Оба, Аланья 2026: купить квартиру, цены, аренда и ВНЖ

Оба является районом Аланьи в провинции Анталья, примерно в 4,6 км к востоку от центра города у Гюллер Пынары; государственная учебная больница округа находится в самом районе, а главное здание муниципалитета в 1,9 км. 14 октября 2026 года медианная цена предложения у 374 квартир, выставленных на продажу на Emlakjet, составляла 4 082 500 TRY (около 74 100 EUR) за квартиру с одной спальней и 6 700 000 TRY (около 121 600 EUR) за квартиру с двумя спальнями, а медиана за квадратный метр 68 149 TRY, на 17% больше, чем в Махмутларе, измеренном тем же способом днём раньше. Медианная долгосрочная аренда с июля по октябрь 2026 года составляла 20 000 TRY в месяц за квартиру с одной спальней, чаще всего без мебели, и 33 750 TRY за квартиру с двумя спальнями; меблированная квартира с одной спальней давала валовую доходность около 7,4%, а в расчётном примере чистую доходность около 5,9% после пошлины за тапу, айдата, страховки, налога на недвижимость и одного месяца без арендатора. Жилой фонд молодой и невысокий: 64% квартир в продаже находились в домах возрастом до пяти лет и 90% в домах на четыре или пять этажей, а 16 объявлений в пределах 200 м от моря просили за квадратный метр примерно на 48% больше, чем объявления более чем в 1 км от него, и почти все они были в старых домах. Оба никогда не входила в список закрытых районов 2022 года Управления миграционной службы (Göç İdaresi Başkanlığı), где из районов Аланьи названы Махмутлар, Кестель, Каргыджак и Авсаллар, однако ВНЖ на основании недвижимости требует жилья стоимостью не менее 200 000 долларов США, которое владелец не сдаёт в аренду, а столько просили лишь за 26% квартир в продаже. У половины объявлений с указанным типом тапу значился kat irtifakı, документ стадии строительства, который обычно означает, что разрешение на эксплуатацию не зарегистрировано.

Где находится Оба и как далеко она от центра Аланьи и аэропортов?

Оба является районом (mahalle) округа Аланья в провинции Анталья, примерно в 4,6 км по дороге к востоку от центра Аланьи у Гюллер Пынары и в 37,8 км от аэропорта Газипаша-Аланья, по данным маршрутизации OpenStreetMap на 14 октября 2026 года. В 1999 году Оба стала посёлком (belde) со своим муниципалитетом и вошла в Аланью как район, когда закон 6360, закон о метрополитенских муниципалитетах 2012 года, вступил в силу на местных выборах в марте 2014 года. Главное здание муниципалитета Аланьи сегодня находится в 1,9 км от центра Обы, на улице Eğri Köprü Caddesi в соседнем районе Джумхуриет.

Та же маршрутизация даёт расстояния, которые житель реально проезжает.

Время в пути является оценкой маршрутизатора без пробок, и летний трафик добавляется к каждой строке. Новая восточная кольцевая дорога Аланьи, первые 12 км которой от Хасбахче до Махмутлара Министерство транспорта открыло 20 декабря 2025 года, проходит мимо Обы через двухтрубный тоннель длиной 653 м и даёт транзитному потоку путь в обход прибрежной дороги D-400. Отдельная автомагистраль строится от Антальи в сторону Аланьи и описана в материале трасса Анталья-Аланья.

Между Обой и центром Аланьи ходят городские автобусы. Полный тариф по ставкам, объявленным 2 декабря 2025 года, составляет 35 TRY по Kent Kart, пополняемой транспортной карте.

Кто живёт в Обе?

TÜİK, турецкая статистическая служба, насчитал в Обе 28 864 жителя в адресном регистре населения на 31 декабря 2022 года; это самая свежая цифра на уровне района, доступная в октябре 2026 года. Цифра учитывает людей с зарегистрированным адресом в Обе, то есть и иностранных жителей с зарегистрированным адресом, но не владельцев жилья для отдыха, которые живут в другом месте.

Ни один официальный источник не публикует число иностранных жителей по районам. Зато Управление миграционной службы публикует свой список закрытых районов 2022 года, то есть районов, закрытых для некоторых видов новой регистрации иностранцев, и Оба в него никогда не входила.

Объявления о продаже мало говорят о том, кто живёт в Обе круглый год, потому что большая часть продаваемого жилья новая. Из 374 квартир в продаже на 14 октября 2026 года 328, или 88%, были описаны как пустующие, 30 как занятые владельцем и 16 как сданные в аренду. В домах возрастом до пяти лет доля пустующих составляла 91%, против 82% в более старых домах, где больше квартир в продаже было занято владельцами или сдано.

Сколько стоит купить квартиру в Обе?

Квартиры, выставленные на продажу в Обе 14 октября 2026 года, имели медианную цену предложения 6 500 000 TRY, около 117 900 EUR, и медиану 68 149 TRY за квадратный метр общей площади, около 1 237 EUR. Медианы получены по 374 объявлениям о продаже квартир, размещённым в тот день на Emlakjet, общенациональном турецком портале недвижимости, причём каждая страница объявления прочитана отдельно. Суммы в евро рассчитаны по курсу покупки евро 55,1128 TRY из бюллетеня Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) от 13 октября 2026 года. Это цены предложения, а не цены сделок; разница между ними разобрана в материале торг по цене квартиры в Аланье. Актуальные квартиры на продажу в Обе собраны отдельно.

Размер квартиры определяет общую цену сильнее любой другой характеристики, указанной в объявлениях.

Турецкие объявления считают спальни плюс гостиную: в 1+1 одна спальня и отдельная гостиная, в 2+1 две спальни. Общая площадь включает долю стен и балконов; в выборке жилая площадь составляла в медиане 90,9% от общей. Строка 3+1 стоит выше строки 4+1 в том числе потому, что квартиры 3+1 новее: 29 из 54 находились в домах возрастом до пяти лет, против 6 из 22 объявлений 4+1.

При одинаковом способе измерения Оба дороже Махмутлара. Медианная цена квадратного метра в Обе составляла 68 149 TRY на 14 октября 2026 года против 58 289 TRY в Махмутларе на 13 октября, на 17% больше; для 1+1 разница составляла 5%, для 2+1 13%.

Мебель тоже сдвигает цену. В октябре 2026 года за меблированные 1+1 просили в медиане 4 300 000 TRY по 49 объявлениям против 3 750 000 TRY за 57 квартир без мебели, на 15% больше. Меблированные 2+1 предлагались за 8 125 000 TRY против 6 100 000 TRY без мебели, разница в 33%, которую одна мебель не объясняет: большинство объявлений о меблированных 2+1 относились к домам старше пяти лет, а в Обе ближе всего к морю стоят именно старые дома.

Объявления, размещённые с 1 июля 2026 года, просили 4 257 500 TRY за 1+1 и 6 762 500 TRY за 2+1. Большинство объявлений было размещено в 2026 году, но 51 висело с 2025 года или дольше, а квартира, которая всё ещё продаётся через год, не продалась по цене предложения.

Как возраст здания меняет цену

Жилой фонд Обы молодой: 239 из 374 объявлений, 64%, находились в домах возрастом до пяти лет, в том числе 86 новостроек, из них 81 готовая к заселению и 5 ещё строящихся.

Квартира в доме старше 20 лет предлагалась примерно на 33% дешевле за квадратный метр, чем в доме возрастом от одного до пяти лет, но таких объявлений было всего 11. Новостройки предлагались за квадратный метр немного дешевле, чем квартиры возрастом от одного до пяти лет.

Возраст здания не является надёжным указателем того, каким сейсмическим нормам оно соответствует. Действующие турецкие сейсмические нормы для зданий (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) вступили в силу 1 января 2019 года, и их применимость определяется датой разрешения на строительство, а не годом завершения дома.

У моря или дальше: разница в цене

В отличие от Махмутлара, в Обе близость к морю даёт явную надбавку, хотя расстояние указывают немногие объявления. Из 57 объявлений на 14 октября 2026 года, где было указано расстояние, 16 в пределах 200 м от моря просили в медиане 95 167 TRY за м² против 64 242 TRY у 25 объявлений более чем в 1 км от моря, примерно на 48% больше. Надбавка сохраняется вопреки возрасту: лишь одно из 16 объявлений у моря было в доме возрастом до пяти лет, против 21 из 25 объявлений дальше 1 км. Новые дома, из-за которых Оба выглядит молодой, стоят в основном на улицах за побережьем, и покупатель, которому нужны и новый дом, и короткий путь до пляжа, платит за оба качества.

Сколько стоит снять квартиру в Обе?

Квартиры в Обе, предложенные в долгосрочную аренду с 1 июля по 8 октября 2026 года, имели медианную запрашиваемую аренду 20 000 TRY в месяц за 1+1 и 33 750 TRY за 2+1, около 363 и 612 EUR. Медианы получены по 84 объявлениям на Emlakjet в Обе, части выборки для материала стоимость жизни в Аланье.

Арендный рынок Обы противоположен Махмутлару. Большинство 1+1, предложенных в Обе, были без мебели, 32 из 50, что опускает медиану 1+1 до 20 000 TRY, тогда как за 2+1 с июля по октябрь 2026 года просили 33 750 TRY против 25 000 TRY в Махмутларе. По всем размерам вместе Оба просила в медиане 318 TRY аренды за квадратный метр, Махмутлар 272 TRY.

Из 84 объявлений об аренде 72 отапливались кондиционером, а 32 находились в сите (огороженном жилом комплексе). 53 объявления, где указан айдат, ежемесячный платёж за содержание дома, дали медиану 2 000 TRY с июля по октябрь 2026 года: 2 000 TRY для 1+1 и 1 500 TRY для 2+1. Из 49 объявлений с указанным залогом 35 просили аренду за один месяц.

Какую арендную доходность даёт квартира в Обе?

Меблированная 1+1 в Обе показывала валовую арендную доходность около 7,4% при ценах предложения и аренде октября 2026 года, самую высокую из четырёх обычных сочетаний размера и меблировки. Валовая доходность здесь равна медианной аренде за двенадцать месяцев, делённой на медианную цену предложения квартиры того же типа.

К каждой строке относятся две оговорки. Обе суммы являются запрашиваемыми, поэтому реальная доходность зависит от того, сколько заплатит покупатель и на что согласится арендатор. Строка меблированной 1+1 и обе строки 2+1 опираются каждая на 10-18 объявлений об аренде.

Чистая доходность ниже. Айдат, налог на недвижимость, обязательная страховка от землетрясений DASK и месяцы простоя между арендаторами вычитаются из аренды, и расчётный пример ниже делает этот расчёт для меблированной 1+1. Доход от аренды облагается налогом и в Турции, причём правила различаются для резидентов и нерезидентов.

Краткосрочная аренда туристам регулируется отдельно. По закону 7464 о туристической аренде жилья сдача жилья на срок до 100 дней требует разрешения Министерства культуры и туризма, а заявление должно содержать единогласное решение всех собственников дома, в котором находится квартира. Конституционный суд отклонил иск против этого правила 25 декабря 2025 года решением, опубликованным в официальной газете 2 апреля 2026 года.

Региональная тенденция пока на стороне арендодателей. В регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс аренды для новых арендаторов TCMB (Yeni Kiracı Kira Endeksi) вырос на 22,8% за год по август 2026 года, а индекс цен на жильё на 19,5%.

Могут ли иностранцы получить ВНЖ по адресу в Обе в 2026 году?

Да: Оба никогда не входила в список закрытых районов 2022 года Управления миграционной службы, поэтому ответ для адреса в Обе не зависит от того, как сформулировано закрытие, но ВНЖ на основании недвижимости по-прежнему требует жилья стоимостью не менее 200 000 долларов США, в котором владелец живёт сам и которое не сдаёт в аренду. Список датирован 31 августа 2022 года и при проверке 17 октября 2026 года по-прежнему был приложен к странице управления о закрытых районах; в нём из районов Аланьи названы Каргыджак, Махмутлар, Кестель и Авсаллар, а Оба не названа.

В период с апреля по сентябрь 2026 года управление изменило формулировку своего общенационального объявления о закрытии: вид на жительство больше не назван среди процедур, на которые распространяется закрытие, теперь в нём названы регистрация временной и международной защиты и смена провинции проживания для лиц под защитой. Четыре района Аланьи по-прежнему названы в списке. Для адреса в Обе это изменение не имеет значения, потому что закрытие на Обу никогда не распространялось.

Именно требованию к стоимости не соответствует большинство квартир в Обе. Перечень документов для краткосрочного ВНЖ, который управление публикует на портале e-İkamet и который был проверен 13 октября 2026 года, требует, чтобы жильё, на котором основан ВНЖ по недвижимости, на дату приобретения стоило не менее 200 000 долларов США в турецких лирах и использовалось как собственное жильё иностранца, а не для аренды или иного дохода. По курсу покупки доллара TCMB на 13 октября 2026 года, 49,2794 TRY, порог составлял около 9 856 000 TRY. Из 374 квартир в продаже в Обе столько просили лишь за 99, или 26%; медианная 3+1 превышала порог с ценой 12 050 000 TRY, а медианы 1+1 и 2+1 были значительно ниже. Квартира, купленная для сдачи в аренду, не может одновременно служить основанием для ВНЖ владельца. Тот же документ называет и другие основания для краткосрочного ВНЖ, например туризм, которые не зависят от недвижимости.

Список и то, на что он распространяется, могут измениться административным решением, как это было в 2022 году и снова в 2026 году. Собственная страница Провинциального управления миграционной службы Антальи (Antalya İl Göç İdaresi Müdürlüğü) при проверке 17 октября 2026 года всё ещё содержала прежнюю формулировку, включая вид на жительство, а отдельного объявления об изменении опубликовано не было, поэтому надёжный порядок по-прежнему таков: письменно спросить провинциальное управление миграционной службы, будет ли принято первое заявление на ВНЖ именно по этому адресу, и сделать ответ условием сделки. Как проходит сама подача заявления, описано в разделе вид на жительство.

Какой жилой фонд в Обе?

Оба является районом невысоких жилых домов, чаще всего на четыре или пять этажей, с отоплением кондиционерами, и четыре объявления из пяти упоминают бассейн. Такую картину дают подробные страницы 374 объявлений о продаже на 14 октября 2026 года, и этажность является самым заметным отличием от Махмутлара, где половина квартир в продаже находилась в домах на девять-двенадцать этажей.

89 объявлений о продаже, где был указан айдат, дали в октябре 2026 года медиану 2 100 TRY в месяц.

Тип тапу является строкой, которую покупателю стоит проверить первой. Из 266 объявлений, где тапу был указан как kat irtifakı или kat mülkiyeti, 134, или 50%, указывали kat irtifakı, документ стадии строительства. По закону о праве собственности на квартиры (Kat Mülkiyeti Kanunu) здание переходит в полную квартирную собственность (kat mülkiyeti) на основании разрешения на эксплуатацию (iskan), поэтому тапу, всё ещё оформленный как kat irtifakı, обычно означает, что у здания в целом не зарегистрировано разрешение на эксплуатацию. В районе, где большая часть жилья новая, такая доля ожидаема, но разрешение на эксплуатацию стоит проверить до любого предложения цены, и оно входит в проверки ознакомительного тура по недвижимости в Аланье.

Какова повседневная жизнь в Обе: больница, торговый центр, школы, рынок?

Повседневная жизнь в Обе проходит рядом с главными службами округа: государственная учебная больница находится в самом районе, а главное здание муниципалитета и торговый центр Alanyum примерно в 2 км.

• Здоровье: ALKÜ Alanya Eğitim ve Araştırma Hastanesi, государственная учебная больница, находится в 1,7 км от центра Обы, а частная больница университета Башкент в Сарае в 5,5 км.
• Покупки: торговый центр Alanyum на бульваре Keykubat Bulvarı находится в 2,1 км. Еженедельный открытый рынок (pazar) Обы работает по понедельникам на улице Hacıkadiroğlu Caddesi, рядом с начальной школой Хаджикадироглу, согласно спискам рынков Аланьи, опубликованным в 2020 и 2021 годах, и объявления о квартирах в Обе называют тот же день. Ближайшие другие рынки работают в Тосмуре по четвергам и в Джикджилли по субботам.
• Школы: государственные школы Министерства национального образования находятся в самом районе, среди них государственный лицей Oba Nazmi Yılmaz Anadolu Lisesi.
• Море: Оба далеко уходит вглубь от побережья; из 57 объявлений о продаже с указанным расстоянием до моря лишь 16 были в пределах 200 м, а 25 дальше 1 км.

Тарифы на электричество и воду и цены в супермаркетах такие же, как в остальной Аланье, поэтому месячные бюджеты из материала о стоимости жизни, ссылка на который дана выше, действуют и в Обе; отличается аренда.

Какие минусы у жизни в Обе?

Главные минусы Обы: более высокая цена, чем в восточных районах, стоимость сочетания нового дома с близостью к морю, требование к стоимости для ВНЖ, которому не соответствуют три четверти квартир в продаже, и большая доля квартир, всё ещё оформленных по тапу стадии строительства. Ни один из них не исключает Обу, но каждый меняет то, что покупателю нужно проверить.

• Цена: в октябре 2026 года в Обе просили за квадратный метр примерно на 17% больше, чем в Махмутларе.
• У моря или новое, редко и то и другое: 16 объявлений в пределах 200 м от моря просили за квадратный метр примерно на 48% больше, чем объявления дальше 1 км, и все, кроме одного, были в домах старше пяти лет.
• ВНЖ: Оба никогда не входила в список закрытых районов, но 74% квартир в продаже на 14 октября 2026 года стоили меньше 200 000 долларов США, которых требует ВНЖ на основании недвижимости.
• Тапу и разрешения: у 50% объявлений с указанным типом тапу значился kat irtifakı, поэтому разрешение на эксплуатацию нужно проверять по каждому дому.
• Пустующие новостройки: 91% квартир в продаже в домах возрастом до пяти лет были описаны как пустующие, что говорит о том, что многие новые дома ещё заполняются.

Кому подходит Оба и как она выглядит рядом с Махмутларом, Кестелем и Тосмуром?

Оба подходит покупателям, которым нужен более новый невысокий дом рядом с больницей, муниципалитетом и центром, и покупателям, которым нужен ВНЖ по адресу, при условии что квартира достигает порога в 200 000 долларов США, действовавшего в октябре 2026 года, и не сдаётся в аренду. Оба, Тосмур и Демирташ являются тремя из пяти сравниваемых районов, которые никогда не входили в список закрытых районов 2022 года, поэтому ответ для них не зависит от того, как сформулировано закрытие. Выборки объявлений ставят эти пять районов рядом.

Цены продажи измерены для Обы и Тосмура 14 октября, для Махмутлара 13 октября, для Кестеля 21 октября и для Демирташа 22 октября 2026 года. Аренда по Обе, Кестелю и Махмутлару взята из объявлений, размещённых с июля по октябрь 2026 года, по Тосмуру из всех 25 объявлений, активных 14 октября 2026 года, а по Демирташу из всех 10 объявлений, активных 22 октября 2026 года; "мало данных" означает меньше десяти объявлений такого размера. Расстояния до центра измерены до Гюллер Пынары. Кестель и Махмутлар по-прежнему названы в списке закрытых районов, но после изменения 2026 года общенациональное объявление управления больше не называет вид на жительство среди процедур, на которые оно распространяется.

По этим цифрам Оба подходит семье, которая снимает или покупает 2+1, размер, при котором аренда в Обе сильнее всего превышает Махмутлар, и арендодателю, сдающему меблированную 1+1, сочетание с самой высокой валовой доходностью. Сдаваемая квартира не может быть основанием для ВНЖ владельца, поэтому эти две цели не совмещаются в одной квартире. Оба хуже подходит покупателю с самым жёстким бюджетом, который найдёт в Махмутларе и Демирташе квадратный метр примерно на 14% и 16% дешевле, или тому, кто хочет квартиру на высоком этаже с широким видом на море.

Расчётный пример: купить и сдать меблированную 1+1 в Обе

Меблированная 1+1, купленная по медианной цене предложения октября 2026 года 4 300 000 TRY и сданная по медианной запрашиваемой аренде 26 500 TRY в месяц, приносила бы около 5,9% в год чистыми до подоходного налога, если покупатель платит всю пошлину за тапу и не платит комиссию агенту. Расчёт использует медианы выборок объявлений и сборы, действующие в 2026 году, полностью перечисленные в материале расходы на покупку в Турции.

В ценах октября 2026 года чистый доход 262 558 TRY составляет 5,9% от затрат 4 472 000 TRY и 5,6% от 4 678 400 TRY, если покупатель платит ещё и максимальную комиссию агенту. Мелкие расходы не учтены: сбор кадастровой службы, присяжный переводчик в кадастре, замена мебели и подоходный налог с аренды, который зависит от налогового резидентства владельца. Строка налога на недвижимость является допущением, потому что муниципальную стоимость квартиры устанавливает муниципалитет Аланьи, а не рынок. Тот же расчёт дал 5,3% для Махмутлара в октябре 2026 года, потому что меблированная 1+1 там предлагалась по похожей цене, но с более низкой арендой.

Как быстро меняются цены и аренда в Обе?

Официальные данные не опускаются ниже уровня региона: в регионе Анталья, Бурдур и Ыспарта индекс цен на жильё TCMB вырос на 19,5%, а индекс аренды для новых арендаторов на 22,8% за год по август 2026 года. Годовая потребительская инфляция в августе 2026 года составляла 31,51% по данным TÜİK, так что обе цифры означали реальное снижение, примерно на 9% для цен и на 7% для аренды.

Ни TCMB, ни TÜİK не публикуют индекс для Аланьи или отдельного района. Медианы объявлений выше являются снимком цен предложения за один день, 14 октября 2026 года, и будут обновлены в январе 2027 года тем же методом, что и для Махмутлара, чтобы с этого момента можно было измерять изменения в самой Обе.