Тосмур является прибрежным районом Аланьи в провинции Анталья, примерно в 5,3 км к востоку от центра города у Гюллер Пынары; по его юго-восточному краю течёт Дим Чайы (река Дим), а на другом берегу начинается Кестель. 14 октября 2026 года медианная цена предложения у 91 квартиры, выставленной на продажу в Тосмуре на Emlakjet, составляла 7 000 000 TRY, около 127 000 EUR, а медиана за квадратный метр 65 424 TRY, на 4% ниже, чем в Обе, и на 12% выше, чем в Махмутларе при том же методе измерения; две из трёх были квартирами с двумя спальнями. Жильё здесь старше и выше, чем в Обе: 86% квартир на продажу находились в домах старше пяти лет и 55% в домах от девяти до двенадцати этажей, а 18 объявлений в пределах 200 м от моря запрашивали за квадратный метр примерно на 72% больше, чем расположенные дальше. В долгосрочную аренду предлагалось всего 25 квартир, медианная арендная плата составляла 26 000 TRY в месяц; меблированная 2+1 давала валовую доходность около 5,5% и расчётную чистую доходность около 4,6% после пошлины за тапу, взноса на обслуживание, страховки, налога на недвижимость и одного месяца без арендатора. В отличие от Кестеля, Тосмур никогда не входил в список закрытых районов миграционной службы 2022 года, но вид на жительство на основании собственности требует жилья стоимостью не менее 200 000 USD, которое владелец не сдаёт, и лишь 27% квартир на продажу стоили столько. Повседневные дела решаются внутри района, от четвергового базара на 9. Sokak до семи сетевых супермаркетов, а ближайшая государственная больница находится в 2,3 км, в Обе.
Где находится Тосмур и как далеко он от центра Аланьи и аэропортов?
Тосмур является прибрежным районом (mahalle) округа Аланья в провинции Анталья и, по маршрутизации OpenStreetMap от 15 октября 2026 года, находится примерно в 5,3 км по дороге к востоку от центра Аланьи у Гюллер Пынары и в 36,9 км от аэропорта Газипаша-Аланья. Тосмур лежит между Обой на западе и Кестелем на востоке. По границе района в OpenStreetMap Дим Чайы образует юго-восточный край Тосмура на последних 1,5 км перед устьем; Кестель начинается на противоположном берегу, а весь район занимает около 1,9 км².
Тосмур был деревней, пока правительственное решение от 8 декабря 1998 года, опубликованное на следующий день в Официальной газете (Resmî Gazete), не учредило здесь муниципалитет с названием Тосмур. Он оставался посёлком (belde) до тех пор, пока Закон 6360, закон 2012 года о муниципалитетах крупных городов, не вступил в силу на местных выборах в марте 2014 года и не сделал его районом Аланьи.
Та же маршрутизация даёт расстояния, которые житель реально проезжает.
| От центра Тосмура до | Расстояние по дороге | Время в пути без пробок |
|---|---|---|
| Пляж на Ahmet Tovuş Bulvarı | 0,8 км | 2 минуты |
| Мост через Дим Чайы на трассе D-400 | 0,9 км | 1 минута |
| Четверговый базар, 9. Sokak | 1,2 км | 2 минуты |
| Учебно-исследовательская больница ALKÜ Аланья | 2,3 км | 4 минуты |
| Главное здание муниципалитета Аланьи, Джумхуриет | 2,4 км | 3 минуты |
| Оба | 2,6 км | 3 минуты |
| Торговый центр Alanyum | 2,7 км | 3 минуты |
| Джикджилли | 3,4 км | 4 минуты |
| Кестель | 3,9 км | 5 минут |
| Центр Аланьи (Гюллер Пынары) | 5,3 км | 7 минут |
| Университет Алааддина Кейкубата в Аланье, кампус Кестель | 5,5 км | 7 минут |
| Больница университета Башкент, Сарай | 6,3 км | 8 минут |
| Махмутлар | 6,8 км | 7 минут |
| Пещера Дим (Dim Mağarası) | 8,8 км | 12 минут |
| Крепость Аланьи | 9,2 км | 16 минут |
| Аэропорт Газипаша-Аланья (GZP) | 36,9 км | 37 минут |
| Аэропорт Антальи (AYT) | 134,2 км | около 104 минут |
Время в пути является оценкой сервиса маршрутизации без пробок, поэтому летом к каждой строке добавляется трафик. Некоторые расстояния также зависят от направления из-за улиц с односторонним движением и разделённой трассы D-400: из Обы в Тосмур 1,3 км, обратно 2,6 км. Восточная объездная дорога Аланьи, открытая между Хасбахче и Махмутларом 20 декабря 2025 года, проходит вглубь от побережья через тоннели у Обы (653 м) и Дима (1 692 м) и даёт транзитному транспорту альтернативу прибрежной трассе D-400. Отдельная автомагистраль строится от Антальи в сторону Аланьи, о ней рассказано в материале трасса Анталья-Аланья.
Городские автобусы Аланьи по тарифу, объявленному 2 декабря 2025 года, стоят 35 TRY за полный проезд с Kent Kart, пополняемой транспортной картой.
Кто живёт в Тосмуре?
TÜİK, турецкая статистическая служба, насчитала в своём адресном регистре населения на 31 декабря 2022 года 11 712 жителей Тосмура; это самая свежая цифра по району, которую удалось получить в октябре 2026 года. Это примерно две пятых от 28 864 жителей соседней Обы. Цифра учитывает людей с зарегистрированным адресом в Тосмуре, то есть включает иностранных жителей с регистрацией, но не владельцев дач для отдыха, живущих в другом месте.
Ни один официальный источник не публикует число иностранных жителей по районам. Миграционная служба (Göç İdaresi Başkanlığı) публикует свой список закрытых районов 2022 года, и Тосмур в нём не назван, а Кестель на другом берегу Дим Чайы назван.
Объявления о продаже указывают скорее на меблированные квартиры для отдыха, чем на семейное жильё. Из 91 квартиры, выставленной на продажу 14 октября 2026 года, 61, или 67%, продавались с мебелью, а 79, или 87%, были описаны как пустующие; в 7 жили арендаторы и в 5 сами владельцы. Даже среди квартир в домах старше пяти лет 66 из 78 на момент продажи пустовали. В Обе, измеренной тем же способом, меблированных было 45%, пустующих 88%, но две трети пустующих квартир Обы находились в домах не старше пяти лет.
Сколько стоит купить квартиру в Тосмуре?
У квартир, выставленных на продажу в Тосмуре 14 октября 2026 года, медианная цена предложения составляла 7 000 000 TRY, около 127 000 EUR, а медиана за квадратный метр общей площади 65 424 TRY, около 1 187 EUR. Медианы получены из всех 91 объявления о квартирах, размещённых в тот день на Emlakjet, общенациональном турецком портале недвижимости, причём каждое объявление прочитано отдельно. Суммы в евро рассчитаны по курсу покупки евро 55,1128 TRY из бюллетеня Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) от 13 октября 2026 года. Это цены предложения, а не цены сделок, и разница между ними разобрана в материале торг по цене квартиры в Аланье.
Две из трёх квартир на продажу в Тосмуре относятся к типу 2+1, и размер квартиры влияет на цену предложения сильнее любого другого параметра, указанного в объявлениях.
| Тип квартиры | Объявлений | Медианная цена предложения | Средняя половина объявлений | Медианная общая площадь | Медианная цена за м² | Медиана в евро |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 18 | 4 975 000 TRY | от 4 770 000 до 5 650 000 TRY | 62,5 м² | 82 977 TRY | 90 300 EUR |
| 2+1 | 60 | 7 000 000 TRY | от 6 250 000 до 8 850 000 TRY | 115 м² | 61 268 TRY | 127 000 EUR |
| 3+1 | 9 | 16 810 000 TRY | от 13 145 000 до 28 000 000 TRY | 160 м² | 140 083 TRY | 305 000 EUR |
Турецкие объявления считают комнаты как спальни плюс гостиная, поэтому в 1+1 одна спальня и отдельная гостиная, а в 2+1 две спальни. Общая площадь включает долю стен и балконов; по выборке чистая площадь составляла медианно 91,3% от общей. Строка 3+1 основана на девяти объявлениях, пять из которых описаны как квартиры на первой линии (denize sıfır), поэтому она описывает пляжные квартиры Тосмура, а не типичное семейное жильё.
По цене Тосмур находится между Обой и Махмутларом при одинаковом методе измерения. Медианная цена за квадратный метр 14 октября 2026 года составляла 65 424 TRY в Тосмуре, 68 149 TRY в Обе в тот же день и 58 289 TRY в Махмутларе 13 октября: на 4% ниже Обы и на 12% выше Махмутлара. Квартира 2+1 в Тосмуре стоила на 4,5% дороже, чем в Обе, а 1+1 на 22% дороже, отчасти потому, что квартиры с одной спальней в Тосмуре больше, медианно 62,5 м² против 55 м².
Мебель добавляет меньше, чем кажется по разнице. В октябре 2026 года меблированные 2+1 запрашивали медианно 7 245 000 TRY по 42 объявлениям, а 15 немеблированных 6 400 000 TRY, то есть меблированные были дороже на 13%, но они были и моложе, медианно 11 лет против 16, и больше, 120 м² против 110 м².
Объявления, размещённые после 1 июля 2026 года, запрашивали 5 000 000 TRY за 1+1 и 6 850 000 TRY за 2+1. Большинство объявлений было размещено в 2026 году, но 13 висели с 2025 года или раньше, а квартира, которая всё ещё продаётся спустя год, не нашла покупателя по запрашиваемой цене.
Возраст дома и цена
Жильё в Тосмуре старше, чем у соседей: 78 из 91 квартиры на продажу, 86%, находились в домах старше пяти лет, против 36% в Обе и 60% в Махмутларе, и лишь 4 были новостройками.
| Возраст дома | Объявлений | Медианная цена за м² | В евро |
|---|---|---|---|
| Новый | 4 | 99 091 TRY | 1 798 EUR |
| От 1 до 5 лет | 9 | 99 829 TRY | 1 811 EUR |
| От 6 до 10 лет | 18 | 72 682 TRY | 1 319 EUR |
| От 11 до 15 лет | 38 | 65 204 TRY | 1 183 EUR |
| От 16 до 20 лет | 17 | 53 500 TRY | 971 EUR |
| 21 год и более | 5 | 55 322 TRY | 1 004 EUR |
Одна только группа от 11 до 15 лет насчитывала 38 объявлений, то есть типичная продаваемая квартира в Тосмуре была сдана примерно между 2011 и 2015 годами. 13 квартир в домах не старше пяти лет запрашивали за квадратный метр примерно на 53% больше этой группы, хотя при таком малом числе объявлений самые новые строки дают лишь ориентир.
Возраст дома важен для сейсмостойкости так же, как для цены. Действующий турецкий сейсмический регламент для зданий (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) вступил в силу 1 января 2019 года, и применялся ли он, решает дата разрешения на строительство, а не год окончания стройки. В Тосмуре 60 из 91 квартиры на продажу, две из трёх, находились в домах не моложе 11 лет, сданных примерно до 2015 года, так что их разрешения выданы до действующего регламента.
У моря или дальше: разница в цене
Квартиры в пределах 200 м от моря в октябре 2026 года запрашивали за квадратный метр примерно на 72% больше, чем квартиры в 200 м и до 1 км от берега. Из 31 объявления, где в описании указано расстояние, 18 квартир в пределах 200 м запрашивали медианно 112 900 TRY за м², а 13 квартир на расстоянии от 200 м до 1 км 65 714 TRY. Ни одно не указало расстояние больше 1 км.
Возраст не объясняет наценку. Квартиры у моря были старше, медианно 11 лет против 6, и лишь одна из 18 находилась в доме не старше пяти лет. Зато с морем связана высота: 14 из 18 находились в домах на девять или десять этажей. По всей выборке октября 2026 года квартиры в домах от девяти до двенадцати этажей запрашивали медианно 74 692 TRY за м², а в более низких домах того же медианного возраста 56 364 TRY; даже без объявлений у моря 2+1 в высоком доме стоила примерно на 15% дороже.
Сколько стоит аренда в Тосмуре?
У квартир в Тосмуре, предложенных в долгосрочную аренду 14 октября 2026 года, медианная запрашиваемая плата составляла 26 000 TRY в месяц, около 472 EUR, а у 2+1 25 000 TRY. Медианы получены из всех 25 объявлений об аренде в Тосмуре на Emlakjet в тот день, что делает Тосмур небольшим рынком аренды: в Обе с июля по октябрь 2026 года было 84 таких объявления.
| Тип квартиры | Объявлений | Медианная запрашиваемая аренда | Средняя половина объявлений | С мебелью, медиана | Без мебели, медиана |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 8 | 27 850 TRY | от 23 000 до 34 000 TRY | 28 200 TRY (5 объявлений) | слишком мало (3 объявления) |
| 2+1 | 17 | 25 000 TRY | от 23 000 до 30 000 TRY | 33 000 TRY (7 объявлений) | 23 000 TRY (10 объявлений) |
Медиана 1+1 выше медианы 2+1 из-за мебели, а не размера. Пять из восьми квартир с одной спальней были меблированы, тогда как десять из семнадцати квартир с двумя спальнями сдавались без мебели, и в октябре 2026 года меблированная 2+1 стоила 33 000 TRY, около 599 EUR, а без мебели 23 000 TRY, около 417 EUR.
Объявления об аренде в Тосмуре висят неделями. Все 18 объявлений по Тосмуру из выборки июля-октября 2026 года, использованной для материала о стоимости жизни в Аланье, 14 октября всё ещё были размещены; либо эти квартиры неделями не сдавались, либо объявления не снимали после сдачи. По всем размерам медианная аренда за квадратный метр в Тосмуре составляла 273 TRY, столько же, сколько 272 TRY в Махмутларе, и меньше 318 TRY в Обе.
Из 25 объявлений об аренде 19 отапливались кондиционером, а 13 находились в site (закрытом жилом комплексе). 22 объявления, где указан aidat, ежемесячный взнос на обслуживание, дали в октябре 2026 года медиану 1 550 TRY, а для 2+1 1 100 TRY по 15 объявлениям. Из 22 объявлений с указанием залога 18 просили одну месячную плату.
Какую доходность от аренды может дать квартира в Тосмуре?
Меблированная квартира с двумя спальнями в Тосмуре при ценах предложения и аренде октября 2026 года давала валовую доходность около 5,5%, немного ниже 5,9% у такой же квартиры в Обе. Валовая доходность здесь равна двенадцати медианным месячным арендным платам, делённым на медианную цену предложения для того же типа квартиры.
| Квартира | Медианная аренда | Медианная цена предложения | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Меблированная 2+1 | 33 000 TRY (7 объявлений) | 7 245 000 TRY (42 объявления) | 5,5% |
| Немеблированная 2+1 | 23 000 TRY (10 объявлений) | 6 400 000 TRY (15 объявлений) | 4,3% |
| Меблированная 1+1 | 28 200 TRY (5 объявлений) | 5 620 000 TRY (11 объявлений) | 6,0% |
К каждой строке относятся две оговорки. Обе цифры являются ценами предложения, поэтому реальная доходность зависит от того, сколько заплатит покупатель и что подпишет арендатор. Каждая арендная плата опирается на 5-10 объявлений, так что одно новое объявление может сдвинуть строку на полпункта.
Чистая доходность ниже. Aidat, налог на недвижимость, обязательная страховка от землетрясений DASK и месяцы простоя между арендаторами вычитаются из аренды, а расчётный пример ниже проводит эти статьи для меблированной 2+1. Доход от аренды в Турции к тому же облагается налогом, и правила различаются для налоговых резидентов и нерезидентов.
Краткосрочная посуточная аренда регулируется отдельно. По Закону 7464 о туристической аренде жилья сдача на сроки до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма, а к заявлению нужно приложить единогласное решение всех собственников в доме. Конституционный суд отклонил иск против этого правила 25 декабря 2025 года решением, опубликованным в Официальной газете 2 апреля 2026 года. В Тосмуре, где 55% квартир на продажу находятся в домах от девяти до двенадцати этажей, это означает письменное согласие каждого собственника большого дома.
Региональная тенденция пока на стороне арендодателя. В регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс арендной платы для новых арендаторов TCMB вырос за год до августа 2026 года на 22,8%, а его индекс цен на жильё на 19,5%.
Могут ли иностранцы в 2026 году получить ВНЖ по адресу в Тосмуре?
Да: Тосмур никогда не входил в список закрытых районов миграционной службы 2022 года, поэтому ответ для адреса в Тосмуре не зависит от того, как сформулировано закрытие, но вид на жительство на основании собственности по-прежнему требует жилья стоимостью не менее 200 000 USD, в котором владелец живёт сам и которое не сдаёт. Список называет в Аланье Каргыджак, Махмутлар, Кестель и Авсаллар, но не Тосмур, а копия, приложенная к объявлению службы и проверенная 17 октября 2026 года, по-прежнему остаётся файлом от 31 августа 2022 года. Между апрелем и сентябрём 2026 года служба изменила формулировку своего общенационального объявления о закрытии: оно больше не включает вид на жительство в процедуры, на которые распространяется закрытие, а называет регистрацию временной и международной защиты и смену провинции проживания для лиц под защитой.
Именно ценовое требование не проходят большинство квартир Тосмура. Перечень документов для краткосрочного ВНЖ, опубликованный службой на сайте подачи заявлений e-İkamet и проверенный 13 октября 2026 года, требует, чтобы жильё для ВНЖ на основании собственности стоило на дату приобретения не менее 200 000 USD в турецких лирах и использовалось как собственное жильё иностранца, а не сдавалось за плату или ради иного дохода. По курсу покупки доллара TCMB на 13 октября 2026 года, 49,2794 TRY, порог составлял около 9 856 000 TRY. Лишь 25 из 91 квартиры на продажу в Тосмуре, 27%, стоили столько, и лишь 12 из 60 квартир с двумя спальнями; 9 из 25 были 3+1, а 12 описаны как находящиеся в пределах 200 м от моря. Квартира, купленная для сдачи, не может одновременно быть основанием для ВНЖ своего владельца.
Для адреса река по-прежнему важна. Кестель на другом берегу Дим Чайы всё ещё назван в списке 2022 года, а собственная страница Управления миграции провинции Анталья (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) при проверке 17 октября 2026 года всё ещё содержала прежнюю формулировку, включая вид на жительство; отдельного объявления об изменении опубликовано не было. Поэтому у квартиры, описанной как расположенная в Тосмуре, стоит до внесения любого задатка сверить район (mahalle), указанный в тапу (свидетельстве о праве собственности) и в национальном адресном реестре, а безопасный порядок по-прежнему таков: письменно спросить провинциальное управление миграции, будет ли принято первое заявление на ВНЖ именно по этому адресу, и сделать этот ответ условием покупки. Как устроена сама подача, описано в разделе вид на жительство.
Какое жильё в Тосмуре?
Тосмур является районом более старых и высоких жилых домов: больше половины квартир на продажу находились в домах от девяти до двенадцати этажей, а 86% в домах старше пяти лет. Профиль дают страницы 91 объявления о продаже от 14 октября 2026 года; по высоте застройки Тосмур похож на Махмутлар и противоположен Обе.
| Что указано в объявлении | Тосмур, доля из 91 | Оба, доля из 374 | Махмутлар, доля из 642 |
|---|---|---|---|
| Дом от девяти до двенадцати этажей | 55% | 1% | 50% |
| Дом старше пяти лет | 86% | 36% | 60% |
| Право собственности на стадии строительства (kat irtifakı), среди указавших тип | 29% | 50% | 56% |
| С мебелью | 67% | 45% | |
| Бассейн упомянут в описании | 84% | 80% | |
| Отопление кондиционером | 98% | 91% |
Из 91 объявления в Тосмуре 77 указывали лифт, 74 парковку, открытую или крытую, а 28 расположение квартиры в site. Ни одно не указало отопление природным газом. 28 объявлений о продаже с указанием aidat дали в октябре 2026 года медиану 1 500 TRY в месяц, против 2 100 TRY в Обе.
Тип права собственности как раз тот пункт, где более старый фонд помогает покупателю. Из 48 объявлений, указавших право как kat irtifakı или kat mülkiyeti, только 14, или 29%, указали kat irtifakı, право собственности на стадии строительства. По Закону о собственности на квартиры (Kat Mülkiyeti Kanunu) здание переходит на полное право собственности на квартиры (kat mülkiyeti) на основании разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan), так что большинство продаваемых квартир в Тосмуре уже имеет полное право собственности. Обратная сторона касается содержания: дом, сданный около 2012 года, имеет возраст около 14 лет, поэтому стоит спросить о состоянии лифта, крыши и бассейна и о размере ремонтного фонда дома. Если продавец является иностранным владельцем, у сделки свои проверки, описанные в материале покупка недвижимости в Турции у иностранного владельца.
Какая повседневная жизнь в Тосмуре: базар, пляж, больница, школа?
Повседневная жизнь в Тосмуре компактна: пляж, четверговый базар, начальная школа, почтовое отделение, четыре аптеки и семь сетевых супермаркетов находятся внутри района, а ближайшие государственная больница и лицей сразу за границей, в Обе. Ниже перечислены места, отмеченные в OpenStreetMap в октябре 2026 года, с расстояниями по дороге от центра Тосмура.
- Еженедельный базар: открытый рынок (pazar) Тосмура работает по четвергам на 9. Sokak, за полицейским участком Джумхуриет, в 1,2 км. OpenStreetMap указывает часы работы с 09:00 до 19:00, а списки рынков Аланьи, опубликованные в 2020 и 2021 годах, называют тот же день и ту же улицу. Ближайшие другие рынки работают в Обе по понедельникам и в Джикджилли по субботам.
- Море: пляж Тосмура тянется вдоль Ahmet Tovuş Bulvarı, в 0,8 км от центра, а Дим Чайы впадает в море в юго-восточном углу района.
- Медицина: больницы внутри Тосмура нет. Учебно-исследовательская больница ALKÜ Аланья, государственная университетская больница, находится в 2,3 км, в Обе, а ближайший по карте центр семейного здоровья (aile sağlığı merkezi), где принимают семейные врачи, расположен на кестельском берегу реки, в 2,2 км по дороге. OpenStreetMap отмечает в Тосмуре четыре аптеки.
- Покупки: OpenStreetMap отмечает в Тосмуре семь сетевых супермаркетов (два Migros, два A101, два Şok и один BİM), а торговый центр Alanyum находится в 2,7 км.
- Школы: в Тосмуре есть начальная школа, а ближайший государственный лицей, Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi, находится сразу за границей, в Обе.
- Долина Дим: трасса D-400 пересекает Дим Чайы в 0,9 км от центра, а пещера Дим (Dim Mağarası) находится в 8,8 км вверх по дороге в долину.
Тарифы на электричество и воду и цены в супермаркетах такие же, как в остальной Аланье, поэтому месячные бюджеты, рассчитанные для стоимости жизни в Аланье, подходят и для Тосмура; отличается только аренда.
Какие минусы у жизни в Тосмуре?
Главные минусы Тосмура: более старый жилой фонд, высокие дома, в которых сложнее принимать общие решения, узкий рынок аренды, высокая цена за близость к морю и ценовое требование для ВНЖ, которое не проходит большинство продаваемых квартир. Ни один из них не исключает Тосмур, но каждый меняет то, что покупателю стоит проверить.
- Старые дома: 86% квартир на продажу находились в домах старше пяти лет, а две из трёх в домах, сданных примерно до 2015 года, то есть до действующего сейсмического регламента; нужно проверить и стоимость ремонта, и дату разрешения на строительство.
- Высокие дома: 55% находились в домах от девяти до двенадцати этажей, поэтому краткосрочную посуточную аренду, для которой по Закону 7464 нужно согласие каждого собственника, оформить сложнее, чем в небольшом доме.
- Мало предложений аренды: 14 октября 2026 года в долгосрочную аренду предлагалось всего 25 квартир, и все 18 объявлений по Тосмуру, размещённые с июля по начало октября, в тот день всё ещё висели.
- Наценка у моря: квартиры в пределах 200 м от моря запрашивали за квадратный метр примерно на 72% больше, чем расположенные дальше.
- ВНЖ: Тосмур никогда не входил в список закрытых районов 2022 года, но 73% квартир на продажу 14 октября 2026 года стоили меньше 200 000 USD, необходимых для ВНЖ на основании собственности, а Кестель на другом берегу реки по-прежнему в нём назван.
- Услуги за границей района: ближайшие больница, государственный лицей и центр семейного здоровья находятся сразу за пределами Тосмура, в Обе или Кестеле.
Каждый из этих пунктов можно проверить до предложения цены. Разрешение на ввод в эксплуатацию и тип права собственности входят в проверки, описанные для ознакомительного тура по недвижимости в Аланье, и оба документа проще получить, пока продавец ещё хочет продать.
Кому подходит Тосмур и как он выглядит на фоне Обы, Кестеля и Махмутлара?
Тосмур подходит покупателям, которым нужен обжитой комплекс с бассейном недалеко от моря, с полным правом собственности, в нескольких минутах от больницы и магазинов Обы, по цене за квадратный метр между Обой и Махмутларом. Он подходит и покупателям, которым нужен ВНЖ по адресу и которые могут потратить больше требуемых в октябре 2026 года 200 000 USD; Тосмур, Оба и Демирташ являются тремя из пяти сравниваемых районов, которые никогда не входили в список закрытых районов 2022 года, поэтому для них ответ не зависит от того, как сформулировано закрытие.
| Район | Медианная цена предложения за м², октябрь 2026 | Объявлений о продаже | Медианная аренда, все размеры | Медианная аренда 2+1 | Объявлений об аренде | До центра Аланьи | До аэропорта Газипаша | Назван в списке закрытых районов 2022 года |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Тосмур | 65 424 TRY | 91 | 26 000 TRY | 25 000 TRY | 25 | 5,3 км | 36,9 км | Нет |
| Оба | 68 149 TRY | 374 | 25 000 TRY | 33 750 TRY | 84 | 4,6 км | 37,8 км | Нет |
| Кестель | 75 909 TRY | 189 | 30 000 TRY | 32 000 TRY | 47 | 8,6 км | 33,9 км | Да |
| Махмутлар | 58 289 TRY | 642 | 25 000 TRY | 25 000 TRY | 89 | 11,6 км | 31,3 км | Да |
| Демирташ | 57 556 TRY | 73 | 18 500 TRY | мало данных | 10 | 24,9 км | 22,6 км | Нет |
Цены продажи измерены для Тосмура и Обы 14 октября, для Махмутлара 13 октября, для Кестеля 21 октября и для Демирташа 22 октября 2026 года. Аренда по Тосмуру включает все 25 объявлений, размещённых 14 октября 2026 года, а по Демирташу все 10 объявлений, активных 22 октября 2026 года; по трём другим районам взяты объявления, размещённые с июля по октябрь 2026 года, а "мало данных" означает меньше десяти объявлений такого размера. Расстояния до центра измерены до одной и той же точки у Гюллер Пынары. Список закрытых районов по-прежнему называет Кестель и Махмутлар, но после изменения 2026 года общенациональное объявление службы больше не включает вид на жительство в процедуры, на которые оно распространяется.
По этим цифрам Тосмур подходит покупателю, для которого короткая прогулка до моря и достроенный дом с оформленным правом важнее новостройки, и арендодателю, готовому меблировать 2+1, что поднимает валовую доходность с 4,3% до 5,5%. Хуже он подходит покупателю, которому нужна новостройка, поскольку лишь 13 из 91 квартиры на продажу были не старше пяти лет, покупателю с самым скромным бюджетом, который найдёт Махмутлар и Демирташ примерно на 11% и 12% дешевле за квадратный метр, и инвестору, планирующему посуточную аренду в большом доме.
Расчётный пример: купить и сдать меблированную 2+1 в Тосмуре
Меблированная квартира с двумя спальнями, купленная по медианной цене предложения октября 2026 года 7 245 000 TRY и сданная по медианной аренде 33 000 TRY в месяц, принесла бы около 4,6% в год чистыми до подоходного налога, если покупатель платит всю пошлину за тапу и не платит комиссию агенту. Расчёт использует медианы из выборок объявлений и сборы, действующие в 2026 году, полностью перечисленные в разделе расходы на покупку в Турции. Взята 2+1, потому что две из трёх квартир на продажу в Тосмуре относятся к типу 2+1.
| Статья | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Цена покупки | 7 245 000 TRY | Медианная цена предложения, меблированная 2+1, 14 октября 2026 года |
| Пошлина за переоформление тапу (tapu harcı) | 289 800 TRY | 4% от заявленной цены; закон делит её на 2% покупателю и 2% продавцу, но покупатель часто платит всё |
| Комиссия агента | от 0 до 347 760 TRY | Не более 4% плюс 20% НДС; часто платит продавец |
| Всего затрат | от 7 534 800 до 7 882 560 TRY | Около 136 700-143 000 EUR |
| Годовая аренда | 396 000 TRY | 33 000 TRY × 12 |
| Взнос на обслуживание (aidat) | − 13 200 TRY | 1 100 TRY в месяц, медиана для объявления об аренде 2+1 в Тосмуре |
| Страховка от землетрясений DASK | − 1 942 TRY | Медианный полис в провинции Анталья, июнь 2026 года |
| Налог на недвижимость | − 5 000 TRY | 0,2% от муниципальной стоимости, здесь принятой за 2 500 000 TRY |
| Один месяц простоя | − 33 000 TRY | Месячная аренда, потерянная между арендаторами |
| Чистый годовой доход | 342 858 TRY | Около 6 220 EUR |
В ценах октября 2026 года чистый доход 342 858 TRY составляет 4,6% от затрат 7 534 800 TRY и 4,3% от 7 882 560 TRY, если покупатель платит и максимальную комиссию агента. Мелкие расходы не учтены: сервисный сбор кадастрового управления, присяжный переводчик на сделке в тапу, замена мебели и подоходный налог с аренды, который зависит от налогового резидентства владельца. Строка налога на недвижимость является допущением, потому что муниципальную стоимость квартиры устанавливает муниципалитет Аланьи, а не рынок. Тот же расчёт для меблированной 1+1 в Обе дал 5,9%, потому что та квартира стоила на 41% меньше меблированной 2+1 в Тосмуре, а сдавалась лишь на 20% дешевле.
Как быстро меняются цены и аренда в Тосмуре?
Официальная статистика не опускается ниже уровня региона: в регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс цен на жильё TCMB вырос за год до августа 2026 года на 19,5%, а индекс арендной платы для новых арендаторов на 22,8%. Годовая потребительская инфляция в августе 2026 года составила, по данным TÜİK, 31,51%, так что обе цифры в реальном выражении означали снижение, примерно на 9% для цен и на 7% для аренды.
Ни TCMB, ни TÜİK не публикуют индекс по Аланье или по отдельному району. Медианы объявлений выше являются снимком цен предложения за один день, 14 октября 2026 года, и будут обновлены в январе 2027 года тем же методом, что для Обы и Махмутлара, чтобы с тех пор можно было измерять изменение в самом Тосмуре.