 %), Kestelin (4,5 %), Kargıcakin (4,3 %) ja Cikcillin (3,9 %) laskuesimerkit antoivat kaikki enemmän, joten vuokrattavaksi ostaminen on Demirtaşissa kahdeksasta heikoin tapaus. 1+1-asunnolle esimerkkiä ei voi laskea, koska vuokralle tarjottiin vain kaksi 1+1-asuntoa. Noin 106 000 USD:n hintainen 2+1 on lokakuussa 2026 noin puolet niistä 200 000 Yhdysvaltain dollarista, joita kiinteistöön perustuva oleskelulupa edellyttää, eikä vuokralaisille vuokrattu asunto voisi joka tapauksessa olla sellaisen perusta.

Kuinka nopeasti hinnat ja vuokrat muuttuvat Demirtaşissa?

Viralliset luvut eivät mene aluetasoa alemmas: Antalyan, Burdurin ja Ispartan alueella TCMB:n asuntojen hintaindeksi nousi syyskuuhun 2026 päättyneenä vuonna 20,0 % ja uusien vuokralaisten vuokraindeksi 23,6 %, 16. lokakuuta 2026 julkaistun tiedotteen mukaan. Vuotuinen kuluttajahintainflaatio oli TÜİK:n mukaan syyskuussa 2026 29,73 %, joten kumpikin luku oli reaalisesti laskua, hinnoissa noin 7,5 % ja vuokrissa 5 %. Koko Turkissa indeksit nousivat 22,3 % ja 26,6 %.

TCMB tai TÜİK eivät julkaise indeksiä Alanyalle tai yksittäiselle kaupunginosalle. Demirtaşin omat ilmoitukset antavat vain heikon signaalin: 1. heinäkuuta 2026 jälkeen julkaistut asunnot pyysivät hieman koko otosta enemmän, 2+1:stä 5 440 000 TRY vastaan 5 250 000 TRY, ja heinäkuun ja lokakuun alun otoksen 5 vuokrailmoituksesta 4 oli yhä esillä 22. lokakuuta. Demirtaşin ilmoitusmediaanit ovat tilannekuva pyyntihinnoista yhtenä päivänä, 22. lokakuuta 2026, ja ne päivitetään tammikuussa 2027 samalla menetelmällä kuin muiden seitsemän kaupunginosan luvut; siitä lähtien Demirtaşin oma muutos on mitattavissa.